EM而蝇组回隅年第7期个人房产转让所得的纳税人并非负税人※一一兼论税负转嫁与归宿对房产市场税收调控的影响孙玉霞内容提要:对房产交易所得课税，存在税收法定归宿和经济归宿的不一致性，卖方在出售住房时会因征税而提高销售价格，将税收负担转嫁给买方。税负转嫁幅度主要取决于应税商品所在市场的供求弹性，税负倾向于落在弹性较小的一方。一线城市的二手房市场，市场供给有限而需求相对膨胀，住宅需求缺乏适当的替代品，加上未找到其他合理渠道的技机投资性需求，整个市场需求相对缺乏弹性，买方势必承担大部分或全部税负O而在房产保有环节征税，以税收资本化的后转形式压低房价，能够抑制房价过快上涨。为改变市场预期，抑制投机投资性需求，须尽快出台房产保有环节的房产税。房价调控须与保障性安居工程建设、土地出让政策调整和深化财税体制改革等举措组合出拳才有收效。关键词:房产转让所得个人所得税税负转嫁与归宿税收调控中图分类号: 文献标识码:A文章编号:1009-2382(2013)07-0020-05 针对国内大中城市房价过快上涨的势头，2013年宿的分布，税负转嫁与归宿研究对于税收政策选择有2月20日国务院出台调控楼市的新"国五条"03月1重要意义。本文依据税收经济学理论，结合国内一线城日又推出"国五条"加强细则强调充分发挥税收政策市二于房市场的供求弹性探究住房转让个人所得税的调节作用:对出售自有住房按规定应征收的个人所征收中的税负转嫁和归宿颤别法律意义上的纳税人得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋和经济意义上的负税人的非一致性，比较分析住房转原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。随后在全让环节的交易所得税与保有环节的房产税(或物业税)国两会期间，有关部门就20%个税表达了两点意见:第税负转嫁与归宿的不同情况，以期获得对税收调控房一，20%个税是向卖方征收的，不能转移给买方;第二，产市场、抑制房价上涨政策较为客观、清晰的认识，可20%个税不容打折，如果执行中有问题再根据具体情望对相关税收政策选择提供些许启示。况做出调整。表面看来，20%个税的法定纳税人是二于一、房产转让所得课税的税负转嫁与归宿房的卖方，意在坚决拥制投机投资性购房，彰显出政府加强房地产市场调控的决心。该项政策设计的意图是税负转嫁与归宿是财政学中极为重要的课题，税提高二手房卖方的成本，减少卖房者收益，抑制投机性负归宿论是最重要的税收理论之一。在经济生活中需求，从而达到抑制房价过快上涨的目的。那么，这一常见的现象是，税法规定的纳税义务人(称"纳税人")看似向二手房卖方开刀的税收调控政策，能否实现政并不是最终负担税收者(称为"负税人")，如对烟酒的策设计者所预期的效果?其政策发挥预期的效应将受课税，法律规定由生产者承担纳税义务，而生产者把到哪些因素掣肘?值得予以深人探究和思考。如法国经相当于税金的金额包含在烟酒的价格中由烟酒的消济学家弗雷德里克·巴师夏所言"在现实经济世界，一费者负担，自己并不负担任何税收。这就是所谓的税项经济措施的出台、一项制度的确立、一部法律的颁负转嫁。它是指商品交换过程中纳税人以提高销售布，它们不只产生→种影响，而是产生一系列效应"(伯价格或者压低购进价格的方式转移税收负担给买方纳德·萨拉尼，2005)。税收政策的作用点取决于税负归或卖方的现象。具体的税收转嫁形式包括前转和后※本文系北京市属高校人才强教深化计划-一一中青年骨干项目"促成我国中小企业就业创造效应，释放的财税政策"(项目编号:73AI311149)的阶段性研究成果。-20-
