房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载南京市建邺区所街5号地块投资可研报告华润置地XX有限公司2009年9月房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载报告框架项目情况……………………………….……………………………………………………………………...........X第一部分：项目概况…………………………………….…………………………………………….XX项目定位……………………………...…………………………………………………………………………XX第二部分：整体市场…………………………………….…………………………………………….XX第三部分：区域市场分析……………………………………………….…………………………….XX第四部分：项目定位………………………………….……………………….……………………………XX第五部分：项目定位………………………………….……………………….……………………………Xx经济评价……………………………………………...………………………………………………..……XX第六部分：投资收益分析…………………………………….…………………………………………….XX风险及结论………………………………………………………………………………………...…………………XX第七部分：项目SWOT分析风险点识别……………………………………………….…………………………….XX第八部分：结论………………………………….……………………….……………………………XX房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载第一部分项目概况 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载项目决策背景及摘要_外部因素该部分内容用于对报告阅读者导入性了解，主要该部分内容用于对报告阅读者导入性了解，主要包括外部和内容与项目决策相关大背景的信息包括外部和内容与项目决策相关大背景的信息 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在xx区，要说明该区域的地位。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载项目决策背景及摘要_内部因素项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）。 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目获取的意义。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－区域解读河西之于南京，如同浦东之于上海地理位置：•浦东位于上海黄浦江以东，东海以西，由扬浦、南浦及过江隧道河与浦西相通； •河西新城位于明城墙、秦淮河以西，长江以东，也是两面有水，西纬七、纬八、纬九路与主城相连，地铁1＃、2＃、4＃线将进一步 拉近与老城及周边地区距离。 城市建设与经济发展同步：•河西新城将对老城区人口疏散起到重要作用，对老城区保护、发展提供了空间。几年后即可看到与浦东陆家嘴地区类似的繁荣， 集文化、体育、商务于一体的副中心即将成形。 居家与就业兼顾：•浦东新区将居家、就业统一考虑，因产业和投资结构调整、外商投资、保税区等引凤筑巢，房地产开发日益繁荣； 浦东•河西新城的思路有异曲同功之处。10年后，河西新城将有60万人口进住，市民安居，市场繁荣。地产升值潜力不言而喻。 滨江风貌：新区•浦东西临黄浦江，东临东海，东方明珠已成浦东乃至上海的标志，海滨游览、休闲的资源利用充分； •河西新城也因特殊的地脉、水脉，尽览长江水岸风光，滨江大道、新秦淮河房大道商形网成《滨2江0景10观房带地和产滨营江旅销游策基划地大。全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－区域解读河西新城是承载主城扩张的首选之地，是分担疏散主城各项功能的扩 容器，是主城扩展的战略选择1、南京主城的限制：随着南京经济的发展，南京主城无论是在规模上还是在交通便利程度上，都已经无法满足南京经济 发展的需要，因此南京城市化扩张提速。 2、河西新城的崛起：河西新城定位于以文化、体育、商务等功能为主的南京新城市中心；是以滨江风貌为特色的南京主 城西部休闲游览地；是居住与就业兼顾的中高档居 住区。 内因驱动主城地域狭小，人口密度过高，向外扩张呈必然趋势。外因限制城市格局和地理资源决定了主城必将向西南方向扩张。契合之美河西新城成为主城跨江发展、向外拓展的最优选区域。（区位、房环境商、网人《口密20度1）0房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－区域规划高起点规划（城市副中心）、大手笔投入赋予了河西独具魅力的新 城形象房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－区域规划双地铁交通使河西与主 城逐步融合，助推河西地 发展提速，区域价值迅铁 一 号速拉升主 线湖南路 地铁一号线于2005年9地铁一号线于2005年9城 月正式通车，至今已运营新街口 月正式通车，至今已运营 4年，间隔3-8分钟/班次；区地铁二号线 4年，间隔3-8分钟/班次； 老城墙地铁二号线将于2010年地铁二号线将于2010年河本地块 5月份开通； 绕城公路5月份开通；西奥体中心 地铁一、二号线换乘点地铁一、二号线换乘点 之一为奥体元通站，另一 之一为奥体元通站，另一元通站 个换乘点为新街口站。房商网《2010房地产营销策划 个换乘点为新街口站。大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－宗地位置随着主城与河西的逐步融合，“新主城”格局雏形初现，未来本案将 占据新主城的核心区位，将成为新主城的中心“新街口”为老主城的中心，“奥体中“新街口”为老主城的中心，“奥体中心”为河西的中心；新主城心”为河西 的中心； 随着主城的不断扩张、河西的飞速发 随着主城的不断扩张、河西的飞速发展，河西作为主城的扩容器将逐步与主城展，河西作 为主城的扩容器将逐步与主城 融合，形成“新主城”；融合，形成“新主城”； 本案位于云锦路和所街路交汇处，主城 本案位于云锦路和所街路交汇处，主城中心与河西中心的连接线上，享受主城与本案-新主城中心中心与河西 中心的连接线上，享受主城与 主城 河西新城的双重辐射，地处南京最核心的河西新城的双重辐射，地处南京最核心的 主城中心-新街口 发展主轴之上；距离新街口约6公里，距发展主轴之上；距离新街口约6公里，距 离南京火车站约10公里，距离禄口机场约离南京火车站约10公里，距离禄口机场约 30公里。30公里。河西 随着“新主城”格局的逐步成形，未来 随着“新主城”格局的逐步成形，未来河西中心-奥体中心本案将占据新主城的核心区位，将成为本案将占据 新主城的核心区位，将成为 “新主城房”商的网中《心。“新主城”的中心2。010房地产营销策划大全》 全 国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－宗地现状四至范围：北侧：集庆门大街江南侧：所街路东中东侧：云锦路路西侧：江东中路云地块内部现状：锦路项目具备一定规模，自然标高高于周集庆门大街边道路，内部地形平坦； 地铁二号线基地南侧有一条河道（幸福河），经集庆门大街站湖整治后水质良好，东南角有一组110KV 本地块西高压线； 街所街基地内部尚有部分破旧民房未拆除，路但土地为净地出让，对项目开发进度不 应天会造成影响。大房商网《2010房地产营销策划大全》 全国最低价！联系QQ：10535街27879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－项目出让(1)报名时间2009年 出让时间及方式2009年 底价及其包含内容出让面积平方米，总地价万元。 