住房保障公共租赁房在住房供应体系中的定位分析张娟锋虞晓芬浙江工业大学房地产研究所当前，解决好广大中低收入家庭的住房问题在房价较高、住房需求旺盛的东部沿海地区，经已成为各级政府工作的重点和难点，加快制定并济适用房仍在大量建设；而在收入较低，房价也完善公共租赁房的建设与管理政策成为迫切任不高的西部地区，经济适用房建设规模很小，有务。而在整个城镇住房供应体系中，寻找公共租的地区甚至没有，其功能由廉租房和商品房来替赁房的合理定位是完善公共租赁房政策面临的代。随着住房保障制度的完善，越来越多的低收现实问题。入家庭将通过保障性住房体系来解决住房问题。一、城镇住房供应体系现状分析在此过程中，存在一大批不属于低收入阶层、也为解决日益严重的城市中低收入家庭住房没有能力通过市场来购买或者承租住房的群体，问题，保障性住房建设受到中央政府和地方政府他们的住房问题凸显出来。的高度重视。目前保障性住房类型包括限价商品二、各类型住房保障方式优劣分析房、公共租赁房、经济适用房、廉租房。从图1可经过多年的政策演变，我国城镇住房保障形以看出，我国城市已经形成较为完备的城镇住房成了一个较为明确的政策体系：通过廉租房和经供应体系，满足不同支付能力消费群体的需求。济适用房解决低收入家庭的住房问题；正在探索不同类型的住房依据市场化程度和保障功能具通过公共租赁房解决不符合廉租房申请条件又有相对清晰的界定，城镇住房供应体系总体上分买不起经济适用房的“夹心层”的住房困难；采用为两个层面：由市场提供的商品房，由政府和其限价商品住房改善中等收入家庭的住房条件，平他非政府机构提供的保障房。商品房面向城市中抑商品房价格的过快增长。高收入人群，通过市场价格调节供求关系。限价从政府保障方式看，可以将现有的住房保障商品房、公共租赁房、经济适用房和廉租房面向方式归纳为三种类型。1.出售保障房。经济适用城市中低收入家庭及其他特定群体，属于政府公房、限价商品房就是政府放弃部分收益，以优惠共服务中的一部分，由政府根据保障人群需求量价格将保障性住房销售给特定对象。2.实物配租。来提供。商品房和保障性住房构成了我国阶梯包括廉租房、公共租赁房的实物配租形式，政府式、多层次的城镇住房供应体系。或非政府机构以低于市场的租金出租给特定对2009年以前，保障性住房主要类型是廉租象。3.货币补贴。政府直接给保障对象租金补贴房和经济适用住房。两者的区别在于，廉租住房或购房补贴。三种保障方式的优势和劣势对比分由政府或者其他单位拥有，以低于市场价格的租析见表1，对于不同保障类型的优势、劣势进行金提供给住房困难家庭。经济适用住房则是以建对比分析，有助于对公共租赁房功能进行科学界造成本价（减免土地出让金、部分税费，并限制利定，并探索其在城镇住房供应体系的位置。润水平3%），出售给低收入住房困难家庭。经济由图1可以看出，公共租赁房目的在于解决适用房和廉租房都属于保障体系的一部分，各地住房供应体系中的“夹心层”住房问题，是一种过在政策执行过程中有不少因地制宜的政策调整。渡性住房保障方案。“夹心层”可以细分为“外夹上半月刊·综合版65PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
住房保障图1：城镇住房供应体系结构图市场高化商品房产品市场限价商品房化程公共租赁房1（外夹心层）保度经济适用房障性公共租赁房2（内夹心层）产低廉租房品弱保障功能强度强表1：三种类型住房保障方式的优劣势对比分析保障方式优势劣势*实现“居者有其屋”，彻底解决了中低收入家庭住*社会公平性差，寻租现象普遍出售保障房房问题*补贴方式效率较低，监督成本高（经济适用房、*帮助中低收入家庭拥有财产性收入*集中建设易形成贫民区现象限价商品房）*资金沉淀少，通过房屋销售快速实现资金回收*后期维修与管理成本低*以住房实物方式提供给中低收入群体，能有效改*政府建设资金投入大实物配租善其居住条件*投资回收期长，资金沉淀严重（廉租房、公共*政府以直接供给干预市场供给，向中低收入群体*社会问题多，后期管理难，维护与管理成本高租赁房）提供租赁住房*退出机制实行难度大*政府享受保障性住房资产增值收益*容易形成政府负担*资金使用效率高，政府一次性支出压力轻货币配租或补*覆盖人群更广泛，社会公平性更强*在供不应求的市场，实行租金补贴或购房补贴*居民根据自己的需求选择住房，效用高贴，刺激租金、房价上涨*分散居住，社会问题少*政府缺乏通过供给干预市场的手段心层”和“内夹心层”。“外夹心层”主要是商品房非政府机构持有，以低于市场价或者承租者能够和保障房之间的地带，既不符合经济适用房和廉承受的价格向保障对象出租的一种过渡性住房租房的申请标准，同时又无力在购买和租赁商品解决方案。公共租赁房保障对象在特定时间段难房的群体，这部分主要是刚就业的高校毕业生和以通过市场解决住房问题。随着公共租赁房的增城市新引进人才。“内夹心层”主要是不符合廉租加，这部分既不属于低收入的家庭，又买不起或房申请条件，短时间内又无力购买经济适用房的租不起商品房的新职工等群体，他们的住房困难城市低收入群体。回顾我国住房供应体系可以发会逐步得到解决。现，公共租赁房作为政府推出的一种新型保障形1.公共租赁房概念界定式，如何融入已有的住房供应体系，需要准确界公共租赁房应该首先划归为可支付租赁住房定公共租赁房的概念和保障对象。体系的一部分。可支付租赁房是支付一定租金从三、公共租赁房概念与保障对象分析而换得一定时期的住房使用权，广义上包括三层，公共租赁房不是归个人所有，而是由政府或廉租房、公共租赁房和租赁性商品房。这三类租赁上半月刊·综合版PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
