（房地产管理）房地产开发
贷款
房地产开发贷款
申请对象
房地产贷款也就是与房产或地产开发经营活动有关的贷款。房地产贷款的对象是注
册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。
房地产开发贷款的种类
按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：
1、住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房
的贷款。
2、商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，
主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
3、土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
4、房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，
不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地
产开发贷款。
申请条件
除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件：
1、有企业法人营业执照。
2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，
并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。
4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场
的需求。
5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总
额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
6、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的 30%），并能够在银
行贷款之前投入项目建设。
7、在银行开立帐户保持正常业务往来。
8、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
房地产开发贷款
申请对象
房地产贷款也就是与房产或地产开发经营活动有关的贷款。房地产贷款的对象是注
册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。
房地产开发贷款的种类
按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：
1、住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房
的贷款。
2、商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，
主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
3、土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
4、房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，
不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地
产开发贷款。
申请条件
除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开发贷款的借款人还应具备以下条件：
1、有企业法人营业执照。
2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，
并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。
4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场
的需求。
5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总
额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
6、具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的 30%），并能够在银
行贷款之前投入项目建设。
7、在银行开立帐户保持正常业务往来。
8、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
市国土房管出字[2002]857号关于公布《北京市国有土
地使用权出让、转让、租赁程序（试行）》的通知
时间:2003-2-910:14:28
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市国土房管出字[2002]857号关于公布《北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程
序（试行）》的通知
各区县国土房管局、各有关单位：
随着我市土地使用制度改革的深入发展，以及政府机构改革及固定资产投资程序的
改革，本市国有土地使用权出让、转让、租赁程序已发生变化。依据《中华人民共
和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华
人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例〉办法》的规定，结合北京市的
实际情况，制订了《北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序（试行）》，现
予公布，请认真贯彻执行，并及时将有关意见反馈我局。
二○○二年九月二十八日
北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序（试行）
本市国有土地使用权的出让、转让和租赁，按以下程序办理：
一、国有土地使用权出让
㈠以协议方式出让国有土地使用权的，按以下程序办理：
1、土地出让申请
申请人向北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）提出土地出让申
请，并准备有关文件（要求：申请人提供的材料应规范、齐全、真实、有效，复印
件统一用 A4纸复印，图纸可按原图大小复印，也可缩印，复印文件应清晰，注明“与
原件相符”，并加盖公章。土地出让申请上必须留有申请单位的联系人、联系电话。）
报送市国土房管局。依项目进展情况不同，提交的材料如下：
一般项目需提交的材料：
⑴土地出让申请（原件）；
⑵关于地价方面的文件：
①已审定地价水平的提交地价水平通知单和 1份地价评估报告；
②未审定地价水平的提交 3份地价评估报告；
⑶项目建议书批复及可行性研究报告批复；
⑷有关规划方面的文件：
①规划意见书及附图；
②建设用地规划许可证及附件、附图；
③审定设计方案通知书及附图；
④设计单位出具的地上、地下及规划用途建筑面积的说明；
⑤钉桩成果通知单；
⑸关于土地权属及权属来源的文件：
①《房屋所有权证》；
②《国有土地使用证》；
③征地批复、划拨批复、建设用地批准书；
④与原用地单位的协议书；
⑤原用地单位同意申请用地单位办理出让手续的证明；
⑹关于申请用地单位的文件：
①申请人法人资格证书或执照（加盖发证部门审核专用章）；
②属合资、合作公司的，提交合资、合作公司的合同、章程、经贸委批准成立公司
的批复、批准证书；
⑺已取得《建设工程规划许可证》、《开工证》、《建设工程规划验收申请表》、《竣
工核验单》、房地部门的测绘成果等文件的，提交相应文件；
⑻已由公安部门审定门牌号的，提交公安部门的审定文件；
⑼其他文件。
