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我国各地区住房需求弹性的实证分析
薛云峰，雷钦礼**
作者简介：薛云峰，（1986-），男，硕士研究生，研究方向：宏观经济数量分析
通信联系人：雷钦礼，（1956-），男，教授，研究方向：宏观经济数量分析
（暨南大学经济学院统计学系，广州 510632）
摘要：本文分析建立了基于收入和价格因素的住房需求模型，并利用 1998~2009 全国 31 个5
省市的面板数据进行了实证分析。结果表明，房价对各地区住房需求的影响是不相同的。居
民对房地产的需求具有刚性，而收入是影响居民购房的决定性因素。因此，为了促进民生改
善和经济发展，制定房地产宏观调控政策时应考虑到各地区住房需求的不同特点。
关键词：面板数据；价格弹性；收入弹性；刚性需求
中图分类号：F016 10
Empirical Analysis on Elasticity of Regional Housing
Demand In China
XUE Yunfeng, LEI Qinli
(Economics School, Jinan University, GuangZhou 510632) 15
Abstract: This paper established a housing demand model based on the income factor and price
factor, made an empirical analysis using the panel data of 31 provinces between 1998 and 2009.
The results show that the effects of house price on the housing demand in each region are different,
the housing demand of residents is a kind of rigid demand, and income is the decisive factor of
housing demand. Therefore, in order to promote the people's livelihood improvement and 20
economic development, macro-control policies should take account of the different characteristics
of housing demand in every region.
Keywords: panel data; price elasticity; income elasticity; rigid demand
0 引言 25
近年来我国房地产市场获得了迅猛发展，房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大
中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难，这种现象
引起了各界的关注和忧虑。
房地产业在中国的发展正在经历一条从不太成熟到逐渐成熟的曲折的成长之路。改革开
放以来，房地产业进入复苏阶段，1992~1993年全国范围出现房地产热，随着紧缩性宏观政30
策实施，房地产业进入收缩阶段。经过随后几年的消化吸收，并以 1996年将住宅产业作为
国民经济新的增长点，1998 年取消福利分房政策为标志，中国房地产进入相对稳定的发展
时期[1]。近几年，房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上，由于住宅产业关联
度高，它的发展带动力建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多
行业的发展，在世界经济增长速度放缓的情况下，房地产业的快速发展对中国经济保持持续35
增长无疑起到了举足轻重的作用。然而，近几年房地产高速发展的同时房价也不断攀升，房
价超出了大部分老百姓的支付能力，一些地区房地产投资过热，出现了房地产“泡沫”。为
遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，去年 4月国务院先后发布了“国四条”和“国
