（物业管理）宁波国骅
物业集团公司管理规
定
宁波国骅物业集团公司管理制度
第壹章总则
第壹条为规范公司运营，加强员工管理，提高工作效率，营造良好的工作氛围，根据有关法
律、法规，结合公司实际，特制定本《公司管理制度》（以下简称本规定）。
第二条公司员工必须严格执行本规定的各项制度(公司部分部门因工作特殊性质所制定的其
他管理制度，经总经理签发批准后，按照该部门规定执行)。
第三条公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理根据董事会的决议和董事长之任命管
理公司壹切事务，且设副总经理、总经理助理若干名，协助总经理工作。
第四条公司机构设置：公司设置总经理室、办公室、财务部、保安部、清卫绿化部、工程维
修部、市场运营部等部门，且根据业务发展开设分公司。
第五条公司机构设置图
第二章部门职责
第壹条总经理室：
1、全面负责、主持公司的各项工作，对公司的壹切事务具有最高决策权，对公司的壹切运
营情况负全部责任；
2、负责制定公司月、年度计划和长期发展规划；
3、制定各部门的职责权限，确定各岗位的任职条件。
4、主持管理评审，领导内部审核；
第二条办公室
担负公司的行政管理、考核评比、企发职责，设立投诉处理中心，于公司规模扩大后分离为
行政管理部、品质管理部、企业发展部、投诉处理中心。
（壹）、行政管理部
1、负责公司员工的招聘、培训；
2、负责公司的固定资产登记、管理和维护；
3、负责公司内部宣传，组织公司内部的各类会议，跟踪落实会议决议；
4、负责识别、收集最新的有关法律、法规，且转发相应部门；
5、负责公司各类合同、文件、档案和印章管理等工作；
6、负责对公司的办公设施和工作环境进行管理；
7、负责对公司员工的工牌、着装进行管理；
8、负责公司各部门办公用品的采购管理；
（二）、企发部
1、负责公司发展的近远期规划，为总经理的工作提供意见和参考；
2、掌握和物业管理项目有关的法律、法规、政策知识；
3、负责企业发展项目，包括物业项目投标书的策划、制作等；
4、负责收集物业招标信息，代表公司签订物业委托管理合同（协议）；
5、负责组织公司关联部门对招标书、投标书、物业委托合同（协议）评审；
6、负责开展和物业有关的市场调查，形成文字、图案信息及分析方案；
7、负责公司的形象宣传，做好新物业项目的形象策划。
（三）、投诉服务中心
1、负责受理业主投诉或复诉，组织解决，且转交关联部门，
2、组织调查业主反馈信息且进行分析，为服务改进提供依据，将意见、建议总结归纳后提
交总经理。
第三条财务部
1、建立和健全各项财务管理制度；
2、掌握公司的资本运作、成本核算、预算处理及财务管理，负责各项费用的收取和支出等；
3、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报壹切费用，负责发放员工工资、奖金；
4、执行现金管理制度和支票使用规定，做好收费发票购买、保管、使用及回收工作；
5、编制记账凭证，及时记账，及时遍报各种报表，妥善管理会计账册档案；
6、拟定各项财务计划，及时反映财务情况，提供财务分析方案，当好参谋。
第四条保安部（可于公司规模扩大后独立为安保分公司）
1、根据公司对保安工作总体要求和目标，制定、建立整套管理体系，制定《保安制度》；
2、根据管理处对保安人员的需要，做好对保安人员的招聘、培训、调整、辞退等工作；
3、负责保安人员上岗的岗前培训，于岗间的岗位培训，加强队员的政治、业务素质，提高
实际应用能力；
4、做好公司所管理辖区物业的治安、消防、车辆管理工作，协调处理各物业辖区的安全方
面突发事件，确保物业辖区内的人身财产安全；
5、加强保安工作和保安队员的管理，组织实施保安工作的各项监督、检查，特别是夜间巡
查，对不符合要求、不规范行为进行纠正和处罚；
6、负责对外关联部门的对口联系，且根据有关要求负责处理；
7、做好服装、器材等的选购，且对管理处所需数量进行控制。
第四条清卫绿化部（可于公司规模扩大后独立为保洁分公司）
1、制定《卫生制度》、《绿化制度》，根据小区收费资质制定相应卫生标准；
2、做好公司所管理辖区物业的环境卫生清洁、绿化养护工作；
3、负责清卫绿化人员的招聘、培训；
4、定期、不定期对各小区进行卫生、绿化检查，检查各小区对卫生、绿化制度的落实情况。
第五条工程维修部
1、负责公司所辖房屋建筑、公共部位、公用设施、机电设备的运行、养护、维修等技术管
理工作；
2、负责业主提出的维修服务，提供有偿服务；
3、负责业主办理装修审批手续；
4、负责组织对采购材料和外协服务的供方进行评审，以及工程外协服务的监督管理；
6、负责本部门各岗位的技能培训及考核；
第六条市场开发部
利用公司运营用房、运营项目、物业管理区域开展各种运营活动，为公司创造经济效益。
第七条管理处
1、负责物业管理范围内各项服务活动的正常开展和提供，实施综合管理、监督和指导；
2、和业主沟通，了解业主需求和业主反馈信息，及时有效处理；
3、负责建立业主档案，办理入住、迁出手续及装修申请手续；
4、负责物业管理费用及代收、代付费用的管理；
5、组织策划社区文化服务，代表业主就物业管理事务和政府关联部门协调处理；
6、负责物业管理范围内标识的使用管理；
