（建筑工程管理）一个工程
管理老法师眼中的工程管
理
壹个工程管理老法师眼中的工程管理
地点：地产综合交流群Ⅵ群号:165647956
主讲嘉宾：广东-郑-工程主题：工程管理
首先，感谢思考兄弟于整理这个讲稿过程中提供的技术支持和意见，没有他的技术支持，我
想，可能我也没办法做这次交流，谢谢。其次，感谢综合六的管理团队，霜丫头和兔子以及
德地师的支持。
本讲稿主要是针对发包方对承包商的管理，不涉及承包商的内部管理，也不涉及采购管理，
主要是讲甲方工程部的管理。
通常会有几块组成，如下：
1.进场条件
2.现场管理
质量管理
进度管理
安全管理
甲方独立分包管理
成本管理
档案管理和信息化管理
3.竣工验收
主讲内容：
什么叫工程管理，很多同行做了壹个很好的解释，就是忽悠。于这里，我想说的是，工程管
理有俩个关键语，壹是立威信，二是忽悠，能够理解为连蒙带骗。这个就不细说了，大家自
个理解。
1、进场条件
地产公司从拿到地到工程部进驻，首当其冲的是三通壹平，三通壹平搞好后，于分期开发的
项目里面，临设的合理规划和布局对项目的开发起着壹定的作用，合理安排临水临电临时办
公地点等，避免临设的多次搬迁而增加不必要的成本支出，能够节约壹定费用。临时设施的
布置，别见花钱不多，不过，如果你布置不合理，也是笔钱，而且，折腾大家也累。
进场之后，甲方应该先核查承包商的管理班子是否和投标时壹致，是否建立了壹套完整的管
理流程。
有时候，施工单位的进驻人员，可能跟投标的时候，会有出入，这个时候，怎么办呢，能够
按合同罚款，不过，我个人且不赞同太多使用种罚款的措施，如果跟投标时候的管理团队不
同，那么，能够先审查进驻人员的资质，比如证书，工作经历，参和建设过的工程项目，如
果承包商的管理团队，仍然是壹个具有丰富经验的管理团队，建议使用，否则，罚它，限期
整改。
2.现场管理
今天重点要讲的是这个现场管理，大家应该均了解现场管理是现场工程师主要任务了。现场
管理，简而言之，就是工程质量、工程进度、安全文明施工、成本控制等。
现场管理的落实，很大程度上依赖于施工组织计划的合理性和执行效果。施工组织计划编制
的合理性直接影响后期整个工程的管理运作。（不过，当下很多公司的技术标均是天下壹大抄
了）
因为技术标很多均于抄，所以，当下有些公司于招标过程中，对于技术标的评分，明显偏低，
甚至于极端到放弃技术标的评审工作，个人认为，技术标的评审仍是有壹定意义的，至少，
像壹些措施方案，技术标的审核对于日后的现场管理，仍是蛮重要的，比如基坑开挖方案，
高大支模方案，外排架方案，有些于施工前，是需要通过专家委员会评审，这个不细说了，
或者说，于各专业交叉作业施工的时候，也能够通过技术标见出施工单位管理思路，这个稍
后仍会再说。
质量管理
下面开始讲现场管理第壹要点，质量管理，
质量管理首先应该建立完整的质量保证体系，承包商要有完整的质量管理体系，要有工程质
量通病防治措施，每个班组进场施工之前，均必须进行技术交底，严禁不交底即施工的行为。
关键字壹：技术交底
当下有很多施工单位的班组，进场之前，未做技术交底即施工，这种现象很不好，特别是刚
开始施工方面工作的年轻人，不了解基本的工序和要求，即上岗作业，很容易造成返工，甚
至可能产生重大的质量缺陷，因此，技术交底作为质量把关的要素，应该管理好。
关键字二：巡检制度
同时，甲方也应该建立起壹个完整的质量保证体系，通常做法，除了施工单位的自检，监理
公司的复检，甲方现场工程师巡检，仍有些会有集团公司的月检，而有些大型地产集团，更
会引入第三方的质检体系，通过多单位，多部门参和，严把质量关，确保工程质量，实际上，
我个人认为，目前来说，工程质量且没有得到很好的改善，虽然使用大量的新技术，可是质
量且不如人意，这里面有多方面的原因，因此，质量管理，对于工程部来说，任重而道远，
巡检制度是甲方工程师的日常主要工作之壹，也是保证质量和进度的重要手段之壹。
关键字三：验收
工程质量的合格，是构筑于每壹个工序的合格验收的基础上。因此每壹个分项工程的验收，
意义甚大。每个分项工程的合格验收，关乎整个工程质量，因此，现场工程师应该杜绝壹道
工序未通过验收就进入下壹道工序的行为，通过各个环节的监督管理，保证每道验收的合格
率。验收时，通常保证资料先行，禁止或者减少先验收后补资料的行为。
特别像隐蔽工程，更不允许未经验收合格，私自隐蔽的行为，同时，应该加强日常影相资料
记录，应该有完整的影相记录整个工程的施工，且作为内部存档的资料，目前仍未听说竣工
备案需要此类影相资料，可能，以后会增加也说不准。
关键字四：原材料
每道工序的合格验收，不仅要有合理的工序安排，施工方案和措施，仍要有合格的原材料。
因此，对原材料把关，杜绝不合格的材料于现场使用。目前存于壹些施工单位送检材料和实
际进场材料质量要求不致或者送检材料弄虚做假的现象，这种情况，应该坚持抑制，可是，
同时，这些也是壹个很现实的问题。比如，很多砌体送检的材料是合格的，而实际进场材料
普遍不合格，如果你要买合格材料，可能这个价格就会超出壹般的市场价格，此类情况，甚
至成为了壹种大家默认的现象，这对于工程质量而言，绝对是个隐患，因此，有了正确的工
序，仍要有合格的材料，不然，巧妇也难为无米之炊。
关键字五：样板制度
对于每道工序的合格验收，有个壹定要提的，当下也很提倡的，就是工程样板制度，很多拿
奖的工程，于这方面，均做得很好，当然，这些跟文明施工壹样，用钱砸出来的，你要有好
的质量，那么，这个工程造价必须也会比较高啦，工程样板制度，就是每道序于大范围大面
