最有价值房产策划 2000案 1
北京工业园区调研信息报告
国家级开发区介绍国家级开发区介绍国家级开发区介绍国家级开发区介绍....................................................................................................................................................11111111
中关村科技园.......................................................11
电子城科技园.........................................................11
海淀园...............................................................13
丰台园...............................................................14
昌平园...............................................................15
亦庄园...............................................................16
德胜园...............................................................17
雍和园...............................................................19
大兴园...............................................................20
北京经济技术开发区.................................................21
隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园...................................22
北京天竺空港加工区.................................................23
市级开发区介绍市级开发区介绍市级开发区介绍市级开发区介绍............................................................................................................................................................23232323
北京天竺空港工业区.................................................23
北京通州工业开发区.................................................27
北京兴谷经济开发区.................................................28
北京雁栖经济开发区.................................................29
北京永乐经济开发区.................................................30
北京八达岭经济开发区...............................................30
延庆开发区.........................................................31
北京林河工业开发区.................................................31
金桥科技产业基地...................................................32
物物物物 流流流流 仓仓仓仓 储储储储........................................................................................................................................................................33333333
北京外运陆运公司...................................................33
中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库...................33
北京海盛方宇仓储有限公司...........................................35
北京中储金隅物流有限公司...........................................35
北京空港物流基地...................................................36
最有价值房产策划 2000案 2
西南四环国有仓储基地...............................................36
北京城建集团材料公司...............................................37
北京市昕日物流有限公司.............................................38
通州物流产业园区...................................................38
最有价值房产策划 2000案 3
北京工业地产调研报告北京工业地产调研报告北京工业地产调研报告北京工业地产调研报告
2006 年，北京实现工业增加值 亿元，同比增长 %，约占地区生
产总值的 24%，是北京经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确
定以及供地方式的改变，使得北京工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关
注。
一、一、一、一、 工业用地出让情况分析工业用地出让情况分析工业用地出让情况分析工业用地出让情况分析
（（（（1111）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大
据统计，自 1992 年以来，北京共出让工业用地约为 5919 公顷。其中，2000
年以前，工业用地出让总面积约为 2219 公顷，占出让总量的 37%；2001～2006
年工业用地出让总面积约为 3700 公顷，占出让总量的 63%。自 2001 年以来，工
业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势，2006 年更是达到历史最高值，工
业用地出让面积约为 1259 公顷，同比增长 81%。受加入 WTO、经济平稳快速增长
及 2008 年奥运会的举办等众多利好因素影响，越来越多的跨国公司、国内知名
企业及高新技术企业落户京城，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市
场的活跃。
（（（（2222）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的70%70%70%70%
从区域分布来看，北京工业用地遍布 18 个区县。其中，远郊区是工业用地
出让的主要区域，共 853 宗，出让面积约为 4121 公顷，占工业用地出让总面积
的 %；其次是近郊区，出让面积约为 1781 公顷，所占比重为 %；城区内
基本没有工业用地出让。其主要原因在于：为了减少工业企业的污染扰民，提高
城市容量及满足 2008 年奥运会举办的环境要求，北京鼓励城区内的工业企业外
迁，而且不再受理四环内工业用地的出让；远郊区的工业用地价格相对较低，而
且工业园区较多，落户企业能享受更多优惠政策。
从行政区域来看，工业用地出让最活跃的区域是通州区，出让面积约为 814
公顷，占工业用地出让总面积的 %。通州区之所以能成为工业用地出让最活
最有价值房产策划 2000案 4
跃的区域，主要是因为：通州区有众多的工业园区，产业集聚度较好，带动了区
域的工业用地需求；其次，通州区地理位置较为优越，距离市中心近。再次是朝
阳区，出让面积约为 755 公顷，所占比重为 %。朝阳区不仅地域广阔，基础
设施条件较好，而且原来就有众多老牌工业企业，如北化集团，工业用地出让面
积约为 108 公顷，华能热电用地 99 公顷，城市排水集团用地 55 公顷等。这些工
业企业因国有企业改革，对原有划拨用地进行处置，办理了现状工业用地出让，
活跃了区域工业用地市场。还有是大兴区和昌平区，出让面积分别为 624 公顷和
609 公顷，所占比重均在 10%以上。主要是受工业园区的影响，拥有众多经济开
发区的区县，工业用地出让较为活跃。如大兴拥有北京经济技术开发区、大兴经
济开发区及生物医药基地等。昌平则有昌平园区和小汤山工业园区。
（（（（3333）工业园区是工业用地出让的重要区域，约）工业园区是工业用地出让的重要区域，约）工业园区是工业用地出让的重要区域，约）工业园区是工业用地出让的重要区域，约31%31%31%31%的工业用地来自工业园的工业用地来自工业园的工业用地来自工业园的工业用地来自工业园
区区区区
工业园区不仅是北京经济快速发展的源泉，也是工业用地出让的重要区域。
截至 2006 年，北京工业园区出让的用地面积约 1816 公顷，占工业用地出让总面
积的 31%。其中，国家级开发区出让面积约为 852 公顷，约占工业园区出让总面
积的 47%；市级开发区出让面积约为 964 公顷，约占 53%。其中，出让面积较大
的开发区有：中关村科技园区，出让面积最大，约为 759 公顷，占园区总出让面
积的 42%；北京雁栖经济开发区，出让面积约为 232 公顷，占园区总出让面积的
13%，北京通州经济开发区，出让面积约为 187 公顷，占园区总出、让面积的 10%
等。
工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以
享受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。随着工业用地市场
的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。
二、工业园区土地市场分析二、工业园区土地市场分析二、工业园区土地市场分析二、工业园区土地市场分析
土地是工业发展的必备要素之一。为了集约利用土地，北京市土地供应计划
提出，工业用地应向开发区(园区)集中，除重大、特殊项目外，一般不得在开发
最有价值房产策划 2000案 5
区(园区)外单独选址，并鼓励其按产业类别和技术层次向各类开发区(园区)集
中。
（（（（1111）））） 园区土地供应分析园区土地供应分析园区土地供应分析园区土地供应分析
在2004年全国的园区清理整顿工作中，北京开发区由原来的470个缩减为28
个，开发区规划土地面积则由 87609 公顷减少到 40532 公顷，2006 年这 28 个园
区上报国土资源部审核时，通过整顿及合并，形成了 3 个国家级开发区(其中，
中关村科技园区包括七个园区和一个基地)及 16 个市级开发区，开发区规划土地
面积进一步减少到 34584 公顷。现有开发区规划土地面积仅为原有规划面积的
39%。其中，国家级开发区现规划土地面积约为 27506 公顷，约占总规划面积的
80%；市级开发区现有规划面积约为 7079 公顷，约占总规划面积的 20%。从现有
开发区来看，呈现以下特点：
� 进行重新规划与整合，园区设立更加合理化。
北京通过对开发区归属和定位的重新整合与规划，使得园区设立更
加合理化。整合后，北京只保留了 19 个市级以上开发区(3 个国家级和
16 个市级)，区县级的开发区已经合并或取消。如将大兴生物医药产业
基地、光机电一体化产业基地、国家环保产业园等专业园区并入中关村
科技园区；对于远郊区县的开发区进行合并，如将怀柔区的三个开发区 ，
合并成了北京雁栖经济开发区；将平谷的两个开发区合并成北京兴谷经
济开发区，通州的两个开发区合并成北京通州经济开发区等。
� 开发区的开发程度较高，基础设施较完善。
经过十几年的开发，目前大多数工业园区的开发程度较高，基础设
施较为完善。从北京现保留的 19 个开发区来看，其中一、二期的土地
开发状况都完成了“六通一平”。其中，完成“七通一平”以上的园区
共有 13 个，约占总园区数量的 70%左右。
� 国家级开发区规划土地面积基本不变，市级开发区规划土地面积大幅减
少。
从新批准规划园区的土地面积来看，国家级开发区的规划面积变化
最有价值房产策划 2000案 6
不大，仅比原规划面积减少了 3%；而市级开发区的新规划面积则呈现
大幅减少，比原规划面积减少了约 42%。其中，除了合并的开发区外，
大多数开发区规划面积缩减了一半以上。
（（（（2222）园区需求情况分析）园区需求情况分析）园区需求情况分析）园区需求情况分析
� 经济平稳快速发展吸引了众多企业落户京城，带动了工业园区的用地需
求
北京经济平稳快速增长及首都效应，吸引了众多企业来京投资。基
础设施完善、投资环境较好的开发区，成为工业企业落户京城的首选之
地。据统计显示，2006 年末，北京 19 个开发区累计入区企业 35218 个 ，
其中投产开业企业 27982 个，开发区实现总收入 亿元，应缴税
金 亿元。其中，国家级开发区对经济发展的带动尤为明显，中关
村科技园区投产开业企业 23869 个，实现总收入 6448 亿元，出口创汇
亿美元，应缴税金 亿元；北京经济技术开发区投产开业企
业 1031 个，实现总收入 2000 亿元，应缴税金 90 亿元。
� 电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等高新技术产业、制造业
成为工业园区用地需求的主要群体
2006 年；北京规模以上工业企业完成增加值 亿元，其中通
信设备、计算机及其他电子设备制造业完成增加值 亿元，约占规
模以上工业企业增加值总量的 20%；医药制造业完成增加值 亿元，
约占规模以上工业企业增加值总量的 3%。中关村科技园区、北京经济
技术开发区、北京天竺出口加工区这三个国家级开发区主要是以电子信
息、光机电一体化等产业的入驻企业为主；在北京一个开发园区中，约
40%以上的园区是以电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等产
业为主。因此，这些产业的工业企业是工业园区用地需求的主要群体。
最有价值房产策划 2000案 7
（（（（3333）园区价格水平分析）园区价格水平分析）园区价格水平分析）园区价格水平分析
� 园区工业用地的出让金水平相对平穗，一般在 50-100 元／平方米之间
从出让金价格水平来看，工业园区的出让金保持相对平稳，价格水
平没有太大的涨幅。园区工业用地的出让金水平大约分为三个档次：
50 元／平方米以下：如位于延庆、怀柔、平谷、密云等偏远区县
的园区，这些园区距离市中心较远、交通便捷度及区位条件相对较差，
所以出让金水平最低；
50-100 元／平方米之间：如位于通州、大兴、昌平、顺义等邻近
市区的园区，约有 60%以上的园区出让金水平在这一区间；
100 元／平方米以上：如位于海淀、朝阳、丰台等近郊区的园区，
这些园区临近市中心、交通便利、区位条件好，配套设施齐全，所以出
让金水平最高。
� 园区的工业熟地价(报价)上涨。较快，一般在 30 万元～50 万元／亩之
间
2005 年以前的工业园区熟地价一般在 30 万元／亩以下，目前大部
分开发区的熟地价水平已超过 30 万元／亩，工业熟地价水平上涨较快。
如中关村科技园区的海淀园、丰台园熟地价已超过 100 万元／亩，呈现
大幅上涨，而顺义、通卅、大兴以及门头沟等邻近市区的园区熟地价水
平也有较快上涨。园区的工业熟地价上涨较快，其主要在于以下几方面 ：
早期工业园区不成熟，基础设施配套不全，再加上各区县为了招商引资 ，
实行低地价策略，使得以前园区的工业熟地价保持在较低水平。随着园
区开发程度的提高，基础设施配套建设的完善，入区企业的增加，产业
集聚度在不断提高，促使园区土地价值在不断提高；通过前期的开发及
转让，许多园区一、二期工业用地已出让完毕，各园区可供出让的用地
在不断减少，受市场供求关系影响，使得园区土地价格进一步上升；工
业园区后期征地补偿费在不断提高，增加了土地开发成本，也促进了园
区土地价格的提升。
最有价值房产策划 2000案 8
从 2005～2006 年工业园区熟地价水平来看，园区的工业熟地价水
平差别较大，从 20 万元～150 万元／亩不等。其中，约有 32%的园区工
业熟地价在 30 万元／亩以下，熟地价较低的园区一般分布在偏远郊区
县，如延庆县，其园区的工业熟地价格约为 20 万元／亩；约有 52%的
园区工业熟地价在 30 万元～50 万元／亩之间，如大兴、通州、顺义等
区县的工业园区；工业熟地价在50万元／亩以上的园区较少，约占16%，
仅有中关村科技园的海淀园、健翔园等少数园区才能达到这个水平。
� 相对于工业熟地价而言，工业园区标准厂房租金水平(报价)较为平稳，
约为 ～ 元／平方米·天
从园区的标准厂房租金水平看，大部分开发区的标准厂房租金都较
为平稳。其租金水平也差别不大，约有 90%的工业园区标准厂房租金在
～ 元／平方米·天之间。其中，标准厂房租金在 1元／平方米·天
以下的工业园区，所占比重约 %；标准厂房租金在 1～ 元／平
方米·天之间的，所占比重约为 50%；仅有中关村科技园内少数工业园
区的标准厂房租金在 元／平方米·天之上。由于标准厂房租赁的市
场需求相对较少，所以其租金保持相对稳定。
三、工业地产发展预测三、工业地产发展预测三、工业地产发展预测三、工业地产发展预测
（（（（1111）））） 远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注远郊区县依然是工业用地出让的热点区域，开发区将会更受关注
从行政区域看，远郊区依然是工业供应的重点区域，根据《北京城市总体规
划 2004～2020》，城八区承担着更多的社会行政功能，工业用地只能往远郊区发
展。另外，工业也是远郊区的重要产业支柱，远郊区将会大力发展工业产业。
各级开发区规划用地还有大量指标没有完成，开发区的未来工业用地供应将