竞买保证金缴纳万元 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－项目出让(2)土地款支付情况 可能参与的竞争本城市项目及价其他描述（资金、背景及与政府关系竞争性排名对手格拿地策略） 金地·名京：资金状况根据集团全国房企龙头，政府金地集团★★★★★17000-18000元分配有所变化，以关系良好 /㎡（含精装）正常竞拍为主 融侨集团与金辉集团融侨中央花园：资金状况根据集团融侨金辉联合创立，政府关系★★★★11000-12000元分配有所变化，以 良好/㎡正常竞拍为主 汇景国际：资金情况良好，协具有地方国企背景，金基通产★★★13800（挑高）、议拿地和正常竞拍政府关系好 11000（平层）拿地均有 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－规划设计要点用地性质总用地面积68000万㎡代征地面积净用地面积容积率总建筑面积440000万㎡建筑密度绿地率建筑层数限高建筑间距要点退红线要求配套要求交通规划要点90平米以下比例其他规划要点（商业体量要求） 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－交通状况地块周边交通规划布局合理，公共交通系统发达，路况良好，交通通达 性高，随着2010年地铁二号线的开通，交通环境将进一步得到优化公交系统：•7路：瑞金路-棉花堤本地块•56路：南京车站-奥体新城•57路：水关桥-紫鑫中华广场公交站台•82路：紫鑫中华广场-江南明珠•312路：奥体新城-堂子街•807路：瑞金路-奥体新城•39路：南京西站-润泰市场•803路：南京西站-公交车辆厂捷运系统：地铁二号线•地铁2号线公交站台房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载区域内有1条过境高等级道路，5条城市主干道，多为 双向8车道，路况条件极佳，交通便利道路系统：•过境性道路：绕城公路：汉中门大街现状路幅宽40米，双向6车道；规划红线宽60米，双向8车道。•主干道：云锦路水西门大街江东中路：湖西街现状路幅宽60米，双向8车道。江东中路地铁二号线应天大街：集庆门大街站双层高架，现状路幅宽60米，双向8车道。集庆门大街 集庆门大街：本地块现状路幅宽60米，双向8车道。水西门大街：现状路幅宽60米，双向8车道；所街路滨江大道：应天大街现状路房幅商宽6网0米《，20双1向0房8车地道产。营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载通过地块周边各主干道可以快速通达新街口、夫子庙、 湖南路、江宁、江北等城市主要区域道路系统：湖南路•距新街口约6公里：15-20分钟车程路线：集庆门大街—城西干道—汉中路——新街口 新街口•距奥体中心约公里：3分钟车程路线：江东中路—奥体中心夫子庙•距夫子庙约5公里：10-15分钟车程奥体中心路线：江东中路-应天大街—中山南路—夫子庙 •距湖南路约8公里：20-25分钟车程路线：集庆门大街—城西干道—北京西路—湖南路 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－内部现状⑧加油站⑨邮政储蓄银行⑥公共园林绿地⑦⑨⑧⑦华润苏果（苏宁电器）⑤⑤云锦路③②①⑥④①所街路④欧尚超市房商网《2010房地产②营幸销福策河整划治大工全程》全国最低价③！金联地·系名Q京Q：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－周边环境治安情况：地块所在区域发展成熟，为中高档社区集中地，治安状况良好。空气状况：周边自然环境优良，空气质量优。噪声情况：宗地周边无明显工业或社会等噪声源，因此无明显噪音污染。污染情况：生态环境良好，无污染。（区域规划为高尚居住区，开发建设强调保护自然环境，要求创造符合生态需求的居住条件，未来还将重点增加绿化覆盖率。） 危险源情况：河西地区无危险源。周边景观：自然环境优美。临近绿博园、滨江公园和长江。大市政配套：地块所在区域大市政配套规划级别高，跟进迅速。主要变化：未来河西还规划建设有万达广场、华新丽华shopping mall，会展中心二期等。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载一、项目概况－周边配套地块周边配套成熟完善，教育、医疗、金融、商业等设施一应俱全地块周边有多个比较成熟的居住社区，配套设施成熟完善： 教育：项目内规划24班小学、苏宁电器农行邮政储蓄建邺高级中学、江苏广播电视大 学； 金融：建行、农行、南京银行、中国邮政储蓄银行；南京银行、苏果便利华润苏果湖西街菜市场 医疗：江苏省第二中医院、南湖社区卫生服务中心、湖西药店、 应天药房； 商业：湖西街菜市场、兴达菜正大茶城餐饮加油站市场、欧尚、华润苏果、苏宁电 器、苏果便利、美好便利、正大 茶城、中国石化、中国石油、餐 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联河系西Q开Q：发建10设饮、宾馆、酒店等。江苏广播电视大学53527879南苑派出所 指挥部
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、项目概况-结论项目所处的河西板块是南京发展前景最优、投资风险最小的热点区域，定位为城市副中心，具有高标准的规划配套并正1 在逐步落实，受到购房者的广泛认可。 随着主城与河西的逐步融合，“新主城”格局雏形初现，未2来本案将占据新主城的核心区位，将成为新主城的中心。 地块周边公共交通系统发达，有多条城市主干道环绕，与城市主要地区通达性良好，未来地铁二号线的开通将进一步提3 升交通出行的便利性。 基地自身条件优秀，具备一定规模，地形平坦，为净地出4让，对项目开发进度不会造成影响。 地块周边配套成熟完善，教育、医疗、金融、商业等设施一5应俱全。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载第二部分整体市场 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
8765432月月月月://房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、整体市场-住宅供需、价格在经历了08年的深度调整之后，09年至今南京市场企稳回暖，刚性需 求带头、投资性需求跟进，各类需求开始反弹放量04-09年8月南京商品住宅供求走势图南京商品房市场07年“量价双升”，08年南京商品房市场07年“量价双升”，08年“量价齐跌”，09年至今出现阶段性回暖，“量价齐跌”，09年至今出现阶段性回暖， 各类需求开始反弹放量；各类需求开始反弹放量； 50009年南京楼市的阶段性回暖主要是由于积09年南京楼市的阶段性回暖主要是由于积 累的需求集中释放、利好新政效应显现、货币04年05年06年07年08年09年1-8月累的需求集中释放、利好新政效应显现、货币 上市量（万㎡） 信贷指标上升、消费者预期回暖等多重因素的信贷指标上升、消费者预期回暖等多重因素的 销售量（万㎡） 共同影响，预计下半年市场将进一步转好。共同影响，预计下半年市场将进一步转好。供销比 06年至今南京商品房市场走势一览 上市量1202007年2008年2009年10000销售量2006年9000均价100800070008060006050004000403000200020100000房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：10535278794540元/㎡5580元/㎡6455元/㎡