积施工之前，先做好样板，供监理甲方验收认可之后，以该标准进行该道工序施工，且作为
该道工序的验收标准。比如，你要加工钢筋，就得先于钢筋场做好壹些样件，供大家评选，
或者，你要砌砖了，就得先砌好壹段砖墙，供大家认可之后才能施工，工程样板制度，很好
的解决了现场壹个验收标准的问题，也给参和建设的各班组提供了壹个很好的标准，有了合
格的材料，工确的工序，合理的方案和措施，那么，于层层把关的情况下，这个工程质量会
得到有效控制或者说保障的。
关键字六：图纸会审
同时，甲方的有效管理，也是甲方执行能力的壹种表现，这需要相应的激励措施，这个大家
稍后有兴趣，能够专题讨论，我对于这些 HR治人的手段，就不懂了，最后，这个环节需要补
充壹个内容，就是图纸会审，当下很多图纸会审，已经流于形式，说难听点，就是茶话会，
大家开个会泡个茶吃点水果，然后，散会走人，打个地方吃饭喝酒，这是比较令人失望的管
理了，图纸是质量的把控的根本，工程师首先要对图纸进行精读熟读，于未进行施工前，图
纸就应该于脑海里构建出整个单体建筑的模型，也就是说楼已经于脑海里早盖过壹遍啦。
这样于对质量的施工监管过程中更好的掌握工程特点及难点，因此，施工图纸会审是工程施
工前的壹项必不可少的重要工作。图纸会审的深度和全面性将于壹定程度上影响工程施工的
质量、进度、成本、安全和工程施工的难易程度。只要认真做好了此项工作，图纸中存于的
问题壹般均能够于图纸会审时被发现且尽早得到处理，从而能够提高施工质量、节约施工成
本、缩短施工工期，提高效益。
——讨论时间——
广东-郑-工程 20:53:58
关于质量管理，到此结束，中场休息和讨论，谢谢
-fresh-工程 20:54:42
竣工资料影像管理是有的
长沙-嘻嘻-土建 20:54:44
我想请问壹下如何充分发挥监理的作用，于当下的项目，我们对监理且不信任，钢筋验收、
桩扩底尺寸等各种验收，甲方工程师均参和，导致现场工程师工作量太大，白天忙着验收、
协调，晚上仍有壹大堆内业工作，常常加班到八九点，大家有什么好的管理办法和经验没有？
谢谢！
【地产综合交流群Ⅴ】[郦骅珷]20:54:56
我先说："忽悠",这俩字提得好
湖南-子茗-成本 20:55:37
壹个很现实问题，大多的甲方项目管理人员能会跟承包商打招呼，介绍相应施工班组进去，
这样问题就大了
-fresh-工程 20:55:36
属于竣工档案验收壹部分声像档案大项目均必须有验收必须通过通常均是找档案的三产单位
编制
【地产综合交流群Ⅴ】王先 20:55:41
行业里喜欢説沟通/协调
【地产综合交流群Ⅴ】[郦骅珷]20:55:55
最后工程的验收均是忽悠出来的
广东-郑-工程 20:56:02
没办法，这个是很现实的壹个问题，监理的功能，壹直均成了壹个摆设，当然，政府工程就
不说了，
-黎-设管 20:56:04
图纸会审其实很重要，搞不好，以后的变更就难控制啦
广东-郑-工程 20:56:21
-fresh-工程，见来，你们先行壹步了，
广东-郑-工程 20:56:35
其实，我个人也认为，是有必要推广的，
长沙-嘻嘻-土建 20:56:44
我们项目上马上开始实行第三方管理了
-fresh-工程 20:56:59
是的不过很遗憾的是这个只是程序上当下最大的问题是执行
【地产综合交流群Ⅴ】[郦骅珷]20:57:05
第三方是。。。。？
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:57:12
于出图前就要把工作做足
【地产综合交流群Ⅴ】[郦骅珷]20:54:56
我先说："忽悠",这俩字提得好
【地产综合交流群Ⅴ】王先 20:55:41
行业里喜欢説沟通/协调
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:57:23
而不是等到图出来了再改
内蒙-伊盟-管理 20:57:32
监理能够有事先约定奖罚措施会好些
山东-德地-地产 20:57:36
影像不少地方事实了，今年
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:57:42
当然也有改的地方但不能说壹眼就见出来的仍要出了图再改的
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:57:57
监理利用好了是很好的壹件事
【地产综合交流群Ⅴ】[郦骅珷]20:58:12
工程进施工阶段，进场就没有搞好，那以后才是问题大
-fresh-工程 20:58:16
监理这个行业当下再不改的话会是夕阳行业大多数均是老弱病残素质较低
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:58:46
施工阶段要见你的经验和水平了。团队精神要做好才行。
内蒙-伊盟-管理 20:59:18
话说过来，不能完全靠监理来完成甲方的宏伟蓝图
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:59:21
监理的地位和权责必须落实
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:57:23
而不是等到图出来了再改
【地产综合交流群Ⅴ】王先 20:59:24
不过有些前辈仍是很有经验的,只是这行业风气
山东-德地-地产 20:59:38
工程管理咨询公司，将来会主导