住房保障住房是根据政府和市场的关系来划分的，廉租住推动产业结构升级转型、加快发展方式转变，需房完全是政府保障下的租赁住房，不仅租金价格要一大批人才的支撑。因此，着眼于经济的可持低廉，政府还有相应的租房补贴；租赁性商品房是续发展，务必为人才提供好的创业环境和生活环完全市场化的行为，不属于住房保障的范畴。境。考虑到引进人才数量的有限性，各地可以通公共租赁房是政府保障和市场机制运作相过建设一批公共租赁房，实现对引进人才“以房结合的一种租赁住房，由于在其运行过程中，加等人”。而无房的高校毕业生规模过大，有条件的入了政府保障的力量，其租金高于廉租房，但又地区可考虑纳入公共租赁房体系。由于高校毕业低于市场商品房，可以将其划归为租赁型保障性生规模庞大，应依据地方财政能力将部分住房困住房。我们认为，应当将公共租赁房界定为由政难的高校毕业生纳入公共租赁房保障范围。依据府和非政府组织（企事业单位、非盈利组织与个浙江省的经验，20%的高校毕业生需要通过公共人）建设、筹集房源以实物配租方式或者货币补租赁房体系解决住房问题，剩余的80%可以通过贴形式面向一定社会群体提供的具有社会福利市场或家庭解决短期住房问题。性质的保障性住房。第三，有稳定职业并在城市居住一定年限、有2.公共租赁房保障对象分析专长的外来务工人员。浙江省拥有一支规模庞大由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较的外来务工队伍，据浙江省公安厅统计约有小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、2000万人，相当于浙江省2009年户籍人口的可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中42%。因此，向所有外来务工人员提供公共租赁房等偏下收入家庭无力通过市场解决住房问题。同将超出政府的财力许可。建议提供优惠政策，鼓时，随着城镇化快速推进，新就业人员的阶段性励大型企业、开发区建设一批面向外来务工者的住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员公共租赁房。有条件的地方政府着力解决一批在居住条件也急需改善。我们认为公共租赁房面向当地有稳定职业、居住一定年限、有专长或从事的对象是三类人群。公共产品服务的外来务工人员（如公交车驾驭第一，本地户籍中低、低收入住房困难家庭。员、保安员等）住房问题。在我国现行的户籍制度与财税体制下，向本地户对于后两类群体，公共租赁房要突出是一种籍中低、低收入住房困难家庭提供住房保障是地短期（不超过5年）、过渡性租赁性住房。因此，我方政府义不容辞的职责。建议将廉租房纳入公共们认为公共租赁房面向的对象是，本地户籍中低租赁房范围，依据家庭支付能力，实行差异化的租收入住房困难家庭和引进人才，有条件的地区，可金。将廉租房纳入公共租赁房后，可以将面向中低以将高校毕业生和有稳定职业并在城市居住一定收入家庭的公共租赁房准入标准与经济适用房申年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁房购条件相统一。这样操作的优势主要有三个方面：核心特征是通过“租赁”方式实现“住有所居”，房一是，给予中低收入家庭自由选择住房保障方式屋所有权不发生转移。公共租赁房保障对象相对的权力与空间，既可以购买经济适用房，也可以租较广一些，既包括城市户籍中低收入居民家庭，也赁公租房，或选择货币化补贴，即建立起面向中低包括城市中非户籍居民。保障的标准因城市的发收入家庭住房保障的“租、售、补”并举模式；二是，展水平和被保障的对象不同而有所不同，住房梯对中低收入住房困难家庭实现了应保尽保，大幅度保障水平与管理水平需要根据经济与社会发展度扩大了住房保障面；三是，有利于各地根据当地状况和社会平均消费水平不断调整和逐步提高。中低收入家庭需求与市场情况，灵活调剂公共租基金项目：赁房、经济适用房、货币化补贴的规模。本文系国家社科基金青年项目（批准号：07BJY090），浙第二，引进人才与高校毕业生。目前，沿海省江省自然基金一般项目（批准号：Y6110430）。份社会经济进入全面建设小康社会的攻坚阶段，齐婧/责任编辑上半月刊·综合版67PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建