十条”，至此新一轮房地产调控政策拉开大幕。对住房需求模型进行研究，分析影响需求的
因素，对于制定有效的宏观调控政策具有重要意义。本文将对全国 31个省市 1998~2009年40
的面板数据进行分析，以得到更加符合实际的住房需求函数，分析各种因素对住房需求的影
响程度。
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1 住房需求模型的理论分析
住房需求是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品房数量。影响
住房需求的因素是多方面的，诸如国民经济发展水平、区域经济发展水平、房地产本身的价45
格、消费者的收入水平、消费者对未来的预期、人口数量、城市居民生活态度等等。每种因
素的变化对住房需求量的影响不尽相同，有主次、直接和间接之分。与一般商品相似，住房
价格和居民收入是影响需求最重要的因素。
(1) 住房价格。作为一种商品，住房价格自然会影响房地产的需求量。然而，与其它商
品不同的是住房不但可以作为消费品，为人们提供居住服务。另一方面，房地产还具有保值50
增值的特性，因此还可以作为投资品。当作为正常消费品时，价格的上升会减少住房的需求
量；当作为投资品时，价格的上升带来收益的增加，反而会使投资者增加投资，需求量上升。
因此，价格对房地产需求量的影响具有双重性，具体要看消费者的购房目的，是出于满足自
己的自住需求还是为了投资[2]。
(2) 居民收入。居民没有收入就没有购买力，家庭财富对住房需求也构成影响，但财富55
是收入积累的结果，因而收入是影响居民消费最根本的因素。日益高涨的房价引起了房价收
入比的不断攀升，商品住宅在中国俨然已是一种奢侈品，收入的上升将带来需求的增加，对
于无房的低收入家庭来说，收入的增加会促使其考虑购买住房。对于有房的中等收入家庭来
说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件。而对于那些拥有高档住
宅的高收入家庭而言，收入的增加会增加他们在固定资产上的投资。因此，收入对住房需求60
具有正效应。
(3) 人口因素。人口因素既包括人口总量因素，也包括人口结构因素，其中人口总量是
主要影响因素。住房需求是人的基本需求之一，也是人们从事生产活动的物质基础。因而，
社会对住房的需求与人口总量成正向关系，即人口多的国家和城市，其房地产需求量自然就
大；反之，房地产需求量就小。同时，人口结构对房地产业产生影响。如年轻人多的城市其65
房地产需求旺盛，需求具有刚性（婚配房需求）。而老年人会以大房换小房，或移居郊外，
因而老龄化的城市，其房地产需求相对不景气。
(4) 其他因素。人们通常通过住房抵押贷款或者长期储蓄来购房，利率对住房需求可能
存在一定的影响，但由于我国利率水平市场化水平低，利率机制对房地产的影响作用不稳定。
另外对房价的预期，税收，物价水平等因素也会影响消费者的购房需求。 70
根据以上的分析，并考虑的数据的可得性，本文主要考虑收入和价格对住房需求的影响，
将住房需求(q)表示成价格(p)和收入(m)的函数，建立对数模型来分析各地区住房需求弹性，
即：
0 1 2ln ln lnq p mβ β β= + + (1)
对(1)式中价格 p和收入 m分别求偏导数得： 1 2,
q p q m
p q m q
β β∂ ∂= =∂ ∂ 。也就是说，模型的75
系数 1 2,β β 分别表示住房需求的价格弹性和收入弹性。
住房需求弹性是指住房需求量对各种影响因素的变化所做出的反应程度。根据经济学的
一般原理，弹性系数小于 1时，称这种商品的需求缺乏弹性；大于 1时，这种商品的需求便
富有弹性[3]。居民对于住房的需求，价格和收入是两个主要的因素，因此本文将重点研究和
比较我国各地区住房需求的价格弹性和收入弹性，并以此对于我国房地产调控政策提出一些80
意见和建议。
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2 住房需求模型的实证分析
由于各地区经济发展不平衡，若是通过一个需求模型分析全国住房需求而忽略地区差
异，很可能导致回归方程解释程度低，得到的结论容易产生片面性。因此本文利用全国 31
个省市 1998~2009年的面板数据对各地区的住房需求模型进行分析。针对本文的需求函数模85