会更受关注，特别是国家级开发区将成为工业用地供应的热点区域，如中关村科
技园、北京经济技术开发区。由于国家级开发区享受更多的优惠政策，而且在园
区清理过程中，园区规模未进行大的调整，可供应土地的规模较其他园区要大；
最有价值房产策划 2000案 9
此外，北京天竺空港经济开发区也将成为未来热点，经过清理整顿之后，园区的
规划面积进一步扩大，供应能力提高，同时，该园区有临近首都机场的独特优势 。
（（（（2222）工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨）工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨）工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨）工业用地将采取招拍挂方式出让，其熟地价水平有望持续上涨
从出让方式看，工业用地出让将采招拍挂方式进行出让，2006 年国家出台
了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求工业用地必须采用招标拍卖
挂牌方式出让。从熟地价水平来看，工业用地的熟地价将继续上涨。其主要原因
在于：一方面，随着北京开发区大量削减，工业企业进一步向保留的开发区集中 ，
园区用地需求十分旺盛。而经过十几年的发展，大部分开发区已基本完成园区一 、
二期的厂级开发及土地转让，没有太多地块可供投资者选择，如中关村科技园的
石景山园、昌平园的一期已无地供应，呈现供不应求的发展态势；另一方面，由
于工业用地出让将采用招拍挂方式公开出让，在市场机制作用下，工业用地的价
值将得到体现，其市场价格将会有所上升。
（（（（3333）园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于京城工业产业）园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于京城工业产业）园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于京城工业产业）园区内的工业用地形式将呈现多样化和成熟化，有利于京城工业产业
的改造升级的改造升级的改造升级的改造升级
目前工业园区内的产品形式已经开始多样化，不再是以前单一的工业厂房，
一般来说，工业用地约占园区总规划面积的 40%左右，在园区里将出现工业仓储 、
公共服务设施、研发综合楼、实验基地、孵化器、配套住宅等多种产品形式。例
如，电子城西区的规划用地中包括：工业仓储用地约占 30%、公共服务设施用地
约占 12%、居住用地约占 9%、教育科研约占 3%、道路绿化约占 45%及其他用地等 。
此外，文化创意产业将成为工业用地的新产品。北京首次明确将文化创意产业作
为北京新的经济增长点，如中关村文化广场以及充分利用原有老工业厂房打造创
意产业基地等。随着工业用地形式的进一步多样化和成熟化，有利于促进京城工
业产业的改造升级。
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国家级开发区介绍国家级开发区介绍国家级开发区介绍国家级开发区介绍
一、中关村科技园一、中关村科技园一、中关村科技园一、中关村科技园
1111、电子城科技园
���� 总体概况总体概况总体概况总体概况
北京电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和
北京市人民政府正式批准建立的，以发展电子信息产业为主体的，多功能、
综合性的高新技术科技园区，是首都规划中确定的重点发展的区域之一。
北京电子城是国家"一五"期间重点投资、集中建设的电子工业基地。
2006 年末区域内已有高新技术企业 876 家，三资企业 167 家，国家级电子
科研院所 4 家，大中型涉外旅游饭店 5 家，中高级电子院校 5 所。近年来，
通过高新技术的引进，区域内培育了一批大型电子骨干企业，形成了以通信 、
计算机（软件）、显示器、彩色显象管、显示管、数字视听、新型元器件等
为主的高新技术产业群，并正在向数字化、信息化和网络化方向发展。已初
步建成了以电子信息产业为主体的、综合性的电子高科技园区。
���� 地理位置地理位置地理位置地理位置
电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地 平方公里。园区
以首都机场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，北
至机场路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路，西南至东
四环路。西区的范围是东至京包铁路，西至广顺北大街，南至望京北利泽东
二路-望京外环路延长线至机场路。
���� 工业用地规划工业用地规划工业用地规划工业用地规划
电子城东区的七星工业区园七星工业区园七星工业区园七星工业区园为新型电子材料和元器件生产基地，东方东方东方东方工工工工
业区园业区园业区园业区园为计算机、软件、显示器系统集成及终端产品生产基地，兆维工业兆维工业兆维工业兆维工业园园园园
和首信工业园首信工业园首信工业园首信工业园为程控交换机、移动通信产品生产基础，专项技术工业园专项技术工业园专项技术工业园专项技术工业园发展
通信配套产品和高性能数字视听产品，将台工业园将台工业园将台工业园将台工业园重点发展新型电子元器
件，包括高精密阻容器件、贴装式器件及为整机配套的特殊器件，机电工机电工机电工机电工业业业业
园园园园重点发展彩色显象管、显示管和多种变频调整电机、稀土永磁电机等。
电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化基
地为主。
���� 入住企业入住企业入住企业入住企业
最有价值房产策划 2000案 11
现区域内已有高新技术企业 876 家，三资企业 167 家，国家级电子科研
院所 4家，大中型涉外旅游饭店 5家，中高级电子院校 5所。其中世界 500
强企业已有 32 家在电子城投资建厂。如：日本的松下电器、旭硝子、松下
电工、丸红、东棉、日立、富士通；芬兰的诺基亚；德国的西门子；瑞典的
爱立信；瑞士的 ABB，雀巢；法国的汤姆逊、斯伦贝谢；荷兰的飞利浦；韩
国的 LG 等公司。
���� 优惠政策优惠政策优惠政策优惠政策
在电子城科技园创办高新技术企业可享受国务院赋予中关村科技园区
的国家级高新技术产业开发区政策和北京市赋予中关村科技园区的优惠政
策。
���� 产业发展规划产业发展规划产业发展规划产业发展规划
电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产业
和服务业。重点发展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器 、
新型电子元器件。
���� 相关资料相关资料相关资料相关资料
表 1：电子城用地平衡表
用地性质
东 区 西 区
面积(公顷) 比例(％) 面积(公顷) 比例(％)
城市工业用地
教育科研用地
公共服务设施用地
混合用地 0
市政用地
道路用地
绿化用地
水面
仓储用地
行政办公用地
城市居住用地
总 计 100 100
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图 1：电子城高新技术企业产业结构
图 2：总收入发展趋势
2222、海淀园
���� 总体概况总体概况总体概况总体概况
中关村科技园区海淀园的前身是全国第一个国家级高新技术产业开发
区，它以北大、清华、中科院等著名高校和研究机构为依托，规划占地面积
217 平方公里，闻名中外的“中关村电子一条街”是她的发祥地。
最有价值房产策划 2000案 13
���� 入住企业入住企业入住企业入住企业
目前，在园企业总数突破 1 万余家，经济总量在全国 53 个国家级高新
区名列前茅。联想、方正、同方等一批高新技术企业群体不断发展壮大，并
开始在国际市场中占有一席之地。
3333、丰台园
���� 总体概况总体概况总体概况总体概况
作为中关村最早成立的三个园区之一的丰台园，坐落于享有“陆路码
头”、“花乡”和“航天城”盛誉的丰台。
自 1991 年正式成立以来，作为国家级高新区，丰台园得到了政府高度
重视和广泛支持。丰台园现有高新企业 3000 余家，涉及电子信息、生物医
药、先进制造和新材料、新技术等八个领域，科技产业发展增加了地区就业
岗位，园区就业人口已超过 7 万人，高素质人员不断聚集、人群结构进一
步优化，加快了地区文化的转型提升。
丰台园现已形成“高新产业基地 + 总部产业基地 + 孵化基地”的发展
格局，并以丰台园为依托，向外辐射、融合发展，正在推动建设一个以总部
经济聚集的 30 平方公里的科技总部新区。
���� 地理位置地理位置地理位置地理位置
空间布局为“两区一街”的丰台园，规划面积为 平方公里。位于
北京市西南，四环路横贯园区，连接京石、京开、京沈、京津塘及机场高速
路。
���� 特色资源特色资源特色资源特色资源
充足的人才资源。 丰台是北京高智力密集区之一，具有“航天城”之
称。全区聚集了中央 60 多家应用技术科研院所和院校，科技人员 7 万多
人，其中中外知名专家千余人。
齐全的技术资源。 科研、测试和生产设备齐全，专业繁多，包括航空
航天、冶金化工、仪器仪表、机械制造、工业自动化、医疗医药、生物工程
等技术领域，是技术创新和发展高新技术产业的重要科技基础。
丰沛的科技资源。 民营高科技与国防高科技两支科技力量的融合、交
流，丰台园现有科技项目 2000 项，国家行业标准项目 11 个，创新项目获
奖数达 68 个 ,其中国家级 15 个、省部级 40 个。其中，有相当数量的成
果实现产业化，有一批产品走向了国际市场。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
丰台园现已累计入驻企业 3000 余家。近几年，规模企业迅速增加，技
最有价值房产策划 2000案 14
工贸总收入超过千万元的企业达到 240 家， 1-10 亿元企业 67 家，十亿
元以上企业 13 家。丰台园现已形成了以电子信息、生物医药、先进制造业
和新材料产业为主导的四大产业格局，已涌现出北方天鸟、四环科宝、东方
通科技等一批优秀企业。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
丰台园产业发展的重点是高新技术产业和总部经济。
���� 相关资料相关资料相关资料相关资料
1992-2005 年丰台园主要经济指标
标准厂房租赁价格（2005 年 8 月）
4444、昌平园
���� 总体概况总体概况总体概况总体概况
中关村科技园区昌平园是 1994 年国务院批准设立的高科技园区，1999
框架结构框架结构框架结构框架结构 价价价价 格格格格
框架结构 40 元/月·平方米
管理费 65 元/年·平方米
轻钢结构 55-65 元/月·平方米
管理费 65 元/年·平方米
最有价值房产策划 2000案 15
年纳入中关村建设工程，成为中关村科技园区“七园”之一，政策区域面积
40 平方公里；园区整体面积近 10 平方公里，包括中心区和中关村生命科学
园。
目前，形成了生物工程与新医药、环保产业、电子信息、新材料和先进
制造业为主体的生产研发基地。四家功能齐全的科技企业孵化器在昌平园相
继建成和投入使用，十几家投资公司和中介服务机构为企业提供金融、法律 、
保险、审计、人力资源等多方面的服务。
���� 优惠政策优惠政策优惠政策优惠政策
区委、区政府出台了“关于加快高新技术产业发展政策”等有关文件，
这些政策规定，自 2000 年 1 月 1 日起，凡在昌平注册的高新技术企业，可
连续 5年享受区政府奖励扶持基金的支持；与昌平区企业进行重组嫁接的高
新技术企业，将免收房产交易费；凡入园企业将免收市政公用设施建设费、
征用土地道路代征费等 7项地方税种。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
昌平园从 1992 年到 2003 年共发展高新技术企业 2043 家，目前昌平园
形成了以电子信息、生物医药、光机电一体化、环境保护及新能源、新材料
开发五大产业为支柱的全新技术领域结构。截止到今年 6月底，信息技术产
业、光电子与光机电一体化、生物医药等高新技术企业所占入园企业的比例
分别达到 42．6％、17．5％、13％。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
目前、一批科技含量高，极具发展潜力的企业已进驻园区如：星美数据 、
三一光电子、清华阳光、鄂尔多斯、烟台万华、首都在线、三九药业、中科
三环、安泰钢研、中信国安、北京控股等上市公司和规模企业。另外、以集
团军进入园区的中国电子信息产业集团（CEC），已经完成产业基地的一期建
设，并实现 CEC 旗下及关联的 10 家公司在昌平园的注册；信息产业部中国
电子工业发展规划研究院（ccid）的北京赛迪传媒投资股份有限公司、北京
赛迪时代股份有限公司等十余家企业落户昌平园，发展前景看好的高新技术
企业的不断进入，为昌平园经济的持续增长打下了良好的基础。国家“863”
科技项目———生命科学园、中国本土化第一个提供实景智能化网络商务平
台的金兆联科集团等高科技企业，都已在昌平科技园区安家乐业。
同时，加快“知本”与“资本”的结合速度，目前，北京控股、红塔投
资、博弘投资、以及来自美国、欧洲、新加坡的投资公司频繁与园区企业接
触，昌平园风险投资公司开始运行，风险投资在昌平园方兴未艾。
5555、亦庄园
���� 总体概况总体概况总体概况总体概况
最有价值房产策划 2000案 16
亦庄科技园位于国家级经济技术开发区---北京经济技术开发区内，亦
庄园总占地面积 4128 公顷（包括通州光机电一体化园区 750 公顷,通州环保
园区 700 公顷）。该区域距市中心 公里，位于素有“黄金通道”之誉的
京津塘高速公路起点处，背靠北京，面向渤海。
东半部临近高速公路一侧，是设施先进的工业区，这里主要吸纳：技术
密集程度高、附加值高、能耗少、占地少、水耗少、物耗少、污染少的工业
项目；西半部为环境优美、舒适别致的生活区，将建有各种档次的住宅、公
寓、花园别墅以及学校医院等。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
有排名世界前 500 家的美国通用电器、英国联合利华、瑞士 ABB、德国
拜耳；还有世界通讯巨子美国 AT&T；医药界的跨国集团法国罗纳普朗克·乐
安、德国的德迈制药集团；世界最大的气动元器件大王日本 SMC；世界名牌
可口可乐；日本资生堂等。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
主要发展电子信息、光机电一体化、生物医药与医疗器械等产业。
6666、德胜园
���� 总体概况总体概况总体概况总体概况
中关村科技园区德胜科技园座落在北京市西城区，是中关村科技园区的
重要组成部分，2001 年 6 月经国家科技部批准成立，2002 年 5 月 24 日正式
开园。德胜科技园完全享受中关村科技园区的土地、税收等各项优惠政策。
���� 地理位置地理位置地理位置地理位置
德胜科技园规划区面积约 6平方公里，分东、西两区：政策区面积约为
平方公里。东区位于德胜门外大街以西、新外大街以东，北二环与北三
环之间，面积约 平方公里。西区在西直门外大街以北，东起西直门北大
街，西至三里河路，与海淀区相邻，面积约 平方公里。
德胜科技园地处中心城区黄金地带，为中关村科技园区的东南门户，具
有明显的资源优势。西城区作为中央办公区，聚集了中央的 50 多个党政机
关，云集了中国人民银行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督委员会
等在国民经济中具有举足轻重作用的金融管理机构。西城区商业繁荣、金融
业活跃、信息资源丰富、基础教育先进、房地产业强劲、文化旅游兴旺、科
技信息咨询业发达、基础设施完善，从而使德胜科技园享有得天独厚的创业
环境和发展条件。
最有价值房产策划 2000案 17
���� 周边环境周边环境周边环境周边环境
园区及周边分布着中国有色金属研究院、北京自动化研究所、北京工业
卫生研究所、中国航空规划设计院、北京煤炭设计院、华北电力院等国家级
科研设计单位，具有雄厚的技术转化潜力和产、学、研结合潜力，为科技企
业提供了良好的创业环境。
德胜门箭楼、北海、什刹海、历代帝王庙等一大批历史文化古迹映托出
西城区深厚的文化底蕴；北京动物园、双秀公园、人定湖公园、北京海洋馆
显示出浓郁的人文环境；西城区智力资源密集，教育发达，北京著名的四中 、
八中等中学享誉海内外；这些条件为德胜科技园入驻企业提供了良好的发展
氛围。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
德胜科技园总的功能定位是创建特色鲜明的高品位、开放型精品园区，
包括四个方面：
1、国内外知名高科技企业和上市公司的办公、研发和经营总部密集区；
2、高新技术与产品专业展示和营销集散地；
3、高质量的科技创新与产业发展中介服务市场；
4、高新技术中小企业的创业孵化基地。
发展以普天为代表的电子信息业；以三级甲等医院为代表的生物科技；
以有研院为代表的新材料业和以北展、西外五大科普基地为代表的科技旅游
和会展业，并依据西城智力资源的优势开展中介服务业。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
德胜科技园开园以来，招商引资工作不断推进，中国工程院落户德胜科
技园，著名的央视市场研究公司、央视索福瑞媒介研究公司、中国数据广播
网络公司等高技术公司在德胜科技园得到良好的发展。2003 年，德胜科技
园累计高新技术企业达到 145 家，累计注册资金达 亿元，高新技术企
业技工贸总收入 8亿元，为开园时的 62 倍。2003 年园区各类企业技工贸总
收入达到 35 亿元。
���� 相关资料相关资料相关资料相关资料
德胜科技园已完成 8家孵化器建设，孵化面积约 万平方米，已有三
家孵化器企业通过了北京市的认定。建立了德胜科技园留学人员创业中心，
并成为欧美同学会首批报国计划实验基地之一。
最有价值房产策划 2000案 18
7777、雍和园
� 地理位置地理位置地理位置地理位置
中关村科技园区雍和园位于北京市东城区东二环路和北二环路的交汇
处，是唯一位于二环路以内的科技园区，面积约 公顷。范围是：东
至东直门北小街、东二环路(东直门北大街、东直门南大街)，南至鼓楼西大
街、鼓楼东大街、交道口东大街、东直门内大街、海运仓胡同，西至旧鼓楼
大街、东直门南小街、东扬威街，北至北二环路（安定门西大街、安定门东
大街）、东直门内大街、民安街。
