目 录
81. 政策资讯
政策发布
8【上海】
9【杭州】
9【苏州】
政策小结
112. 低密度土地市场
低密度土地出让（及以下）
11【上海】
11【杭州】
11【苏州】
低密度土地成交（及以下）
12【上海】
12【杭州】
12【苏州】
低密度土地市场小结
143. 长三角别墅市场
上海别墅市场
市场概况
供求走势
小结
杭州别墅市场
市场概况
供求走势
小结
苏州别墅市场
市场概况
供求走势
小结
264. 著名别墅项目监测
上海著名别墅项目监测
佘山3号
涵璧湾
绿城玫瑰园
万科第五园
东郊紫园
杭州著名别墅项目监测
绿城桃花源
西溪玫瑰
苏州著名别墅项目监测
华丽家族·太上湖
太湖黄金水岸
中海独墅岛
月报导读
政策资讯
■【全国】央行要求继续严格执行差别房贷。
■【全国】京沪深杭四地银行全面叫停第三套房贷。
■【全国】住建部又出新名单，囤房者将受处罚。
■【全国】六部门试行住房公积金督察员制度。
■【上海】上海1/4土地未按时开工 规土局称三年内处理完闲置地。
■【上海】上海大幅降低经适房准入门槛。
■【杭州】杭城银行全面叫停第三套房贷。
■【杭州】杭州入选首批公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。
低密度土地市场（容积率及以下）
■【上海】8月全市供应4幅容积率及以下的低密度土地，供应占地面积共计万㎡。
■【上海】罗店新镇F1-4 、F1-6地块被北京远乾置业有限公司摘得，楼板价均超2万。
■【杭州】8月无低密度住宅用地供应。
■【杭州】8月无低密度住宅用地成交。
长三角别墅市场
■【上海】目前在售别墅共计162个，外环外占8成，成为拉动别墅市场的主力；
■【上海】8月成交呈现一定幅度的回暖，松江在8月成交套数中占到%；
■【上海】8月成交均价为28885元/平米，环比前一月有小幅上涨；
■【上海】8月供应面积达10万平方米，成交面积达8万平方米，供需比为5:4；
■【上海】9月新开盘项目中包括2个别墅。
■【杭州】8月主城区商品房成交3598套，其中住宅成交3004套，同比7月增六成；
■【杭州】8月开盘房源分布呈纺锤体，逾3000套房源在8月下半月上市；
■【杭州】8月下半月销售量也达到了全月70%
著名别墅项目监测
■【上海】佘山3号于8月5日开盘加推最后一批精品保留房源，4套独栋，总价1200-2500万/套。8月份总计成交4套独栋，成交面积1313㎡，成交均价50959元/㎡，成交金额6691万元。
■【上海】涵璧湾一期在售700-1000多平米的独栋别墅，目前还有10来套在售，主力价格为5000万元/套。8月无新增房源；并无成交记录。
■【上海】绿城玫瑰园3期首批11套独栋已面市，全面推出精装修服务，面积在600-930平米，在售总价为3000-10000万/套，附送地下室为200平方米左右。绿城玫瑰园8月无成交。8月20日，联合搜房网举办“上海•绿城玫瑰园臻品品鉴之旅”。
■【上海】万科第五园8月无成交25套别墅，成交面积4875㎡，成交均价30817元/㎡，成交金额150,226,600元。目前，上海万科第五园一期二期售罄，三期价格待定。8月6日，由第一财经主办的首届“思合院”思想沙龙在第五园成功举行；8月28日，万科第五园举办“Show出上海”老宅开放盛典。
■【上海】东郊紫园目前预售二期独栋别墅，地上面积240-360平米，地下室面积130-200平米；总价在1700-2500万元/套，为毛坯期房，预计明年年底交房；附送步入式地下室面积平方米。东郊紫园8月份无推盘，无成交记录，无营销活动。
■【杭州】绿城桃花源8月无推盘，目前在售5套中式别墅，地上面积700-900平方米，地下面积300-500平方米；售价3500万/套左右，将于2011年年底交房。绿城桃花源8月无媒体报道；无营销活动。预计今年年底将推出一批法式别墅，具体开盘时间及价格未定。
■【杭州】西溪玫瑰预计今年下半年开盘，首期将推70套排屋，户型共有9种，面积在220-360平方米，目前尚未决定是一次全部推出还是部分推出，均价未定。西溪玫瑰一期已经部分结顶，样板房正在装修中，将于10月或11月对外开放。
■【苏州】华丽太上湖7月份共成交1套，为450平米的独栋产品，成交均价为22000元/平米。华丽太上湖目前在售一期独栋尾房，目前剩余9套房源待售。二期初步预计10月推出，类型为联排和叠加别墅，主力面积在179 平米-341平米之间，将推售379套，价格待定。7月16（周五），华丽家族上演谭盾版《牡丹亭》。
■【苏州】黄金水岸自首次开盘之后，销售情况相对较为乐观，但受湖景精装公寓推售和独栋别墅可售量有限的影响，别墅产品去化放缓，7月份暂无别墅成交。二期别墅产品推盘计划中，预计将于9、10月进行加推，均价待定。
■【苏州】7月份中海独墅岛销售4套，成交均价在28000元/平米左右。目前中海独墅岛共推售140套联排产品，目前剩余26套在售，其中6套为类独栋产品。目前在售联排，总价范围在500-1200万元/套之间，类独栋产品总价3500万元/套起。
1. 政策资讯
政策发布
央行要求继续严格执行差别房贷 2010-08-02 北京晚报
央行8月1日公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容，央行强调，下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。
