首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns——华东地区区域市场研究报告——无锡项目市场研究小组2012年6月8日1
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns——无锡市场区域研究报告——北塘区地块滨湖区蠡湖湾地块2
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录3
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns无锡区位交通——区位——处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及无锡市区位优越，位于长江三角洲江湖间走廊部分，北扼长江、南控太湖 ，是苏南地区的交，是上海南京都市圈均在小时车程范围内1通中枢、长江咽喉，地理位置十分重要。 大都市圈的有机组成部分。 文化——无锡是中国著名的鱼米之乡，也是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。无锡景色优美，是中国优秀旅游城市之一，国家卫生城市，国家园林城市。“太湖明珠”无锡是一座具有三千年历史的江南名城。4
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns无锡区划介绍454锡山区：平方公里，人口万人惠山区：327平方公里，常住人口58万人崇安区：平方公里，常住人口万人北塘区：平方公31里，常住人口万人滨湖区：567平方公南长区：平方公里，常住人口65万人里，常住人口43万人高新区：220平方公里，户籍人口30万，35外来暂住人口约万无锡全市总面积4788平方公里，市区面积1659平方公里，其中水域面积占29%；坐拥长江、太湖、惠山、锡山山清水秀，自然风光优美；无锡市下辖7个新区2个县级市：崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、高新区；截止到2011年年底全市常住人口万人，其中市区万人5
首创华夏九城BCG Huaxia NinetownsGDP、固定资产投资总额GDP 近5年间，无锡市GDP增长率平均达到12%的水平。2011年全年GDP达亿元，同比增加%。城市宏观经济的快速发展为城市快速发展提供了良好地经济基础。固定资产投资总额 2011年，全市固定投资总额3169亿元，增长18%。2009年至今3年来固定资产增速平均高达23%，城市投资呈现快速增长。6
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns社会消费品零售总额、第三产业投资金额社会消费品零售总额 近5年间，无锡市社会消费品零售总额增长了倍之多， 市民20112122年达到了亿元。消费需求的迅速增加，城市潜在消费发展迅速。第三产业投资金额 2011年，无锡市一、二、三产业投资占全社会投资的比重分别为2%、54%和44%。7
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns人口人口、人均可支配收入2011年底无锡户籍人口万人。人口自然增长率为‰。年末全市常住人口万人，其中市区万人。平均年增长率为 ‰人均可支配收入2007-2011年间，无锡市人均可收入增长率平均达到%的水平，增长趋势非常稳定，居民收入水平的提高有利于城市房地产的发展。 2011年人均可支配收入为31638元。8
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns人均GDP�2011年人均GDP达万元，按美元汇率折算超过万美元，按照2011年江苏省13大城市人均GDP排名，无锡市位于江苏省第一位，2007-2011年增长率约为13%，增速较快，城市经济基础雄厚。年江苏省大市人均官方排201113GDP名人均（美元）GDP地区16771无锡市15542苏州市12143常州市11883南京市11450镇江市扬州市 91308720南通市泰州市 6496徐州市5886盐城市5380淮安市连云港市 4294宿迁市9
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns城市发展；整合环湖沿江资源，构建一个特大城市、两个大城市、四个南拓北展、东整西优“1+2+4(城镇组团市域空间新格局，形成大都市发展区都市区中心城市次区域的多层次区域发)()———展格局。惠山京沪高铁新城沪宁铁路1中心城市：“一主两群”沪宁高速“一主”：主城区展北“两群”：锡东城镇组群、锡西城镇组群锡东主城区：“一心四区”马山新城整东优西“一心”：中心城区（中心老城区、太湖无锡主城蠡湖区新城区）新城“四区”：惠山新城区、锡东新城区、科南技新城区、锡西新城区拓中心城区：“一体双核”空“一体”：中心老城区、太湖新城区 港太湖新城“双核”：老城中央活力核，新城行政商新区10务核
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录11
首创华夏九城房地产政策BCG Huaxia Ninetowns2011年国家政策持续从紧，房地产持续被抑制2011年2月21日，无锡限购细则出台：央行已经连续七次上调存首套90 ㎡以上首付3成；�款储备金利率：二套房首付6成，利率倍�自2010年到2011年11�三套停贷；�月，央行已经连续七次上调存款储备金利率，达到对个人购买住房不足５年转手交易的，�历史新高。统一按销售收入全额征税。2011年1月，国八条出击，限购成珠海、中山限价令出台：中央坚决执行房地产不动摇政策：重点，国八条规定：2011，许多城市出台限价令，2011年12月举行的中央经济工作会��个人转让不满5年住宅按销售总额�规定全市商品房价格不得超过规议上，胡锦涛发表重要讲话：2012全额征收营业税。定价格。如丹东、珠海中山市等。年坚决房地产市场调控不动摇，促进房价合理回归。二套房首付比例不低于60%，贷�款利率不低于基准利率倍12部分城市从严执行限购令。�
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns限购限贷政策出台以后，楼市及土地市场跌入低谷，2010年土地供求达到顶峰，2011年土地供应及成交的量价基本回落至2009年水准。�2011年土地供应量为445万㎡，环比下降31%，2011年成交量为422万㎡，环比下降30%，成交价格4126元/平米，环比下降29%。�2011年2月开始出台限购限贷政策，楼市跌入低谷。迫于资金的压力，开发商对于拿地谨慎，2011年土地市场成交惨淡。13
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns城中板块（南长、崇安、北塘）土地供应较少，周边新城板块受规划利好，持续迎来开发高潮。�2011年土地总供应面积445万㎡，其中锡山区最多万㎡ ，滨湖区供应万㎡，占总体23%，北塘区供应万㎡，仅占总体%，供应相对较少。 14
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns由于限购等政策的影响，住宅类的土地不再是热门，而不受限购影响的商业和办公成为开发商的主要目标。 �2011年土地总建筑面积905万㎡，其中商办类最多万㎡ ，占总体%，其二是住宅类万㎡ ，占总体%，此外商住类成交也较多。�由于今年出台限购等政策的影响，住宅类土地热度逐渐降低，而商业和办公没15有限购，因此商办、商住类土地成交量较高。
首创华夏九城土地市场小结BCG Huaxia Ninetowns�2011年楼市受限购限贷政策影响导致土地市场跌入低谷，2011年土地供应量、土地成交量以及土地的成交价格较往年都呈现下滑的趋势。�受调控政策的影响，住宅类的土地不再是热门，而不受限购影响的商办类成为开发商的主要目标。�受规划利好及城市中心外扩发展，城中板块（南长、崇安、北塘）土地供应较少，周边新城板块受规划利好，持续迎来开发高潮。16
首创华夏九城商品房市场BCG Huaxia Ninetowns国家调控政策导致无锡整体成交下降，办公和商业的成交带动均价上升，无锡市场量跌价升。 �无锡整体市场量跌价升，2011年新增供应为万㎡，环比上涨%；去化万㎡，环比下跌%；成交均价为9287元/㎡，环比增长%。�2011年产生了大量的新增供应，同时由于2011年的限购、限贷等调控政策，总体成交情况大幅下滑。年度价格提升主要是由于部分高端项目的降价销售，并17且办公商业成交量增大，因此导致了2011年整年的成交均价的增长。
首创华夏九城商品房市场BCG Huaxia Ninetowns2011年2月限购令以来，楼市成交惨淡，全年成交不理想，下半年以价换量明显。 �整体市场成交惨淡，仅1月和12月成交超过50万平米。11月和12月成交回升，成交价格7月开始下滑。�由于限贷以及限购，成交情况持续低迷，开发商迫于资金压力于今年7月开始首波大幅降价。12月由于一些商业和办公大量成交，将12月均价拉升，住宅价格18无提升。
首创华夏九城商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns由于调控政策影响，导致无锡商品住宅整体市场量跌价升，高端项目的降价销售促进成交，导致整体均价上升。 �无锡整体住宅市场量跌价升，2011年新增供应为万㎡，环比上涨%；去化万㎡，环比下跌%；成交均价为8637元/㎡，环比增长%，均价增长幅度较小。�由于限购、限贷等调控政策，总体成交情况大幅下滑。2011年大部分项目均价均在下降，但是高端住宅项目降价销售，得到多数购房者的认可，高端项目成19交占比较多，反而拉动了住宅市场均价的上升。
首创华夏九城商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns滨湖、新区、惠山为无锡热门区域，住宅项目较多而市场活跃，而崇安、北塘、南长等区域占比小。 �成交主要集中在滨湖区、新区、惠山区，其中滨湖区占%，环比增加%，北塘区占%，环比下降%；�滨湖区、新区、惠山区为无锡成为热门区域，区域内住宅项目较活跃。20
首创华夏九城商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns商品住宅整体市场惨淡，随着开发商以价换量，年底成交略有翘尾。�整体市场成交惨淡，仅1月和12月成交较理想。11月和12月成交回升，成交价格7月开始下滑。�由于限购，成交持续低迷，价格出现结构性的下调，随着价格逐渐下降，成交量开始缓慢增加。21
首创华夏九城商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns限购后市场以中大户型产品为主，而中小户型的需求量也逐渐加大，预估限购后市场以首置和首改为主。�90 ㎡以下户型占比平均在20%左右，4月以及9月以后成交比例增加；�90-120 ㎡户型占比平均在23%左右，8月、9月有大幅增长；�120-144 ㎡户型占比平均在32%左右，9月和11月降幅较大；�144-180 ㎡户型占比平均在8%，4月、6月、11月有明显增加；22�180㎡以上户型占比平均在18%，2月、5月、6月、11月有大幅增加。
首创华夏九城商业市场BCG Huaxia Ninetowns商业地产开发热情上涨，但整体市场环境低迷，导致商业成交大幅度下降。 �2011年商业市场供应170万㎡，成交78万㎡�限购令出台后，商铺、城市综合体等不受政策压制的商业产品成为开发热点，但综合性商业及住宅底商的销售并未有质的提升。23
首创华夏九城商业市场BCG Huaxia Ninetowns商业市场虽然不受限制，但仍然受到整体市场氛围影响，导致全年成交不理想。 �限购政策出台，商业市场虽然不受限制，但仍然受到影响；�4月和12月由于部分项目低价销售，因此当月价跌量升。24
首创华夏九城办公市场BCG Huaxia Ninetowns2011年无锡整体市场，对于办公写字楼的需求小，整体供应远大于需求。�2011年办公市场新增供应为万㎡，环比增长%，供应量增幅较大；成交量为万㎡，环比下降27%；成交均价为8485元/㎡，环比增加%。�2011年整体市场经济低迷，并且无锡没有形成规模性的总部经济，对于办公写字25楼的整体需求量并不大，整体供远大于求。
首创华夏九城办公市场BCG Huaxia Ninetowns办公成交主力区域为滨湖、惠山、崇安和锡山区�办公市场成交主力区域为滨湖区、惠山区、崇安区、锡山区。其中滨湖区占%，环比减少%，而北塘区占比不足10%。26
首创华夏九城办公市场BCG Huaxia Ninetowns整体市场低迷，投资环境及动机下降，导致办公成交大幅下滑并且持续低迷�从2月开始，整体市场惨淡，导致投资环境与投资动机变弱，成交大幅下滑并且持续低迷，直到12月份才有大幅提升，成交均价在4月有大幅度的下降。27
首创华夏九城北塘区成交情况BCG Huaxia Ninetowns2011年北塘区商品房销售情况：�商品房成交套数：2724套�商品房成交面积：万㎡�商品住宅成交面积：万㎡�商品住宅成交均价：7747元/㎡28
首创华夏九城滨湖区成交情况BCG Huaxia Ninetowns2011年滨湖区商品房销售情况：�商品房成交套数：7986套�商品房成交面积：万㎡�商品住宅成交面积：万㎡�商品住宅成交均价：9761元/㎡29
首创华夏九城市场小结BCG Huaxia Ninetowns�商品房：国家调控政策导致无锡整体成交量下降，办公和商业的成交带动均价上升，2011年无锡整体市场量跌价升。�商品住宅：无锡商品住宅整体市场成交量下滑；高端项目的降价销售促进成交，拉动均价上升，并且成交区域主要集中在滨湖、新区和惠山区。�商业地产： 商业地产开发热情上涨，然而投资客已更具理性，同时大环境低迷，成交大幅度下降。�办公市场： 2011年无锡整体市场低迷，对于办公写字楼的需求小，整体供应远大于需求。办公成交主力区域为滨湖、惠山、崇安和锡山区。30
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录31
首创华夏九城北塘区地块分布图BCG Huaxia Ninetowns安置房安置房锡澄路东地块安东风木业置房安民丰停车场置房二药厂三药厂二毛纺造漆厂小天鹅江南工具厂热电厂石门路东地块丽新路江南造船厂安置安房置房面粉厂麒麟厂32
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns220780建设用地面积平方米ABCD、、、块为商业文化、麒麟地块 EFG旅游配套设施；、、块用地性质为商业、居住暂定容积率 50%建筑密度﹤﹥40%绿地率24建筑高度小于米建筑限高紧邻中心城区。南依惠山， 地块概况东临京杭运河，作为惠山古镇商业服务配套用地。
首创华夏九城78487建设用地面积平方米BCG Huaxia Ninetowns面粉厂地块 R2-二类居住用地、C2-商业用地性质金融用地<1暂定容积率 <30%建筑密度>30%绿地率建筑高度小于24米建筑限高位于无锡市北塘区盛岸路北 地块概况侧、通惠路东侧，主要功能为创意、办公。
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns106884拆迁总成本万元1185拆迁总户数户1149其中：住宅户 非住宅36户74531拆迁总面积㎡53155其中：住宅㎡ 21376非住宅㎡40929安置需求面积㎡35
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns38119拆迁总成本万元2拆迁总户数户0其中：住宅户 2非住宅户69476拆迁总面积㎡0其中：住宅㎡ 非住宅69476㎡0安置需求面积㎡36
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns33045拆迁总成本万元189拆迁总户数户186其中：住宅户 非住宅3户48409拆迁总面积㎡31588其中：住宅㎡ 非住宅16821㎡41065安置需求面积㎡37
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns53971拆迁总成本万元24拆迁总户数户5其中：住宅户 非住宅19户70743拆迁总面积㎡3016其中：住宅㎡ 67727非住宅㎡3921安置需求面积㎡38
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns4830拆迁总成本万元3拆迁总户数户0其中：住宅户 非住宅3户13598拆迁总面积㎡0其中：住宅㎡ 13598非住宅㎡0安置需求面积㎡39