� 区位优势区位优势区位优势区位优势
东城区最显著的区域特征是具有深厚的文化底蕴和鲜明的古城风貌。全
区汇集了以故宫、太庙、社稷坛和地坛为代表的皇室文化，以雍和宫为代表
的佛教密宗文化。中华民族传统文化在此得以充分体现。
雍和园内有国家级文物 4处（钟楼鼓楼、国子监、孔庙和雍和宫），市
级文物 7处，保护院落 4处。
� 产业规划产业规划产业规划产业规划
雍和园重点发展文化创意产业，特别是数字内容产业：
数字娱乐内容提供商和服务
数字（网络）媒体出版发行和内容企业
文化运营和移动增值服务商
网络游戏研发商、运营商和渠道销售商
动漫节目创作、研发、制作企业
最有价值房产策划 2000案 19
� 基地建设基地建设基地建设基地建设
国家网络游戏动漫产业（北京）发展基地
北京歌华文化创意产业中心
北京奥运会票务服务中心
� 优惠政策优惠政策优惠政策优惠政策
享受中关村科技园区优惠政策
享受国家网络游戏动漫产业发展基地优惠政策
享受北京市文化创意产业政策
享受东城区鼓励发展文化创意产业政策
享受东城区文化创意产业专项资金支持
� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
歌华集团、美国 Ticketmaster、法国德高、日本世嘉、盛宣鸣、悠视
网、千龙网、大旗网等知名企业。
8888、大兴园
���� 总体概况总体概况总体概况总体概况
中关村科技园区大兴生物医药基地位于北京市大兴区南部，总占地28
平方公里，规划范围北起六环路，南至魏永路，西至永定河畔，东临京开高
速公路。一期产业用地 平方公里，已经取得控制性详细规划。园区具
有丰富的土地资源开发空间。
将构建技术服务、创业投资、专业服务、生活服务和国际交流“五大平
台”，使之适应建设世界一流生物工程高新技术产业园区的要求。其标志性
建筑群主要分为两大部分：孵化区（生物医药工程研发生产区）、综合区（包
括五星级酒店、金融中心、会议中心、会展中心、服务机构、管委会大厦等 ），
整个建筑占地面积 185 亩，将成为举办一系列专业研讨、论坛、报告会、展
最有价值房产策划 2000案 20
览会活动的国际交流窗口。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
研发与企业孵化区：吸引国内外科研院所和高校入园建立研发机构和科
技型企业，建立一批关键技术的中试放大平台，加速生物科技成果的转化，
孵化出具备产业化开发条件的技术成果和高成长性科技型企业；
生产加工区：引进和新建一批企业，针对不同生物工程和医药产品，建
立产业化开发和生产基地，带动园区快速发展；
贸易物流区：建立和完善贸易、商业、金融、法律、咨询、信息等服务体
系；
生活服务区： 逐步建立商住、教育、娱乐、医疗等服务体系。
���� 产业环境产业环境产业环境产业环境
大兴区域内已有生物工程与医药企业和研发机构 82 家，其中包括三元
基因、协和制药在内的企业73家，研发机构 9家，占全市同类企业总数的25%，
产值近 23 亿元，占全市总量的 28%。目前，产业基地已引进生物医药项目 28
个，初步形成了如下产业格局：
以国家兽医微生物中心、全国畜牧兽医总站和中国生物药品检定中心为
龙头，使基地成为食品、药品和兽药检定及技术执法核心区域；以中国中医
研究院、国药集团、同仁堂集团、绿谷集团为龙头，形成中药研发及生产核
心区域；以三元基因、北生药业为龙头，形成生物制品生产及研发核心区域 ；
以恒利制药、协和制药为龙头，形成化学药生产及研发核心区域；以双鹤药
业、麦邦医疗设备、浚达丰医疗器械为龙头，形成医疗器械和制药设备研发
及生产核心区域；以军事医学科学院药物所、中国医科院药物所为龙头的药
物研发创新核心区域。
二、北京经济技术开发区二、北京经济技术开发区二、北京经济技术开发区二、北京经济技术开发区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京经济技术开发区位于北京东南亦庄地区，筹建于 1991 年， 1992
年开始建设并对外招商，1994 年 8 月 25 日被国务院批准为国家级经济技术
开发区，同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区双重优
惠政策。开发区按照产业集群化发展，资源集约化利用的发展思路进行建设 ，
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
截止目前，共有入区企业近 2000 家，其中三资企业近 500 家，内资企
业 1400 多家。入区企业投资总额超过 亿美元，其中三资企业投资总
额近 亿美元，三资企业平均投资额 2273 万美元。其中，电子信息产
业聚集了诺基亚、京东方、中芯国际等著名企业，电子信息类三资企业投资
最有价值房产策划 2000案 21
额占到全区企业总投资额的 22%；生物工程与新医药产业集中了德国拜尔、
北京同仁堂、通用医疗等 90 多家知名企业，产业销售收入已经占北京医药
工业近 1/2 的份额；以 SMC 为代表的装备制造业则含盖了微电子、光电子、
数控机床、印刷机械、智能仪器仪表、电子专用设备、激光技术、机器人等
产业，在开发区形成了以高新技术为主、传统产业改造提升为辅，多个领域
支撑的格局；此外，北京奔驰—戴姆勒.克莱斯勒汽车有限公于 2005 年 8 月
在开发区正式成立，投资总额 6亿美元，工厂年生产能力将达到 100000 辆。
目前开发区已经初步形成电子信息、生物技术与新医药、汽车、装备制造等
主导产业。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
十余年来，北京经济技术开发区已初步建成一个以吸引外商投资、吸引
高新技术和出口创汇型企业为主的产业基地。目前，北京开发区正在全力推
动电子信息、生物医药、装备制造、汽车等产业的集群化发展。
隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园
� 总体概述总体概述总体概述总体概述
隆盛、兴盛、康盛工业园位于北京市亦庄经济技术开发区，紧邻即将开
工建设的地铁 12 号线（计划 2010 年通车），其中康盛工业园临地铁康定街
西站、隆盛工业园临地铁锦绣街站。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
奔驰、如烟
� 房地产商简介房地产商简介房地产商简介房地产商简介
湖南富兴集团有限公司创建于 1990 年，是一家以高新技术产业为龙头，
以房地产业为主导，以汽车服务业为基础，以公益服务事业为辅的科工贸协
调发展的综合性大型民营企业集团。下辖各类全资、控股企业 20 余家，在
北京、上海、深圳、长沙、岳阳等地设立了分公司，在广州、武汉等大中城
市设有办事机构。
三、北京天竺空港加工区三、北京天竺空港加工区三、北京天竺空港加工区三、北京天竺空港加工区
北京天竺出口加工区于 2000 年 4 月经国务院批准设立，为全国首批 15 家出
口加工区试点之一，是首都北京唯一的国家级出口加工区。出口加工区为海关实
最有价值房产策划 2000案 22
施封闭管理的特殊区域，实行境内关外的监督模式，按国际惯例操作运行，为出
口加工型企业提供更为宽松和便利的经营环境。
北京天竺出口加工区位于空港工业区 A区，规划面积 平方公里，首批
开发 平方公里。按照功能规划分为：管理和服务区、海关监管区、标准化
厂房集中区、加工企业集中区。其发展目标为：建成首都外向型企业最集中、出
口规模最大、对外开放程度最高的地区。成为北京市高科技产业化先导区、出口
创汇重点区、加工贸易示范区。（详细信息见北京天竺空港工业区介绍）
市级开发区介绍市级开发区介绍市级开发区介绍市级开发区介绍
一、北京天竺空港工业区一、北京天竺空港工业区一、北京天竺空港工业区一、北京天竺空港工业区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京天竺空港工业区成立于 1994 年，属市级工业区。总体规划面积
平方公里，目前已开发 平方公里，其余 2平方公里将在 2006 年中旬开
发完毕。
空港工业区位于首都国际机场西侧 1公里处，地处规划中的空港城核心
地带。空港工业区分为 A、B两区，分别位于京密路两侧。
� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
截至目前，已有来自 20 个国家和地区的 300 家中外企业相继入驻工业
区，投资总额近 40 亿美元，项目平均投资额达 1亿元人民币。其中跨国公
司 60 多家，500 强企业 20 家，如 Ericsson、Sony、Panasonic、LG、JVC、
Murata 等知名企业。
���� 周边环境周边环境周边环境周边环境
工业区南侧有裕京花园、名都园等十几家大型别墅区，西侧有国际学校 、
力迈学校等三所全寄宿制学校，东侧有四星级国都饭店，北侧 15 公里的潮
白河畔有由两个高尔夫球场、大龙水上乐园、绿色渡假村和怡生园国际会议
中心等组成的大型休闲娱乐区。
中国国际展览中心新址位于空港工业区 B区南侧。新国展建成后，将拥
有 22 个现代化展馆及 17 万平方米的配套设施。
� 合作方式合作方式合作方式合作方式
⑴土地出让
企业购买国有土地使用权，自建厂房。土地最高出让年限：工业 50 年；
居住 70 年；商业、娱乐 40 年；其它 50 年。
最有价值房产策划 2000案 23
⑵标准化工业厂房出租
空港工业区内建有标准厂房 13 栋，累计建筑面积 13 万㎡。标准厂房
具备供水、供电、供热、通信条件和楼梯、电梯、卫生间、配电室等设施。
标准厂房可实行整层或半层出租。整个标准厂房由物业公司进行封闭式物
业管理。
⑶定制厂房
按照企业的要求，引入第三方开发商建设厂房，企业或租或买。
� 未来发展未来发展未来发展未来发展
在未来发展中，空港工业区将大力发展电子信息产业，伸延产业链条，
不仅要发展手机等硬件电子设备的企业，还包括软件企业和集成电路设计企
业等，要加大对软件企业的引进力度。
努力培育生物医药企业，力争经过几年的发展，形成颇具规模的生物医
药产业群，形成基因技术、生物技术、现代医药技术的产业化优势，聚集一
流企业和人才，形成以自主创新与国际先进技术引进开发相结合的创新体
系。
积极构造新材料产业，纳米材料、洁净和再生能源材料、光电子和微波
材料等等的新材料已经广泛的应用在社会生活中，其市场前景十分可观，新
材料产业也将是工业区产业支撑的重点。
依托临近空港的绝对优势，积极推进临空产业的发展，努力完善机场周
边的各种配套资源，如物流配送、航空器材、航空培训等。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
空港工业区已初步形成以电子通讯、仓储保税、航空相关业为主导产业
的高科技工业园区的雏形。
���� 详细资料详细资料详细资料详细资料
工业区内的工业生产基地内已建成标准厂房 13 栋，楼层结构均为通体
大开间式对称设计，有 A、B、C、D 四种类型可供选择，A型标准厂房位于 A
区工业生产基地，B、C、D 型标准厂房位于 B区工业生产基地，适用于电子 、
通讯等高新技术企业和轻工企业租用或购买。基地内实行封闭式物业管理，
配有保安、绿化、保洁、餐饮、商务等多项服务功能。其主要经济技术指标
如下：
最有价值房产策划 2000案 24
� A 型标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：
1、A型标准厂房为位于 A区工业生产基地的 1#、2#楼，总建筑面积约 9068
平方米，呈 L型，共四层，分东西走向的 1＃楼和南北走向的 2＃楼。其中1
＃楼一层为 938 平方米，二至四层 1107 平方米，其中生产用面积 540 平方
米。2＃楼一层为 999 平方米，二至四层 1270 平方米，其中生产用面积 630
平方米。
2、厂房为钢筋混凝土框架结构，结构荷载为 500 公斤/平方米，层高
米（一层 米），跨度为 18 米（一层 15 米），开间 6米。厂房内设有楼梯 、
货运电梯（负载 1吨）、配电室、卫生间等。
3、厂房外部为白色瓷砖贴面，双层铝合金门窗，内部为白色灰浆喷涂墙
面，水磨石地面。
� B 型标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：
1、B 型标准厂房为位于 B区工业生产基地的 1-4 号楼，每栋标准厂房总
建筑面积约 5094 平方米，共三层，东西走向，每层 1698 平方米，其中生产
用面积 1140 平方米，办公用面积 558 平方米。
2、厂房生产部分为钢筋混凝土框架结构，办公部分为砖混结构，结构荷
载为 350 公斤/平方米，层高 米，跨度 米，开间 6米。厂房内设有
楼梯、货运电梯（负载 吨）、配电室、卫生间、浴室等。
3、厂房外部为面砖贴面，铝合金门窗，内部为白色灰浆喷涂墙面，水
泥地面。
���� C 型标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：
1、C 型标准厂房为位于 B区工业生产基地的 5-8 号楼，每栋总建筑面积
6923 平方米，共四层，东西走向，每层 1700 平方米，其中每层生产用面积
1404 平方米。
2、厂房为钢筋混凝土框架结构，结构荷载为 500 公斤/平方米，层高
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米，跨度 米，开间 米。厂房内设有楼梯、货运电梯（负载 吨）、
配电室、卫生间等。
3、厂房外部为面砖贴面，铝合金门窗，内部为白色灰浆喷涂墙面，水
泥地面。
� D 型标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：标准厂房主要技术标准：
1、D 型标准厂房为位于 B 区工业生产基地在建的 10-12 号楼，每栋总
建筑面积 13,360 平方米，共五层，东西走向，每层 2672 平方米，其中每层
生产用面积 2100 平方米。
2、厂房为钢筋混凝土框架结构，结构荷载为 500 公斤/平方米，一层层
高 米，二至五层层高 米，跨度 米，开间 米。厂房内设有
楼梯、货运电梯（负载 吨）、配电室、卫生间等。
3、厂房外部为面砖贴面，塑钢门窗，内部为白色灰浆喷涂墙面，水泥
地面。
���� 标厂出租价格（见下表）：标厂出租价格（见下表）：标厂出租价格（见下表）：标厂出租价格（见下表）：
出 租（元人民币/m2�月）
类型
楼层
A 型 B、C型 D 型
一 层 42 42 42
二 层 37 37 37
三 层 33 33 33
四 层 30 30 30
五 层 30
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二、北京通州工业开发区二、北京通州工业开发区二、北京通州工业开发区二、北京通州工业开发区
���� 总体规划总体规划总体规划总体规划
北京通州工业开发区是由北京市人民政府批准建立的市级工业开发区，
位于通州卫星城东南 5 公里的张家湾镇，规划面积 平方公里。开发区
以其优越的交通条件、配套齐全的基础设施和完善服务体系为中外客商投资
置业创造了良好的投资环境。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
目前开发区有技工贸各类入区企业 212 家，投资商分别来自美国、法国 、
德国、马来西亚、日本、新加坡等十多个国家和地区以及国内的部分省市，
国内外的一批知名大公司在区内投资建设。如美国的 PPG 公司、美国晶体技
术公司，日本的旭硝子株式会社，法国的埃尔夫阿托化学公司，德国的工业
自动化集团、奥托博克公司，马来西亚金狮集团，国内有吉林森林工业股份
有限公司、北京农业集团等。形成了以新材料、新医药、电子、精细化工为
支柱的新技术新材料产业园区。
���� 地理位置地理位置地理位置地理位置
北京通州工业开发区具有得天独厚的区位优势。开发区离北京天安门仅
25 公里。京沈高速公路、京津公路、京哈高速公路从开发区的南北两侧通
过，西侧紧邻北京市六环路和八通轻轨列车总站，由开发区到首都国际机场
仅需半小时。
���� 优惠政策优惠政策优惠政策优惠政策
1、经营期在 10 年以上的生产性企业，企业所得税税率为 24%，从开始
获利的年度起，免 2年减半 3年微收企业所得税。
2、经营期在 10 年以上的生产性高新技术企业（以领取高新技术企业证
书为准），从开始获利的年度起，免 2 年减半 3年征收企业所得税，减半征
收的企业所得税，企业可以提征收企业所得税，减半的税率不足 10%的，按
10%的税率征收。
3 凡属技术密集、知识密集项目，或者外商投资在 3000 万美元以上，
回收投资期长的生产性项目，可减按 15%的税率征收企业所得税。
4、先进技术企业，依法免征，减征企业所得税期满后，经核定仍为先
进技术企业的，可延长 3年减半征收企业所得税。
备 注 租期不少于 12 个月，
出租以楼层为单位；
包括：租金、物业费、供暖费、停车费等费用。
最有价值房产策划 2000案 27
5、产品出口企业，在依法免征、减征企业所得税期满后，当年出口产
品的产值还到当年产品总产值的 70%，可以按照税法规定的税率征收企业所
得税，已经按 15%的税率缴纳企业所得税的产品出品企业界，符合上述条件
的按 10%的税率征收企业所得税。
6、外商将企业分得的利润直接投资于本企业界，或者在开发新品与办
新企业，经营期不少于 5年的，返还再投资部分已缴纳企业所得税的 40%的
税款，上述投资属于产品出品企业或先进技术企业，经营期不少于 5 年的，
全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。
7、生产性外商投资企业在合同规定的筹建期内，可免交土地使用费，
产品出口企业和先进技术企业，可减免土地使用费。
8、开发区内的土地按国家及北京市有关法律，法规一律实行有偿出让，
并为入区企业办理《中华人民共和国国有土地使用证》。
三、北京兴谷经济开发区三、北京兴谷经济开发区三、北京兴谷经济开发区三、北京兴谷经济开发区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京兴谷工业开发区的前身是设立于 1993 年 8 月的北京市平谷县兴谷
经济开发区，2000 年 11 月经北京市人民政府批准列为市级开发区。
兴谷工业开发区总体规划面积 平方公里，首期开发 平方公里，
依托首都的区位优势和平谷县的环境优势。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
兴谷开发区已吸引了包括雀巢、旺旺、威克瑞等 300 多家企业入区。北
京海关在县内设有平谷分关，商检、外运等设施已投付使用，在县内即可输
各种出口业务。
