商品房市场介绍
市场小结：
2011年1月新增商品房住宅供应面积为万㎡，销售面积为万㎡，供求比为1：，
成交价格同比增长27%，环比2010年12月上涨%。
受“国八条”及春节长假影响，2011年2月长沙市场供求量大幅萎缩。住宅供应面积万㎡，
销售面积万㎡，供求比1:。成交价格同比增长%，环比1月增长4%。
2011年1-2月成交面积段集中在80-90㎡，占总成交量的16%。
1-2月成交区域主要集中在岳麓区、雨花区、开福区，成交量占比达80%以上。
销量突出的楼盘类型：大品牌、大规模楼盘，近郊低价盘。
城市综合体案例分析
随着长沙城市的发展，越来越多的城市综合体涌入市
场，其间不乏全国知名的商业地产开发商，这里我们选
取以开福万达广场为代表的3个项目以作研究。
大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅
游度假五大产业，万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电
影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。
万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商
业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营
及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物
业”）在内的四大核心业务板块。
万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是本公司
在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇
集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态
的大型综合性建筑群。
开福万达广场
开发商介绍
万达已然是商业地产开发的标杆企业
开福万达广场
万达的核心竞争力，在于商业资源、营运管理和执行力三方面。
首创全国订单商业模式
联合开发：万达已经拥有多家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，多家国际
合国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。且能跟随着
任何地方的万达广场开店。具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心70%的商业面
积，对剩余30%的招商产生极大的促进作用。
先租后建：与合作商家前期介入，招商在前，建设在后，保障每一个万达广场都能满
场开业，满铺经营。
技术对接：招商开始后，万达商业规划研究院就会开始规划商铺，尽量避免商家进场
后进行改建。
开发链环节：招商—设计—建设—持有—管理—运营。
企业竞争力
集团商业运营经验丰富，具有极强的企业号召
力。
第一代(2002-2003年) 第二代（2004年） 第三代（2006年后）
产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅
选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、城市的新开发区及CBD
规模 5万㎡ 15万㎡ 40-80万㎡
业态 购物功能组合 购物功能组合 “24小时不夜城”集成功能组合
主力商家 超市+家具家电+影院 百货+超市+建材家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院
建筑形态 单个盒子式 组合式 综合体，盒子+街区+高层的组合
案例 长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成都
万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：一是选址的改变；二是多种业态综合，合理搭配
，形态多元化；三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。
第三代产品的优势：一是缓解了资金链压力，真正实现“现金流滚资产”；二是通过住宅聚集人
气，对商业部分的经营形成持续、有力的支撑。
万达具备自己标准化的产品线，可以从根本上提高效率和效益，是实现产品连锁开发和企业可持
续、跨越式发展的必由之路。
开福万达广场
开发模式
开福万达广场
开 发 商：长沙开福万达广场投资有限公司
建设指标：占地面积万㎡ 总建万㎡
所在位置：开福区五一大道与湘江中路交汇处西
