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我国房地产和住宅发展形势分析
前不久，建设部召开了 2003 年全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神，
分析一下房地产和住宅发展的形势。
一、过去几年我国房地产和住宅发展的形势
(一)房地产市场稳步上升
一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长
1998 年到 2001 年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长 20．6％、竣工面
积平均每年增长 19．35％、销售面积平均每年增长 22．5％。从这三组数字的对
比来看，基本上是同步增长，而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的
增长。这表明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。
二是商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大落
1998 年全国商品房销售价格比上年上涨 3．27％；1999 年下跌 0．48％；2000
年上涨 2．88％；2001 年上涨 2．76％。低于 1997 年之前的上涨幅度，也低于
同期城镇居民可支配收入和 GDP 增长幅度。
三是产品结构逐步向合理的方向调整
在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997 年为 78
％，2001 年上升到 84％。
以上是就全国的总体态势而言的。但是，由于房地产市场的地域性很强，各地的
市场情况是不相同的。目前，部分地区也出现了值得注意的问题。例如，投资增
幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等等。一些结构失衡问题也仍未得到很好
的解决。例如，高档住宅和中低档住宅的生产供给比例，住房一级市场和二级市
场的比例等等。2002 年有少数省市房地产开发投资增幅超过 40％，新开工面积
增幅超过 40％，是否与有效需求相匹配，值得研究。有的城市土地价格和商品
房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中
低收人家庭难以买房。有的城市大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、
高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。个别地区甚至单栋住宅占
地几十亩、几百亩，浪费了土地资源。这些问题，有的属于“过热”或“虚热”现象
(如投资、土地供应过度扩张)，有的属于经济泡沫现象(如个别地价、房价的大幅
上涨)，这些，都有待通过加强宏观调控来加以解决。
那么，什么是“过热”或“虚热”现象呢?房地产热，本来是件好事。但我们判断某
个城市的房地产市场是否“热”，首要的根据应该是看销售是否活跃、旺盛(热卖)，
其次才是由此所带动的投资和开发量的增长。而不能脱离销售状况去单纯地看投
资和开发量是否增长。销售活跃、旺盛并带动了投资和开发量的增长，是实实在
在的“热”。而如果超过当地国民经济发展的总体水平，以及过度超过由当地国民
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经济发展水平所决定的社会有效需求能力，则是“过热”。换句话说，“过热”或“虚
热”是指房地产投资和开发量的过度扩张，大大超前于当地国民经济发展的水平
和社会有效需求的能力。国民经济的发展水平通常可以通过社会的有效需求能力
而直观地表现出来。
“过热”或“虚热”会导致“供大于求”、“商品积压”等严重后果。而空置房过多，资
金沉淀过多，则会对金融市场，进而对整个经济造成危害。所以，我们既要警惕
恶性泡沫现象的发生，又要努力防止“过热”或“虚热”现象的发生。
(二)住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高
过去 5 年，全国城镇住宅竣工面积约 34 亿平方米 (其中 2002 年按竣工面积 7 亿
平方米估算)，年均城镇住宅竣工面积达到 6．8 亿平方米。同时，改造了 5 亿平
方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由 1997 年的 17．6 平方米，提高
到 2002 年的 22 平方米左右，户均住宅建筑面积达到 70 平方米左右。国家住宅
产业“十五”发展计划纲要提出的目标是，“到 2005 年城镇人均建筑面积达到 22
平方米”，现巳提前三年实现。同时，农村新建住宅每年也达到 6 亿平方米左右。
不仅建设规模很大，而且住宅的品质也在不断提高。总的来看，住宅建设已开始
从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯是一种生存资料，而同时也是一种
享受资料。
住宅品质提高主要表现在：
一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加了操作室、书房、
电脑间、储藏室等)，平面布局趋向合理(如将动区、静区分开，增强私密性等)，
面积控制更加理性化，超大客厅风光不再，超大户型也已不是发展的主流，而是
力求在较小的空间内创造较大的舒适度，并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅，
更能适应消费者的需要。
二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、
隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。
三是住宅的设施与设备水平不断提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智
能化技术系统等的水平都有了较大提高。
四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、生活方便、环境优
美、天人合一的方向发展。
五是住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等)、新技术、新
材料进一步得到广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。
(三)住宅生产方式开始发生变革
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目前，我国住宅产业正由粗放型向集约型转变。其主要标志是科技进步对产业的
贡献率逐步有所提高。1995 年为 25．4％，2001 年提高到 31．8％。但是，我们
之所以说“开始发生变革”，是因为住宅生产方式与发达国家的差距仍然很大。按
国际通行标准，科技进步对产业的贡献率超过 50％，才能算是集约型发展的产
业。我们还差得很远，可以说还是一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：
一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工操作为主，生产效率低。发达
国家建筑工人的劳动生产率可达到 150 平方米／人·年左右，我国才 30 平方米／
人·年。