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns31812拆迁总成本万元18拆迁总户数户0其中：住宅户 18非住宅户98786拆迁总面积㎡0其中：住宅㎡ 非住宅98786㎡0安置需求面积㎡40
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns59909拆迁总成本万元246拆迁总户数户230其中：住宅户 非住宅16户136153拆迁总面积㎡47867其中：住宅㎡ 88286非住宅㎡60443安置需求面积㎡41
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录42
竞品-北塘项目分布图首创华夏九城蓉湖壹号BCG Huaxia Ninetowns欧风新天地蔚蓝观邸小天鹅品园百乐时代广场海尚映象世茂首府爱家金河湾金科东方王榭蓉湖山水金太湖国际城瑜景湾金域蓝湾中锐隽园蠡湖一号山水滨湖花园43
首创华夏九城竞品-无锡北塘区BCG Huaxia Ninetowns基本信息销售情况城市项目名称区位占地面积建筑面积总户数容积率产品类型主力户型装修标准均价月均去化套数开盘时间80㎡两居 小高层、2012年5无锡 蔚蓝观邸北塘区 135291 297640 117㎡三毛坯 7500 5-7套 高层月12日居小高层、88㎡两居10000- 2012年无锡 世茂首府北塘区 102000 482000 高层、超120㎡三毛坯 13套 11000 5月高层 居 85㎡两居 欧风新天高层、超2009年11无锡 北塘区 227442800000 132㎡三毛坯 9000 12-20套 地高层 月21日 居 爱家·金多层、高80㎡两居8800-2011年3无锡 北塘区 134108 294889 毛坯 5-6套河湾层 90㎡三居 9000 月 113㎡两 金科·东2008年4 无锡北塘区 92374 220000 多层 居，137 毛坯9500 6-8套 方王榭月26日 ㎡三居 洋房110- 蓉湖壹号 高层、240㎡2011年5 无锡北塘区 63000 134000 毛坯 10000 2-3套 洋房 高层90-月 128㎡ 正祥梧桐小高层、80-90㎡2012年6 无锡北塘区 110000 3000002400 毛坯 6800 30套左右水岸高层 两居 月 金太湖国77-121两9500-2012年8 无锡际城北塘区 140000680000 959 3 高层 毛坯 基本无房可售 三居 10000 月 华仁凤凰100㎡两 8500-2012年4 无锡城北塘区 100000360000 1650 高层居，114毛坯 30套 11500月 ㎡三居 80-90㎡高层、小2008年6无锡小天鹅品园北塘区5890012000010002两居和小毛坯86005-7套高层月三居44
首创华夏九城竞品-无锡北塘区BCG Huaxia Ninetowns基本信息销售情况城市项目名称区位占地面积建筑面积总户数容积率产品类型主力户型装修标准均价月均去化套数开盘时间高层90-高层100㎡两7500-百乐时代广高层、联居、三80002010年6无锡 北塘区毛坯20-25套场排别墅居，别墅别墅月230、29013000-㎡14000小高层、无锡 海尚映象北塘区㎡两居毛坯650023套2008年多层小高层、无锡 蓉湖山水北塘区㎡两居毛坯800015套2007年多层45
首创华夏九城竞品-蔚蓝观邸Ⅱ期BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：135291平方米建筑面积：297640平方米物业类别：住宅、商业容 积 率： 绿 化 率： 41%物 业 费： 元/ ㎡/月物业公司：合肥元一物业管理有限公司开 发 商：香港元一集团,无锡元一柏庄房地产发展有限公司46
首创华夏九城竞品-蔚蓝观邸Ⅱ期BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层、高层楼栋状况：19栋10-33层高层住宅 1栋29层酒店式公寓 配有3万平米沿街商业装修状况：毛坯总户数： 2335户车位总数： 2335个开盘时间：2012年5月12日入住时间：2013年12月产品户型：80㎡两居，117㎡三居 123㎡三居，130㎡三居47
首创华夏九城竞品-蔚蓝观邸Ⅱ期BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：130 ㎡三居 在售价格：7200-7500元/ ㎡其他： 最早一期时在售的主要为108㎡两居、128㎡三居 最近开盘住宅总套数：323套 目前住宅可售套数：300套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2010年10月23日2011年10月26日31633100㎡2011年1月22日2012年3月16日40741500㎡2012年5月12日—101320㎡482012年月均消化：5-7套，600-700平米
首创华夏九城竞品-蔚蓝观邸Ⅱ期BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈目前城区范围内（主要是指崇安、北塘）在售项目数量较多，主要是80-90㎡两居和110-140㎡三居这两种户型，相互之间的竞争很大，销售速度较慢。因为我们的项目离城中心区相对较远，所建底商作为小区商业配套是为满足业主生活便利性需要，对项目价值提升和销售促进有一定作用，意义主要在于体现项目规划设计的人性化，起码不会让购房人觉得在这里生活不方便，但如果没有商业配套肯定会影响购房人选择。49
首创华夏九城竞品-世茂首府BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：102000平方米（当期）建筑面积：482000平方米（当期）物业类别：住宅、写字楼、商业容 积 率： 绿 化 率： 37%物 业 费： 元/ ㎡/月物业公司：世茂物业开 发 商： 无锡世茂房地产开发建设有限公司50
首创华夏九城竞品-世茂首府BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层、高层、超高层楼栋状况：一期规划有11栋住宅 1栋11层小高层 2栋50层超高层 8栋高层装修状况：毛坯总户数： 2325车位总数：2968个（一期）开盘时间：2012年5月入住时间：2013年12月产品户型：86-266 ㎡两至四居 88-140㎡两至三居51
首创华夏九城竞品-世茂首府BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：88㎡两居；140㎡三居 在售价格：10000-11000元/㎡ 其他：120㎡三居，210㎡四居，240㎡四居最近开盘住宅总套数：500 套 目前住宅可售套数：420多套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2011年10月20日2012年4月28日106228802012年5月24日—8810550522012年月均消化：13套左右，1600平米
首创华夏九城竞品-世茂首府BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈本项目是北塘区最大规模的多功能城市综合体建筑，靠近运河、无锡新汽车站、高铁站，地段好，交通便利， 80多平米的小户型很适合首次置业的年轻刚需人群，住在这里出行和生活还是挺方便的。世茂的品牌影响力和所树立的高端形象，都对价格有一定支撑，但是部分普通工薪阶层的刚需购房者还是觉得售价略高了些，造成了其购房选择上会有些犹豫。等未来世茂自建的商业逐渐成型和发展起来后，这个区域会很繁华，项目的购买价值和升值潜力还是被购房人认可的。跟苏州、南京和常州等周边城市比，无锡的房价相对还不算高，没有价格虚高现象和价格泡沫隐忧，认为在无锡拿地做开发还是有一定市场发展空间的。53
首创华夏九城竞品-欧风新天地BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：227442平方米建筑面积：800000平方米物业类别：住宅、商铺、公寓、写字楼容 积 率： 绿 化 率： 42%物 业 费： 元/ ㎡/月物业公司：江苏常发物业服务有限公司开 发 商：江苏常发地产无锡分公司54
首创华夏九城竞品-欧风新天地BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层、超高层楼栋状况：5栋高层装修状况：毛坯总户数： 985车位总数：985个开盘时间：2009年11月21日入住时间：2012年5月8日产品户型：85㎡两居 120㎡三居 132㎡三居55
首创华夏九城竞品-欧风新天地BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品： 89㎡两居，132㎡三居 在售价格：9000元/㎡ 其他：102㎡两居，103㎡三居，145三居，186四居最近开盘住宅总套数：290套 目前住宅可售套数：20来套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2009年11月21日2010年3月25日300375002010年4月25日2011年1月26日784900002011年2月14日2012年4月18日13416200562012年月均消化：12-20套之间，1900平米
首创华夏九城竞品-欧风新天地BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈该项目的大体量和涵盖商业、购物、医院和酒店等多业态的多功能综合建筑群，在前期的确引起了市场高度关注和热捧，其销售也随之呈现火爆态势。但是今年5月部分房源在交房后出现裂缝问题，经媒体报道后给项目带来教大负面影响，但是居于市中心的优越地理位置，仍使项目具有较大吸引力。目前，主要是在销售商业部分。北塘区的住宅供应还是比较充足的，自去年下半年限购开始到现在，各个楼盘的销售普遍不理想，存量水平较高，如果成交一直很低的话，可能会影响开发商拿地。但由于市中心区的可开发和可供应土地已不多，若真有好地块推出应该还是会受市场欢迎的。57
首创华夏九城竞品-爱家·金河湾BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：134108平方米建筑面积：294889平方米物业类别：住宅容 积 率： 绿 化 率： 50%物 业 费： 2元/ ㎡/月物业公司：上海爱家物业管理有限公司开 发 商：无锡爱家投资有限公司58
首创华夏九城竞品-爱家·金河湾BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：多层、高层楼栋状况：5栋4层联体双拼洋房 14栋32层高层装修状况：毛坯，部分楼栋精装总户数： 2173车位总数：2173开盘时间：2011年3月入住时间：2011年1月28日产品户型：70㎡一居、80㎡两居 90㎡三居、150㎡三居59
首创华夏九城竞品-爱家·金河湾BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：69㎡一居，89㎡三居，150㎡三居（精装）在售价格：11000元/㎡（精装），8800-9000元/㎡（毛坯）其他：170㎡四居，202、242㎡花园洋房，310㎡平层官邸最近开盘住宅总套数： 220 目前住宅可售套数：开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2008年6月22日2009年4月25日689853652009年4月25日2010年4月17日13001341002010年4月25日2011年2月12日4056002010年11月1日2011年12月3050（商铺全售完）60002011年3月28日2012年6月7日13012400602012年月均消化：5、6套，600多平米
首创华夏九城竞品-爱家·金河湾BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈金河湾所在的崇安区是中心城区，毗邻火车站北广场繁华商业区，再加上项目自身的高绿化、低密度和1500米沿河景观步道景观，使项目的宜居品质很高。北塘区虽也是无锡市三个中心城区之一，但它的经济发展和市区繁华程度要比崇安和南长两区稍差一些，据销售员所知，崇安和南长两区的居民如果要买房的话一般还是愿意选择在本区域，在本区域没有合适的就会选择滨湖区，不太愿意会去北塘那边。不过，近年像无锡周边的苏北、安徽等外来人口在无锡买房的较多，他们会有部分在北塘区购房。61
首创华夏九城竞品-金科·东方王榭BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：92374平方米建筑面积：220000平方米物业类别：住宅容 积 率： 绿 化 率： 43%物 业 费： 元/ ㎡/月物业公司：金科物业开 发 商：无锡金科房地产开发有限公司62
首创华夏九城竞品-金科·东方王榭BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：板楼多层楼栋状况：5+1花园洋房 28层小公寓装修状况：毛坯总户数： 1797车位总数：1945开盘时间：2008年4月26日入住时间：2009年3月28日产品户型：113㎡两居 137㎡三居63
首创华夏九城竞品-金科·东方王榭BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：46㎡开间，74㎡一居 在售价格：9500元/㎡其他：142㎡两居，171㎡四居最近开盘住宅总套数：200 套 目前住宅可售套数：23套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2008年4月18日2009年2月8291142002009年2月15日2010年3月19日261 281002010年5月14日2011年7月5日410625002011年11月8日2012年6月4日17711682642012年月均消化：6-8套，500、600平米
首创华夏九城竞品-金科·东方王榭BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈我们的纯住宅部分已经全部售罄，并都已入住，金科的物业服务在无锡同类型住宅开发商中算是比较好的，因此为本楼盘赢得了较好的声誉。目前我们主要是在卖临街商铺，面积主要是在20、30㎡-50、60㎡，售价在23000元/㎡。本区域内与我们临近的邻里中心、哥伦布广场等都是做得比较成功的商业项目，周边商业氛围还是比较好的，对我们商铺的销售也有带动作用。如果要在无锡拿地做项目，住宅的话市场竞争还是比较大的，限购政策出台后外地人只能买1套，而无锡本地人因拆迁基本上都有房，主要是苏北、常州、安徽淮安以及少部分浙江等在无锡做生意的外地人买房，一限购房子就明显不好卖了，各个楼盘的成交都很少。65
首创华夏九城竞品-蓉湖壹号BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积： 万平方米建筑面积： 万平方米 物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：45%物 业 费： 元/平方米·月 物业公司：怡庭物业开 发 商：无锡禾润置业有限公司66
首创华夏九城竞品-蓉湖壹号BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层、洋房楼栋状况：3栋高层、2栋小高层、6栋洋房装修状况：毛坯总户数：900户高层128㎡车位总数：936个开盘时间：2011年5月入住时间：2012年9月产品户型：洋房110-240㎡ 高层90-128㎡洋房240㎡67
首创华夏九城竞品-蓉湖壹号BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：洋房（6层楼）112㎡-130㎡ 、在售价格：均价10000元/㎡最近开盘住宅总套数：124 、目前住宅可售套数：20套下期开盘情况：高层90-110㎡两居三居，预计价格9000元/㎡左右，共约240套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2009年2010年4月万㎡高层6000高层66002010年2011年5月万㎡洋房8500高层90002011年至今761万㎡洋房100002012年月均消化：2-3套68