MODERN ECONOMIC RESEARCH_噩噩噩固~转两种。前转又称顺转是纳税人通过抬高销售价格者负担税收，也就是消费者被预定为税收负担者;而将税负转嫁给购买者。后转又称逆转，是在纳税人无直接税则视纳税人与负税人相同，并未预定税收转嫁法实现前转时，通过压低进货价格以转嫁税负的方(张馨、杨志勇、郝联峰等，2000)。不过直接税中的公式。在现实生活中，往往是前转和后转并行，即一种司所得税也有转嫁的可能。商品的税负通过提高销价转移一部分，又通过压低进我国对住房交易所得征收个人所得税在《个人所价转移一部分，被称为混转或散转。得税法》中有明确规定，2013年3月国五条新规之税负归宿是税收转嫁过程的终点，是税收负担者前，住房转让征收个税执行两套计算方法，第一种是无法将其负担再转移到其他人身上，而最后由自己来以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的负担的状况。税收归宿分为税收的法定归宿(statu余额为应纳税所得额，税率为20%。第二种是纳税人t。可incidence)和税收的经济归宿(economicinci›未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房dence)。法定归宿表明谁在法律上承担纳税义务，决屋原值和应纳税额的税务机关可按纳税人住房转让定谁是纳税人，它对于弄清谁真正承担税款几乎没有收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例意义;经济归宿表明谁真正负担税款，决定谁是负税在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。国五条推出人。只要存在税负转嫁，就会出现纳税人和负税人不之前绝大多数省市按照第二套征收办法。新国五条一致的情形，产生纳税人可能是负税人、部分负税人的变化在于重申并严格执行第一套计算方法。或非负税人等不同的情况。税收法定税负和经济归个人所得税是典型的直接税，一般说来，属难以宿之间的差异程度由税负转嫁的实现程度所决定。转嫁税负的税种，例如对工薪所得课税，几乎不存在有关税收归宿问题的著名的"粘蝇纸"理论，说的转嫁空间，税负由取得工薪报酬的个人全部负担。那是税收负担就像粘蝇纸上的苍蝇，被粘在它第一次藩么作为住房交易所得是否也一样难以转嫁?事实并下的地方，即认为谁交税就只对谁有影响，负税人就非如此。由于我国现行税制中，个人所得税采用分类是纳税人。但事实并非如此，苍蝇(税收负担)没被粘所得课征模式，由此住房交易所得作为财产转让所得在它最初落下的地方。税负转嫁与归宿导致政策实施被征收个人所得税，但该类所得的特殊性在于(恰如其的效果与制定这项政策的初衷大相径庭。这方面的最名称所显示的)，是处于财产流转环节的"交易所得好例证是美国政府上世纪90年代为减少贫富不均，实因此在买卖双方讨价还价的交易过程中，卖方有可能现公平正义，对富人消费的东西一一豪华游艇、私人飞借由抬高二手房交易价格而转嫁税负。作为经济活动机等奢侈品征税。但仅仅过了两年多，这项法令被宣布中的"理性人二于房卖方为实现自身利益最大化，终止，因为与制定该项政策的初衷大相径庭，政策实施必定想方设法转嫁税负。即便政府出于保护购房者利的结果是游艇产业遭受重创游艇销售业绩1991年比益宣称将交易所得税转嫁给购房者的行为"严重违规"1990年减少779毛，游艇企业破产并造成万名工人也元济于事。只要住房交易属于市场活动、市场行失业，反而拉大了贫富差距。统计数据表明，美国联邦为，房产交易价格由供求双方决定，市场主体之间的经济委员会预期1991年奢侈税收入3100万美元，实税负转嫁就无可避免。这亦表明并非所有的所得税际收入只有1660万美元，政府额外还得提供2420万一概不能转嫁。故此对财产交易所得征税的税收转美元用于救助失业人员。游艇奢侈税成为政府"元心为嫁类似于流转税，财产卖方在出售财产时，因征税而恶"、粘蝇纸理论误导实践的经典案例。提高销售价格，将税收负担转嫁给财产买方。1.房产转让所得课税:税收法定归宿和经济归2.税负转嫁的主要决定因素:供求弹性宿的不一致性税负转嫁的幅度主要取决于应税商品所在市场一般地，流转环节的税收负担通常都会通过价格的供求弹性，即供给价格弹性和需求价格弹性的大变动实现转嫁，纳税人与负税人是分离的，基于此流小。一般而言，税收负担倾向于落在相对缺乏弹性的转税又被称为"间接税"。而直接税通常是指纳税人一方。以目前国内一线城市的二手房市场为例，总体同时也是负税人、税收负担难以转嫁的税种。传统财上二手房市场呈现的格局是供给有限而需求相对膨政学中，在税收立法时，间接税是预定税收转嫁的，只胀。住宅需求很难在基本需求没有得到满足的情况是出于课税方便而确定生产者为纳税人，最后由消费下寻求适当的替代，再加上未找到其他合理渠道的-21-