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、整体市场-住宅市场区域结构3500-40008000-8500元/㎡北元/㎡ 江北城13000-135006500-7000仙元/㎡元/㎡ 林城东9000-9500城 9000-9500元/㎡中元/㎡ 河9500-10000西本地块南5000-5500元/㎡城 元/㎡ 江宁房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、整体市场-土地市场08年南京土地市场回归理性，量价齐跌，09年随着商品房市场的回 暖，土地市场从6月份开始反弹，新一轮拿地热潮开始显现03-09年1-8月南京土地成交量统计图与2007年地王频现的火爆行1000140情相比，2008年土地市场拐点120 100出现，成交土地数量、面积、80 50060总价均大幅缩水，同比分别下40 20降了%、%、%；00 2005年2006年2007年2008年2009年1-8月自2008年开始，土地成交价成交土地面积（万㎡）612660790376144成交土地数量（幅）78741215339格也出现明显回落，土地市场 03-09年1-8月南京土地成交金额、楼面地价统计图趋于理性； 50030002009年1-6月份，土地市场2500400整体继续走低，土地成交价格2000 3001500200继续下滑，但受楼市阶段性回1000 100500暖影响，土地市场从6月份开 002005年2006年2007年2008年2009年1-8月始反弹，新一轮拿地热潮开始 成交土地金额（亿元）8612340313547成交楼面地价（元/㎡）1090155927212055显现。房商网《2010房地产营销策划 大全》全国最低价！联系QQ：10535278791694
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、整体市场-土地市场主城及河西土地供应明显下降，土地资源日益稀缺，江宁、江北远郊地 块成为供应主体，09年土地供应逐步释放07年后，江南八区和河西07-09年土地市场概况180 土地供应明显下降，土地资160 源日益稀缺，江宁、江北远140120 郊地块成为供应的主体，主10080 要是政府有意控制土地所造60 成的。4020009年市场逐步回暖，主流城中城北城南城东河西仙林江宁六合浦口 地块供应逐步释放。20072008年2009年1-8月房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、整体市场-客群描述产业结构的不断优化和与人口的良性互动，使南京逐渐形成橄榄形的 人口结构，中高端人群的数量迅速增长三大产业产值增长率走势图南京人口结构的变化03-08年南京市40%制造业为主，制造业向高科技新城进入稳定成熟的发35%人口数量少，转变；高级职业展阶段30% 高端客户以已经理人和专业技进入研发阶段，中间力25% 有企业主为主术人员开始增多量和高收入人群壮大20% 15%10%5%0%高端人口200320042005200620072008第一产业第二产业第三产业中端人口南京产业基础良好，产业结构不断优化，第三产业逐渐成为支撑经济发展的主要动力； 低端人口产业结构优化带动中高端收入人群数量不断金字塔结构内梯型结构橄榄型结构增长，从而促进中高端消费需求增长。房商 网《2010房地产营销策划大全》全国最 低价！联系QQ：1053527879发展阶段1990年2000年
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、整体市场-客群描述与其他城市不同，南京主要以党、政、军、学为主的社会结构，聚集了 庞大的中间消费阶层公务员、事业单位人江苏省政府员28万人，约占主城区 在岗职工总数的1/4。 科研机构219个，科市政府研人员约29万人。高校 教职工万人。 金融保险、水电气的生产供应、交通运输邮 电通讯、教育、文化艺 南京是中国四大科教中心城市之一,高等院校有40多所,科研和研发术、广播影视、房地产、 机构600余家,全国19个副省级以上城市的科教实力情况南京仅次于北 科研、技术服务等高收京和上海,排名第三。 作为省会城市南京除了有省政府、市政府公务员团体外，还聚集了入行业在岗职工30万人。 房商网《2010房地产省营内销一线策的划医大疗全、》文全体国、最科低研价、！影联视系准Q公Q：务员10（53事52业78单79位）团体。 南京驻宁军区遍及市区东西南北，军官部队消费力一直较强。
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载二、整体市场-结论南京市场一直以来稳定上扬，在经历了08年的深度调整之后，09年迅速企稳回暖，刚性需求带头、投资性需求跟1 进，各类需求开始反弹放量。 08年南京土地市场回归理性，量价齐跌，随着09年楼市的企稳回暖，土地市场从6月份开始反弹，河西成为主城内2 优质地块的主要供应区域，热点板块地位突出。 产业结构的优化带动城市中高端人群快速增长，南京中高3端人群数量庞大，呈橄榄型结构。 南京社会结构具有以党、政、军、学为主的特色，聚集了4庞大的中间消费阶层。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载第三部分区域市场 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场－简述已发展成区域可分为四个片区：熟的新区 （龙江） 河西北片——龙江，发展成熟的中 高档住宅区；成熟区域，连接新老河西中片——新老城区过渡带，成城区，土地稀缺，项 目少 熟区域，土地供应稀缺，在售项目有 限；新城核心区，即将河西奥体——新城核心，高标准规进入配套全面成熟 期 划，即将进入配套全面成熟期，中高 端住宅、商务、商业等物业聚集；奥体南片——规划以高档住宅区和开发即将启动 相应的高档休闲健身设施为主体，开 发即将房启商动网。《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载近年来人口增长率较高，吸引大量中高端人群入住，以 高新技术产业及旅游休闲产业为主体70建邺区现有居民29万人，近几年由于中部大开60发，人口增长率较高，吸引大量中高端人群入住。 5040302010020032005200720092011户籍人口常住在产业培育上，中央商务区突出金融和总部企业引进，另有东西两带，即沿河高新技术产业带及沿江旅游 休闲产业带； 沿河高新技术产业带以新城科技园为主导，定位发展信息技术产业、生物技术产业、知识型服务业等； 沿河旅游休闲产业带将通过绿博园、渔人码头、金陵江滨国际会议中心等一系列生态、休闲、景观项目的打 造，深度开发滨江资源，与新城中心观光旅游一起成为 房商网《2010房地产营销策划大全河》西全新国城最新低经价济！的有联力系支QQ撑：。1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载近期区域固定资产投资快速增长，房地产投资涨幅有所 波动，但房地产开发一直处于偏热状态区域固定资产投资额及 涨幅持续增长；房地产开发投资占固定 资产投资比例在2006年 达到45%的峰值后有所 回落；区域房地产投资涨幅逐固定资产投资房地产开发投资固投增长房投增长 渐回落到正常水平，但 从房地产开发投资总量20042005200620072008 来看，区域房地产开发房投占固投比例 处于偏热状态。房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