北角
物业类型：住宅、商业、写字楼、酒店
容 积 率：
建筑设计单位：中南建筑设计院股份有限公司
物业管理：大连万达物业管理有限公司长沙分公
司
项目概况
五一大道
本案
五一商圈
湘江中路站
地铁2号线
开福万达广场
项目四至：东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗
街。
交通条件：交通便利，公交多达8趟，并有地铁2号线在此设站。
项目周边交通便利，居成熟商圈，享湘江资源
项目区位
开福万达广场
开福万达广场规划：
8栋江景豪装大宅， 3栋5A级写字楼，1栋超五星级酒店，1栋商务酒店，购物
中心（涵盖百货、超市、文化、娱乐、餐饮、金融、珠宝等多种业态）。
5A级写字楼
江景豪宅
酒店
购物中心
项目规划
项目定位为以商业为核心的多元化物业
开福万达广场
商业和酒店面积26万平方米。
六星级长沙万达威斯汀大酒店总建筑面积万平方
米，拥有客房320套。
项目规划
开福万达广场
项目规划
购物中心由百货商场及步行街组成，
步行街环绕百货商场布局，百货商场
为项目自持，室外街共两层，分为南
北两区，均对外销售。
北区
南区
百货商场
写字楼
写字楼
酒店
开福万达广场
营销中心参照六星级酒店的装修标准施工，集招商、项目实景展示、休闲
于一体，并增加了营销中心现场模拟体验功能，包括万达影城VIP房、大玩
家电玩体验区、大歌星KTV豪华包厢、商业街部分实景展示、豪华五星级酒
店内装展示等。
营销中心外立面造型一般，电话号码醒目。内部阔敞大气,装修豪华。
保安及接待人员服务到位，但售楼员无统一的接待流程。
营销中心
开福万达广场
媒体表现：工地围板、报媒、户外看板。
媒体诉求：地段、产品、万达品牌影响力。
报媒从8月份开始，每月保持10条以上的广告，且篇幅多为整版和特
刊。
媒体宣传
开福万达广场
面积（㎡） 户数 户数比例 总面积（㎡）
20-44 4 % 121
56-68 35 % 2213
70-83 14 %
86-99 26 %
100-115 50 % 5369
116-129 15 %
130-145 5 %
170-189 7 % 1261
227-300 4 %
1 %
合计 161 100%
项目首推购物中心的室外步行街南北区，均价52000-54000元/㎡，大部分为
复式，主力面积为100-115㎡，主力总价520-621万元。
此批商铺已全部售罄，多为关系户内定，不包租也无管理义务。预计下批房
源（东侧四栋住宅及底商）将于2011年下半年推出。
销售情况
开福万达广场
开福万达广场属于万达广场第三代产品，是典型的城市综合体，其物业形
态多元化，功能上相辅相成，优势互补，创造24小时商圈。
本案位于长沙市中心五一商圈，交通便利，人流汇集，为其商业中心聚集
了大量客源。
项目坐享湘江景观资源，衍生了江景豪宅—万达公馆。优越的地理位置决
定了其高端的定位。
企划宣传强调了商业地产在长沙的发展前景，突出了万达集团品牌影响力
和其商业地产龙头的地位，精准的打击了目标客户。其推广力度大，项目认
知度高。
开福万达广场商铺开盘售罄的事实表明，其商业资源及运营管理能力所铸
就的品牌影响力已深入人心，跟随万达广场到各地的投资客不乏其数。
万达广场将成为五一商圈新的聚集点，使商圈的辐射范围更广，凝聚力更
强。
项目小结
泊富国际广场
开 发 商：湖南珈鼎置业发展有限公司
建设指标：占地万㎡，总建筑面积
万㎡
所在位置：芙蓉路与湘春路交汇处
物业类型：写字楼、商务公寓、商业
容 积 率：
建筑设计单位：深圳市建筑设计研究总院
景观设计：美国易道泛亚景观设计有限公司
室内设计：日本船场建筑设计有限公司
物管顾问：世邦魏理仕物业公司
商业顾问：戴德梁行
项目概况
泊富国际广场
项目四至：东扼城市中枢芙蓉路，西临蔡锷路，南临湘春路，北抵留芳岭
路。
交通条件：交通便利，公交多达10多趟。
生活配套齐全，无大型商业配套。
项目区位
泊富国际广场
项目规划：
1栋228M的超高5A写字楼（万
㎡），1栋168M超高层商务公寓（
万㎡）以及国际零售娱乐中心（
万㎡），车库（1500个）。
自持商业
精装公寓
5A写字楼
项目规划
项目成就区域地标物业
泊富国际广场
国际零售娱乐中心：
以“高端物业自持（约6万㎡）”作为一种全新的运营理念，集购物中心和
双首层情景街区于一体；汇聚国际零售、儿童天地、特色影院、休闲娱
乐、餐饮、旗舰超市等业态。
写字楼：
LOW-E全屏超高层，16M挑高双大堂,1000㎡主入口广场。
海拔228M共49层，7层以下为购物中心，8-49层为办公塔楼。
标准层2000㎡，净高。
精装公寓：
50-80平方米精装公寓，功能全面，宜租宜居，高增值稀缺公寓产品。
五星级酒店标准，全品牌精装公共空间奢华臻显，国际身份尊致栖居。
引进“一对一”管家服务模式，星级酒店服务标准，兼容基础服务于增值