今年年初央行制定的新增贷款目标为万亿元，货币供应量为17%。数据显示，上半年新增贷款已达万亿元，占全年目标逾六成。但货币供应量增速已减慢。
京沪深杭四地银行全面叫停第三套房贷 2010-08-08 中国经济网
中国银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。据一位银行业内人士透露，由于接到银监会的口头通知，银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。
尽管银监会此次对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件，但银行方面出于谨慎起见，主动停止对第三套房放贷。据了解，中国银行、工商银行、农业银行等几家国有银行自从今年5月“京十二条”出台之后就已经全面停止第三套房贷款，而中信银行、招商银行的部分网点则表示刚刚接到停贷的通知。
住建部又出新名单 囤房者将受处罚 2010-08-14 中国经营报
来自银监会的消息显示，中国银监会正在要求住房和城乡建设部提供一份性质与用途类似的“名单”，，但由于相关工作还未完成，因此住建部方面截止到目前，还尚未向银监会移交此“名单”。
这是一份以“市场交易秩序”为标准的名单，具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录，而在此之前，以这些标准衡量记录良好的开发企业名单，已经转交给中国银监会。
六部门试行住房公积金督察员制度 2010-08-28 潇湘晨报
为加强住房公积金监管，确保资金安全有效使用，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会六部门联合试行住房公积金督察员制度。试行期间，督察员在利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市进行督察，依据相关法律法规和政策规定，对住房公积金决策、管理、运作、监管活动进行过程监督，及时发现和依法制止违法违规问题，不干预省级住房公积金监管部门的日常监管工作，不干预有关设区城市住房公积金决策、管理和运作活动。
督察员开展工作必须同时两人以上。实行回避制度，不派往原工作单位所在城市开展督察工作。
【上海】
上海1/4土地未按时开工 规土局称三年内处理完闲置地 2010-08-11 新浪房产
在全国多幅闲置土地曝光引发的土地风暴中，上海对闲置土地处置正在加大力度，这让一些囤地开发商感到压力。日前，上海市规划和国土资源管理局召开通气会，称目前已对闲置土地进行认定，计划三年内将对上海已经认定的闲置土地进行处置——“要盘活一批，开工一批，收回一批。”
截至7月30日，上海对闲置土地已经收回和开始启动收回程序的有15幅，已督促开工有315幅。据介绍，截至2010年6月底，上海2009年出让的228幅土地中，没有按照合同开工的61项，占到了1/4。下一步，上海将加强对这些囤地开发商的监管，督促没开工的地块尽早开工。
上海大幅降低经适房准入门槛 2010-08-19 观点地产网
上海将于今年下半年在全市推开经适房申购工作，并把申请家庭的人均月可支配收入和人均财产限额分别确定为2900元和9万元，较试点期间“2300元、7万元”的准入门槛明显降低。不过，上述标准适用于3人及以上的申请家庭，2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准，按上述标准上浮10%。上海经适房的试点配售于去年年底在徐汇、闵行两个区启动，目前试点工作已近尾声。
【杭州】
杭城银行全面叫停第三套房贷 2010-08-06 今日晨报
虽然浙江省银监局称没有接到这方面的消息，也没有让各家银行暂停第三套房贷，但目前银行基本上都得到了总行的通知，全面叫停了第三套房贷。 深发展杭州分行个人贷款中心主任杜志良说，其实现在市场上第三套房贷本来就很少，因此暂停三套房贷对房地产市场不会有太大的影响，更多的可能只是心理层面的影响。
有消息称，银监会近日建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。另外，银监会于5月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。
杭州入选首批公积金贷款支持保障性住房建设试点城市 2010-08-06 青年时报
28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适应住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。在试点城市中，浙江杭州、宁波名列其中。
【苏州】
国土部彻查全国闲置土地 苏州16宗上黑名单 2010-08-05 名城苏州
近日，国土资源部最新调查资料《有关房地产开发企业土地闲置情况表》显示，全国共闲置土地1457宗，北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，据记者多方了解其中苏州有16宗闲置土地也进入了“黑名单”。
苏州市上黑名单的有16宗地块，6宗地块位于苏州市区（金阊区有3宗、平江区2宗、沧浪区1宗）， 其余10宗分别位于太仓、常熟、吴江等地。这16宗地块闲置的时间短则1年多，长则7年，其中苏州市区的几宗闲置的原因主要是政府部门在拆迁安置工作上遇到了很大阻力和麻烦。而苏州周边城镇的闲置土地也有个别地块是因为房地产开发企业自身的原因，比如资金不到位，蓄意囤地等方面的考虑。
