工业地产市场分析
By:
潘 萌
中国地产业发展
趋势
2012
年
工业地产撑起房地产行业大旗
工业地产领衔投资风向标的趋势已不可逆转
国内市场分析
资本转向
与商品房投资领域相比，工业地产没有各种“惩罚性”税费的麻烦，几乎没有管制投机的措施。因此，当重拳调控使住宅市场风险开始释放时，关注工业地产的不仅仅是热衷固定资产投资的温州资本，更多的人涌向了这一避风港。
国内市场分析
工业地块出让首超住宅
截至
2011
年
7
月
26
日，全国土地市场公开出让
14496
块土地
，
工业用地为
7521
块
，占用土地面积为
亿平方米
，占全国土地供应面积的
%
。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。
国内市场分析
电商点燃工业地产
有研究称，工业地产的火热，除了受房产调控影响外，与电子商务的爆发有着密不可分的关系。易观智库数据显示，到
2013
年，
B2C
网上零售市场规模或达
6500
亿元。
阿里巴巴早在
2010
年就购买了物流地产巨头普洛斯
1/3
的发行股份而进入物流领域，并在今年
1
月宣布将联合金融合作伙伴投资
200~300
亿元在全国建立仓储网络体系。
京东商城未来三年预计投入人民币
20
至
30
亿元到物流建设中。
国内市场分析
地产商进军工业地产
随着宏观调控后市场形势的变化，商业地产的开发越来越火，但商业地产的特性决定了其对地段、资金以及开发管理水平要求更高，投资开发风险也更大，迅速崛起的产业地产市场无疑也就成为开发商分散投资风险的选择。
世茂集团联合恒基兆业、新鸿基地产及台湾远雄企业团、东元集团等多个巨头成立“海峡建设投资有限公司”
,
联手台资、港资等投资大鳄对内地展开新一轮的圈地运动
,
一年的时间，“海峡城”的足迹遍布多个地方：成都、福建平潭、南京等。
5
月
13
日，绿地集团与郑州市政府相关部门正式签约了投资总额高达
130
亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园；近期，正在上海及长三角周边寻找新的物流园及研发办公楼的投资机会。
国内市场分析
实体经济企业自建产业园区
美的、海尔、苏宁等企业，为了寻求多领域、多元化的发展，也不约而同地打着产业扩军的旗号大举圈地、建造园区。
2008
年年初，
TCL
集团万和通实业合资成立了万通新创，
2011
年
7
月
30
日，双方签署框架协议，
TCL
集团表示，将陆续向万通新创注入旗下优质工业物业；并积极准备推进万通新创公司上市或发起
REITs(
房地产投资信托基金
)
。
2011
年
8
月
3
日，空调巨头格力电器在重庆两江新区投入
50
亿，开建规模超过
250
亿产能的西南产业基地。
国内市场分析
外资产业地产巨头挺进中国
全球产业地产巨头的普洛斯早在
2003
年便将触角伸入我国产业地产领域，其后，
AMB
、嘉民集团、盖世理以及淡马锡等外资产业地产开发商也开始集中介入。
2011
年上半年普罗斯
(GLP)
、安博
(AMB)
、嘉民已在上海圈地
70
万平方米。
2010
年
5
月嘉民集团公布，已与河北省廊坊市政府签署一项合作备忘录，参与开发北京
—
天津大区一流商务及物流枢纽。
2011
年
7
月，新加坡淡马锡独自控股子公司星桥国际加坡私人有限公司与新加坡腾飞集团以及广州开发区宣布签订协议，在广州知识城共同投资开发综合科技园。广州园区是继大连软件园腾飞园区、新加坡杭州科技园和腾飞苏州创新园之后，新加坡腾飞集团在中国开发的第四个综合科技园区项目。
国内市场分析
产业地产品牌企业全国化扩张
经过多年的发展与磨砺，专业的产业地产一线品牌在
2011
年起加速发力，以联东
U
谷、天安数码城为代表，纷纷开始了全国一线、二线城市的品牌扩张，全国化布局战略呈现
作为中国产业地产专业运营商，联东
U
谷已在
2011
年全面展开全国化布局战略。
3
月
17
日，联东
U
谷
•
天津总部大观奠基；
3
月
19
日，联东
U
谷
•
天津北方耀谷奠基；
4
月
18
日，联东
U
谷
•
沈阳
U8
艺术区奠基；
5
月
19
日，联东
U
谷
•
南上海国际企业港奠基，
——
联东
U
谷磨剑
9
年，羽翼丰满，锐不可当。
北科建集团是我国最早从事高科技园区开发的企业之一，目前已开发中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园等项目，近日，其总经理透露，未来几年，公司将按照科技地产开发模式，投资
