城市轨道交通中的TOD模式研究Centaline Consultants
定义典型结构定义典型结构TOD模式的概念1TOD模式的概念分类应用范围分类应用范围国内外TOD开发实践2国内外TOD开发实践3深圳TOD发展情况深圳TOD发展情况4TOD发展模式总结TOD发展模式总结
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向1”的开发模式，起源于二战后的美国，其核心是通过公共交通定义及起源来引导城市发展，以达到控制城市无序蔓延的目的>缘起：TOD理论诞生于二战后的美国，概念最早由美国建筑设计师哈里森·弗雷克提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。>地位：TOD是国际上具有代表性的城市社区开发模式，同时，也是新城市主义最具代表性的模式之一。其核心是通过公共交通来引导城市发展，回归到城市布局紧凑，以自行车、步行为主导的发展模式，以达到控制城市蔓延，并削减小汽车使用的目的。从本质上来看，TOD是解决城市的无限制蔓延、交通拥堵、能耗巨大以及生态环境破坏等一系列社会问题的重要手段。TOD（transit-oriented development）模式主要通过交通系统与城市中心区的快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移到郊区，达到分散城市中心区居住功能的目的Code of this report | 3
1TOD是落实精明增长、新城市主义等先进理论的最重要的技术定义及起源手段>自1956年美国颁布《联邦支助公路建设法案》以来，小汽车逐渐成为美国的主导交通工具，空间形态上表现为无限制低密度扩展的城市蔓延；小汽车导向型城市开发引发交通拥堵、能耗巨大以及生态环境破坏等一系列社会问题。针对上述问题，上世纪80年代以后，精明增长、新城市主义等理论和思想开始出现。Code of this report | 4
主要通过交通系统与城市中心区的快速连接来缩短交通时间，2典型TOD吸引中心城市的部分功能转移到郊区，达到分散城市中心区居结构住功能的目的功能名称功能内容典型的TOD结构TOD必须拥有一个紧邻站点的多种用途的核心商业区，使公交站点成为一个多种功能的目的地，从而增强它的吸引核心商业区力。核心商业区的位置和规模应当由市场需求调查决定，同时鼓励商住混合建筑以使商业区成为“全天候”的公共中心。利用公共绿地与广场强化公交站点与商业区的核心地位，保证自行车与人行通道与之便捷地联系。为了改变居住与就业岗位分离带来的大量的“钟摆式”通勤交通的压力，TOD强调居住与就业岗位的平衡布局，同办公区时办公区紧邻公交站点布置鼓励人们更多地依靠公共交通解决长距离的工作出行，保证公共交通系统的使用效率。指核心商业区和公交站点步行服务范围内的居住用地。TOD内居住区的居住密度应当满足不同类型住宅混合的基居住区本要求，为满足轨道和快速公交线路布设，居住密度还需要进一步提高。TOD内部的各项功能围绕着相应的开敞空间展开，为人们>强调结构紧凑，混合使用的土地利用模式开敞空间提供良好的交往空间。必须保证人们能够不受干扰的使用>遵循土地利用和公共交通相辅相成的规律这样的设施。>鼓励步行和自行车的交通方式虽然TOD鼓励高密度的土地使用，但同时不排除多种层次>规划上使公共站点成为区域内的交通枢纽次级区域的住宅选择，紧邻TOD的外围低密度发展区域也是必要的>临近提供良好公共交通服务的设施，称之为“次级区域”Code of this report | 5
3传统的TOD大体可划分为城市型TOD和社区型TOD，其位置及分类辐射范围不同，主要用地的构成比例也差别较大城市型TOD结构类型城市型TOD社区型TOD沿轨道交通网络和快速公沿高频率公交线路和客源相位置交线路的车站进行设置协调的公交线路设置辐射范围1600米600米居住用地、商业用地和就用地结构居住用地和商业用地业中心TOD主要用地构成社区型TOD结构类型城市型TOD社区型TOD公共空间5~15%10~15%商业/办公30~70%10~40%居住20~60%50~80%Code of this report | 6