首创华夏九城竞品-蓉湖壹号BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�北塘区市场价格基本在9000元/㎡左右，价格相对稳定。北塘区域成交情况一般，无锡人喜好在城市南边置业，大部分倾向于在滨湖区购房置业，滨湖区价位主要在12000-15000元/㎡之间，个别项目可达到20000元/㎡左右价位。�北塘区域以刚性需求购房为主，近段时间外地人购房的比例逐渐增多。69
首创华夏九城竞品-正祥梧桐水岸BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：11万平方米建筑面积：30万平方米 物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：40%物 业 费：元/平方米·月物业公司：无锡市中房物业有限公司开 发 商：无锡世纪春天房地产开发有限公司70
首创华夏九城竞品-正祥梧桐水岸BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层、高层楼栋状况：共22栋装修状况：毛坯总户数：2400户124㎡车位总数：2880个开盘时间：2012年6月入住时间：2012年12月产品户型：一居室 49平米二居室 63-94平米三居室 103-172平米80㎡71
首创华夏九城竞品-正祥梧桐水岸BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：住宅——49-125㎡一居至三居、热销户型为80-90㎡两居、均价6800元/㎡商业——15套左右、55-200㎡，价格1-3万元/㎡最近开盘住宅总套数：250套目前住宅可售套数：120套左右开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2010年2011年7月万㎡80002011年2012年5月万㎡85002012年至今万㎡70002012年月均消化：30套左右72
首创华夏九城竞品-正祥梧桐水岸BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�客户以北塘区域内地缘性客户为主，购房客户贷款的比较多。�由于银行贷款放款与工程进度无关，因此放款很快，所以一次性付款没有优惠。73
首创华夏九城竞品-金太湖国际城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：14万㎡建筑面积：68万㎡物业类别：住宅、商铺容 积 率：3绿 化 率：25%物 业 费： 元/月/平方米物业公司：无锡金太湖国际城物业管理公司开 发 商：无锡金太湖房地产开发有限公司74
首创华夏九城竞品-金太湖国际城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：商业街、高层装修状况：毛坯总户数：959户车位总数：地上600个、地下3000个住宅84㎡开盘时间：2012年8月开盘三期商业入住时间： 2012年7月入住住宅产品户型：住宅——一居室 51平米 、二居室 77-121平米 、三居室 102-143平米商业——17-200㎡，可餐饮商业500-2000㎡住宅143㎡75
首创华夏九城竞品-金太湖国际城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况 在售产品：住宅80-140㎡、在售价格：9500-10000元/㎡销售状态：住宅仅剩10余套、商业一二期基本已经售罄，目前办理住宅入住及等待三期商业开盘开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2007年2007年商业196套万㎡商业-3万/㎡商业429套商业万㎡商业2-4万/㎡2008年2008年底住宅262套住宅万㎡住宅6600商业25套商业万㎡商业2-4万/㎡2009年2010年初住宅689套住宅万㎡住宅7500-8000商业523套商业万㎡商业2-4万/㎡2010年2011年中住宅638套住宅万㎡住宅9500商业2-7万/㎡2011年2012年初商业71套商业万㎡住宅100002012年月均消化：基本无房可售76
首创华夏九城竞品-金太湖国际城BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�项目商业总建面28万㎡，其中10万㎡左右商业开发商自持，包括沃尔玛2万㎡，5800㎡溜冰场，4万㎡百货商场以及幸福蓝海电影院等。�商业包租5-6年，每年按照房款8%返租金，从总房款里扣除。�位置好的商业租金可达10-15元/平米/天、位置一般的商业租金3-4元/平米/天。�项目规划有一栋酒店，有可能引进希尔顿作为酒店管理公司。77
首创华夏九城竞品-华仁凤凰城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：10万㎡建筑面积：36万㎡物业类别：住宅、商业、写字楼容 积 率：绿 化 率：40% 物 业 费： 元/平方米/月物业公司：华仁酒店服务公司开 发 商：无锡太阳置业有限公司78
首创华夏九城竞品-华仁凤凰城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层、商铺、写字楼楼栋状况：19栋住宅、1栋写字楼、1栋酒店、万㎡商业装修状况：毛坯总户数：1650户住宅100㎡车位总数：1703个开盘时间：2012年4月入住时间：2012年底产品户型：住宅——一居61 ㎡ 、二居100-163 ㎡ 、三居114-142 ㎡商业——30-250㎡写字楼——整层1580㎡住宅142㎡79
首创华夏九城竞品-华仁凤凰城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：二期少量165㎡四居、三期100-170㎡二至四居在售价格：二期11500元/㎡，三期8500元/㎡最近开盘住宅总套数：248套、目前住宅可售套数：二期30余套、三期100套左右开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2009年2009年底住宅389套万㎡住宅9700住宅121套住宅万㎡2010年2011年中住宅11500商业17套商业万㎡2011年2012年初商业33套万㎡住宅115002012年至今住宅81套1万㎡住宅85002012年月均消化：30套（今年4月开盘的二期住宅）80
首创华夏九城竞品-华仁凤凰城BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�二期内部商业30-250㎡，原先价格2-4万，挑高4-5米，基本已经售罄，3年返租，每年按照8%返租，租金-2元/平米/天。�项目酒店已经营业，有雅高酒店管理集团负责酒店经营，酒店为雅高旗下宜必思品牌。�写字楼内已有10家左右企业进驻，写字楼净高米，目前租金月2元/平米/天。81
首创华夏九城竞品-小天鹅品园BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：万平米建筑面积：12万平米物业类别：住宅容 积 率：2绿 化 率：40%物 业 费：元/月/平米物业公司：新工（厦门）物业管理有限公司开 发 商：无锡小天鹅房产投资管理有限公司位置：盛岸西路与钱皋路交汇处东北侧（易初爱莲向西300米）82
首创华夏九城竞品-小天鹅品园BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层、小高层楼栋状况：11栋高层装修状况：毛坯总户数：1000户车位总数：1000个开盘时间：2008年6月入住时间：2012年7月86两居室平米 80-90产品主力户型：平),100方（二房、小三房～130平方的三房120三居室平米83
首创华夏九城竞品-小天鹅品园BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：110-130平米尾房；及一栋公寓产品（未推出）；大二期规划未定；在售价格：8600元；最近开盘住宅总套数：目前住宅可售套数：80套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售均价2009年10月2010年7月360套万平米5000元2010年8月2011年4月430套万平米7800-8100元250套+200套万平米+1万8650住宅、2011年6月2012年6月（酒店公寓，精平米9500公寓装）2012年住宅月均消化：5-7套，面积约600-900平米/84月
首创华夏九城竞品-小天鹅品园BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈项目情况：项目二期现在规划未定，与一期项目仅一路之隔，大约建面在20万平米左右，产品类型主要以小高层、高层为主；已成交客户情况：目前购买客户主要以本区域客户为主，占比85%-90%；投资客户基本没有，有少量周边县/市（江阴）客户子女在无锡工作会为子女置业，这类客户量级很少；85
首创华夏九城竞品-百乐时代广场BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：万平米，一期占地3万平米（在售）建筑面积：万平米，（一期建筑面积万平米），二期综合体18万平米，9万平米商业；物业类别：住宅容 积 率：一期容积率绿 化 率：40%物 业 费：高层元/月/平米 别墅元/月/平米C物业公司：上海科瑞物业管理发展有限公司在开 发 商：无锡天盛置业有限公司售位置：盛岸西路新兴路口AB86
首创华夏九城竞品-百乐时代广场BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层、联排别墅楼栋状况：3栋高层,8栋联排别墅装修状况：毛坯 1200 总户数：共户（在售39735245户，高层户；别墅户）车位总数：1000个93两居室平米开盘时间：2010年6月入住时间：2013年7月 90-产品主力户型：高层：100平方（二房、小三房）130140～平方的三房别墅：230平米，290平米134三居室平米87
首创华夏九城竞品-百乐时代广场BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：联排别墅及高层；在售高层均价：7500-8000元/平米；别墅均价13000-14000元/平米；目前住宅可售套数：高层105套，别墅7套。开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售均价高层247套3万平米7500元2010年6月2012年6月别墅39套1万平米13000元2012年住宅月均消化：20-25套，面积约2500平米/月88
首创华夏九城竞品-百乐时代广场BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈项目情况：项目位于锡西新城门户位置，未来地铁3号线有出口，预计2017年开通；未来将打造成为区域的商业副中心，整体容积率为2；目前一期开发为B地块，未来C地块部分为商业用地，总建面18万平方米，产品类型集中商业+酒店+写字楼+公寓；B地块规划为联排别墅+高层产品总建面为20万平方米；项目开发商为本地开发商，开发标准较高，绿化1000元/平米，精装大堂800元/平米，商业面积共19间，面积80-200平米，均价25000元/平米，现剩余4套。已成交客户情况：目前成交客户主要以项目周边客户为主，同时项目集中商业配套规划吸引部分江阴、常州客户，量级较少。89
首创华夏九城竞品-海尚映像BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：万建筑面积：20万物业类别：花园洋房、普通住宅、别墅容 积 率：绿 化 率：%物 业 费：元/平米/月开 发 商：中锐地产集团90
首创华夏九城竞品-海尚映像BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层，多层楼栋状况：23栋装修状况：毛坯总户数：1327套开盘时间：2008年入住时间：2010年产品户型：80-130平米主力户型：88平米、89平米91
首创华夏九城竞品-海尚映像BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：叠拼别墅，小高层在售价格：均价6500元/平米；尾盘别墅6000元/平米；小高层均价7000元/平米顶层和底层最低5300元/平米最近开盘住宅总套数：200目前住宅可售套数：72套成交比例：%开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2008年20091002009年20102002010年201211002012年月均消化：23套92
首创华夏九城竞品-海尚映像BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈通过与海尚映像销售经理咨询后获得�海尚映像商业面积3000平米，均为沿街商铺，2010年开始销售，至2012年6月7日为止仅销售一套，商业氛围较差。�海尚映像消费客群多为本地二次购房或者改善性购房，外来投资者较少；�惠山古镇多为半日或者一日游，若无其他资源映像，并不足以带动大面积商业；�北塘区并不是无锡传统意义上的核心区，且消费者并不看好北塘区房产的升值空间，从而造成北塘区房产消费一直不愠不火。�无锡市高端项目多集中在环太湖区也就是临湖区，北塘区基本没有高端项目，销售人员也并不看好北塘区高端消费市场。93
首创华夏九城竞品-蓉湖山水BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：15万建筑面积：32万，地上面积27万物业类别：多层住宅、高层住宅容 积 率：绿 化 率：%物管公司：无锡馨淳物业有限公司物 业 费：元/平米/月开 发 商：江苏奕淳集团94
首创华夏九城竞品-蓉湖山水BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层，多层楼栋状况：31栋装修状况：毛坯总户数：2245套开盘时间：2007年入住时间：2008年主力户型：90平米95
首创华夏九城竞品-蓉湖山水BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：高层、多层在售价格：均价8000元/平米；花园洋房均价9000元/平米；小高层均价7500元/平米最近开盘住宅总套数：300目前住宅总可售套数：192套成交比例：%开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2007年20083242008年20128002010年2011300未开盘四期9002012年月均消化：15套96
首创华夏九城竞品-蓉湖山水BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈通过对蓉湖山水销售人员访谈后获得北塘区无锡人关注较少；由于所处区位原因和交通原因外地购房者多为江阴和宜兴市居多；对本地商业并不看好；97
竞品-蠡湖项目分布图首创华夏九城蓉湖壹号BCG Huaxia Ninetowns欧风新天地蔚蓝观邸小天鹅品园百乐时代广场海尚映象世茂首府爱家金河湾金科东方王榭蓉湖山水金太湖国际城瑜景湾金域蓝湾中锐隽园蠡湖一号山水滨湖花园98
首创华夏九城竞品-无锡滨湖区BCG Huaxia Ninetowns基本信息销售情况城市项目名称区位占地面积建筑面积总户数容积率产品类型主力户型装修标准均价月均去化套数开盘时间87㎡两居2010年9无锡 中锐隽园滨湖区高层112-115毛坯900016套月㎡三居87-110㎡2008年6无锡 瑜景湾滨湖区高层两居、三毛坯8700150套月居金辉·梁溪————预计2012无锡 滨湖区1500064000—原筑年9月90㎡两居万科金域蓝—13000-无锡 滨湖区高层140㎡三精装30套左右2012年底湾14000居90-125㎡高层、小10000-中建溪岸观两居，2012年6无锡 滨湖区高层毛坯1200010-20套邸125-144月㎡三居174㎡三15000-2012年3无锡 华润悦府 滨湖区 100000 330000 1200 高层 居，200 精装30套左右 22000 月 ㎡四居 小高层、88㎡两居无锡 西水东 滨湖区 280000 1000000 4600 高层、超毛坯 13000 20套 2009年 140三居 高层 别墅高层600低层、多别墅 441-高层精装2012年6无锡 蠡湖香樟园 滨湖区 220000 520000 2500-1-2套 别墅80 层、高层 472平米 低层毛坯 月底 3000万 高层、商商铺15-23000-2012年5无锡 蠡湖香榭 滨湖区 50000 160000 450 毛坯 30套 铺 20㎡ 30000 月5日 2012年7无锡 天安曼哈顿 滨湖区60000 140000 800 高层 毛坯 月 99