东太湖特大桥站稳脚跟 拉高太湖板块高端别墅价值 2010-08-13 苏州日报
桩基工程已全部结束，主桥4个主墩承台建好3个，目前已完成整个工程量的33%。 ”在230省道东太湖特大桥施工现场，大桥建设指挥部项目负责人何长江告诉记者。 8月13日，随着大桥小箱梁的架设，东太湖特大桥初显雄姿。据悉，大桥预计今年底完成主体工程，明年 6月底通车。
大桥规模——全长公里，双向六车道，设计时速100公里，大桥主跨110米；
何时完工——预计今年底完成主体工程，明年 6月底通车；
交通节点——与苏震桃一期顺接，苏州市区出发15分钟可到达吴江滨湖新城。
随着道路的不断建成和通车，随着苏州东太湖特大桥明年6月底通车，凤凰山隧道的建成，太湖板块的实用价值越发显现，从而板块内别墅项目价值也将逐渐提升凸显。
政策小结
据此次闲置土地的彻查结果显示，苏州市区闲置土地量较少，全部集中在主城三区中，闲置土地中多为高容积率商业用地，闲置土地体量均较小，而住宅则为低容积率用地，主要闲置原因在于政府拆迁工作进展困难所影响。
随着苏州市的整体发展和各个区域交通路网的不断健全和完善，将大大缩短苏州边远区域到市中心的距离，也能大大缩短苏州到周边城市之间的距离，完成良好的经济互动和发展。与此同时，借助于该大桥，从苏州市区出发只需15分钟即可到达吴江正在建设中的滨湖新城。因此，东太湖特大桥的建成将有效促进环太湖旅游资源的开发，从而带动太湖板块内以旅游度假性质为主的楼盘价格，如华丽太上湖等高端别墅项目。
2. 低密度土地市场
低密度土地出让（及以下）
【上海】
国土资源部数据显示，1-6月上海2010年住房用地供应只完成计划1100万平方米的%，仅为320万平方米，比去年同期减少了19%。在经历了平淡的7月后，上海的土地市场在8月终于迎来井喷。
8月上海共推出43幅经营性用地，总面积为万平米，有21幅为居住用地，总面积达万平米，占推出面积的%。其中挂牌出让37幅，面积为万平米，招邀标出让6幅，面积为万平米，其中邀标出让4幅，面积为万平米。挂牌出让的土地中，崇明、金山、松江位列前三名，占总供应量的90%。其中低密度土地集中在松江地区，容积率均为左右。
图2-1、8月上海低密度土地供应
地块名称
四至范围
土地用途
土地总面积（公顷）
出让面积（公顷）
容积率
竞买申请时间
祥和路2号地块
东至通波塘，南至张家浜河，西至谷阳北路，北至梅家浜路
居住用地
控制在以下
2010年8月19日至8月30日
影佳路一号地块
东至车峰路，南至西上海乡村俱乐部，西至车亭公路四号地块，北至影佳路
商业、住宅
商业不大于，住宅不大于
广富林2-8号地块
东至龙源路，南至广富林文化遗址保护区，西至广富林2-7号地块，北至银泽路
商业用地
不大于
广富林2-5号地块
东至规划道路，南至银泽路，西至广富林2-6号地块，北至广富林2-4号
居住用地
不大于
（资料来源：上海规划和国土资源网）
【杭州】
8月杭州无低密度土地供应。
【苏州】
图 苏州公告土地走势图
苏州8月份共有三块住宅性质的定销房出让，容积率均在以上，容积率以下的土地市场持续零供应。
低密度土地成交（及以下）
【上海】
截至8月31日，8月上海共成交经营性用地24幅，成交面积达万平方米，相比7月成交的万平米，增长了276%。其中挂牌出让方式成交21幅，成交面积万平方米，招邀标方式出让成交3幅，成交面积万平方米。
低密度土地市场方面，8月4日，罗店新镇F1-4 、F1-6地块被北京远乾置业有限公司分别以亿元、亿元摘得，楼板价分别为20099元/㎡、21300元/㎡，溢价率分别达到24%和31%。F1-4地块出让面积万平方米，容积率；F1-6地块出让面积万平方米，容积率。
【杭州】
8月无低密度住宅用地成交。
【苏州】
图2-2-1、苏州土地成交走势图
苏州土地市场中8月份成交土地为供应的三块定销房土地，而容积率以下土地的零供应导致零成交，土地市场近两月的交易过于冷清
低密度土地市场小结
推地量大幅上涨，主要与上海市全年的供地计划的公布有关。8月11日，市规土部门通报了上海市2010年住宅用地供应有关情况，并称3季度上海将有近500万平方米的住宅用地出让，推地计划的明确，无疑为土地市场的放量传递了更为明显的信号。从目前的趋势来看，第三季度上海地根松动会趋于明显。
除去现作为世博园区的土地外，上海市中心已经很难再有大规模的土地供应，而随着上海城市人口的增加，城市范围逐渐往外扩张，郊区土地的供应能够有效缓解城市人口增加的压力，相对于市中心土地开发来说，郊区土地开发成本更小。因此未来上海推地、尤其是低密度土地，将更加集中在松江、金山等地。
3. 长三角别墅市场
上海别墅市场
市场概况
截止至8月31日，沪上在售别墅共计162个，外环外占8成。沪上外环外别墅扎堆放量的同时也获得了不错的成交，成为拉动别墅市场的主力。另外，在沪上别墅供应分布中，浦东、松江、青浦三大区成为沪上别墅的“高产地”，市场占有率高达54%。在价格分布方面，总价达500-1500万的中高端别墅重回主力阵营，所占比例达4成以上。500万以下的经济型别墅项目也占到近三成，大多集中在奉贤、金山、崇明等郊区区县。3000万以上的高端豪宅别墅项目占16%，多分布于浦东张江、青浦佘山、朱家角、松江九亭、闵行马桥等板块。
2010年8月成交概况