3具体说来，城市型TOD又可划分为区域级城市型和地区级城市型分类，此外，还根据城市发展情况增加了特殊型TOD城市型TOD社区型TOD特殊型TOD区域级地区级位于某一公共活动中心或以位于地区经济和文化中心，位于多个社区的中心，开发位于区域经济和文化活动中大型交通枢纽为主的航空服开发强度较区域级低，密集强度为中强，密度分布较为心；拥有最高的开发强度，密务站点，或以服务某大学校的商住居住区、地区商业和均匀，以居住开发为主，商城市功能集的就业区、少量高密度住区的站点，以文化中心或体文化中心，公共服务设施以业结合站点集中开发，公共宅，大量的零售商业和文化活育馆为中心的站点，以某主政府办公社团等地区服务为服务设施以教育体育医疗等动点题文化公园服务的站点等一主社区服务为主系列特殊用途的TOD地区集中所有的公共交通模式：大运量的轨道交通(包括铁路)、以轨道交通为主导（重轨和以轨道交通为主，辅以常规快速公交和常规公交线路、渡轻轨），辅以常规公交线路、公交线路、自行车等，多位轨道、穿梭巴士、常规交通、交通类型轮以及出租车等，位于多条轨出租车以及自行车等，是地于轨道的末端；步行到站点出租车并存道线路的交汇处，是区域的交区的交通集合点，步行到站的时间5～15分钟通枢纽，步行到站点的时间小点的时间5～10分钟于5分钟本地区居民和以本站为目的服务对象全市乃至全区域市民以轨道通勤的多个社区居民以本站为目的地的市民地的市民香港的沙田站、屯门站、荃香港中环站、金钟站、尖沙咀香港的杏花邨站、恒安站、湾站、将军澳站等新市镇中香港的机场站、红磡站、迪站以及九龙站等站点周边地宝琳站等站点周边地区；深示例站点心站点周边地区；深圳的车士尼站、大学站等；深圳的区；深圳的市民中心站、会展圳的香蜜湖站、华侨城站等公庙站、科学馆站等站点周皇岗口岸站、罗湖口岸站等中心站等站点周边地区边地区Code of this report | 7
4在城市范围内，TOD模式通常可用于新拓展地区、再开发地区及应用范围城市待发展区等新拓展地区再开发地区城市待发展区>城市外围尚未开发的大片地域，>尚未开发的地区，是城市拓展过>城市已经开发的地域，结合新的仍位于城市总体规划和未来城市程中位于已开发地块中被“忽略”用地开发和公交服务可赋予其新发展范围内，未来这些地区将提的空白点的活力供相应的公交服务设施>这些城市待发展区无完整的街道>采取TOD策略，将公共交通系统>通常会位于城市的边缘并最终成系统，但又常常与周边的街区相与土地利用紧密结合，创造适宜为城市建成区的一部分，未来规连或与商业设施邻近步行的环境，同时，必须协调好划中这些地区应被开发为一个>这些地区往往较大，可以开发为再开发与现存风格保护的关系TOD点或多个TOD点一个完整的TOD点或主要部分Code of this report | 8
TOD模式的概念1TOD模式的概念香港香港日本日本国内外TOD开发实践2国内外TOD开发实践新加坡新加坡3深圳TOD发展情况深圳TOD发展情况4TOD发展模式总结TOD发展模式总结
香港（1/3）地铁发展情况：香港地铁以高效和高成本收益著称，成为世界上运营最成功的地铁之一，均有赖于其稳定的客流和合理的土地利用模式>从1979年至2004年，香港地铁共>通过站点周边建成全长公里、包括50个站物业的合理开点在内的6条地铁线路；2005年又发吸聚人气，开通了迪斯尼线和马鞍山线；06为站点吸引来年改造了东铁线和西铁线大量的客流>现今，客流量每日230万人次左右合理的土地>香港地铁占公交系统总载客量的30%左右，占过海载客量的60%利用模式左右，占机场载客量的25%左右，是香港公共交通骨干>从上图可以看出香港的营业利润来源主要是两稳定的客流方面，即车票收入和物业发展。车票收入得益>站点大量的客于稳定的客流，而物业流带动站点周发展则得益于先进的物边物业发展业开发模式，二者相互作用，相得益彰。港铁模式Code of this report | 10吸引带动