250
亿元，购置土地
3500
亩，全力打造嘉兴长三角创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园三个科技地产项目。
国内市场分析
武汉工业地产发展
全球产业链竞争日益深化，产业链在交通、信息发达条件下，实现“脑体分离”。近年来，国际产业转移除了传统制造环节外，如
研发、设计、中试和公司总部等，开始加快转移。
国际转移：全球产业链经济分工日益深化
国内产业梯度转移加快，劳动密集型、资源依赖性产业由东部发达地区向中西部地区转移，由发达城市向欠发达城市转移，
国家和各省市开始有规划地进行引导
产业转移
区际转移：国内
产业梯度转移加快进程
武汉工业市场环境分析
战略地位三级跳，当仁不让欲建国家中心城市
武汉工业市场环境分析
武汉地位
武汉
1+8
城市圈
——
融合
各地市虽然都有明确的主导产业，但相互重叠的部分很多
武汉工业市场环境分析
“四极九园”：
着力
打造
“大光谷”地区、“中国车城”、
“临空经济区”
、“临港产业区”
四大产业增长极
按照“一区一园”的总体要求，重点培育发展
6
个新城区以及跨三环线的
3
个中心城区
共
9
个新型工业化示范园区，形成促进“产业集聚、空间集中、用地集约”，形成轴向拓展、板块集聚的工业布局体系。
武汉工业发展规划
武汉工业市场环境分析
《
武汉都市发展区“
1+6”
空间发展战略实施规划
》
：
拓展
、优化工业空间发展
布局
加快
产业增长极和新型工业化示范园区的
建设
形成
全国领先的高新技术产业示范基地和先进制造业基地。
武汉工业发展，将带动二三级城市的发展。随着武汉
8+1
城市的发展规划，以及交通的发达，将会促进下面城市工业发展。
2011
年初，武汉市提出工业倍增计划，并将其纳入武汉市“十二五”规划
。
经过
一年实施，武汉工业呈现跨越式增长态势
，
2011
年
工业总投资达
亿元
，
同比增长
42
%
按照
该计划，“十二五”时期武汉市将打造电子信息、汽车、装备制造、食品、钢铁、石油化工等六大千亿元产业，其中电子信息、汽车产业产值将率先突破
3000
亿元
。
为
落实工业倍增计划，武汉市积极建设新型工业园区，招商引资
。
2011
年
一年，武汉市签约工业投资项目
50
亿元以上有
12
个、
10
亿元以上有
15
个。到去年底，该市钢铁、汽车、电子信息、装备制造
4
个产业已迈入千亿元产业集群，其中汽车行业于去年
10
月份率先突破千亿元大关，全年累计完成产值
1334
亿元，增长
%
；电子信息产业在
3G
建设和大项目投产拉动下，成为增幅最高的产业，全年完成产值
1011
亿元，增长
%
；装备制造与钢铁产业分别实现产值
1081
亿元和
1029
亿元，增幅为
25%
和
%
。
今年初，武汉市确立了新的目标：今年确保工业总产值突破万亿元大关；工业投资确保
1600
亿元，增长
33%
以上，力争突破
1800
亿元，增长
50%
；引进
10
个
50
亿元、
30
个
10
亿元以上项目；投资
300
亿元建设工业园区基础设施。
武汉实施
工业倍增
计划
武汉工业市场环境分析
今年
武汉工业规模总量迈上新台阶，增速好于全国，位居副省级城市前列
。
1
—
10
月，全市规模以上企业完成
工业总产值
7270
亿元
，
增长
%
，预计
全年
规模以上企业完成工业总产值
8840
亿元
，
增长
14%
，全部工业总产值突破
1
万亿元
。
1
—
10
月，完成规模以上
工业增加值
亿元
，
增长
%
，增速高于全国工业平均水平
4
个百分点，
在全国
15
个副省级城市位居第二位
、预计全年完成规模以上工业增加值
2660
亿元，增长
16%
。
预计全年
6
个新城区将实现开发面积
62
平方公里，速度之快、规模之大创新城区工业园区建设历史之最。
武汉工业产值分析
2012
武汉工业产值
沌口、光谷与吴家山三个国家级开发区在武汉三镇形成了鼎立之势。
汉南承接沌口汽车产业；盘龙城承接汉正街与吴家山的大市场物流产业；江夏承接光谷的光电子信息产业，形成了以国家开发区为核心，向周边区域延伸的产业发展格局。
老工业区青山及阳逻依托武钢等大型企业结合深水集装箱码头，正在武汉的东部形成规模化的产业集聚；
花山及左岭并入东湖开发区，为东湖开发区产业规模化发展提供了东扩的有力保证
.
