（地产调研和广告）合肥商
业地产调研分析
合肥商业地产调研分析
一、商业地产概念的要点
商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是
“商贸+地产”。
按市场功能和建筑形态来划分，商业地产具有以下形式：底商、
裙楼（商场）、社区临街商铺；专业市场、专业商场；整合性复合性
的商业楼；写字楼；步行街；地下商业城（街）；购物中心
（SHOPPINGMALL）；酒店（产权式酒店）；会展中心、会馆、会所；文
化产业商业地产（电影院、娱乐城）；卫生产业商业地产（药房、诊
疗所）；教育产业商业地产（校园商业广场）；工业园区商业地产；旅
游商业地产。
任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项
目，可能是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有太大关系。
二、商业地产前景分析
近年来城市化的迅猛发展给商业地产带来了良好的发展机遇，商
业地产作为城市配套的重要组成部分，对一个城市和区域的发展是有
很大的影响的。由于长期持有、收取租金收益是商业地产主要的盈利
手段，因此，商业地产的发展主要取决于整体经济环境。相对于住宅
地产，商业地产投资更趋于理性。商业物业会随着商业环境的逐步培
育逐渐升值，商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的。新
的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的培养期后，商业物业的
租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常
是商业物业价值最大化的盈利方式。
商业地产作为一种投资手段，资产的保值增值、获取稳定收益是
主要的投资目的。尽管 2010年以来一系列的房地产调控政策推出，
但总体而言这种调控主要针对住宅市场，对于商业地产等非住宅类地
产影响相对较小。经济的发展、居民消费水平的提高为商业地产提供
了更大的市场容量，在住宅地产受到调控政策的压力下，商业地产将
保持其稳定健康发展。
三、目前合肥主要的商业中心区分布
随着合肥城市消费的总量和水平不断提升，合肥市场多种商业业
态如雨后春笋般出现，百货品牌（商家）依托自己的资金、管理、经
营模式等多种比较资源优势在市场中拼杀，目前能在市场中占有一席
之地的都是规模大、经营优的商业企业。纵观合肥大型商业，主要以
商圈进行分布，主要有：
1、市中心商圈
主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超
市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，聚集了合肥市场市价最
高的门面房，商业包括了鼓楼、商之都、瑞景、金鹰国际、苏宁电器、
五星电器、宏图三胞、百盛商场、三福百货等。所含大型商业物业仍
主要采用百货的布局形式，以服装、电器等作为主要经营内容，功能
较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。
2、新站商圈
该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批
发、物流、仓储等业态。前者以元一时代广场为商业中心，周边北京
华联、沃尔玛、家乐福、百安居等零售业巨头聚集，形成了浓郁的商
业氛围；后者以日常用品为主，是省内各地市的批发采购中心，如安
徽大市场、长江批发市场、白马服装城、九龙珠、四季青等。
3、三里庵商圈
该区域内的商业地产业态形式主要为高档写字楼、大型超市、影
院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群消费指数较高，购买能力较强。
如国购广场、之心城、置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦
等。
4、政务区商圈
该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的城市综合
体形式出现，预计未来几年内发展势头迅猛。如政务文化新区商业街、
置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场、新城国际、绿地蓝海、华邦世贸
城、万达广场、华润万象城等。
5、北一环商圈
该区域以为成熟的商业圈，商业地产主要以高档写字楼、金融办
公为主、大型超市为主，如财富广场、汇丰广场、新天地广场、祥源
广场、大润发超市等。
6、黄潜望商圈
该区域业态主要以高档写字楼、城市综合体、商业中心为主，也
是未来商业地产发展的潜力地段。如新华金融广场、大唐广场、金地
1912、西环中心广场、港汇广场、印象西湖、汉嘉都市森林、凤凰城
商业广场等。
7、南七商圈
以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗、锻压厂、变
压厂、皖安厂等改造项目，可以预见南七商圈在未来几年内将逐步发
展。
8、马鞍山路商圈
从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北高架初现
规模，该处将吸引一定的人气。
另外还有部分商业地产较为集中的区域，如七里塘商圈、龙岗商
圈等。
四、商业地产运作的关键
商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项
目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，
需要对消费者行为有着深度的认识。商业地产营造的不仅仅是一个购
物场所，更是居民生活的一部分；影响最终消费者行为的因素包罗万
象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。与其他行
业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞争，一招制胜的可能性非常
小，它是一个非常注重细节的行业。
运做商业地产是一个系统工程。首先商业地产的开发是一个长线
投资，追求的是长线、稳定的收益，发展商要具备将所开发物业的全
部或部分作为优良资产进行长期经营的心态；其次在项目的前期，就
要聘请专业公司共同参与商业项目运作，进行项目精心的规划、设计
以及项目的定位。
商业地产项目的开发首先应该意识和尊重商业地产的运作特性。
一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要考虑最终经营
者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规
划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运，
才能成功运作商业地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注
意力，促成消费，从而商家有钱赚，才交得起租金，投资者才能有回
报，实现多赢。
五、商业地产中银企合作的分析
结合上述对商业地产的分析，不难发现对商业地产的运作主要关
注两个方面：首先是地址，这直接决定着人气和未来的升值潜力，是
商业地产项目的先天条件；其次是开发企业的管理能力，这种能力不
仅仅体现在本身的前期开发能力，更重要的是未来的运作能力，通过
管理不断增加其附加值，这是商业地产项目的后天培育。
作为全省商业中心，合肥近年来商业格局不断发生着巨变，整体
商业环境越来越活跃，其中也蕴藏着银企合作新的机遇。结合我行的
相关产品，针对商业地产项目，分析其先天条件和后天培育，在把握
房地产开发企业一般风险的同时，把握好商业地产特性，以“蕴通财
富”品牌为抓手，提供全方位的优质服务，并获取综合回报最大化。
1、目标项目的选址
主要以一环及其周边为主，人流量较大的、交通较为便利的区域。
2、目标客户的选择
具有一定商业地产开发经验、具有商业运营管理能力、具有一定
开发实力的房地产开发企业。
3、可提供的金融服务
筹备期：土地出让金的缴纳专户（如外资企业可提供结汇业务）、
验资专户。
建设期：项目开发贷款、个贷按揭、开发商关联客户的开户结算。
运营期：经营性物业抵押贷款、经营商户开户结算 POS、经营商
户的授信合作、私人银行、理财卡、楼宇中高端对公客户开户结算融
资等。