香港（2/3）TOD发展（1/2）：香港地铁在吸引客流的同时，还建立了四通八达的人行系统和交通换乘系统，以高效地疏导人流，符合TOD公交系统发展的理念社区商场停车场写字楼地铁站灰空间九龙车站综合体的架空平街层步行街交通换乘>多出入口：香港地铁车站的出入口平均每站个；客流量最大的中环站设有14个出入口，金钟通向住区的扶梯向城市延伸的人行步道站为重要交通枢纽，安排了9个出入口。车站的出入口多设在商场、写字楼或居住区内，多数大型购物中心地下直接与地铁站现连;>旧城：进行缝合，通过建筑架空层、过街桥/楼、灰空间将站点与周边建筑缝合。>新城：通过车站综合体实现与周边的接驳。中环站的过街人行天桥二层架空平台Code of this report | 11
廟公車沙溪乌圍大炭火朗元站西湾荃园水天昌南南屏朗北屏朗门屯口坑澳军将岭景调涌东衣青香港（3/3）TOD发展（2/2）：边缘新城各站点物业开发以住宅用地为主，在各城市型站点和交通枢纽站点配套相应的商业设施和交通设施城市边缘站点物业开发特点香港边缘型站点土地开发的物业构成>居住功能是城市边缘站点物业开发单位（m2）的主要功能1000000住宅>城市型站点：香港地铁在规划地铁900000线路时，将人流的引导和商业站点800000写字楼700000的布置结合起来；这些站点的布置商业600000不仅合理的引导了客流，增加了票500000务收入，通过轨道交通也为商业站400000点带来了无限商机。在边缘新城的300000市区中心站点也属于此类。200000>交通枢纽型站点：包括市内各轨道100000线路的枢纽站、连接城市间的各大0交通站点，如荃湾站、马鞍山线与东铁线的换乘站大圍站、将军澳线与观塘线的换乘站油塘站等。>居住型站点：以居住为其主要功能>在城市边缘进行物业开发轨道站点包括东铁线和西铁线的各站；东涌的站点，周边商业主要是社区服务线的青衣站、东涌站；将军澳线和马鞍山线各站型商业。Code of this report | 12
站点案例——尖沙咀：城市型TOD开发的典型案例尖沙咀站位于城市核心区；用地结构复杂，含有8种以上的用地类型，包括商业办公、公共服务、酒店、公共开放空间、道路用地和商住用地等；商业办公用地特别是商办混合用地比例高，基本上无纯住宅用地，含有少量高密度商住混合用地；容积率超过10。Code of this report | 13
站点案例——青衣站：社区型TOD开发的典型案例>香港青衣站占地面积公顷，腹地容积率。其所在青衣区区内住宅邻里，加上青衣城人流带动，影响范围约平方公里，约万人。>200米范围内：商业(万平米)+住宅(万平米)+市政配套(5万多平米)>500米/1公里范围内：住宅+市政配套青衣前身：黄埔船坞、太古船坞、水泥厂、油库等污染性工业区；青衣今世：自1998年地铁线开通后，地铁上盖物业青衣城1999年开业，顶部住宅2000年入伙，周边环境日趋改善，发展为舒适居住区Code of this report | 14
日本（1/3）东京（1/2）：轨道交通构成了东京城市公共交通的骨架体系，是联系市区与郊区的主要工具>在整个东京都市圈范围内，轨道交通构成了城市公共交通的骨架体系，特别是在连接市区与郊区及远郊区的放射线方向上，更是占据主导地位。>东京大都市圈现有铁路2000多公里，其中地下铁280多公里。轨道交通系统每天运送旅客3000多万人次，担当了东京全部客运量的86%。在早高峰时的市中心区，有91%的人乘坐轨道交通工具，而小汽车仅为6%。Code of this report | 15
