第二章资产评估的目的、
假设和价值类型
本章学习目的
理解资产评估目的、假设和价值
类型在资产评估中的作用
熟悉资产评估的特定目的
掌握资产评估价值类型
掌握资产评估的假设与资产定价
原则
了解公允价值、市场价值、非市
场价值以及价值类型等相关概念
的关系
第一节 资产评估的目的
资产评估的目的：需要进行资产评估的原因或者
资产评估结果的用途。
资产业务：引起资产评估的经济行为。
资产业务不同，对评估结果的要求就不同，评估
中考虑的影响变量也就不同。
同一资产不同目的，评估结论一般不同。
资产评估一般目的：获取被评估资产
在特定时点的公允价值。
资产评估的特定目的：资产业务对评
估结果用途的具体要求。
资产评估目的决定价值类型和方法的选择
一、资产评估的一般目的
资产评估的是专业机构和人员对特定时点及特
定条件约束下资产价值的估价和判断的社会中
介活动。
资产评估的产生和存在都以资产评估向委托人
及社会提供公允评估结果为条件的，只有资产
评估结果为当事人所共同接受，资产评估才有
存在的必要。
公允价值：根据相关当事人的地位、被评估资
产自身条件及其面临的市场条件，对被评估资
产客观交换价值的合理估计值。
（二）不同领域对公允价值的定义及其理解
《国际财务报告准则》定义，一项资产在正常
交易中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交
换的金额。
资产评估中公允价值：是一种相对合理的评估
价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产
状况及资产面临的市场条件的合理评估价值，
是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所
面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值
的合理估计。
会计与评估中“公允价值”的区别：
用途：会计计价、多种目的
获取途径：“公允价值的层次”、多种方法进
行估算
条件（包括双方的地位、市场条件）：正常交
易条件下、特定交易条件
假设：持续经营、包括持续经营、清算等
资产评估中公允价值的内涵和外延要比会计资
产计价中的公允价值的内涵和外延宽泛
要点：
只要资产评估的结果与被评估资产自身的条件、
评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各
方的正当权益，亦没有损害其他人的利益，这
个评估结果就被认为是合理的。
公允价值既包括了正常市场条件下的合理评估
结果，也包括了资产评估中非正常市场条件下
的合理评估结果。
二、资产评估的特定目的：
资产评估的特定目的是一般是指资产业务对评估
结果用途的具体要求。
1.资产转让
2.企业兼并
3.企业联营与中外合资、合作
4.股份经营
5.抵押与担保
6.企业清算
7.债务重组
三、特定目的在资产评估中的地位及作用
1.资产评估的特定目的是由引起资产评估的
特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评
估结果的性质、价值类型都有重要影响。
2.资产评估的特定目的是界定评估对象的基
础。
3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类
型选择具有约束作用
第二节 资产评估的价值类型
一、价值类型的概念及作用
二、价值类型的主要分类
三、价值类型的相关关系及其选
择
一、资产评估价值类型的概念及其作用
（一）价值类型的概念
资产评估的价值类型是指资产评估价值的类别，
是资产评估价值的质的规定性，即评估价值的
内涵，是每一项资产评估价值的具体价值尺度。
1.价值类型可以说明评估价值的涵义，是评
估值“质”的规定
2.价值类型是必须的，资产评估过程开始就
应确定价值类型。
3.评估目的决定价值类型，但不是唯一依据
4.每一种价值类型必须予以明确定义
（二）资产评估价值类型的作用
1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要
因素
每一项资产的评估价值都是有条件的特定价值，
而非资产本身的客观价值和内在价值。
2.价值类型制约评估方法的选择。
3.明确价值类型，可以清楚地表达评估结果，
避免评估报告误用
二、资产评估价值类型的主要分类
价
值
类
型
市场价值
市场价值以外的价值
投资价值
在用价值
清算价值
残余价值
（二）资产评估中市场价值与市场价值以外的价值
市
场
价
值
《国际评估准则》
《资产评估价值类型指导意见》
“自愿的买方和自愿的卖方在正常营销后，所
达成的公
平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计
数额，且
当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任
何强迫压
制”
“自愿买房和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公
平交易的
价值估计数额”
市
场
价
值
《国际评估准则》
《资产评估价值类型指导意见》
市场价值在资产评估中的作用：
市场价值是资产公允价值的坐标。公允价值是资
产评估的基本目标，它包括了正常市场价值和非正
常市场价值两种情况下的合理评估结果。市场价值
是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理
评估结果。市场价值是资产评估中最为典型的公允
价值。
市场价值的另一个作用是在评估其所依据的市场
范围内，市场价值对任何交易当事人都是相对合理
的和公允的，而市场以外的价值的相对合理公平性
是受某些严格限制的。
市
场
价
值
以
外
的
价
值
类
型
《国际资产评估准则》
《资产评估价值类型指导意见》
指出凡不符合市场价值定义条件的资产评估价值类型
都属于市场价值以外的价值，如在用价值、投资价值、
持续经营价值、保险价值等。
（
非
市
场
价
值
）
市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、
清算价值、残余价值等。
市
场
价
值
以
外
的
价
值
《资产评估价值类型指导意见》对非市场价值的列举：
投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或
某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价
值。
在用价值：将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其