首创华夏九城竞品-无锡滨湖区BCG Huaxia Ninetowns基本信息销售情况城市项目名称区位占地面积建筑面积总户数容积率产品类型主力户型装修标准均价月均去化套数开盘时间120㎡两低层、多2011年10无锡 蠡湖一号滨湖区居，150毛坯1700010几套层、高层月㎡三居88㎡两居山水湖滨花2010年11无锡 滨湖区高层116㎡三毛坯1030010多套园月6日居100
首创华夏九城竞品-中锐隽园BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：万平米；建筑面积：万平米；物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：25%物 业 费： 元/月/平方米物业公司：苏州悦华置合物业服务有限无锡分公司开 发 商：无锡华府置业有限公司位置：建筑路与鸿桥路交汇处101
竞品-中锐隽园首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层楼栋状况：1栋高层,共33层，两梯三户；装修状况：毛坯总户数： 共348 户（已售150户，现销售停滞）车位总数：420个87两居室平米开盘时间：2010年9月入住时间：2013年10月产品主力户型： 高层：87平方（二房）112～115平方的三房112三居室平米102
竞品-中锐隽园首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：高层；均价：9000元/平米；目前住宅可售套数：高层198套；目前项目未开盘，具体开盘时间未定。开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售均价7500元（102010年9月2012年6月高层150套万平米层以下特价销售）住宅月均消化：16套，面积约1800平米/月103
竞品-中锐隽园首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈项目情况：项目为2010年取得地块，地价较高，在其他竞争楼盘降价的情况下无法进行较大价格降幅，受市场冲击较大，去年由于资金原因拿出10层以下150套进行了特价销售，目前基本售罄，剩余面积预计今年或明年推入市场，受大环境影响，推盘时间未定。已成交客户情况：基本为本地区周边客群及南长区客群为主，北塘等其他区域客户几乎没有。其他：无锡滨湖板块为传统的高端认知板块，价格在整个城市中是最高的，但是由于是中高端产品居多，受市场宏观冲击较大，目前周边楼盘降幅较大，以前13000元/平米的楼盘现在销售价格最多的降到7500元/平米，降幅较大。104
首创华夏九城竞品-瑜憬湾花园BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：万平米；建筑面积：54万平米；物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：45%1物 业 费：元/月/平方米期32期物业公司：南京栖霞建设集团物业期5有限公司期4开 发 商：无锡栖霞建设有限公司 期位置：滨湖区建筑路与隐秀路交叉口105
首创华夏九城竞品-瑜憬湾花园BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层楼栋状况：在售五期4栋小高层，2栋高层装修状况：毛坯总户数：3000户 ，目前在售五期房源950套, 剩余300 套86两居室平米车位总数：共计3600个开盘时间：2008年6月（五期2010年2月）入住时间：2013年12月产品主力户型： 高层：87-110平方（二房、三房）138～140平方的三房（小高层）138三居室平米106
首创华夏九城竞品-瑜憬湾花园BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：高层临街中间户均价7700元/平米,边套均价8700元/平米；楼王均价8600 /平米 ；目前住宅可售套数：300套；剩余300套均为138-140平米户型。开盘日期产品类型销售套数销售面积销售均价2012年2月高层136套万平米8500元2013年3月高层151套万平米8800元2014年4月高层80套万平米7700元2015年5月高层130套万平米7700元住宅月均消化：由于项目由2010年单价11000元-12000元/平米，大幅降107价，销售速度提升快；月均150套，面积约万平米
首创华夏九城竞品-瑜憬湾花园BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈项目情况：项目为2006年取得地块，地价较低，第一期开盘价格为6000元/平米，2010年-2011年4月最高均价达11000元/平米，目前在售为5期，销售均价7700元/平米，房价降幅较大，连续5个月销售面积进入无锡市前十；已成交客户情况：本地客户为主项目周边区域拆迁户及改善性需求客户；108
首创华夏九城竞品-金辉梁溪原筑BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：15000平方米建筑面积：64000平方米物业类别：住宅容 积 率： 绿 化 率： %物 业 费： 待定物业公司：待定开 发 商：无锡金辉房地产开发有限公司109
首创华夏九城竞品-金辉梁溪原筑建筑路BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况青祁路北华路地块现状开盘时间：2012年9月 入住时间：未知建筑类别：板楼高层 现状：毛地（待拆迁）110
首创华夏九城竞品-金辉梁溪原筑BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈金辉·梁溪原筑是金辉集团于2011年4月29日，在无锡市2011年第二批国有建设用地使用权挂牌出让会上，经过27轮竞价以亿元成功竞得滨湖区北华路西侧XDG-2010-58号地块。对周边竞品项目中锐隽园、瑜景湾和奥林花园销售人员进行访谈，他们均表示蠡湖板块被无锡人认为是十分适合居住的宜居地，是除马山之外未来有一高端板块。北塘、崇安等城区居民也愿意到蠡湖这边来买房，因为环境好而且交通便利。目前主要的购房人群是本区域内的原住居民、无锡其他区县购房者，以首次置业的婚房需求和刚性改善型需求为主，90-110㎡的经济型两居和三居产品比较畅销。项目档次两极分化，要么做高端产品，要么做普通大众型产品，但还是建议本地块考虑做普宅产品，不要轻易尝试高端，因为风险较大。111
首创华夏九城竞品-万科金域蓝湾BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：15万㎡建筑面积：38万㎡物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：48%物 业 费： 元/月/平方米物业公司：万科物业开 发 商：无锡万胜房地产开发有限公司112
首创华夏九城竞品-万科金域蓝湾BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层楼栋状况：14栋装修状况：精装修车位总数：3503个住宅90㎡开盘时间：预计2012年下半年入住时间：2012年年底产品户型：二居 90-165㎡、三居 143-220 ㎡ 、四居 169 ㎡住宅220㎡113
首创华夏九城竞品-万科金域蓝湾BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：151㎡三居室、在售价格：13000-14000元/㎡最近开盘住宅总套数：64套、目前住宅可售套数：20套左右开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2008年2008年底万㎡82502009年2010年初万㎡125002010年2011年中万㎡18000-200002011年2012年初万㎡11000-200002012年月均消化：30套左右114
首创华夏九城竞品-万科金域蓝湾BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�项目拥有荣氏家族遗留的老厂房，后期规划为商业配套，只租不售。�项目占地15万㎡，其中绿化7万㎡，此外项目规划有酒店式公寓，后期只租不售。�购房业主一次性付款的占比可达50%-60%。115
首创华夏九城竞品-中建溪岸观邸BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：9万平米建筑面积：31万㎡物业类别：住宅、商铺容 积 率：绿 化 率：36%物 业 费： 元/月/平米物业公司：上海中建物业管理有限公司开 发 商：中建地产116
首创华夏九城竞品-中建溪岸观邸BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层、高层楼栋状况：一期6幢高层装修状况：毛坯总户数：1480户住宅90㎡车位总数：2298个开盘时间：预计2012年6月开盘1栋入住时间：2012年3月产品户型：二居室90-125平米、三居室125-144平米、四居室182平米住宅143㎡117
首创华夏九城竞品-中建溪岸观邸BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：90-180㎡两居至四居在售价格：去年开盘价格13000-14000元/㎡，今年3月调整到10000-12000元/㎡目前住宅可售套数：20套左右开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2011年至今万㎡100002012年未开盘00——2012年月均消化：10-20套118
首创华夏九城竞品-华润悦府BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：10万㎡建筑面积：33万㎡物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：37% 物 业 费：4元/月/平米物业公司：华润物业管理有限责任公司开 发 商：华润置地119
首创华夏九城竞品-华润悦府BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层楼栋状况：10栋装修状况：精装（6000元/㎡）总户数：1200户住宅174㎡开盘时间：2012年3月入住时间：2013年8月产品户型：三居室174平米四居室204-292平米住宅223㎡120
首创华夏九城竞品-华润悦府BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况170-230在售产品：㎡、在售价格：15000-22000元/㎡最近开盘住宅总套数：120套、目前住宅可售套数：30余套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2010年2011年初万㎡220002011年2011年底万㎡240002012年至今万㎡15000-220002012年月均消化：30套左右121
首创华夏九城竞品-西水东BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：28万建筑面积：100万物业类别：住宅、商铺容 积 率：绿 化 率：30%物 业 费： 元/月/平米物业公司：上海新独院开 发 商：无锡盛联房产开发有限公司122
首创华夏九城竞品-西水东BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层、高层、超高层装修状况：毛坯总户数：总4600户开盘时间：2009年首次开盘住宅88㎡入住时间：部分组团已经交房产品户型：两居88㎡三居140-160㎡四居180㎡住宅180㎡123
首创华夏九城竞品-西水东BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品： 88㎡、140㎡、180㎡两居至四居在售价格：均价13000元/㎡目前住宅可售套数：200套左右开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2009年2009年底住宅万㎡120002010年2011年中旬住宅万㎡18000住宅87住宅万㎡住宅130002011年至今商业19商业万㎡商业20000起2012年月均消化：20套左右124
首创华夏九城竞品-蠡湖香樟园BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：22万㎡建筑面积：52万㎡物业类别：住宅、别墅容 积 率：绿 化 率：48%物 业 费：别墅元/月/平米，住宅元/月/平米物业公司：浙江绿城物业管理有限公司开 发 商：无锡绿城湖滨置业有限公司125
首创华夏九城竞品-蠡湖香樟园BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：低层、多层、高层楼栋状况：南区六栋高层、80套别墅装修状况：高层精装、别墅毛坯总户数：高层600余户、别墅80户住宅185㎡车位总数： 高层1470个、别墅240个开盘时间：2012年6月底开盘高层入住时间：2013年12月产品户型：三居164-200平米 四居室 230-289平米 别墅 441-472平米住宅230㎡126
首创华夏九城竞品-蠡湖香樟园BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：别墅700-900㎡在售价格：总价2500-3000万元目前可售套数：别墅约10套（剩余别墅未取得销售证）、高层6月底开盘（精装修，开盘价格未定，目前交5万定金抵10万）开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2010年别墅持续顺销至今别墅23套万㎡单价25000别墅总价别墅持续顺销至今别墅5套别墅万㎡ 2011年2500万-3000万高层开盘一次高层180套高层万㎡高层160002012年月均消化：别墅月销1-2套127
首创华夏九城竞品-蠡湖香樟园BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�项目分为南区和北区，南区目前在售，有别墅和高层产品，北区为高层产品，目前处于规划中。�高层为玻璃幕墙蓝色系产品，南区共有6栋楼，均为35层建筑，层高米。�配套8000㎡业主会所、24个班的幼儿园、以及1500㎡餐饮商业。�项目由融创和绿城共同投资建设，其中融创持有51%股份，绿城持有49%股份。128
首创华夏九城竞品-蠡湖香榭BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：5万㎡建筑面积：16万㎡物业类别：住宅、公寓、商铺、写字楼容 积 率：绿 化 率：36%物 业 费： 元/月/平方米物业公司：苏州新工产业管理有限公司开 发 商：无锡丽悦置业有限公司129
首创华夏九城竞品-蠡湖香榭BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层、商铺装修状况：毛坯总户数：住宅450户、商业375户车位总数：配比1：住宅140㎡开盘时间：2012年5月5日开盘商铺入住时间：2012年10月产品户型：二居室91-191㎡三居室142-191㎡四居室192㎡商业15-20㎡住宅190㎡130
首创华夏九城竞品-蠡湖香榭BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：商铺15㎡-20㎡、住宅销控不对外销售在售价格：一层返租后23000-29000元/㎡，二层返租后21000-22000元/㎡最近开盘商业总套数：375套、目前商业可售套数：150套左右开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格住宅134套住宅万㎡住宅75002009年2010年中旬商业12套商业万㎡商业10000住宅38套住宅万㎡住宅120002010年2011年初商业2套商业万㎡商业18000商业2011年至今商业1套万㎡22000-290002012年月均消化：30套左右131
首创华夏九城竞品-蠡湖香榭BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�客户购置商业后，由开发商委托经营十年，前三年每年返总房款的8%，一次性返清，从总房款中扣除。后七年按照实际经营情况，将租金进行一九分成，业主可得租金的90%。�项目建设一栋写字楼，后期开发商自用，不对外出售。132