-m盹黯回圃年第7期投机投资性需求，该市场上的需求价格弹性小于供给房者的交易成本。房产转让所得名义上的纳税人并非弹性(Ed<E，)，因此二手房的买方负担更大比例的税实际上的负税人，法定归宿和经济归宿存在不一致性，款。模型分析如图1所示这个市场上需求缺乏弹性由于税负转嫁，买房者支付的价款比征税前更高。而供给富有弹性，此时，需求曲线DD较为陡峭，供给工、房产保有环节课税的税负转嫁:以税负曲线路较为平坦，即Ed<且，需求曲线与供给曲线相资本化的后转嫁形式影响房价交于Eo点，税前均衡价格为P，均衡数量为矶。政府o如果对商品生产者(卖方)课征T量的税，供给曲线税种形式影响税负转嫁。直接税和间接税实现会因此向上平行移动至S'S'，与需求曲线相交于E]，税负转嫁的难易程度不同。例如，对住房流转环节征税后商品的均衡价格升至R。图中Pj-PO>PO-P2'这说税会出现类似间接税的税负转嫁，而对房产保有环节明卖方对政府征税带来的市场价格变动的反应相对征税，属于财产直接税，税负转嫁相对困难，二者在税需求者(买方)来说更灵敏，作为纳税人的卖方向前转负转嫁实现程度、具体的转嫁形式(前转或后转)方面嫁给买方的税负，大于他自己承担的税负。事实上在均有差异。一线城市的二手房市场，在相对缺乏弹性需求和相对对房产保有环节征税，在财产供给元弹性的条件富有弹性供给的条件下，二于房的需求一方往往负担下，可能出现税收资本化(或"税收折人资本")。税负着更大比例的税款，与模型分析结论相吻合。据对北资本化被认为是一种特殊的税负后转形式，通常是针京几家大型二手房中介公司的随机调查，此次按国五对土地、房屋、股票等交易的课税，买方预先将未来应条新规明确的征收办法，实际交易中二于房交易所得纳税款从商品价格中扣除，再进行交易。实质是买方税的税负几乎全部由买方负担(即且不变，E，FO)，模型通过压低出售价格的方式由卖方负担税负O名义上分析如图2所示:需求曲线DD完全垂直(E，FO)，供给是买方纳税，但税款已由卖方低价出售商品而负担。曲线ss相对平坦。需求曲线DD与供给曲线路相交具体的税收资本化价值凹的计算如下:于Eo点，税前均衡价格为P，如果对商品生产者(卖Opv=了T-> 牛一一一一」一-一方)课征T量的税，供给曲线会因此向上平行移动至万~(1+r)i S'S'，与需求曲线相交于Ej，税后商品的均衡价格升式中R表示未来某期(i)所要交纳的税收;L为收至Pjo图中P-PrFT，表示买方承担了全部税负。1益期，i=l，2，3，…，n;r为贴现率(杨志勇，2011)。与一般的后转不同，税负资本化是有条件的:首P S’ 先，交易的财产必须具有资本价值，可长时间使用，并S 有年利和租金，如房屋、土地等，这类财产税款长年征收，反之如为其他商品，一次征税后即转人商品价格，无需折入资本;其次，冲抵资本的价值可能获取的利S 益应与转移的税负相同或相近;最后，这种资本性货O Q 物还必须是非生产工具oKrantz川Teaver和Alter图1EJ<E，时的税负转嫁(1982)发现，物业税对房价有显著负影响，大约有p, D 60%的物业税被资本化为房价。故对持有房产者征Plr一一一一一，有1<: 税，具有抑制技机需求的显著效果。我国目前对于所有非营业用房一律免税，针对保有环节的房产，税种较少，税负畸轻。据有关研究者的研究证实，房产保有环节税负水平仅为毛，而流D O 。转环节税负高达149毛(唐明，2007)。对房产保有环节图2E，FO时的税负转嫁的免税，一方面致使房产空置率高、利用率低，出现大因此，对房产交易所得课税，如果市场条件符合税量空置房和所谓的鬼城，资源配置低效;另一方面是负转嫁的要求，买房者就会成为大部分或全部税款的不断膨胀的投资投机性需求难以得到有效抑制。2013负担者，而并非如政策设计所预期，征收税款加大了售年3月国内房地产界某著名人士发表如下看法如-22-