武汉板块布局
青山与阳逻区板块
包括
新洲区，以武汉新港为核心增长极，围绕武钢江北基地、武船重工、西门子、阿海珐等配套需求，重点布局钢材深加工和桥梁钢结构、新能源、新材料、重型变压器和港口物流等产业。
青阳板块
吴家山板块包括
东
西湖区北部和黄陂区，以临空经济区为核心增长极，围绕东西湖保税物流中心、汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园等功能区，重点布局临空制造、电子信息、环保和食品加工业等。
吴家山板块
沌口板块
包括
蔡甸、东西湖和汉南，以武汉经济技术开发区为核心增长极，重点布局汽车零部件、新能源汽车、新型显示、日化轻工等产业。
沌口板块
大光谷板块
以
武汉东湖高新区和武汉化工新城为核心增长极，围绕
80
万吨乙烯、富士康、中芯国际、 武钢、国家级生物医药产业基地的配套需求，重点布局新型显示、新一代移动通信、生物医药、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空间信息等产业。
光谷板块
光谷板块分析
2011
年
东湖高新区实现企业总收入
3810
亿元，同比增长
30%
；规模以上工业总产值
2898
亿元，同比增长
27%
；固定资产投资
355
亿元，同比增长
13%
；全口径财政收入
133
亿元，同比增长
37%
。
30
多家单位开展股权激励试点，上市公司
30
家，企业进入高新区零收费。
2012
年高
新区的发展目标是企业总收入突破
5000
亿元，
工业总产值
4100
亿元，工业增加值
1380
亿元，固定资产投资达
426
亿元，工业投资
231
亿元，全口径财政收入
191
亿元，人均可支配收入增长超过
10%
。
光谷板块经济
根据总体规划，
10
年后，光谷企业总收入要达到
3
万亿，成为全球高新技术产业园区第一梯队、世界一流科技园区；全力打造以光电子信息为核心，以生物、环保节能、高端装备制造为战略，以现代服务业为先导的产业架构。
在新的
10
年，光谷将肩负
“
中国创造
”
的国家战略重任，真正成长为享誉全球的
“
世界光谷
”
，全面跻身于世界舞台。
光谷板块规划
武汉光谷将变
“
独立城市
”
518
平方公里成为
“独立城市”
“
一轴六心、三区两城、两楔多廊”的空间格局
。
参与
全球高新技术产业
竞争
未来
10
年，东湖示范区将布局九大产业园区，代表国家参与全球高新技术产业竞争
。
关山光电子产业
园
流芳
大学科技产业
园
佛祖
岭高端装备
制造和
节能环保产业
园
综合保税区
左岭
产业配套
园
生物
产业
园
未来
科技
城
中华
科技
园
枫树
现代服务产业
园
光谷板块
规划
产业结构
：
光谷的产业主要围绕光电子产业链进行完善的。
光电子
信息
产业
移动通信产业
光存储
产业
汽车
电子
产业
软件
信息
产业
新兴
创意型
产业
生物
医药产业
光谷板块产业结构
光谷板块产业园区分布
光谷板块分析
葛华
科技新城的葛店经济技术开发区。
湖北省第一家省级经济技术开发区和高新技术产业开发区；
国家人事部批准设立的“中国博士后产业基地”；
国家科技部批准设立的“生物技术与新医药产业基地”；
国家工商总局批准注册“中国药谷” 商标。
全区规划面积
30
万平方公里，
重点发展五大主导特色产业：生物医药、电子信息、装备制造、精细化工、现代服务业。
葛店开发区和武汉东湖高新区、武汉庙山开发区三大科技板块，按照省政府整合一区三园的要求，葛店开发区已成为湖北
"
科技新城
"
的重要组成部分。
葛店区
华容区
葛店经济技术开发区
光谷板块分析
武汉未来科技城总面积
平方公里，按照“国际领先、世界一流”的目标，打造世界级的科技创新中心、新兴产业高地和高端人才聚集区。
中组部和国务院国资委确定的四家全国中央企业集中建设人才基地之一；
中西部地区唯一获批建设的“未来科技城”。
截止
2012
年
6
月
1
日，共签约项目
27
项，协议投资
309
亿元；其中，包括德国电信、华为技术、中国移动、中国电信、国家电网等世界
500
强企业
7
家，中核工业等大型央企
7
家，行业龙头企业
12
家
“朝阳产业”是武汉未来科技城发展的主方向：
覆盖光电子信息、生物医药、能源环保、现代装备制造和高科技农业等五大主导产业领域；
重点发展光电子信息、能源环保和现代装备制造业；