���� 地理位置地理位置地理位置地理位置
距城区 70 公里，京平快速路与开发区相连，距首都机场 40 公里，距天
津新港 130 公里，距离铁路货运站 18 公里。区内公路成网，铺设柏油路总
长 19000 米，其中主路红线宽 50 米。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
兴谷工业开发区按照国家的产业政策和有关规定，在项目安排上，以电
子、机电、轻工、化工、食品、建材、工艺品等行业的工业项目为主，同时
吸收商饮服务、信息产业、房地产等方面的项目：在企业类别上，以市场为
导向，加工型企业、资源型企业、出口型企业并举；在投资来源方面，以兴
办外商投资企业为主，同时积极引进国内新技术项目；对入区项目的要求是 ：
污染少、技术含量高、附加值高、效益高。
最有价值房产策划 2000案 28
���� 优惠政策优惠政策优惠政策优惠政策
开发区设立“企业发展基金”，对入区的各类企业予以资金扶持。
1、入区生产型企业，视企业投资规模、发展前景，采取一厂一策的办
法予以资金扶持。
2、“三资”企业按国家有关部门财政税收优惠政策执行。
3、经市科委以上认定的高新技术企业，除享受国家及北京市财政税收
优惠政策外，县政府再给予一定的扶持。
4、入区注册型企业按入区企业形成县级财政收入的60%的数额扶持企
业，企业发展基金用于挖潜支出、技术发行及固定资产投入。
四、北京雁栖经济开发区四、北京雁栖经济开发区四、北京雁栖经济开发区四、北京雁栖经济开发区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京雁栖经济开发区位于北京市怀柔区，长城脚下，雁栖湖畔，距北京
市区 50 公里，距首都国际机场 30 公里，据天津港 170 公里，京承高速公路
从区前穿过，从北京四环路出发，驱车 25 分钟便可到达。
北京雁栖经济开发区总规划面积 1493 公顷，包括"一区两园"，其中"
一区"指北京雁栖经济开发区，"两园"指北京雁栖经济开发区经纬园与北京
雁栖经济开发区凤翔园。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
北京雁栖经济开发区现已有企业 300 多家，其中来自美国、德国等 17
个国家和地区的外资企业就有 70 多家。目前，这里聚集了美国玛氏（Mars）、
波尔（Ball）、圣尼斯种子（Seminis）、奥特奇（Attech）、欧文斯科宁（Owens
Corning），日本朝日（Asahi）、丘比（Kewpie）泰国红牛（Redball）、台湾
顶津、瑞士科莱恩（Clariant）、意大利刮拉瓶盖（Closures）以及大北农、
安东石油、妙士乳业、天惠药业等一大批国内外知名企业和著名厂家，形成
了以外方投资企业为主的食品饮料、包装印刷、电子信息、生物制药产业基
地。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
今后，北京雁栖经济开发区将以"生态、环保"为主题，在产业发展方面
将继续做大做强食品饮料、包装印刷两大产业，同时大力发展电子信息、生
物制药、新材料等高新技术产业和先进制造业，全力打造一个现代化的绿色
的科技新城。
最有价值房产策划 2000案 29
五、北京永乐经济开发区五、北京永乐经济开发区五、北京永乐经济开发区五、北京永乐经济开发区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
永乐开发区地理位置十分优越：北京、天津、河北三省市交界，京津塘
高速公路沿线高新技术产业带及环渤海经济圈中心位置，是北京东南各省市
进驻北京的桥头堡，被著名经济学家费孝通先生称为“哑铃经济的手柄”。
六、北京八达岭经济开发区六、北京八达岭经济开发区六、北京八达岭经济开发区六、北京八达岭经济开发区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
八达岭工业开发区于 1992 年 8 月经市政府批准成立，规划面积
平方公里，其前身是八达岭经济开发区，2000 年 12 月，经市政府批准为市
级开发区。
���� 地理位置地理位置地理位置地理位置
北京八达岭工业开发区位于延庆县城西南，东邻八达岭长城，西毗康西
草原，北接延庆万亩森林公园。区间东侧有直通延庆县城（京张 110 国道）
快速路，南侧有京张高速路，北侧有京包铁路线，西侧有专用铁路线一条。
区内已铺设道路万余米，纵横交叉已形成网络。八达岭工业开发区距城区二
环路德胜门 62 公里，八达岭高速公路直通区内，从市区开车 40 分钟即可到
达。开发区西部与河北省怀来县相连，高速公路距怀来县城 30 公里，距张
家口市 90 公里。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
区内分为高新技术产品加工区、轻工业加工区、科技服务项目区、新产
品开发中试基地、服务设施区等部分。经过 8年多的建设，开发区基础设施
已达到六通一平。
���� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
现在入区企业已达 330 余家。2001 年上半年共完成技工贸总收入 42 亿
元，上缴税金 5150 万元。包括：厦门万利达集团。北京红叶葡萄酒有限公
司、北京清华紫光药业等。
最有价值房产策划 2000案 30
七、延庆开发区七、延庆开发区七、延庆开发区七、延庆开发区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
1992 年 8 月经北京市政府批准建立的北京市延庆经济技术开发区，规划面
积 平方公里，位于首都旅游卫星城--延庆县城总体规划的南城，毗邻官厅
水库上游的妫水湖畔，三座公路桥将其与北城彼此连接。开发区以发展无污染的
现代科、工、贸企业为主，同时发展住宅、别墅、娱乐、公共、公益设施等。致
力于建设成为与延庆城市功能相协调、与旅游卫星城建设相适应的花园式科技工
贸园区。
� 入驻企业入驻企业入驻企业入驻企业
目前,已有 400 多家国内外企业落户延庆开发区。区内已初步形成了北
京双鹤高科天然药物有限公司、北京九龙制药厂、北京匡达制药厂为代表的
生物制药基地;以北京雪莲夏都羊绒有限公司、北京卓欧制衣有限公司为代
表的纺织及服装加工基地;以北京奈特铝塑复合管有限公司、北京华源亚太
化学建材有限公司、为代表的新型环保建材基地;以北京冰凌花乳业有限公
司、大草原（北京）乳业有限公司、北京集味村食品工业有限公司、北京旭
日升饮品有限公司为代表的绿色食品生产加工基地。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
延庆开发区提出了建设以生物医药科技园、绿色食品工业园、服装产业
园、新型建材工业园为主体的一区四园的多元化产业发展格局。
八、北京林河工业开发区八、北京林河工业开发区八、北京林河工业开发区八、北京林河工业开发区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京林河工业开发区座落在首都国际机场东侧，顺义区境内，自1993
年成立至今，经过十年的发展建设，拥有了“九通一平”的基础设施，引进
了企业百余家，吸引投资百亿元，其中高科技企业占 85%，是北京市高科技
产业的摇篮。
���� 产业规划产业规划产业规划产业规划
（1）微电子产业
2000 年 10 月，北京林河工业开发区凭借其优越的地理位置、完善的服
务体系和雄厚的资源优势，成为中国北方微电子产业基地。入驻园区的主要
代表企业有研半导体材料股份有限公司（简称“有研硅股”），拥有我国第一
最有价值房产策划 2000案 31
条自主知识产权的八英寸单晶硅生产线。项目总投资 20 亿元，建设半导体
材料生产基地，全部达产后年销售收入额可达 20 亿元人民币，年创利总额
可达 亿元人民币。
（2）光机电一体化产业
北京林河工业开发区重点发展了光机电一体化产业，并引进了业内的龙
头企业——北京第一机床厂，该项目总投资 10 亿元人民币。达产后，年创
产值 11 亿元人民币，年上缴利税 8000 万元人民币，年出口创汇额可达 2000
万美元。该项目将建成我国最大的数控机床研发、生产基地。
（3）生物新医药产业
北京林河工业开发总公司、全国医药技术市场协会、北京双鹤药业股份
有限公司和北京首创大地生物药业有限公司等多家股东成立了北京通和远
博医药科技发展有限公司。到目前为止，林河引进的百余家入区企业中有包
含在国产人工关节领域填补空白的北京普鲁斯复星外科植入物有限公司在
内的 20 余家是生物医药项目，并且企业之间实现了优势互补、共同发展。
（4）汽车及配套零部件产业
北京市于2002年11月确定北京林河工业开发区为北京汽车及配套零部
件生产基地。代表企业：北京现代汽车有限公司。
九、金桥科技产业基地九、金桥科技产业基地九、金桥科技产业基地九、金桥科技产业基地
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
金桥科技产业基地，做为中关村科技园区“一区多园多基地”的重要组成部
分，地处北京东南工业产业带上，这里将成为北京最具活力和发展潜力的经
济区域。
基地总体规划面积 15 平方公里，一期规划面积 7平方公里，地处“亦庄新
城”规划范围内，既是“东部发展带”中的优先发展地区，又是建设新城区
的重点发展对象和重点政策支持对象。基地本着“高标准、高起点、国际化 、
现代化”的原则进行开发建设。以“立足首都、面向全国、着眼世界”为发
展宗旨，积极与周边地区产业基础形成配套，以环保、电子信息、汽车零部
件和都市工业为主导产业，努力成为高科技领域的技术创新、高新技术产业
化、国际合作的基地和示范园区。
� 地理位置地理位置地理位置地理位置
金桥科技产业基地处于京津塘高速公路与北京城市六环路交汇处,紧邻
北京经济技术开发区，海、陆、空交通网络发达，是北京市东南交通枢纽的
中心地带。
最有价值房产策划 2000案 32
物物物物 流流流流 仓仓仓仓 储储储储
一、北京外运陆运公司一、北京外运陆运公司一、北京外运陆运公司一、北京外运陆运公司
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京外运陆运公司是对外贸易和经济合作部批准的一级国际货运代理
企业，中国国际货运代理协会会员。
北京外运陆运公司成立于 1974 年，是从事陆运、仓储物流业务的专业
化外贸储运企业。地处京城西南丰台区内，东距广安门 9公里，西离卢沟桥
2公里，南傍京广铁路，北临京石高速公路，与全国最大的北京西客站仅 5
公里之距，公司内建有 公里铁路专用线与全国七大零担中转货场之一的
丰台火车站连通。公司硬件设施完备，配有各类齐全的装卸运输设备 20 余
台，拥有先进的仓储物流管理软件，能为客户提供全方位的储存保管、加工
挑选、进出口铁路运输服务。
���� 主要业务主要业务主要业务主要业务
仓储物流业务是北京外运陆运公司最早经营的业务之一，也是本公司传
统的优势项目，拥有各类库房、多处货场 30 余间，实际储存面积超过 13 万
平方米，配有各类齐全的装卸运输设备 20 余台，能满足广大客户的不同需
要并对各类物资进行储存。还可以对国内外客户提供代收代发、区域分拨、
城市配送、加工挑选、修补包装、商检报关、装卸劳务、办理托运。
主要库房类型：
1、平库是仓储物流部储存面积最大的库房，储存面积约 130000 平米，
单栋库房面积从 272 平米到 4804 平方米不等，檐高 米，能满足各类客
户的需要。适合储存服装、烟酒、家具、书籍等货物。
2、楼仓是仓储物流部另一种主要的储存库房，储存面积约 25365 平米，
单栋库房面积从 800 平米到 2223 平米不等，高 4米。其特点是库房密封性
好，夏季室温可保持 25 度左右。同时开启四部电梯用于装卸货物。适合储
存体积重量相对较小，对密封、温度有一定要求的货品，如精密仪器，电脑
配件，食品，药品，档案等。
3、站台库可储存从铁路专用线直接卸下的货品，储存面积约 3500 平方
米，适合短时间的货品存放，宜做中转库房使用，租金较低。
二、中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库二、中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库二、中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库二、中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库
���� 总体概括总体概括总体概括总体概括
中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库创建于 1964 年2
最有价值房产策划 2000案 33
月，是中国外运北京公司的一家综合性的多功能大型仓储企业。
经过几十年来的发展，业务范围涉及货物的储存、装卸、保管、养护、
中转，同时为客户提供货物的分检、整理打包、刷唛、组装等相关服务项目 ；
负责国内货物的航空运输、铁路运输及公路运输的代理业务，按顾客的要求
进行货物分拨、包装、发运、配送等一体化的物流服务；为顾客提供办公、
谈判、住宿、就餐等综合物业服务。
历经几十年业务发展的日趋成熟与完善，北京外运三间房仓库已从传统
的仓储企业转换成为能够提供多功能、全方位、规范化的现代化仓储企业。
正不断组建最佳服务经营网络，致力于为客户提供完善的物流解决方案和全
方位的物流服务。
���� 主要业务主要业务主要业务主要业务
仓储业务服务项目：
货物储存；货物装卸、保管、养护；货物中转、分捡、刷唛以及进出口
货物运输代理、报关等综合配套的全天侯、全方位、全过程服务的多维立体
服务体系。
分拨配送服务项目：
国内综合物流服务、物流解决方案设计、仓库条码信息采集、货物分拨 、
货物加工、货物包装、货物发运、货物配送以及汽车运输全程跟踪查询等全
方案的综合物流服务设计体系。
���� 详细资料详细资料详细资料详细资料
创建于 1964 年 2 月的多功能大型仓库：
占地： 8万平方米
4层办公楼 1座（2200 平方米）
正式砖混库房： 12 栋（18000 平方米）
轻钢结构库房： 4栋（5500 平方米）
普通库房： 5栋（6500 平方米）
水泥货场： 2块（8000 平方米）
总存储面积： 38000 平方米
� 第一分库：
占地 12000 平方米，是同本库一样集货物储存、装卸、保管、养护、分
拨、包装、发运、配送等一体化的物流仓库。仓库地处北京市朝阳区黑庄户
乡，京沈高速公路南侧不收费地段的黑庄户乡政府旁。交通便利，南临通马
公路，可直通京津塘高速公路。距四环只有不足十分钟车程 。
� 第二分库：
储存面积 9000 平方米，地处北京市朝阳区规划的物流园区十八里店乡。
交通便利，位于五环路内化工桥旁。
最有价值房产策划 2000案 34
� 第三分库：
占地 10000 平方米，仓库地处北京市朝阳区黑庄户乡，京沈高速公路南
侧不收费地段的黑庄户乡政府旁。 拥有先进齐全的配套服务设施；是海运、
集装箱装卸运输、市内分拨配送的最佳选择。
� 北京外运三间房仓库第四分库:
北京外运三间房仓库第四分库（北京外运物流）日前正式落成，总储存
面积达 25000 平方米。是集货物储存、装卸、保管、养护、分拨、包装、发
运、配送等一体化的物流仓库。仓库地处北京市朝阳区东五环化工桥东侧红
军公园对面。此库交通便利，东临通马公路，可直通京津塘高速公路。距四
环只有不足十分钟车程。是海运、集装箱装卸运输、市内分拨配送的最佳选
择。
三、北京海盛方宇仓储有限公司三、北京海盛方宇仓储有限公司三、北京海盛方宇仓储有限公司三、北京海盛方宇仓储有限公司
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京海盛方宇仓储有限公司，位于丰台区世界公园南门西侧，是一家大
型的仓储物流公司。总占地面积十二万平方米，具备六万平方米的标准库房 ，
20000 平方米的高站台库，向客户提供多种形式储存，自管、代管的工作模
式。
已竣工的 5万平方米标准库房，中国最大的家电零售连锁企业、中外合
资知名快运公司、家具公司、食品公司等已经入住。
四、北京中储金隅物流有限公司四、北京中储金隅物流有限公司四、北京中储金隅物流有限公司四、北京中储金隅物流有限公司
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京中储金隅物流有限公司是由中国物资储运总公司和北京金隅股份有限
公司共同投资组建的大型仓储物流企业。公司位于北京市丰台区南四环大红门
外，东距京津塘高速 3公里，南距南苑机场 2公里，门口的南中轴路贯通二环、
三环、四环、五环，具有良好的区位优势和交通优势。
北京中储金隅物流有限公司占地 16 万多平方米，拥有仓储条件良好的大型
库房 7栋，面积为 2万多平方米，并拥有吊车、叉车、运输车、地磅等各种设施
设备；拥有铁路专用线三条，总长度 1600 多米。
最有价值房产策划 2000案 35
五、北京空港物流基地五、北京空港物流基地五、北京空港物流基地五、北京空港物流基地
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京空港物流基地经市政府批准成立，是《北京市商业物流发展规划
(2002-2010)》中确立的三大物流基地中重点建设的试点基地，也是北京市
唯一的航空－公路国际货运枢纽型的物流基地，我市唯一的航空－公路国际
货运枢纽型物流基地。2003 年被中国物流采购联合会命名为“中国物流实
验基地”。 2003 、2004 连续两年被列为市政府 60 项重点工程。
���� 地理位置地理位置地理位置地理位置
北京空港物流基地位于北京东北方向，地处北京市规划的新城区范围
内，与首都机场紧密衔接，距燕莎商圈 20 公里，据天津港 160 公里。
首都机场和空港物流基地所处区域地理位置优越，交通发达。周边已有
和在建的包括机场高速 1号线和 2号线，机场高速北线、京承高速等在内的
高速公路 7 条（用红线标绘）；101 国道、顺平快速路、顺通快速路、机场
辅路在内的普通公路 4 条（用蓝线标绘）；城市轻轨两条（用绿线标绘）。得
天独厚的地理位置和便利的交通满足了基地内各企业在交通方面的需求，为
企业的高速发展奠定了坚实的基础。
���� 规划规划规划规划
依托首都国际机场，北京空港物流基地分两期开发建设。
一期位于顺平路以北，规划面积 平方公里。按照“高起点设计、高标
准建设、高水平管理”的发展原则，聘请北科大物流所、德国富朗霍夫研究院和
美国美斯物流咨询中心联合进行设计，目前已完成了高标准的八通一平的市政设
施。
该区域的招商重点为：
第三方物流企业：普遍采用现代物流技术，能为广大工商业客户提供供应