8月沪上别墅呈现一定幅度的回暖。位于松江泗泾的泗泾颐景园以32套的总成交量荣登成交套数榜首。位于闵行马桥板块的御涛园则以68781元/平的高位价格名列成交均价榜第一。
图3-1-1、2010年8月上海别墅市场热销交易榜
名称
区域
成交总面积
总套数
总金额(元)
均价（元/㎡）
泗泾颐景园
松江
9405
32
136278972
14490
合生国际花园
松江
5556
27
133960466
24113
金地格林风范城
嘉定
5548
20
209763692
37807
蓝山小城
浦东
4875
25
149152754
30597
保利叶都
宝山
2975
12
83926621
28215
绿地岛语树雅苑
松江
2746
8
113060690
41173
绿地宝里
宝山
2644
19
65700531
24850
新天地荻泾花园
宝山
2637
20
68968008
26155
珊瑚湾雅园项目
奉贤
2395
11
34255687
14304
涛园
闵行
2376
8
163433753
68781
数据来源：上海佑威房地产研究中心
8月的成交量主要集中在部分区域板块。特别是松江，在沪上别墅市场8月成交套数中占到了%的比例，拉动了萎靡别墅市场的有限成交。而宝山、浦东分别以61、52套位列成交套数第二、第三名，其中位于浦东曹路的万科第五园，宝山顾村的保利叶上海、绿地公园壹品等表现显眼。
8月成交均价小幅上涨
8月沪上别墅市场成交均价为28885元/平米，环比前一月有小幅上涨。同比去年8月增长了%。2009年底至2010年初，沪上别墅市场价格走势较为平稳。2010年5月，沪上别墅以每平34237元的单价迎来了"小高峰"。6月小幅回落后，均价走势又再度趋于平稳。
图3-1-2、沪上别墅成交均价走势
供求走势
8月供求情况
8月沪上别墅的供应面积达10万平米。成交面积达8万平米。供应面积与成交面积之比为5:4。环比7月，供应面积持平，成交面积增长了%。2010年1月-8月的商品住宅供求结构图中显示，2010年1月-3月，沪上别墅供应、成交稳步提升。4月，供应量、成交量骤然激增，4月以后，呈现大幅回落。
图3-1-3、商品住宅供求结构图
高端物业购买力恢复
8月并没有新上市的千万豪宅推动，成交量逆市大幅回升中也没见明显降价的项目，表明高端购买力正在强劲恢复。
中国房产信息集团发布的最新数据显示，8月千万以上的豪宅比7月的总成交量上升了70%。千万豪宅的别墅项目中，8月成交套数第一名的金地格林世界别墅共成交了17栋，价格并没有出现异动；第二名的御涛园共成交了8栋别墅，其中大户型高总价别墅因为团购下调%外，其它价格也保持平稳。
目前上海在售千万元级项目有83个之多，其中25个公寓项目，58个别墅项目。预期会在9、10月新上市的千万元级项目在20个左右，这将使千万元级豪宅竞争压力大增。
9月推盘以中小户型为主
8月上海开盘别墅仅有10个，为2-3季度以来开盘量最少的一个月。不过绝大多数都是品牌开发商的产品，包括绿地、上置、招商、华润、沿海等众多品牌，并且区域集中在松江、宝山、浦东、杨浦等区域。
9月，上海将有48个新盘开盘。从价格结构来看，单价在万元以下的项目有15个，主要分布在上海外环以外的区域。新开盘项目中包括两个别墅项目开盘，沿海郦墅别墅和英伦美墅馆，单价在万万元。
英伦美墅馆
项目概况：英伦美墅馆以英伦风格为建筑理念，由28栋纯独栋别墅组成。
最新动态：目前在售251-337平方米独栋别墅，另赠整层地下室130-150平方米，下沉式庭院，前后花园，独立车位。开盘时间未定。总价可优惠50万元。起价万元/平方米。最高价万元/平方米。
沿海郦墅别墅
项目概况：该项目位于上海西南方向，地处上海最大别墅区之一的莘闵别墅区，总建筑面积约为万平方米。定价—万元/平方米。
最新动态：9月推出别墅11组团， 208-216平方米宽景联排；280-287平方米水岸双拼。
小结
上海外环外别墅以大于8成的绝对比重变身成为当今别墅市场的“成交大头”。 其内在原因主要有：其一：户型、价格、环境往往是置业者购买别墅的三大首要因素之一。较之城市别墅，外环外别墅往往拥有更宜居的环境条件。其二，近期，部分外环外别墅通过少量多批开盘，低价开盘，打折优惠等营销手段刺激了销售，拉动了外环外的成交。其三，外环外别墅地理位置的稀缺性，卖一套少一套的特点，决定了部分高端别墅的高投资价值，也促进了近期外环外别墅的热销。
和去年的同期数据相比，2010年8月，整个沪上别墅市场单价增长了将近5成。2010年沪上别墅价格走势较为平稳，即使面对4月的新政，也并没有出现过大的波动。这次号称"史上最严厉的新政"并没有对别墅市场形成任何的价格下降，甚至造成了与预想截然不同的调价效果。
小户型一直是一二手市场的抢手房源，新政以来，上海二手房市场中90平方米以下的小户型房源比重从65%到70%。在差别化信贷制约之下，高总价房源的消费能力受压制，加上投资性需求的衰退，小户型由此变得更为抢手。“金九银十”之际，对于普通购房者而言，总价较低的小户型始终是颇受青睐的，工薪阶层始终占据了购房者的大多数，所以市场上受到广泛认可的必然还是能够满足他们需求的低价位楼盘。
杭州别墅市场
市场概况
2010年8月成交概况
2010年8月份，杭州主城区商品房成交3598套，其中住宅成交3004套，而7月为1856套，增幅达到62%，仅次于今年最高点4月3513套，同时超过去年8月的成交2910套。