7、负责本部门服务所用材料的管理；
8、负责本部门外协服务的监督管理；
9、负责本部门员工的技能培训和考核。
第三章人事管理制度
第壹节员工招聘规定
第壹条目的
为确保公司的管理水平和服务质量，提高员工的整体素质，特制定公司各岗位任职标准。
第二条任职条件
1、部门经理级
大专（含大专）之上学历，有较强的组织、管理、协调能力。为人正直，以身作则，实际掌
握本部门的专业知识和技能，会简单的电脑操作，有俩年之上关联工作经验，能独立负责本
部门的管理工作。有特殊技能者可适当放宽条件。
2、管理处主任级
大专（含大专）之上学历，具有俩年之上物业管理工作经验，思路开阔，会讲普通话，能听
懂宁波话，会简单的电脑操作，持有建设部颁发的物业管理专业上岗证书，有很强的人际沟
通能力。有特殊技能者可适当放宽条件。
3、管理员
高中（含高中）之上文化程度，五官端正，身体健康，会讲普通话、能听懂宁波话，会简单
的电脑操作，具有壹定的礼貌修养，能吃苦耐劳，交际能力强。
4、文员、内勤
中专（高中）之上学历，具有壹定的文字表达能力，熟悉公文写作基本要求，熟练掌握办公
软件操作，有文档管理经验。
5、工程维修人员
初中之上文化，持有关联工种上岗证书，能熟练操作工程维修项目，能吃苦耐劳，有较强的
沟通能力。
6、保安人员
初中之上文化程度，身体健康，五官端正，能力、责任心强，素质高。壹星级小区原则上配
备年龄不超过 60 周岁的本地保安；二星级小区原则上配备年龄不超过 55 周岁的本地保安;
三星级小区配备年龄较轻（原则上不超过 40 岁）的保安人员，本、外地人均可，退伍军人
优先。
7、清卫工
身体健康，五官端正，工作细致周到，能吃苦耐劳，年龄于 55 岁以下。
8、其他人员
按各部门招聘要求适时制定。
第三条各部门根据实际需要向主管领导提出招聘申请，经主管领导批准后，由办公室组织负
责招聘，关联部门协助招聘。
第四条公司招聘员工的主要原则是依据应聘者是否具有应聘岗位职务素质和培养潜质，且以
该职位人员应具有的业务知识和操作技能为考核标准，采取“公开招聘、择优录取”的方式进
行。受聘者以政治、身体情况、学历、工作经历（专业岗位需要专业证书）等，以及是否具
有为公司长期服务的思想为公司的招聘录用标准。
第五条应聘者应首先填写《某某物业 XX 公司应聘登记表》，经面试、笔试、实际操作等程序
后考核后方可聘用，进入试用期，试用期内管理处主任以下员工月工资下浮壹佰元，管理处
主任（含）之上月工资下浮贰百元，清卫工于试用期内月工资不下浮。
第六条被录用者必须于指定的时间到公司报到，由办公室负责工作卡的制作、工作服的发放、
《某某物业 XX 公司员工登记表》的填写，办理好关联手续后到相应部门报到。
第七条招聘录用的员工，应提供本人的身份证原件及复印件，以及关联证件，经办公室验证
后，由办公室统壹建立人事档案。员工必须保证向公司提供的个人资料真实无误，若壹经发
现属虚报或伪造，公司有权立即将其辞退。员工资料如有更改，应立即通知办公室备案。
第八条新聘用的员工，管理处主任以下员工试用期壹个月，管理处主任（含）之上试用期三
个月。于试用期若有不适，双方均可提出解约。试用期员工于试用期内表现突出的，可由部
门经理建议、办公室审核、总经理批准，提前转正。试用期员工试用期满，经本人提出申请、
部门经理上报、办公室审核、总经理批准后转入正式员工。经审核工资成绩欠佳者，可延长
试用期或停止使用。壹般情况下，公司新聘的所有员工，无论其工作岗位，均需到管理处进
行见习，时间视具体情况而定。
第二节员工调动管理制度
第壹条各职能部门负责人调动其管理内员工或公司跨部门调动员工，由副总经理之上批准，
办公室签发《调令单》。
第二条被调动的部门应积极配合员工的调动，被调员工应服从调动，办理好关联移交手续，
按指定的时间到新岗位报到。
第三节员工离职管理制度
第壹条试用期员工如于试用期内要求辞职的，必须提前七天向所于部门提出书面申请。正式
员工要求辞职必须提前壹个月以书面形式提交辞职方案，由部门领导签发《员工离职登记表》
逐级上报，经总经理批准，办理好关联移交手续后方可离职。违反之上规定者，公司不予结
账。
第二条对平时工作不认真、消极怠工，虽未违反本规定所列的惩处规定，但经教育仍屡教不
改的员工，由部门主管提议，公司将向其发出《辞退警告书》，限期壹个月整改，若于整改
期内仍无明显收效的，公司将予以辞退。
第三条若本公司因业务变更或其他原因需要裁减员工时，公司有权决定，被裁减人员应服从
安排，不得提出无理要求，公司补发壹个月工资。
第四条凡员工离职（含辞职、辞退）均无年终奖金。
第五条被辞退的员工或本人辞职的员工原则上不得再进入本公司工作。
第四节培训管理制度
第壹条新员工的培训
新进公司的员工必须参加公司的岗前培训，使新员工了解公司的简介及规章制度，便于使其
更快胜任未来工作，且遵守规章制度。
培训时间为 3 至 5 天，培训期间每天提供 10 元生活补助。
培训内容包括应知和应会俩部分：
应知部分：公司历史、组织机构设置、公司业务、管理制度；
应会部分：从事工作的技能和工作方法。
第二条于职员工的培训
公司对于职员工每年至少进行俩次培训，根据实际情况事务分批培训。
培训内容主要包括业务技能、技巧以及关联法律、法规等政策性文件。
