第 一 章
物业基础知识概述
物业市场是社会主义市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定阶段，
为适应广大业主需求而出现的一种市场形式。物业市场在中国虽然处在初级阶段，但发
展速度很快，已经成为房地产流通与管理的一个重要分支。要做好物业流通与管理工作，
首先要对物业的含义与特点有个基本认识。
第一节 物业的含义与分类
“物业”一词，原出于我国香港地区和东南亚一带国家。“物业”一词自 20 世纪 80 年代
引入中国大陆后，首先在广东、福建等外资企业和华侨较多的地区开始使用，随后传至
上海、宁波等沿海地区，最后传遍全国，并被中国房地产主管机关接受和采纳。
一、物业的含义
物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之分，它可以根据
区域空间作相对分割。整个住宅小区中的某住宅单位可作为一处物业，高层与多层综合
大楼、写字楼、商业大厦、酒店、厂房仓库，甚至是电影院、俱乐部和运动场所，也可
被称为物业。
关于物业的内涵，国内各类著述中的提法至少有几十种，概括起来，主要包括以下
内容：
第一，已建成并具有使用功能的各类可供居住和非居住的房屋。
第二，与这些房屋相配套的设备和市政公用设施。
第三，与房屋的建筑（包括内部的多项设施）相邻的场地、庭院、停车场和小区内
非主干交通道路。
因此，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义
上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，指与该房产配套的地产。
当然，谈到物业的含义，必然让人联想到“房地产”和“不动产”这两个概念，那么它们
之间又有什么联系与区别呢？
“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土
地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地
紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上的不可
分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财
产。这种财产指附着于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所
有权、使用权、出租权、抵押权等。
“不动产”一词译自英语 Real Estate 或 Real Property。在英语中，Real Estate 具体是指
土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；Real Property 具体是指 Real Estate 及其附带的
各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产”
概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财
产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这
一独特属性，但两者所指系同一对象。在英语中，Real Estate 和 Real Property 可互译互通，
两者关系十分紧密。
从以上的分析可以看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内在的紧密联系，
然而内涵并不完全相同，归纳起来，主要区别是：
（一）称谓领域不同
就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产” 则是经济法、行政法及
商业实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性房地产概念的 别称。
（二）适用范围不同
“房地产”与“物业”在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般是指
一个单项的单位（如单项的房产、地产）；而“房地产”是指一个国家、地区或城镇所拥有
的城镇范围内的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。
如“房地产业”不能用“物业”代替，“房地产管理体制改革”的含义要远宽于“物业管理体制改
革”的含义。
（三）概念外延不同
一般而言，“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整
个过程。“物业”常常用来指某项具体的房地产，或只是指房地产的交易、售后服务这一使
用阶段。所以，两者有宏观与微观之分，有整体与局部之别。
因而，归纳上述各点，物业应是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类可供居
住和非居住的房屋及与之相配套的设备、市政公用设施以及房屋所在的建筑地块与附属
的场地、庭院等。
二、物业的分类
物业有不同的分类方法。根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业、
商业物业、工业物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和
要求，下面分别进行简单讲述：
（一）居住物业
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、
公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。共用设
施设备是指：住宅区（楼）内，费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下
水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用