MODERN ECONOMIC RESEARCH_噩噩圄E噩噩噩果每户第三套以上所有住房，收原值1%的房产税，对商品(或财产)普遍征税对税负转嫁的影响不同，征明天房价马上降。同时应免收二手房交易的所有税税范围的宽窄影响税负转嫁程度。从需求角度分析，收"。尽管其言论貌似戏谑，但并非谬见。有关的实证如果征税范围广，消费者选择替代品的余地小，税负研究结论可为其佐证:物业税对房价的影响为负O物易于转嫁，其更多部分趋向于由消费者承担，反之亦业税每增长1%，房价将下降%(况伟大、马一然。以北京为例，新开盘的商品房几乎都在五六环以鸣，2010)。物业税对房价上涨具有一定抑制作用。物外，据有关统计，2013年上半年北京预计有54个项业税税负达到一定程度对投资和投机性购房需求具目人市，这些项目7成位于郊区，其中大兴、通州等区有调节效果。因此对房产保有环节征税将降低房地域为供应热点。对于刚性需求还是投资性需求的二产作为技机资产的收益，有效遏制房地产投机需求。于房买方来说，征税后想调整决策，可供选择的替代品(同样区域的新房)十分有限，导致二手房买方为三、有关税负转嫁其他影响因素的分析新增税负埋单。除了供求弹性、税种形式之外，税负转嫁的影响从反应时间长短看，征税改变生产者和消费者的因素还包括市场结构和形式、定价方式、征税范围和决策，调整消费和生产。税负转嫁取决于各自做出反反应期限等。具体分析如下:应的速度;短期，如果消费者比生产者易于调整，则税从市场结构看，垄断性商品要比竞争性商品的税负趋向由生产者承担反之生产者比消费者易于调负转嫁容易，生产者拥有价格控制权，提价转嫁税收整，则税负趋向由消费者负担。长期，双方都会做出的能力强，理论上不排除其税负完全转嫁出去的可替代消费和转换生产的反应最终税负归宿依然取能。竞争性商品要根据市场供求状况调整价格，提价决于供求弹性。一般大多数商品和服务的供给在长转嫁税负的能力弱。期中比在短期中更富有弹性。换言之，即不管是对市税负转嫁取决于市场是买方市场还是卖方市场O场中的买方还是卖方征税，从长期来看，购买者都有在较长时期内我国房地产市场是典型的卖方市场，房可能支付更大比例的税款。地产市场供求比例失衡。卖方市场条件下企业经营退一步，撇开供求弹性等相关影响因素，政府动的特点是:(1)企业认为顾客的需求大体上是一致的;用税收调控手段在买卖双方之间打人"税模本身(2)先有产品，后有顾客;(3)企业以生产为中心;(4)生产就属涨价因素。征税导致买方支付的价格比征税前企业在市场上占有相对有利的地位。2011年第一季高，卖方得到的收益比征税前低，市场有效规模收缩，度，北京二手房供求比为1:。另据媒体新近发布造成社会经济福利净损失。如图3所示，比较征税前的消息，作为楼市风向标之一的北京春季房展会于后的市场均衡，由于征税在供求曲线之间打人一个2013年4月11日开幕，为"国五条"政策出台后北京"税收模子(taxwedge)，税额大小相当于线段FG的举办的首个房展会。参展楼盘的价格几乎没有打折，距离，征税后供求曲线的交点移动(如移动到图示F楼市表现为典型的"卖方市场"。卖方将新增税款通点的位置)，偏离了最初的均衡点E点。征税后，新的过提高售价方式转嫁给处于市场弱势地位的买方，由市场均衡价格为P!，高于征税前的均衡价格P，买方o此引发新一轮房价上涨，出现事与愿违的结果。支付的价格为P\，比征税前的R高，卖方得到的收益定价方式包括自由市场定价和政府计划定价两为P，比征税前的凡低，生产者剩余和消费者剩余的2种方式。税负转嫁须通过价格变动来实现，因此应税减少(P\FEGP的面积)大于政府所取得的税收收入2商品或财产价格的自由浮动是关键。自由市场机制(P\FGP) ，存在社会福利的净损失(数量大小等于2和政府管控的计划机制相比较，只有前者才能实施税!:，EFG的面积)，即税收超额负担或无谓损失。税收负转嫁。我国住房交易市场化程度高，对二于房交易超额负担分析的结论和政策价值在于:政府征税改所得征税，从定价方式看，具备税负转嫁的条件。除变了最初的市场均衡，扭曲了资源配置，造成社会福非政府动用价格控制手段，例如以价格上限或政府直利损失，应尽可能防止以政府"有形之子"取代市场接定价取代市场定价否则二手房交易所得课税的税"无形之手"。坚持税收中性，意味着务必使税收尽量负转嫁不可避免。不干扰市场机制本身的运行。正如财政部长楼继伟近期从征税范围看，选择对部分商品(或财产)征税和撰文所指出的"政府部门过分相信自身干预经济和社一23一