8765432月月://房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-供需及价格08年前“量价齐增”，08年“量减价调整”，09年至今出现阶段性 回暖，“量价双升”06年以来河西板块年度供销量价走势1201200008年以前“量价齐升”，0810010000年“量减价调整”，09年至今808000 606000呈现阶段性回暖、“量价双升”40 4000202000的特征； 0006年07年08年09年1-8月区域供求关系表现优于全市，上市量（万㎡）销售量（万㎡）销售均价为优质市场； 区域内以中高端公寓产品供应2008年以来河西市场供销价逐月走势图为主；2514000 120002010000区域内有多个品牌开发企业云158000集，随着区域逐渐发展成熟，600010 4000渐渐已成为市场普遍认可的高5 200000尚居住区，区域价值进一步凸 显。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！上市联量系Q销Q售：量105均3价527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-新房市场-产品特征在售项目主要分布在奥体北部区域，以135-145㎡的主流偏舒适三房为 主；当前阶段供应量有限，竞争形势趋于缓和总建筑面积未推面积供应面积成交面积当前售价项目名称建筑形态主力户型销售率222（万m）（万m）（万m）（万m2）（元/㎡）南京欧洲城18层、138-148㎡%88、120、135、168、凤凰和熙苑18层 2栖庭18层、5层 星雨华府18层、25层-134 ㎡%住宅：48-59㎡（挑高）、第七大道10层、11层%76-79 ㎡ 2260m挑高、98、140m13800（挑高）金基汇锦20层、联排%（平层）、联排产品未定11000（平层） 酒店式公寓、写住宅：45 ㎡、70-140 万达广场·东坊%字楼、商业㎡；商铺：140-200㎡ 67-71、89、138-143、仁恒江湾城29-33层（精装）%2175、218m 2滨江奥城11、18层，%房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！95联、1系05、QQ11：5、110355、融侨中央花园18层、洋房%2150、175-186m
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-新房市场-典型楼盘分布凤凰和熙苑①⑤④②江湾城③本地块③金地·名京①④星雨华府万达广场·东坊⑤②本地块房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-新房市场-典型楼盘-凤凰和熙苑楼盘名称：凤凰和熙苑（同区域、资源接近）开发商：江苏凤凰置业有限公司总建面：33万㎡本地块容积率：凤凰和熙苑建筑类型：14栋18层高层主力户型：88平米两房、120平米三房、135平米三房、168平米四房、150-200平米跃层 最近一期开盘时间：2009年8月29日产品均价：12000-13000元/㎡年消化量：/当期开盘量：万㎡当期销售量：/项目剩余量：万㎡客户来源：全市域改善型客户、凤凰出版集团职工卖点：奥体成熟区域、交通便捷（地铁二号线所街站）、户型面积适中、配套完善 竞争性分析：交通、环境、建筑形态与本案类似，但小区域目前房成商熟网度优 《于2本01案0，房与地本产案竞营争销关策联性划适大中全》全国最 低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-新房市场-典型楼盘-仁恒江湾城楼盘名称：仁恒江湾城（同区域、品牌开发商）开发商：南京仁恒置业有限公司本地块总建面：万㎡容积率：建筑类型：32栋29-33层高层主力户型：67-71㎡一房、89㎡两房、138-143㎡三房、165-175㎡四房、218㎡四房 仁恒江湾城最近一期开盘时间：2009年8月22日产品均价：17000元/㎡（含精装）年消化量：/当期开盘量：万㎡当期销售量：4500㎡项目剩余量：万㎡客户来源：大量仁恒老业主（品牌追随者）、党政机关高级公务员、金融等行业高管 卖点：江景、滨江公园、开发商品牌、交通（地铁）竞争性分析：同为一线开发企业，交通条件较本案稍差，自然资房源商条网件优《于2本 01案0，房与地本产案竞营争销关策联性划适大中全》全国最 低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-新房市场-典型楼盘-金地·名京楼盘名称：金地名京（相临、品牌开发商、同资源）开发商：金地集团南京房地产发展有限公司总建面：万㎡金地·名京容积率：建筑类型：10栋11层小高层、1栋18层高层主力户型：66㎡一房、88㎡两房、143-159㎡三房、179-208㎡四房、226-294㎡五房本地块 最近一次开盘时间：2009年6月27日产品均价：17000-18000元/㎡（含精装）年消化量：/当期开盘量：万㎡当期销售量：7900㎡项目剩余量：万㎡客户来源：党政机关公务员、事业单位工作人员、金融等行业高管、私营业主、教师、医生等 卖点：产品及品质、配套、交通（地铁）、开发商品牌竞争性分析：同为一线开发企业，区位临近，享受相同外部资源，房与商本 网案具《有2高01度0竞房争地关产联性营销策划大全》全国最低 价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-新房市场-典型楼盘-星雨华府楼盘名称：星雨华府（邻近、同资源）开发商：江苏地华房地产发展有限公司星雨华府总建面：37万㎡容积率：建筑类型：9栋18层小高层、19栋24-26层高层本地块主力户型：92-98㎡两房、134㎡三房最近一次开盘时间：2008年6月12日产品均价：13000元/㎡年消化量：万㎡当期开盘量：万㎡当期销售量：万㎡项目剩余量：万㎡客户来源：公务员、事业单位职工、企业主管、白领等卖点：区位、配套、交通（地铁）、规划竞争性分析：区位临近，享受相同外部资源，与本案具有高度竞争关联性 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-新房市场-典型楼盘-万达广场·东坊楼盘名称：万达广场·东坊（邻近、同资源、品牌开发万达广场·东坊商） 开发商：南京万达广场投资有限公司总建面：万㎡容积率：建筑类型：3栋小高层、8栋多层酒店式公寓、3栋多层写字楼、沿街商业本地块 主力户型：住宅45 ㎡、70-140 ㎡；商铺140-200㎡最近一次开盘时间：2009年8月15日产品均价：12000-13000元/㎡年消化量：万㎡当期开盘量：万㎡当期销售量：/项目剩余量：万㎡客户来源：私营业主、企业主管、白领、投资客等卖点：区位、配套、交通（地铁）、开发商品牌、规划竞争性分析：同为一线开发商品牌，区位临近，享受相同外部资源房，商与网本案《具2有01高0度房竞地争产关联 营性销策划大全》全国最低 价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-土地市场成交量2006-2009年，河西板块共有27幅土地成交，累计出让面积180万平 米，其中住宅用地16幅出让序实际出让面容积率成交价格楼面地价土地编号地块位置用地性质摘牌单位时间号积（㎡）(≤)(万元)（元/M2） 建邺区牡丹江街与新安江街之江苏省果品食1NO二类居住用地.间，庐山路以东地块；杂总公司 建邺区青石路以南，经四西路江苏融桥金辉2NO二类居住用地.两侧6、7、9地块置业有限公司 会议、展览、南京市建邺区河西大街以南、酒店、办公以河西国有资产金沙江东街以北、燕山路以东 及与之相关的投资控股 和江东路以西地块。 配套设施用地 南京市建邺区河西大街南侧、居住、商业、 南京仁恒2块酒店 南京市建邺区泰山路以东，上金基房地产有新河路以西，石家庄路以北，二类居住用地330002574限公司 纬七路以南； 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-土地市场成交量出让时序实际出让容积率成交价格楼面地价（元土地编号地块位置用地性质摘牌单位间号面积(m2)(≤)(万元)/M2） 建邺区市政预制厂地块，东至云锦二类居住用 华光房地产路；西至白鹭花园；北至规划道路地 建邺区兴隆大街与江东南路交叉口东二类居住、北角地块。