设施设备占用的房屋等。
这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给消费者使
用的。由于人人都希望有自己的住房，并且随着人们生活水平的提高和支付能力的增强
还有向更高的层次发展的需要，同时由于人口迁移等诸多原因促使人们更换自己的住宅，
所以该类物业的交易量巨大，具有很大市场潜力。虽然居住物业的土地效益较低，投资
成本回收较慢，但由于国家对住宅产业的鼓励政策，对居住用地使用权的出让（国家规
定了较长的年限，最高为 70 年），因而这类物业的投资风险相对较小。
（二）商业物业
商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以
持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商
业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、
酒店、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白
领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统
办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，当然按照办公楼物业档次又可划分为甲级写
字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。
这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取
收益，也有一部分是为了自用。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，
特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于
涉及的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供
的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。由于商业物业经营者的效益在
很大程度上取决于其与市场接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。由
于土地具有资产增值的功能，再加上这类物业的土地收益较高，投资成本回收快，不应
使其长期留在某一所有人手中，因此对于这类土地使用权的出让，国家规定了较短的年
限，最高为 40 年。
（三）工业物业
工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年
来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。
工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要
符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转
手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应
性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前，在中国各工业开发区流行的标准厂房，多为
轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。这类物业的土地收益介于居住用地与商业用
地之间，故对工业物业土地使用权的出让，国家规定了介于以上两者之间的年限，最高
为 50 年。
（四）其他用途物业
除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包
括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等
物业。
特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，因此，对
这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收
益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为 50 年。
第二节 物业的特点
每种产品都有其区别于其他产品的独特之处。作为土地与建筑结合物的物业，它与
其他工业产品有着本质的区别，这主要体现在如下几个方面：
一、使用的长期性
物业使用寿命的长期性（也有人称为耐久性），是从两个方面而言的：首先，从构成
物业基础的土地来看，它是永存的，具有不可毁灭性，这对房地产开发来说，具有可以
永续利用的特点，拆除某一建筑物或构筑物后，可以再建其他建筑物或构筑物。土地的
寿命几乎可以说是与地球同在，因此相对于人的寿命，它可以看作是永恒的；其次，物
业的使用期限一般可达几十年乃至上百年，即土地和房屋本身是可以长期使用的。不过，
在中国，对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。①根据《中华人民共和国城
镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让的最高年限，居住用地
为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、
娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为 50 年。土地使用权期满，土地使用权及其地上
建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。所以，物业既可以一次性出售，也可以
通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次性收回，也可以在较长的时