日本（2/3）东京（2/2）：东京轨道站点周边以高强度开发和混合利用为主要特征，形成了日本独特的终点文化日本东京地铁站与站点周围土地容积率的关系分析>东京轨道站点周边都实行高强度开发，强度最高的银座地段城区站点周围土地用途商业接近15，容积率最低的也达一级中心银座娱乐、零售、商业为主10-15到5新宿商业、饮食、文化、娱乐为主10-15>为充分利用铁路的派生价涉谷商业、饮食、文化、娱乐为主-12值，铁路公司还经营其它与铁路共生的商业项目，包括池袋商业、饮食、文化、娱乐为主-12百货商店、体育场馆、游乐二级中心上野商业、饮食为主8-10公园、宾馆等，许多项目直浅草商业、饮食为主8-10接布置在车站建筑内，它们三级中心中草商业、饮食为主5-8既可以利用铁路的客流，有能够为铁路提供客流。《第三次东京都长远发展计划》——“结合轨道车站的各级商业中心强化土地的高度利用……”银座新宿新宿Code of this report | 16
日本（3/3）横滨：横滨是日本京滨工业地带的中心和研发基地，站点周围用地以商业及商务为主，容积率随距站点距离变大而逐渐降低>商务区：集聚公司总部以及相关文化、商业辅助设施>步行区：包括博物馆在内的文化设施以及购物公园和靠近主要铁略站点和区域内部主要交通干城市住宅道，覆盖率不低于80%，毛容积率在8左右>国际区：主要以酒店、商业、娱乐、会展设施为主交通较为方便，临近红色区域，覆盖率>商业区：围绕火车/地铁站点布置，大型的办公、酒80%，毛容积率在6左右店以及商业聚集区>开放区：主要以开放公园为主覆盖率80%，毛容积率4左右Code of this report | 17
新加坡（1/2）新加坡地铁是由政府主导修建，世界上少数盈利的地铁之一>新加坡的国土70%以上是属于政府所有，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。>新加坡轨道交通系统采取了典型的国有民营形式，地铁由政府修建，通过特许经营协议的方式将经营权交给新加坡地铁总公司。>轨道交通系统的充足客流（每日的客运量地铁超过100 万人次，轻轨超过4万人次），以及地铁总公司的专业化与多元化经营，使新加坡的地铁与香港、东京等城市一并成为世界上少数能够盈利的地铁系统。Code of this report | 18
新加坡地铁的开发遵循了一个由积蓄客流到反馈交通的过程，价值最大化的利用了站点周边的土地5>这种开发模式在使政府获得大量土地收益的同时，也为地铁公司带来大4量的客流。这也是的新加坡地铁实现持续盈利的一个重要保障。车票收入总收入政府从中获得最大的收益，再反馈待城市边缘形成一定规模、土城市边缘开发之初，在地铁站轨道交通，从而实现社会经济效益地价值上升后，再有计划地通口的周围先圈起一大片绿地作最大化过拍卖招标方式逐步交由私人为预留地绿地外围则发展高密发展商开发，吸引高密度投资度的住宅和购物中心以及公交换乘站蓄积人气价值提升反馈交通Code of this report | 19
TOD模式的概念1TOD模式的概念香港香港日本日本国内外TOD开发实践2国内外TOD开发实践新加坡新加坡3深圳TOD发展情况深圳TOD发展情况4TOD发展模式总结TOD发展模式总结
深圳地铁发展：依照所承担的功能分为城市组团快线、城市干线、城市局域线三类，共同促进特区内外一体化、城市多中心结构形成以及土地的集约化利用>城市组团快线：6#、11#、13#、14#地铁，共公里。联系城市核心区与外围组团，或联络多个外围组团，以长距离出行服务为主。将带动特区外各组团，尤其是“四大新城”的开发建设与城市更新，促进特区内外一体化及城市多中心结构的形成>城市干线：1~5#、10#地铁，共公里。联系城市主要聚集节点及其沿线片区，以中短距离出行服务为主，促进土地集约利用及城市主要发展轴的发展。>城市局域线：7~9#、12#、15~16#地铁，共公里。联系相邻组团或组团内部各片区，是城市干线和快线的补充线路，以中短距离出行服务为主，进一步增加覆盖、缓解交通压力，并加强外围城区各片区间的联系共规划16条地铁线，总长公里，设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条Code of this report | 21