已竣工项目并已领取《房屋所有权证》、现状房地产项目办理国有土地使用权协
议出让手续，需提交以下材料：
⑴土地出让申请（原件）；
⑵关于地价方面的文件：
①已审定地价水平的提交地价水平通知单和 1份地价评估报告；
②未审定地价水平的提交 3份地价评估报告；
⑶《房屋所有权证》
⑷关于土地权属及权属来源的文件：
①《国有土地使用证》；
②征地批复、划拨批复、建设用地批准书；
③其他权属来源文件；
⑸关于申请用地单位的文件
①申请人法人资格证书或执照（加盖发证部门审核专用章）；
②属合资、合作公司的，提交合资、合作公司的合同、章程、经贸委批准成立公司
的批复、批准证书；
⑹根据项目情况，需提交有关建设计划、规划及工程建设文件的，按照第 条的
内容提交；
⑺其他文件。
数套商品房买卖补办国有土地使用权出让手续需要提交的文件：
⑴土地出让申请；
⑵商品房买卖协议；
⑶《房屋所有权证》；
⑷《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件；
⑸申请人法人资格或个人身份证；
⑹其它材料。
2、初审
市国土房管局受理申请后，向申请人出具《受理单》，并在 1个工作日内将全部文
件转土地出让处。土地出让处对文件进行初审，对可以以协议方式出让土地的，在 2
个工作日内将所有文件批转到北京市土地利用事务中心（以下简称土地利用中心）；
不具备协议出让条件的，告知申请人。申请人应按《受理单》规定的时间办理相关
手续、领取回复文件或意见。
3、地价评审
受局委托，土地利用中心在接到批转的文件后，对地价评估报告进行技术审查，审
查合格后组织安排地价评审办公室会和专家委员会。地价评审办公室会议原则上每
星期一次，由土地出让处主持；地价评审专家会原则上 1个半月一次，由主管局长
主持。地价评审专家会审定后，报局长办公会议最后审定（原则上在专家会后的下
一周内召开），并由土地出让处下达地价审定通知单，将通知单直接转土地利用中
心；地价评审的周期不超过 40个工作日。
4、填写表格、制定土地出让合同
申请人在市国土房管局受理申请后，除接到退件通知外，在 3个工作日后，到土地
利用中心领取《北京市国有土地使用权出让申请表》及《北京市国有土地使用权出
让合同》，在土地利用中心的指导下进行填写，并组织安排进行用地现场的勘察。
申请人填写完《北京市国有土地使用权出让申请表》及《北京市国有土地使用权出
让合同》并加盖公章后报送土地利用中心。土地利用中心在收到上述申请表和合同
后，8个工作日内将文件装订成册，制定并填写《北京市国有土地使用权出让审批表》
报送土地出让处审查。
5、审查与呈报
土地出让处对土地利用中心报送的材料进行审查，并报请局领导审批、签订《北京
市国有土地使用权出让合同》，加盖印章后移送土地利用中心。审查、呈报的周期
为 10个工作日。
6、缴款、取件
《北京市国有土地使用权出让合同》签订后，土地利用中心通知申请人缴纳地价款
定金，领取《北京市国有土地使用权出让合同》。余款由受让方按合同约定期限缴
纳。
㈡以招标方式出让国有土地使用权的，按以下程序办理：
1、土地出让申请
属原土地使用者申请土地出让的，由原土地使用者向市国土房管局提出土地出让申
请，并准备以下文件报送市国土房管局：
⑴土地出让申请；
⑵《房屋所有权证》；
⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件；
⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明；
⑸营业执照或法人资格证明文件；
⑹已取得规划条件的，提供《规划意见书》、3份评估报告或其他规划文件；
2、初审
市国土房管局受理后，由土地出让处根据年度土地出让计划对项目进行初审。
属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市国土房管局土地出让处报
送相关资料，土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心（以下简称土
地整理中心）收购储备的土地，列入年度土地出让计划的，直接进行前期工作。
3、批转
对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目批转土地整理中心办理。
4、前期工作
土地整理中心进行以下前期工作：
⑴征询规划意见。向市规委发出《征询意见函》，征求对出让地块的规划意见。
⑵市规委回复《规划意见书》后，进行以下工作：
①由原土地使用者委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价，
并将评估报告 3份送土地整理中心；储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构
按《规划意见书》的条件评估该地块的地价。土地整理中心负责将地价评估报告提
交地价评审委员会办公室进行初审。
②拟订土地收益分配及搬迁协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商
拟订土地收益分配及搬迁协议。原土地使用者有最低转让价格的应予以明确。
③拟订招标出让工作方案。包括招标出让的工作计划、内容及时间安排、评标小组
的设置等。
④拟订招标文件。包括招标人、承办人、招标公告、投标须知、投标书样本、中标
通知书样本、北京市国有土地使用权出让合同样本、其他文件及附件。
5、报批
土地整理中心将拟订的招标文件、招标出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议报
市国土房管局审批。
6、地价评审、确定招标底价
土地价格由由市国土房管局局长办公会议审核确定。招标底价由出让底价审定小组
根据土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。
7、签订土地收益分配及搬迁协议
招标文件、招标出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议、招标底价经批准确定后，
由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议。
8、发布招标公告
由土地整理中心（受市国土房管局委托）发布招标公告。
9、投标人登记、索取标书和有关文件。
10、投标
投标人在规定的时间将标书投入标箱，标书必须符合招标文件规定的要求。
11、开标
成立评标小组，并由评标小组对标书进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标
书。
12、评标、定标
评标小组对投标人和标书进行综合审查，推荐中标人。
13、发出《中标通知书》
市国土房管局确定中标人后，向中标人发出《中标通知书》，并退还其他投标人的
履约保证金。
14、文件移交
在发出《中标通知书》后 5日内，土地整理中心将项目的全部文件整理后移交给土
地利用中心。
15、签订《国有土地使用权出让合同》
土地利用中心按照招标文件和中标人的标书拟订《国有土地使用权出让合同》后，
由市国土房管局与中标人在《中标通知书》规定的期限内签订《国有土地使用权出
让合同》，并由中标人缴纳合同定金，领取《国有土地使用权出让合同》。
㈢以拍卖方式出让国有土地使用权的，按以下程序办理：
1、土地出让申请
属原土地使用者申请土地出让的，由原土地使用者向市国土房管局提出土地出让申
请，并准备以下文件报送市国土房管局：
⑴土地出让申请；
⑵《房屋所有权证》；
⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件；
⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明；
⑸营业执照或法人资格证明文件；
⑹已取得规划条件的，提供《规划意见书》、3份评估报告或其他规划文件；
2、初审
市国土房管局受理后，由土地出让处根据年度土地出让计划对项目进行初审。
属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市国土房管局土地出让处报