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:59:36
不是说全靠监理
广东-samuel-工程 20:59:50
万科和监理的模式能够借鉴啊
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:59:56
业主必须做好监管的责任
-fresh-工程 21:00:03
工程管理咨询公司？？能具体点吗谢谢
江苏-梦想-安装 21:00:13
竣工资料影像管理像江苏就有这方面的要求了不过就是流于形式
广东-samuel-工程 21:00:15
对
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:00:15
万科有的地方也不拿监理当回事的
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:00:20
也要见甲方是否放权
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:57:57
监理利用好了是很好的壹件事
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:58:46
施工阶段要见你的经验和水平了。团队精神要做好才行。
广东-samuel-工程 21:00:31
万科和工程管理咨询公司
-fresh-工程 21:00:45
我们项目监理只是业主规避风险的壹种工具
-ao-成本 21:00:48
基本房企均不会让监理有太大的权力。
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:00:43
很多甲方完全能够架空监理,监理只是个摆设,做个资料而已
江苏-梦想-安装 21:01:01
监理/甲方/施工是三国演义
广东-samuel-工程 21:01:05
万科于这边就壹个项目经理各专业壹个工程师其他全是监理去完成
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:00:46
竣工资料必须要有人来管从工序开始管
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:01:15
平是的资料就要以竣工资料的要求来做
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:01:20
出了问题就説监理不到位
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:01:29
成了背黑锅的了
-ao-成本 21:01:37
其实，很多的房企均吃于没有竣工资料的亏了。
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:01:33
要发挥监理的能动性
-fresh-工程 21:01:38
见项目规模复杂程度
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:58:46
施工阶段要见你的经验和水平了。团队精神要做好才行。
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:00:20
也要见甲方是否放权
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 20:59:56
业主必须做好监管的责任，竣工资料必须要有人来管从工序开始管，很多监理也是有才能的
-ao-成本 21:01:51
不过，施工单位应该把这壹方面做好的。
广东-samuel-工程 21:02:06
施工其实主要仍是对施工单位的管理
-ao-成本 21:02:12
不然，我结算的时候，就问你拿竣工资料
江苏-梦想-安装 21:02:16
真正起到监理作用的不多，累了我们这些做甲方的
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:02:04
业主不能为了私利监理就好做事公平权责壹致才行
广东-samuel-工程 21:02:27
施工单位的水平于哪里你那个项目的质量基本就定格于了哪里
-fresh-工程 21:02:30
竣工资料我们是请顾问指导的（当然也是能搞得定档案局的单位）
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:02:25
不然，我结算的时候，就问你拿竣工资料仍要什么结算啊
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:01:20
出了问题就説监理不到位
广东-郑-工程 21:02:47
额，监理的事情，就讨论到此吧，这个也不是三言俩语能够说得清楚的事情，
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:02:45
没有资料平时的工序验收均不验
广东-samuel-工程 21:03:12
万科的监理是有签证权你要放权让他们去管
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:02:59
完全放权给监理或咨询单位也容易腐败
-ao-成本 21:03:28
说来说去，任何问题均是从源头开始抓
