嘉兴国际商务区A3地块调研报告
撰写人：营销中心
日期：
Chapter1
Chapter2
Chapter3
区域概况
地块现状分析
区域状况
区域规划
区域小结
宗地经济指标
宗地状况
四至与环境
生活配套
地块SWOT
宗地条件小结
目 录
初步投资分析
周边在售楼盘
未来市场价格
产品初步定位
投资测算分析
投资结论
宗地
地块指标
土地位置
嘉兴南湖区国际商务区纺工
路以东，三环路以南
用地面积 万㎡（地上）
建筑面积 ㎡(地上）
容积率
建筑密度 30%
绿地率 40%
建筑限高 有
备注：宗地为南湖国际商务区世茂卡门3期地块，转让意向价250万/亩，折合土
地楼面价2344元/㎡ （可议），项目需要2015年底前建成，政府对地块的扩初评
审已认可，转让与操作方式上转让方（世茂）另商议。
宗地位置宗地位置
Chapter 1 区域概况
区域状况
区域规划
区域小结
区域状况区域状况
区域特点——融入高铁发展的新城市中心（国际
商务区主要承担的几大只能包括：总部经济、商
务会展、教育培训、交通枢纽和生态居住， ）。
配套——区域处在开发建设起初期，生活配套程
度低，预计2年内主要依赖副市中心区域；
交通——地面依托公交从高铁站始发站；板块已
经拥有南北双向主干道路（6车道），自驾出行便
捷；
房地产——以高层公寓为主；新城开发初期阶段，
商品住宅供求较弱,单价5200-7500元/㎡，依托区
内3000亩中央园是板块房地产销售中最大的卖点
。
区域规划区域规划
国际商务区位于嘉兴城市正南面的南湖区，其规划范
围为：北到中环南路，东至三环东路，南为沪杭高速公路，
西靠沪杭铁路和乍嘉苏高速公路，总面积约40平方公里。
规划人口22万人，居住用地约平方公里。其中
：居住用地约占总建筑用地的21%，公共服务设施用地
（含商住混合用地）占总建设用地的28%，绿地占总建设用
地的23%。
另外，商务区总建筑面积控制为2200~2500万㎡。
规划形成“一心、一廊、五板块”空间结构。
“一心”——依托高铁车站形成的总部商务核，三环南
路北侧依托过道站点布置的行政文化核心圈。（宗地所在）
“一廊”——沿海盐塘的生态公园带。（南北生态轴线）
“五板块”——教育培训、综合商务、枢纽总部经济、
市级综合服务和生态休闲度假板块。
主导产业：总部经济，商务会展业，教育培训业，科技
服务业，文化创意产业，商贸金融和房地产业等。
区域小结区域小结
配合40平方公里国际商务区，政府相继对3000亩中央公园、城市快速公交线
路与商务大道进行了建设，地段上与嘉兴市中心仅10分钟车程；通过高铁与周边
实现19分钟开启沪杭同城高速生活。作为嘉兴城市未来最发展潜力区域、沪杭连
接嘉兴的门户，整个板块未来将会成为嘉兴首个以商务办公、居住休闲和教育科
研为一体的城市副中心。
Chapter 2 地块现状分析
宗地经济指标
宗地状况
四至与环境
生活配套
地块SWOT分析
宗地条件小结
指标解读
1. 地块是占地万方，建筑面积（地上）约万 ㎡的住宅
用地
——中等体量，产品上以高层、小高层为主。
2. 项目容积率是，限高东侧（29F） 西侧（6f）
——容积率适中，按照扩初文本，限高大致为西侧6F，东侧29F。
3. 公建配套
——需按规划指标设置
宗地经济指标宗地经济指标
地块指标
土地位置
嘉兴南湖区国际商务区纺工路以东，
三环路以南
用地面积 万㎡（地上）
建筑面积 ㎡(地上）
容积率
建筑密度 30%
绿地率 40%
建筑限高 有
占地万㎡
建筑面积万㎡
沿地块南侧的（市政绿带处）
地块场地现状
宗地状况宗地状况
土地性质：住宅用地，有大量杂草，待平整；
土地形状：地块整体性好，呈长方形；
资源体：土地开阔，无坡高，无强势资源体；
空气及噪音：属于城郊处，空气较好；临宝三环路、纺工路主干道，以
及存在一定噪音及尾气污染。
四至环境四至环境
西侧：纺工路
南侧：三环路
东侧：泰宁路
北侧：五环洞路
四界道路已经成型，但由于市政建设需要过程，类似部分道路路面的浇
筑、路边绿化等还有待时间；
道路基本是快速路，周边目前无任何形式的生活配套。
国际商务区B2/B3地块现状
东
南
西
北
