万科集团、龙湖集团
房产对比
关于万科、龙湖
北京万科
公司历史：
北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006
年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方
组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。
公司业绩
开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发
面积超过280万平 米
“全心全意全为您”的物业服务
精细化万科
欢快明亮的展示区
井盖上的LOGO，冰箱上的留言 生活氛围的营造
返回
地块位置 取得时间 取得方式 土地价
格
（元）
地块面积
（万平方
米）
建面（万
平方米）
楼面地价
（元/平
方米）
项目名称
顺义后沙峪镇 1993年 协议出让 __ 27万 28万 __ 万科城市花
园
亚运村 1998年 协议出让 __ 36 __ 万科星园
朝阳豆各庄乡 2001年 协议出让 __ 25万 万 __ 万科青青家
园
海淀区天秀路 2003年 协议出让 __ 万 万 __ 万科西山庭
院
丰台区小屯路 摘牌 亿 万 万 3600 万科紫台
顺义望泉寺地块 招标 亿 18万 23万 1200 万科四季花
城
六里屯17号楼 该地块原属朝开 __ 万 万 __ 万科东第
石佛营三期 该地块原属朝开 __ 万 2万 __ 万科金阳国
际公寓
朝阳公园南侧 该地块原属朝开 __ 万 万 __ 万科公园5
号
万恒家园二期 招标 亿 万 万 3986 万科假日风
景
丰台区宋庄路 招标 亿 万 万 3207 万科红狮
昌平区科技园
区
与
金隅合作
07年2月金隅招
标
亿 20万 万 1443 金隅万科城
西大望路27号
地
招标 17亿 万 万 11409 万科金色诚品
万科取地2
项目名称
万科公
园五号
万科假
日风景
万科紫
台
万科东
第
金隅万
科城
万科四
季花城
万科金阳
公寓
万科红狮
项目(限
价房)
万科
金色
城品
地理位
置
朝阳公
园南
西长安
街玉泉
路口
丰台区
岳各庄
朝阳公
园南
昌平区
南环路
顺义区
顺西路
朝阳区石
佛营东里
丰台区东
铁匠营
朝阳
区西
大望
路
建筑规模（万
平米）
30 19 2
容积率 3 ——
开盘时间 2008-10-18
2007-3-
26
2007-5-
12
2006-
9-9
2008-6-
15
2008-3-
22
2007-6-
23
2008-3-1 2009
开盘价格(元/
平米)
25000 9000 10000 16000 8500 5000 17000 6200 ——
在售价格(元/
平米)
26000元
14000
（三期
紫苑）
—— —— 7500 7100 —— —— ——
收盘价格(元/
平米)
—— —— 21000 23000 —— —— 20000 6200 ——
北京龙湖
• 北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，2007
年，龙湖入京后首轮推出的龙湖·滟澜山别墅、龙湖·香醍漫
步别墅、龙湖·香醍别苑相继得到市场认可
龙湖业绩
08年有7个项目在开发，总规模在200万平米左右
花盛香醍 花盛香醍
滟澜山
香醍漫步
精细化的绿化理念
龙湖：精致景观
返回
时间 地块位置 规划用途
土地面积
(万平方米)
建筑面积
(万
平方米)
交易
方式
成交价（万
元）
楼面地
价（元/
平方
米）
开发项目
顺义东风
商场
住宅、商
业、办公
约14万 约38 一级
开发
暂定“名城天街购物中
心”
2005 .12 .22 顺义区后
沙峪镇
住宅及配
套
11 挂牌 70400 6400 滟澜山
2006 .4 .24 海淀区西
苑
居住及商
业
挂牌 6810 颐和原著
2006 .12 .26 顺义区牛
栏山镇
居住 招标 28900 1908
香醍漫步、
香醍别苑
2007 .10 .15 通州区半
壁店
住宅兼容
商业服务
业
招标 148000 2164
大方居（两
限）、花盛
香醍
2007 .12 .19 海淀区中
关村甲3号
F1多功能
（包括
2500平方
米公交场
站用
地）、消
防站
招标 206000 11573 唐宁ONE
2008 . 通州区梨
园镇
住宅、商
业服务业
招标 70000 5740 蔚蓝香醍
龙湖取地2
项目名称
龙湖滟
澜山
龙湖香
醍漫步
龙湖香
醍别苑
龙湖花
盛香醍
龙湖大
方居（两
限房）
龙湖
蔚澜
香醍
龙湖唐
宁ONE
龙湖颐
和原著
名城天
街购物
中心
地理位置
顺义区后
沙峪
顺义新城2008水
上运动场馆西侧
通州区梨园镇
通州区
九棵树
西路
海淀区
中关村
甲3号
海淀区西
苑
顺义区
仁和
建筑规模
(万平米)
11 38
容积率
开盘时间
11
2008 未定
未定
预期价格 4800
开盘价格 26000 17000 9800 14000 - 未定 30000 45000
现状价格 32000 10000 8000 - 33000 50000
收盘价格 17000
万科
地块位置 时间 取得方式 建面（万
平方米）
楼面地价
（元/平米）
项目名称
丰台区小屯路 摘牌 万 3600 万科紫台
顺义望泉寺地块 招标 23万 1200 万科四季花
城
六里屯 该地块原属
朝开
万 __ 万科东第
石佛营三期 该地块原属
朝开
2万 __ 万科金阳国
际公寓
朝阳公园 该地块原属
朝开
万 __ 万科公园5
号
万恒家园二期 招标 万 3986 万科假日风
景
丰台区宋庄路 招标 万 3207 万科红狮
昌平区科技
园区
与
金隅合作
07年2月金隅
招标
万 1443 金隅万科城
西大望路27
号地
招标 万 11409 万科金色诚品