送相关资料，土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心（以下简称土
地整理中心）收购储备的土地，列入年度土地出让计划的，直接进行前期工作。
3、批转
对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目转土地整理中心办理。
4、前期工作
土地整理中心进行以下前期工作：
⑴征询规划意见。向市规委发出《征询意见函》，征求对出让地块的规划意见。
⑵市规委回复《规划意见书》后，进行以下工作：
①由原土地使用者委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价，
并将评估报告 3份送土地整理中心；储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构
按《规划意见书》的条件评估该地块的地价。土地整理中心负责将地价评估报告提
交地价评审委员会办公室进行初审。
②拟订土地收益分配及搬迁协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商
拟订土地收益分配及搬迁协议。原土地使用者有最低转让价格的应予以明确。
③拟订拍卖出让工作方案。包括拍卖出让的工作计划、内容及时间安排等。
④拟订拍卖文件。包括拍卖人、承办人、拍卖公告、拍卖须知、拍卖成交确认书样
本、北京市国有土地使用权出让合同样本、其他文件及附件。
5、报批
土地整理中心将拟订的招标文件、拍卖出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议报
市国土房管局审批。
6、地价评审、确定拍卖底价
土地价格由市国土房管局局长办公会议审核确定。拍卖底价由出让底价审定小组根
据土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。
7、签订土地收益分配及搬迁协议
拍卖文件、拍卖出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议、拍卖底价经批准确定后，
由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议。
8、发布拍卖公告
由土地整理中心（受市国土房管局委托）发布拍卖公告。
9、竞买人提出竞买申请，提交有关文件
提交的文件包括竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件、
不低于公告数额的履约保证金等。
10、检查竞买申请的有效性。
由土地整理中心对竞买申请的有效性进行审查，对符合条件的申请人发给标号的竞
买标志牌。
11、公开拍卖
在公告的时间、地点进行公开拍卖，最后应价者为竞得人，并由拍卖人与竞得人签
订《拍卖成交确认书》。
12、文件移交
在拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》后 5日内，由土地整理中心将项目的全
部文件整理后移交给土地利用中心。
13、签订《国有土地使用权出让合同》
土地利用中心按照拍卖文件和拍卖成交价格拟订《国有土地使用权出让合同》后，
由市国土房管局与竞得人在《拍卖成交确认书》规定的期限内签订《国有土地使用
权出让合同》，并由竞得人缴纳合同定金，领取《国有土地使用权出让合同》。
㈣以挂牌交易方式出让国有土地使用权的，按以下程序办理：
1、土地出让申请
属原土地使用者申请土地出让的，由原土地使用者向市国土房管局提出土地出让申
请，并准备以下文件报送市国土房管局：
⑴土地出让申请；
⑵《房屋所有权证》；
⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件；
⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明；
⑸营业执照或法人资格证明文件；
⑹已取得规划条件的，提供《规划意见书》、3份评估报告或其他规划文件；
2、初审
市国土房管局受理后，由土地出让处根据年度土地出让计划对项目进行初审。
属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市国土房管局土地出让处报
送相关资料，土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心（以下简称土
地整理中心）收购储备的土地，列入年度土地出让计划的，直接进行前期工作。
3、批转
对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目转土地整理中心办理。
4、前期工作
土地整理中心进行以下前期工作：
⑴征询规划意见。向市规委发出《征询意见函》，征求对出让地块的规划意见。
⑵市规委回复《规划意见书》后，进行以下工作：
①由原土地使用者委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价，
并将评估报告 3份送土地整理中心；储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构
按《规划意见书》的条件评估该地块的地价。土地整理中心负责将地价评估报告提
交地价评审委员会办公室进行初审。
②拟订土地收益分配及搬迁协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商
拟订土地收益分配及搬迁协议。原土地使用者有最低转让价格的应予以明确。
③拟订挂牌出让工作方案。包括挂牌出让的工作计划、内容及时间安排等。
④拟订挂牌文件。包括挂牌人、承办人、挂牌公告、挂牌须知、挂牌申报价格样单、
挂牌成交确认书样本、北京市国有土地使用权出让合同样本、其他文件及附件。
5、报批
土地整理中心将拟订的挂牌文件、挂牌出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议报
市国土房管局审批。
6、地价评审、确定挂牌底价
土地价格由由市国土房管局局长办公会议审核确定。挂牌底价由出让底价审定小组
根据土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。
7、签订土地收益分配及搬迁协议
挂牌文件、挂牌出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议、挂牌底价经批准确定后，
由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议。
8、挂牌
由土地整理中心（受市国土房管局委托）发布挂牌公告，并在北京市土地交易市场
挂牌。
9、竞买人提出竞买申请，提交有关文件
提交的文件包括竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件、
不低于公告数额的履约保证金。
10、检查竞买申请的有效性
由土地整理中心对竞买申请的有效性进行审查，对符合条件的申请人发给标号的竞
买标志牌。
11、竞买
在公告的挂牌启始之日将地块信息及竞买人（号牌）的竞价在土地交易市场挂牌公
示。挂牌期限，竞买人可以调整竞价。在挂牌期内，竞价最高者为竞得人，并由土
地整理中心与竞得人签订《挂牌成交确认书》。在挂牌期限截止时，仍有两个或两
个以上的竞买人要求报价的，由土地整理中心组织进行现场竞价，出价最高者为竞
得人，并签订《挂牌成交确认书》。
12、文件移交
在挂牌人与竞得人签订《挂牌成交确认书》后 5日内，由土地整理中心将项目的全
部文件整理后移交给土地利用中心。
13、签订《国有土地使用权出让合同》
土地利用中心按照挂牌文件和挂牌成交价格拟订《国有土地使用权出让合同》后，
由市国土房管局与竞得人应在规定的期限内签订《国有土地使用权出让合同》，并
由竞得人缴纳合同定金，领取《国有土地使用权出让合同》。
二、国有土地使用权转让
以出让方式取得国有土地使用权后，转让国有土地使用权的，按下列程序办理：
㈠土地转让申请
申请人向市国土房管局提出土地转让申请，并准备以下文件报送市国土房管局：