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:03:11
没有竣工资料哪是业主和监理的壹大失误
-fresh-工程 21:03:46
施工监理设计甲方各自准备自己的资料，最后汇总到业主的资料顾问那里
-ao-成本 21:03:55
问题的存大，最根本的问题，是从拿地开始，房企的总控计划就没有
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:03:45
上层不动下层无用
-ao-成本 21:04:09
大多数图纸没出，招标。
【地产综合交流群Ⅴ】王先 21:03:49
签证必须监理签字最后就是甲方签字了
-ao-成本 21:04:14
招标也是个过场。现场的就是想法设法规避风险你干你的现场。
-fresh-工程 21:05:10
说的是执行力问题也是体制问题
-ao-成本 21:05:26
我于办公室见着图纸，纸上谈兵。
进度管理
工程的进度管理，均有哪些内容组成呢，简而言之啦，人才机法四字。其实，这个法，是思
考兄弟提出来的。
人，也是劳务安排，各班组的作业人员进场时间和人数，是影响进度因素之壹，因此，施工
单位的劳务组织能力，是相当重要的特别是当下，到处劳工缺口较大，如果施工单位没有很
好的劳务组织能力，那么，你这个工地，想按时完工，多半也是纸上谈兵了。更糟糕的是，
就怕你的管理人员比工人仍多，那么，你这个工地，估计均退场算了，大家回家睡觉仍舒服
点。劳务工组织不力，会导致进度严重滞后。
材，当然是指材料啦，包括乙供材料，甲供材料。不管你是战略采购也好，或者街边小铺买
的也罢，反正你得有材料进场，大家才好做事情。材料采购是工程资金支出的壹个主要环节，
因此，什么时候进材料，这个很重要。说到材料采购，大家通知均会想到进度款支付和承包
商的垫资能力或者说资金实力。当然，像有些材料进场，比如设备类的电梯，空调等，壹般
均是需要预付款了，不然，鬼均不想做你的工程。材料采购，既要避免资金积压，也要保证
材料供应及时，特别需要送检的原材料，其进场时间更要安排恰当，千万不要出现明天就得
用材料了，今天仍不知道材料于哪个经销商手里，特别是需要送检的材料，如果材料供应不
及时，估计大家均能够于办公室上网聊天，斗地主了，因此，这个材料采购计划，相当重要，
无论是乙供仍是甲供，甲方应该审查这个材料采购计划的合理性，且且及时监督材料采购计
划是否得到落实。
机，就机械设备啦，通常情况下，因为机械设备问题导致工期的，这个比较少。可是，也不
能说没有影响，例如，你于浇混凝土的时候，结果，振动棒坏了，连个备用的均没有，找到
也是无法使用的，那么，等你去市场上买个新玩艺回来，估计黄花菜均已经凉啦。或者说，
浇混凝土的时候，突然停电了，结果，连个柴油发电机也找不到，而工地又来了好几部混凝
土车于等着你，因此，正常的机械设备维护和后备，这个也很重要。
法，就是我们说的施工组织安排啦，于这里，重点讲壹下这个法。这个施工组织安排，通常
有俩个组成。
计划——工程例会
第壹是会通过总工期计划，月进度计划，周进度计划来反映这个工期紧凑性，当然，你仅有
计划不行，仍得落实到处，不然，这个计划不要也罢，仍浪费这么多纸张，树木得长多大，
仍够你写那么几个破计划呀，据说，个别工地仍做到日计划的水准了，像恒大，佳兆业等先
锋企业，当然，如果是我，我就会离开这种工地，太折磨人啦，均不当我们管理人员是人啦。
大家均知道，我们现场管理人员，日晒雨淋的，拿那么点工资，容易吗，仍得天天检查计划
执行得怎么样，估计精神病院有很多就是这么进去的。个人见来，周进度计划能否得到落实，
对于总工期来说，意义很大，如果你的周进度计划均经常滞后，可能最后能够抢工期，可是，
抢工期通常均会牺牲质量的。因此，我也喜欢前期工期做得紧凑壹点，后期松壹点，抢工期
不仅质量得不到保证呀，搞不好，你晚上仍得去值班，多辛苦呀，对不，有了周计划的保障，
那么月计划，总计划就会有保障了，而周计划的落实，也得仰仗之前讲的人材机啦，没了它
他们仨，估计大家也只是聊着好玩，因为这个周进度计划，结果，工程管理人员就搞出了壹
个工程例会，这个工程例会均干些什么呢？
主要内容有几项：
1.检查本周计划是否完成
2.如果本周计划滞后，分析原因，找到问题，如何于下周抢回进度，当计划滞后的时候，你
千万不要说没事，仍大把时间，这样的话，你得让施工单位下个星期把工期抢回来，抢不回
来，把他们项目经理直接拉出去毙了算啦。
3.查见下周计划的合理性
4.协调解决施工过程存于的问题
5.检查历史遗留是否得到解决，主要是针对上周啦。为什么要检查上周问题呢，要检查些什
么呢，比如壹些质量问题要整改呀，材料计划是否落实呀，等等此类跟工程有关的吧，均要
检查好。
工程例会大概就这些了吧，其实，于我见来，工程例会是控制了整个工期的关键，因为，它
反映的就是你壹周的成果，而每壹周的累加，也就是竣工，大家发资金啦。不过，事先声明，
我没有奖金发，哎，有点伤心。
工程例会的最后壹个环节，就是会议记要，每次工程例会均应该记录于案，清晰记录工程管
理过程中所有发生的事情，同时，它也是见证项目管理过程最重要信息之壹。其他的重要信
息仍有各单位施工联系函或者洽商函等书面资料。而这些文字性的记录，可能对于后期的壹
些纠纷，扯皮等等，均会是解决争议的关键要素。
施工组织合理性
第二要讲的就是施工组织的合理性，这个合理性包括哪些内容呢？
1.总包单位各专业穿插作业，流水施工安排是否合理。比如，你楼上浇混凝土，楼下就能够
砌体抹灰了，结果，项目经理说要整个框架做好再壹起砌筑，这时候，你啥均不用想，直接
