第 六 讲
房地产项目开发的实务基础
—基础认识与实务要义
（Ⅱ）
三、前期工作阶段的实务要义（Ⅰ）
—房地产开发项目的规划设计实务
1、房地产开发项目的规划设计是项目建设获得
国家前提条件
房地产开发项目的规划设计工作是根据开发项目的具体情
况和开发设想，综合某省市规划管理部门、各有关部门（如
消防、交通、卫生等）的要求，根据项目可行性某省市场调
查资料，在经济效益、社会效益、环境效益统一的前提下：
◆拟订《项目开发的规划设计要求》，
◆然后进行设计招标，选出最优《规划设计方案》，
◆获得政府规划管理部门批准后,付诸实施。
（一）规划设计工作的重要地位
2、房地产开发项目的规划设计是房地产开发项目的“龙
头”
开发企业必须对项目开发的全过程，特别是投资风险负责。
因此对于如何根据基地的具体情况和开发企业的实力分期开发，开
发何种性质和档次的建筑，如何确定房型比例和面积标准，以及设施、设备
的配置及其标准等等，都需要开发某省市场调查和经济可行性研究为规划设
计部门导向、提出要求，并为降本节支严格把关。
可见规划设计的质量以及是某省市场需求，直接关系到项目开发的
成败，因此规划设计工作是房地产开发项目的“龙头”。
3、房地产开发项目的规划设计是处理好企业与社会各方
关系的系统工程
房地产开发项目的规划设计既要某省市规某省市设计的要求，又要
考虑社会需求和开发的效益，是一项复杂的系统工程。为了有效发挥规划设
计在房地产开发中的重要作用，房地产开发企业应当重视对某省市场的不断
研究，重视既懂经济、又懂工程技术的复合型人才的开发培养，还要重视公
共关系，协调规划设计和实施过程中的方方面面关系，处理好各种复杂的矛
盾和问题，将加强项目规划设计的管理落到实处。
遵照“国家标准”，根据基地的规模居住区可分为：居住区、居
住小区和住宅组团三级结构。
◆ 居住区一般由3—5个居住小区组成，人口3—5万人，1—
万户；
◆ 居住小区一般由4—5个组团组成，人口—万人，
—万户；
◆ 住宅组团一般为—万人，300—700户居民。
居住区的总户数和总人口规模是公建某省市政配套的主要依
据。
人口规模确定比较正确的方法是以住宅区的总户数某省市近
期统计的户均人口。
（二）建设基地规划设计的基本概念和要素
1、居住区的结构、规模
（1）用地性质
某省市土地使用分为六大类：
◆居住用地（R）：
居住用地指居住小区、居住组团和单位生活区各种类型的成片
或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区以下的公共服
务设施用地、道路用地和绿地。
◆公共活动中心用地（C）:
公共活动中心用地指居住区及以上的行政办公（C1）、商业金
融（C2）、文化娱乐（C3）、体育（C4）、医疗卫生（C5）、教育和
科研设计（C6）的机构与设施用地， 不包括居住用地中的公共服务设
施用地。
◆工业用地（M）：
工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。
◆仓储用地（W）：
仓储用地指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设
施用地。
2、用地性质、边界与面积
某省市政公用设施用地（U）：
某省市政公用设施某省市级、区级和居住某省市政公用设施及其附
属建筑物（含构建物）和管理维修设施等用地。包括：
（U1）：供水、供电、供燃气和供热等“供应设施用地”
（U2某省市内交通设施用地” ，
（U3）： “邮电设施用地” ，
（U4）：“环境卫生设施用地” ，
（U5）： “施工与维修设施用地” ，
（U6）：以及消防、防汛等某省市政公用设施用地” 。
◆ 绿地（G某省市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿
地（包括其范围内的水域）。
（2）用地边界和面积
建设用地规划附有规划行政主管部门划示开发基地方位的地形图，
对基地的用地边界和用地面积都有明确、定量的规定。
■ 环境容量
（1）建筑容积率、建筑密度
◆建筑容积率为建筑物基底（底层地面）以上各层建筑的总面积
与基地面积的比值。
◆建筑密度（覆盖率）为建筑物基底面积与建筑基地面积的比值。
建筑容积率、覆盖率是重要的环境容量指标。它与基地所处的地
段、用地性质、建筑高度等参数有关。
某省市规划行政主管部门根据地块的用地性质、建筑使用性质、道
路交通、配套设某省市设计等控制要求，以及社会经济发展的需要，制
定出定量的参数，如下表所示。
3、环境规划要素
某省市规划建筑密度和建筑容积率控制指标表
（2）人口密度
居住区人口毛密度为居住区居住总人口除以居住区总用地（人/公顷）。
居住区人口净密度为居住区居住总人口除以居住用地（人/公顷）。
居住区人口毛密度和净密度是居住区规划设计的一个重要指标。居住区
人口毛密度见下表。
层 数 某省市 某省市 某省市
居住区
多 层 500～600
500～670 ―――
高 层 670～800
小 区
低 层 400～450 320～700 300～400
多 层 550～670
500～700 400～500