链管理和多种增值服务的现代物流企业。
高科技流通加工企业：依托机场高效航空物流进行加工制造的电子、通讯、
制药、新材料等企业。
二期结合首都机场扩建，与首都机场实现无缝对接，建设航空货运大通关
基地，包括航空货运站区、快件中心区、海关进出口监管库区、保税物流中心
（B型）、综合办公和配套服务区。
该区域重点引进航空公司、航空地面服务企业、航空快递企业、国际货代、
物流企业、进出口贸易、采购中心等类型企业。
六、西南四环国有仓储基地六、西南四环国有仓储基地六、西南四环国有仓储基地六、西南四环国有仓储基地
最有价值房产策划 2000案 36
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
西南四环国有仓储基地全名为中铁电气化局北京建筑工程有限公司一
分公司，前身为铁道部电气化工程局北京材料厂，位于丰区总部基地西侧，
西邻丰西货场，东距西四环 1公里，交通便利，发展潜力巨大。
经过 47 年的发展，西南四环国有仓储基地已经成为一家拥有资产 6000
万元的中型国有企业。从成立初始，一直致力于铁路物资的接运、仓储等方
面的大宗业务，到目前为止，中铁电建一分公司先后承接了京九、浙赣、南
昆、武广、株六、大秦、京沪等国家重点、大型铁路项目的物流工作，中铁
电建一分公司以优质的服务赢得了客户的一致好评。
���� 详细信息详细信息详细信息详细信息
本公司占地 105 亩，拥有庞大的仓储能力，现有标准库房 31 座，面积
从 150——2300 平方米不等，共计 20000 平方米，大型库内均配备 5吨桁车
及三吨叉车等现代化物流装卸设备。此外，尚有可供使用的平台面积达12000
平方米。
七、北京城建集团材料公司七、北京城建集团材料公司七、北京城建集团材料公司七、北京城建集团材料公司
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京城建集团材料公司位于北京市丰台东路，东西与三、四环路相连，
北与丰台火车站一墙之隔。占地 19 万平方米，库房面积达 万平方米，
拥有 8条总长 2545 米的铁路专用线。公司与丰台火车站联营的丰南货物托
运站,可承接全国各地铁路货物到达发运业务,代办车皮计划,实行 24 小时
发运,结算及上下站运输等一条龙服务,适合各类企业进行仓储物流配送业
务。
���� 主要业务主要业务主要业务主要业务
（一）公司与丰台火车站联营的丰南货物托运站，可承接全国各地铁路
货物到达发运业务，代办车皮计划，实行 24 小时发运、结算及上下站运输
等一条龙服务，我公司也是丰台货运站常年的合作伙伴。
（二）公司与丰台火车站相连通，可同时容纳 128 辆铁路货车装卸货物 ，
院内有高站台仓库 7栋，平库房 17 栋，雨棚 6座，露天货拉 165 个。
（三）公司有龙门吊及叉车等可承接机械化装卸配套运输的设备。
（四）公司有优越的地理位置，是四环内唯一的拥有多条铁路专用线的
大型仓储物流配送中心。
最有价值房产策划 2000案 37
八、北京市昕日物流有限公司八、北京市昕日物流有限公司八、北京市昕日物流有限公司八、北京市昕日物流有限公司
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京市昕日物流有限公司是一家集仓储、运输、配送和包装于一体的大
型专业物流公司。公司成立于 1993 年，前身是北京市昕日货运信息咨询服
务有限责任公司，并于 2001 年通过了 ISO9002 质量体系认证。
目前，公司已在天津、上海、无锡、成都、重庆、沈阳和广州设立了办
事处，并在济南、哈尔滨、西安、兰州和乌鲁木齐等各大城市都拥有物流服
务合作伙伴，已经形成了以北京为中心，覆盖全国各大城市的完善的物流服
务网络。公司拥有员工 52 人，仓储面积 30000 平米，自有大型运输车辆 68
台，协议车辆 240 余台，所聘驾驶员均有 5年以上驾龄，有丰富的长途运输
及短途配送经验。物流服务涉及 IT、机械、化工、日用品、汽车制造业等
各个领域，并与北京现代，沈阳宝马，美标洁具（中国）有限公司、拜耳光
翌板材有限公司、德国比泽尔制冷设备有限公司等多家知名企业保持良好的
合作关系和业务往来。
���� 主要业务主要业务主要业务主要业务
（一）顺义仓库
位于顺义区汽车工业基地的物流中心，近临通顺公路和东六环，距首都
机场 7公里，顺义城区 5公里。仓库占地 10000 平方米，其中露天货场 3000
平方米，标准库房 5000 平方米，办公生活区 2000 平米。
库房为全彩钢结构，有集装箱卸货平台，可提供吊车、叉车装卸及人工
包装搬运服务。10 兆 DDN 企业专线时时在线,可按客户要求定制仓储货架，
实行条码管理等。
（二）垡头仓库
位于东四环外、京沈高速公路旁，距离北京经济技术开发区 8公里。仓
库总占地 3500 平米，其中露天货场 1200 平米，标准库房 2000 平米，办公
生活区 400 平米。
库房为砖混结构，可提供吊车、叉车装卸及人工包装搬运服务。1兆 ADSL
专线时时在线，可实现网上下单。
九、通州物流产业园区九、通州物流产业园区九、通州物流产业园区九、通州物流产业园区
���� 总体概述总体概述总体概述总体概述
北京市人民政府于 2002 年 1 月 22 日，正式批准将北京通州物流产业园
区列为市级开发区（京政函[2002]8 号--关于同意将北京通州物流产业园区
列为市级开发区的批复）。
园区位于通州区马驹桥镇，六环路以北，京津塘高速公路以东，凉水河
以南，北京经济技术开发区东边缘以西，面积约 平方公里。距离北京
最有价值房产策划 2000案 38
市区 公里，距首都国际机场 30 公里，距天津塘沽新港 120 公里。京津
塘高速公路、北京六环高速公路于此交汇，毗邻京沈高速公路、京哈高速公
路、京开高速公路、京石高速公路，区位及交通优势十分明显。
园区总用地 10120 亩，其中基础设施用地 6630 亩，商贸预留发展用地
3490 亩。在物流基础设施用地中，生产企业物流用地 1103 亩，第三方物流
企业用地 2173 亩，集装箱堆放场及保税仓库 1240 亩，物流设备生产企业 894
亩，综合服务及公共配套设施 300 亩，停车场 620 亩。
���� 主要业务主要业务主要业务主要业务
1．内陆口岸功能。可设置海关、卫检、动植物检疫检验机构，为以北
京为生产、加工基地或者最终销售市场的制造商、分销商提供储存、保管、
运输、加工、货代等服务。
2．货物集散功能。接收通过各种运输方式的到达货物，并进行分拣、
储存，将本市发出货物进行集中，通过直接换装方式向外发运。
3．配送功能。通过物流基地内的物流配送中心实施对客户的商品配送
服务。
4．流通加工功能。包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码
印制等等。
5．商品检验。商品检验与养护等。
6．物流信息服务。物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录
与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、物流公共信息平台等。
最有价值房产策划 2000案 1
工业地产简介与分析
一、 天津工业现状
1. 天津工业地产市场情况
市场供应
天津市目前拥有 4个国家级工业区和 27个省级及省级以下工业园区。
总工业园区规划面积近 400平方公里。
国家级园区
� 天津新技术产业园区
� 天津经济技术开发区及西区
� 天津港保税区
� 天津出口加工区
省级及省级以下园区
� 天津空港加工区 � 天津市大港经济技术开发区
� 天津市东丽经济技术开发区 � 天津市海洋石化科技园区
� 天津市军粮城产业园区 � 天津市武清经济开发区
� 天津市津南经济技术开发区 � 天津市大王古经济开发区
� 天津市八里台工业园区 � 天津市福源经济开发区
� 天津市鑫达电子工业园区 � 天津市天宝经济技术开发区
� 天津市西青经济开发区 � 天津市京津新城经济技术开发区
� 天津微电子工业区 � 天津市宁河经济技术开发区
� 天津市中北工业园区 � 天津市潘庄工业园区
� 天津市北辰经济技术开发区 � 天津市静海经济技术开发区
� 天津市双口工业园区 � 天津市子牙环保产业园区
� 天津市海洋石油工业园区 � 天津市蓟县经济技术开发区
� 天津化学工业区 � 天津逸仙科学工业区
� 天津市茶淀工业园区
最有价值房产策划 2000案 2
如上图所示，天津的工业有这样几个特点：
从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、
津南和武清都有 3个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对
繁荣的区域。
从工业园区的级别上看，90% 国家级开发区主要集中在滨海新区（华
苑新技术产业园区除外），而 90% 的省级开发区集中在市区周边。
从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期（一个国家
级，4 个省级，成立地点为市区周边），96 年为一个高峰期，泰达经
济技术开发区开辟了 3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开
发区内。03年为一个高峰区，共开辟了 4个省级以上的开发区。
在加工制造工业逐渐兴起的同时，为工业企业及第三方物流提供配套
服务的各类物流园区相继兴起。在目前建设完成开发区工业物流园
最有价值房产策划 2000案 3
区、保税区国际物流运作区、天津港散货物流中心、天津港集装箱物
流中心、天津空港国际物流园区、天津空港物流加工区、天津邮政物
流中心和天津市物流货运中心等九大园区，总供给仓储面积在 100万
平米左右。
市场需求
随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中在电
子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车及配
件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成为天
津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建成，
如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业园
区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地，也
促进了研发厂房地产的发展。
. 天津工业物业的发展模式
目前天津的工业物业有多种发展模式，包括自上而下的政府引导型模
式（早期的 MOTO，近期的空客项目），自下而上的企业自主开发模
式（港强集团），上述两者相结合的开发模式，使用者购地自建模式
（万事隆集团），内外资合资开发模式(美国普洛斯，丰树等有实力
自主经营的公司)以及带租约收购模式(AMB这种基金投资收购一些带
有租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模式)。
其中，政府引导还是工业地产开发的最主要模式。由于政府在招商引
资中的强势作用，天津工业地产的开发带有浓重的政府引导模式，工
最有价值房产策划 2000案 4
业厂房建设多是用于企业生产自用。总厂房设施供应面积 1200万平
米左右。全市出租型工业地产面积仅为 25万平米左右，政府希望以
吸引企业投资建厂为首段，推动经济发展，增加地方税收，因此在土
地条件方面都比较优惠。据了解，2005 年本市主要工业园区用于工
业地产开发的土地价格在平均 250 元/平方米左右，根据投资者投资
规模、年产值、带动效应的不同，土地优惠政策还各有不同。这个价
格仅为住宅用地的 1/7 到 1/8，而从租金水平来看，本市的平均水平
在 元— 元/天/平方米之间，且由于工业地产很多为定制或定
向开发，因此回报周期长，风险较小，回报稳定。
此外，一方面高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，用
作写字楼租售未尝不可；另一方面，工业用地转为商业用地相对不难 ，
在成规模的工业基地中，建立相关配套设施成为发展商转变土地开发
性质的正当理由。这也是吸引工业地产投资商的亮点之一。
. 天津工业产品情况
在产品方面，天津的工业地产也存在着一些的缺陷：标准厂房的设计
单一，设计水平低，土地使用率低。天津的工业厂房基本上是"千房
一面"，产品设计单调，很难找到能够满足特殊产业的厂房，小面积、
可分割的厂房十分缺乏；由于产品设计的缺陷，往往可以设计成双层
的标准厂房，建成单层，无形中就多浪费了一倍的土地，而在上海等
地的开发区，多层的厂房比比皆是，就连物流用库也有多层的，通过
合理的设计，既节约了土地资源，又为投资商创造了更大的利润空间。
最有价值房产策划 2000案 5
天津工业地产尚处于起步阶段，但其发展优势及后劲明显。这主要因
为天津有雄厚的工业基础、便捷的自然交通区位、高水平的职业教育
和人才素质以及国家的政策支持（滨海新区归入国家发展计划），就
上述条件而言，天津的土地与租金水平是比较低，这些因素都是企业
选址决策的重点考虑因素，
二、 天津工业 2006~20072006~20072006~20072006~2007年走势分析
1. 投资密度
投资密度＝固定资产投资额/占地面积
名称
06 年一季
度
06 年二季
度
06 年三季
度
06 年四季度至
今
天津港保税区 2500 4000 4000 4000
空港物流加工区及空港国际物流
区 3000 4000 4200 4200
天津经济技术开发区及西区 3500 4200 4200 4200
西青经济技术开发区 1500 1700 2000 2000
津南经济技术开发区 2000 2000 2200 2200
最有价值房产策划 2000案 6
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
RMB/平方米
天
津
港
保
税
区
空
港
物
流
加
工
区
及
空
港
国
际
物
流
区
天
津
经
济
技
术
开
发
区
及
西
区
西
青
经
济
技
术
开
发
区
津
南
经
济
技
术
开
发
区
06年一季度
06年二季度
06年三季度
06年四季度至今
如上表所示，从一季度到第二季度，天津港保税区投资密度涨幅达
60%，空港物流加工区涨幅达 33%，天津经济技术开发区涨幅 20%，
投资密度反映的是土地利用率的高低，投资密度越大，土地的含金量
就越大，而投资密度的提高也对入住企业的资质提出了更高的要求。
这将促使天津的工业地产单位产值更高，土地收益更大。
2. 土地价格
国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发
名称 最低出让地价
新增建设用地土
地有偿使用费
和平区、河东区、河西区、河北区 、
红桥区、南开区 480 元/平方米 80 元/平方米
塘沽区 384 元/平方米 64 元/平方米
津南区、西青区 336 元/平方米 56 元/平方米
东丽区、大港区、北辰区、汉沽区 288 元/平方米 48 元/平方米
武清区 252 元/平方米 42 元/平方米
宝坻区、蓟县、静海 204 元/平方米 34 元/平方米
宁河县 168 元/平方米 28 元/平方米
最有价值房产策划 2000案 7
[2006] 31 号，以下简称《通知》），根据《通知》中要求，建立工业
用地出让最低价标准统一公布制度和提高新增建设用地土地有偿使
用费缴纳标准，全国的工业用地标准已于 12月 27日出台，新增建设
用地土地有偿使用费于 2007年 1 月 1 日提升一倍，这两条规定，都
会使工业用地的实际出让价格受到比较大的冲击。
3. 租金价格
回顾 2006年，国家政策的颁布，遏制了招商引资中竞相压低地价的
恶性竞争行为，抑制了工业用地低成本过度扩张；投资密度的增加，
体现了工业用地的稀缺，钢材价格的提升（工业厂房主要建筑材料），
直接造成了建筑成本的提升，这些都导致了天津工业用地价格和厂房
建筑成本的攀升，但，这里强调的是
天津工业物业近一年时间时间里，租金水平并没有想象中随土地和建
筑成本的提升而提升，只有部分新出台物业（技术含量高，设施齐全 ，
建筑材料过硬）的对整体租金有所拉升（如普洛斯在开发区所建的物
流库租金为
平方米/天），这就是目前天津工业的问题所在，天津目前的工业现状
无论是质量还是租金都略显不足，根据数据显示上海、北京的工业物
业的租金水平甚至高出天津的 30%。
名称
06 年一季
度
06 年二季
度 06 年三季度 06年四季度至今
天津港保税区
空港物流加工区及空港国际物流
区
天津经济技术开发区及西区
西青经济技术开发区
津南经济技术开发区
最有价值房产策划 2000案 8
例：2006 年年底天津经济技术开发区欲出售工业物业价格平均同比
涨幅度在 7%-10%之间，目前该区域买家欲承受工业物业的价格为
RMB 2600-3300 /㎡之间（因该区域租金为
回报率在 10% 左右），而目前该区域所出售工业物业的价格为 3500-
5000/㎡之间，差度有 25%之多。
三、 天津工业地产的未来走势（个人分析）
1. 行业需求增大，稀缺性凸现
在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重
点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上
升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价
值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。
国土资源部在 06年 8 月发布《国务院关于加强土地调控有关问
题的通知》（国发 [2006] 31 号，以下简称《通知》），根据《通知》
中要求，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度和提高新增建设
用地土地有偿使用费缴纳标准，全国的工业用地标准已于 12月 27日
出台，新增建设用地土地有偿使用费于 2007 年 1 月 1 日提升一倍，
对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前
期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用
地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用
地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低