生活配套生活配套
宗地纺工路、三环路口有从高铁枢纽站首发的93、95、96、97路将通
往城市各个商业街区；
3公里范围内：
综合商场： 国际中港城
娱乐餐饮： 嘉兴博雅酒店
公 园： 中央公园、植物园
学 校： 嘉兴一中
宾馆酒店： 嘉兴博雅酒店
银 行： 建设银行、工业银行、农村合作信用社
医 院： 嘉兴市妇幼保健院（市三立医院）、嘉兴市第一人民医院
市妇幼保健院
1公里范围内：
娱乐餐饮：石堰 老社区沿街商业业态
公 园： 中央公园、植物园
学 校： 长水中心幼儿园
农贸市场：石堰
地块地块SWOTSWOT分析分析
嘉兴国际商务区借助于沪杭高铁线上的“一座新城”规划，基本是从无到有的过程，目前商
务区规划时间在10至15年内成为嘉兴和浙江接轨上海、融入长三角的窗口和长三角重要的区域性
国际商务中心。
宗地的内部资源无明显特征，主要还是依托于其西侧的3000亩中央公园环境，如果以宗地到
市区15分钟的车程来衡量，商务区的的“公园+高铁+新城”效应核心将会在此交汇，未来的5年
里区域不断的人口导入，会发展到一个新的台阶。不过以地块入住交付时间要在2015年底前完成，
按商务区建成周期来判断，在销售期期内的新城建设还未定会有快速的变化，因此在房价上也会
保持相对平衡的价格区间。
目前世茂公司对土地的转让价格为每亩250万，折合土地楼面价2344元/㎡。
小结小结
Chapter 3 初步投资分析
周边在售楼盘
未来市场价格
产品初步定位
投资测算
投资小结
宗地3公里范围内，在售的几个项目主要依托中央公园，形成了商务区居住板块：
• 板块新房公寓产品均价目前在5600-8600元/ ㎡左右，在售5个项目中，基本报价都在7500元以上，唯独世茂卡门备案价格7500以
上，但实际成交只有5600元/㎡左右。
• 产品形态上纺工路沿线的三个项目是别墅+高层产品，别墅基本处在现房销售期，公寓以现房、期房都有。
板块公寓均价格分布
周边在售楼盘周边在售楼盘
7000-7500元
5600元
香缇花园7800元
高7600/多8600元
新都名邸
公寓7500/LOFT8500元
纺
工
路
宗
地
物业
属性
项目名称 规模 开盘时间 产品 主力户型
近期价格
(元/㎡)
项目规模
公寓
普罗旺斯
占地40万㎡
建筑万㎡
2012-7 高层
89㎡二房
116㎡ 三房
折后
7000-7500
浙江东方蓝海置地
世茂新城卡门
占地万㎡
建筑万㎡
2011-5 小高层，高层
83㎡二房
133㎡三房
5600 嘉兴世茂房地产
香缇花园
占地19万㎡
建筑19万㎡
2010-11 高层;小高层; 170-220四房 7800 嘉兴市三盛房地产
赞成新都名邸
占地万㎡
建筑万㎡
2011-10 多层 小高层
84㎡二房
130㎡ 三房
高层7580
多层8500
嘉兴市丰成房地产
卡布斯公馆（商） 占地万㎡
建筑3万㎡
1-2F是卡布斯商
业街区，3-5F、
7-8F是平层酒店
式公寓，6F是
loft产品，酒店
式公寓部分共
220户，主力户
型50㎡
50㎡ 一房
SOHO7500
LOFT8500
嘉兴市城建房地产
别墅
普罗旺斯 同上 2010-9 联排、独栋 250-300 300万/套 浙江东方蓝海置地
世茂新城卡门 同上 2011-5 联排 210-260 200-300万/套 嘉兴世茂房地产
香缇花园 同上 2010-5 联排 220-300 400/套 嘉兴市三盛房地产
区域个案调查汇总表
区域个案案列分析
东方 普罗旺斯
基本参数
占地面积：占地约万㎡ ，总建筑面积：40万㎡、容积率：、
分为低层别墅园区与高层公寓区。低层别墅占地约180亩，159栋别墅
容积率，平均亩一栋，高层：共1946户
项目地址：文贤路与富润路交叉口
近期成交均价： 6830-7500元/㎡（93折）
开发商：：浙江东方蓝海置地
物业类型：88-160 ㎡2-4房
联排别墅 独栋 公寓
是嘉兴国际商务区的一个高档生活大盘，毗邻3000亩中央公园，占地约
291亩，建筑面积约40万㎡ ，由法式别墅与高层公馆组团
东方普罗旺斯高层一期已基本售罄，于2013年4月交房。在售的高层二期