培训计划由培训主管拟定，会同办公室安排实施。
第三条凡指定的受训人员，除有特殊情况事先向培训人请假且经批准方能免训外，壹律不得
不参加培训，否则将从严论处。
第四条所有培训和受训人员均应该做好关联记录，对于从事指导培训的人员，要求精益求精，
保质保量完成指导培训的工作，公司将视培训情况给予相应奖励；对于成绩优秀的受训人员，
可呈请选派委外学习或考察，进壹步深造。
第五条委外培训规定：根据实际工作需要，经办公室审核、总经理批准后方可安排培训。参
加培训前需要签订《培训协议》，培训合格后，到办公室备案方可予以报销。
第四章员工管理制度
第壹节着装管理制度
第壹条为树立和保持公司良好的形象，公司对相应部门员工配发工作服，凡配发工作服的员
工必须按照本规定着装。
第二条员工上班必须按照要求统壹着装，不得穿其他有碍观瞻的奇装异服，不得有卷袖子、
挽裤腿或不系衣扣等有损形象的行为。
第三条员工上班壹律佩戴工作牌，工作牌未按规定位置佩戴的，视为未佩戴，全体员工于公
司内部各部门办事均应遵守本条。
第四条员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，且壹般不准留胡须；女职员提倡
化淡妆，金银或其他饰物的佩戴应当得当。
第五条各职能部门（管理处）应认真配合、督促下属员工遵守本规定，本部门（管理处）壹
个月累计违反本规定人次超过本部门员工总人数 20％的，扣罚该部门（管理处）负责人 20
元。
第六条员工办理完录用手续后，由办公室发给工作服和工作牌，离职时应原物交回，若有损
坏遗失按现价赔偿（折旧率为：半年内 100％，半年之上至壹年内 80％，壹年之上至俩年
内 50％）。工作服和工作牌应妥善保管，如有损坏或遗失，应将缘由以书面形式递交办公室，
由办公室核实后补发，且从该月工资中代扣相应费用；如属故意损坏，双倍扣罚；如因公损
坏，应报请部门负责人签证，经总经理批准后，交办公室补发。
第二节员工礼仪守则
第壹条员工上班必须仪表端庄、整洁，公司内和同事相遇时应点头示意，不得大声喧哗和吵
闹等。
第二条所有来电应于响铃三声内接听，通话时先问候，第壹句话必须为：“您好，某某物业！”
通话时语气温和，态度热情；通话结束时礼貌道别，待对方切断电话后再挂机。
第三条进入他人办公室，要先敲门，停到应答再进。进入后，回手不能大力、粗暴；若对方
正于讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断讲话，应见准时机，礼貌用语。
第四条向上级汇报工作时，应将手机调至震动、静音或关机，如有重要来电，需请示领导同
意后，到室外接听电话。
第五条公司管理处主任（含）之上员工由公司统壹格式印制名片，发放名片时，应将名片文
字方向向着对方，双手递送，壹边递交壹边清楚说出自己姓名；接受名片时，应双手接受，
名片拿到手后，应立即阅读，准确记住对方姓名后，将名片收好。对收到的名片妥善保管，
便于以后检索。
第三节员工考勤规定
第壹条员工正常上班时间为：
周壹至周五上午 8：00－11：00，下午 12：30－16：30，夏季（5 月 1 日至 9 月 30 日）
下午为 13：00－17：00。特殊情况需调整工作时间的由办公室另行制定通知。
双休日、节假日应轮流值班，上班时间遵循之上规定。
第二条所有员工必须到公司签到后，方能外出办理业务，特殊情况需提前声明。
第三条上班时间开始后 30 分钟内到岗者或提前 30 分钟内下班者，按迟到、早退处理；超
过 30 分钟之上者，按旷工半天处理。
第四条员工外出办理业务前须向本部门负责人声明外出原因及返回公司时间，且填写《公出
登记单》；部门负责人外出须到办公室备案，特殊情况报总经理审批。
第六条员工因工作原因确需加班的，应服从公司安排。
第七条法定公休假日为：元旦壹天，五壹节三天，十壹节三天，春节三天；双休日。
第八条员工请假壹律填写《请假单》，因故不能事先请假者，应于上班前用电话向主管请假，
事后补办请假手续。
第九条请假权限
1、各部门普通员工请假壹天内由部门负责人审核批准，俩天内由部门经理批准，三天之上
应逐级上报，由部门经理审核、总经理批准。
2、各部门负责人请假由总经理批准，报办公室备案。
3、所有人员请假，各审批人员月底前报办公室备案。
4、除因急病不能自行请假可由同事或家属代其请假外，其余均应亲自办理请假手续；未办
妥请假手续先行离职、请假期满未办理续假或办理续假尚未得到批准而不到职者，均按旷工
处理。
第十条员工的请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假五种。
1、事假：因事必须本人亲自处理者可请事假，每次事假不足壹个小时按壹个小时计算，超
过壹个小时未满俩个小时按俩个小时计算，以此类推，每年累计 7 天为限，超过期限按实际
扣除薪资。
2、病假：因病治疗或休养者应出具公立医院证明申请病假，且经总经理批准后方可有效，
每年累计 15 天为限，超过期限按实际扣除薪资。
3、婚假：凡符合法定年龄结婚的员工持结婚证向办公室办理婚假手续，公司给予三天婚假，
薪资照发，超过按事假手续办理。
4、产假：
①符合计划生育的女员工分娩，给产假壹个月，薪资照发；