首创华夏九城竞品-天安曼哈顿BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：6万㎡建筑面积：14万㎡物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：70%物 业 费： 元/月/平米物业顾问公司：世邦魏理仕开 发 商：无锡天信置业有限公司133
首创华夏九城竞品-天安曼哈顿BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层楼栋状况：共6栋楼装修状况：毛坯总户数：800户车位总数：800个住宅190㎡开盘时间：2012年7月入住时间：现房产品户型：190㎡、256㎡四居住宅256㎡134
首创华夏九城竞品-天安曼哈顿BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：无在售产品，由于产品面积大、总价高，导致滞销，因此停止销售。待开盘产品：预计7月开盘两栋， 190㎡、256㎡四居开盘价格：预计12000元/㎡起开盘日期尾盘日期销售套数销售面积销售价格2010年2011年中下旬万㎡138002012年月均消化：无在售产品135
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录136
首创华夏九城市场建议-无锡北塘BCG Huaxia Ninetowns优势劣势•北塘区属于城市成熟区域，地处•北塘区属于无锡市厂区集中区，居住氛围有待提升；中心城区，配套、交通体系完•运河为地上河，且非城市最优景观价值带，善；打造整体商业及居住景观价值难度较大；•目前所考察的地块拿地成本均高于区域内的•各类基础配套设施完备；拿地价格，利润及溢价空间较难实现；•北塘区对区域的规划及定位不够清晰、待开•此次考察的大部分地块临近运发地块较为零散，很难形成区域开发；河，景观价值明显；机会威胁•整体片区房地产市场严重供过于求，•北塘区的房地产板块价值处于城未来潜在竞争激烈；市中端板块价值，整体去化相对•北塘区的安置房及经适房总量过大且平稳，相对来说受政策及市场的占据较好的位置，对商品房销售形成冲击较小；较大冲击；
首创华夏九城市场建议-无锡蠡湖BCG Huaxia Ninetowns优势劣势•区域配套不成熟；•处于城市高端价值板块，为无锡•地块住宅用地面积较小，资金运市城市宜居区域，板块价值认同作存在一定难度；较高；机会威胁•城市高认知板块，关注度较高；•非刚需性定位楼盘，去化速度较•毗邻太湖、蠡湖等较多的风景名慢；胜，景观价值明显；
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns——常州市场区域研究报告——东经120地块南运河地块客车厂地块139
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录140
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns常州区位区位——交通——常州市区位优越，地处长江三角洲，北临长沪宁高速、国道、京杭大运河穿境而312江，南频太湖，苏锡常经济圈的重要组成城市过，水陆空交通条件便利；之一。距离上海及南京都市圈均在小时经济2。圈范围内文化——常州素有“三吴重镇，八邑名都”之称，别称“龙城”。141
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns常州区划介绍土地面积（平区域户籍人口（万）方公里）天宁区6738钟楼区7137戚墅堰区318新北区43945武进区常州高新区武进高新区1007常州市共辖5区2市，5个市辖区，2个新区和2个县级市，天宁区、钟楼区、新北区、戚墅堰区、武进区、常州高新区、武进高新区、金坛市、溧阳市。全市总面积4385平方公里，总人口约500万，市区常住人口330万，市辖区面积1864平方公里；其中太湖水域面积约33平方公里。142
首创华夏九城BCG Huaxia NinetownsGDP、固定资产投资总额GDP 近7年间，常州市GDP总量翻了将近3翻；增长率平均达到18%的水平。2011年全年GDP达亿元，同比增加%。城市宏观经济呈现平稳增长态势。固定资产投资总额 2011年，全市固定投资总额2亿元，增长20%。2008年至今3年来固定资产增速平均高达19%，城市投资增长迅速，投资拉动型增长趋势明显。143
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns社会消费品零售总额、第三产业投资金额社会消费品零售总额 近5年间，常州市社会消费品零售总额增长了2倍之多， 2011年达到了亿元。增幅为%，同比2010年有所回升，其中住宿餐10224%饮业实现亿元，同比增加，说明城市旅。游业发展显现成效第三产业投资金额 2011年，常州市一、二、三产业投资占全社会投资的比重分别为3%、55%和42%。三次产业比重由上年的∶∶调整为∶∶，三产服务业比例有所上升。144
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns人口人口、人均可支配收入2011年底常州户籍人口万人。人口自然增长率为%。暂住人口达万人。人均可支配收入2011年，常州市人均可支配收入29829元，较增长趋势有所回升，由2010年增长了%，于基数较高09-10年增长趋势不明显。145
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns人均GDP�2011年常州市人均GDP达万元，按美元汇率折算超过万美元，按照2011年江苏省13大城市人均GDP排名，常州位于江苏省第三位，2007-2011年增长率约为%，增速较快，城市经济基础雄厚。年江苏省大市人均官方排201113GDP名人均（美元）GDP地区16771无锡市15542苏州市12143常州市11883南京市11450镇江市扬州市 91308720南通市泰州市 6496徐州市5886盐城市5380淮安市连云港市 4294宿迁市146
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns城市总体发展城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的方向，南北向将成为城市优先发展的主轴。城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西：产业基地、物流集散中心147
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns城市总体发展时序中心城区经营时序：优化中心——拓展南北——完善东西分规划范规划定重点项目期围位中心城“两圈”市河和京杭一区：北大运河文化景观圈；期：至沪宁生活居“五区”三个历史文优高速公住、公化街区和城北现代旅化路，共服务、游休闲区，淹城遗址提东，南商业金公园和滆湖旅游休闲升至连三融、文区；中高速公化旅游、“一城”高等职教基心路，西科技教地；城至西绕育等。“三中心”公共服务区城高速中心、商贸中心、文公路化中心常州市政府规划北迁，随着市政府的北迁，将会为北部板块发展带去中长期利好；而城市中心区将更倾向于商业和居住的发展，从而进一步完善和发展其商业和居住功能。148
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns城市总体发展时序分规划范围规划定位重点项目期“一港”长江常州港；北翼：包括新主要功能为：“一区”滨江工业区；龙、新港两个生活居住、港“一城”新龙新城；组团，范围北口和现代制造“二园”电子工业园和至长江南至沪二业基地环保产业园宁高速公路期：拓展南南翼：武南组主要功能为发“一园”武进高新技术北团，范围为连展高新技术产产业南园；三高速公路业、现代物流“两区”常州环湖休闲南，南至公路业、生活居住度假区和武南生态居住大外环南线和休闲度假区城市北部：突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而政府的北迁将使城市中心北移。城市南部：以大学城和太湖为核心资源，推进高素质人149力资源培育基地、生态新城和新兴旅游度假区建设。
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录150
首创华夏九城房地产政策BCG Huaxia Ninetowns国家调控方向明确，但常州无限购政策，整体受政策影响相对较小。151
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns2011年，常州市土地出让、成交面积及成交金额均创历史新高，供应925万㎡，成交万㎡，楼面价4236元/㎡，整体供略大于求。152
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns�武进区出让、成交土地占七成，滨湖新城建设加快，2011年西太湖成为主力供销区域；�钟楼新城、天宁新城规划出台，城西、城北土地市场放量；武进西武进乡武进中单位（万㎡）城区城南城西城北城中新北合计太湖镇心区宗数89206232284628179出让面积宗数511124234274027162成交面积
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns2011年居住类用地平均楼板价下降10%，随着调控政策相继出台、优质地块出让较少，平均楼板价下滑。另外，成交土地以城北用地楼面价最高。154
首创华夏九城土地市场存量BCG Huaxia Ninetowns截止到2011年12月31日，未入市居住类土地227宗、占地万㎡，总建面约万㎡，武进区是主力区域，武宜路、西太湖、乡镇建设步伐加快的同时，区域竞争将愈发激烈。待入市土地情况一览表未入市居住类土地区域分布结构示意图155
首创华夏九城土地市场小结BCG Huaxia Ninetowns�2011年常州土地整体市场略显供过于求态势，土地出让、成交面积及成交金额均创历史新高�武进区出让及成交土地占整体市场七成，而城西、城北区域土地也出现一定程度的市场放量。�未来土地供应量极大，武进区是主力区域，区域竞争将愈发激烈。156
首创华夏九城商品房市场BCG Huaxia Ninetowns常州市商品房新增供应创历史新高，量跌价升，竞争形势较为严峻�经历2年的严厉调控，房地产市场日渐回归，连续两年的“供不应求” 局面被打破；�整体市场的惨淡进一步促进购房者观望，成交量大幅下滑，2011年市区商品房成157交量同比下降%；�2011年常州商品房成交均价7906元/㎡，同比上涨%，涨幅较10年回落%;
首创华夏九城商品房市场BCG Huaxia Ninetowns2011年9月起，新增供应持续放量，但成交量持续低迷，成交均价回落。158
首创华夏九城住宅市场BCG Huaxia Ninetowns供应量创历史新高，成交量下滑三成，价格较往年略有上涨�2011年商品住宅供应万㎡，成交万㎡，成交均价7358元/㎡。�2011年商品住宅供过于求，供应量创历史新高，市场竞争形势严峻。159
首创华夏九城住宅市场BCG Huaxia Ninetowns2011年下半年价格下降明显，并纷纷加大推案，以价换量现象较为普遍160
首创华夏九城住宅市场BCG Huaxia Ninetowns中心城区成交量领跑住宅市场，成交均价高于其他区域�中心城区供销及价格均居首。�新北区新增量较少，但随着高铁新城建设步伐的加快，2012年薛家、飞龙板块161供应量将显著增加。
首创华夏九城公寓市场BCG Huaxia Ninetowns2011年普通公寓市场供过于求，成交量下滑�2011年常州公寓新增供需量均大幅下滑，市场供过于求，竞争形势严峻。�2011年常州公寓新增供应万㎡，成交万㎡，成交均价6223元/㎡。162
首创华夏九城公寓市场BCG Huaxia Ninetowns�2011年普通公寓新增供需量均大幅下滑，其中有9个月成交量低于2010年；�2011年下半年市场出现大幅度打折、降价现象，成交均价下滑。163
首创华夏九城别墅市场BCG Huaxia Ninetowns2011年下半年别墅产品集中放量，价格随单个项目的变化而变化�2011年常州别墅新增万㎡，成交万㎡，成交均价13123元/㎡。�2011年上半年常州别墅市场供应较少，下半年出现爆发性增长。164�8、9月部分项目叠拼别墅成交价较低，成交占比较大，拉低了整体均价。
首创华夏九城商业及办公市场BCG Huaxia Ninetowns办公、商业均供过于求，产品去化速度相对较慢�2011年商业市场新增供应万㎡，成交万㎡，成交均价12497元/㎡�2011年办公市场新增供应万㎡，成交万㎡，成交均价7823元/㎡165
首创华夏九城市场小结BCG Huaxia Ninetowns�商品房：市区商品房新增供应创历史新高，2011年整体市场较2010年量跌价升，供过于求，竞争形势较为严峻。�商品住宅：常州住宅市场供过于求，成交量下滑三成，较2010年价格略有上涨。�商业及办公市场：办公、商业均呈明显供过于求态势，产品去化速度相对较慢。166
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录167
首创华夏九城常州市地块分布图BCG Huaxia Ninetowns东经120地块客车厂南运河地块
首创华夏九城东经120创意生态步行街区地块BCG Huaxia Ninetowns总用地面积：1290亩（现有土地指标仅为160亩）恐龙公园可出让面积：根据片区控规调整稿（未批）可出让面积为620东经亩，均为商办住混合用地。120地块四至：东至勤丰路、南至路竹林北路、西至新一路、龙湖紫荆香堤、北至北塘河东路公园地块现状：目前，地块范围内有40户成套房，16户非成套房，17个企业未拆迁征收。计划今年年底前将全部拆成净地。
首创华夏九城南运河生态居住区地块BCG Huaxia Ninetowns总用地面积：3450亩（目前无指标，两到三年内力争逐步解决1000亩，土地整理费用为150万/亩，需对应10万平米安置房）可出让面积：根据城市设计初稿，规划南运河地可出让面积约2200亩，其中70%为居住块用地，剩余30%为商住办混合用地。地块四至：东至南运河、南至京杭大运河（新运河）、西至龙江路（高架）、北至中吴大道（城市快速路）地块现状：位于中心城区边缘，内部自然景观良好，水系纵横，紧邻运河。现状多为农田，建筑拆迁量较少，属集体土地。
首创华夏九城客车厂地块BCG Huaxia Ninetowns总用地面积：1650亩可出让面积：根据现有控规，可提供经营性土地约950亩，土地整理费用需45亿元。客车厂地地块四至：东至长江路、南至运河块路、西至龙江路、北至新昌路地块现状：现状涉及大量城中村，可争取城市棚户区改造政策支持，其中，住宅约4400户，房屋总建筑面积40万平方米；企业约15户，总面积约38万平方米。属国有土地。
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录172
首创华夏九城竞品-常州项目分布图金地天际世茂香槟湖BCG Huaxia Ninetowns绿都万和城绿都世纪城龙湖原山迪诺水镇东经120地块客车龙湖龙誉城厂南运河地块长宇棕榈湾铂晶湾173
首创华夏九城竞品-常州BCG Huaxia Ninetowns基本信息销售情况城市项目名称区位占地面积建筑面积总户数容积率产品类型主力户型装修标准均价月均去化套数开盘时间东经120待定2012年下常州 迪诺水镇多层30-300㎡毛坯待定—路附近半年177㎡三东经120低层、高别墅：2-3套2011年11常州 龙湖原山居，400毛坯13000路附近层公寓：15-20套月15日㎡四居小高层、85㎡两居东经1202012年6常州 世茂香槟湖高层、毛116㎡三毛坯700013套920000路附近月10日坯居长宇棕榈湾南运河区 联排、200-300常州 100000160000 200 毛坯 13000 10套2011年 域 小高层㎡ 世纪华城二 南运河小高层、2011年4常州 60000170000 1495 ㎡ 毛坯 700027套 期铂晶湾 区域多层 月 多层、小 90㎡两住宅： 客车厂2010年9 常州绿都万和城 800000 200000 10000 高层、高居，130毛坯 6000 10-20套周边月25日 层 ㎡三居洋房9000 客车厂周105三居2011年11常州 金地天际 170000 490000 2286 高层 精装 20800 5-10套 边 150四居 月26日 多层、96㎡两居 客车厂 5000-2011年9常州 绿地世纪城 270000760000 5000 小高层、110㎡三 毛坯40-50套 周边5500月 高层居 洋房170-客车厂周 洋房、300㎡别墅550-2011年7常州 龙湖龙誉城 400000 850000 毛坯10套 边 别墅别墅330-800万 月 4000㎡ 174