把他毙了，各专业施工的合理穿插，有序穿插，这个很重要，那项目经理说龄期仍不够怎么
办，既要保质保量，又要保证工期，有序作业。
2.甲供材料的到货时间。这个供货时间，通常均由施工单位提前通知，然后，甲方采购，就
应该根据这个安排，于规定的时间内把材料运到场，这个怎么交接，我也不懂，大家见合同
吧。
3.甲方分包项目的进场时间和完成时间。工程免不了甲方独立分包的项目，那么，这个进场
时间，就得施工单位于总工期内控制了，既要保证总工期，也要保证分包商有足够的合理施
工期间，说到这个，就得提下这个技术标了，技术标对于这个各专业的穿插作业，必须合理，
当然，如果他免费给你做这个项目，这个技术标不要也罢了。
有了劳务，材料，机构，再辅以合理的施工组织安排，那么，这个进度，通常情况下，均能
够得到保证的。
——讨论时间——
-fresh-工程 21:41:28
周计划拖延了，如何讲施工方项目经理"毙了"？壹般是控制节点工期呀
-ao-成本 21:42:01
当你的进度款跟不上进度的时候。怎么办？总包不及时付款给分包，分包怠工，总包没拿到
进度款。
广东-森林-管理 21:42:52
变更设计，最麻烦
-fresh-工程 21:42:53
我们付款是业主直接付给指定分包总包和监理壹样有建议权
-ao-成本 21:43:13
你们的分包有哪几块？
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:43:17
总包和监理壹样有建议权？？？
广东-郑-工程 21:43:28
-fresh-工程，把项目经理毙了，只是说笑，所谓的节点工期也好，总工期也罢，均必须通过
每天的工作积累，而周计划的落实，也壹个小阶段工作成果的反映，
-ao-成本 21:43:28
你的能够直接付给分包？
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:43:25
建议权？？？
-ao-成本 21:43:42
开发票是谁开？
广东-samuel-工程 21:43:42
个人觉得分包单位进场甲供材料进场时间安排等有太多不是计划的影响因素了计划是编制了
可是有利益就会有黑幕有黑幕就会有脚力
郑州-地产-成本 21:43:51
应该这样分包的进度款，必须经过总监和总包签字才能报到甲方
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:43:47
我们不行不能直接付，也不是建议权，监理不同意不能付
-fresh-工程 21:44:11
非常之多举个例子商场精装修分为地面石材精装修栏杆玻璃墙三个分包
-ao-成本 21:44:21
就算监理和总包均同意了。
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:43:25
不是业主说了算的事
-ao-成本 21:44:29
钱过到总包那里了。
郑州-地产-成本 21:44:32
否则，现场会乱的壹塌糊涂。
-ao-成本 21:44:45
但因为，进度款我估计大家均不会及时能到。壹般拖壹俩个月很正常。总包拿了分包的钱也
压。
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:44:53
钱是通过总包给分包的，如果总包没有理由不给
郑州-地产-成本 21:45:08
厉害点的，能够钱直接打给总包，总包于给分包单位。
广东-samuel-工程 21:45:17
脱的太久于开盘前工人给你停工
-fresh-工程 21:45:20
所以基本上所有类型的问题我们全碰到了很不幸这恰恰是本人的第壹个项目
郑州-地产-成本 21:45:27
分包出问题总包是要连带的
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:45:08
你有权直接给，不然你没有权给的，不是厉害点的的问题，这是壹个程序问题。
-ao-成本 21:45:47
先明确壹个问题。
广东-samuel-工程 21:45:50
分包归总包管那是假的
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:45:52
不然总分包的连带关系如何来说呢，有责无权
-ao-成本 21:46:00
总包分包的合同中，你出不出现？
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:46:02
那是假的？？
-丁-工程 21:46:16
进度、质量的管理，要见甲方给总包多大的权利。
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:46:09
如果这样说你的项目是管不明白的，这是壹个程序问题
-丁-工程 21:46:36
也要见甲方对于项目各专业分包是如何划分的。
广东-samuel-工程 21:46:49
分包是甲方自己管的
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:46:45
权责壹致
郑州-地产-成本 21:46:52
程序，于民企中嘛，就变样了，除非出了质量事故，追究起来壹板壹眼
-ao-成本 21:46:44
不要拿着书的东西聊。书上的于课堂上均过了。当下解决实际问题。
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:47:11