②女员工产后哺乳期为五个月，前俩个月为全休假，发放 50％薪资，后三个月为哺乳期，
每天允许俩个小时哺乳时间，每次壹个小时，薪资照发，产后不再为公司任职，不享受此待
遇；
③所有假期按连续时间计算，含国家法定节假日。
5、丧假：
①员工直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女）去世，公司给予其三天丧假，薪资照发；
②员工旁系亲属（外祖父母、配偶的祖父母及父母、本人的兄弟、姐妹）去世，公司给予俩
天丧假，薪资照发；
③员工其他亲属去世，公司不给予假期。
4、特殊情况由总经理批准决定。
第十二条外地的公司中层管理人员，每年可享受 15 天探亲假，具体时间经总经理批准安排，
休假期间薪资照发。
第五章行政管理制度
第壹节值班规定
第壹条为加强对节假日的值班管理，确保公司各项工作正常开展，为业主提供满意服务，特
指定本规定。
第二条值班人员
公司总部由部门经理之上人员构成；
管理处由主任、管理员、内勤、保安队长构成；
工程维修部根据工作规章制度，安排水、电等维修工、电梯工值班；
第三条职责
1、接待节假日来访的业主，对业主提出的问题及要求做到热情接待，耐心解释、处理及时；
2、了解、监督节假日于岗人员履行工作职责和遵守纪律的情况；
3、指挥处理突发事件，及时方案公司关联领导；
4、认真填写《值班记录》。
第四条程序
1、公司总部值班人员负责处理值班期间公司各部门发生的情况，负责指挥协调公司各岗位
值班人员的工作，员工应服从其安排。每天必须对公司物业辖区进行壹次巡查，检查下级的
值班情况；
2、管理处值班人员负责处理本辖区发生的情况；
3、保安人员实行 24 小时值班；
4、值班人员负责当班期间物业辖区的全面管理，发生紧急情况时执行《紧急情况处理程序》。
考虑到物业管理工作的特殊性，各管理处主任、职能部门负责人于放假期间需保持通信畅通，
遇有紧急情况需及时返回公司进行处理。
第五条值班时间和编排
1、值班时间：执行正常上下班时间；
2、办公室每月壹日编制公司当月节假日值班表，值班人员按班值班；
3、凡已排班的值班人员如遇特殊情况本人不能值班的能够换班，但事先必须于办公室备案。
第二节公章管理制度
第壹条公司对外签订的合同、协议壹律须盖公司行政章，报总理批准后方能够盖章，且写《公
章使用登记表》。
第二条各部门的图章由本部门负责人或指定专人保管，须经部门负责人批准方可盖章，且只
能于本部门辖区范围内有效，超出范围所造成的后果，由公章使用批准人承担。
第三条公章如需携带外出，必须办理出借手续。
第四条公章必须妥善保管，保持清洁、完好、清晰。
第五条加盖公司行政章的合同、协议必须于办公室存档。
第三节文档管理制度
第壹条为提高办文速度和发文质量，充分发挥文件于各项工作中的指导作用，制定本规定。
第二条本公司所有文件均由办公室办理。
第三条文件处理包括发文处理、收文处理、文书处理三个环节的管理。
第四条所有文件填写《文件登记薄》，重要文件由办公室予以严格保管。
第五条发文处理
1、凡公司发文，由发文部门拟稿，办公室按照发文格式对草拟的文稿进行审查、修改，经
总经理审阅后，由总经理批准后签发，文稿壹经签发即成定稿，据此生效。
2、办公室负责文件的编号，确定份数，对打印好的文件加盖公章。
第六条收文处理
1、办公室对收到的文件须进行登记，登记的内容为：顺序号、收文日期、来文单位、标题、
备注等。
2、文件处理的基本原则是“及时”、“准确”，且明确文件处理的责任者。
3、办公室应将来文按照文件性质送到相应部门处理，须轮阅的填写《文件阅览登记表》。如
遇性质不明的，请领导对应办的文件由谁或哪壹部门办理及如何办理写出指示性意见。
4、办公室应对文件办理情况进行督促、检查，提醒关联人员加快办文速度。
第七条办公室将每年度的重要文件进行汇总，分编装订成册，存入档案。
第八条将文件分类别确定保存期限
反映本公司主要职能活动和基本历史面貌的，列入永久保存；
反映公司壹般工作活动，于相当时间内需要查考的，列入长期保存；
于较短时间内本公司需要查考的各种资料，列入短期保存。
第九条保存期满或于保存期内没有必要继续保存的文件，应及时予以废除或销毁。废除必须
经有关部门合议，报总经理认可，由办公室执行。如对废除没有异议，应立即予以销毁。
第十条文件的归档
1、归档的文件必须按年度立卷，公司承办部门或人员应保证经办文件的系统完整，且及时
交办公室保存，工作变动或因故离职后应将经办的文件材料向接办人员交待清楚，不得擅自
带走或销毁。
2、归档范围：
重要的会议材料；
上级机关来文中和本公司有关的决定、决议、指示、命令、计划等文件材料；
本公司的请示和上级机关的批复；
本公司的各种计划、总结、会议记录、统计报表及简报；
本公司和有关单位签订的合同、协议书等文件材料；
本公司职工劳动、工资、福利方面的文件材料；
本公司的历史沿革、大事记及反映本公司重要活动的简报、照片、录像等。
3、各部门、管理处应建立健全平时归卷制度。
4、案卷质量总的要求是遵循文件的形成规律和特点，保持文件之间的有机联系，区别不同
的价值，便于保管和利用。
5、永久、长期、短期案卷必须按规定的格式填写卷内文件目录，且放于卷首。
第十壹条档案管理制度