首创华夏九城竞品-迪诺水镇BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：150000平方米建筑面积：280000平方米物业类别：商业综合体、产权式酒店容 积 率： 绿 化 率： 35%物 业 费： 待定物业公司：待定开 发 商：常州环球恐龙实业有限公司 175
首创华夏九城竞品-迪诺水镇BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：板楼、多层楼栋状况：4层购物中心 2层特色餐饮街 2层精品屋、咖啡厅 8层产权式酒店装修状况：毛坯总户数： 50-60套商铺 80套酒店公寓 车位总数：未知开盘时间：预计2012年下半年入住时间：2014年产品户型：50、70㎡产权式酒店 176公寓； 30-300㎡商铺
首创华夏九城竞品-迪诺水镇BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：预计2012年下半年开始正式销售，届时将推出30-100㎡商铺，50-70㎡产权式酒店公寓。在售价格：产权式酒店的售价预计8000元/㎡，商铺售价预计20000-30000元/㎡最近开盘住宅总套数：80套产权式酒店将全部推出，商铺将先推外街餐饮、购物部分的50套，内街的咖啡厅、酒吧一条街待售。目前住宅可售套数：80套产权式酒店，50套商铺迪诺水镇营销中心于2012年5月5日正式开放迎客，目前销售人员刚进场1个月，正在进行前期蓄客，预计在下半年正式开盘销售，售价和租金都还没有最终确定。177
首创华夏九城竞品-迪诺水镇BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈由常州环球恐龙城实业有限公司投资开发的环球恐龙城之“迪诺水镇”是龙城旅游控股集团打造的三平方公里环球恐龙城休闲旅游区内的核心项目，是以商业地产的销售和租赁为主要盈利模式的敞开式游憩性商业街市，将成为常州又一个大型商业中心，打造全天候国际商业典范、复合型时尚消费街区。 据该项目销售人员介绍，迪诺水镇的年客流量将达到500万人次，其中主要消费人群为前往恐龙园的游客和在周边别墅区居住的高端业主。周边的九龙仓、和龙湖也都各配建有20万平米的商业，常州市政府还将投资100个亿沿东经120路打造一条公里长的商业步行街。未来该区域的商业氛围将逐渐成熟，在这里再开发商业项目的好处是可以借势，比如人流的集中，反面是商业项目的聚集会分散有限客流，各商业项目之间的经营竞争压力会很大。178
首创华夏九城竞品-龙湖天街BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积： —建筑面积：200000平方米物业类别：商铺容 积 率： —绿 化 率： —物 业 费： 待定物业公司：龙湖物业开 发 商：龙湖地产179
首创华夏九城竞品-龙湖天街BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：板楼楼栋状况：3层商业中心装修状况：毛坯总户数： 根据单铺分割面积确定车位总数： —开盘时间：预计2012年年内入住时间：预计2013年5月产品户型：单个铺位大小目前未定180
首创华夏九城竞品-龙湖天街BCG Huaxia Ninetowns3、楼盘情况龙湖天街是“龙湖原山”别墅项目的配套商业，目前还没有正式开始销售，价格和单个铺位的面积分割等都有待具体规划和确定。 龙湖原山占地面积311579平方米，建筑面积平方米，容积率为，65%绿化率高达，集别墅、高层、商业于一体，是常州首屈一指的高端复180合型居住社区。规划有面积为㎡、260300350㎡的高层公寓和㎡、㎡及4803㎡的层独栋别墅。181
首创华夏九城竞品-龙湖天街BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈龙湖天街作为龙湖系产品中商业项目的品牌产品，目前在重庆、成都、上海和北京等地已较有名，此次常州的天街项目龙湖将全部自持，并计划打造为常州乃至辐射整个苏、锡、常地区的纯高端商业，拟全部引进一线奢侈品牌进驻，目前已与LV、GUCCI签订意向协议，瞄准的主力客群为恐龙园板块内高端居住区业主、常州本地、无锡和南京的高端消费客群。根据常州市政府规划，常州市政府将迁移到此地，老城区的商业功能也将外移至此，东经120路周边将发展成为常州市新的政务、商务区。182
首创华夏九城竞品-长宇棕榈湾BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：10万建筑面积：16万物业类别：别墅容 积 率：绿 化 率：35%物业费：元/平米/月开 发 商：常州长宇置业有限公司183
首创华夏九城竞品-长宇棕榈湾BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：联排叠加、小高层楼栋状况：46栋装修状况：毛坯开盘时间：2011年入住时间：2013年产品户型：200-450平米主力户型：200-300平米184
首创华夏九城竞品-长宇棕榈湾BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：联排、叠加在售价格：260万/套起，约万/平米楼盘总套数：2002012年5月新推出30套别墅，通过与其销售经理了解目前已售10套；开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2011年20121702012年在售102012年月均消化：10套185
首创华夏九城竞品-长宇棕榈湾BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈通过与长宇棕榈湾销售经理咨询后获得�项目周边普通住宅销售进度较为缓慢，约15套/月；�棕榈湾别墅销售较好，主要优势是地下室干燥不潮湿，有免费高尔夫推杆练习场相对距离市区较近；�常州市当地居民人均拥有房产在2-3套/家，市场较为饱和。186
首创华夏九城竞品-世纪华城二期铂晶湾BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：6万建筑面积：17万物业类别：多层住宅、高层住宅容 积 率：绿 化 率：30%物管公司：高正物业有限公司开 发 商：常州市华强房地产开发有限公司187
首创华夏九城竞品-世纪华城二期铂晶湾BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层，多层楼栋状况：9栋装修状况：毛坯当期户数：1495套开盘时间：2011年4月入住时间：2013年主力户型：110平米188
首创华夏九城竞品-世纪华城二期铂晶湾BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：高层、多层在售价格：住宅成交均价7000元/平米；商铺19000元/平米最近开盘住宅总套数：300目前住宅总可售套数：70套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积年月均消化：27套189
首创华夏九城竞品-世纪华城二期铂晶湾BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈通过与铂晶湾销售人员访谈后获得�项目所处位置相对较为偏僻，不是常州市房产交易的活跃区域；�项目自带5万平米商业（包括临街商铺和一个独立三层商业楼），其中万平米已被xx超市整租，临街商铺出售率能达到40%，虽有商业综合体支撑，但是客流量较小。�与当地销售人员谈起南运河地块位置，该人员表示此地块过于偏僻，需市场培养。190
首创华夏九城竞品-绿都万和城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：80万㎡建筑面积：200万㎡物业类别：住宅、别墅、商铺容 积 率：绿 化 率：31%物 业 费：元/月/平米物业公司：常州绿都物业开 发 商：常州绿都房地产有限公司191
首创华夏九城竞品-绿都万和城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：多层、小高层、高层装修状况：毛坯总户数：共约10000户车位总数：配比1:住宅90㎡开盘时间：2010年9月25日入住时间：2012年10月产品户型：两居90㎡三居130㎡四居140-206㎡192住宅143㎡
首创华夏九城竞品-绿都万和城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：三期住宅90-130㎡两居三居，二期洋房140㎡、170㎡、206㎡四居在售价格：住宅均价6000元/㎡，洋房均价9000元/㎡最近开盘住宅总套数： 4月19日开盘2栋，共约200余户目前住宅可售套数：住宅约20-30套，洋房10余套待开盘产品：住宅两栋楼， 90-130㎡两居三居，办卡交5千抵1万，折后5590元/㎡起2012年月均消化：目前在售尾盘消化较慢，月均10-20套193
首创华夏九城竞品-金地天际BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：17万㎡建筑面积：49万㎡物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：35%物 业 费：元/月/平米物业公司：上海金地物业管理有限公司开 发 商：金地集团194
首创华夏九城竞品-金地天际BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：高层楼栋状况：共16栋楼装修状况：精装修总户数：2286户车位总数：配比北区1:、南区1:1开盘时间：2011年11月26日入住时间：2013年11月住宅230㎡产品户型：三居室105-230㎡四居室150-280㎡195住宅280㎡
首创华夏九城竞品-金地天际BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：住宅227㎡、235㎡、285㎡四居五居在售价格：均价20800元/㎡（含精装修6000元/㎡）最近开盘住宅总套数：200余套目前住宅可售套数：100套左右优惠：一次性付款可享9折2012年月均消化：5-10套196
首创华夏九城竞品-绿地世纪城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：27万㎡建筑面积：76万㎡物业类别：住宅、别墅、商铺容 积 率：绿 化 率：30%物 业 费： 元/月/平米物业公司：常州中鑫物业开 发 商：上海绿地集团有限公司197
首创华夏九城竞品-绿地世纪城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：多层、小高层、高层装修状况：毛坯总户数：共5000余户车位总数：配比1：开盘时间： 2011年9月入住时间： 2012年9月底住宅125㎡产品户型：二居73-96㎡三居110-124㎡别墅290-510㎡商铺70-250多㎡住宅90㎡198
首创华夏九城竞品-绿地世纪城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：三期住宅125-129㎡三居四居、二期别墅290-510㎡、商业70-25多㎡在售价格：住宅5000-5500元/㎡、别墅8900-10000元/㎡、商业9000-13000元/㎡最近开盘住宅总套数：约280套目前住宅可售套数：剩余20-30套左右待开盘产品：预计7月份开盘1栋楼， 80-130㎡，共264户，价格预计5500元/㎡2012年月均消化：目前在售尾盘房源量较少，月均去化8-15套，房源充足时月均去化可达40-50套。199
首创华夏九城竞品-龙湖龙誉城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积： 40万㎡建筑面积： 85万㎡物业类别：别墅、洋房容 积 率： 绿 化 率：35%物 业 费： 元/月/平米物业公司：重庆龙湖物业服务有限公司开 发 商：龙湖地产200
首创华夏九城竞品-龙湖龙誉城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：别墅、多层楼栋状况：洋房12栋、别墅178栋装修状况：毛坯 开盘时间：2011年7月别墅负一层别墅一层 入住时间：2013年5月产品户型：洋楼170-300㎡别墅330-400㎡别墅三层别墅二层201
首创华夏九城竞品-龙湖龙誉城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：别墅330-400㎡在售价格：总价550-800万㎡最近开盘别墅总套数：178套（2011年7月开盘）目前别墅可售套数：3-4套待开盘产品：洋房170-300㎡3居-5居，开盘时间待定，价格未定2012年月均消化：别墅月均消化10套左右202
首创华夏九城竞品-新城香悦半岛BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：13万㎡建筑面积：26万㎡物业类别：住宅、别墅容 积 率：绿 化 率：60%物 业 费：元/月/平米物业公司：江苏新城物业服务有限公司开 发 商：新城地产203
首创华夏九城竞品-新城香悦半岛BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：别墅、高层楼栋状况：高层13栋楼、别墅86栋装修状况：高层精装修、别墅毛坯总户数：1686户住宅95㎡开盘时间：2011年12月入住时间：2013年11月产品户型：住宅80-200㎡两居至四居别墅500㎡左右204住宅170㎡
首创华夏九城竞品-新城香悦半岛BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：别墅，500㎡左右，地上两层地下一层，每家4个地下车位。高层住宅，80-200㎡两居至四居，精装修。在售价格：别墅1000-1500万㎡，住宅9000元/㎡最近开盘住宅总套数：共开盘8栋楼，900余套目前别墅可售套数：120套左右2012年月均消化：60-70套205
首创华夏九城竞品-绿都万和城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：80万㎡建筑面积：200万㎡物业类别：住宅、别墅、商铺容 积 率：绿 化 率：31%物 业 费：元/月/平米物业公司：常州绿都物业开 发 商：常州绿都房地产有限公司206
首创华夏九城竞品-绿都万和城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：多层、小高层、高层装修状况：毛坯总户数：共约10000户车位总数：配比1:住宅90㎡开盘时间：2010年9月25日入住时间：2012年10月产品户型：两居90㎡三居130㎡四居140-206㎡207住宅143㎡
首创华夏九城竞品-绿都万和城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：三期住宅90-130㎡两居三居，二期洋房140㎡、170㎡、206㎡四居在售价格：住宅均价6000元/㎡，洋房均价9000元/㎡最近开盘住宅总套数： 4月19日开盘2栋，共约200余户目前住宅可售套数：住宅约20-30套，洋房10余套待开盘产品：住宅两栋楼， 90-130㎡两居三居，办卡交5千抵1万，折后5590元/㎡起2012年月均消化：目前在售尾盘消化较慢，月均10-20套208
首创华夏九城竞品-绿地世纪城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：27万㎡建筑面积：76万㎡物业类别：住宅、别墅、商铺容 积 率：绿 化 率：30%物 业 费： 元/月/平米物业公司：常州中鑫物业开 发 商：上海绿地集团有限公司209
首创华夏九城竞品-绿地世纪城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：多层、小高层、高层装修状况：毛坯总户数：共5000余户车位总数：配比1：开盘时间： 2011年9月入住时间： 2012年9月底住宅125㎡产品户型：二居73-96㎡三居110-124㎡别墅290-510㎡商铺70-250多㎡住宅90㎡210