1、土地转让申请（原件，由转让方和转受让方共同提出）；
2、转让方与转受让方签订的土地使用权转让合同（原件）；
3、《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据；转让土地在远
郊区县的，提交远郊区县国土房管部门出具的地价款及契税全部缴纳的证明；
4、《国有土地使用证》；
5、转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件；
6、关于转让房地产价值的评估报告（土地转让合同中的价格明显偏低或偏高的，需
提交此件）；
7、转让方出具的无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项
权利的证明文件；
8、转让方和转受让方的法人资格证书或执照（加盖发证部门审核专用章）；
㈡初审
市国土房管局受理申请后，向申请人出具《受理单》，并在 1个工作日内将文件转
土地出让处。土地出让处对转让文件进行初审，具备转让条件的，在 2个工作日内
将文件批转到土地利用中心；不具备转让条件的，告知申请人。申请人应按《受理
单》规定的时间办理相关手续、领取回复文件或意见。
㈢填写表格
申请人在市国土房管局受理申请后，除接到退件通知外，在 3个工作日后到土地利
用中心领取《北京市国有土地使用权转让登记表》，在土地利用中心的指导下进行
填写，并组织安排进行用地现场的勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权转
让登记表》（一式叁份）并加盖公章后，由土地利用中心在 5个工作日内将文件装
订成册并签署意见后报送土地出让处审查。
㈣审查、呈报
土地出让处对土地利用中心报送的材料进行审查，并报请局领导审批《北京市国有
土地使用权转让登记表》，加盖印章后移送土地利用中心。审查、呈报的周期为 10
个工作日。
㈤缴款、取件
《北京市国有土地使用权转让登记表》批准后，由土地利用中心通知申请人，在转
受让方缴纳转让契税后，申请人领取《北京市国有土地使用权转让登记表》。
三、国有土地使用权租赁
办理国有土地使用权租赁，按下列程序办理：
㈠土地租赁申请
申请人向市国土房管局提出土地租赁申请，并准备以下文件报送市国土房管局：
1、国有土地使用权租赁申请（原件）；
2、土地租赁价格的评估报告（3份）
3、《房屋所有权证》；
4、《国有土地使用证》；
5、申请人法人资格证书或执照（加盖发证部门审核专用章）。
㈡初审
市国土房管局受理申请后，向申请人出具《受理单》，并在 1个工作日内将文件转
土地出让处。土地出让处对文件进行初审，对具备土地租赁条件的，在 2个工作日
内将文件批转到土地利用中心；不具备土地租赁条件的，告知申请人。申请人应按《受
理单》规定的时间办理相关手续、领取回复文件或意见。
㈢土地租赁价格审定
按照本文第一㈠3条的程序对土地租赁价格进行评审。对已审定地价水平的，可将审
定的地价还原为土地租赁价格。
㈣填写表格、制定国有土地使用权租赁合同
在市国土房管局受理申请后，除接到退件通知外，申请人在 3个工作日后，到土地
利用中心领取《北京市国有土地使用权租赁审批表》及《北京市国有土地使用权租
赁合同》，在土地利用中心的指导下进行填写，并组织安排进行用地现场勘察。申
请人填写完《北京市国有土地使用权租赁审批表》及《北京市国有土地使用权租赁
合同》并加盖公章后，由土地利用中心在 8个工作日内将文件装订成册并签署意见
后报送土地出让处审查。
㈤审查、呈报
土地出让处对土地利用中心报送的材料进行审查，并报请局领导审批、签订《北京
市国有土地使用权租赁合同》，加盖印章后移送土地利用中心。审查与呈报的周期
为 10个工作日。
㈥缴款、取件
《北京市国有土地使用权租赁合同》签订后，由土地利用中心通知申请人按合同缴
纳租金，领取《北京市国有土地使用权租赁合同》。
附件一、国有土地使用权协议出让流程图
二、国有土地使用权招标出让流程图
三、国有土地使用权拍卖出让流程图
四、国有土地使用权挂牌出让流程图
五、国有土地使用权转让流程图
六、国有土地使用权租赁流程图
城市房地产开发经营管理条例
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中华人民共和国国务院
第 248号令
第一章总则
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，
促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有
关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地
上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的
行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实
行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动
的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责
与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件
外还应当具备下列条件：
(一)有 100万以上的注册资本；
(二)有 4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以
上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业
的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的除应当符合本条例第五条的规定外，还应当
依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起 30日内
予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房
地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30日内，持下列文件到登记机关
所在地的房地产开发主管部门备案：
(一)营业执照复印件；
(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)企业法定代表人的身份证明；
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发
经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核
定的资质等级，承担相应的房地产开发项目具体办法由国务院建设行政主管部门制
定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城
市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准
的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重
开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改
善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用
划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地
产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依
据之一：
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
(二)城市规划设计条件；
(三)基础设施和公共设施的建设要求；
(四)基础设施建成后的产权界定；
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低
于 20%