型，住房需求量 q用各地人均住宅销售面积表示，价格 p用各地住宅平均销售价格表示，消
费者收入 m 用各地区城镇人均可支配收入表示。以上数据来源于《中国统计年鉴》和《中
国统计摘要》。
模型形式选择
由于我国区域经济发展不平衡和房地产市场本身的地区差异性强，各地区需求模型很有90
可能存在差异性，价格和收入对住房需求的影响程度也不尽相同。为此本文把 31个省市划
分为东部、中部和西部地区来进行分析和比较。
研究面板数据的一个重要问题是要考察不同样本点和不同时间点上估计的模型形式是
否一样，为了比较住房需求弹性在各地区之间的异同，本文将运用 F 检验对混合模型和个
体固定效应模型做出选择，确定合适的模型形式正确估计需求函数的弹性系数。另外，本文95
主要目的在于估计住房需求函数的参数，研究样本来自于一个较小的母体，因此考虑使用固
定效应模型，不采用随机效应模型[4,5]。
混合模型是增加了约束条件的个体固定效应模型，运用受约束回归下的 F 检验法能选
择合适的模型形式。原假设 H0是混合模型（约束常数项为同一参数），备择假设 H1是个体
固定效应模型（常数项任意取值）。在 H0 为真的情况下，检验统计量为100
( ) / ( 1)
/ ( )
R U
U
RSS RSS n
F
RSS n T k n
− −= ⋅ − − 服从分布 ( 1,F n − )nT k n− − ，其中 ,R URSS RSS 分别是混合模型和个
体固定效应模型的残差平方和，当 RRSS 和 URSS 差异较大时，计算的 F值较大时，则说明约
束条件很可能无效，不能用混合模型进行参数估计。
运用 Eviews 分别对我国东部，中部和西部地区的住房需求模型进行检验，得到的检
验统计量 F值分别为：、和 ，在 5%的显著性水平下对应的 F分布临界值分105
别为：、和 ，F统计量都远大于其临界值。因此应选用个体固定效应模型对住
房需求模型进行估计，也就是说，价格和收入对住房需求的影响作用在各地区内部各省市之
间是相同的，但其他因素对需求的影响不同。
模型拟合结果及解释
根据(1)式的住房需求模型以及所对应的模型形式，运用 Eviews 对 1998~2009年我110
国东部、中部和西部地区的住房需求模型分别进行估计，同时也给出了忽略地区差异性的全
国住房需求模型的估计结果。考虑到面板数据的异方差和同期相关性，在模型拟合过程中运
用似不相关( Corss-secton SUR)加权最小二乘法，得到的估计结果见表 1。在 的显著性
水平下，价格和收入作为解释变量在各地区住房需求模型中均显著，调整可决系数 2R 也较
大，.检验结果也说明干扰项已不存在序列相关（除全国外），模型拟合效果较好。 115
120
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表 1 我国各地区住房需求模型估计结果
东部 中部 西部 全国
1ˆβ () () () ()
2βˆ () () () ()
2R
.
注：括号里为检验 p值， 1 2ˆ ˆ,β β 是价格弹性和收入弹性的估计值
由结果可以看到我国东中西各地区的住房需求模型是存在一定差异的，价格和收入对需125
求水平的影响作用也各不相同。
从住房需求的价格弹性看，我国东部、中部和西部地区的价格弹性分别为、
和 。其中东部地区的住房价格上涨会抑制需求，而中西部的价格弹性为正。对于经济
发展较快的东部地区，房价水平高，房价上涨的速度快，房地产投机严重，使得房价节节攀
升，使某些省市房地产出现了价格泡沫，房价普遍高于消费者的承受能力。此时房价的上升，130
会使真正想购房的消费者和价值投资者退出市场，从而减少住房需求水平。但中西部地区的
价格弹性为正，是因为近年来随着中西部地区房改力度的加大，需要购房的人数越来越多，
由于东部地区的示范作用在前，对于本地区相对较低的房地产价格，人们预期房价会不断上
涨，因此都抢先购房。房价的上升只会坚定人们的预期，因此在中西部住房需求的价格弹性
为正。 135
虽然各地区的房价对住房需求的影响作用不同，但从价格弹性的绝对大小来看，住房需
求对于价格的变化都是缺乏弹性的，居民对住房的需求具有一定的刚性。但这种刚性在经济
发展速度较快的东部表现的并不明显，其弹性系数接近于 1，造成这种结果也是由于房价水