价标准。我们认为，《通知》遏制了招商引资中竞相压低地价的恶性
最有价值房产策划 2000案 9
竞争行为，抑制了工业用地低成本过度扩张，也有利于招商引资质量
的提高，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资
源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土
地的公司，资产增值效应将非常明显。
. 工业地产将保持高景气度
个人认为，2007年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现
将会有所差异。在 2007年，政府依然会加大对以住宅地产为主的政
策调控，房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内，而房价涨幅过大
城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑
制。国家税务总局 1 月 16 日发布《关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》，并将从今年 2 月 1 日起开展对房地产开
发企业土地增值税的清算。土地增值税主要针对以住宅开发为主的房
地产开发企业，对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值
税。因此，征收土地增值税对住宅开发类公司普遍产生影响，但对持
有物业型的工业地产基本没有影响。
对 2007年工业地产市场的判断是：未来几年，在工业用地地价
上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀
升的带动下，工业地产行业将保持高景气度。
. 工业地产发展的主要载体
在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政
策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审
批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业
最有价值房产策划 2000案 10
用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术
企业（例如：新医药，新能源，新技术，新材料）聚集为特征的高新
技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。
总的来说， 2006年是滨海新区纳入国家总体发展战略的第一年，在
管理、金融、土地、财税等方面凭借强大的政策优势，为未来的工业 、
研发产业的迅速发展提供了充满吸引力的发展前景，促进了对工业厂
房、仓储设施和物流园区的市场需求。06 年国家各项有关工业的政
策都已尘埃落定，并顺利实施，07 年应是工业迅猛发展的一年，国
家政策的扶持，将吸引更多优质企业的入驻。
通过财务数据分析比较发现，与住宅地产、商业地产相比，工业地产
具有盈利水平一般，管理费用及期间费用率较高，但偿债能力较强，
资产周转率高的特点。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一
般现金流充沛；而且，还可以享受工业土地增值带来的资产溢价，不
受住宅地产政策调控影响。
最有价值房产策划 2000案 1
产业与上海都市型工业园区专题研究产业与上海都市型工业园区专题研究产业与上海都市型工业园区专题研究产业与上海都市型工业园区专题研究
第一部：上海都市型工业园区发展现状与趋势
一、解读都市型工业
都市型工业是一种与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业，是以大都市特有的信息流、物流、人才流、
资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，以工业园区、工业小区、商用
楼宇为活动载体，适宜在都市繁华地段和中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业体
系。其特征主要体现在 8 个方面：（1）布局主要在中心城区内：（2）具有良好的建筑外形，与城市生态环境相协调；（3）具有相对
集中的工业园区和工业楼宇；（4）多属劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型企业；（5）个体、私营、民营等多种形式
并存，多元投资，以小企业为主体；（6）公司企业生产组织方式和劳动力组成形式多样化，但重点是中小公司企业；（7）多种所有
最有价值房产策划 2000案 2
制形式并存，以非公有制经济为主；（8）有现代工业与传统工业相结合的“二元结构”特征。
都市型工业的行业范围比较广泛，与一般工业相比，具有 4 个方面的功能：一是能提供满足城市居民日益增长的物质文化生活需
要、促进居民生活质量提高的产品。二是可以为城市提供新的就业岗位，吸纳更多的下岗职工再就业，缓减城市的就业压力。三是能
够提供满足城市功能发展需要的产品，对高新技术产业和支柱产业发挥补充作用，有利于形成更加合理的工业结构体系。四是可以更
好地发挥中小企业的活跃因素，形成对国有企业和集体企业的有效补充，增强城市经济活力和技术创新的动力，推动城市功能的进一
步完善与发展。
二、上海都市型工业园区发展现状
１．总体情况
我国都市型工业是从 1999 年上海市作为工业发展战略，首先开拓发展的
最有价值房产策划 2000案 3
近年来，上海工业主管部门针对中心城区已经显露"城市空心化"的端倪，从优化城市空间布局、支撑区域经济稳定增长、缓解城
市就业压力的战略考虑出发，制订了《关于加快都市型工业园区（楼宇）建设的若干意见》和《都市型工业园区（楼宇）建设标准及
管理办法（试行）》，通过采取"转性与转型并举"、"市区联手"等办法，鼓励市属企业利用闲置厂房当"房东"，盘活资产存量；地区
通过招商引资，吸引新企业落户。经过这种模式运作，使地区得税收，职工得就业，产业得发展，形成多方共赢的局面，共同推进上
海都市型工业的发展。截至 2002 年底，全市 10 个中心城区已建成 180 多个都市型工业园区，园区总建筑面积达到 580 万平方米以上，
盘活国有资产 80 多亿元，引进企业 5000 多家，创造税收租金超过 15 亿元，累计提供就业岗位 10 余万个。到 2005 年，上海都市型工
业预计实现产值 1740 亿元，平均增幅达 10%以上，新增就业人员 20～30 万人。
从各园区的产业布局看，上海都市型工业园区的发展，比较注重区域特色和产业集聚两大特点。
一是区域特色，黄浦区都市型工业园区(楼宇)产业发展与旅游纪念品相结合，将工业楼宇主要定位于旅游纪念品的研究、设计和
制造；徐汇区都市型工业园区(楼宇)与生物制品相结合，并依托徐汇在科技、资金、人才等方面的优势，把都市型工业园区(楼宇)的
最有价值房产策划 2000案 4
产业定位于和该区的产业发展导向相配套，形成具有区域特色的以科技型为主的都市型工业园区。普陀区都市型工业园区结合“纸制
包装制品”的区域产业特点，初步形成了以上海国际包装印刷城为龙头，并辐射四周的国际包装印刷产业基地。
二是产业集聚。如：泰康路都市型工业楼宇，吸引了海内外众多知名艺术家在那里建立工作室。原食品机械厂一幢楼宇，入驻单
位 25 家，全部是从事创作设计、形象策划的“头脑型”企业。其中，10 家企业来自美国、英国等 13 个国家和地区，成为国际化的具
有都市型文化产业特征的工业楼宇。又如，交大慧谷软件园区以 IT 等高新技术产业为主，已吸引了国内外相关行业的科技人员，特别
是年轻的科技人员前来创业。同时，各区也都在加强园区产业导向、突出园区产业特点上作文章。如：卢湾区正利用闲置工厂楼宇，
向“一楼一业”的格局发展，逐步建立服装楼、工艺美术楼、科技楼及软件工业楼宇等。又如徐汇区已建成龙华钻石加工区、交大慧
谷软件园区、工业自动化仪表都市型工业园区、以电子产品为主的田林工业园区，以技术中介、设计、咨询、涉外型的联实工业园区
等 5个特色园区。
从园区规划看，不同的区域环境，产生了不同的发展格局。如黄浦区、卢湾区等，由于其地处中心地带，交通便利，信息流通畅，
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因而便形成了以设计、研发型为主的产业发展方向。卢湾区又根据其商务区功能定位的特点，形成了服装服饰、工艺美术、产品设计、
广告印刷等产业；黄浦区则提出了“以商业带动都市工业”的发展思路，注重两个结合，即与区“一业特强”——旅游纪念品相结合，
与科技发展相结合。非中央商务区地段的都市型工业园区(楼宇)由于其厂房标准化程度较高，场地有较大的发展空间，易向加工型方
向发展。如闸北、杨浦等区，其产业发展方向主要是规模相对较大的印刷加工、服装加工、礼品生产和钟表眼镜生产等等。
２．管理模式
从调研中发现，园区(楼宇)的管理形式主要分为三种：一种是由壳体企业(房东)负责园区的管理(占绝大部分)；二是由街道(或区
经委)和企业联手成立园区管理委员会，街道提供服务，企业是房东。如杨浦区各都市型工业园区采取由街道与企业合作的管理模式，
街企联合成立园区办公室，基本是一个街道内有一个园区，形成了良好的发展势头，构成了“四赢”的局面，即“企业(壳体企业)收
租金，街道得税收，职工能上岗，产业促发展”。据了解，杨浦区都市型工业园区的税收占街道税收比例达 1/3 左右。又如，黄浦区
人民广场街道虽然没有参与园区的管理，但却参与了企业建立园区的全部筹建过程。三是由街道作为投资主体承担园区的管理职能(如 ：
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杨浦区五角场街道)。通常园区(楼宇)的管理职能主要有两种：一种是物业管理型。这一类型又可分为非专业化和专业化两类。从调查
情况看，园区基本处于非专业物业管理阶段，大多数管理人员都没有经过物业管理专业化的培训。另一种是园区管理型。即从入驻企
业发展的角度考虑多方位的综合服务。如：交大慧谷软件园区提供的服务分为基础性服务、增值服务和中介服务三部分。基础性服务
包括专业化的物业管理、企业创办代理服务(大部分是无偿提供的)等等，增值服务包括为入驻企业提供英语培训、企业家沙龙、专题
研讨、税务知识讲座等等。中介服务则根据企业需要提供财务、法律等方面的服务。
园区作为一种新型的社会经济组织形式，又是沟通企业与政府联系的桥梁和纽带。为进一步规范园区的管理，有些区，如徐汇区
等已起草了《都市型工业园区物业管理暂行办法》，以更完善的服务吸引企业人驻。又如徐汇区、卢湾区、闸北区等建立了都市型园
区联席会议制度，加强园区之间的沟通。有些区还建立了星级园区评比制度、入驻企业联席会议制度等，听取企业对园区管理的意见、
建议，以求改进管理。
３.存在问题
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根据国际化大都市的要求和增强城市综合竞争力的目标，目前对都市型工业园区的定位认识，在观念上还存在着一定的偏差。
一是园区建设和开发依赖于政府经济扶持和政策优惠的陈旧观念。
二是园区壳体企业经营上的短期意识。据了解，有些控股公司或企业不惜国有资产浪费，更愿意把“土地变现”，转让给房地产
开发公司，或者推倒闲置厂房，控股公司自行开发房地产。
三是企业之间的封闭行为。目前，入驻都市型工业园区(楼宇)的大多数中小企业，研发、生产、销售及所有管理职能都各自独立，
社会化分工协作意识比较薄弱，联合层次比较低。
四是区域之间不平衡的发展趋势
据我们了解，静安、黄浦、卢湾等中心区域，一方面，由于其地理位置的优势，物业价值较高，特别是随着土地价格的日趋增值，
都市型工业园区在区财政中所占的比重相对较小，对发展都市型工业园区的积极性相对也就有所降温。另一方面，由于区域市政建设
步伐的加快，规划中的变数增加，有关主体企业和领导对发展都市型工业园区难以形成长期的规划。
最有价值房产策划 2000案 8
杨浦、闸北、普陀等区是上海的老工业区，闲置的工业厂房本来就多，而且，由于地处边缘，地租的价位相对较低，因此，都市
型工业也就成为支撑区域经济发展的新动力，他们对如何更好地推进都市型工业园区的发展也就会有更高的积极性和更为关注一整套
比较详细的规划。
区域经济不同功能的定位导致了对发展都市型工业园区的不同观念和不同态度，这就要求市政府和有关部门立足于全局的观念，
根据不同区域的经济特点，准确把握都市型工业园区发展的战略定位。
三、上海都市型工业园区发展战略定位
根据“十五”计划的要求和上海要建设成为国际经济、金融、贸易、航运中心之一的目标，上海都市型工业园区必须以“增强整
体竞争力”为宗旨，在与支柱产业、基础产业、新兴产业的融合渗透中不断提高、造就个性。
１.深刻认识都市型工业园区的内涵
最有价值房产策划 2000案 9
第一，上海都市型工业园区的发展处在多个系统的交叉点上。首先，它是近年来蓬勃发展的工业园区的一种形式，同时它又具有
都市型工业的个性特征；其次，它是发展和变化中的都市型工业的一种存在方式和新的组织形式；再次，它又是现代化大都市发展中
的一个新的产业组织形式，随着中国经济的国际化进程，都市型工业既得益于国际资本、技术与信息的导入，又不能不应对因此而带
来的严峻的竞争挑战。可以说，上海都市型工业园区的开发与建设必须不断主动适应新的互动关系，化弊为利才能实现稳健的发展。
第二、从发展生产力的角度看，目前有待于盘活的工业资源存量仍为数不少，减少闲置与浪费应该是都市型工业园区“低成本起
步”的主要目标。作为长远发展的示范性园区(楼宇)开发，可以“改造与兴建”相结合，因地制宜地进行。对于较高投入而形成增量
资源的，尤其是在招商项目和参与投资主体尚不确定的情况下，宜谨慎对待。同时，在都市型工业园区(楼宇)建设中，应该注意“产
业链”的衔接，构筑“生态工业链”，即以前产业的废料作为后产业的原料。要积极引导高科技、高文化含量的深度资源开发型企业
入驻园区，形成以示范园区为标志，以特色园区为“亮点”的园区经济新格局。
2.深刻认识都市型工业园区的外延
最有价值房产策划 2000案 10
第一，发展都市型工业园区，决不能把视野和思路定格于传统工业的范畴，以束缚开拓创新的行动。
第二，研究都市型工业园区发展战略，也应该考虑“度”的概念。防止育目发展、遍地开花。
3.深刻认识都市型工业园区的独特功能
第一，“就业广”是都市型工业园区的主要功能之一。但在着力于开发就业岗位，切实解决劳动就业问题的同时，应该鼓励和引
导“投资与创业”，变“就业导向”为“创业导向”。
第二，吸纳就业的对象，应以企业对人力资源的需求为转移。同时，所谓“广就业”的“广”字，不仅要体现在数量上，也要体
现在结构和范围上。
四、进一步推动上海都市型工业园区持续发展的对策思路
在上海作为一个国际性大都市的总体发展的时空条件下，都市型工业园区(楼宇)作为产业结构调整，经济增长方式转变的一个重
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要载体和战略措施，必须服从于社会经济发展的总目标，致力于推进城市综合竞争力的提高，并同改革开放的深化相匹配。
1.科学化管理
强化综合服务的经营理念，突出智能化管理
最为关键的就在于强化对入驻企业的综合服务功能。园区经营必须重视综合服务的延展性、智力化和创新性。不能把视野局限于
“有什么资源做什么事”的传统产业经营格局，而要充分引进和利用社会、甚至海内外的服务资源。这就要求园区经营管理应用智能
化、网络化和电子化手段，打破封闭和僵化的思维和决策模式，积极提高自身现代化管理素质。
转变政府职能，整合社会指导、服务协调和咨询资源
建议由市区经委牵头，迅速按市场化运行机制做好整合工作，形成自下而上的，自愿组合的不影响独立经营的行业组织。以使行
业协会和中介机构能减少不必要的干扰，并起到其应有的指导与服务作用。
注意加强对专业管理人才的开发和培养
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市、区两级政府应该采取相应措施，加大专业人才开发的力度。可以选择高校定点培养本专业(方向)人才；委托策划都市型工业
园区管理人才培训计划；对现有园区经营管理干部实施定向短训；举办专家本专题系列讲座、开展都市型工业园区管理专业(方向)建
设的研究等。
设置运行状况评估指标体系
为体现市区两级政府主管部门的指导与调控作用以及园区管理单位对都市型工业园区管理与服务的质量和水平，有必要建立并在
实践中逐步完善一套新型的技术经济和管理评估指标体系。其作用在于(1)定期测评园区运作的状态和水平；(2)发现和调控带倾向性
的正负两方面问题；(3)为园区发展和改善经营管理提供方向和依据；(4)有效地树立和鼓励先进，策驱相对后进者；(5)为进一步开发
现代化和规范化的园区管理奠定基础。
2.规范化布局
纳入城市总体发展规划
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由于都市型工业园区建设的开放性和系统性；它们必然同城市建设和发展规划发生各种交互影响关系。因此，发展都市型工业园
区(楼宇)必须以局部利益服从整体利益的全局观念寻求规划布局的合理性和可持续发展性，减少不必要的社会资源浪费和其他后遗症。
重视“产业铤”建设
园区在引进入驻企业时要充分重视地域化“产业链”建设，关注“上游产品”企业和“下游产品”企业的组合，提供和接受服务
与产品企业之间的互惠性，以及不同所有制和不同母体的分支企业之间的互补性，在园区范围内形成不同程度的产业链，并逐步优化。
鼓励和推广重点项目的建设
(1)公共配套设施建设的开放型。
有的园区建设无论从布局到内涵都具有个性和特色，其中有很多公共配套设施和服务项目不必局限于园区范围，可对社会公众、
企业和其他园区开放，或定期开放交流，甚至可以作为旅游景点，接受有偿的参观、学习、访问。
(2)鼓励产业有效结合。
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在园区内应该鼓励“产业有效结合”，强化“关联性创新”和“嵌入式变型”。特别是“科工贸”结合，“产销服结合”和市内
外、国内外结合。应积极鼓励法律、经济等社会咨询和智力服务机构(分支)入驻园区。
(3)重视吸引研究开发企业入驻。
都市型工业园区应以其较低的进入与退出“门槛”，完善的环境和服务优势吸引和鼓励高教、科研院所的分支机构在园区中发展
“渗透型技术与管理中心”。这样做可迅速改善科技成果转化为生产力的过程，提升园区科技与文化合量。
3. 市场化运作
强化“企业本位论”的理念
园区经营者和入驻者都是企业。在发展都市型工业的前提下，入驻企业是“唱戏”的主角，园区经营企业是“搭台”的戏院老板，