首创华夏九城竞品-绿地世纪城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：三期住宅125-129㎡三居四居、二期别墅290-510㎡、商业70-25多㎡在售价格：住宅5000-5500元/㎡、别墅8900-10000元/㎡、商业9000-13000元/㎡最近开盘住宅总套数：约280套目前住宅可售套数：剩余20-30套左右待开盘产品：预计7月份开盘1栋楼， 80-130㎡，共264户，价格预计5500元/㎡2012年月均消化：目前在售尾盘房源量较少，月均去化8-15套，房源充足时月均去化可达40-50套。211
首创华夏九城竞品-龙湖龙誉城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积： 40万㎡建筑面积： 85万㎡物业类别：别墅、洋房容 积 率： 绿 化 率：35%物 业 费： 元/月/平米物业公司：重庆龙湖物业服务有限公司开 发 商：龙湖地产212
首创华夏九城竞品-龙湖龙誉城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：别墅、多层楼栋状况：洋房12栋、别墅178栋装修状况：毛坯 开盘时间：2011年7月别墅负一层别墅一层 入住时间：2013年5月产品户型：洋楼170-300㎡别墅330-400㎡别墅三层别墅二层213
首创华夏九城竞品-龙湖龙誉城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：别墅330-400㎡在售价格：总价550-800万㎡最近开盘别墅总套数：178套（2011年7月开盘）目前别墅可售套数：3-4套待开盘产品：洋房170-300㎡3居-5居，开盘时间待定，价格未定2012年月均消化：别墅月均消化10套左右214
首创华夏九城竞品-新城香悦半岛BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：13万㎡建筑面积：26万㎡物业类别：住宅、别墅容 积 率：绿 化 率：60%物 业 费：元/月/平米物业公司：江苏新城物业服务有限公司开 发 商：新城地产215
首创华夏九城竞品-新城香悦半岛BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：别墅、高层楼栋状况：高层13栋楼、别墅86栋装修状况：高层精装修、别墅毛坯总户数：1686户住宅95㎡开盘时间：2011年12月入住时间：2013年11月产品户型：住宅80-200㎡两居至四居别墅500㎡左右216住宅170㎡
首创华夏九城竞品-新城香悦半岛BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：别墅，500㎡左右，地上两层地下一层，每家4个地下车位。高层住宅，80-200㎡两居至四居，精装修。在售价格：别墅1000-1500万㎡，住宅9000元/㎡最近开盘住宅总套数：共开盘8栋楼，900余套目前别墅可售套数：120套左右2012年月均消化：60-70套217
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录218
首创华夏九城市场建议-常州BCG Huaxia Ninetowns优势劣势•客车厂地块土地拆迁量较•城市宏观基础较好，立体交大，存在较大不确定因素；通网络发达；•运河地块土地平整量较大，•地块规整，利于整体规划；前期可出让土地占比较小；机会威胁•区域内房地产开发量较大•城市房地产市场不限购；
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns——扬州市场区域研究报告——广陵新区地块220
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录221
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns扬州区位扬州市里公57240 公里上海南京市市扬州，地处江苏省中部，长江下游北岸，江淮平原南端，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域，素有“苏北门户”之称。三角”城市圈的重要节点城市。西距南京空间距75公里，交通距离100公里，处于南京1小时生活圈；东达上海空间距离240公里,交通距离330公里,溶入上海3小时生活圈内222
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns扬州区划介绍宝应县：1456平方公里，人口万人高邮市：1963平方公里，人口83万，江都区：平方公里，人口万901仪征市：平方公里，人口万广陵区：69平方公里，人口31万邗江区：方公里，人口万6634�全市总面积平方公里。下辖邗江区、广陵区、江都区、宝应县，代管仪征市、高邮 ‰市，年扬州市总人口为万人，比上年末增加人，增长。223
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns扬州简介历史：二千五百年建城史历史文化名城扬州是1982年国务院首批公布的二十四座•与古代大运河同生共长的城市•历史文化名城之一，迄今已有近2500年的历史，是通史式的历史文化名城，这在国内古代水陆交通枢纽•是罕见的历史传奇。对外贸易和国际交往重要港埠•东南地区政治/经济/文化都会•扬州繁荣昌盛的历史，积淀了深厚的历史文•化底蕴，李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑燮、朱自清以及马可·波罗、崔致远等大批中外文人雅士在古城扬州留下千古佳作。现状：长三角重要节点城市以“扬州八怪”为代表的扬州画派和扬州学•GDP千亿俱乐部成员•派在中国文化领域独树一帜。扬州戏曲、扬百万级人口中等规模城市•州评话、玉雕漆器、扬派盆景、雕版印刷、淮扬菜系等更是独具特色，源远流长。联合国最佳人居环境奖•首批中国优秀旅游城市•224
首创华夏九城BCG Huaxia NinetownsGDP、固定资产投资总额GDP 近5年间，扬州市GDP增长率平均达到%的水平，高于江苏省平均水平1个百分点左右。经济持续快速增长是扬州房地产行业健康发展的重要保障。2011年全年GDP达亿元，可比价增长%。固定资产投资总额 2005-2010年，扬州市固定资产投资总额增长率较高的领先于江苏省平均水平，城市固定资产投资增速明显，城市规模不断扩张，持续的高投入为房地产市场带来了良好的发展环境。 2011年，全市固定资产投资亿元，增长%。225
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns社会消费品零售总额、第三产业投资金额社会消费品零售总额 近5年间，扬州市社会消费品零售总额增长了倍之多， 年达到了亿元，增市民消费需求的迅速增加。%长。第三产业投资金额 2011年，一、二、三产业投资占全社会投资的比重为：。第一产业增加：：值亿元，增长4%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%226
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns人口人口、人均可支配收入人口存在年底扬州户籍人口约万人。一定程度的外流，这主要与扬州的产业经济也结构有关。扬州政府也意识的这个问题，十二五规划中明确提出，调整产业结构，优化第三产业，大力发展第二产业，吸引未来务工人员来扬发展是未来工作的重心，预计到2020年，人口将增长100万左右，对房地产发展将形成有力支撑。未来十年，市场将增加3000万㎡的住宅放量蛋糕。人均可支配收入2005-2010年间，扬州市人均可收入增长率基本都高于江苏省平均水平1个百分点左右，平均达到%的水平，增长趋势非常稳定，居民收入水平的提高有利于城市房地产的发展。 2011年人均可支配收入为24780元。227
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns人均GDP�2011年人均GDP达9130美元，2005-2011年平均增长率达到%，增长速度远高于江苏省平均速度。�参考欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4400美元时，城市主导商业形态将向Shopping Mall、Lifestyle、Shopping Center、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，扬州市人均GDP水平表明了扬州正向综合商业业态方向发展。年江苏省大市人均官方排201113GDP名人均（美元）GDP地区16771无锡市15542苏州市12143常州市11883南京市11450镇江市扬州市 91308720南通市泰州市 6496徐州市5886盐城市5380淮安市连云港市 4294宿迁市228
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns旅游旅游 在江苏省旅游发展总体规划（2001-2020）中，扬州被列为江苏省旅游发展的增长极。作为历史文化名城、优秀旅游城市、传统浪漫消费型城市和生态园林城市，扬州在长三角黄金旅游带、长江沿岸旅游带、淮河流域旅游带均具有独特的地位。 近年来扬州旅游业取得了长足的发展，未来扬州将重点打造瘦西湖世界级景观公园，大力建设发扬运河文化，进一步发掘扬州的旅游资源，为扬州旅游业带来新的增长点。2010年扬州接待国内外旅游人口达2703万人次。旅游收入达300多亿元。229
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns十二五扬州城市发展布局城市发展布局东扩西优南拓230
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录231
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns2011年扬州住宅用地供销虽回落明显，但成交均价及楼面地价同比明显上涨，整体呈现供不应求态势�2011年挂牌的土地除少量流拍外，大多几乎以底价成交，总体行情趋稳。�2011年扬州市区住宅用地供应万㎡，成交万㎡，同比分别减少%和%。�2011年住宅用地成交均价为元/ ㎡，楼面地价为元/ ㎡，同比分别上涨%和%。232
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns2011年扬州西区、东区和乡镇为住宅用地供销主力板块，北区受年初几幅高溢价地块成交影响，土地成交均价大幅提升�2011年扬州住宅用地供销主力区域依次为：西区、东区和乡镇，此外南区及北区也占据相当比重，其中西区成交万㎡、东区成交万㎡、乡镇成交万㎡。�从各区域住宅用地成交均价情况来看，2011年北区土地成交均价大幅提升；西区、东233区土地价值亦提升明显，分别达到元/㎡和元/㎡。
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns2011年扬州住宅用地供应18宗，其中市区16宗，乡镇2宗；扬州住宅用地成交32宗，其中市区20宗，乡镇12宗�2011年，扬州住宅用地供应区瘦区瘦北区西西18宗，其中市区16宗，乡镇（东北分区）湖湖景景6592宗。北区（西北分区）675�扬州住宅用地成交32宗，其老城区东区中市区20宗，乡镇12宗。（河东分区）东区西区（东部分区）657（新城西区）�备注：649、656-661、663、685703702本地块665-667、669-672、675-656649705西区677地块为10年底挂牌11年（西南板块）658693初成交地块，其未纳入11年692供应，而纳入了成交统计。南区234708719715713
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns2011年，经历了年初土地成交疯狂溢价后，土地溢价明显走低，显示出开发商受市场行情不济影响，拿地动作趋于稳健出让面积挂牌单价出让单价单位溢价所属片区地块编号容积率溢价率（%）（㎡）（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）%%%东区2011年扬州市区成交%%%宗住宅用地，其中8宗住%南区%宅用地以底价成交，5宗%%住宅用地溢价率低于%%50%，2宗住宅用地溢价西区%%率在50-100%,5宗住宅用,0%%地溢价率超过100%。%% 北区%%
首创华夏九城土地市场BCG Huaxia Ninetowns本地房企为主，此外金辉、金地等一线知名房企陆续登陆扬州所属地块中标单位开发商背景简介片区编号649扬州建松集团扬州本地开发商，代表项目：东方名城·和园659联发集团有限公司中国房地产百强企业675江扬集团有限公司扬州本地开发商东区685南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司政府借壳公司693金地（集团）股份有限公司一线品牌房企708扬州恒基大通电有限公司扬州地产新军713扬州恒基大通电有限公司扬州地产新军南区715扬州恒基大通电有限公司扬州地产新军719扬州九龙湾置业有限公司扬州本地开发商，代表项目：九龙湾·润园656江苏熙发置业发展有限公司外来房企，代表项目：祥生·旺庭公馆657上海复兴建设发展有限公司外来开发企业，资质一般658扬州禾厦置业有限公司扬州本地开发商692江苏金鑫置业集团有限公司扬州本地知名开发商，代表项目：金域蓝湾西区702扬州市正康建设投资公司扬州本地开发商703扬州正中建设置业有限公司扬州本地开发商705扬州恒运新农村建设投资有限公司政府借壳公司676深圳市物业发展（集团）股份有限公司一线品牌房企677扬州汇银家电有限公司扬州地产新军，之前是家电营运商北区678江苏罗思韦尔投资控股有限公司外来地产新军，机电产业背景236688金辉集团有限公司近年来房地产销售30强，全国知名房企
首创华夏九城商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns2011年商品住宅市场较往年呈现量跌价升态势 ，呈现供大于求的局面，成交均价稳步拉升�2011年扬州市区商品住宅供应万㎡，同比增加%，成交万㎡，同比减少%，呈现供大于求的局面。237�2011年商品住宅成交均价为8677元/ ㎡，同比上涨%。
首创华夏九城商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns2011年下半年楼盘成交量明显减少， 商品住宅成交均价下半年开始有小幅回落的趋势238
首创华夏九城商品住宅存量BCG Huaxia Ninetowns2011年成交惨淡，供应却大幅上升，库销比创近五年最高纪录，市场环境恶化，短期内无好转迹象�2011年扬州市区商品住宅期末可售存量为万㎡，以2011年扬州市区商品住宅成交月均值万㎡计算，可售存量去化完毕需要个月，市场环境恶化。�2011年成交惨淡，供应大幅上升，库销比创近五年最高纪录，市场环境恶化，短期内无好转迹象。239
首创华夏九城各区域商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns2011年扬州商品住宅板块成交格局发生明显变化，北区市场份额明显上升，西区和南区有所下滑，其他区域市场份额变动不大�2011年扬州商品住宅板块成交格局较为明显的变化。�北区商品住宅成交明显走高，区域占比增加至%。�受北区成交增加及西区供应减少的影响，2011年西区商品住宅成交占比同比下滑幅度较大，占比为%。�南区今年供应均集中在年底，成交占比出现同比下滑态势，占比%；�老城区商品住宅日益稀缺，占比也逐步下降；东区占240比变动幅度不大。
首创华夏九城东区商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns东区商品住宅市场“量跌价升”，成交均价稳步拉升�2011年东区商品住宅供应量为万㎡，同比增加%；�2011年东区商品住宅成交量为万㎡，同比减少%；�2011年东区商品住宅成交均价为8614元/㎡，同比上涨%；241
首创华夏九城南区商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns南区今年商品住宅供应均集中在年底，且新推项目均未开盘，导致成交量大幅下滑，成交均价较上年基本保持持平。�2011年南区商品住宅供应量为万㎡，同比下降%；�2011年南区商品住宅成交量为万㎡，同比下降%；242�2011年南区商品住宅成交均价为4897元/㎡，同比小幅下降；