平差别太大的原因，如图 1所示。东部地区居民可支配收入虽然高于中西部地区，但是房价
收入比最低的几个省市却是位于东部地区，东部地区过高的房价超过了大部分居民的支付能140
力，即便像婚配房这样的刚性需求也会由于过高的房价而延迟购房，从而使东部地区住房需
求变化相对于价格的变动要灵敏一些。并且东部地区对住房的投资投机需求也较大，这部分
需求出于对利润的追求，对价格的变化也很敏感。
1000
2000
3000
4000
5000
6000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Eastern Central Western
Year
P
图 1 我国各地区住房平均价格 145
从住房需求的收入弹性看，我国东部、中部和西部地区的收入弹性分别为 、
和 。各地区的收入弹性都是大于 1富有弹性的。收入弹性大表示当收入增加时改善住
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房的愿望强烈，住房需求对于收入的变化敏感。东部地区的收入弹性最大，居民收入每增加
1%住房需求量就增加 %左右。东部地区居民收入相对较高，居民生活较为宽裕，能进入150
商品房市场的居民也多于中西部地区，因此随着收入的提高，居民更能将改善居住条件的愿
望变为有效的住房需求。就全国普遍的现象看，住房需求的收入弹性在 2左右，收入成为影
响住房需求水平的决定性因素。这是因为伴随经济的增长和城镇化水平的提高，在国民生活
水平普遍提高的前提之下，消费者改善居住环境的愿望也不断增强，收入的增加会更多地用
在购置住房上面。 155
截至 2009年，中国城镇人口占全国总人口的比重为 %，比 2005年提高 个百分
点，达 亿人，城镇化水平进一步提高，城市规模不断扩大，使城镇住房需求具有一
定的刚性，致使住房需求对价格变化不敏感。而且我国投资渠道狭窄，流动性过剩的资金往
往流入房地产行业[6]，在商品房价格只涨不跌的预期之下，投资投机需求也具有一定程度的
刚性。我国住房保障体系还不够完善，购房者面对较高的房价大都通过长期储蓄或者按揭贷160
款进行购房，收入的增加可以缩短储蓄时间或提高还贷能力，从而增加住房需求水平。因此
增加各阶层居民收入，使更多老百姓具有购买能力，是增加商品房有效需求，促进房地产业
稳步发展的主要因素。
3 结论及政策建议
根据本文的研究分析，我国各地区住房需求弹性呈现出以下特点：一是价格因素对住房165
需求的影响是不一样的，东部地区的价格弹性为负，中西部地区价格弹性为正。二是住房需
求对价格的变化不敏感，消费者对房地产的需求是一种刚性需求。三是收入是影响住房需求
的决定性因素。据此提出以下几点建议。
(1) 房地产调控政策应根据地区差异加以区别对待，松紧有度。在经济发达的东部地区，
房地产投资投机需求旺盛，在某些省市出现了房价的非理性上升。对于房价过高、上涨过快170
的地区，要限制投资投机性购房，要从严制定和执行住房限购措施，加大调控压力。在中西
部地区房地产正处在发展阶段，房地产行业有较大发展空间，在着力满足人们的住房消费需
求的同时，要防止和抑制投机性购房。
(2) 调整房地产供应结构，加快保障性住房的建设。当前商品房市场结构不协调，大户
型高端住宅比例过高，适合普通居民购买的中低价住房数量却日益萎缩。保障性住房建设进175
度缓慢，大量中低收入家庭的刚性需求被推向市场。考虑到我国城市化的推进，住房的刚性
需求潜力巨大，住房问题又关系民生，解决住房问题不能全靠市场，政府要真正成为住房供
应的重要主体之一，完善多层次、广覆盖的住房保障体系，加快保障性住房建设，使更多居
民通过保障渠道解决住房问题，降低对商品房的依赖。
(3) 实行稳定的住房金融政策，严格区分改善型和投资型需求。收入是直接影响居民购180
房能力的关键因素，考虑到目前居民购买住房绝大多数需要从银行贷款，首付比例、利率等
金融政策的变化会直接引起居民购房能力的变化，进而影响到市场需求的大幅变化。为保障
房地产市场的平稳运行，建议不宜对住房金融利率政策实行频繁大幅调整，而应长期实行中
性的住房金融利率政策。在运用差别化信贷政策方面，要严格区分改善型和投资型需求，鼓
励改善型住房需求并深入精准抑制投资和投机性购房，让房地产回归民生本质。 185
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