新员工入职培训课程
-----房地产基础知
识
课程内容
一、基本知识
二、影响房价的因素
三、认识房屋两证
四、房屋买卖
五、房屋租赁
六、购买二手房的十大理由
一、基本知识
• 房地产（real estate)是房产和地产的总称，也叫“不
动产”。指土地及土地上的建筑物、附着物。
• 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总
称；
• 房地产的形态： 1、单纯的土地；2、单纯的房屋；
• 3、土地和房屋的综合体。
• 土地所有权分类：国有、集体所有
• 土地使用权取得方式： 出让（招标、拍卖、协议）、
划拨。
• 土地使用年限：
• 住宅70年 ，工业、教育、卫生50年
• 商业娱乐、旅游40年，加油站20年
房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、土地的开发和再开发；
2、房屋的开发和建设；
3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、
抵押等)；
4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、
公证等)；
6、房地产物业管理；
7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
一、基本知识
1、中介经纪
• 中介是一种居间的服务活动。
• 经纪是一种有偿居间的中介服务活动
• 房地产中介是在房地产交易领域中的一种居间服务
活动
• 房地产经纪是指房地产交易当事人有偿提供中介、
代理、咨询服务等营业活动。
一、基本知识
经纪概念及特点
2、经纪人(参与中介进行经纪活动的当事人，我们
称之为经纪人)：指在经纪活动中以收取佣金为目的
为促成他人交易而从事居间经纪或代理(详细参见第
六条)服务的中间人。
3、房地产经纪人：是指在房地产经纪活动中以收取
佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、
经纪或代理服务的中间人。
4、经纪人业务实务
中介业务介绍：
居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端
市场）
包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）
商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市
场）
• 建筑密度-- 建筑物底层占地面积÷用地面积
（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密
集程度）
• 建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总
高度
建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消
防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单
位、建筑保护单位周围有限高要求
一、基本知识名词解释
• 建筑间距--建筑间距的控制是为了保证
人们工作、生活的质量与安全，满足必
须得日照、通风与消防要求。按日照间
距与消防间距要求，求其最大值；
最低需满足冬至日中午满窗日照一小时
或偏斜照二小时。
一、基本知识名词解释
• 建筑面积＝套内面积＋公摊面积
• 套内面积：
= 套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积
• 公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、
楼梯、设备间等
它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋
房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋
内。
一、基本知识名词解释
• 得房率 = 套内建筑面积÷建筑面积
一般：多层住宅为85-91％，
小/高层住宅为72-76％，
商业、办公楼为55-70％
一、基本知识名词解释
• 层高--住宅高度以“层”为单位计算；
它通常包括下层地板面或楼板面
到上层楼板面之间的距离。
目前，一般住宅层高在米左右。
• 净高--则是指层高减去楼板厚度的净剩
值，一般在米。
一、基本知识名词解释
• 住宅进深--指一间独立的房屋或一幢居住建筑
从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
• 我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，
不能任意扩大。
• 在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的
前提下，设计的住宅进深过大，就是住宅成为
狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不
足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地
一、基本知识名词解释
• 住宅开间即住宅的宽度。
• 指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为是
就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
• 住宅开间一般为、、米。
• 较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强
住宅结构的整体性、稳定性和抗震性
一、基本知识名词解释
房屋分类
相关概念
• 商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋，含
成本和利润两部分.
• 房改房：经过房改办批准购买的房屋.
• 经济适用房：政府为照顾普通收入职工建造的微
利商品房（利润为3%以下）.