集中推动新材料、物联网、文化创意等产业的集聚发展。
未来科技城
光谷板块分析
光谷生物城
光谷生物城规划面积
30
平方公里，是继国家光电子信息产业基地以来，东湖高新区建设的第二个国家级产业基地。
优先发展以生物服务外包、生物制药为主的新兴产业；
大力培育以中药现代化和生物农业为主的优势产业；
做大做强以医疗器械和化学药制剂为主的规模产业；
超前布局以生物信息及生物能源为主的国际前沿先导产业。
位于关南医药工业园的武汉国家生物产业（关南医药）基地。
位于南湖农业科技园的武汉国家生物产业（南湖农业）基地。
位于九峰乡的武汉国家生物产业（九峰创新）基地。
位于豹澥镇的武汉国家生物产业（九龙产业）基地。
光谷板块分析
武汉软件新城
—
花山生态新城
武汉软件新城是加快推进美国硅谷与中国光谷“双城”“双谷”合作战略的首个核心启动项目。占地
平方公里，由大连亿达集团、省联投集团合作开发，总投资超过
100
亿元
武汉软件新城致力打造成中国中部地区最大规模且最具国际化的，集服务外包、软件研发、物联网、云计算、民生科技、教育培训、生活配套和相关公共服务产业于一体的软件与信息技术服务基地、创意产业集聚区和绿色生活示范区。
光谷板块分析
国家
高科集团
深圳市政府认定的高新技术企业，专业从事通讯、视听、多媒体、数码娱乐等系列产品的研制与销售业务
东湖创业
我国第一家高新技术创业服务中心，是中国孵化器事业的发源地
光谷联合
房地产开发企业一级资质，在工业地产和住宅地产领域取得辉煌的业绩
东湖高新
19
年工业地产专家，光谷主要建设者
光谷工业地产三大阵营
光谷板块分析
大学
华工科技园
大学科技园首期启动的重点工程，以光电子为主导产业
理工科技园
集研发、孵化、生产、商务于一体的多功能高科技
园
武大科技园
以国家地球空间信息产业为龙头
华师科技园
生物医药、纳米材料等高新技术产业
光谷工业地产三大阵营
光谷板块分析
民营
总部空间
集商务办公、研发、生产、商业、生活等为一体的商务型园区
总部国际
商务写字楼、
SOHO
办公、研发生产、商务配套等产品形态
徽商大厦
国家地球空间信息产业化基地
武大航域
商务写字楼、
SOHO
办公、研发生产
光谷工业地产三大阵营
光谷板块分析
可以看出，武汉产业园个别园区容积率达到了
，一般容积率集中位于
—
之间。
主要
产业园指标汇总
武汉工业
地产项目分析
可以看出，武汉产业园花园办公面积多在
270-1100
平方米之间，跨度较大；生产厂房多可灵活分割，最小面积约
500
平方米，最大面积可达
10000
平方米。框架厂房最大独栋面积可达
8000
平方米，钢结构最大面积
10000
平方米，分割后面积多为
2000-4000
平方米。
主要
产业园
产品
建
筑
形态及面积汇总
武汉工业
地产项目分析
可以看出，武汉产业园除商务园区外，
其余园区
产业都集中在服装、电子、机械装备产业。
主要
产业园产业定位
武汉工业
地产项目分析
2013
至
2014
年将是武汉工业地产开发黄金时期
武汉地产过去
10
余年的发展速度惊人，呈规律性发展趋势，从最初几年住宅市场的百花齐放，到近两年的商业地产异军突起，武汉地产已完整经历了从住宅到商业两个发展阶段。机会总是属于先行者，在这两个发展阶段中，无论是开发商
(
万科、万达等
)
还是
代理商均
在不同阶段已先行者姿态发力，取得各自领域领先优势。但随着政策与市场的调整变化，商业地产也呈现后续乏力的态势，而各类型主题地产逐渐抬头。
08
年之前武汉楼市项目销售冠军均为住宅项目，
09
年、
10
年逐渐偏向商业综合体，但从
11
年开始，武汉楼市年度销售冠军为汉口北批发市场，前
10
名中工业地产项目占据
5
席
。
武汉工业
地产未来发展
武汉工业
地产未来发展
工业地产利润回报
门槛
，工业地产不只是一种物业形式，更代表了一种投资模式和产业发展模式。在武汉，工业地产早已摆脱早期粗放圈地及工业厂房发展阶段，进入了以总部基地、研发中心等为代表的第四个发展阶段。从卓尔企业到“福星惠誉
+
红桃
K”
、“华商恒地
+
白领丽人东合地产”再到汇丰投资等，传统政府及运营商主导的模式逐步转向开发商主导模式
。
工业地产发展基础及后劲
——
城市及区域产业是工业地产发展的基石之一。
首先从城市基础看，从
04
年的中部崛起到
07
年两型社会到
08
年
1+8