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、
后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发
期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满 1年未动工开发的可以征
收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满 2年未动工开发的，可以无偿
收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发
必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定
和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约
定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，
承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收
不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政
府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验
收申请之日起 30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、
人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和
下列要求进行综合验收：
(一)城市规划设计条件的落实情况；
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。
(三)单项工程的工程质量验收情况；
(四)拆迁安置方案的落实情况；
(五)物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地
产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第
三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续
办理完毕之日起 30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原
拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通
知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，
并已确定施工进度和竣工交付日期；
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
(一)本条例第二十三条(一)项至第(三)项规定的证明材料；
(二)营业执照和资质等级证书；
(三)工程施工合同；
(四)预售商品房分层平面图；
(五)商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起 10日内，作出同
意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同
意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商
品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起 30日内，到商品房所在地的县级
以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建
筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责
任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具
委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件
和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受
国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政策指导价或者政府价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证
书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和
保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保
修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，
给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质
量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；
给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用
权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90
日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品
房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的由县级
以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可
以并处违法所得 5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开
发经营的由县经以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处 5万元以上 10
万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的由县级以上人民政府房
地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人
民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处 10万元以上 30万
元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的由县级以上人民政府
房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价 2%以下的罚款；情
节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承
担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责
任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负
责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得 5倍
以下的罚款。
第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发
主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款 1%以下的罚
款。
2002年我国房地产政策大盘点
时间:2002-12-3010:02:35
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2002年，我国房地产业发展迅速，一年当中，出台了许多重要政策，可概括为：调