高多层 710～830
高 层 830～1000 ――― ―――
单位：人
■绿地率
绿地率为基地内绿化用地与基地面积的比值。
绿地率的高低，直接反映环境生态质量的好差。对于绿地率
指标，各地都有具体的规定。
■建筑控制
（1）建筑高度
建筑高度一般由地区性详细规划确定。
（2）建筑后退
沿路建筑退让红线的距离可按下表规定，同时满足消防、交
通的要求。
沿路建筑退让距离
建筑类别
多层
低层
高层建筑高度
处于道路交
叉口的建筑
有大量人
流、车流
的公建建
筑
地下
建筑
≤60m
60＜H≤
100m
＞100m 低层
多层
高层
退让规划道
路红线距离
≥3m ≥5m ≥8m
详细规划
由规划部
门审定
≥5m ≥8m ≥8m
≥
≥3m
（3）建筑间距
各地根据所在地区冬至日与大寒日两级日照标准日都已制订了多层
住宅日照间距规定。
对于高层建筑的日照间距，主要通过日照分析，使建筑从上午8时
到下午4时之间享受不少于2小时的斜日照，并按当地规划行政主管部门的
具体规定执行。消防间距，是根据多层、高层及其相邻建筑的耐火等级确
定，国家规范有具体的规定。
■停车车位
指某省市规划、交通主管部门根据本地的实际情况制订。
■停车方式
◆大型公共建筑的地下停车库，一辆小型汽车停车车位所需的建筑面积
约为35～45 平方米，中型汽车约为65～75 平方米。
◆高层住宅楼一般将地下车库放在绿化带下面，或者公寓的间距范围内
等等。
◆住宅地下自行车车库应设室外出入口。
■基地出入口
◆基地某省市主干路与次干路、支路相交的位置旁，出入口应设在次干
路和支路上；
◆基地位于次干路和支路相交的位置旁，出入口应设在支路上；
◆出入口不宜设置在主干路上，确需要在主干路上设置时，距离交叉口
不应小于80米或在基地的最远端。
◆在次干路上设置出入口，距离与主干路相交的交叉路口不宜小于50米，
距离与次干路相交的交叉口不宜小于30米，距离与支路相交的交叉口不宜小于
20米。
4、基地停车车位、停车方式、出入口
■ 居住小区用地平衡表
■ 居住小区技术经济指标
5、居住区的各类指标
■居住区的公建配置“千人指标”
（1）居住区公建以三级配置，内容为：
◆居住区级公建，主要配置居民必须单较少“光顾“的项
目，如派出所、街道办事处、综合百货商店、理发店、综合修理
部、文化或送中心、门诊所等。其服务半径不大于1000米；
◆小区级公建，主要配置居民经常需要的项目，如学校、
幼儿园、托儿所、粮油店、菜场、综合副食品商店等。其服务半
径不大于500米；
◆组团级公建，主要配置与居民日常生活密切相关的项目，
如居委会、自行车停车棚、综合服务站、综合小商店、卫生站等。
其服务半径不大于200米。
（2）公建配置“千人指标”
“千人指标”是指每1000个居民应拥有的各项公建服务设
施的建筑面积，详见下表。
公共服务设施控制指标（平方米/千人）
■规划条件及设计依据
◆国家及地方现行各有关规范、规定和规划的文件资料；
◆企业提供的地形图、土地勘察资料、规划设计任务书等。
■工程概况
基地位址；拟建建筑的类型、数量；建设用地面积及各类建筑面
积分配等。
■规划设计宗旨
规划设计的指导思想；设计主题；以及有关空间和环境、绿色和
环保、房型和套型、道路系统等设计的重点诉求等。
（三）《规划设计方案》书的基本内容
1、概论
■设计依据
◆国家及地方现行的有关技术规定文件；
◆企业提供的地形图及界址坐标表等。
■设计构想
拟定的住区设计模式，建筑空间布局构想，户型单体设计构想等。
■总平面布置
◆总平面布置的原则
◆总体布局的手法
建筑的布局形态，各类建筑的布局安排，绿地的营造形式。
◆住宅选型
楼宇形式、一梯几户？，建筑风格等。
◆道路与交通
道路交通组织（出入口安排，主、次车道宽度），停车位区域安排。
2、总平面设计
■消防
■卫生防疫与环保设计
■主要技术指标
◆用地平衡表
◆其他技术经济指标
除了一般要求的居住小区技术经济指标（参见）外，还需
要标出：
◇地下室面积（汽车库、地下自行车库、设备用房），
◇机动车位数（地上的，地下的），
◇非机动车为数，
◇集中绿化率等。
■日照环境分析
◆基地外围区域的日照环境分析
◆基地内拟建建筑的日照环境分析
◆改善日照环境的措施
3、日照情况解析
■使用的主要规范、规程
有关结构设计的国家标准
■结构设计
◆表述各楼宇的建筑结构类型。如（钢筋混凝土）框支—剪力
墙结构，剪力墙结构，框式结构等；
◆表述地下车库的结构、层高、以及与主楼分开的降缝设计等。
■抗震设防、可靠独设计标准
◆抗震设防烈度，抗震等级等；
◆结构设计年限，结构安全等级，建筑物重要性类型，建筑防
火等级等。
■活荷载标准取值，材料，基础设计
4、结构设计
总平面图；日照、交通、绿化分析图；单元平面图、剖面图、立
面图；效果图等。
5、电器方案说明
供配电系统，防雷接地系统，信息通讯系统，有线电视系统，安全防范
系统，火灾自动报警控制系统。
6、给排水、煤气设计方案说明
给水设计，排水设计，消防设计，煤气设计。
7、暖通设计说明
空调设计，通风设计，防烟排烟设计，环保，节能措施。
8、附图
某省市
建设工程规划设计方案
申 请 表
4、《规划设计方案》申请表