8月杭州（包括余杭、萧山区）预定3445套，成交4798套，成交均价17653元/平米，住宅销售均价18269元/平米。8月杭州楼市销售总金额98亿9299万元。
住宅成交均价环比上涨10%，实现了量价齐涨。而这个均价也比2010年4月新政实施当月的销售均价有所增长，不过相比4月8799套的销售量有明显缩水，主要减少量在余杭、萧山区。在新政实施4个月后，杭州周边地区的销量明显受影响，但是主城区，特别是热门区域的行情降温不明显。
供求走势
8月杭州开盘房源分布呈纺锤体，售价在1万-2万/平米的房源占大多数，但是低、中、高端房源都遇到了热销乃至抢购，足见市场上并不缺乏买方市场，卖方也很配合地不断加推房源，杭州楼市在8月时达到了供需两旺。受这波行情刺激，9月预计有超过30个盘上市，据此9月计划新增房源将突破5000套。
有逾3000套房源在8月下半月上市，而下半月销售量也达到了全月70%。8月1日-15日，只有五天房源销售过百套，及至8月15日只有44套房源成交，8月16日售出房源骤升至236套，销售均价也有32087元/平米。
六合盛.湖光山社
8月开盘推出二期首批排屋和独栋，其中排屋4幢共15套，独栋9幢共24套，排屋面积在335-382平方米，价格区间在245万/套-387万/套，245平方米联排有四套，独栋面积在403-622平方米；总价区间在540万/套-828万/套。
预计于9月加推第二批房源，共8幢31套排屋，面积在329—380平方米之间，起价268万元/套。具体开盘时间待定。
万科.公望
8月21日，共推出27套独栋别墅，面积300-350平方米，套均价1300万。开盘当天，27套独栋别墅售罄，狂揽亿，创造杭城别墅旺销奇迹。
小结
8月份杭州楼市（包括余杭、萧山）共有18个楼盘逾3800套新房源上市，就楼盘数量上并没有超过前两个月，房源量上还是有所增长，多了约500套，虽然如此，并没有大幅增加，但是还是给了人旺季提前到临的感觉。
开发商在价格方面的松动也让购房者原本抓紧钱包的手有所松动。8月销售冠军是金地自在城，目前价格基本回到了2009年12月价格。保利·东湾推出“存5万抵25万”的存抵活动，目前成交均价也基本和2009年7月相当。
虽然新增房源并没有明显增长，预定率却大大提高，这也是市场回暖的一个标志。8月新增房源预定率在90%左右，而销售量更是超过了新增房源量。
苏州别墅市场
市场概况
供求走势
苏州别墅市场供求走势分析
8月份供应量环比陡增至近一年最高供应水平，而成交量仍维持低水平
8月份苏州别墅新增供应量为万方，环比7月份增加万方，增幅高达%，增长幅度大的相当惊人，与09年同期相比亦有较大的增大，增幅为%。8月份的供应量有惊人的增加，但是需求量仍保持相对较低的水平，8月份仅成交万方，环比同比均有一定的缩减，环比缩减%，同比缩减%。
8月份苏州别墅项目有新增供应的项目有5个，其中吴中区的岚山别墅、中房澜泊湾和华丽太上湖，均为已开发项目的后期房源；而园区的中海世家和九龙仓国宾1号均为新开发项目，其中九龙仓国宾1号已经于8月下旬低调开盘，而中海世家预计也将于9月份推售。
苏州别墅市场成交量价走势分析
成交有限，持续上月低水平态势，但成交均价环比有明显上升
8月份苏州别墅市场的整体均价为16050元/平米，环比7月份有%的明显增涨，与09年8月份同期比较亦有%的涨幅。
8月份苏州别墅市场主要受市区的桃坞才苑、园区的尚澜湾、万科中粮本岸，以及吴中区的桃花源、星岛仁恒等高端别墅项目的持续去化，综合导致了8月份的成交均价交上月有明显的增涨。
苏州别墅项目成交排行榜TOP20
排行
项目名称
区域
成交面积(M²)
成交套数(套)
成交均价(元/M²)
1
岚山别墅
吴中区
9,180
35
12,949
2
桃坞才苑
平江区
3,837
13
17,769
3
招商·小石城
吴中区
2,084
9
11,458
4
姑苏·桃花源
吴中区
2,382
8
10,837
5
尚澜湾
园区
2,545
8
16,000
6
星岛仁恒
吴中区
1,960
8
26,000
7
万科中粮·本岸
园区
1,376
6
14,000
8
太湖温泉1858
吴中区
1,377
5
18,966
9
中海国际社区
园区
1,415
5
16,361
10
漕湖·名莲别墅
相城区
789
4
7,800
11
水岸清华
吴中区
1,172
4
15,000
12
香城花园
相城区
1,223
4
15,000
13
衡园
吴中区
1,018
3
7,200
14
嘉盛花园
吴中区
701
3
9,500
15
橘子国
平江区
928
3
27,496
16
水秀坊
新区
890
3
13,000
17
半岛名墅
相城区
441
2
7,200
18
东宝盛世江南
相城区
454
2
5,500
19
建邦·唯园
相城区
498
2
10,000
20
金澄明珠
吴中区
649
2
10,000
苏州别墅市场小结
别墅市场的整体均价受成交量的多少影响相对较小，即别墅市场受宏观政策和供需影响相对较小，但受具体的高端别墅项目的去化量的大小影响相对较大，因此8月份苏州别墅市场的均价水平较上月有明显的增涨。
4. 著名别墅项目监测
上海著名别墅项目监测
佘山3号
（1）8月推盘情况
佘山3号于8月5日开盘加推了4套独栋。
（2）目前在售情况
佘山3号二期目前在售独栋别墅，还剩最后十几套；
有地上面积280平米，地下面积130平米；地上面积360平米，地下面积180平米两种；