就因为不是拿书聊才和你这样说的，呵呵拿书聊，这是整理好的材料。
广东-郑-工程 21:47:35
每个公司均有自己的付款流程，这个很难说得清楚谁是谁非，
-fresh-工程 21:47:38
先是三方合同应付政府做了假的总分包合同
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:47:55
付款流程错了你的到责也不对了
郑州-地产-成本 21:48:17
应该这样分包的进度款，必须经过总监和总包签字才能报到甲方。我们实际就是这样
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:48:01
所以才会出现有真空的情况，总包管不了分包的原因呢
【地产综合交流群Ⅴ】六六 21:48:19
总包权利太大又怕讹分包单位
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:48:20
总包见着管分包实则无权管
-ao-成本 21:48:42
分包的钱于总包那里。总包管不了分包？
-fresh-工程 21:49:06
程序上是这样可是最后壹关于业主通常总包及监理只是过场控制权于甲方
-ao-成本 21:49:20
如果钱不走总包直接到分包。总包直接将责任撇清
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:49:21
我们分包的钱给总包由总包发，如不发则收回权力
郑州-地产-成本 21:48:17
应该这样分包的进度款，必须经过总监和总包签字才能报到甲方。我们实际就是这样
这个措施就很不错。
-ao-成本 21:49:33
你找个总包的回来，白给他钱？
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:49:37
所以说这是权责的问题
-fresh-工程 21:49:55
是的他们只赚管理费基本上不管理业主有点代总包的味道
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 21:50:03
业主于钱和权上不搞清楚，想搞好现场只有壹个字难，你会你找个总包的回来，白给他钱？
-fresh-工程 21:50:29
因为找回来失望能力不行
广东-samuel-工程 21:50:30
这事实际
安全管理
安全无小事，杜绝重大安全事故，避免和减少小事故。这个大家均懂的，那么，安全管理均
要些什么呢？
第壹，应该建立安全生产小组，而这个负责人，通常也就是项目经理啦，你给总包钱不通过
监理能给吗？承包商应该有壹个完整的安全生产管理制度，安全责任应该落实到人，配备专
业的安全员负责监督管理。大项目要安全主任，这个资料员，比我更清楚了。
第二，安全生产教育和安全演练，保证每个班组进场作业之前，均能够得到安全生产教育，
提高工人的自我保护意识，让其认识安全生产的重要性。其实，工人兄弟，出门打工均是为
了赚点钱养家糊口，所以，给他们讲讲道理，他们也不是蛮牛。
第三，配置安全具械和设备，比如消火栓，灭火器，安全三宝，医药用品等家居旅行必备利
器，特别是易燃物品仓库和施工场所，这个相当重要，如果发生火灾的时候，连个灭火器均
找不到，那么，你这个损失大啦。千万不要火灾来了，再跑去买灭火器，等你回来，估计你
就能够直接做卖炭翁啦，静安区的火灾，跟这个安全生产，有莫大关系，如果足够重视，那
么，估计就有很多家庭不会阴阳分隔了。
第四，定期的安全检查，排除安全隐患，也就是我们通常讲的安全文明生产检查啦，比如宿
舍使用高功率电器呀，乱拉乱接电线呀，安全防护呀，等等均属于必须检查科目。
第五，特种工管理，特别工必须持证上岗，这个应该坚持贯彻。比如架子工，塔吊操作工，
等等特别作业人员，没有经过培训的，绝对不能上岗。于某工地，就发生过塔吊工未经培训
上岗，就上机操作的事情，结果造成多人死人的重大安全事故，最后，导致施工单位和监理
公司停业整顿，据说监理公司和施工单位给吊销了营业执照。
最后，要说的是，如果壹个工地真的出现重大安全生产，那么，你这个工地停工整改，估计
这个工期呀，肯定就会受到影响了，而且，壹群缺乏安全意识的作业人员于施工，估计你这
个工地的质量也不会很好。
——讨论时间——
-丁-工程 22:00:40
不知道大家对于出现的质量和安全隐患采取处罚措施持什么样的观点
-ao-成本 22:00:47
这个只能说明罚责，没别的办法。你靠教育，国家九年义务过了。
广东-郑-工程 22:01:29
质量和安全，均重于预防，然后，采取壹定的经济处罚措施，
-ao-成本 22:01:38
施工员证考过了。
-fresh-工程 22:01:39
不是钱的问题有钱也不见得执行得好
-ao-成本 22:01:48
监理员证考过了。
广东-郑-工程 22:01:53
其实，没人希望自己工地没做完，就等着别人送花圈的，所以，重于平时教育。
郑州-地产-成本 22:02:14
那是当年选择总包单位没有到位的问题
-ao-成本 22:02:19
责任没落失到责任人。没落实，就罚。
-丁-工程 22:02:27
质量和安全，预防，教育工作具体工作由总包分包单位来执行。
-丁-工程 22:02:51
关键仍是要见刚才老郑提到的质保体系安全体系的落实。
郑州-地产-成本 22:02:55
壹个好的总包壹个好的监理公司甲方省大事了
广东-郑-工程 22:03:29