东至云锦路；南至兴隆大商业混合用1010004169 凤凰晟基街；西至江东中路；北至怡康街地 所街地块，集庆门大街以南，云锦路二类居住用 金地以东，市医药中等专业学校以北地 富春江东街以南，楠溪江东街以北，二类居住用上海郎达黄山路与崇山路之间地块地 建邺区江东路与水西门大街交汇处西2007479二类居住用大连万达房地产有南角，江东路西侧、水西门大街南侧、地限公司(毛地） 燕山路东侧、福园街北侧 大连万达集团股份商业、办公、建邺区水西门大街南侧，福园路北侧酒店式公寓883092880004983有限公司,大连万达用地 房地产有限公司 建邺区江东路与集庆门大街交汇处西大连万达集团股份869二类居住用北角，集庆门大街北侧、江东路西侧、115177550000有限公司,大连万达地（毛地） 燕山路东侧、福园街南侧房地产有限公司 新闻出版办江苏新华日报报业嘉陵江东路以北，江东中路以东-55520-公集团 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-土地市场成交量出让序实际出让容积率成交价格楼面地价土地编号地块位置用地性质摘牌单位时间号面积(m2)(≤)(万元)（元/M2） 建邺区白龙江东街以南,庐山金融保险业 ≤R交通银行股份有限14路以西,十四所东侧,河西中央用地商务办4850-≤6公司南京分行商务区(二期)公用地； 建邺区雨润大街以南，江东商业金融业≤R江苏省农村信用社中路以东，河西中央商务区用地；商务4300-≤6联合社(二期)办公用地 建邺区楠溪江东街以南，云龙山路以西地块，东至云龙商业办公用徐州矿物集团有限山路西至泰山路南至河西大 地公司街北至楠溪江东街 建邺区北至南京上新河中二类居住用五矿投资发展有限学，南至梦都大街，东至规 地责任公司划道路，西至扬子江大道 南京市河西新城区商业金融和国有资产经营控股办公、公共南至雨润大街东至庐山路西（集团）有限责任 管理和服务、 至江东中路公司、南京市建邺 市政配套和 区国有资产经营 绿地 （控股）有限公司 商业、金融北至河西大街,南至白龙江西业用地；酒江苏苏宁置业有限 街,西至现状,西至现状店式公寓用公司 地 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-土地市场成交量出让实际出让容积率成交价格楼面地价序号土地编号地块位置用地性质摘牌单位时间面积(m2)(≤)(万元)（元/M2） 地上 鼓楼区江东北路与清凉门大街交界地块一：办公、商处东南角地块；东至现状；西至江业；地块二：地上江苏苏宁置业 东北路；北至江苏警卫指挥中心；部分公共绿地；地地下 南至现状。下部分商业 建邺区叶圩村地块东至规划道路； 西至南京集成电路研究所；北至所南京翡翠金轮置业有限二类居住用地 街；南至秦淮区城镇建设综合开发公司 公司。 建邺区金沙江东街以北、庐山路以 西（河西中部CBD20），东至庐山商业金融业、商务南京盘龙广告文化有限－ 路；西至规划道路；北至现状；南办公用地公司 至金沙江东街。建邺区兴隆大街以南（河西中部 49号），东至建邺区教育局；西至月天正集团南京置业有限二类居住用地 2009安街；北至兴隆大街；南至松花江公司 西街。 建邺区奥体大街以南，燕山路以东南京市河西新城区国有 地块，东至规划道路；西至燕山其他配套设施用地 资产经营控股（集团）路；北至奥体大街；南至现状。有限责任公司 下关区江东北路88号地块，东至现 江苏乾阳房地产开发有状；西至郑和南路；北至现状；南住宅用地限公司 至巷道。 下关区新河二村162号地块，北至有恒路；南至现状；东至郑和南二类居住用地10000南京紫金房地产 路；西至现状。 金沙江东街以南，庐山路以东地房09G商34网块《，东20至1黄0山房路地；西产至庐营山销路；策北划大全》 至全国最低价！联系QQ：二类居住用地159200保利地产金沙江东街；南至江东南路。879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-周边地块成交土地编号/出让面积/容积率2009G30/万/楼面地价/出让时间/开发商7142/ 2009G31/万/
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-重点关注地块地块位置：建邺区北至南京上新河中学，南至梦都大街，东至规划道路，西至扬子江大道 实际出让面积：㎡容积率：≤挂牌价格：83000万成交价格：83000万成交时间：2008-06-25摘牌单位：五矿投资发展有限责任公司2008G16地块⒄楼面地价：4882元/平米（净地）地块位置：建邺区兴隆大街以南（河西中部49号），东至建邺区教育局；西至月安街；北至兴隆大街；南至松花江西街。 实际出让面积：容积率：≤挂牌价格：30800万成交价格：52600万成交时间：2009-07-24摘牌单位：天正集团南京置业有限公司(23)2009G20地块楼面地价：7003元/平米（净地）房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-重点关注地块地块位置：金沙江东街以南，庐山路以东地块，东至黄山路；西至庐山路；北至金沙江东街；南至江东南路。 实际出让面积：㎡容积率：≤挂牌价格：85000万成交价格：159200万成交时间：2009-09-08摘牌单位：保利房地产（集团）股份有限公司(27)楼面地价：7553元/平米（净地）2009G34地块地块位置：下关区江东北路88号地块，东至现状；西至郑和南路；北至现状；南至巷道。 实际出让面积：㎡容积率：≤挂牌价格：6600万成交价格：10600万成交时间：2008-08-11摘牌单位：江苏乾阳房地产开发有限公司2008G30地块(25)楼面地价：7142元/平米（净地）房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-未来供应情况①②④③⑦⑤2009年区域范围⑥预计将有1 1幅地块 推出，总出让面积 约64万㎡，未来2- 3年区域内储备土 地将主要集中于奥 ⑧体南部片区，总供 ⑨应量约350万㎡。 ⑩房商网《2010房地产营销策划⑾大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-未来供应情况2009年未上市土地供应情况序实际出让容积率地块位置规划性质地块现状号面积（㎡）（≤） 二类居住、商业、未拆迁，09年度1典雅居西侧地块，汉中门大街以南，典雅居以西综合用地计划启动拆迁 未拆迁，09年度2金盛装饰城地块，水西门大街以北，江东路以西商业用地计划启动拆迁 工艺装配厂地块，江东中路以东，云锦路以西，福商业、酒店、办公、未拆迁，09年度园路以南，集庆门大街以北二类居住用地计划启动拆迁 滨江大道西侧用地地块，扬子江大道以西，新河口净地，已完成拆4商业酒店文化娱乐50000未定大街以北迁 商业、办公、酒店、新大成地块，江东中路以东云锦路以西，所街路以－净地，已完成拆5酒店式公寓、综合48000南，应天大街以北迁 用地 新大成东侧地块，云锦路以东，湖西路以西，所街净地，已完成拆6二类居住用地以南，应天大街以北迁 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-未来供应情况2009年未上市土地供应情况实际出让容积率序号地块位置规划性质地块现状面积（㎡）（≤）公寓酒店未拆迁，09年威达天宇地块，云锦路以东，湖西街以西，集庆住宅、商业、酒≤；756100度计划启动拆 门大街以南，所街路以北店用地居住 迁 ≤ 河西12号地块，乐山路以东，楠溪江西街以南，净地，已完成8商业商务办公40000未定河西大道以北拆迁 河西36号地块，庐山路以东，楠溪江街以南，恒商业、办公、娱净地，已完成山路以西，河西大街以北乐、金融、酒店拆迁 河西47号地块，江东中路以东，金沙江东街以净地，已完成10商业50000未定南，江山大街以北拆迁 净地，已完成11河西南部4号地块，江东南路以东，友谊路以南二类居住用地拆迁 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-客户分析(1)25%现阶段河西已成为中高端客群的主流置业之地； 20%由于河西片区的新城特性，故其主力客15%群范围不是区域内客户，而是面向整个 主城地区，全市性消费特征明显；10% 河西客户的三个主要层次：购买力较强5%的结婚置业者、中等承受力的改善客户、 0%看好新区未来发展的富贵之家。城中城东城南城北仙林河西江宁江北其他 比例24%11%15%9%4%23%9%3%2%25%区域内物业类型主要为小高层及高20%层公寓； 15%主流供应为130-140㎡的主流偏舒10%适三房； 5%随着区域层次的进一步提升，满足高端客户需求的舒适大户型产品数 0%80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-144㎡144-160㎡160㎡以上户均面积房7%商网《21%201017%房地3产2%营销9%策划1大4%全》全国最低价量！