经济增长理论
• 定义：经济增长可拆分为劳动力增长、资本增长和全要素生产率增长。
• 类型：
1. 劳动力增长：中国人口众多、年龄小、劳动力成本较低，促进制造业出口。
随着中国人口老龄化加剧，劳动力成本开始上升、刘易斯拐点出现。
刘易斯拐点：农村富余劳动力逐渐减少，向非农产业的转移，最终达到瓶颈状态。
2.资本增长：人力资本、不动产的资本，设备成本，厂房建造成本。
3. 全要素生产率增长：除了资本和劳动以外，有利于改善生产效率的要素，包
括重大技术变革、改革开放制度变革、组织的优化与兼并重组，甚至企业家精神，
以此提升效率。
房地产周期决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融
长期看人口
人口红利增加，刺激购房需求，推升房地产价格；
人口红利消失，居民收入降低，房地产黄金期结束。
中期看土地
从供地到开工，约2年左右
土地供给政策影响房地产市场
短期看金融
利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发波动
住房的开发和购买依赖银行信贷的支持
• 定义：指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买
国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资
金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞
票。量化指扩大一定数量的货币发行，宽松即减少银行的资金压力。
• 作用：如果一国中央银行试图刺激经济，则会执行宽松的货币政
策，即通过购买短期限政府债券压低基准利率至目标水平，降低社
会融资成本，促进投资与消费。
量化宽松政策（QE）
美联储加息对中国经济的影响
• 对股市：
1）国内资本外流，使股市下跌。
2）居民储蓄增加，市场上流动资金减少，加大贷款成本，抑制消费
与投资。
• 对债市：由于债券收益率不变，加息会使居民更倾向于储蓄，所以
债券购买率降低。
• 对楼市：贷款利息增加，提高居民购房成本，抑制“炒房客”，降
低房地产需求。
美林时钟
通胀曲线
增长（相对于趋势）
衰退 复苏
过热 滞胀
减息
加息
债券>现金
>股票>商品
股票>债券
>现金>商品
商品>股票
>现金>债券
现金>商品
>债券>股票
定义：美林投资时钟将经济周期分为衰退、复苏、过热、滞胀四个阶段，
并依次推荐债券、股票、大宗商品或现金。
经济周期曲线