4幢高层，于2014年7月交房，
楼栋均价折后7000-7500元/㎡，一次性付款92折，贷款95折，公积金98
折。主力户型是89平方米和140㎡，附赠阳台面积。
世茂新城Ⅱ 卡门印象
基本参数
占地面积：万㎡、总建筑面积：万㎡、容积率：、绿
化率：35%， 楼层18-25层，最低18层；别墅3层
项目地址：纺工路中央公园东侧
近期成交均价： 5500-5600元/㎡
开发商：嘉兴世茂新城房地产
物业类型：60-188 ㎡ 1-4房
位于嘉兴国际商务区，西侧为3300亩的中央公园，南向为沪杭高铁
嘉兴南站，来往上海杭州19分钟即可，半小时可来往嘉兴五县两区。
规划含近40万方的商业配套,其中设有百货商场、商业步行街、大型
超市、影院、星级酒店等配套，并规划有高端幼儿园、网球场、俱乐
部等配套。
与项目2012年10月10日第一次对外报出的5400元相比，4个月以来，
销售价格累计上涨了200元，涨幅为%。
区域个案案列分析
联排别墅 公寓 洋房
83㎡133㎡
香缇世家
一期占地150亩，建筑面积约10万㎡，一期170栋别墅已售罄。
二期为4栋面积为170-380㎡，大平层与空中别墅组成，约米
层高，8米超观景阳台，约6米挑高客厅，超高层高设计；二期平
墅公馆目前现房发售，7200元/㎡起，买房即送车位。
三期占地万㎡ ，建筑面积15万㎡ ， 11栋15-18层的高层组
成，面积160-200 ㎡。
区域个案案列分析
基本参数
占地面积：10万㎡、总建筑面积：10万㎡、容积率：1、绿化率：
44%
物业地址：南湖区纺工路中央公园东侧
近期成交均价： 7800元/㎡
开发商：上海宝坤置业有限公司
物业类型：170-380平方米4房、6房、空中别墅
联排 空中别墅 公寓
三
期
170 ㎡ 220 ㎡
赞成新都名邸
基本参数
占地面积：万㎡、总建筑面积：万㎡、容积率：2、绿化率：
26%
项目地址： 由拳路与花园路交界处
近期成交均价：7600（高层）/8600（多层）元/㎡
开发商：嘉兴市丰成房地产开发有限公司
物业类型：80-143 ㎡ 2-3房
区域个案案列分析
该案南向毗邻府南公园，东有体育公园、少儿公园、植物园等三大中
央公园，西有姚家荡公园，北面直达南湖风景区。
项目由7幢多层电梯花园洋房，6幢宽景高层，剩200多套，高层折后
均价7580元/㎡，多层剩余40几套，折后均价8600元/㎡。优惠：92折。
多层 高层
宗地的价值点在于城市高铁的发展，启动了政府对新城的开发建设，随之有了各类设
施配套建设及人口导入方向，“3000亩中央公园”作为板块的主要价值落点，吸引了外区
域客群，不过人口的引入还需要对于产业引入的要求，这样人口才会聚集于流动，目前还
没有看到嘉兴对产业问题方面的落实，因此区域发展时间会有相当大过程。
按宗地2015年建成周期完成，2014年销售启动，开发周期时周边环境的成熟和房价年
均增值因素并不能体现很多，保守估计建议宗地类似的产品开发毛坯定价为：
住宅6000~7000 元/㎡元区间
未来市场价格未来市场价格
产品初步定位产品初步定位
指标 总建筑面积 可售建筑面积
面积（万㎡） 万㎡ 万㎡
预期售价（元/㎡） 6695
销售额（万元）
产品定位：定位中高端人群，以刚需为主，适合2-5人居住。目标客户为市区自住客户、养老型
客户，高铁周边及产业区客户，年龄在25-50岁。
产品形态：小高层+高层纯住宅项目。 总占地约万㎡，总建面积约万㎡。
建议售价：板块1年后的周边市场环境改善不大，基本还处在开发建设时期。地块相邻项目公寓
售价目前为5600元/㎡（低价先吸引人气），目前周边项目成交均价范围主要在5600-7900元/㎡，建议
该项目的售价6695元/㎡（含3%的年均增长系数），预计总销金额亿。
土地转让价的土地成本投资利润率
投资分析投资分析-1-1
经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅，未来预期销售单价6695元/㎡，可售面积
万㎡，土地转让价2344元/ ㎡ 测算，预计单位面积净销售收入为6669*=6135元/
㎡，那么测算利润为亿元，投资利润率为8%.