E则四血腥睛年第7期会发展的能力，对微观经济活动的不平衡反应过度，不我国从传统的计划经济体制向市场经济转轨过太相信市场自身的修复能力，马上出台干预措施，结果程中，税收经历了从"无用"到"有用"的过程。当前以往往适得其反，人为制造波动·…..应将保护市场机制与税收杠杆解决房价舰升、调节收入分配，寄望于立竿政府提供必要的公共服务相结合"(中新网，2013)。见影收到调控效果，不免有将税收作用高估和夸大的S 倾向。"税收万用"和"税收元用"一样不可取，单纯依P 靠税收控制房价注定不能药到病除。房价调控须与M 保障性安居工程建设、土地出让政策调整和深化财税体制改革等举措结合在一起，配套组合出拳，才有望PO 取得更好的效果。C 需要说明的是，本文对税负归宿的研究以局部均-D N 衡分析为主，只研究了征税所涉及的一种市场即应税O 。Ql Q2 物品市场。由于受到所掌握信息和问题复杂性的限圈3E，pO时的税负转嫁制，并未深入联系征税可能影响的其他市场(如新房四、结论与政策建议市场、租赁房市场)，未展开税负归宿的一般均衡分对房产转让所得征税因税负转嫁以及税负归宿析，期待未来能够更进一步研究这些富有价值的领的分布改变了税收政策的作用点，影响税收调控的预域和问题。期效果。由于流转环节税收调控易于操作，现行税制在房产流转环节税种较多税负过重。对于房产流转参考文献环节的税负，卖方易于借由提高房价向前转嫁给买1伯纳德·萨拉尼著，陈新平、王瑞泽、陈宝明等译:{税收经济学~，中国人民大学出版社2005年版。方，可能出现"且调且涨"的悖反效果(王佑辉、邓宏2.张馨、杨志勇、郝联峰等著:{当代财政与财政学主流~，乾、艾建国，2006)。今后税收调控的重心如果仍旧放东北财经大学出版社2000年版。在房产的流转环节，其效果必然不尽人意。由于房产3.彭迪云:{西方税负转嫁学说评述~，{经济学动态~1996保有环节税负较轻，加上对长期通胀的预期，持有房年第2期。产将继续获益吸引了大量投机投资性需求。如果对4.杨志勇著:{税收经济学~，东北财经大学出版社2011房产保有环节征税，税负转嫁以税收资本化后转形式年版。进入房价，能够有效抑制房价过快上涨。为改变市场5.唐明:{房地产市场税收调控效应及其调整思路一一基预期，抑制投机投资性需求必须尽快出台房产保有于税负转嫁与税负合理分配的分析~，{广东商学院学报~2007环节的房产税(或物业税)。年第2期。6.况伟大、马一呜:{物业税、供求弹性与房价~，{中国软房价的合理回归和房地产市场的健康发展，不仅科学~2010年第12期。要靠政府调控，更要靠市场调节。政府在坚持抑制投7.中新网:{财长楼继伟撰文称政府不应过分相信自身干资投机性需求、推进保障性安居工程建设的同时，还预经济能力~， cj12013/04一15/应给市场更多空间，让市场自动调节，扩大有效供给， 化解供需矛盾。8王佑辉、邓宏乾、艾建国:{营业税调控房价的"悖反效作为最重要利益方的地方政府出于公共预算考应"~，{税务研究~2006年第9期。量，一定程度上使调控房价的内在驱力受到掣肘。相9.韦志超、易纲:{物业税改革与地方公共财政~，(经济研对于活跃的房地产市场所推动的土地交易给地方财究~2006年第3期。政的贡献，无论是房产流转环节还是保有环节的课税10. Krantz, Diane P, Weaver , Robert D, Alter, Theodore R. Residential Property Tax Capitalization: Consistent Estimates 均相形见绚(韦志跑、易纲，2006)。自2001年到2010Using Micro-Level Data. Land Economics, 1982, (4) : 88-496. 年，土地出让金占地方财政收入的比例从%升至作者简介:孙玉霞，北京信息科技大学经济管理学院副教%。故应深化财政体制改革，健全中央和地方财授、博士(北京100192)。力与事权相匹配的财政体制，完善地方税体系，减少[责任编辑:沈卫平]地方政府对房地产和土地财政的依赖O-24一