后者不宜同时担任“导演”的角色，充其量只能是“舞台监督”。因此，入驻企业在经营管理中对园区可以加以利用，但不能依赖；
园区在招商和自主独立经营活动中是主角，但在对入驻企业的管理和服务中应尊重入驻企业的合法权益，不能制定入驻企业不能接受
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的“游戏规则”，而要通过平等协商取得一致意见。
自觉服从市场机制的原则
即：通过向入驻企业提供有形的工业资源和无形的服务资源来实现自己的经济利益，其中有很多项目应该让入驻企业自主选择，
而不应带有强制性地作为入驻企业的条件来要求入驻企业接受。这是园区主客双方协调关系从而达到互惠互利、共同发展的关键因素。
勇敢地面对中国加入世贸组织的机遇和挑战
上海的都市型工业园区建设是在政府主导和扶植下发展并迅速壮大的；但它们正面临市场经济的机遇和挑战，中国加入世贸组织
后，园区和企业的发展也将受到正负两方面的影响。因此，在都市型工业园区初步成型、面临继续发展的今天，市区两级政府不宜“应
各方面的要求”，直接调控和干预都市型工业园区的开发、建设和经营。有关方面提出由政府出面成立市区两级“都市型工业园区发
展股份有限公司”的建议，我们认为是不妥当的。我们认为，市区两级政府，可以通过经济主管部门和行业协会建立“都市型工业园
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区发展指导小组”，为其提供指导与服务，但不应直接参与期间，主宰其决策和经营。
深化专业研究，加强国际交流
都市型工业园区的建设、经营、管理和发展应该作为一个来自实践的研究课题由市、区、园区企业以及社会各方面开展深入的研
究，并由市、区的行业协会策划而后推动国际交流，以有效地将实践经验上升为理论成果，“博采众长，融合提炼”。
建议在全市范围每年举行一次都市型工业园区研讨会或论坛。每两年举办一次国际研讨会。这将大大地有助于指导本市都市型工
业园区“少走弯路”，健康发展，并可向外省市进行智力输出。
重视产业政策导向
随着政府职能的逐步转化，对都市型工业园区的指导和调控应着重于产业政策的导向。尤其在引导都市型工业发展的各种优惠政
策中(例如 5000 万元的建设导向资金、税收政策、工商管理政策、劳动就业政策、土地房产政策等)应以鼓励开发有一定科技、文化和
知识含金量高的、具有国际国内先进水平的产品和工艺为主导。政府对都市型工业园区注入的最有效资源就是政策资源，而政策资源
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的核心就在于充分利用这一新型、灵活、多元的社会经济组织形态，促进体现知识经济时代特征的生产力和生产关系的协调发展。在
产业结构调整和社会经济增长方式变化的过程中，要避免人为因素对产业政策的导向的干扰，而必须给予切切实实的政策扶持。建议
从市高新技术资金中划出一定的比例，奖励园区内的高新技术产品和工艺。总之，要在充分考虑经济全球化过程中的行政管理、环境
保护、财政税收、劳动就业以及企业发展等范畴的内涵与外延的相应变化的基础上，建立和调整我们的产业政策导向。
未来的五至十年，是中国经济总量发展迅速、增长方式逐步转变的历史阶段。上海都市型工业园区应充分发挥来自政府和市场的
两方面优势，利用在全国大城市都市型工业园区建设中的先发效应，以自身的经验和资源优势在我国经济社会市场化、国际化、信息
化和法律化的进程中取得长足发展，成为上海新型产业体系中的“新亮点”。
五、探索 产业发展之路--专家研讨都市型工业发展取向
上海市经济学会与市北工业新区管委会联合举办“上海市北工业新区新一轮发展定位研讨会”。会上，张淑智、杨建文等 30 余位
专家学者围绕“都市型工业的发展取向”等问题，从不同角度进行了探讨。
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专家认为，上海市北工业新区是上海市中心城区唯一的市级工业园区，经过 10 余年的开发经营，取得了显著的建设成效。但在现
代基础设施日趋完善、地价出现较大涨幅、“楼宇经济”迅速崛起、工业郊区化加速发展的影响下，都市型工业面临边际效益逐年下
降、招商引资出现困难的严峻挑战。出于追求黄金地段的黄金效益，以及提升新区在区域经济发展中的地位和作用的考虑，市北工业
新区抓住其介于中央商务区和远离市中心的加工制造业园区之间的明显区位优势，提出重新打造集纳“ 产业”，建设现代办公园
区的大胆设想和初步方案，体现了一种开拓创新的精神，值得肯定。但专家同时指出，涉及园区发展战略的重大调整，无疑具有巨大
的风险，需谨慎实践。
专家认为，任何微观的决策都要用以人为本、全面、协调、可持续的科学发展观这一“统领”的尺子来进行审视。从上海发展的
全局来看，发展都市型工业是上海走新型工业化道路进程中不可或缺的重要组成部分，这符合“以人为本”和“统筹兼顾”的要求，
有利于处理好改革、发展、稳定三者之间的关系。这一点，必须坚持。
研讨中，对于“ 产业”是否可以定位为市北工业新区的主导产业的问题，专家认为，不妨让实践先行。从理论上看，由西方
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个别学者提出的“ 产业”这个概念，迄今还没有为国际经济学界所接受。虽然前不久在张江高科技园区兴起的以“ 产业”命名
的银行卡产业，深得市场青睐，但这一名称能否在经济学界取得共识，还有待进一步观察和研究。
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第二部分: 产业的理论依据
一、 产业概述
1．关于 产业的含义
从定义上看， 产业是指介于第二产业和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼
备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。
2．关于 产业的分类
从产业的分类上看，作为一种产业形态， 产业大致可分为三类：
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第一类：是第二产业中附加值较高的部分——上游的研发设计和下游的营销和结算(包括总部经济)，以及由此衍生的售后服务、
会展等功能性中心。当然，也包括一些高附加值、少污染、具有核心技术的新兴制造业，如通信电子、医疗器械、环保材料制造等产
业。
第二类：是第三产业，但其受众对象主要是其他产业，如物流、培训、广告。
第三类：是以 IT 产业为代表的数字网络产业等，如电子商务、软件业。
3．关于 产业的形成
产业的形成核心涵义是由专业化分工所引起的市场扩张。分工使市场细化和扩张，市场细化和扩张又使交易范围扩大。为了
追求较低的交易成本，引起要素(土地、资本、劳动)的空间聚集，表现为新兴产业的兴起和城市的扩张。
产业形成的经济效果有二：一是由专业化分工所引致的递增收益；二是由要素聚集所引致的聚集经济。前者有利于提高生产
效率，后者有利于提高交易效率。所以， 产业是工业化发展到一定阶段经济增长的动力源，是经济社会现代化的表现。
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产业的形成是市场与资源矛盾的产物。社会经济发展变化过程中，管理方式和资源利用上从粗放型向集约型的转变而形成的。
管理上的变化，体现在“分”上，越管越少、越管越精。
一是大而全的粗放型经营方式发生变化，表现在第二产业的企业在逐步剥离辅助性、社会性职能之余，将自己的主营业务范围集
中在有核心竞争力和比较优势(如，技术、资本、市场、品牌)的领域之中，形成专业化公司；
二是研发和营销作为传统的第二产业中兑现附加值的主要环节，也突现专业化发展的趋势。其最重要的支撑——专业人员通过市
场重新配置、整合，融入专业公司；
三是一些原有的第三产业和数字化产业的目标化管理。表现在第三产业的连锁化、加盟化经营，数字产业的项目管理，这种转变
使企业更专业，和目标市场的距离更贴近。市场的细分，就使这些专业化企业逐渐演变为 产业。
4．关于 产业的特点
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从产业的发展来看， 产业具有以下特点:
第一， 产业具有增值性。现代社会化大生产中，生产性服务对提高产品增值作用越来越大，其在产品生成的价值链中超过生
产制造；
第二， 产业具有知识性，因其是知识和技术密集的产业，其服务具有知识化、技术化的特征，是促进高素质人才集聚，提供
高智力、高效率的知识技术服务；
第三， 产业具有创新性， 产业是高新技术的主要使用者和推动者，在其服务过程中又成为高新技术的推广者，所以，它发
展离不开自身的创新；
第四， 产业具有关联性，服务提供与客户消费同时进行，互相联动，密不可分，并在整个产业链的各种服务中依存度越来越
高；此外， 产业还具有信用性，信用决定服务产品的价格，信用体系保证服务过程的质量。
第五，从资源利用上来看， 产业具有“集约化”特点:能最大限度优化商务成本。首先在土地资源的利用上， 产业不需要
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处于 CBD 内；也不需要到城市外围的加工区发展。在这样的区域内，由于土地供应量相对中央商务区更大，其发展空间较大；又由于
地租价格处于中位线，它的布局就能更全面地贴近人的需求，能将人与自然的统一更协调；其次，在有形资源利用上， 产业所在
的区域实现了中央商务区和外围加工区产业之间的无间隙连接，能够更有效地、更综合地配置有形资源，而 产业本身对于资源的
消耗有限，有的仅是研制资源的有效利用；其三，在人力资源的运用上，由于 产业处在的中间区域，正是城市人口密集的区域，
同时也是传统的智力资源的密集区(如许多大专院校就在附近)，降低了人员流动的成本。
5．关于 产业的聚集
产业能否实现产业聚集?
首先取决于土地资源的供应量，随着上海土地资源的日趋稀缺，中央商务区和中间区域的土地资源的市场化配置已经基本完成，
要重新对这些土地进行 产业的规划，显然需要更高的成本；
其次是要做好规划，这些规划是要符合 产业发展的需要，要贴近 产业从业人员的需求。这就为一些开发稍晚、还没有实
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现土地资源市场化配置的区域提供了后发机遇。
从目前 产业的需求来看，这样的探索符合发展逻辑和趋势。
二、 产业是新型工业化的表现形式
党的十六大提出了走新型工业化道路，是一个重大发展路径的转换，即在我国尚未完成工业化之时，强化信息化和工业化的互动，
其内涵就是“以信息化带动工业化，以工业化促进信息化”，相比传统工业，走新型工业化道路更强调发挥高新技术引导作用下的市场
配置资源，寻求效率与效益的平衡；坚持可持续发展，与环境、资源友好相处。综合 产业的特点和新型工业化的特征， 产业
就是新型工业化的表现形式。
首先， 产业包含信息产业。 产业其发展就是着力依托信息产业极强的渗透力和其他产业广泛结合，在产品层面主要表现在
新型信息化、数字化、网络化产品的发展；在经营管理层面主要表现在用信息技术装备生产手段，改善制造工艺与生产流程；在产业
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层面主要表现在数字技术在产业领域的推广，并构建互联互通的数字信息流和服务平台。通过这种广泛结合不断使其他产业迅速提高
生产效率，衍生新的生产经营业态，提高质量，降低成本，有效改进经济管理，同时也推进信息产业的产业化进程。这种结合的核心
是综合提高产业能级和产品价值，这种互动不仅仅停留在技术层面，或是一个经济的联动，而是一种加快整体工业化进程的模式。
其次， 产业更强调可持续发展。 产业本身从事的就是新型材料的研究，其发展宗旨就是推进资源的合理利用，或减少资源
利用过程中的污染；同时， 产业消耗资源的绝对量很小，由于 产业主要从事知识和技术密集产业，在这种非物质的劳动增值
过程中消耗的物质资源有限，有的甚至不消耗物质资源，正因为消耗少，产生的污染也就少； 产业的从业人员对生活的质量要求
相对较高，追求比较舒适、自然的工作环境，为了适应这样的需求，无论是 产业的企业，还是要推进 产业集聚的经营性园区，
都会在市场价值的驱动下推进环境建设。
第三， 产业具有提升服务价值的功能。 产业虽然是技术和知识密集的产业，但其大多又并非终端产品，有很多 产业提
升的是服务产品的价值，比如，当前的电子商务降低流通成本，提升服务效率，而最后实现产品的流通，还是要大量的劳动力密集的
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产业，在这个环节上的工作丝毫没有省略，且由于产业链条的缩短，市场可能会实现一部分增值利润的分流。
三、 产业和科学发展观之间的联系
党的十六届三中全会提出科学发展观的核心是以人为本，实质是推进全面、协调、持续发展。 产业的发展尤其依赖员工的智
慧和技能，它是一种素质产业。要最大限度挖掘人的潜能，这就需要在发展中坚持“以人为本”的发展理念，这又与科学发展的核心
思想可谓不谋而合。
我国是劳动力资源最丰富的国家，且劳动成本低廉，但是，我国的劳动力资源的结构却不尽合理，就是知识型、技能型的劳动力
资源相对匮乏，使我们只能在价值链中获得很有限的一部分。所以，要提升劳动力的价值就必须提高人的素质。发展 产业就是十
分好的途径。
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产业包含了提升人的素质的培训产业，随着市场竞争的日趋激烈，职业培训已经从“要我学”转变为“我要学、主动学”，终
身化的学习理念已经深入人心，这就为职业培训提供了发展的空间。其次，发展 产业就是在实践中提高人的素质， 产业是知
识和技术密集的产业，发展的过程，就是员工素质不断提高的过程，而且这是最有效的提升素质的方式，即在“干中学”。再次，由于
产业的发展对人的素质更依赖，就为企业改善与员工的雇佣关系、贴近员工的需求、稳固良性的劳资关系提供了必然条件。也就
是员工的“有所作为”进一步提高了员工的“职业地位”，这样企业坚持以人为本就有了根本性的保证。
此外，积极把握 产业的集聚趋势，就能在整体的产业环境规划、服务构建上更体现以人为本的发展理念，为其提供更适用、
更经济的工业楼宇，而在整个园区的功能部署上，将配套设施建设得更符合目标用户的需要，这样的建设方式已经取得了较好的市场
回应。
四、 产业在上海新一轮发展中的意义
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进入 2l 世纪以来，上海产业发展究竟以第二产业为主导，还是以第三产业为主导，一直是有分歧的。上海市委和市府提出了二、
三产业并举的产业发展方针。通过第 产业这个概念，可以更为准确地揭示二、三产业并举的产业发展方针的实质和内涵。
从上海目前已经基本建成的四大产业基地来看，上海正在迅速发展的现代制造业不是传统意义上的第二产业。例如上海东部的微
电子产业基地中的“芯片”生产，是典型的第 产业，甚至可以说是第 产业；西部的汽车产业基地，也是具有较高的知识含量
和创新意义的现代制造业；北部的精晶钢铁基地，是中国目前规模最大技术最先进和效益最高的钢铁生产企业；南部的化学工业基地，
虽然是以引进的技术和资本为主导，但是其在中国和国际上的先进地位是不容否定的。从这个角度出发，关于上海要不要大力发展第
二产业的争论已经没有多大的现实意义，因为上海现代制造业发展的实践已经远远走在了理论争论的前面，上海的现代制造业正在向
第 产业“大举进攻”。上海正在建设中的造船产业基地和装备产业基地，都不是传统意义上的第二产业，而是现代意义上的第
产业。上海中心城区正在发展的都市工业，也不是传统意义上的第二产业，而是第 产业以上的现代制造业。上海的现代制造业事
实上正在不断地进行升级换代，只有使用第 产业的概念才能比较准确全面地反映上海现代制造业发展的现状和趋势。
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上海产业发展的历史基础和特殊性决定了第 产业特别适用于上海产业发展的实践和未来。第 产业的一个重大意义在于把
上海的制造业结构与长三角的浙江和江苏两地的产业结构明确地区分开来。长江三角洲的制造业大发展是一个不可逆转的历史大趋势，
产业结构的同构化越来越成为其中难以治愈的一个心病，由于第 产业强调的是知识和创新的作用，最适宜在上海这样的国际大都
市发展。
发展第 产业对实现科教兴市战略具有不可替代的作用和意义。如何把科教兴市战略与产业发展有机地结合起来，这是上海实
施科教兴市战略的一个重大的实践问题。发展第 产业就能比较合理科学地解决这一难题，因为第 产业的发展必须以科学、技
术和教育的持续发展为先导，同时第 产业也为科教兴市战略的实施提出具体方向和要求。对上海来说不是一般地提倡科技和教育
的发展，而是根据第 产业发展的具体要求来发展相关的科技，培养相关的人才，由此更能推动经济与社会健康、持续和快速发展。
不难预见，上海“十一五”期间，第 产业的作用将会凸现出来，所以发展第 产业应该成为上海“十一五”规划的一个重要内
容。
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第三部分： 产业实践个案分析
一、 产业在市北工业新区的实践
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1．上海市北工业新区简介
1992 年经上海市人民政府计划委员会批准，由上海市闸北区人民政府组建和统一规划开
发市北工业新区，也是目前中心城区唯一的市级工业开发区；新区东临南北高架路和地铁延伸
线，西傍彭越浦河(苏州河的支流)，南起汶水路(在建的中环线)，北至走马塘，占地面积为
公顷。
12 年来，新区已初步形成区域范围内的产业集聚。截至 2004 年 7 月，新区共引进企业 1004
户，基本实现了电子通信、工程设计咨询和现代服务业集约发展的态势，新区已构建起以微电子制造、软件开发、新材料和生物
医药研发应用为主的高科技企业创业基地。
2． 产业和现代办公园区的含义和内容
2．1 产业定位和发展定位
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市北工业新区的产业定位—工业生产性服务业，又称“制造者服务”（Producer Service）。是为生产、商务活动而非直接向个体
消费者提供的服务，作为中间投入服务，用于商品和服务的进一步生产。由于其业态处于二产（工业）和三产（商业、服务业）之间，
故称之为 产业。
市北工业新区的发展定位—办公园区（Office Park）。建设一个集纳 产业的高品质、高产出、低消耗、低密度和生态型的现
代办公园区。
2．2 产业和园区的特征