TOD开发现状：部分站点的开发较为成功，取得了一定的经验，未来将在轨道交通的沿线开发中大力推广目前我市在部分轨道站点的TOD开发方面取得了一定的成功经验，如已建成的一期工程中，罗湖口岸站、世界之窗站的交通设施的无缝接驳以及大剧院站与万象城商业设施的结合开发等；如在建的二期工程中，港铁借鉴香港TOD经验制定了上塘站和红山站TOD开发规划。200m范围内>主要物业类型：商业、办公>主要项目：华润万象城、地王500大厦、信兴广场、金丰城大厦、罗湖口岸m深圳书城、深圳证券交易所、中国农业银行大厦大剧200~500m范围内院200>主要物业类型：住宅、办公站m>住宅主要项目：城市天地广场、大剧院和平大厦、都市名苑、国都花园、蔡屋围十坊、船步街小区等>办公主要项目：世界金融中心、鼎丰大厦、爵士大厦、丽晶大200米范围内的物业类型以商业、办公为主，500厦米范围内以住宅、办公为主世界之窗Code of this report | 22
存在问题：由于深圳市目前站点TOD开发缺乏普适性标准，规划设计主要存在三方面问题1>土地与交通规划结合不紧密，沿线土地利用受法定控制。由于多数法定图则早于轨道规划，对车站核心区的开发强度、步行空间组织、地上地下综合开发等缺乏明确的引导以及弹性的控制，使轨道对土地利用的作用未得以充分体现。2>轨道站点规划设计对车站周边土地发展预计不足，在土地开发和配套交通设施建设等方面与香港存在明显差距3>轨道站点周边的地下空间开发各自为政，与轨道站点的连通性以及相互之间的共同使用考虑不足，综合效益没得到充分发挥Code of this report | 23
TOD模式的概念1TOD模式的概念香港香港日本日本国内外TOD开发实践2国内外TOD开发实践新加坡新加坡3深圳TOD发展情况深圳TOD发展情况4TOD发展模式总结TOD发展模式总结
TOD发展模式的选择：国内外成功发展的TOD模式可根据政府与企业在TOD规划建设实施中扮演角色的不同，可归纳为政府控制型、市场导向型和政府资助、政策导向型三种发展模式模式评价土地大部分国有，政府能对城市的发展和社区的规划设计>规划执行度较高，进行极端地、甚至接近完全集中地控制，因此，政府在但需要大量政府资政府控制型金投入TOD规划建设中处于主导地位，以新加坡为代表>易重局部利益，难土地大部分私人，因此政府的对TOD规划建设的干预力度以统筹全局规划及较弱，TOD的规划建设主要是企业基于“追求利润”的市场城市长远发展，易市场导向型导致片区整体功能导向作用下，形成车站周边综合开发，以日本东京为典型不完善、配套设施代表建设缺乏，不利于整体结构和功能的土地大部分国有，政府制定相关法律法规等保障体系，政府资助、政优化通过公交导向发展规划引导公交导向发展模式实施。以策导向型>充分发挥了政府和香港为典型的代表企业在TOD开发中各自优势，可兼顾统筹规划和吸引投结合深圳市土地国有、资金有限的发展特点，深圳市比较适合采用“政府资助、政策导资向型”TOD发展模式Code of this report | 25
TOD发展模式的成功需要交通、政府、经济等各多方面因素的配合1以公共交通为主要出行方式>以公共交通为主的出行方式，有利于TOD模式以公共交通为导向的规划顺事实2站点周边有大规模土地可供开发>土地利用规划与交通系统规划充分结合，对站点周边区域发TOD模式成功的>站点周边有可供利用展将起到较大的促进作用外部因素的大量土地是TOD开4土地规划与交通规划充分结合发的基础条件>TOD模式的实施所涉及的政策、法规等各方面较复杂，TOD开发需要以良好经济做铺垫，且需要政府大力支持3政府政策导向支持，经济环境良好Code of this report | 26
Ts fr r tttiThanks for your attentionis !Wish you a good day!27Code of this report | 27