1、文书处理完毕后，由办公室归档保存，经办部门根据实际需要留存，如因业务需要原稿
须由经办部门保管，应由办公室同意后妥善保管，办公室以复印件存档。
2、档案管理人员应注意维护档案清洁，防止损毁，每年年终整理壹次。
3、保管期限届满的文件中，部分经核定仍有保存价值的，档案管理人员应注明“参考”字样，
供员工参考。
4、借阅档案（文件、资料）必须进行《文件档案借阅登记表》登记后方可借阅。
5、案卷不准外借，只供于办公室查阅，未归档的文件及资料可外借。
6、借阅档案的人员必须爱护档案，要保护档案的安全和保密。
7、外单位借阅档案，应持单位介绍信，且经总经理或关联负责人批准，但不得以任何形式（复
印、拷贝、照相、电子邮件等）将档案带离公司。
第四节会议管理制度
第壹条为改进工作作风，提高会议质量，特制定本规定。
第二条公司会议基本上归纳为：总经理办公会议、部门经理会议、部门会议、员工大会、（半）
年度会议、临时会议等。
第三条组织召开会议的部门、责任人要做好相应的会前准备工作，且做好会议记录，对会议
期间所使用的文件资料以及会议期间形成的文件进行收集、清理、立卷和归档。
第四条会议纪律
参加会议的人员不得迟到、早退。如不到会，必须事先请假，且说明原因。和会人员应统壹
公司着装、佩戴工作牌。
开会期间，将手机、BP 机等通讯工具调至震动或关机，如有来电，到室外接听，避免影响会
议进程；会议进行途中不得随意离场；
对会议内容有异议的应举手示意，经会议主持人认可后公开讨论，不得私下交头接耳，影响
会议秩序。
之上如有违反，每条处以当事人 10 元。
第五条会议时间、地点由组织部门提前通知。
第六条总经理办公会议
由总经理主持，参加人员：副总经理、总经理助理。
第七条部门经理会议
1、每月召开壹次，时间定于每月的 1 日上午 8：00，遇节假日顺延。
2、会议内容：工作汇报、工作安排。
3、参加人员：总经理、各职能部门负责人及管理处主任。
4、会议程序
会议开始，上次会议遗留问题处理情况进展方案；
各部门负责人及管理处主任工作汇报；
会议提及事项当场解决，形成决议；
下步工作安排。
5、要求各和会人员作好充分准备，发言突出重点，简介明了，多提建设性意见和建议。
第八条部门会议
职能部门每月壹次，管理处每周壹次，由部门主管主持；
参加人员：各部门员工。
第八条全体员工大会
每半年壹次，由总经理或副总经理主持。
第九条（半）年工作会议
1、半年度工作会议、年度工作会议基本上分别于当年的 7 月和次年 1 月中旬召开，时间为 1
－2 天。
2、参加人员：总经理、各职能部门负责人及各管理处主任。
3、会议由办公室负责组织，包括会议场所、日程的安排，关联人员的通知以及关联资料的
准备工作。
4、各职能部门负责人及各管理处主任作工作总结及计划汇报，财务部要提供有关详实数据，
公布财务测算结果。
5、年度会议上讨论通过各管理处及承包责任部门下年度管理目标、经济目标责任书，且和
公司签订协议。
第十条临时会议
1、凡公司有重大情况发生或临时性工作布置时，召开临时会议，临时会议不受时间、次数
的约束，均可由发起人经总经理同意而召集有关人员开会商讨。
2、参和人员积极配合发起人的工作，不得以任何理由拒绝参加会议，违者壹次扣罚 20 元。
第六章财务管理制度
第壹节财产、费用管理制度
第壹条固定资产的购置必须以书面形式报请公司总经理会议讨论审批同意。
第二条低值易耗品的采购，由使用部门填写《材料采购申请单》，报请总经理批准、财务部
审核后，由办公室统壹采购，壹次性金额不得超过 1000 元。
第三条对固定资产和低值易耗品的维修，应先报预算，经总经理批准审核，方可列支。
第四条物资用品采购
1、公司办公用品由办公室根据实际需求统壹填写《材料采购申请单》，报总经理审批后方可
购买，各部门定额领用，不得自行购买（除经济指标考核部门外）。
2、不属于日常办公用品的物品，应于月末（25 日前）填写《材料采购申请单》经总经理批
准后由办公室统壹购买。
第五条应酬费
应酬费用的开支坚持必需、合理、节约的原则，标准由总经理批准（经济指标考核的部门按
核定指标开支）。
第六条差旅费
1、差旅费的开支坚持节约、及时报销原则，出差借支的差旅费应于出差归公司后三天内报
清，逾期不报从当月工资中每天扣除总差旅费的 10％。
2、出差乘坐交通工具的等级标准为：长途汽车、火车硬座、轮船三等舱。出差目的地交通
费按实际报销。
3、住宿费标准：省内地区，经理级 150 元\天，其他员工 100 元\天；省外地区，经理级 180
元\天，其他员工 120 元\天；特殊地区（、等经济特区），经理级 220 元\天，员工 160 元
\天。到达第壹天可加 50％，第二天起按规定报销，超过标准，除特殊情况由总经理批准报
销外，其余个人承担 50％。自行解决住宿的，按住宿费 50％发放给个人，但最高每天不超
过 100 元。
文件规定的探亲交通费，经办公室核实审查、总经理审批后方可报销；参加会议、学习的按
举办单位规定如实报销。
4、伙食补贴：省内出差每人 20 元\天，省外出差每人 30 元\天，、经济特区每人 50 元\天。
中午 12 时前回公司或 12 时以后离开的按半天计算。
5、出差（探亲）期间，如因工作需要，发生应酬费用，根据规定报销，则不再享受伙食补