产业的特征：1、 产业具有增值性，现代社会化大生产中，生产性服务对提高产品增加值作用越来越大，其在产品生成的
价值链中超过生产制造。2、 产业具有知识性，因其是知识和技术密集的产业，其服务具有知识化、技术化的特征，是促进高素质
人才集聚，提供高智力、高效率的知识技术服务。3、 产业具有创新性， 产业是高新技术的主要使用者和推动者，在其服务过
程中又成为高新技术的推广者，所以，它发展离不开自身的创新。4、 产业具有关联性，服务提供与客户消费同时进行，互相联动 ，
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密不可分，并在整个产业链的各种服务中依存度越来越高。5、 产业具有信用性，信用决定服务产品的价格，信用体系保证服务过
程的质量。
现代办公园区的特征：1、高品质。现代办公园区必须拥有高级的硬件设施，在园区布局上既要有现代化的办公场所，又要有高品
位的生活配套设施和个人空间；现代办公园区必须拥有一流的管理和服务。2、高产出。现代办公园区的单位面积产出效益应大于制造
加工园区，能为区域经济提供有力的经济支持。3、低密度。现代办公园区的建筑密集度、人口稠密度均低于中央商务区。4、低消耗。
现代办公园区产业特征决定了入驻企业从事知识性和技术性的脑力劳动，因此决定其以消耗生活资料为主，而对生产资料的消耗几乎
为零。5、生态型。现代办公园区致力于人与自然的和谐统一，以人性化为出发点，充分满足人对自然环境的需求。
3．市北工业新区建设现代办公园区的优势
在现代基础设施日趋完善、地价出现较大涨幅、“楼宇经济”迅速崛起、工业郊区化加速发展的影响下，都市型工业日益面临着边
际效益逐年下降、招商引资出现困难的严峻挑战。出于追求黄金地段的黄金效益，以及提升新区在区域经济发展中的地位和作用的考
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虑，新区管委会才提出了打造集纳“ 产业”，建设现代办公园区的设想。
调研表明，市北工业新区发展 产业具有如下优势：
区位和资源优势
新区紧邻中环线和南北高架，使新区的交通极为便捷，新区处于中央商务区和外围的加工制造区之间，无论是上海核心地带的南
京路、淮海路商务区以及闸北区的不夜城商务区，还是宝山、嘉定的加工制造区离新区的车程都在半小时左右，同时，周围的上海大
学等高校和大型居住区又为新区提供了丰富、多元的人力资源依托，这些都使新区的性能堪与中央商务区比美，而商务成本则大大低
于中央商务区，甚至低于市内知名的高新技术园区。
新区正在进行的二期开发建设总面积超过 30 万平方米，在土地资源日趋稀缺的上海，这个独特优势是绝无仅有的。同时，在开发
建设的结构上紧贴 产业的需求，追求更现代化，更紧密型、更人性化的建筑结构，在发展策略上，新区没有“竭泽而渔”，而是坚
持走“以优质资源吸引优质资本”的可持续发展之路，新区二期的厂房现销售均价仅 4000 元，就是要吸引优势 产业企业、一流人
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才来新区。
．产业优势
12 年来，新区已初步形成区域范围内的产业集聚。截至 2004 年 7 月，新区共引进企业 1004 户，基本实现了电子通信、工程设计
咨询和现代服务业集约发展的态势。目前在电子通信产业中的 4 大巨头：中国电信、中国移动通信、中国联通、铁路通信等国内通信
业在新区都拥有了数据转换中心；德律丰根微电子股份有限公司、欣丰电子、格尔软件(国内加密算法的创始者)等一批市级高新科技
企业、软件企业的入驻，使新区的 IT 经济已占到经济总量的 70％；随着工程设计和咨询行业中的“骄子”——享有“技术开利”之
称，在日本东京证交所一级上市的新日本空调(中国)总部在新区的设立，以及国内设计领域的领军企业——上海现代建筑设计集团下
属的工程咨询公司和建设工程公司以及亚新工程总承包公司等一批骨干企业引入，新区内的工程设计与咨询业业已得到初步发展；在
其他现代服务领域中，新区还成功引进了上海中润广告公司(全国广告企业排名第 11 位)、天禾互动等广告服务企业和上海解放传媒公
司、劳动报印务中心等一批媒体印刷企业，这些企业都是新区新一轮发展的重要税收来源。
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．区域发展优势
新区位于闸北区，闸北作为上海的中心城区，于去年确立了“建设与中心城区相适应的新闸北，全力发展现代交通运输服务业，
打造上海现代交通商务区”的发展目标，并将以此带动都市型工业的协同发展。市北工业新区作为建设新闸北“1+6”产业功能区和现
代交通商务区的辐射区域，在信息产业上的先发优势、累积优势，使其已经成为全区的科技依托，新区发展 产业，不但有产业支
持，且能进一步提高对区域经济的贡献率。
同时，上海作为国际化大都市的作用正在日益显现，从“科教兴市”战略出发，从进一步发挥对周边乃至全国的辐射和带动作用
出发，上海进一步确立在中心城区发展现代服务业的发展方向。在这样的大背景下，市北工业新区相应地制定了自身发展目标，凭借2010
年的世博会、上海与香港签订 CEPA 协议和与长三角 15 个城市一起打造世界级经济圈的契机，上海发展 产业将为推进城市发展战
略，实现城市功能跃升，融入世界经济提供更广阔的空间。具体体现为：(1)到 2007 年，基本完成新区二期开发建设任务。(2)新区对
区域经济的贡献率保持每年近 40%的增幅，到 2007 年，力争实现区税 亿元，达到比 2003 年翻两番的目标。入驻企业的质量更高，
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将有 100 家年税收超过 100 万元，30 家年税收超过 500 万元的企业群；(3)新区打造的现代办公园区，成为国内集纳 产业的知名
品牌，体现“两个精，两个新”，即“用精致服务打造精品园区，用全新服务为客户创造全新财富”，并力争输出品牌。
4．市北工业新区建设现代办公园区的重点
品牌建筑
新区将坚持“打造精品办公园区”的发展目标，以二期开发为着力点，构筑品牌建筑。在建设布局上，紧贴 产业“小制作、
大产出”的知识经济特征，将原有的厂房改造成更紧密的工作单元，办公面积控制在 1200 平方米。在功能上，新区将贴近企业和白领
人士需求，兴建现代化 4 星级以上大酒店、娱乐健身场所和展览、培训中心，并结合彭越浦河和“湿地公园”的改造建设，为其提供
业余生活、休闲和交流的平台。在理念上，坚持“以人为本”，现代化工业楼宇临水而立、采用天庭设计，建筑之间有生态绿地和主题
公园，满足了人们的工作环境更亲近自然的愿望。
品牌服务
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新区将坚持“以一流服务助商”的发展理念，打造“服务工业服务业”的品牌。积极整合服务资源，不断改进广普化、大范围的
无偿服务，针对目前新区入驻企业已逾千户的现状，建设以企业为核心的服务中心，通过市场化运作，积聚服务功能，降低入驻企业
的运行成本；新区要不断切入多层次的有偿服务，要搭建个性化服务平台，筹建新区企业家沙龙；同时，新区还要提升服务的水准，
引入国际一流服务企业，以“不求所有、但求所在”的开放姿态，推进服务与国际接轨，使服务成为推动新区发展的核心竞争力，使
新区成为服务的高地，投资者的福地。
品牌团队
新区将坚持“人才是园区发展的第一资源”的人才发展战略，努力建设中高级人才的培育基地。新区将致力建设三支团队，即建
设一支有先进理念、人性化与高效管理的团队，一支卓越、团结且相互渗透、善于理财的团队和一支拥有广泛社交网络、能打硬仗，
善于攻关的团队，成为推动新区发展的核心力量。同时，新区要引导和放大 产业、新区入驻企业对优秀人才的集聚作用，不断提
高园区人力资源的整体素质，使新区成为吸纳高级人才，打造品牌团队的“磁石”。
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品牌企业
新区将坚持树立引进品牌企业的产业发展战略，全力引进外向型、科技型企业。新区的重点是加大引进世界 500 强企业以及跨国
企业的功能型总部的力度，通过站在巨人的肩膀上，实现新区跨越发展；新区还要加快引进国内具有自主知识产权的科技型企业，通
过精心扶持、悉心孵化，培育新的经济增长点。使这些“发光”的企业成为提升园区档次的重要砝码。
5．上海市北工业新区优惠政策
市北工业新区是市级、区属、公司管理，又可享受国家级高新技术产业优惠政策的工业开发区，对进驻新区的国内外客商给予优
惠政策和优良服务。
生产性外商投资企业，经营期在十年以上的．从开始获利年度起，经税务机关批准，按 24%的税率征收所得税，并享受二免三减
半；
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外商投资兴办的产品出口企业，按上述规定所得税二免三减半期满后，当年产品出口产值达到当年企业产品产值 70%上的，仍可
享受当年减半征收所得税；
在高新技术开发区设立的被认定为高新技术企业的外商企业可按 15%的税率征收所得税，经营期在十年以上的，经企业申请、税
务机关批准，从获利年度起，可享受五免二减半；
新办内资企第一年可申请免征企业所得税；
税收属地的内外资企业，在经营过程中所交的区级三税(即营业税、增值税的 25%，企业所得税的地方部分)，市北工业新区管理
委员会按有关政策，对企业给予财政扶持。
设立 2000 万元市北科技创业基金．并为进驻企业提融资贷款渠道。
为创业者提供优惠商品房和代办居住证；
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为杰出的科研项目创立者解决其子女中小学入学问题.
二、 产业在张江高科园区内的银行卡产业园实践
1．银行卡产业园发展概况
1．1 园区简介
上海市银行卡产业园是国家级高科技园区——张江高科技园区继集成电路、软件、生
物医药之后又一个重点发展的高科技产业基地，是以银行卡业务和金融信息服务为核心，
以技术密集型和资本密集型的金融技术服务为支持的高科技金融信息服务区。 2002 年 7
月，上海市府为全面实施“银行卡产业”发展战略，成立了“上海市银行卡产业发展领导
小组”，制定了“形成一个中心，完善两个市场，提高三个比例”的总体规划目标。伴随
中国银联的成立并落户上海，市府相继出台了一系列推动银行卡产业发展的政策措施，银行卡产业中心建设的氛围已然形成，国内首
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家银行卡产业基地——上海市银行卡产业园应运而生，于 2003 年 3 月 26 日正式开园。
园区发展
建设和发展中的上海市银行卡产业园位于浦东新区中部，占地面积达 300 公顷以上（约合 4530 亩），东至川沙路，西接顾唐路，
南临龙东大道，北邻金桥出口加工区教学配套区，景观河道张家浜横贯其中。产业园首期位于顾唐路以东、华东路以西、龙东大道以
北、张家浜以南，占地面积约 92 公顷。其建设重点是基本形成以中国银联为核心的银行卡产业链。
作为中国银行卡产业的枢纽企业，中国银联已率先入驻产业园，正规划建设符合现代商业银行发展需要的高效的信息交换网络，
制定跨行信息转接的技术标准与业务规范，提供优质、高效和功能不断完善的跨行支付服务。中国平安保险、交通银行、中国银行等
项目已相继签约入驻，产业集聚效应初步形成。
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产业园二期位于一期张家浜河道以北，金桥出口加工区配套教学区以南、顾唐路以东、川沙路以西，占地面积约 210 公顷 。以
实现由单一的银行卡产业向金融信息服务产业拓展和跨越为主要目标。目前中国人民银行清算中心、上海期货交易所数据中心及金融
衍生品研发中心招商银行、兴业银行等项目已经签约。
产业园二期将进一步丰富内涵，从而真正地与上海国际金融中心的建设融为一体，最终实现由一期的“银行卡产业园”向二期的
“国际金融信息服务产业基地”的战略性拓展。
2．3 园区定位
立足上海，辐射全国，面向世界。通过大力引进和科学运作国内外金融信息产业资源，用 10-15 年的时间，将产业园建成上海国
际金融中心的重要支撑，建成国内金融信息产业的示范基地，建成世界知名的国际金融信息产业园之一。
根据国际金融信息产业的发展趋势以及上海市银行卡产业园的发展现状和优势， 产业园正着重培育和打造四个方面的功能：
产业集聚创新功能
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集聚银行卡及其他金融信息产品的研发与生产，形成金融信息技术与软件研发设计基地，国内外金融信息产品的技
术创新中心、业务创新中心和运营机制创新中心。
金融后台服务功能
吸引国内外金融机构后台核心业务向上海集中，形成国内商业银行的跨行信息交换中心、国内外各类金融机构的数
据处理中心，与陆家嘴金融贸易区前后呼应，形成完整的国际金融中心发展格局。
国际金融 BPO 承接功能
承接以欧美为主的国际金融机构数据处理业务转移；为上海发展国际金融信息服务业发挥示范作用，促进上海成为
国际性的金融信息服务业中心。
辐射带动功能
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通过整合浦东金融口岸、体制、环境和基础设施等优势和综合功能，以张江为枢纽，发挥辐射带动作用，成为上海
乃至长江三角洲产业能级提升的动力源。同时，通过发达的金融信息服务业带动整个金融业的集聚和发展，从而带动先
进制造业和其他现代服务业的发展。
园区目标
力争经过 10-15 年的开发建设，将产业园建设成为管理水平一流、优强企业集聚、总体实力雄厚的，高层次、多功
能、现代化的国际金融信息产业园；成为金融信息产业产品、技术、管理、品牌和人才的吸纳源、创新源和辐射源。
2. 银行卡园区实践概述
银行卡产业是典型的 产业——传统金融业务与现代信息技术有机结合的新兴产业。业内人士说，张江聚焦 产业体现在银
行卡领域，就是吸引国内外各类金融机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡产业园，最终实现向“国
际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。
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“ 产业”是指介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心 、
公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。已经落户张江的 50 多家跨国公司地区总部和研发中心，
形成了“ 产业”的“头脑基地”和“知识源泉”。目前集聚的项目包括美国霍尼韦尔、杜邦全球研发中心、通用电气全球级的中
国技术中心、欧洲罗氏制药在中国的第一个研发中心等全球响当当的企业。
张江的门槛被踏破了！位于上海浦东张江高科技园区内的银行卡产业园，拥堵着众多想到此建“后台总部”的国内外金融机构，
有明确意向的已不下 10 家，个个出手不凡。在张江银行卡产业园诞生一周年之际，中国银联全国信息处理中心、平安保险全国客户
服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等四五家签约者已差不多把一期 92 万平方米的用地占满，预计引进项目总投资可达 80
亿元左右。
上海张江（集团）有限公司总经理陈剑波称，这种聚焦今年将进一步深化。浦东将在张江高科技园区的东南面打造 平方公里
的“浦东总部园”，具体名称还未最后确定，但英文名称定为“ APEX”。据悉，该总部园旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行
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中心、结算中心等；规划中的这一总部园下月将向国际招标形态和功能方案。按照陈剑波的理解，建这个总部园是为了更好地吸引具
有“ 产业”内涵的总部集聚，“不是简单的物理堆积，而是要形成化学反应，最好是核聚变”。
3．银行卡园区政策配套
※ 关于促进银行卡产业发展的若干意见（银发[2005]103 号）
※ 上海市政府发布的[2002]39 号《关于加强服务促进金融机构来上海发展若干政策》
※ 上海市政府发布的[2001]20 号《上海市促进张江高科技园区发展的若干规定》中的政策延伸并适用市银行卡产业园 。
※ 上海市政府相关部门根据银行卡产业园入驻企业的性质特点，正在研究并度身定制针对性更强、更加完备的产业配
套政策，诸如税收落户、外资企业进驻政策限制等问题将有望得到解决。
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※ 浦东新区政府自 2004 年 1 月 1 日起取消了张江园区共计 61 项行政事业性收费，以切实减轻入园企业的负担。
※ “十一．五”期间，产业园入驻企业经认定除可享受张江高科技园区的高新技术企业优惠政策外，还可享受现代服
务业的各项优惠。
1999 年，上海市政府全面实施“聚焦张江”的战略决策，提出在未来五年内，要集中力量把张江高科技园区建设
成为国内重要的技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地，并陆续颁布了“上海市促进张江高科技园区发展的若干
规定”等一系列政策，形成了园 区科技小特区的政策环境，这给张江高科技园区和上海市银行卡产业园的发展带来了
前所未有的机遇。
房市金碟－最有价值房产策划2000案(09版)
北京工业园调研信息报告-38页.pdf
国家级开发区介绍
一、中关村科技园
1、电子城科技园
2、海淀园
3、丰台园
4、昌平园
5、亦庄园
6、德胜园
7、雍和园
8、大兴园
二、北京经济技术开发区
隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园
三、北京天竺空港加工区
市级开发区介绍
一、北京天竺空港工业区
二、北京通州工业开发区
三、北京兴谷经济开发区
四、北京雁栖经济开发区
五、北京永乐经济开发区
六、北京八达岭经济开发区
七、延庆开发区
八、北京林河工业开发区
九、金桥科技产业基地
物流仓储
一、北京外运陆运公司
二、中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库
三、北京海盛方宇仓储有限公司
四、北京中储金隅物流有限公司
五、北京空港物流基地
六、西南四环国有仓储基地
七、北京城建集团材料公司
八、北京市昕日物流有限公司
九、通州物流产业园区
天津工业地产介绍-10页.pdf
产业与上海都市型工业园区专题研究-49页.pdf