二是建筑材料、设备及住宅部品还没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的
社会化生产和供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。
我国的住宅建筑材料和部品的生产企业很多，但大多数都是以单项产品为主，缺
乏技术、部品集成和配套能力。
三是资源、能源浪费严重。例如，目前因烧制实心粘土砖，每年要毁掉 12 万亩
农田。这对人均耕地量少 (只及世界人均耕地 3．73 亩的一半)的我国来说，是
绝对不能容许这种现象再继续下去的。又如，由于建筑物的保温隔热性能差，我
国采暖地区的能耗为相同条件下发达国家的 3 倍左右，供暖效率很低。
为了缩短差距，我国正在加快推进住宅产业现代化进程，就是要以提高劳动生产
率和工程质量为目标，以建立新型建筑体系和部晶体系为基础，实现标准化设计、
工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产。
这个发展趋势，也将引起建材行业生产和供应方式的深刻变化。一是要求建材的
标准化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求开发新型建材，
例如随着“钢结构节能住宅体系”、“木结构节能住宅体系”等住宅新体系的出现，
新型保温材料将会进一步在住宅建筑的墙体及围护结构、屋顶结构、防止空气渗
透技术、地面结构中得到广泛应用。
二、“全面建设小康社会”的宏伟目标，为房地产和住宅发展指明了广阔的发展前
景
胡锦涛总书记在 2002 年 12 月召开的中央经济工作会议上指出：“住房、汽车、
电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些
领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。
要完善政策，促进其健康发展。”
总体来看，进一步发展房地产和住宅产业主要是以下几个方面的需要：
1、国内生产总值翻两番的需要
按照“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到 2020 年，GDP 要比 2000 年翻两
番。住宅产业必须也能够为此作出应有的贡献。
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1997 年，城镇住宅与房地产投资占 GDP 的比重将近 6％。1998 年以来，提高到
7％到 7．8％之间。每年拉动 GDP 增长 1 个百分点以上。2001 年，城镇居民个
人购买商品住宅的比例，比 1997 年提高了 28．2 个百分点，比 1990 年提高了
66．5 个百分点。个人购买新建商品住宅的交易额达到 3675 亿元，是 1997 年的
4．54 倍。同时，据对 35 个大中城市的调查，居民购买存量住房的交易额也已
达到 786 亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001 年全国城镇个人住房
支出的总额达到 7500 亿元以上，可带动相关消费近万亿元。
而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。每年新建
十几亿平方米的城乡住宅，必将为拉动国民经济的增长作出新的贡献。
2、“城镇人口比重大幅度提高”的需要
1980 年，我国城镇人口占总人口的比重为 19．4％。2001 年，市镇总人口占全
国总人口比重又提高到 37．7％，达到 4．7 亿人左右。同时，据公安部统计，2001
年全国城市还吸纳了暂住人口 4744．3 万人，占城市总人口的 8．5％。
据专家预测，到 2010 年我国城市化率将达到 46％，城市人口将达到 6．4 亿人，
比目前净增 1．9 亿人，平均每年要新增人口 1852 万。按照城市化水平与人均
GDP 的正相关性的规律，如果到 2020 年中国人均 GDP 增至 2800 多美元，那么
届时城市化水平可达到 60％左右。
城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项
来说，按现在的城市人口计算，每增加 1 平方米人均住宅建筑面积，就要新建 5
亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到 2010 年城市人口达到 6．4 亿人，人均
住宅建筑面积按目前的 22 平方米计算，那么仅满足新增加的 1．9 亿城市人口，
就需要建设 41．8 亿平方米住宅。
3、“家庭财产普遍增加”的需要
江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面建设小康社会的重要
奋斗目标之一。
根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果，截至 2002 年 6 月，
城市家庭现有房产价值 (含装修)为每户 10．94 万元。其中：私房及部分产权的
私房现值为 9．89 万元，公房现值为 0．7 万元，家庭装修现净值为 0．35 万元。
大城市家庭现有房产价值最高，户均达 13．69 万元；中等城市户均为 8．95 万
元；小城市户均 7．46 万元。
房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了 47．9％。其中大城市为
49．3％、中等城市为 45．1％、小城市为 48．1％。
由此可见，房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分，成为居民家庭
中价值量最大的财产。
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为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，不仅需要我们“多建房”，为增加家庭财产
的数量作贡献，而且更需要我们“建好房”，为提高家庭财产的质量作贡献。
4、“人民生活更加富足”的需要
温饱之后的需求重点，必然转向注行、教育等方面。这是全面建设小康社会时期
提高人民群众物质生活水平的重要内容。2001 年，我国城镇居民消费的恩格尔
系数已经下降到 37．9％，农村居民消费的恩格尔系数也下降到 47．7％。恩格
尔系数下降以后，必然会把可支配收入转向住房消费。从这个意义上说，我国住
房消费已经启动。
人们常说：“小康不小康，关键看住房”。全面建设小康社会，要求住房基本做到
“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。
目前，我国居民住房水平虽然有了很大提高，但距离这个要求还相差很远。据
2000 年全国人口普查统计，我国城乡人均住房为 0．78 间；有 3 间或 3 间以上
住房(接近人均 1 间)的家庭占 45％(其中城市仅为 3l％)。人均住房建筑面积 8 平
方米以下的家庭仍占 9．1％，约 3091 万户(其中城市和镇约 1520 万户、涉及城
镇人口近 5 千万)。另外，城乡住房成套率还较低，约为 67％(其中城市 71％、
镇 62％)。有 15％的家庭住房中还没有独立厨房或者是与其他家庭合用厨房；有
30％的家庭住房还没有厕所或与其他家庭共用厕所；约 13％的家庭还没有自来
水装置。为此，就需要我们加快危旧住房的更新改造步伐。
通过以上分析，可见我国房地产和住宅发展在今后一个相当长时期内的光辉前景。
尽管每年的发展态势会有潮起潮落的现象发生，但总体上是螺旋式上升。