在联未系来Q将Q：不1断05增35加27。879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-客户分析（2）档次均价分布典型楼盘客户来源购买方式客户产品诉求江景、内景、大户、仁恒江湾城全市域部分全款精装 第一类15000以上恒温恒湿恒氧的高科朗诗国际街区全市域部分全款技系统 户型、景观等均好性第二类12000-15000凤凰和熙苑全市域按揭贷款较强 城中、河西面积经济适中，空间第三类12000以内融侨中央花园按揭贷款其他分布合理 15000以上项目的主要客源来自于全市范围，政府机关的高级公务员以及银行系统高管等居多，并包含少量外籍人士，追求居住的高舒适性、对稀缺资源或技术的占有； 12000-15000的主要客源也来自于全市范围，但相对于第一类客户降低了一个层次，这类客户看好区域的发展前景，会选择均好性比较高的项目，尽管不是顶级物业，但形象档次都没有 明显劣势； 12000以内的客户以城中及河西为主，一般为高级白领、工作年限时间不长的公务员等，追求高房性商价网比《、2经01济0型房的地面产积营户销型策、划相对大较全低》的全首国付最门低槛等价。！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载三、区域市场-结论08年前“量价齐增”，08年“量减价调整”，09年至今出1现阶段性回暖，“量价双升”。 河西板块一直是品牌开发商关注的热点，土地市场持续升温，地价稳定增长，未来区域土地供应主要集中在奥体南2 片，而中片的供应将更显稀缺。 公寓类物业是区域供应的主流产品，随着区域价值的不断3提升，满足中高端客户消费的偏舒适大户型产品需求量将 持续增加。 相对其他板块而言，河西购房客户来源具有明显的全市域4特征，随着区域层次的提升，中高端改善客户成为主流。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载酒店式公寓市场——南京少有真正的酒店式 公寓京南小面积公寓酒店式公寓产权式酒店加酒店式服务酒店服务式公寓：意为“酒店式的服务，公寓式的管业主通过购买酒店的目前市场中泛意义上的 理”，是一种只做服务、没全部产权后通过委托酒店式公寓是由小户型 有酒店经营的纯服务公寓。经营公司租赁获取一 住宅项目行销包装而 酒店式公寓最早源于欧定回报的置业模式。 来，增加气派挑高大 洲，是当时旅游区内租给管理公司根据协议以 堂，设立大堂物管，增 游客，供其临时休息的物固定值给予回报，保 添部分商务物业服务。业，由专门管理公司进行持了业主收入的稳定 统一上门管理，既有酒店性；拥有50年产权，南京基本没有真正意义 的性质又相当于个人的“临可自由买卖。上的酒店式公寓。 时住宅”。房商网《2010房地产营销 策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
南京市场上h偏tt办p公:/酒/w店w式w公.f寓dc产房s地品k产主y商.力n域面e网t 积 - 集海量中房在地4产0-资6料0下载平米，多为挑高；偏居住酒店式公寓产品主力面积集中 在40-90平米 项目名称土地性质土地年限户型面积层高装修标准一房、两房、三房、仁恒国际公寓住宅70年144-485平方米，220平方米为主--五房 观城酒店式公寓65年一房、两房50-80平米3米3000元/平米凯旋门酒店式公寓65年一房、两房、三房28-44平米、60-95平米-1200元/平米融寓（住宅）酒店式公寓65年一房、两房51-69平米一房为主,少量72-90平米两房-1500元/平米雅居乐（尚品）酒店式公寓65年一房、两房53-78平米-2200元/平米锦盈大厦酒店式公寓65年一房46平方米为主、少量62 、82平方米米2000元/平米中商万豪住宅70年一房、两房57平方米为主、少量44和63平方米米1300元/平米御湖国际酒店式公寓65年一房25-65平米-2500元/平米宏普捷座（部分）酒店式公寓65年一房47平方米为主米毛坯交付万达广场·东坊酒店式公寓65年两房45、70-90平米为主-毛坯交付长江路9号办公50年一房49平方米为主，少量53、67平方米米1500元/平米天正湖滨·君悦阁办公50年一房65平方米为主,少量56平方米3米1500元/平米宏普捷座（部分）办公50年一房40-48、60、198、252-279平方米米毛坯交付第七大道办公50年一房37和42平方米为主的酒店式公寓米1000元/平米融寓（办公）办公50年一房、两房51-69平方米一房为主,少量72-90平方米两房3米1500元/平米房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879新城市·虹桥中心办公50年一房53平方米为主、少量73 、82平方米5米毛坯交付
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载主城区内由于普通公寓价格过高，酒店式公寓更多在于替代小面积公寓的产品，偏居住去化速度明显优于偏办公 未上未成月销上市成交当前总价范围项目名称总套数市套交套去化率售套物业功能套数套数均价（万元）数数数31531503150100%391600080-130偏居住观城15561356200111124582%921200035-120偏居住凯旋门6723363363102692%1321000100-150偏居住长江路九号18818801662288%101600080-140偏居住融寓（住宅）1221220556745%51260060-110偏办公融寓（办公）10341034042860641%211300045-140偏居住中商万豪8372795582621794%331400065-110偏居住雅居乐（尚品）26526502323388%92000070-200偏居住锦盈大厦87370803294141%41600050-200偏居住御湖国际47247203937983%161600080-130偏办公新城市·虹桥中心25525501985778%71280070-85偏办公天正湖滨·君悦阁城中房价的快速上涨导致了酒店公寓低总价的优势逐渐消失。高单价房、商高网总《价2使01得0房购地买产群营体销大策幅划减大少全，》酒全店国式最公低寓价的！溢联价系能Q力Q：也1在05逐35渐27减87弱9。
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载河西板块早期偏办公酒店式公寓消化完毕，在售小面积低总价偏居住酒店式公寓成为市场主流，多数项目进入尾盘期 未上未成月销上市成交当前总价范围项目名称总套数市套交套去化率售套物业功能套数套数均价（万元）数数数酒店式262262011514756%320000285-750服务公寓仁恒国际公寓35635603371995%421030048-58偏居住第七大道27827802225680%131200050-60偏居住宏普捷座（住宅）25725709016735%61000040-280偏办公宏普捷座（办公）445221224213896%30950065-90偏居住万达广场·东坊河西偏办公酒店式公寓消化完毕，市场主流偏居住。较低单价、较低总价为河西酒店式公寓溢价打下基础，吸引青年白领、年轻夫妇为主 的自住型客户以及看好物业发展的投资客。目前奥体市场酒店式公寓在售项目稀少，市场处于空档期。房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载河西板块在售酒店式公寓分散奥体外围区域，项目较少 万达广场·东坊宏普捷座第七大道仁恒国际公寓房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载河西板块潜在酒店式公寓仍然分散奥体外围区域，奥体核心区项目稀少 辰龙新境界时代天地广场金地名京万达广场·西地苏宁滨江项目 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载河西酒店式公寓潜在供应体量项目名称土地性质产品规划物业功能上市时间（万平米）金地名京（部分）酒店式公寓240-70平米偏居住2009年下半年开盘辰龙·新境界酒店式公寓-60平米偏居住2009年7月开盘时代天地广场住宅、办公140平米、60-70平米偏居住2009年7月开盘苏宁滨江项目酒店式公寓12中大户型居住2010年上市万达广场·西地酒店式公寓20————未动工（部分）河西酒店式公寓未来供应以偏居住类为主；产品面积集中在40-70平米，大部分项目于09年下半年上市，到项目上市 期已基本去化完毕。