控树方向，整顿为主调，规范是趋势，金融做重点，政策更细致。
调控树方向 2002年，政府部门加大了对房地产行业的宏观调控，中央和地方对房地
产行业的发展重点都有比较明确的思路。
2月 4日国家建设部在沪召开的 2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国
住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需
求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障
广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷
款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为 2002年住宅
与房地产市场发展的重要内容。
2月 5日，北京市公布了指导 2002年房地产行业发展的政策措施。提出：加强北京
市房地产市场特别是住宅市场的数量、结构和空间布局的研究，制定相应的宏观调
控政策；加快启动房地产二、三级市场，把经济适用住房建设与危旧房改造进一步
结合起来，继续加大对危旧房改造的政策倾斜力度，建立和完善新的住房供应体系；
加强对房地产行业的管理和调控，积极稳妥采取有效措施，依法整顿房地产市场经
济秩序，提高规模效益，促进房地产市场健康稳定的发展。
8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，
提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。整顿为主调
2002年，政府对房地产业各个方面的整顿范围之广、力度之大是空前的。
1月 1日，人事部与建设部在共同发布的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》
开始实施。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格
证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。
1月 10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。
1月 18日，建设部发布《关于印发建设部 2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排
的通知》，整顿建筑市场。
2月，建设部发出《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，确定对房地产业的 12
种不良行为给予相应处罚。
5月，建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监
察部联合发出的“通知”，要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部门、
各直属机构整顿和规范房地产市场秩序。
规范是趋势规范房地产行业市不仅是普通百姓的愿望，也是合法开发商的愿望；它
是大势所趋，也是制定政策的目标。
1月 1日，《北京市建设工程规划监督若干规定及实施细则》开始施行，对所有尚未
竣工的“老项目”和即将开工的新项目加强规划监督管理。建设单位必须在施工现
场张挂规划许可证、规划总平面图；工程竣工后，必须通过规划验收，否则将拿不
到产权证。同日，由建设部制定的国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》
开始施行，大众关注的解决室内环境污染问题终于有了突破。
1月 30日，国家计委与建设部联合发通知，对住房交易手续费的收取作出规范。新
规定从 2002年 3月 1日起实行。
2月，北京市国土房管局自 1993年沿用至 2002年的基准地价将被“刷新”。根据新
规定，今后每三年更新一次基准地价。与此同时，北京国有土地收购储备制度开始
实施，土地供应实行计划管理，并按市场需求严格控制建设用地供应总量，这将从
源头上规范北京
市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。
3月 22日，经国务院同意，国务院办公厅转发了建设部、国家计委、监察部《关于
健全和规范有形建筑市场的若干意见》，加大了对建筑市场的规范力度。
5月 1日，建设部下发通知，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部
分，按新的规定进行房产测量。这个新规定更具体地说明了容易引起争议的公摊面
积的计算规则。
7月 1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。
这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用
制度，具有重要意义。
5月 13日，国务院发布关于进一步加强住房公积金管理的通知，通知主要包括六方
面的内容：调整和完善住房公积金决策体系；规范住房公积金管理机构设置；规范
住房公积金银行专户和个人账户管理；强化住房公积金归集，加大个人贷款发放力
度；健全和完善住房公积金监督体系；加强组织领导，严肃法纪，切实维护住房公
积金缴存人的合法权益。
金融做重点房地产业是资金密集型产业。金融政策变化，对房地产业影响重大。
2月 21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调。5年以下（含 5年）由
现在的 ％下调为 ％，5年以上由现行的 ％下调为 ％。
2月 22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率
均下降 ％，五年期以内由 ％降为 ％，五年以上由 ％降为 ％。
3月，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。
5月 8日，中国建设银行行长张恩照在上海出席亚洲开发银行上海年会有关研讨会时
透露，建设银行的资产证券化项目进展顺利，预计将在年内正式启动。
5月 16日，国务院在京召开全国住房公积金工作会议。国务院副总理温家宝在会议
上强调，实行住房公积金制度是深化城镇住房制度改革的重要步骤和措施，要进一
步完善住房公积金制度，加强住房公积金监督管理。
7月 23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。
央行在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，
警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。
政策更细致行业越发展，政策越细致，在大政方针定了之后，政策制定的重点自然
就偏重政策的细化了，政策越细致，说明行业越成熟。
1月 1日，装修材料标准细致室内装饰装修材料有害物质限量 10项国家标准出台后，
生产企业生产的产品自此日起开始执行该 10项国家标准，自 2002年 7月 1日起，
市场上停止销售不符合该 10项国家标准的产品。
1月，北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼、筒子楼管理办法出台，办
法规定列入北京市行政区域拆迁范围内的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼（含合
居住房，包括合居成套楼房），除具有历史意义的住房、违章建筑、以及其他按规
定不宜出售的住房外，均可以出售。承租人购买公有住宅平房、简易楼、筒子楼实
行房改成本价。
同月，北京市国土资源和房屋管理局出台了一系列相关拆迁细则。针对 2001年北京
市出台的新拆迁管理办法，对其具体落实中出现的问题进行了详细规定。
5月 21日，《商品住宅装修一次到位实施细则》（试行稿）正式公布。《细则》是
