南京中C国未房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机新电地构开话址：盘：：中价0江格2国5-指测8评4数78研—9—0究75院 测南京评国编际号金融：中苏 心省20南33京A楼市凤 白凰下和区美汉中路 1 号 11-06-BLL zhang LXG﹟01 【测评凤凰和美 基于通中过结国市果项典型投资房收益场】地法调 产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目目基名本称信息 地 招商紫金所理属位区置山1号 域 雨1与花长长虹虹路交路汇 39处9 ）号 （凤台南路 2、开3、市成场本比法较测法评测项评目项价目价格为：19488 元/平方米 结、合典当型前投市资场收现益状法，测格综算为合项：确目7定价47格5为元：/平13方项目在价62米7 元/平方米 占制条件下的4 月测评值定义和测评假设限 建发地筑企面规业积 模 城 南南6.京44凤 62凰万置平业方有米限 公司 物交业类型 2住5.宅3 万平方米 【项目要点】 价格为15000 元/平方米。 开入房周盘住标边时时准配间间 套 毛 预坯计 2011年4 待地定铁 月 1号线，高铁南站商圈 l 地河畔理，位与置赛：虹长桥虹立路交与相凤邻台。南 路交汇处，地处明城墙边、秦淮 l 户率架型特点：户型户户朝南，架空空高主，主力力户户型型信息 使用率 8798%平 米-143平米 层；内空景设间观邻与视里外野交部开流景阔空观，间交南、汇北人空融通文合透间休方。，闲正 明空厨，间布明、局卫艺紧。术凑住展，宅示面的空积首间利层等用均， l 企全资业上实力：江苏凤凰置业有限公司是凤凰出版传媒集团旗下 单套总价 1（95贷按万1元30 平米两居贷首款款付年方款限式 万元（首付3计0%算） 8亿0600 万市元房，地房 产开发企业，成立于 2005 年 9 月，注册资金 2商0业年/ 公） 目论元证的进后展继顺发利展地，项产房目开地，发产苏贰平州级台书资开城质始、。形在淮 成河阴规西开模新发。区区 所、街小投红资山 1等0.项1 月均还款 10420元积/8金78 4元 l 周赛城，边虹3配桥 公立套里：交半，紧径公邻内交明紧城、邻墙地新铁、街秦、口淮高/河架夫、三子夫维庙子立/河庙体西、月区内规划一座社区文化中心、幼儿园及社区交万中商通达华业可等门中快商等心速圈，。畅。紧达 邻全社 数，研如本究需次院了联测解评系更结，详电果细话有报效: 期为2011年6 0告25，-请84与78中90国75指 说影 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市期成根交据场的项比中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——凤凰和美 3个目较项所法 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评项目素对比销较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 销 象售及均对价比案例 测凤评凰对和象美 亚对东比观案云例国A际 对任比恒案G例53B 德对盈比国案际例广C场 18000 220区交易日期00 18500 2011年6月 2011年6月 2011年6月 域交易情况 未开盘 正常 正常 正常 因地理位置 城南 城南 河西板块素 交周区通边域便环建配捷境套度 便 较完捷好善 较较好便完捷 善 便完好捷善 城 便较南完捷好 善 个土地用途 住宅 住宅 住宅 别因容筑积形率态 塔楼，高层 板楼，高层住宅 3 板楼，小高层 塔楼，高层 户绿型化设率计% 2 素 35 35% 40% 25% 开装社发修区企情配业品况套牌 毛完坯善 毛78坯% 精8装3%修 毛75坯% 南京凤凰置 业有限 江苏亚较东完中善浩 建设 仁完恒善 完善 评估（项1目）为交 1易00情正况个可比案例，均为自由竞争市置场业销 售均价南，京且的交德易盈日置期业有相限同公， 2、因素修 修正：由于所选取的三设 因（2）区域因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企素业修（品3正牌）系等个统指别。标因 进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、3、测修评正对结果 绿化率、户型、装修、社区配套、 比象较及因对素比 案例 测交凤评凰和对美象 比较修对正比条案件例指数A 销售均价亚东观云国际 对任比恒案G例53B 德对盈比国案际例广C场 交 区易易域日情因期况18000 22000 18500 素 100 100 100 1000 100 100 98 10 100 98 102 1根据比较个比因别准因价素素格条件指数表，编 制因素比较修正系数。经 过计算， 19903241 100 98 108 18780 203730 说影20373、19310 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三项个目可市比场案价例格的为比 准19价48格8元分/别平为方1米87。80、 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测房、地成评——凤凰和美 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然算后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(。万元 ) 1 土地成本 地2间0块0修0正于0 万至20元07年11月23日成交，规划建筑面积万平方米，20，11楼年面6地月价。 4 81 元/平方米.假设年土地增值收益率为成 2交0%总，价时 37859 2 开发成本 基红础线建设内安施市成配政本套费费A用 用B约1700元/平方C 建建安安成本A 米 12% 780478040 勘察设计费用D A成本A 12% 8484 3 管理费用 1++B+C 8% 7013 均第匀二投年入投，入建 3安0%及，管第理三费年用投在入2 建20设%，期年内利分率阶假段设投为入，6%预， 。计土 第地一费年用3投在% 入准备3976 4 投资利息 以开发周期 年（其中半年准备期，3 年建设期）50期%， 18915 56 销销售售费税用费 房地产总价V 3% 9326 7 开发利润房地产总价V 7% 21760 三项、典型房投地资产收总价V 310863万元房地 产总价V 单价 40%7 475元/平方1米2 4345 根据当前市益场形法势 个目月的计租算，金同调时查考，虑确不定可项，预目选见用主费力典，户型将型投年租资金模为式 收35益00法 元进/行月项，目每市年场的价租格金测按算同。比根上据涨区 5%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 为项 目2%市。场与价风险相对应，根据报酬率求取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜空在置毛和年值收份。收入租 损5% 422110 典型投资者收益模式测算 0000 4242 3 4 5 有运210050 42633105 48620 51051 净效营运毛费营收用收入入8% 39900 41895 439950 426413819 428553 336192 3352 3519 3695 3848909 持期有末期转N售PV净(6收.3益%) 5年后7按082 %38543 40471 42494 44619 4净90收 益率出售，转售税期费末3% 1731210 四收、测房地产总价V 1771462 转单售价NP V(8%) 161032692772 通过评全价面格市确定场调 年益 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运说影5 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市15场00价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终用确市定场项比目较 法201、1 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