房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载高形象偏居住酒店公寓有利于项目价格拉升，保证项目利润 考量指标偏办公偏居住办公、居住人群混杂，形象形象与公寓整体包装，有利形象提升难以提升 办公、居住人群混杂，档次档次强调酒店式服务，提升物业档次难以提升 功能功能混杂功能完整、纯净价格较低较高投资客——倾向河西CBD成熟，区域价值提升。使用者——低总价吸引首次置业年青客群，更多的表现出一种过渡型消费。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载写字楼市场——需求量一直保持稳定，近年来市场进入集中开发的快速发展时期，供应量较大，河西成为继城 中板块之后写字楼的又一大主力供应与成交板块 近年来南京写字楼开发量增长2005-2008年南京写字楼供销统计迅猛； 15043城中及河西板块的成交量占全1002市成交量的近3/4；50 100河西成为继城中之后写字楼的20042005200620072008又一大主力供应板块。 供应量（万方）销售量（万方）供销比近年来，高端写字楼市场转向了2008年各板块办公物业成交量（单位：万元）租赁，在一定程度上加大了供销 %%数据。% 南京写字楼市场介%绍办公体量（万）珠江一号%南京国际金融中心%%翠峰%云峰合计城中城东城南城北河西仙西江宁浦口房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载标杆物业的逐年更迭，引领写字楼市场售价快速上涨，租金水平出现同步微量上调 虽然写字楼市场并不景气，但高端写字楼物业，一直受到市场追捧。年限项目名称售价（元）/平方米租金（元/平米·天）2002商茂世纪广场新世纪广场（A）置地广场长发绿地广场（云峰）绿地广场（紫峰）30000只售不租置地广场新世纪绿地广场世界贸易中心金鹰国际商城商茂世纪广场长发CFC广场 2007 19831997200120042006 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载入驻高端写字楼企业的行业构成制造业、交通运输业、金融业、房地产业、5%信息业、批发零售业、居民服务和其他服务业23% 七个行业的企业是高端写字楼的主要使用群 体，上述七行业企业在高端写字楼客群中所占9% 比例接近90%； 制造业主要是指的是一些大型制药、汽车制造、金属制品、化公制品、专业或通用设备制9% 造等企业驻宁的办事处、总部或销售部门； 14%交通运输业主要指一些大型物流企业，包括航空运输、船务公司等； 10%金融业企业主要包含保险、银行、证券企业等； 13%10%房地产业主要是指房地产开发公司，并包含行业类别制造业少量房地产顾问公司；交通运输、仓储和邮政业金融业 房地产业信息传输、计算机服务和软件业信息业包含电信及其他通信企业、计算机软批发和零售业居民服务和其他服务业件企业；科学研究、技术服务和地址勘查业 文化、体育和娱乐业 建筑业其他批零行业主要指从事贸易进出口的企业；居民服务和其他服务业主要指从事移民、人才服务的较大规模企业。 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载后续高端写字楼供应主要集中在主城与奥体2005G142005G50华侨路项目2005G592006G832005G492006G732006G10潜在供应列表主城2006G262005G482007G42平家巷地块2005G382007G21新地中心2006G802006G56金奥大厦2005G792006G33高家酒馆地块2006G762007G41联强大厦万达广场铁管巷地块2007G60朗玛国际2007G37凤凰和熙苑金陵饭店地块2005G97华新国际奥体十四所新城科技园房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载酒店市场——2000年以后，南京五星级酒店发展增速2000年以前2001年2004年2006年2002年2003年2005年金陵饭店古南都酒店侨鸿皇冠假日丁山花园香格南京状元楼酒钟山高尔夫酒酒店里拉店店金丝利喜来登酒苏宁环球套房店 酒店玄武饭店名人城市酒店索菲特银河大酒店 维景国际大酒店 在2000年以前，南京仅有三家五星级酒店，最 早开业的金陵饭店曾一 度为南京的地标性建 筑，2000年以后，南京 先后有5家新的五星级 酒店开业，五家酒店升 级为五星级酒店。 五星级酒店介绍房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载以钟山高尔夫索菲特为代表资源型酒店重新树立酒店品质标杆 酒店座落在风景秀丽的钟山风景区内由法国雅高集团管理的超豪华商务休闲酒27洞高尔夫球场环绕酒店三方面的转变：地段型资源型传统的酒引进国外店管理管理公司 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低纯价商！务联系QQ：1053527879商务休闲
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载高星级酒店房价编号名称客房价格548/698/768/818/848/898/968/1218/1298/1金陵饭店1348/1498/17482金丝利喜来登酒店978/1098/1178/1298/1698/3侨鸿皇冠假日酒店558/658/728/818/898/1038/1288/1588/19184索菲特银河大酒店988/1086/1160/1258/1390/1505/19085古南都酒店548/598/648/7486苏宁环球套房酒店588/688/898/13807维景国际大酒店678/718/788/863/888/938/988/1088/1518/16189玄武饭店548/648/748/848/1250/249010南京状元楼酒店468/588/608/648/748/788/88811丁山花园香格里拉384/418/563/613/653/693/73312房商网《2010名房人地城市产酒营店销策划大全》全国最低价59！8/联698系/7Q38Q/：7918/095338527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载酒店物业市场机会——南京高星级酒店存在发展机会 市场格局旺季严重供不应求，淡季承担政府和行业接待的酒店入住率较高。 未来可见供应少。利润主要来源于客房和餐饮。现有高星级酒店会议接待能力不足、娱乐配套匮乏且过时。市场需求旅游业发展迅猛，淡旺季过于明显的现状有望改变。星级酒店供需不平衡，床位至少需新增30%。会议接待比例大，消费力强，且主要在高星级酒店中完成。高星级酒店标间缺口大。