期中多次收回。
二、位置的固定性
由于土地具有不可移动性，建筑物必须固定在土地上，这就形成了物业空间位置的
固定性。①这种固定性不是指泥土、地下埋藏物的位置不可移动，也不是指地形、地貌的
不可改变，而是指土地的空间方位、位置的确定性或物业空间位置上的不可移动性。物
业位置的固定性，使得房地产的开发、买卖、租赁以及售租后的服务等一系列经济活动
必须因地制宜，就地进行，而不可能像其他工业产品那样可以通过运输而到处流动，人
们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，大连地区的物业也不能因为北京的价格
高就搬到北京去，新疆的物业也不能搬到经济发达的广东。物业位置的固定性，也使得
与之相连的管道、道路、电缆不能移动，否则就会丧失物业的全部或部分功能。
三、建设的长期性与投资的高额性
物业开发建设周期比一般商品的生产周期要长得多，从土地征用到“七通一平”（“七
通”即通路、通水、通电、通话、通有线电视、通地下排水管、通管道煤气,“一平”即平整
土地），①到施工、安装、有关配套设施建设，再到竣工验收和交付使用，一般需要一年
左右或更长的时间。①开发建设同时需要大量的投资，一般几千至上万平方米的一栋建筑，
仅建筑安装工程造价就高达几百万元甚至几千万元，在北京、上海、深圳等城市的黄金
地段甚至远超过这个造价范围。随着城市经济的发展和房地产市场的日益成熟，大中城
① 在此方面，中国的法律存在着盲区，对土地使用期限结束后各种物业所有权的处理方式没有详细的规定，只有少量原则性
的说法。
① 近几年，国内出现了采用先进技术，将靠近道边的房屋进行一定搬移的情况，但这并不能否定物业的固定性——首先，移
动的距离很小，很受限制，并不能随便移动；其次，这种移动只是极特殊的现象，不能否定同类事物的本质属性。
① 随着数字化建筑的出现，“通网络”又成为新的建设要求，因此，更准确的说法应为“八通一平”。
① 在本套丛书的其他分册中，已经论述过这个问题。
市土地价格上涨较快，一平方米土地价格多在数百元乃至数千元，上万元的情况也很常
见。①近年来，由于在城市建设中实行综合开发、配套建设的方针，建设投资额进一步增
大，这一特点表现得更加突出。
四、价值上的保值性与增值性
一般说来，随着时间的推进，物业表现出明显的保值性与增值性。这是因为，随着
社会生产力的发展、人口的增加和人民生活质量的提高，不论是生产还是生活，人类对
土地的需求量是不断增长的。然而一定时期内，按照城市规划的要求，可用于房地产开
发建设的土地面积是有限的。由于土地面积的相对稳定性，使得土地供求矛盾日益尖锐，
所以物业的价格一般也会不断上涨，具有保值和增值的倾向。当然，物业的增值是一种
长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降，上下
波动。但从长期来看，无疑是呈现出在波动中上扬的趋势。目前，中国大陆城市建设用
地的价格比 20 世纪 80 年代初上涨了几十倍甚至几百倍，从而导致物业的价格也在较快
地上涨。
五、形式上的多样性
没有两个完全相同的物业存在于世界上。在南方，建筑物为了防台风往往建得比较
低矮；而在北方，房屋为了便于化雪常把屋顶建得尖一些、斜一些。世界上还有许多著
名建筑物，在考虑其使用要求时，还表现出追求一种理念以及艺术视觉效果，或体现出
相应的宗教信仰，如法国的罗浮宫，中国的紫禁城、塔尔寺，澳大利亚悉尼的大歌剧院
等。上海几年前兴建的东方明珠电视塔、金茂大厦，大连的中山广场建筑群，都已成为
当地的标志性建筑。当然，房屋等建筑物因其用途、功能不同也需要建造不同的形式，
以满足不同的需要。即使是同一式样的楼宇，也会因地点、环境、气候条件的不同，在
结构、质量、材料方面表现出一些不同。
六、明显的法律与政策制约性
物业是稀缺性的，并且是关系国计民生、社会稳定的重大问题，对物业的使用、支
配任何国家多少都有一些限制。①因此，加强政府的宏观调控也显得十分必要。物业受法
令和政府政策的影响主要体现在如下两个方面：一是限制权利，即政府基于公共利益的
需要，可通过相应的法律和政策限制某些物业的开发、使用、转让等，如城市规划对土
① 近几年，大连市星海广场的土地价格因星海会展中心的建成而不断翻番上涨，这是一个非常典型的例子。
① 这在社会主义国家表现得尤其明显。
地用途和建筑高度、容积率、覆盖率等都有明确的规定；二是行政征用或征收权，政府
为满足社会公共利益的需要，可以对任何物业实行有条件甚至强制征用或征收。①物业受
政策影响较大还体现在，由于物业具有固定性，所以无法躲避未来政策变化的影响。这
表明物业投资具有高风险与高收益并存的特点。目前，中国大陆与物业相关的法律规定
主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华
人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《中
华人民共和国城市新建住宅小区管理办法》以及《中华人民共和国民法通则》、《中华人
民共和国企业法》、《中华人民共和国合同法》等。如果没有这些法规、政策，任何国家
和地区的物业开发与管理，都将走向混乱无序状态，给社会环境、生态平衡、人口流向、
交通、治安、防火，防灾等带来巨大的负面影响。
基 本 概 念
物业 房地产 不动产 居住物业 商业物业 工业物业
思 考 题
1．简述物业、房地产、不动产三者的区别。
2．简述物业的种类。
3．如何理解物业的特点？
① 征用与征收是有区别的，二者的区别在于：征收是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征归国有，所有
权发生改变；征用是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民的私有财产，发生使用权的改变。征用多在紧急情况下发
生，紧急情况结束后，要把被征用的财产归还给权利人。参见：佚名．征收与征用有何区别——解读新修订的《中华人民
共和国土地管理法》．