建设部住宅产业化促进中心组织编制的，包含具体实施办法和材料、部品技术要点
两部分内容，从装修一次到位的全过程实施引导，到装修材料选择与质量检查分别
提出要求，推荐房地产开发、设计和施工单位参照执行。
7月 1日，北京市购房契税征收税率由原来总购房款的 4％降为 3％。而原来规定的，
购买 120平方米以下的普通商品房减半征收契税的规定也相应地由原来的 2％调整
为 ％。7月，《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》开始实施。此办法是房
屋维修管理费用的一次重大变革，不仅费用的来源更有保障，而且监管也比过去更
严格。
我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规———《经济适用住房价
格管理办法》已由国家计委、建设部制订完毕，明年 1月 1日起正式实施。
关于经营性项目用地在入市交易中有关规划管理问题的
通知
时间:2002-12-2710:25:35
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各有关单位：
按《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地
使用权协议出让有关问题的通知》(京政办发[2002]33号)的要求，经营性开发项目
用地需进入北京市土地交易市场(以下简称市土地交易市场)，通过招标、拍卖或挂
牌方式公开出让国有土地使用权。为了配合这一供地制度的重大改革，现根据《城
市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(1992年 12月 4日建设部令第 22号发
布)，就经营性开发项目用地在入市交易中的规划管理问题通知如下：
一、在招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权以及依法征用用于经营性开发的农村
集体土地之前，应当制定控制性详细规划和市政基础设施专业规划，报市规划委组
织审批或上报审批。
二、经营性开发项目用地在入市交易中，应严格按照控制性详细规划指标执行，如
对控制性详细规划进行调整，可根据城市控制性详细规划调整的有关办法执行，委
托具备资质的规划设计单位编制控制性详细规划调整论证报告，报市规划委组织审
批或上报审批。
尚未制定市政基础设施专业规划的，可由市土地整理储备中心或分中心委托具备资
质的规划设计单位进行编制，报市规划委审批。
三、出让国有土地使用权的地块，位于规划市区和远郊特定地区的，必须具有市规
划委提出的《规划意见书》(含附图和用地钉桩通知单)。位于其它地区的必须具有
区、县规划局或北京经济技术开发区规划局提出的《规划意见书》(含附图和用地钉
桩通知单)。
国有土地使用权出让合同必须附具《规划意见书》和附图，如变更《规划意见书》
内容的，须经城市规划行政主管部门商土地行政主管部门批准，并按变更后的《规
划意见书》重新以招标、拍卖或挂牌方式公开交易。
四、根据土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划、年度土地供应计划，
征用用于经营性开发的农村集体土地时，应由市国土房管局委托市土地整理储备中
心向市规划委发出征询意见函，市规划委以《规划意见书》(含附图和用地钉桩通知
单)做为复函。
五、原划拨土地使用权单位已取得《规划意见书》且在有效期内的，可直接凭现有
的《规划意见书》到市土地交易市场进行交易。
六、取得国有土地使用权后，受让方按《规划意见书》的要求向城市规划行政主管
部门申报规划设计方案和建设用地规划许可证时，除按申报要求备齐相关图纸资料
外，还应附市国土房管局出具的国有土地使用权出让合同。
七、市政工程建设按规划管理审批申报程序报批。
八、本通知自九月九日起执行。
主题词：城乡建设规划管理用地通知
北京市规划委员会办公室 2002年 9月 12日印发
北京市建设工程规划监督若干规定
2001-12-712:14:00
北京市建设工程规划监督若干规定
【颁布单位】北京市人民政府
【颁布日期】2001-10-22
【实施日期】2001-10-22
【内容分类】城市建设开发
【文号】北京市人民政府令第８６号
《北京市建设工程规划监督若干规定》已经２００１年１０月９日市人民
政府第３８次常务会议通过，现予发布，自２００２年１月１日起施行。
２００１年１０月２２日
北京市建设工程规划监督若干规定
第一条为加强对建设工程的规划监督，确保《北京城市总体规划》的实
施，根据《北京市城市规划条例》，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条在本市行政区域内依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划
许可证（含临时用地规划许可证和临时建设工程规划许可证，以下统称规划许
可证件）的建设单位或者个人（以下简称建设单位），必须严格依照规划许可
证件批准的内容使用土地、进行建设。严禁未经取得规划许可证件进行建设。
确需变更规划许可证件批准的内容的，必须依法到原审批部门重新办理审
批手续；属于建筑内部平面调整的，应当报原审批部门备案。
第三条市规划委员会主管本市建设工程的规划监督工作，负责组织实施
本规定。区、县规划行政主管部门依照职责负责本行政区域内的建设工程规划
监督工作。
第四条规划行政主管部门在核发规划许可证件时，应当向建设单位一并
发放《建设工程验线申请表》和《建设工程规划验收申请表》。
建设单位在施工前应当向规划行政主管部门提交填写完整的《建设工程验
线申请表》。规划行政主管部门应当在收到申请表后３个工作日内组织验线。
经验线合格的，方可施工。
第五条建设单位应当在建设工程施工现场的显著位置张挂规划许可证件
的副本，公示规划许可证件正本及其附件、附图的内容。
第六条在工程建设期间，规划行政主管部门应当对工程建筑的总平面位
置、层数和高度、配套设施、规定拆迁范围的拆迁情况等环境建设以及临时建
设工程的建设情况进行检查。
规划监督检查人员在施工现场进行查验时，应当出示行政执法证件。建设
单位和施工管理人员应当积极配合规划监督检查工作，如实提供情况和必要的
资料。
第七条建设工程竣工后，建设单位应当申请规划验收，并填写、报送下
列材料：
（一）《建设工程规划验收申请表》；
（二）建设工程竣工图及相关资料；
（三）由具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成
果报告书》；
（四）规划规定的拆迁任务完成情况说明。
对符合条件的，规划行政主管部门应当在收到申请之日起７个工作日内组
织规划验收。
第八条规划行政主管部门对建设工程实施规划验收的内容应当与规划许
可证件批准的内容一致，包括：
（一）建筑的总平面位置、层数、高度、立面、使用性质和建筑规模；
（二）用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施
的拆除情况；
（三）绿化用地的腾退情况；
（四）单体配套设施建设情况。
居住区（含居住小区、居住组团）的配套设施和环境建设应当与住宅建设
同步完成。未能同步完成的，对相应的住宅建筑不予进行规划验收。
第九条建设工程经规划验收合格的，规划行政主管部门应当在规划许可
证件附件上签章。
建设工程未经规划验收或者经规划验收不合格的，产权登记机关不予办理
产权登记手续。
第十条规划行政主管部门应当建立建设单位守法情况档案。对未按照规
划许可证件批准内容进行建设的，规划行政主管部门除依法予以处理外，还应
当制作违法记录。有违法记录的建设单位再建的建设工程，应当作为规划监督
的重点。
对遵守规划法规和严格按照规划许可证件批准内容进行建设的建设单位，
市规划委员会应当定期向社会公布名录。经公布的建设单位再建的建设工程，
可以由建设单位自行组织规划验收，规划验收的结果应当报规划行政主管部门
备案。
对建设单位自行组织规划验收的建设工程，规划行政主管部门可以进行抽
查。
第十一条本市实行建设工程规划监督公报制度。对规划行政主管部门在
实施规划监督中发现的违法行为，市规划委员会应当定期发布公报，公布违法