贴。
6、级别不同的人员同时出差，以其中最高级别人员的标准执行。
第七条通讯费
办公电话：经济指标考核的部门按核定指标开支，公司电话壹律不得拨打信息台电话，如拨
打而产生的费用从该当事人当月工资中双倍扣除。
第八条培训费
员工委外培训须凭：由办公室审核、总经理批准的《培训申请表》《培训协议》、关联合格证
书，经确认后方可报销，由公司派出学习的除外。
第九条市内车费
因公外出方可报销市内车费，仅限于公交车费用，原则上不能乘坐出租车，如有特殊原因，
应向总经理说明原因，经批准后方可报销。
第十条医疗费
办理养老保险待遇的，根据宁波市有关医疗保险制度执行，未办理医疗保险的，直接因工作
而导致疾病需要支付医疗费的，由公司报销，非直接因工作而导致疾病的医疗费，经公司研
究酌情报销。
第十壹条委外业务规定
1、各管理处凡涉及委外工程类维修项目，必须书面通知工程部，工程部于当天做出答复，
如确需委外维修，工程部应填写《委外申请表》，注明委外原因，经办公室审批，管理处会
同工程部选择委外单位。
2、公司各部门、管理处委外业务（包括公共维修基金开支）1000 元之上，必须和业务单位
签订合同，工程类同时附决算表，决算表经分管经理签字后生效。
3、财务部严格按规定办事，支付 1000 元之上的外加工服装类、印刷业务、广告业务等时
应凭有关协议，工程类款项应附委外申请表、合同及决算表，财务于上述手续完备前提下方
可付款。
第二节薪资管理制度
第壹条中层之上管理干部薪资规定
1、中层之上管理人员工资表：
岗位 基本工资 岗位工资 考核工资 应发工资 最低年薪
副总经理
总经理助理
部门经理
壹级主任
二级主任
三级主任
2、工资说明
①公司员工原则上实行以岗定工资，特殊人才视情况经双方协商另行决定。
②承包部门负责人于正常情况下，公司保证其最低年收入，盈亏按公司关联承包方案处理，
不设收入上限。
③老小区管理处主任经总经理批准，可享受津贴，具体数额视实际情况另行研究决定。
④于公司不同岗位兼职的员工，以其最高职务的工资标准为该员工的工资。
第二条普通员工薪资管理制度
1、基层管理层工资表
岗位 基本工资 岗位工资 考核工资 应发工资 年收入
管理员 700－800
内勤 700－800
2、普通员工工资表
岗位 基本工资 岗位工资 考核工资 应发工资 备注
壹级小区 50 550－600
二级小区 50 650
保
安
员
三级小区 50 800
保 安 队 长
岗 位 津 贴
100 元，班
长 岗 位 津
贴 50 元
维修工 50 1000
清卫工 50 500
绿化工 50 500
第三条管理处主任于考核指标允许的情况下，根据员工的工作能力和工作量大小于上述范围
内可适当调整本部门员工的工资，但必须经总经理批准。
第四条考核遵照关联文件执行。
第五条之上工资标准为 2004 年基准，如需调整，须经总经理批准。
第六条管理处主任薪资管理制度
1、根据管理小区面积、实际情况确定管理处级别，壹般为三级、二级、壹级管理处主任，
特殊情况可设立特级管理处主任。
划分如下：
管理面积为 3－5 万㎡的，壹般设三级或二级管理处主任；
管理面积为 5－10 万㎡的，壹般设二级或壹级管理处主任；
管理面积为 10 万㎡之上的，壹般设壹级或特级管理处主任；
2、为促进管理处工作的开展，公司每年将开展民意测验、能力测验等活动对每项活动结果
予以考核积分，年底评出 1－2 名优秀管理处主任，给予壹定的物资和精神奖励。
第七条特殊贡献奖励办法
1、员工应积极对公司的发展献计献策，提案被公司采纳，使公司转换风貌、提高经济效益
的，公司将酌情给予奖励。
2、各部门员工因工作突出需进行奖励的，参照该部门规定执行。
3、公司鼓励全体员工对外拓展业务，若承接业务成功，公司将该新项目当年度利润的 30－
50％奖励给本人。
第六章后勤管理制度
第壹节办公环境、秩序管理制度
第壹条为创造壹个和谐、文明、有序的工作环境，特制定本规定。
第二条办公室建立卫生值班规定，值班人员对公共办公区域要保持整洁、无异味。
第三条节约用水用电和办公用品，注意公共区域卫生，不乱扔杂物，下班前关好电器、门窗（包
括公共部位）。
第四条工作时间不准串岗、聊天、吃零食。
第五条工作时间严禁见和本职工作无关的书籍、报纸和杂志。
第六条工作时间内严禁喧哗、嬉戏，影响他人办公。
第七条此规范由办公室负责检查实施，适用于管理员（含管理员）之上管理人员，违者壹次
罚款 10 元。。
第二节员工宿舍管理制度
第壹条为使员工宿舍保持良好的清洁卫生，整齐的环境及公共秩序，使员工获得充分的休息，
以提高工作效率，特制定本规范。
第二条公司为外地员工提供免费宿舍，提供员工宿舍系公司对外地员工的额外待遇，非合同
条款约定的义务，公司可根据实际情况及员工表现决定是否给予此待遇。
第三条员工对所居住宿舍，应尽管理人责任，不得随意改造或变更房舍；不得将宿舍之壹部
分或借予他人使用；不得于宿舍聚众赌博、斗殴、酗酒或其他不良行为；不得于宿舍内开灶；
之上壹经发现，立即停止其居住权。
第四条有关宿舍现有的器具、设施设备，员工应妥善保管，如有损坏或遗失，由关联人员承
担修理费或赔偿费，且视情节轻重论处。