服务双选择。
项目规划
泊富国际广场
售楼部在湘春路与蔡锷路的交汇处，外立面较现代，内部空间感
觉狭长，装修一般，整体感觉不够大气。售楼员服务态度较好。
营销中心
泊富国际广场
媒体表现：工地围板、报媒、电梯间、户外看板。
媒体诉求：地段、产品。
媒体宣传
泊富广场写字楼大多已被一些企业内部认购作为办公自用，可售商业
部分基本上以上百平米的大面积出售，较少小面积商铺。
预计开盘时间为2011年4-5月份，商业部分首先出售，精装公寓将于
年底开盘，预计面积50-80㎡，价格16000-20000元/㎡。
泊富国际广场
销售情况
泊富国际广场
项目小结
泊富国际广场地处人流聚集的老城区，填补了该区大型商业综合体
的空白。
项目以商业为主，定位高端，具备一流的设计团队，写字楼、商务
公寓及购物中心的硬件、软件服务、商务配套等齐全，其地标性的
建筑及高标准的产品将全面提升周边片区形象及升值潜力。
企划宣传主要强调其产品高度，拔高项目形象。当前的推广力度不
大，主要侧重户外宣传。
运达国际新城
开 发 商：湖南运达房地产开发有限公司
建设指标：占地万㎡，总建筑面积52万
㎡
所在位置：雨花区长沙大道与白沙湾路相交
的西北角
物业类型：住宅、酒店、写字楼、商业、酒
店公寓
容 积 率：
建筑设计单位：湖南省建筑设计院
物业公司：长沙水木华物业管理有限公司
项目概况
湖南运达实业集团有限公司成立于1996年5月。经过十多年的创业，运达已形
成了以房地产开发和酒店经营管理为支柱、以工业和贸易为两翼的多元化产业
集群。
湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年，为二级资质的房地产开发企业，
是湖南运达实业集团有限公司的全资子公司。公司主要从事房地产开发与经
营，涵盖写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅等形态，是建筑类别最齐
全、产品线最丰富的房地产企业之一。
运达地产总经理周勇透露，运达国际新城总投资30亿元，预计建设工期为4
年。此前，运达地产已成功开发了有“长沙十大城市地标名片”之称的运达国
际广场，并引进了全省首家国际品牌的五星级酒店——长沙运达喜来登酒店。
开发商介绍
运达国际新城
项目四至：南临长沙大道，东临白沙湾路。
交通条件：周边公交少，出行不便。临近火车南站，地铁2号线在此设
站（长沙大道站），今后交通将会改善。
周边无大型商业配套。
项目位居城市副中心核心地段
项目区位
运达国际新城
15分钟5 分钟 黄花机场
火车南站
长沙大道站
项目规划：
由高端商业和6栋31-32层的高
档精装修住宅组成。
其中总面积达18万平方米的商
业组合包括2栋超豪华五星级酒
店、大型国际名品商场、国际
5A写字楼以及国际酒店公寓。
项目规划
运达国际新城
售楼部尚在修葺，外观全玻璃幕墙，现代感较强。
营销中心
运达国际新城
当前运达的广告宣传较少，在机场高速上有户外。
媒体宣传
运达国际新城
户型 面积（㎡） 户数 总面积（㎡） 户数比例
三房二厅 124-126 186 18%
三房二厅 146-147 558 53%
四房二厅 189 248 24%
四房二厅 216-217 62 6%
合计 —— 1054 165651 100%
运达国际广场的住宅部分面积为万㎡，共1054户，全为精装大
户型，主力为146-147㎡的三房二厅。
预计均价15000元/㎡，装修标准高,包含中央空调、地暖、家居智
能系统等。
预计3月份售楼部开放，4月份开盘，首推住宅产品。
销售情况
运达国际新城
项目小结
运达国际广场地处城市副中心——武广新城商圈，极具发展前景。其
超五星级酒店以及高端商业、写字楼的出现，为整个片区提供了高端
生活配套。
项目以精装住宅为主力产品，其商业主要为周边居民、黄花机场、火
车南站的游客提供便利服务。
企划宣传还未发力，核心诉求为地段及产品。
运达国际新城
小结
随着长沙城市的发展，纯住宅用地逐渐稀缺，大量的商住或商业用地以城
市综合体的面貌展现在市民眼前。
长沙市预计用15年左右的时间建区域性国际城市——而其明显标志就是会
有一个或几个大型城市综合体来作为城市的标志。因此，长沙商业地产从
单一的商业体向城市综合体转变是必然的发展趋势。
当前城市综合体全城放量，越来越多的商圈在城市各区域涌现。
以上三个项目相比，万达的物业形态最多元化，泊富侧重于商业，万达及
运达的住宅占比较高，三个项目均定位高端，是高科技、高智能的集合
体。
从区域上来看，中心区五一商圈仍着重于娱乐休闲功能，而交通枢纽位置
的武广商圈则侧重商务功能，老城区的商业配套主要还是为了满足生活需
求。
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