测算1 土地评估价的土地成本下净利润率
数值/比重 单位价格（元/㎡） 总额（万元） 备注
一、成本
1.土地成本 2344
2.开发成本 3200 以转让方的价格为依据
投资总额 5544
二、销售收入
销售总额 6669
三、相关税费
营业税及土地增值预征 8% 534 按8%计算
四、税前/税后盈利
税前利润额（万元）
（二）-（一）
-（三）
592 10484
税后利润额（万元） 25% 444 7863 按25%计算
税前销售利润率（%） （四）/（二） % %
投资利润率（%） % % 项目净利润/项目总投资
投资利润率 15% 推导土地价格
投资分析投资分析-2-2
经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅项目，未来销售单价6690/㎡，可售面积
万㎡，按投资收益率15%计算，预计单位面积净销售收入为6669*=6135元/㎡，那
么测算利润为亿元，此利润率下的拿地楼面价为2135元/㎡，总计土地价格万元。
测算2 按15%投资利润率推导土地成本价
数值/比重 单位价格（元/㎡） 总额（万元） 备注
一、成本
1.土地成本 2135
2.开发成本 3200 以转让方的价格为依据
投资总额 5335
二、销售收入
销售总额 6669
三、相关税费
营业税及土地增值预征 8% 534 按8%计算
四、税前/税后盈利
税前利润额（万元）
（二）-（一）-
（三）
800 14179
税后利润额（万元） 25% 600 10634 按25%计算
税前销售利润率（%） （四）/（二） % %
投资利润率（%） % % 项目净利润/项目总投资
投资利润率 20% 推导土地价格
投资分析投资分析-3-3
经过前述分析，地块假设：产品定位普通住宅项目，未来销售单价6690/㎡，可售面积
万㎡，按投资收益率20%计算，预计单位面积净销售收入为6669*=6135元/㎡，那
么测算利润为亿元，此利润率下的拿地楼面价为1913元/㎡，总计土地价格万元。
测算2 按20%投资利润率推导土地成本价
数值/比重 单位价格（元/㎡） 总额（万元） 备注
一、成本
1.土地成本 1913
2.开发成本 3200
投资总额 5113
二、销售收入
销售总额 6669
三、相关税费
营业税及土地增值预征 8% 534 按8%计算
四、税前/税后盈利
税前利润额（万元）
（二）-（一）-
（三）
1023 18117
税后利润额（万元） 25% 767 13588 按25%计算
税前销售利润率（%） （四）/（二） % %
投资利润率（%） % % 项目净利润/项目总投资
测算结论测算结论
本地块评估土地楼面价为：2135-1913元/㎡ 折合万/亩
上述按15%与20%的投资利润率折算楼面单价，低于转让方出让的楼面价
2344元/ ㎡的价格。
建议：结合市场分析，拿地楼面价建议在万/亩以下，拿地价格为
万元，在此拿地价格情况下，产品为容积率的计，利润率为
20%。
投资结论投资结论
THANK YOU!
谢 谢
四月-
2117:09:4517:0917
:09四月-21四月-
2117:09
17:0917:09:4
6四月-21四月
-2117:09:46
2021/4/17 17:09:46