建设单位的名称、建设工程的名称及其所在位置、违法的时间和事实等。
第十二条对违反规划许可证件批准的内容进行建设的，任何单位和个人
都可以向规划行政主管部门举报。
第十三条对未经验线进行建设的，由规划、建设行政主管部门分别对建
设单位和施工单位予以警告，并责令限期补验。
第十四条对未按照规划许可证件批准内容进行建设，尚能及时纠正的，
由规划行政主管部门责令限期改正；不履行规划许可证件规定的要求的，责令
限期履行；构成违法建设的，依照《〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》
的规定给予行政处罚。
第十五条规划行政主管部门应当建立规划监督工作责任制，依法履行规
划监督职责，及时制止和纠正违法建设。监察机关依法对规划行政主管部门执
行法规、规章的情况实施行政监察。
第十六条本规定自２００２年１月１日起施行。本规定施行之日尚未竣
工的建设工程，适用本规定。
文/责任编辑/sf005
建筑工程施工发包与承包计价管理办法
2001-12-711:09:00
建筑工程施工发包与承包计价管理办法
【颁布单位】建设部
【颁布日期】2001-11-5
【实施日期】2001-11-5
【内容分类】建筑建材、城市建设开发
【文号】中华人民共和国建设部令第 107号
《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》已经二○○一年十月二十五日建
设部第四十九次常务会议审议通过，现予发布，自二○○一年十二月一日起施行。
部长俞正声
二○○一年十一月五日
建筑工程施工发包与承包计价管理办法
第一条为了规范建筑工程施工发包与承包计价行为，维护建筑工程发包与
承包双方的合法权益，促进建筑市场的健康发展，根据有关法律、法规，制定本
办法。
第二条在中华人民共和国境内的建筑工程施工发包与承包计价（以下简称
工程发承包计价）管理，适用本办法。
本办法所称建筑工程是指房屋建筑和市政基础设施工程。
本办法所称房屋建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线
路、管道、设备安装工程及室内外装饰装修工程。
本办法所称市政基础设施工程，是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃
气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施
的土建、管道、设备安装工程。
工程发承包计价包括编制施工图预算、招标标底、投标报价、工程结算和签
订合同价等活动。
第三条建筑工程施工发包与承包价在政府宏观调控下，由市场竞争形成。
工程工发承包计价应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国工程发承包计价工作的管理。
县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程发承包计
价工作的管理。其具体工作可以委托工程造价管理机构负责。
第五条施工图预算、招标标底和投标报价由成本（直接费、间接费）、利
润和税金构成。其编制可以采用以下计价方法：
（一）工料单价法。分部分项工程量的单价为直接费。直接费以人工、材料、
机械的消耗量及其相应价格确定。间接费、利润、税金按照有关规定另行计算。
（二）综合单价法。分部分项工程量的单价为全费用单价。全费用单价综合
计算完成分部分项工程所发生的直接费、间接费、利润、税金。
第六条招标标底编制的依据为：
（一）国务院和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定的工程
造价计价办法以及其他有关规定；
（二）市场价格信息。
第七条投标报价应当满足招标文件要求。
投标报价应当依据企业定额和市场价格信息，并按照国务院和省、自治区、
直辖市人民政府建设行政主管部门发布的工程造价计价办法进行编制。
第八条招标投标工程可以采用工程量清单方法编制招标标底和投标报价。
工程量清单应当依据招标文件、施工设计图纸、施工现场条件和国家制定的
统一工程量计算规则、分部分项工程项目划分、计量单位等进行编制。
第九条招标标底和工程量清单由具有编制招标文件能力的招标人或其委
托的具有相应资质的工程造价咨询机构、招标代理机构编制。
投标报价由投标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询机构编制。
第十条对是否低于成本报价的异议，评标委员会可以参照建设行政主管部
门发布的计价办法和有关规定进行评审。
第十一条招标人与中标人应当根据中标价订立合同。
不实行招标投标的工程，在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双
方协商订立合同。
第十二条合同价可以采用以下方式：
（一）固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。
（二）可调价。合同总价或者单价在合同实施期内，根据合同约定的办法调
整。
（三）成本加酬金。
第十三条发承包双方在确定合同价时，应当考虑市场环境和生产要素价格
变化对合同价的影响。
第十四条建筑工程的发承包双方应当根据建设行政主管部门的规定，结合
工程款、建设工期和包工包料情况在合同中约定预付工程款的具体事宜。
第十五条建筑工程发承包双方应当按照合同约定定期或者按照工程进度
分段进行工程款结算。
第十六条工程竣工验收合格，应当按照下列规定进行竣工结算：
（一）承包方应当在工程竣工验收合格后的约定期限内提交竣工结算文件。
（二）发包方应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答
复的，竣工结算文件视为已被认可。
（三）发包方对竣工结算文件有异议的，应当在答复期内向承包方提出，并
可以在提出之日起的约定期限内与承包方协商。
（四）发包方在协商期内未与承包方协商或者经协商未能与承包方达成协议
的，应当委托工程造价咨询单位进行竣工结算审核。
（五）发包方应当在协商期满后的约定期限内向承包方提出工程造价咨询单
位出具的竣工结算审核意见。
发承包双方在合同中对上述事项的期限没有明确约定的，可认为其约定期限
均为 28日。
发承包双方对工程造价咨询单位出具的竣工结算审核意见仍有异议的，在接
到该审核意见后一个月内可以向县级以上地方人民政府建设行政主管部门申请
调解，调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
工程竣工结算文件经发包方与承包方确认即应当作为工程决算的依据。
第十七条招标标底、投标报价、工程结算审核和工程造价鉴定文件应当由
造价工程师签字，并加盖造价工程师执业专用章。
第十八条县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当加强对建筑工程
发承包计价活动的监督检查。
第十九条造价工程师在招标标底或者投标报价编制、工程结算审核和工程
造价鉴定中，有意抬高、压低价格，情节严重的，由造价工程师注册管理机构注
销其执业资格。
第二十条工程造价咨询单位在建筑工程计价活动中有意抬高、压低价格或
者提供虚假报告的，县级以上地方人民政府建设行政主管部门责令改正，并可处
以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关注销工程造价咨询单
位资质证书。
第二十一条国家机关工作人员在建筑工程计价监督管理工作中，玩忽职
守、徇私舞弊、滥用职权的，由有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究
刑事责任。
第二十二条建筑工程以外的工程施工发包与承包计价管理可以参照本办
法执行。
第二十三条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十四条本办法自 2001年 12月 1日起施行。
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