总价在1200-2500万/套，价格较前期略有下降；该案已是现房，可直接入住。
（3）8月去化情况
图 4-1-1 佘山3号量价走势图
佘山3号8月共计成交4套独栋别墅，成交面积1313㎡，成交均价50959元/㎡，成交金额66909720元。
（4）媒体报道
8月 31日 搜房别墅网 核心顶级别墅区 佘山3号二期目前在售独栋别墅
（5）营销活动
佘山3号8月无营销活动。
（6）媒体广告（NEW）备注：仅监测平面媒体
图4-1-2 佘山3号8月份平面广告投放明细
投放日期
报刊名称
版面
广告规格
刊例价（元）
左下图
2010-08-10
上海楼市
第二页
整版
136900
右下图
2010-08-18
东方早报
A24版
整版
60900
（7）后期预计推盘
后期暂无推盘计划。
（8）小结
在沪上高端别墅领域，佘山3号一直以纯独栋成熟社区形象亮相市场，随着项目进入尾盘销售阶段，即将荣耀收官。社区楼王景观座，拎包即可入住。本月成交4套，与上月持平，介于尾盘销售阶段，成交均价有所下降。
涵璧湾
（1）8月推盘情况
8月无新增房源。
（2）目前在售情况
一期在售700-1000多平米的独栋别墅，目前还有10来套在售；
总价在1909-10130万元/套之间，主力价格为5000万元/套；
部分是毛坯房源，部分是精装修房源，预计年底交房。
（3）8月去化情况
图 4-1-3 涵璧湾量价走势图
涵璧湾8月无成交。
（4）媒体报道
8月31日 搜房别墅网 涵璧湾在售独栋别墅 主力价格为5000万元/套
8月20日 新浪房产 涵璧湾总价1909万起 在售独栋别墅
（5）营销活动
涵璧湾8月份无营销活动。
（6）媒体广告（NEW）备注：仅监测平面媒体
涵璧湾8月份无平面媒体投放。
（7）后期预计推盘
目前还处于一期房源去化中，后续暂无推盘计划。
（8）小结
即使是请来世联、易居、中原等多家著名代理商联合代理，拥有大量的优质客户资源，但是这类总价高、风格单一的中式养生别墅项目，其主力客户的范围比较狭小，而且在目前的市场环境之下，项目的去化难度就更大了。7月份举办的“品味涵璧湾·交大EMBA08春季班活动”，打破项目连续几个月零销售的记录，但是紧跟的8月份，随着推广的减少，销售再见壁垒。可见，如今，如何营销创新，成功“赶羊入圈”，是销售突破、品牌形象建立的关键。
绿城玫瑰园
（1）8月推盘情况
该项目3期首批11套独栋已经面市，其余将会陆续推出。
（2）目前在售情况
目前在售三期独栋别墅，面积在600-930平米左右；
在售总价为3000-10000万/套；
花园面积占地2-3亩，附送地下室为200平方米左右；
三期全面推出精装修服务，且每个精装庭院根据不同建筑风格的别墅房型而建。
（3）8月去化情况
图 4-1-4 绿城玫瑰园量价走势图
绿城玫瑰园8月无成交。
（4）媒体报道
8月6日 搜房别墅网 上海绿城玫瑰园 世界籍定制大宅最高1亿元/套
8月18日 搜房别墅网 上海绿城玫瑰园新样板别墅即将公开
上海绿城玫瑰园于8月20日推出最新样板房，届时搜房名博品鉴团作为第一批尊贵的嘉宾参观品鉴，体验玫瑰园的奢华大气。
8月16日 搜房别墅网 绿城玫瑰园在售三期别墅 总价3000万-1亿元/套
8月18日 搜房别墅网 人气偶像黄晓明邂逅上海绿城玫瑰园
烈日当下，8月的上海绿城玫瑰园内依然花香满园，满眼葱郁。据悉人气偶像黄晓明将于8月22日抵达现场为新片《神奇》取景。
8月24日 搜房别墅网 绿城玫瑰园新一栋样板房首发 搜房博友2010夏季博客会品鉴之旅开启
8月20日下午，由上海•绿城玫瑰园与搜房网联合主办，以“融汇世界 传承上海”为主题的“2010夏季博客会暨上海•绿城玫瑰园臻品品鉴之旅”，在上海绿城玫瑰园优雅举行！来自绿地、纯高、安裕置业、龙乐地产、中锐地产、合富辉煌等多家开发商及代理商代表参加了本次活动。
8月26日 中国地产网 绿城玫瑰园新样板房首发
（5）营销活动
8月20日，联合搜房网举办“上海•绿城玫瑰园臻品品鉴之旅”
活动主题：融汇世界 传承上海
活动时间：8月20日（周五）下午
活动地点：项目现场
活动嘉宾：绿地、纯高、安裕置业、龙乐地产、中锐地产、合富辉煌等多家开发商及代理商代表
活动内容：欣赏亿元豪宅，品鉴法国红酒。
活动特色：在项目品鉴过程中加入来自绿城玫瑰园法国酒庄特产的顶级红酒，并请专业品酒师进行现场讲座，这样的组合方式非常新颖。
报道媒体：搜房网、东方早报网、地产中国网（转载）
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（6）媒体广告（NEW）备注：仅监测平面媒体
图4-1-5 上海•绿城玫瑰园8月份平面广告投放明细
投放日期
报刊名称
版面
广告规格
刊例价（元）
左下图
2010-08-20
第一财经日报
B1公司版
1/4版
34200
右下图
2010-08-27
第一财经日报
B1公司版
1/4版
34200
（7）后期预计推盘
后期暂无具体的推盘计划。
（8）小结
配合8月份新样板间的面市，上海•绿城玫瑰园进行了小众的广告宣传；以及联合搜房网，主办针对同行人士的主题品鉴会，并专题报道。绿城以树立业界口碑，培育意见领袖，从而传导给更多意向客户的精准营销，建立了过硬的品牌品质形象。
万科第五园
（1）8月推盘情况
第二批房源7月30日开盘，推出38套联排别墅。8月份无推盘。
（2）目前在售情况
上海万科第五园一期二期售罄，三期价格目前待定。