第五条宿舍内外应保持清洁，物品摆放整齐有序，及时倾倒垃圾，公共场所建立卫生值班制
度，轮流负责打扫。
第六条树立节约意识，防止长流水、长明灯。
第七条本公司提供员工宿舍系现住人尚于本公司服务为条件，如员工离职，其居住权随即终
止。员工应于离职之日起三天内搬离宿舍，迁出员工应将使用的床位、物品等清理干净且移
交钥匙。
第八条员工宿舍居住的员工由公司选定壹人任管理员，全面负责宿舍的环境卫生检查、员工
关系协调等事务。宿舍或公司需经常视察员工宿舍，员工不得拒绝，且服从管理。
第九条于宿舍居住的保安人员需担负治安值班任务，具体规定由保安部根据实际情况制定。
第七章奖惩考核规定
第壹节总则
公司或由公司职能部门（经总经理批准发布）制定的各项规范、制度、文件，公司管理制度、
员工手册等，是全体员工的行动指南，公司各职能部门应当依据文件规定发挥相应的检查、
考核和通报职能。
公司部分部门岗位因工作特殊性质所制定的其他奖惩规定，经总经理签发批准后，按照该部
门规定执行。
第二节奖励规定
第壹条奖惩的种类分为：表扬、嘉奖、小功、大功四种。
第二条奖励办法：
1、凡记表扬壹次者，年底加发壹天薪资；
2、凡记嘉奖壹次者，年底加发三天薪资；
3、凡记小功壹次者，年底加发壹周薪资；
4、凡记大功壹次者，年底加发半月薪资；
第三条公司员工有如下表现之壹者，给予表扬壹次：
1、平时工作认真负责、吃苦耐劳，刻苦钻研业务，公司领导及同事壹致公认者；
2、忠于职守，廉洁奉公、模范遵守和执行公司各项规章制度者；
3、以主人翁的态度关心企业，积极提出合理化建议有成效者；
4、团结协作，愿于工作中挑重担者；
5、拾金不昧，品德高尚者；
6、坚持原则，大胆管理，本部门工作出色者；
7、于上级主管部门考核检查中，其成绩赢得领导认可者；
8、于防止业主被盗、丢失等事故方面有具体事迹者；
9、其他仍应予以记表扬之事项者。
第四条公司员工有下列情形之壹者，给予嘉奖壹次：
1、对舞弊或有危害公司权益之事，见义勇为，能事先举报或防止而使公司减免损失者；
2、遇应急事故，能随机应变，措施得当，使生命、财产免受损失或减少损失者；
3、为企业节约资金和能源，使公司获得壹定效益者；
4、为公司献计献策，对公司有壹定贡献者；
5、其他仍应予以记嘉奖之事项者。
第五条公司员工有下列情形之壹者，给予小功壹次：
1、对公司运营管理，提高经济效益和管理效益方面有显著成绩者；
2、维护公司利益，抵制不正之风，事迹突出者；
3、防止或挽救重大事故有功，使公司获得较大利益者；
5、其他应予以记小功者。
第六条公司员工有下列情形之壹者，给予记大功壹次：
1、对公司有特殊功绩或贡献，使公司获得重大利益者；
2、为保护公司和辖区业主生命、财产，不顾个人生命安危，奋勇救护者；
3、其他应予以记录大功者。
第三节惩处规定
第壹条惩处的种类分为批评、警告、记小过、记大过、辞退等。
第二条惩处办法：
1、凡记批评壹次者，当月扣发壹天薪资；
2、凡记警告壹次者，当月扣发三天薪资；
3、凡记小过壹次者，当月扣发壹周薪资；
4、凡记大过壹次者，当月扣发半月薪资；
5、凡辞退则，扣全年奖金。
第三条公司员工有下列情形之壹者，予以批评壹次：
1、不服从领导分配的工作任务或无故推迟完成公司领导签发的工作指令者；
2、未经关联领导同意，擅自调班者
3、违反设施设备安全作业指导书，但未造成后果者；
4、旷工半天不及壹天者；
5、消极怠工，办事不力，影响正常工作者；
6、业主投诉壹次，经核实调查情况属实者；
7、方案不实，贻误公务者；
8、发现公司财物丢失、损坏，不及时向上级领导方案者；
9、由于工作过失，造成公司财产损失于 200 元以内或业主财产 500－1000 元者；
10、上班行为不检点，如：干私活、串岗、闲聊、打牌、下棋、打瞌睡、吃零食、见小说杂
志、见电视、听音乐等者，于办公场所大声喧哗、相互追逐打闹等，不听劝告、屡教不改者；
11、其他仍应予以批评之事者。
第四条公司员工有下列情形之壹者，予以警告壹次：
1、制造散布流言蜚语，恶意中伤其他员工，影响工作和团结者；
2、唆使、挑拨员工、业主关系，从而引起打架、斗殴者；
3、不方案事故隐患，使公司财产受到损害者；
4、窥视、骚扰业主私生活，使用粗言秽语伤害业主者；
5、违反设施设备安全作业指导书，造成壹定后果者；
6、上班擅离职守，睡觉者；
7、无故旷工壹天者；
8、利用职务之便收取业主钱物者；
9、上班时间喝酒、赌博，影响正常工作者；
10、由于过失，使公司财产损失 200 元至 500 元或业主财产 1000－2000 元者；
11、和外人勾结，作不道德交易或做出不利于公司之事者；
12、业主投诉俩次，经核查情况属实者；
13、其他仍应予以记警告之事项者。
第五条公司员工有下列情况之壹者，予以记小过壹次：
1、于公司内打架斗殴，制造事端，情节严重者；
2、利用公司名义于造谣拐骗，致使公司蒙受损失者；
3、违抗上级布置的工作任务，殴辱上级，情节严重者；
4、遗失公司或承办的重要文件、证件、凭证、发票，致使公司蒙受较大损失者；
5、泄漏公司商业机密，造成壹定后果者；
6、由于工作过失，造成公司损失 500 元至 1000 元或业主财产 2000－10000 元者；
7、业主投诉三次，经核查情况属实者；
8、无故旷工俩天者；