• 长期合作关系：
– 万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目
– 万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科
所开发项目的商业部分
• 合作拿地：
– 与金隅合作开发昌平项目
– 收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土
地
• 高价地计提存货减值准备
– 西大望路地块在08年三季报中已计提减值准备亿元
万科
龙湖
在公开的土地交易市场以招拍挂的形式获取高价土地
地块位置
建筑面积
(万平方米)
交易
方式
楼面地价
（元/平米） 开发项目
顺义区后沙峪
镇
11 挂牌 6400 滟澜山
海淀区西苑 挂牌 6810 颐和原著
海淀区中关村
甲3号
招标 11573 唐宁ONE
通州区梨园镇 招标 5740 蔚蓝香醍
借鉴
• 公开市场竞争拿地代价高昂
• 合作方式拿地相对能够规避公开的土地市场的激烈竞争
采取多种合作方式
与政府合作
与有政府北京的公司合作
与有土地储备的公司合作
• 万科
• 以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产
• 核心理念：
– 用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做
20%的产品
•用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成
熟的经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆, 快
速开发项目,尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效
益
•用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产
品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
•万科
• 产品标准化提出背景
– 通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的
时间，缩短至一年半的时间
– “像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产
和跨地域开发的问题
• 建立原创经典品牌
– 根据各地区不同的气候特征、市场情况开发适应性产品, 积累
大量的经过市场检验的万科原创的经典产品
• 逐渐形成产品系列
– 城市非中心项目：万科假日风景、万科紫台
– 城郊项目：万科四季花城、万科城市花园
– 城市中心项目：万科金阳国际公寓
– 自然人文系列项目：万科西山庭院
• 万科
– 项目图纸标准化
•包括4个部分:总图装置标准化、户型标准化、构配件
标准化、住宅性能标准化
•以户型标准化为例：万科针对集团项目中占总数
%,面积在80－150平米，低、多层户型进行定性，
形成标准
• 万科
– 特征
•单体户型楼型由万科提供,设计公司充当描图的作用
，创新体现在针对不同地区的市场产品理念,不同地段
的规划、环境景观的设计
•对细节充分重视
– 规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达
十分到位
– 墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的
路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分
的人性化的细节考虑
• 万科
– 万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
• 2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住
宅产业化研发中心
•工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，
提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗
•细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预
制、现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面
家居解决方案
• 龙湖
• 以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原
则
– 基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模
块组合出不同的产品
– 建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统
一又具个性化的产品
• 北京龙湖产品系列
– 别墅系列：滟澜山、香醍漫步、香醍别苑
– 洋房系列：颐和原著、花盛香醍
– 城市高层系列：唐宁ONE
• 龙湖
• 龙湖内部有自己的一套成熟产品库，龙湖称之为标
杆项目
– 项目90%采用标准化产品，10%自行创新
– 全集团售楼处只有5种标准，风格、立面等方面不允许
随意改变，实现快速复制
– 标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可
实现快速复制
花盛香醍售楼处 香醍漫步售楼处
香醍漫步连排别墅 滟澜山连排别墅
标准化产品缩短项目运作周期
万科 龙湖
项目 中粮假日风景 花盛香醍 唐宁ONE
拿地时间
开盘时间
标准化产品及成熟的运作模式使项目能够实现快速