-丁-工程，关于这个质保体系，安保体系，每个公司有自己的做法，其实，均大同小异的，
甲方独立分包管理
当下讲的是甲方独立分包管理，为什么要单独讲这个呢，因为，于很多工程操作过程中，甲
方独立分包单位均会增加现场工程师的工作量。毕竟，这些分包单位很多关系户，有时候，
总包单位管不住压不住，有些来头很大，什么董事长的朋友，等等，有时候，连甲方工程师
均镇不住，更别提总包了，或者又是垄断工程，你甲方也得罪不起，比如电老虎气老虎等。
有时候，你甲方工程师，只好给擦屁股，给人善后，协调处理各方面的关系，最糟糕的是，
仍吃力不讨好。
通常有哪些会分包呢，这个视开发商的情况而定啦。习惯上，垄断性工程呀，园林绿化呀，
精装修呀，这些均会分包。甲方独立分包管理，要做些什么呢？
1.根据总包的总计划，安排分包单位进场时间，总包通常情况下，是不会代为通知的，只是
给你壹个时间节点，于某个时间段进场，所以，你甲方这些分包合同呀，请客送礼呀，吃饭
喝酒呀，提前办好就行了，于总包给了时间节点之后，你甲方工程师就行安排他们进场，报
资质呀，报计划呀，等等啦，像壹些临时设施呀，均要提前安排好，然后，要审查他们的施
工组织计划，劳务安排计划，材料计划等等，这个不细说了。
2.工作界面移交，这个通常以书面形式啦，当然，有些是穿插作业的就不用书面形式移交工
作界面啦，可是，像精装修呀，这些就要的，不然，你精装修未帮完，人家的玻璃烂了好几
块，要你做精装修的人赔，估计，你肯定不干啦，工作界面移交，特别是壹些已完工程，要
现场勘察该部分工程是否完整，是否需要对成品采取保护。有些分包项目，这个很重要，壹
定要组织各单位检查好，落实好，然后签字确认移交。
3.交叉作业的管理协调，有时候，得你甲方出面办这个事情。这些事情，均会考验你甲方的
神经，特别很多均是关系户的情况下，如何保证各方均能够保质保量按时完工，你得协调处
理好这些事情。于交叉作业的时候，通常会出现壹些问题，均是很难避免的，例如，你空调
是甲方分包，结果，人家的水管或者桥架偏不给你空调让路，也就是工地经常说的管道交叉
打架。或者又说，样板房精装修要进场了，结果，总包仍未能够交出工作面，垃圾等乱七八
糟也未清理，影响了装装修的进场时间。当遇到壹系列这样的问题时候，你要充分运用管理
手段，左右逢源，方能解决好这种问题，不然，别说解决问题，可能你就会先给人解决掉。
甲方独立发包工程管理，于保证质量工期等主线的情况下控制，现场通常均会压力较大。
——讨论时间——
江苏-梦想-安装 22:20:17
是的,目前像我项目独立分包的有:高低压,自来水,电信,供暖,燃气,有线电视.这些单位进场
均要甲方和总包单位事先沟通好,管理上碰到的难点很多,协调和沟通能力是相当考验甲方工
程师的能力的，首先甲方工程师需要放低身份,听取总包方的意见不违反原则的情况下,能够
让总包让步处理。
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:20:22
工期紧张的情况下，局部不合格的工作面先甩下。
-fresh-工程 22:21:07
“管理手段”文章很多能有机会细讲讲就更好啦
【地产综合交流群Ⅴ】Marsridor22:21:11
工期太紧了，施工单位均是很难伺候了
江苏-梦想-安装 22:21:53
壹般这种多单位协同作业的阶段均于主题结束时候
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:21:50
整体交接先进行，局部壹步壹步整改，是啊
广东-samuel-工程 22:22:01
工地就是这么点烂七八糟的事呵呵奇蒙拐骗均用上了多么乱七八糟的世界啊
【地产综合交流群Ⅴ】Marsridor22:19:03
最后是于“打架中”自行解决
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:23:04
和施工单位打交道是场博弈
郑州-地产-成本 22:23:24
如果频繁打架的话，应该是事前预控搞到不够到位
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:23:45
均按部就班了就不用协调和管理了
江苏-梦想-安装 22:23:55
甲方有的时候确实也不用"强出头",于不影响总进度计划的前提下,让各自“打架中”自行解
决,也是个办法
广东-samuel-工程 22:24:00
管理他们只抓住结果过程不重要嬉笑怒骂天天于脸上
-fresh-工程 22:24:51
临房仓库垂直运输垃圾清理脚手架翻拆均是这些琐事却又极其关键
郑州-地产-成本 22:25:13
甲方直接分包的工程，除了政府拿走的，其他的分包工程比如门窗、防水、外保温、公共部
分精装修、园林等均是想利润最大化
广东-郑-工程 22:25:15
其实，没有过程，哪来结果，
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:26:41
甲方管的多了各分包单位就养成了依赖性什么事均指望甲方管
成本管理
我说这个成本管理，和成本部的工作，且不冲突，当然，我们也会踩过界，咱不能影响成本
部兄弟姐妹的工作嘛，现场工程师通常要做哪些成本管理呢？有几点要做：
1.总包和分包商的签证。
什么时候应该签，什么时候不应该签，你就要熟读合同啦，当然，不需要像背唐诗三百首那
么痛苦，可是，作为现场管理人员，如果不熟悉合同也想管好现场，可能会有点压力啦。签
证仍有壹个常见的问题或者说现象啦，这个就需要见公司啦，有些公司有进驻项目的成本工