城市圈再到目前的建设国家中心城市定位，武汉从城市等级发展上实现了
“
四级跳
”
，
GDP
总值也顺利接近
7000
亿。武汉向国家中心城市发展，核心部分是要发展先进生产力，完善产业结构优化，发展优势产业。
在此宏观背景下，武汉以六大区域为主
(
光谷、沌口、阳逻、盘龙城、吴家山、古田
)
聚集核心优势，打造华中产业总部基地、研发中心，顺利实现产业升级。
其次从各个片区产业发展情况来看，各个片区产业定位及分工明确。比如盘龙城依托强大物流条件发展以批发市场为主的工业地产、光谷依托高新技术产业开发总部基地、研发中心等创业园区。
各个区域发展速度惊人，总产值平均保持
20%
以上的年递增率，区域地位也明显提高，比如吴家山上升为国家级经济技术开发区，光谷跻身为国家级自主创新示范区。
从城市到区域不难看出，武汉工业地产后劲十足。
武汉
工业地产
发展优势
武汉工业
地产未来发展
武汉
工业地产
发展优势
从工业地产项目与传统商业项目竞争性来看，工业地产项目优势已非常明显。
工业地产以其低廉的地价、
50
年使用权以及更为优惠的销售价格在与传统商业物业对比上优势已非常明显，同时在功能配置上，商业、办公、住宅等相对齐备
。
从目前武汉工业地产地块分布来看，城市及区域发展带来的开发时机性已经成熟。
从目前武汉已开发及已出让尚未开发工业地产项目分布来看，主要集中在光谷三环外、沌口、吴家山、盘龙城几大区域。这些区域在前几年均属于偏远区域，地产开发条件尚未成熟，加上这些区域均属于经济开发区，工业地产拿地成为最好途径。
随着这几年城市、市场快速发展以及城市重大工程项目上马
(
比如盘龙城的奥特莱斯、吴家山的宜家、光谷的汽车公园、沌口的乐天
)
，这些区域也成为地产开发外溢辐射范围之内。项目开发条件已完全具备，无论是商业
还是办公或是
住宅。
产业地产的发展
产业
园概念
产业升级：由传统制造业向知识型、服务型、战略性新兴产业升级
产业链升级：由制造物流环节向研发、营销、总部环节升级
产业结构优化：形成二、三产业互动、补充，产业功能多元复合化
产业地产
产业地产
我国产业地产发展阶段
产业地产
第四代产业园概念
高端产业定位
高端人才聚集
高端资本密集
核心要素
产业地产
第四代产业园特点
产业地产
武汉主要产业园分布
商务园区（需要有足够的智力资源作为其发展动力）
一线城市部分企业的总部、研发中心的去中心化
二线城市逐步出现部分从一线城市及其中心溢出的需求
三线城市还未出现成规模的商务 园区需求
物流园区（零售、网购持续火爆）
电商的需求在
2012-2013
年间爆棚
二线城市生产商市场需求
三线城市的现代物流刚起步
产业园区
一线城市从产品加工组装向产品
研发转变
二线城市继续发挥成本优势
三、四线城市依托本地资源的优势，进行初级附加值产品的研制和生产
产业地产
产业园需求特点
商务园区
（花园式
总部、研发中心、数据中心、低密度企业独栋办公）
地方政府仍然是主力
企业购地自建占第二位
少部分私营开发商或地产基金参与其中
腾飞、丰树、凯龙瑞等
物流园区（大型高效的国际通用标准的仓储设施）
私营开发商在租赁市场居主导地位
普洛斯、嘉民、丰树、安博等
用户（电商、快递公司、部分第三方物流）自持自用
产业园区（生产厂房）
在经济实力充足的城市，主要力量仍来自各个开发区政府
大型央企自购自用，少部分出租
大部分企业无论外资、内资均购地自建园区
私营开发商：以包括中国企业在内的亚洲企业为主，少数欧美企业为辅
万通、联东、坤鼎、腾飞、丰树、平谦等
产业地产
产业园市场供给
阳逻国际产业园
开发商：
武汉德成控股集团
容积率：
建筑密度＜
40%
总面积：
3000
亩
总建筑面积：
300
万平米，其中一期规划建筑面积达
万平方米
物业形态：
综合园区
价格：
2300—2800
厂房类型：
单层、企业独栋、公寓、商铺
产品结构：
3
层厂房。一楼
米、二三层
米、单层厂房
米
10-15T
行吊
销售度：
单层完成
80%
；多层
20%
售，可定制
典型产业园案例
阳逻国际产业园
坐落于武汉港口新城阳逻经济开发区北部，距离亚洲最大内河集装箱港
——
阳逻港仅
5
公里，并由汉施公路及正在兴建的江北快速通道与汉口市区相通，经环城高速公路、阳逻长江大桥与青山、武昌以及武汉化工新城相连。
规模：规划用地
3000
亩
建筑面积：
300
万平方米