南京高星级酒店功能欠完善、数量缺乏，市场发展机会大房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载南京2009年主要的展会节庆活动安排名称时间名称时间12009南京文化产业交易会2009-09-30至2009-10-02 182009南京国际丝网印刷及数字技术展览会2009-02-19至2009-02-2122009南京国际模具及金属加工展2009-10-22至2009-10-24 2009南京药交会/ 第二十二届歌华药品、保192009-03-28至2009-03-29健品（南京）展览会2009南京国际橡塑胶及包装、压铸及铸造32009-10-22至2009-10-24 展览会 202009第二届江苏国际木门展览会2009-05-07至2009-05-09 42009南京国际机床模具及金属加工展览会2009-10-22至2009-10-242009第12届南京工业自动化及仪器仪表展览会212009-03-17至2009-03-19 暨第七届南京仪器仪表及自动化专家论坛52009南京国际测绘仪器及3S技术展览会2009-09-20至2009-09-22 222009中国家庭软装艺术（南京）展览会2009-05-01至2009-05-04南京展览展示展台设计制作样本画册制62009-06-04至2009-06-30 作标志VI设计232009南京国际霓虹灯、LED及标识标牌展览会2009-02-19至2009-02-21 2009第六届南京国际分析、测试、生化仪72009-09-20至2009-09-22 242009（第八届）南京国际汽车展览会2009-09-27至2009-10-02 器及实验室装备展览会252009第八届南京国际纺织品面料、辅料博览会2009-05-14至2009-05-16 8中国南京汽车用品博览交易会2009-06-15至2009-07-192009第二届江苏南京国际绿色建筑装饰材料展92009年南京文化办公用品展览会2009-08-12至2009-08-16262009-05-07至2009-05-09览会2009中国卫星应用大会暨中国国际卫星应102009-09-22至2009-09-24 272009第二届江苏国际门业展览会2009-05-07至2009-05-09 用技术与设备展览会2009第二届江苏南京国际绿色建筑装饰材料展 112009华东国际印刷包装工业展览会2009-09-09至2009-09-12 282009-05-07至2009-05-09览会12第五届中国企业培训与发展年会2009-03-26至2009-03-28 292009第二届江苏南京国际门窗幕墙展览会2009-05-07至2009-05-09132009中国（长江）国际船舶工业博览会2009-04-10至2009-04-12 2009第四届国际绿色建筑装饰材料(南京)博览302009-04-10至2009-04-12会14江苏第四届船舶展览会2009-04-10至2009-04-12 312009年汽车配件展会2009-04-24至2009-04-26152009中国（长江）国际船舶工业博览会2009-04-10至2009-04-122009第三届中国(南京)特许连锁加盟创业展览162009南京国际建筑产业博览会2009-04-10至2009-04-12 322009-04-17至2009-04-19 会2009第八届南京社会安全防范产品展览会172009-04-09至2009-04-11 332009南京国际广告四新展览会2009-02-19至2009-02-21 (2009第八届南京安防展)房商网《2010房地产营销 策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载酒店式公寓、写字楼、酒店市场总结：酒店式公寓——酒店式公寓普遍作为普通公寓的替代品，偏居住 功能的酒店式公寓去化情况明显优于偏办公型酒店式公寓，河西 酒店式公寓供应少且主要分布在奥体外围区域，未来核心区项目 将面临相对宽松的市场竞争环境。写字楼——需求量一直保持稳定，供应量较大，河西成为继城中 板块之后写字楼的又一大主力供应与成交板块；标杆物业的逐年 更迭，引领写字楼市场售价快速上涨，租金水平出现同步微量上 调，高端写字楼供应主要集中在主城与奥体酒店——2000年以后，南京五星级酒店发展增速；以钟山高尔夫 索菲特为代表资源型酒店重新树立酒店品质标杆；南京高星级酒 店功能欠完善、数量缺乏，市场发展机会大房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载第四部分产品定位及开发预案房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载四、项目定位－产品定位开发思路：“华润·万象城”依托河西“城市副中心”的定位，融入板块的高级别规划之中；充分利用地块的河西核心区位优势，打造顶级商业、办公、酒店物业，成为区域标杆； 遵循“华润·万象城”产品线，塑造“顶级城市综合体”的形象。产品面积（万㎡）配比备注商业1426%写字楼2750%参考“华润·万象城”产品线 酒店35%酒店式公寓1019%房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载四、项目定位－酒店式公寓客户定位酒店式公寓客户定位——以主城中高端青年客户和投资客为主，包 括年轻白领、公务员、金融等行业年轻精英、“富二代”等。 •区域来源：以鼓楼、河西北部区、白下老城区为主，同时吸纳全城中高端客户及投 资客；•行业特点：私营企业主，政府公务员及泛公务员人群，党政军机要，金融、外贸等 行业年轻精英，企业白领；•产品偏好：追求时尚、繁华、精致便捷的生活，高品质的居住环境；•购买方式：按揭为主；•主要房关商注网点《、2诉01求0房点地：产区营位销、策配划套大、全交》通全（国地最铁低）价、！利联好系规Q划Q：前1景05、35产27品87等9。
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载四、项目定位－产品定价-基价写字楼：（参考“珠江一号”、“绿地广场云峰”）•租金——元/㎡·天•售价——16000元/㎡酒店式公寓：（参考“金地·名京”）•18000-20000元/㎡酒店：（参考“索菲特银河大酒店”）•高级房：988、1086元/天•高级豪华房：1160、1258元/天•行政豪华房：1390元/天•行政高级豪华房：1505元/天•高级套房：1908元/天房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载第五部分规划设计 房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载第六部分、投资收益分析房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载第七部分、项目SWOT分析及风险识别房商网《2010房地产营销策划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
房s地k产y商.n域e网t - 海量房地产资料下载七、项目SWOT分析及风险识别优势（Strengths）劣势（Weaknesses）•本案将占据新主城的核心区位，将成为新主•高压线对地块造成一定的影响；内部能力城的中心；•土地略有不规整。 •基地自身条件优秀；•交通环境良好、方便快捷，未来将进一步得外部因素到优化（地铁）； •地块周边配套成熟完善。机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势•区域规划级别高（城市副中心），为主凭借区位、环境、交通、配套、规划等优势强化项目突出的核心优势，利用巨大城扩张首选之地；打造高端物业，追求产品品质，使项目与区域的先天优势去削弱自身不足对消费者心 形象相呼应，从而实现价值最大化，抢占中高理的影响；•区域已成为城市中高端客户的首善之 端潜在需求人群；地，区域认知度高；利用产品力塑造，迎合中高端客户的 重点突出区位和规划的优势，将项目的核心需求，成为区域标杆，弱化不利因素的•区域土地日益稀缺，土地升值潜力大； 价值最大化利用。影响。•区域供应短时间内出现空窗期。 威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁•房地产后市发展趋势尚不明朗；在同类型物业中，利用规划布局、产品、户做好内部设施的打造，建立高品质的型创新等形成差异化竞争，并用高附加值提升项目自有体系；•经济大环境不佳； 产品性价比。以人无我有，人有我优的原则在各方•拿地可能会遇到具有一定实力的竞争对 面超越同质化竞争的对手手的冲击。房商网《2010房地产营销策 划大全》全国最低价！联系QQ：1053527879
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