复制，迅速的投入开发建设、销售，从而缩短整个
项目的运作周期，加快回款，实现循环开发项目
运作周期缩短，降低财务费用
万科、龙湖从
取得土地到开
盘销售，其周
期在12个月左
右
• 万科在售项目与同区域项目价格差保持在10%左右
• 万科品牌在市场上极具影响力，成为区域市场风向标，周边项目
采取跟随策略，以万科项目为目标进行价格和销售策略调整
万科项目
万科公园五号
25000
金隅万科城
7500
万科四季花城
7100
周边在售项目
价格（元/平
米）
阳光上东21000 书香名邸7000 顺义新城第一区6300
—— 尚城6000 金汉绿港二期6800
万科
万科项目投资估算
• 万科紫台
– 楼面地价为3600元/平方米，按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，
万科紫台单位成本8000元/平米左右
– 项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润6000元/平米左右，预计毛利润
率75%左右
万科中粮假日风景
楼面地价3986元/平方米。按经验估算单方面积土地成本取45%，初步估算，万
科中粮假日风景估算单位成本8800元/平米左右
项目销售价格14000元/平米，每平米销售利润5200元/平米左右，预计毛利润率
60%左右
万科通过溢价销售，保持着较高的利润率，实现较高的投资回报
万科
• 龙湖项目销售价格普遍高于区域同档次楼盘20％以上，甚至高
达50％
• 预期利润大幅增长，把一个项目卖成2个，甚至达到3个同样项
目所能创造的利润
龙湖项目
龙湖滟澜山
32000
龙湖香醍漫步
17000
龙湖香醍别苑
10000
龙湖唐宁ONE
30000
周边在售项目
价格（元/平
米）
龙湾25000
纳帕尔湾
16000，富力
湾13000
东香庭6300 大通成府公馆
24500
龙湖
龙湖：高溢价，高利润
知己
了解并挖掘项目的
一切可以溢价和有可能
溢价的有利与不利点
钝角法则
溢价销售
执行溢价
知彼
了解目标客户群的一切属
性，尤其是客户的消费心
理与价值体系，并试图影
响和改变他们
布道洗脑
强调知己知彼的溢
价执行策略
通过不断的价格试
探，做出正确的涨
价决策，实现项目
的溢价收入，实现
高利润率
龙湖滟澜山项目投资收益评估
预期销售均价 实现溢价后的实际销售均价
预期一期均价：16000元/
平米
实际实现的一期销售均价：
25000元/平米
预期一期套均价：420
万元
实际实现的一期销售套均价：
611万
滟澜山16000元/平米的预计销售均价实际卖到
25000元/平米，单套销售总价实现200万元的抬高
龙湖
借鉴
• 培养企业核心技能，树立品牌，增强开发项目的溢
价能力
–研究客户需求，以客户为导向满足客户关注点
–在限价房与普通商品房价格日近的市场中，开发
中高端项目，实现差异化竞争
• 上市融资：提高资金效率
–龙湖：为上市，拓展土地
–万科：资本市场融资与购买土地良性循环
• 2006年开始大举扩张，大量增加土
地储备
– 在重庆拥有超过6500亩土地；
在成都，拥有约2000亩土地，
在北京，则拥有约2700亩地
– 一二级开发土地总面积达11000
亩，可建筑面积约1300万平方
米
– 高价圈地：以土地单价11567元
/平米的价格取得了中关村地块
龙湖：IPO暂缓，资金困局
大举圈地，提
高上市估值
龙湖取地
• 降价因素
– 市场压力
– 龙湖短期内无法上市
– 龙湖集团11000亩土地
存货负担
– 05年至今，北京龙湖获
取6块土地，拿地成本
61亿左右，从05年至08
年10月，北京龙湖的销
售额只有亿
龙湖现状：资金紧张，大幅降价
资金紧张
大幅降价
花盛香醍：5月13000—18000
元/平米，9月跌至6800元至
8000元/平米，跌幅超过6000
元/平米
艳澜山：最高销售均价达到
35454元/平米，目前对外报价
32000元/平米，原来毛坯房变
为精装房，装修标准3000元/平
米，艳澜山实际降价幅度6000
元/平米
放弃部分溢价，快速回款，加快资金的周转
降幅虽大，在可接受范围
花盛香醍，由13000元/平米降到8000元/平米后，估算成本6500元/
平米左右，项目有20%左右的毛利润
• 05年后每年都能通过不同的渠道获取
资金，而北京万科也正是在此期间获
取了大量土地
– 93年至05年，北京万科只获取了4
块土地，万科城市花园、万科星
园、万科青青家园以及万科西山
庭院
– 05年至今，获取9块土地，紫台、
四季花城、东第、公园五号、假
日风景、金阳国际公寓、红狮项
目、金隅万科城、金色城品（西
大望路块）
时间 融资方式 金额
2002年6月 公司债券 15亿元
2005年7月
北国投•北京万
科西山项目集
合资金信托
亿元
2006年 定向增发股 42亿元
2006年
与中国银行股
份有限公司
签署《战略合
作协议》
未来3年内将获
得总额不超过50
亿元的授信额度
2007年8月 A股增发 100亿元
2008年8、
9月 公司债
59亿元
万科：上市圈地圈钱，良性循环
万科取地
融资取地 取地融资
良性循环
上市平台
• 08年9月成功发行公司债，总共融资59亿元
万科：逆势圈钱圈地
一片退地声中，9月万科全国范围内新增5个项目，这五块地分别位于上海、天津、杭
州、大连和重庆，建筑面积达万平米，需支付亿元。
5个项目，与公司其他项目相比，规模属中小项目，单幅土地款没有超过10亿元的
采用“短平快”的操作手法，提高周转率，获取现金流，维持公司大项目的现金支
出
销售额萎缩，市场份额增加50%（王石语）
相比龙湖，万科在年初经历了降价风波后，至今未有新降价举措
万科以项目的快速、滚动开发实现公司现金流的良性循环，同时借助股市，
债券等方式，在地价相对较低的时候拓展土地，实现公司发展的良性循环
THE END
谢谢观看
THANKS