9、其他仍应予以记小过之事项者。
第六条公司员工有下列情形之壹者，予以记大过壹次：
1、挪用公司款项，侵占公司财物，营私舞弊，虚报费用，给公司造成损失不构成刑事责任
者；
2、盗窃公司及同事或业主钱物者；
3、未经公司领导同意，私自配置锁及钥匙者；
4、伪造文件、信件，欺骗公司，给公司造成严重后果者；
5、由于工作过失，造成公司财产损失 1000 元至 2000 元或业主财产 10000 元之上者；
6、无故旷工三天者；
7、全年业主投诉四次，经核查情况属实者；
8、威胁上级领导或同事，侮辱业主及来访客人，造成重大后果者；
9、其他仍应予以记大过之事项者。
第七条公司员工有下列情形之壹者，予以辞退：
1、未经公司领导同意，擅自于外兼职，经核查情况属实者；
2、有吸、贩毒品，卖淫、嫖娼或藏有枪支弹药及凶器者；
3、参和打架斗殴、寻衅闹事，造成人员伤亡者；
4、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从中谋取私利，情节严重者；
5、无故旷工五天者；
6、发现犯有刑事案件受过处分或公安部门通缉者；
7、因触犯国家法律、法规而被公安、司法拘审者；
8、年终考核分数列为五等者；
9、全年记小过累计三次或记大过俩次者；
10、其他仍应予以辞退之事项者。
第八条劳动纪律类处罚
1、迟到、早退（含中途离岗）三十分钟以内者，每次于当月扣罚金十元；超过三十分钟不
及壹小时者，每次于当月扣罚金二十元；超过壹小时即以旷工半天处理；
2、员工违反着装规定，每次于当月扣罚金十元。
第九条之上奖惩可根据实际情况予以晋降，对情节严重、态度特别恶劣者，公司将依法追究
其刑事责任。
第十条党组织、团组织的内部奖惩由党组织、团组织根据党章、团章的相应制度予以奖惩。
第四节检查规定
办公室应当履行公司管理制度中本部门的职责权限，定期检查各部门执行公司管理制度的执
行情况，发现的问题当场指出。
办公室对于检查中发现的问题按规定予以扣分，相应部门责任人应于处置整改措施中落实扣
分情况，否则将视为自我承担。
第五节考核规定
第壹条公司各职能部门应于月末汇总当月的扣分、扣罚及奖励情况，报办公室落实，各管理
处关联奖惩按关联规定实施。
第二条财务部单独设立奖罚基金，统壹使用。
第三条年终考核
1、为正确客观评价公司每位员工壹年来的工作表现和业绩，特制定本考核办法。
2、除公司总经理外的其余员工均必须于年底进行考核，以此作为年度调薪参考和发放年底
奖金的依据；
3、试用期内的员工不列入年终考核范围；
4、考核分级
考核由工作考核分和考勤考核分俩部分组成，分为七个等级：
90 分之上为特优等，85 分之上为优等，80 分之上为壹等，75 分之上为二等，65 分之上
为三等，60 分之上为四等，60 分以下为五等；
三等之上为合格员工，三等以下为不合格员工；
5、年终考核基本分为公司对员工该年度工作月考评分的平均分；
6、年终出勤考核基本分为 75 分，根据办公室统计记录且依据以下标准予以加减，得出考勤
分：
①旷工壹小时，减总分 分
②事假 1 天，减总分 分
③病假 1 天，减总分 分
④迟到、早退（含中途离岗）1 次，减总分 分
⑤全勤，加总分 4 分
7、年终考核总分计算办法：工作考核分和出勤考核分之和除以二，再依照下列标准加减出
的结果即为员工个人年终考核总分。
①表扬壹次，加总分 分
②嘉奖壹次，加总分 1 分
③记小功壹次，加总分 3 分
④记大功壹次，加总分 9 分
⑤批评壹次，减总分 分
⑥警告壹次，减总分 1 分
⑦记小过壹次，减总分 3 分
⑧记大过壹次，减总分 9 分
8、员工的主管意见作为该员工年终考核的辅助考核依据，各部门主管应随时考察员工平时
的工作业绩，且做好记录，作为年终考核资料；
9、年终奖金的发放，以该员工当年度转正后于公司实际工作时间按月计算。奖金分值以合
格员工三等为基准，三等之上每壹等级加 10％，三等以下每壹等级减 10％，以此类推；
10、凡有以下情形之壹者，于该年度考核不得列为优等和优等之上：
①曾受到任何壹种惩处者
②迟到、早退（含中途离岗）共达 4 次者
③请事假超过 5 天或病假超过 10 天
④旷工达 1 天之上者
11、凡有以下情形之壹者，于该年度考核不得列为壹等和壹等之上：
①于考核年度曾受过记小过（含记小过）处分之上者
②迟到、早退（含中途离岗）共达 8 次者
③请事假超过 10 天或病假超过 15 天
④旷工达 3 天之上者
12、公司员工的年终考核于壹等之上，且具有壹定文化素质和指挥能力者，有资格提拔为公
司干部；
13、对年度考核为四等的员工，次年重新试用，于试用期内工作有明显改观的，经本人申请，
部门负责人批准，报办公室和总经理同意予以转正；
考核为五等的予以辞退。
第六节通报规定
公司各职能部门代表公司行使各自的管理职责和权限，具有行使通报批评和通报嘉奖的职能，
对于于监督检查中发现的严重违反所述的规范、态度恶劣的、屡教不改的行为，职能部门应
对有关部门和人员进行通报批评，其通报书面题目统壹为：《关于对×××进行奖励（处罚）
的通报》。
第八章修订
第壹条公司可根据发展需要，对规定的内容进行修订。
第二条本规定的解释权属于公司总经理办公室，其监督实施部门为办公室及关联职能部门。