（3）8月去化情况
图 4-1-6 万科第五园量价走势图
万科第五园8月成交25套别墅，成交面积4875㎡，成交均价30817元/㎡，成交金额150,226,600元。
（4）媒体报道
8月12日 搜房网 "思合院"构筑骨子里的中国：万科第五园谈制造业
8月6日，由第一财经主办的首届“思合院”思想沙龙于上海原创中式别墅标志性地产项目——万科第五园成功举行。
8月10日 新浪乐居 万科第五园联排别墅均价每平33700
上海万科第五园第二批房源7月30开盘，推出了38套联排别墅，主力面积在160-200平米之间，售价33700元/平方米起，目前已经售完过半。
8月27日 搜房网 万科第五园市场脱销 骨子里的中国引人思考
6月16日，万科上海第五园首次开盘，推出的31套联排别墅开盘即售罄后，7月30日，万科又推出第二批房源，不到20天，38套联排别墅也销售一空。在楼市低迷，各大开发商纷纷调整价格以适应市场的情况下，万科第五园却能在别墅市场中的畅销榜单中占据一席之位，这不能不引起我们的思考。
8月27日 新浪乐居 万科第五园预计均价33000 9月推联排
8月30日 搜房网 中式别墅受追捧 万科第五园二批房源再售罄
8月31日 搜房网 万科第五园携手Shanghai Tang 百年老宅上演时尚大片
8月28日，万科第五园“Show出上海”老宅开放盛典在第五园盛大开幕，携手国际知名奢侈品牌“上海滩”跨界演绎海派时尚大片，另有沪上昆曲名角、黑人爵士乐手精彩献艺，优雅诠释东西艺术经典。摩登仲夏，众嘉宾齐聚第五园，见证老宅开放别样风情。
（5）营销活动
活动一：8月6日，由第一财经主办的首届“思合院”思想沙龙在第五园成功举行。
活动主题：转型中国——制造业挑战与机遇
活动时间：8月6日（周五）下午
活动地点：项目现场
活动嘉宾：商务部驻上海特派员储士家、华东政法大学教授董保华、美国迈克尔斯公司执行副总裁等各界嘉宾
活动内容：第一财经日报综合新闻中心主任牛智敬担任主持，各界经济精英与政策专家，就中国制造业转型机遇与挑战的话题，分享各自见解。
报道媒体：搜房网、一财网、酷6视频、土豆网
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活动二：8月28日，万科第五园举办“Show出上海”老宅开放盛典。
活动主题：Show出上海
活动时间：8月28日
活动地点：项目现场
活动嘉宾：业主以及目标客户
活动内容：经知名设计师全新改造的百年老宅正式对外开放。雅致的酒会之后，昆曲名角沈昳丽、李安完美演绎“牡丹亭”经典选段，尔后，海派文化旗舰品牌“上海滩”带来的传统中式服装时尚走秀，诠释中式文化与时尚潮流结合后的优雅风情。
报道媒体：搜房网
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（6）媒体广告（NEW）备注：仅监测平面媒体
图4-1-7 万科第五园8月份平面广告投放明细
投放日期
报刊名称
版面
广告规格
刊例价（元）
左下图
2010-08-10
上海楼市
第三页
整版
62900
中下图
2010-08-20
第一财经日报
第A4版
1/4版
34200
右下图
2010-08-27
新闻晨报
第C13版
整版
191900
（7）后期预计推盘
万科第五园计划于于2010年9月推出下批联排别墅，主力户型面积在170、190、200平米之间，预计均价33000元/平方米。
（8）小结
万科第五园的热销，与其他别墅的销售冷淡，形成冰火两重天的市场格局。万科第五园的良好销售业绩，源于万科品牌的力量，以及产品的超高性价比，成熟的配套、小区生活实景的呈现，都给项目的销售带来源动力；而在营销推广上，对于以骨子里的中国独树一帜的万科第五园，通过跨界携手上海滩，让市场更多元更深刻的接受和喜欢项目自身的原创现代中式风，彰显“现代中式”这一独特的文化潮流，并赋予了项目独到的精神内涵。由此可知，项目的推广，要结合自身的特色，并以市场易于接受的方式和平台，如绑架与项目气质相契合的高端文化，将其文化自然渗透至项目本身，这样的跨界联合才行之有效，并利于项目溢价的提升。
东郊紫园
（1）8月推盘情况
8月无推盘。
（2）目前在售情况
预售二期独栋别墅，样板房已经开放，选择较多；
别墅地上面积240-360平米，地下室面积130-200平米；
总价在1700-2500万元/套，为毛坯期房，预计明年年底交房；
附送步入式地下室面积平方米，占销售面积的二分之一以上。
（3）8月去化情况
图 4-1-8 东郊紫园量价走势图
东郊紫园5月至8月均无成交记录。
（4）媒体报道
8月4日 新浪房产 东郊紫园预售二期独栋别墅 样板房已开
8月11日 新浪房产 东郊紫园独栋别墅总价1700万元起
8月11日 搜狐焦点网 东郊紫园售独栋 1700万/套起送200平面积
8月27日 新浪房产 东郊紫园别墅240-360平 1700万起
（5）营销活动
东郊紫园8月份无营销活动。
（6）媒体广告（NEW）备注：仅监测平面媒体
东郊紫园8月份无平面媒体投放。
（7）后期预计推盘
东郊紫园暂无后续推盘计划。
（8）小结
原本计划8月将新推臻品房源。但受目前销售压力影响，推盘计划搁浅。
杭州著名别墅项目监测
绿城桃花源
（1）8月推盘情况
绿城桃花源8月无推盘。
（2）目前在售情况
绿城桃花源目前在售5套中式别墅，地上面积700-900平方米，地下面积300-500平方米；