• 二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房
屋。
一、基本知识名词解释
一手房（增量房）
1、 按性质分
二手房（存量
2、按用途分
房）
住宅
非住宅
普通
非普通
砖混：以砖墙作为竖向承重
框架: 以钢筋混凝土柱梁来承重
3、 按结构分
4、 按外型分
钢结构： 工业化，国内较少、需高质量
剪力墙结构：主要用于高层，防风
多层： 总高在4-7层
小高层：总高在8-12层
高层：总高在12层以上
平房：总高3层以下
一、基本知识
5、 按产权分
使用权:只有使用的权利，无权自行转让、出租、抵押
共有权:产权证上有两个或两个以上名字，共有人
6、 按单元组合分
必须全部同意才可买卖、租赁等
所有权：拥有房屋完全产权，（占有、处分、使用、
收益）
点式：多层1个单元：
条式：多层多个单元
塔式：高层1个单元
板式：高层多个单元
一、基本知识
7.户型的分类
1) 按照居室数量分类：如一居，两居，三居等；
2) 按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅（两
厅）一卫、三室两厅二卫（一卫），四室两厅两卫等；
3) 按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户
型、复式户型四类。
平层户型
错层户型
跃层户型
复式户型
二、影响房价的因素
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地点——现阶段房市看好，地价直接影响房价，特别主城区
交通——是否便利，公交，路，桥，以及地铁
购物——周边的商业区，大型超市，为生活提供方便
学区——此房是否可以上比较好的学校
楼层——一般客户只想寻2～5层的房子，这是因为：
顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称“贵贱不用顶层”
二层：有些二层房子下水管易堵
一层：采光不好，但是有些会在使用面积上占优势（如带小院等）
二、影响房价的因素
房龄——折旧，房价构成中的重要因素；
朝向——“坐北朝南”；
装修及配套——房屋是否经过装修，是否有齐全的配套设施，这方面
在租赁市场上影响就比较大；
临街——主干道与支路的情况均不相同；
小区环境——小区环境是否优雅，人文环境是否好；
周边学校——在重点校片内，节省了赞助费；
房型——好的房型：通风，私密性好，全明。
三、房屋两证
• 房屋所有权证、国有土地使用权证
四、 房屋买卖
1、可用于买卖的房屋
2、出售方需提供的资料
3、承购方需提供的资料
4、房屋买卖流程图
5、不可出售的房屋
6、业务收费标准
1、可用于买卖的房屋
⑴产权房
⑵使用权房（独立不成套公房，其它不能
转产的房屋）
2、出售方需提供的资料
⑴产权证及身份证或授权委托书及代理身份证明。
（原件）
⑵原房地产产权证或房屋所有权证、国有土地使用证
明
⑶原契税完税证明
⑷原购房发票
⑸房屋买卖合同
3、承购方需提供的资料
⑴当事人身份证或授权委托书及代理人
身份证
⑵房屋买卖合同
⑶其他有关的文件
4、房屋买卖流程图
开发、接待 买方填写看房书
登记案源、上网、广告
验看相关资料
签定专任委托协议
实地勘察出售房屋
签订和
约变更书
客户回报
实地看房（带看）
交纳意向金
签定承购合同书
签约中心签定买卖合同
交易中心
售后服务
协商交易条件
意向金转定金、签定居间出售合同
5、不可出售的房屋
1． 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其形式限制房地
产权利 的；
2． 已经被抵押的
3． 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
4． 有所有权纠纷的;
5． 已被列入拆迁公告范围内的;
6.
7.
8.
擅自改变房屋使用性质的
依法收回土地使用权的。
法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形
1、可出租的房屋
⑴必须是出租人的房地产，以产权证为准
⑵得到抵押人同意的抵押房屋
⑶得到共有人同意的共有房屋
2、不可出租的房屋
权属不清晰（非合法取得的产权）
未争得共有人书面同意的共有房屋
未经有关方面同意，擅自改变房屋用途
的房屋
被鉴定为危险房屋的
根据法律、法规被法院查封的
3、业务操作流程图
出租方 承租方
提交相关资料
签定委托协议
实地勘察
挂牌上网
填写看房书
实地看房
签定房屋租赁合同
双方交纳中介费
承租方交纳房租、押金
物业交接
房产交易中心登记备案
领取房产租赁证、交纳税费
协商租赁条件
4、出租房及承租方需提供
的资料
⑴出租方：
身份证、房产证（原件）
⑵承租方：
身份证（原件）、暂住证
六、选择二手房的十大理由
一、交易简单，不容易出纠纷。
买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。
二、房屋质量一目了然。
二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容
易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，
了解房子质量状况。 另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质
量通常还不错。
三、房子几乎没有污染源。
新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年
的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。
四、房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便。
二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么
的，日常生活很方便。
五、你可以选择和什么样的人做邻居。
买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，
你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。
六、你可以选择一个拆迁风险小的地段。
买房子最大的风险之一就是拆迁，除了少数大城市，被拆迁的通常都是弊
大于利，得不偿失。所以，买房子之前，就要把拆迁的风险考虑进去。至
于哪些地段拆迁的风险大，这就仁者见仁智者见智了。最近，我这里在修
路，一个新建的三层楼被拆了，房主从来都没住过的，好可惜。
七、二手房的价格便宜。
碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。
八、二手房的价格较新房更趋于多元化。
九、二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象。
十、用于投资的回报率二手房比新房好。
谢谢各位！
