房地产市场ChinaRealEstate论商品房预售资金监管的有效性张世涵天津大学一、商品房预售资金政府监管的理论分析35%。1.政府监管的理论基础1.天津市按比例资金监管模式绩效的经济政府监管代表了全社会的公共利益，这就是学分析监管理论中的公共利益理论。该理论认为，监管监管产生的成本按照性质不同可分为两类。是政府用来改善资源配置和收入分配的手段。如一是监管引起的直接资源成本，包括监管机构执果不实施监管，在某些情况下市场机制本身可能行监管过程中所耗费的资源与被监管者因遵守导致社会资源配置的无效率或低效率以及收入监管条例而耗费的资源。按照承担主体的不同又分配的不公平甚至经济不稳定。该理论是建立在分为由政府负担的成本和由开发企业负担的成两个假设条件之上的：假设一，完全竞争的市场本。前者是指监管机构在实施监管行为的过程中是不存在的；假设二，政府行为是高效的，不存在发生的费用，包括拯救有问题项目所付出的费寻租行为。完全竞争的市场在现实经济运行中是用、监管人员的工资、培训费等；后者是被监管的不存在的，自然垄断和信息不对称会导致市场一方，在执行监管条例的过程中产生的费用或损失灵。因此，作为社会公众利益的代表——政府失的机会成本。二是监管引起的间接效率损失，就要用“看得见的手”来弥补“看不见的手”的缺这类成本很难量化，因为它是监管行为导致有关陷，对市场进行干预、监管。经济行为主体改变其行为方式所造成的间接效2.商品房市场存在市场失灵率损失，其表现形式是资源配置效率的降低及整按照公共利益理论，之所以要对房地产预售个社会福利水平的下降。监管成本与监管比例有资金实施政府监管，主要是我国商品房预售市场密切关系，也就是说在不同监管比例下，监管模存在自然垄断和信息不对称。房地产市场是不完式的运行绩效将有较大差别。例如，监管比例上全竞争市场，房地产商处于垄断地位导致市场失的差异，可能会使被监管主体采取不同的经营策灵，资源不能实现有效配置。房地产市场的信息略、规避监管的策略等，都会降低监管制度运行不对称在房地产的多个市场中均有表现。开发企效率。业总是比购房者更了解资金使用情况，且购房者下面利用供求理论分析按比例监管模式运很难查询到开发企业资金使用信息。由于信息的行绩效。图1中横轴代表商品房交易规模，纵轴非对称性，购房者所能看到的只是开发企业行动代表商品房价格。S和D分别为初始状态的供求的结果，这样开发企业就可能最大化自己的效曲线，形成均衡点A。在实行全额监管后，开发企用，从而产生损害购房者利益的道德风险，进而业获得开发资金难度加大，其融资成本也随之提导致市场失灵。高，此时企业受监管成本上升的影响最大，从原二、天津市按比例资金监管模式有效性经济供给曲线向左移至S，形成了新的均衡点A。这11学分析时可看到消费者剩余减少PPAA，开发企业的生11天津市商品房预售资金监管采取按比例监产者剩余也减少了PBCA。所以监管导致开发企11管模式，并根据试点运行计算了最优的预售资金业经营成本上升，商品房价格随之上升，致使监监管比例——新建商品房预售资金监管比例为管成本由消费者和开发企业分担的同时，还带来总第358期30
房地产市场ChinaRealEstate图1：不同监管比例下的社会福利水平图2：商品房预售资金最优监管比例收价格成品曲线益或收益曲线成本0监管比例商品房交易量了社会总福利下降。由于在按比例监管模式下，某些干扰而在一定程度上失真。因此，在信息不监管比例是根据企业后续建设资金需求量设定对称下，开发企业会从自身利益出发选择利己的的，对本项目开发的资金链没有产生过大影响，行动，而使监管部门的监管行动不能达到效用最开发企业承担的监管成本大大低于全额监管模大化目标。式。由于接受预售资金监管的企业，将会得到诸预售资金监管部门与开发企业之间存在互如提高企业信誉度、获得金融支持的好处，这将动博弈关系，作为监管部门需要构建相应的激励提高企业的市场份额，导致市场供给增加。此时，约束相容机制，在此机制下监管机构需要向开发开发企业的供给曲线从原供给曲线向右下方移企业分配一定的预售资金安全使用的社会溢出至S，形成了新的均衡点A。这时可看到消费者收益。在该收益分成机制下，虽然开发企业的收12剩余增加PPAA，开发企业的生产者剩余也将增益只部分地依赖可观察的预售资金使用的社会22加PBCA。由此可见，在按比例监管模式下，不溢出收益，但开发企业和监管机构却可以共同承2222仅消费者剩余增加，而且生产者剩余也有一定幅担风险，因而既对开发企业产生激励作用，又可度的提高，最终会提高社会总福利水平。以减少开发企业承担的风险。由此可见，构建激最优监管理论认为监管边界的确定是建立励相容约束机制是完善商品房预售资金监管制在成本—收益分析的基础上，监管边界就是监管度的路径选择。对于已经实施该制度的天津市来带来的边际收益刚好等于它引致的边际社会成说，选择按比例监管模式可以有效保证开发企业本，在边界以内的监管属于适度监管，越过边界，的利益，这种带有激励相容约束特征的监管模式就会使成本过高。具体如图2所示。从图2可以有利于提高监管效率。看出，商品房预售资金监管边界是确定的，其边参考文献1.盖地杜静然.非上市公司执行企业会计准则与政界为收益曲线和成本曲线的相交点，在相交点以*府监管：一个博弈视角.经济管理研究.内，可以找到一个最优监管比例，即图中的L。只2.金江王中艳.政府监管的有效性分析——以安全有在最优监管比例的位置上，预售资金监管的社生产为例.中南财经政法大学学报.会福利水平才能达到最大值。3.彭兰香.审计市场失灵原因与政府监管的必要性2.完善预售资金监管制度路径选择——建分析.财会月刊.立激励约束相容机制的博弈论分析4.章萍严运楼.政府在养老保险基金监管中的定位.开发企业处于被监管地位，这就决定了开发财经科学.企业在监管存在的条件下必定要谨慎使用预售注：本文为住房和城乡建设部2010年科学技术项目资金。但是开发企业掌握着资金使用的具体信计划——软科学研究项目（住宅与房地产业）2010-R5-19息，并且有着如何使用预售资金及在多大程度上《房地产交易资金监管制度研究》论文之一遵守预售资金监管制度的主动权，而监管部门不齐婧/责任编辑可能监测到开发企业的所有业务和资金使用信息，开发企业传递给监管部门的信息必然会受到总第358期31