程师，会好办点，这个问题，就是现场工程师不懂预算，结果，导致成本部很难核定造价。
比如，有些签证单写“增加电缆线壹扎”“增加给水管 5条”等等，“壹扎应该计多少米，型
号是多少？”“给水管壹条是多少米？”而且材质型号等等参数均没有成本部的同事壹见就傻
眼了。解决这个问题，当下更多是通过现场的成本工程师啦，当然，现场代表如果懂预算最
好啦
2.总包和分包工作界面不清晰或者合同约定不清晰导致的签证。至于这个，要根本具体的工
程和具体的分包内容，可是，有些工程，于分包工作界面上，确实会很乱，结果，搞出壹大
批签证。
3.处罚的时效性，什么时候该罚，要不要罚，做为现场工程师，也是壹个很主要的问题，这
里也关系到“立威信”。有时候，你不给人家点下马威，人家可能真的会当你是病猫啦。有时
候，口头警告下就行了，不用凡事太较真，有时候，你就狠狠罚他，千万不要客气，如果他
关系够硬了，结算的时候能够不扣除，那是他的本事啦。
4.避免不合理签证和避免索赔，这个很重要，对于工作联系函或者日常文书资料要慎重。比
如，你下错了壹个指令，要求承包商拆除 A墙，结果，你去现场壹见，完啦，拆错了，应该
拆 B墙的。那么这个恢复 A墙的费用，毫无疑问，你甲方承担了。或者又说，人家已经发文
要求你甲方材料于 XX日要进场，结果，你延误了十天，导致人家窝工停工，估计，人家又跟
你要钱啦。又或者说，你违反了某些合同要求，引起索赔。有时候，甲方总工期延长，也会
引起索赔，毕竟，你无形中增加了人家的管理费用呀，人家壹帮子的管理人员，帮你见工地
做保安，可不是免费的，又或者说，于招标之后，甲方决定把部分材料改为甲方，也会引起
索赔。因此，林林总总的问题会有很多，作为甲方，壹定要慎重处理，不要工程做完之后，
招来大笔签证索赔。弄不好，老板把你送去喝咖啡或者喝功夫茶，那就不好玩啦。
5.关于设计变更的处理。有时候，你下工地的时候，可能会发觉图纸设计有误，那么，你应
该及时联系设计院出变更，且要求施工单位于该部位暂停施工。不然，人家将错就错施工了，
那么，等你再出变更，这个返工费用，肯定又得你承担了。
——讨论时间——
郑州-地产-成本 22:45:15
现场成本工程师环节感悟良多
广东-郑-工程 22:45:42
额，我有开头的时候，就提过，这次讲的内容，主要是甲方对分包的管理，希望大家不会被
误导了。
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:45:40
拿不准的不签
江苏-梦想-安装 22:45:47
深有同感
郑州-地产-成本 22:46:07
签证报的不明不细，根本就无法核价的很多
档案管理和信息化管理
档案管理主要有日常联系文书的管理，公司内部文件管理，政府指导性文件管理，合同档案
的管理，施工影相记录整理等等，这个就不细说了。而这些资料，部分可能对于这个解决甲
乙双方的合同纠纷，会是很重要的原始文件，因此，大家千万不要小见这个资料员的工作呀，
弄不好，资料员的工作，就挽回了百把万的损失。
信息化管理，采用高科技手段监控工程质量，这个我也未经历过，改天希望哪位兄弟姐妹抽
个时间指点壹二了，这俩个均没什么好说。
3.竣工验收
竣工验收俩个环节，壹是资料验收，二是现场验收。
大家均应该知道内部会有壹个初步验收，整改，复验，组织各单位综合验收，这里要注意的
就是整改，到了工程尾声了，交楼期又近了，那么，这个如何整改，限期整改，关系就大啦。
不然，你到时候交不了楼，业主交了订金，恐怕又得跟你索赔了。
结束语
最后，要讲的是，作为壹个业余的管理人员，未经过正规化的管理培训，水平有限，对于当
下房地产企业的管理流程也不太了解，因此，所有的言论，仅代表壹家之言，
——讨论时间——
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 22:56:19
高科技手段监控工程质量当下主要用的就是视频监控。当下有的安监站于现场是用上了。
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:57:05
我也听说过但没见运用
郑州-地产-成本 22:57:10
我们均是于塔吊上挂摄像头
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:57:11
我们这里没见运用
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 22:57:14
我们这里是用了
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 22:57:37
质监站他们是二合壹的，仍有就是于网上报验，施工报监理，监理报质检站，如果规定的时
间内没有做完质检站来了二家单位是要给通报的，总监扣分，企业扣分。
【地产综合交流群Ⅴ】六六 22:58:42
有啥弊端没，质监站责任就更大了有了监控如果仍出现重大安全或质量事故更失职了
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 23:01:04
是的，但同时关联单位也是更要小心了。要求监控不能有死角不能有不好用的现象
【地产综合交流群Ⅴ】六六 23:01:31
拴了个绳子，设了个高压线壹碰就会电伤
【地产综合交流群Ⅴ】拼搏 23:03:05
不过我们喜欢给施工单位放安全案例，或是于吃饭时放安全视频短片，触目惊心的那种。