首创华夏九城西区商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns2011年西区商品住宅供销双双大幅下滑，且呈现供大于求的局面，但成交均价保持稳中有升�2011年西区商品住宅供应量为万㎡，同比减少%；�2011年西区商品住宅成交量为万㎡，同比减少%；�2011年西区商品住宅成交均价为8963元/㎡，同比上涨%；243
首创华夏九城北区商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns受热销楼盘万科城拉动作用影响，2011年北区商品住宅供销价均大幅上升。�2011年北区商品住宅供应量为万㎡，同比上涨%；�2011年北区商品住宅成交量为万㎡，同比上涨%；244�2011年北区商品住宅成交均价为8612元/㎡，同比上涨%；
首创华夏九城老城区商品住宅市场BCG Huaxia Ninetowns老城区商品住宅供销零星、日益稀缺，呈现“有价无市”的局面�2011年老城区商品住宅供应量为万㎡，同比下降%；�2011年老城区商品住宅成交量为万㎡，同比下降%；�2011年老城区商品住宅成交均价为11920元/㎡，同比下降%；245
首创华夏九城市场小结BCG Huaxia Ninetowns�土地市场：2011年扬州住宅用地供销回落明显，整体呈现供不应求态势，但受整体市场影响，开发商拿地态度趋于稳定。�商品住宅：2011年商品住宅市场量跌价升 ，呈现供大于求的局面，成交均价稳步提升。�住宅存量： 2011年供求关系进一步拉大，供应市场存量较多，库销比创近五年最高纪录。246
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录247
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns本体-扬州广陵新区运河地块位置图地块248
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns地块四至：北至古运河，南至江阳东路，西至运河，东至徐凝门路。249
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录250
竞品-扬州广陵区项目分布图首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns运河一品蓝海现代城运河壹号公馆品墅首开水晶城桐园凯运天地水岸华邑新港名仕花园万马滨河城1919中集紫金文昌金阳光力宝国际公寓江南左岸绿地运河纪中信泰富锦苑军和国际公馆251
首创华夏九城竞品-扬州竞品项目BCG Huaxia Ninetowns基本信息销售情况城市项目名称区位占地面积建筑面积总户数容积率产品类型主力户型装修标准均价月均去化套数开盘时间小高层、2011年6扬州 蓝海现代城东部㎡毛坯980081套多层月2011年5扬州 品墅东部别墅230㎡毛坯130001套月住宅47㎡开间运河壹号公小高层、140002011年7扬州 东部㎡两毛坯40套馆多层公寓月居10000万马滨河城2011年10扬州 东部小高层40-60㎡毛坯60003-5套1919月140-150㎡三居，21000-2008年6扬州 运河一品东部多层精装6-7套231-27124000月㎡四居100、110凯运天地水多层、小9000-2006年8扬州 东部㎡两居、毛坯16套岸华邑高层11000月三居90㎡两居 首开水晶小高层、7000-2011年4扬州 西南 25000 51000280 ㎡三毛坯 30-40套城高层 8000 月 居 90㎡两居 新港名仕9500-2011年12 扬州西南 5000010000 787 小高层 130㎡三 毛坯20-30套 花园10000 月 居 106㎡两 2010年扬州 桐园 西南38000 70000 高层居，140 毛坯14000 2-5套 10月30日㎡三居 100两中信泰富锦9700-2011年8扬州 西南 320000 470000 高层 居，142毛坯 20-30套 苑 10500 月20日 三居252
首创华夏九城竞品-扬州竞品项目BCG Huaxia Ninetowns基本信息销售情况城市项目名称区位占地面积建筑面积总户数容积率产品类型主力户型装修标准均价月均去化套数开盘时间140㎡两中集紫金文2012年2扬州 西南高层居，150毛坯1300020套昌月14日㎡三居90、116骏和国际公㎡两居，2011年1扬州 东南高层毛坯1000080套馆141㎡三月1日居88、97㎡小高层、两居，2008年10扬州 绿地运河纪东南毛坯800020-30套高层108㎡三月居2010年7扬州 江南左岸东南小高层50㎡毛坯630035套月16日力宝国际公小高层、2010年8扬州 东南-70㎡毛坯1300010套寓高层月253
首创华夏九城竞品-蓝海现代城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：81521平米建筑面积：150000平米物业类别：普通住宅容 积 率：绿 化 率：%物 业 费：元/平米/月开 发 商：扬州金汇实业有限公司 254
首创华夏九城竞品-蓝海现代城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层，多层装修状况：毛坯总户数：1072套开盘时间：2008年12月入住时间：2010年产品户型：90-130平米主力户型：100平米255
首创华夏九城竞品-蓝海现代城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：小高层在售价格：在售均价9800元/平米，现在只有尾盘出售；目前住宅可售套数：20套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2011年6月20121072月均消化：25套256
首创华夏九城竞品-蓝海现代城BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈通过与蓝海现代城销售咨询后获得�蓝海现代城已经是尾盘，可选择房源较少；�该盘地理位置优秀，交通便利，销售较好；�该楼盘消费群体主要为周边旧城改造和改善性住房；257
首创华夏九城竞品-品墅BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：5523平米建筑面积：7360平米物业类别：别墅容 积 率：绿 化 率：30%开 发 商：扬州市华达房地产开发有限公司 258
首创华夏九城竞品-品墅BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：别墅楼栋状况：5装修状况：毛坯总户数：26开盘时间：2011年5月入住时间：2012年主力户型：230平米259
首创华夏九城竞品-品墅BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：联排、叠加在售价格：均价13000元/平米；叠加12000元/平米；联排14900元/平米最近开盘住宅总套数：26目前住宅总可售套数：14套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2011年52012122012年月均消化：1套260
首创华夏九城竞品-品墅BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈通过与品墅销售人员访谈后获得该项目优势：老城区为数不多的别墅物业劣势：开发商无品牌优势，别墅配套与景观较差，周边为旧城区，较为杂乱，交通不便利。已出售基本为合作伙伴或者抵债用房。261
首创华夏九城竞品-运河一号公馆BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：50113平米建筑面积：111420平米物业类别：毛坯住宅，精装公寓容 积 率：绿 化 率：%物 业 费：元/平米/月开 发 商：扬州汇力房地产开发有限公司262
首创华夏九城竞品-运河一号公馆BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层，多层装修状况：毛坯总户数：510套开盘时间：2011年7月入住时间：2012年产品户型：40-130平米主力户型：47 、110平米263
首创华夏九城竞品-运河一号公馆BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：小公寓、多层在售价格：住宅均价14000元/平米，公寓均价10000元/平米；目前住宅可售套数：36套开盘日期尾盘日期销售套数销售面积2011年7月2012474月均消化：40套264
首创华夏九城竞品-运河一号公馆BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈�运河一号公馆与目标地块仅隔一条街，价格更具参考性；�运河一号公馆住宅房产销售较好�沿河商铺万/平米，销售较差。17套全部没卖出去。�据了解，沿河要打造一条观光带，沿河必须全部做成商铺。265
首创华夏九城竞品-万马滨河城1919BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：10326平米建筑面积：35190平米物业类别：毛坯公寓容 积 率：开 发 商：扬州万马房地产开发有限公司 266
首创华夏九城竞品-万马滨河城1919BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：公寓装修状况：毛坯开盘时间：2011年10月入住时间：2012年产品户型：40-60平米主力户型：40-60平米267
首创华夏九城竞品-万马滨河城1919BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：小户型毛坯公寓在售价格：6000元/平米；由于项目属于小户型毛坯公寓， 不符合扬州市民的消费习惯，因此售价较低；268
首创华夏九城竞品-运河一品BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：万平米；建筑面积：15万平米，地下6万平方；物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：40%物 业 费：元/月/平方米开 发 商：扬州市新能源天地房地产2开发有限公司 期位置：广陵区安康路南侧1期269
首创华夏九城竞品-运河一品BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：多层（5层）楼栋状况：在售二期8栋多层，一期6栋多层装修状况：精装（6000元/平方标准）总户数：492户；一期134户，二期80户；190四居室平米142三居室平米车位总数：共计980个开盘时间：2008年6月（五期2010年2月）入住时间：2013年12月产品主力户型： 一期多层主力：140-150平方,190平方；二期多层主力：231～271平方231四居室平米271四居室平米270
首创华夏九城竞品-运河一品BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：多层南区户均价21000元/平米,北区均价24000 /平米 ；目前住宅可售套数：一二期共95套。开盘日期产品类型销售套数销售面积销售均价2011年2月多层南区6栋95套万平米21000元2011年9月多层北区8栋24套万平米23000元住宅月均消化：项目面积户型较大，一期开盘销售70%以后，销售基本停滞；二期开盘销售15套，现销售24套，月均去化约6-7套，面积为1400平米/月271
首创华夏九城竞品-运河一品BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈项目情况：项目由于临近古运河，为东板块高端楼盘，项目定价较高，周边普通住宅均价9000-10000元/平米，从项目开盘至今销售速度较为缓慢；房地产发展情况：城市房地产开发热点区域为西部板块，东部板块，整个城市发展呈现梭型发展，未来市政府要搬迁到东部区域将会为东部发展带来利好，北部南部房地产市场发展较慢；272
首创华夏九城竞品-凯运天地水岸华邑BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：万平米；建筑面积：30万平米；物业类别：住宅容 积 率：绿 化 率：35%物 业 费：元/月/平方米开 发 商：江苏凯运建设开发有限公司位置：扬州市文昌中路318号273
首创华夏九城竞品-凯运天地水岸华邑BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：剩余5期，两栋楼1栋多层（5层），1栋小高层（16层）楼栋状况：多层、小高层（五期）装修状况：毛坯总户数：五期小高144117三居室平米二居室平米户，多层36户；车位总数：1:，五期140个开盘时间：2006年8月（五期2011年12月）入住时间：2013年8月产品主力户型： 小高层主力：95-100、110-130平方；多层主力：101、123平方。三居室平米101二居室平米274
首创华夏九城竞品-凯运天地水岸华邑BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：多层均价9000元/平米,小高均价11000 /平米（赠送中央空调） ；目前住宅可售套数：共72套。开盘日期产品类型销售套数销售面积销售均价多层1栋（36套）2011年12月小高层1栋（144108套万平米11000元套）住宅月均消化：项目为2006年开发预售项目，最近一期开盘时间为2011年12月份，截至目前销售套数为108套，月均销售16套，月均去化面积为1700平米。275
首创华夏九城竞品-凯运天地水岸华邑BCG Huaxia Ninetowns4、销售员访谈项目情况：项目由于临近古运河，2006年开发建设为东部区域最大开发面积楼盘，现为尾期销售，目前销售率达到60%以上；客户情况：基本以本区域周边客户为主，基本都是扬州当地人，外来置业人口数量较少，约占比8-10%；276
首创华夏九城竞品-首开水晶城BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：25万㎡建筑面积：51万㎡物业类别：住宅、别墅容 积 率：绿 化 率：35%物 业 费：住宅元/月/平米 别墅2元/月/平米物业公司：北京燕侨物业管理有限公司开 发 商：扬州首开衡泰置业有限公司277
首创华夏九城竞品-首开水晶城BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层、高层装修状况：毛坯开盘时间： 2011年04月住宅90㎡入住时间： 2012年04月产品户型：二居89-97㎡三居132-133㎡四居163㎡住宅133㎡278
首创华夏九城竞品-首开水晶城BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：二期住宅89-132㎡两居三居，一期住宅132㎡三居在售价格：二期住宅7000-8000元/㎡，一期住宅8000元/㎡，最近开盘住宅总套数：280套左右目前住宅可售套数：二期剩余30套左右，一期剩余10套左右2012年月均消化：30-40套左右279
首创华夏九城竞品-新港名仕花园BCG Huaxia Ninetowns1、基本情况占地面积：5万㎡建筑面积：10万㎡物业类别：住宅、商铺容 积 率：绿 化 率：48%物 业 费：元/月/平方米物业公司：苏州新港物业管理有限公司开 发 商：苏州新港建设集团有限公司280
首创华夏九城竞品-新港名仕花园BCG Huaxia Ninetowns2、产品情况建筑类别：小高层楼栋情况：共11栋装修状况：毛坯总户数：787户住宅136㎡开盘时间：2011年12月入住时间：2012年12月产品户型：二居92㎡、三居135㎡住宅90㎡281
首创华夏九城竞品-新港名仕花园BCG Huaxia Ninetowns3、价格及开盘情况在售产品：住宅90-135㎡两居三居在售价格：9500-10000元/㎡目前住宅可售套数：100余套 优惠：推出限量特价房，折起，针对看房团网友可享200元/㎡的优惠2012年月均消化：20-30套282
首创华夏九城BCG Huaxia Ninetowns目录283
首创华夏九城市场建议-扬州BCG Huaxia Ninetowns优势劣势•地块两岸沿运河，景观价值高；•拆迁量过大，拆迁难度和不确•地处城市中心区，土地具有稀缺定因素较多；价值；机会威胁•因拆迁量较大，将导致开发周期•城市房地产市场不限购；不可预测；
首创华夏九城BCG Huaxia NinetownsThanks提报结束。感谢聆听！285