正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市
场条件下的价值估计数。
投资价值：评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或
某一类投资者所具有价值估计数额，亦称特定投资者价值。
清算价值：在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市
场条件下的价值估计数。
残余价值：机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等
的拆零变现价值估计数额。
持续经营价值：企业作为一个整体的价值，由于企业的各个
组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总
的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持
续经营的各局部资产的在用价值。
保险价值:可能因危险造成损失的实体项目的重置成本。
课税价值：根据税法中规定的于征纳税收相关价值定义所确
定的价值。
三、价值类型的相关关系及其
选择
（一）资产的公允价值、市场价值
及非市场价值的关系
资产评估中的公允价值与市场
价值是不同层次中的两个概念
市场价值是资产公允价值的坐
标
明确了市场价值也就容易把握
非市场价值
（二）资产评估特定目的与价值类型的关系
资产业务
资产评估特定目的
价值类型选择
决定
制约
（三）资产评估价值类型与评估方法的关系
资产评估价值类型说明的是资产评估价值的
内涵
资产评估方法是评估价值的量化过程。
评估价值是价值类型与评估方法及评估质的
规定和量化过程共同作用的结果
（四）价值类型的选择和使用
价值类型选择和使用的基本原则
（1）对于资产评估价值类型的选择，必须考
虑资产的经济行为
（2）选择价值类型，应当考虑价值类型与评
估价值的先惯性
（3）评估方法是估计和判断市场价值和费市
场价值类型的评估结论的手段，一种价值类型
下的评估结论可以通过多中评估方法实现
（4）当执行资产评估业务对市场条件和评估
对象的使用等并无特别限制和要求时，通常应
当选择市场价值类型。
价值类型选择和使用的具体规定。根据《资产评估
价值类型指导意见》
（1）投资价值
（2）在用价值
（3）清算价值
（4）残余价值
（5）抵押价值
（6）课税价值
（7）保险价值
第三节 资产评估的假设
交易假设
公开市场假设
持续使用假设
清算假设
一、交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
交易假设假定所有待评估资产已经处在
交易过程中，评估师根据待评估资产的
交易条件等模拟市场进行估价。
作用：
为资产评估得以进行创造了条件
“人为”限定了资产评估外部环境，
即资产是被置于市场交易中，不能脱离
市场条件而孤立地进行。
二、公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及
在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定
说明或限定。
公开市场假设假定资产拟进入的市场是一个公
开市场。
公开市场假设假定资产可以在公开市场上交易，
交易双方地位平等，且都有获得足够市场信息
的机会和时间。
三、持续使用假设
持续使用假设假定被评估资产将按现行用途继
续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它
在未来时间能为其持有人带来的经济利益。
在用续用
转用续用
移地续用
四、清算假设
清算假设主要针对清算资产，是指资产在非公开
市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
假定资产的所有者在特定条件下被迫将其资产整
体或拆零在公开市场上出售，且这种出售往往有
一定的限制。
注意：清算假设下双方地位不平等，交易时间短，被评估
资产评估值通常要低于在公开市场前提下或持续使用前提
下同样资产的评估值。因此，评估结果适用范围受到限制。
资产评估假设总结：
交易假设属于资产评估的前提假设，公开市场
假设和清算假设属于拟进入市场条件的假设，
持续使用假设属于资产自身条件假设。
通常来讲，交易假设是资产评估最基本的情景
假设，是所有资产评估都通用的评估环境假设。
资产评估中有些假设是不能同时使用的，比如
公开市场假设与清算假设，持续使用假设中原
地持续使用假设与移地使用假设不能同时使用。
第四节 资产评估原则
资产评估原则：即资产评估的行为规范，是调节当事人各
方关系，处理评估业务的行为准则。
一资产评估工作原则
资产评估工作原则是规范资产评估主体行为的准则。具体包括：
1.独立性原则
内容：评估机构本身独立、评估机构及评估人员坚持独立第三
者的地位。
2.客观公正原则
要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。
3.科学性原则
要求评估机构和人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度
制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。
二产评估技术经济原则
资产评估技术经济原则是执业过程中的一些技术规范和业
务准则。
技
术
经
济
原
则
预期收益原则
供求原则
贡献原则
替代原则
评估时点原则
资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或
控制者带来未来经济利利益，资产价值的高
低主要取决于它能为其所有者或控制着带来
的预期收益量的多少。假定在其他条件不变的前提下，商
品的价格随着需求的增长而上市，
随着供给的增加而下降。
根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大
小可依据其对总收益的贡献量来衡量。适用于构
成某整体资产的各组成要素资产的价值评估，要
求要素资产的价值由该要素资产对整体资产的贡
献来决定或者当整体资产缺少该要素资产将蒙受
的损失来确定。
任何理性的投资者对具有相同效用的物品必
定选择价格便宜的，而在价格相同时必定选
择效用较大的。在评估中，评估值不应大于
替代物的价格。
也叫估价日期原则，在资产评估师，
必须假定市场条件固定在某一时点，
这一时点就是评估基准日。资产评
估的的评估时点原则要求资产评估
必须有评估基准日，而且评估值就
是评估基准日的资产价值。
本章总结：
1.掌握资产评估一般目的与特定目的的含义
2.掌握市场价值及市场价值以外的价值类型内
容及其含义
3.掌握资产评估的假设有哪些
4.掌握资产评估的工作原则和经济技术原则