售价3500万/套左右，将于2011年年底交房。
（3）媒体报道
绿城桃花源8月无媒体报道。
（4）营销活动
绿城桃花源8月无营销活动。
（5）后期预计推盘
绿城.桃花源预计今年年底将推出一批法式别墅，地上面积400方，地下面积200方，花园面积500-1000方，售价估计在2000万/套左右，具体开盘时间及价格未定。
（6）小结
绿城桃花源现在处于项目的三期销售中，推出的产品都是中式别墅，后期将推出一批法式风格别墅，一期一风格，且项目调性上保证一致的尊贵感，满足不同贵胄的喜好与需求。这也源于绿城全面且成熟的项目打造经验。
西溪玫瑰
（1）8月推盘情况
西溪玫瑰预计今年下半年开盘，首期将推70套排屋，户型共有9种，面积在220-360平方米，目前尚未决定是一次全部推出还是部分推出，均价未定，据了解，周边同类项目的均价为3万左右/平方米。西溪玫瑰一期已经部分结顶，样板房正在装修中，将于10月或11月对外开放。
（2）目前在售情况
介于项目未开盘，目前暂无在售情况。
（3）媒体报道
西溪玫瑰8月无媒体报道。
（4）营销活动
8月无营销活动。
（5）后期预计推盘
后期暂无推盘计划。
（6）小结
因为受到政策的阻碍，项目推盘计划从今年年初到五月的天，如今寄希望于可能复苏的下半年，具体的推盘信息仍未公布。
苏州著名别墅项目监测
华丽家族·太上湖
（1）8月推盘情况
8月份新增一张预售证，共39套独栋别墅，但本月暂无新房源推售。
图 4-3-1 预计推售房源的户型结构
户型(㎡)
450-500
500-550
550-600
600-650
650-700
750-800
产品类型
独栋
独栋
独栋
独栋
独栋
独栋
总套数
39
9
9
14
2
1
4
比重
100%
%
%
%
%
%
%
（2）目前在售情况
目前在售一期独栋18000~22000元/平米，剩余4套左右，面积 450-816平米。
华丽家族太上湖将推出二期联排别墅，面积179 平米-341平米。
（3）8月去化情况
图 4-3-2 华丽太上湖成交量走势图
华丽太上湖8月份处于持续销售期，可售房源量有限，8月份成交套数为0。
（4）媒体报道
8月12日 搜狐焦点网 华丽家族太上湖获预售 新推39套联排叠加别墅
8月22日 搜狐焦点网 华丽家族太上湖二期预计9月推出 独栋2万/平
（5）营销活动
华丽太上湖8月无营销活动。
（6）媒体广告
华丽太上湖8月份暂无平面媒体投放。
（7）后期预计推盘
华丽太上湖二期联排别墅预计将于9月份推售，主力面积在179-341平米之间，加推均价预计在13000元/平米。但具体的开盘时间和优惠情况目前暂未确定。
（8）小结
华丽太上湖目前处于一期和二期独栋别墅产品的持续销售期，可售房源量相对有限，而8月中旬新获批了39套独栋产品，但目前尚未推售，具体推售时间尚未确定。而二期联排产品预计将与9月份推售，均价在13000元/平米。
而太上湖8月份在营销推广方面动作较少，既无营销活动，也无广告打出，预计随着9月份新房源加推信息的释放，将有可能会增加营销推广方面的动作。
黄金水岸
（1）8月推盘情况
8月份无新房源推售。
（2）目前在售情况
太湖黄金水岸一期别墅已经售完，目前仅剩余6套房源尚未完成签约，下批房源的加推计划正在筹备中。
（3）8月去化情况
图 4-3-3 太湖黄金水岸成交量走势图
黄金水岸目前已经无房源可售，8月份的签约量为0。目前仅剩余6套房源未完成签约。
（4）媒体报道
8月10日 苏州搜房网 太湖黄金水岸二期均价600万-2000万，面积400-560平米，8月底9月份预约，9月份推新盘，预计在30套左右。
（5）营销活动
8月无营销活动。
（6）媒体广告
8月份暂无平面媒体投放。
（7）后期预计推盘
太湖黄金水岸二期预计将于9月份推售，推量在30套左右，主力户型面积在400-560平米之间，总价预计在600万-2000万之间。
推售时间和优惠措施等其他具体开盘信息尚未确定。
（8）小结
太湖黄金水岸目前主要以去化精装修公寓产品为主，一期推售的别墅产品基本已经售罄，二期新房源推售在即。虽然新房源的加推，项目的营销推广预计将不断出现新的推广动作和不同主题的广告信息。
中海独墅岛
（1）8月推盘情况
8月份无新房源推售。
（2）目前在售情况
中海独墅岛在售联排别墅，面积275—400多平米，价格600万/套起，另有独栋别墅600平左右，价格3200万/套。所剩房源不足十套。
中海独墅岛在售独栋别墅500-700平左右，价格6万/平米。所剩房源不多，二期预计9月开盘。
（3）8月去化情况
图 4-3-4 中海独墅岛成交量走势图
中海独墅岛8月份共签约15套房源，全部为联排别墅，去化房源主要集中在250-300平米面积段的房源，共10套，占总签约量的67%。
（4）媒体报道
8月份中海独墅岛基本无媒体报道，项目的销售动态信息主要是通过苏州搜房网、搜狐焦点网和365等常规的相关网站进行及时播报的。
（5）营销活动
8月无营销活动。
（6）媒体广告
8月份暂无平面媒体投放。
（7）后期预计推盘
二期别墅产品初步预计将在9月份推售，但具体的推售信息尚未确定。
（8）小结
中海独墅岛继2010年初首次开盘亮相以来，虽然中间也在加推新房源，但一直处于低调的持续销售阶段，而目前中海独墅岛可售房源较少，但8月份仍完成了15套的良好的去化业绩。
8月份中海独墅岛在营销推广方面的信息较少，但随着下批新房源的加推临近，将会增大对项目和对加推产品的推广宣传。