功能定位：生产研发、生态办公、商务会展、高标厂房
典型产业园案例
阳逻国际产业园
项目卖点
以大取势，物业形态多样、配套完备；
区域位置开阔，充满想象和开发空间；
周边阳逻深水码头、阳逻三大钢材市场、汉口北小商品批发市场，炒作丰富。
项目点评
园区过度开发，追求高容积率，必然导致回报与开发周期的延长；
缺乏主导产业支持和带动。
典型产业园案例
百万平米产业综合体 聚拥全球的名企之家
占地
1300
亩，规划建筑面积
100
万平方米
集独
栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体
北京联东
U
谷
典型产业园案例
总部商务园
典型产业园案例
北京联东
U
谷
强调
“一心、两轴、多点”的
空间概念
以
不同功能产品分区为基础，形成围合、半围合的组团布局。
以“现代休闲办公”为设计
理念
科技研发园
典型产业园案例
北京联东
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谷
标准厂房
典型产业园案例
北京联东
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谷
企业定制
典型产业园案例
北京联东
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谷
典型产业园案例
北京联东
U
谷
产业
地产开发运营模式
工业园区开发模式
目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。服务于区域经济建设、社会发展、百姓就业，是促进区域经济发展的强有力的推动器
主导企业引导模式：
在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；例如：上海石化工业园、诺基亚星网工业园等
工业
地产商模式：
指
房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产
开发利润
。例如：普洛斯物流园、联东工业
园
综合开发模式：
指
对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发
模式由于
工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
开发建设
—
开发模式
开发模式
产业园
技术支持
政策扶持
开发运营
资金支持
协同运作
政府
投融资机构
科研
机构
开发
运营
商
产业
企业群
政策资金扶持
政策支持
合作互赢
资金支持
效益回报
政府
：提供政策服务支持
科研机构
：提供科研技术支撑和孵化
开发商
：提供创新型产业园运作
投融资机构
：提供资金支出
产业企业群
：实现园区协同运作
五元角色定位
技术咨询支持
经济效益
合作互赢
科研支持
效益回报
“五元驱动”开发
模式，充分挖掘参与角色的潜能和作用。
开发建设
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开发模式
开发模式
产品
定位
规划
设计
建筑
施工
品牌
推广
立体
招商
运维
服务
聘请国际著名规划、设计机构对产品进行设计
根据客户需求对产品进行量身定做
在各大主流媒体、组织上推广区域和项目品牌。
组建专业的物业管理团队为项目运维服务提供支持。
深化项目区位分析、产品分析和产品定位
使用甲级资质的建筑施工单位施工建设，采用低碳环保材料，保证建筑品质。
迅速组建招商团队，同步介入、同步
招商，全程立体式招商贯穿项目。
全程控制、保证品质
开发建设
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运营
策略
运营策略
开发建设
—
完善
招商体系
招商先行
招商先行的优势是：对市场的动态把握的同时对项目进行局部调整，控制开发节奏，以更适应市场需求，还可根据招商企业的特殊要求进行物业定制，如厂房定制，办公定制，研发定制等
开发建设
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四
大招商平台
招商平台
谢 谢
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