建筑容积率与建筑密度、建筑层数的关系研究新景祥业务发展与顾问中心2011-08-12New Visual
关键词：容积率、建筑密度、层数基本计算公式：容积率（R）=建筑密度（C）*层数（H）；层数（H）=容积率（R）/建筑密度（C）建筑密度（C）=容积率（R）/层数（H）
容积率.不同容积率对应不同的建筑密度产品，决定了项目不同的10％％客户层面，进而决定了不14％同的竞争格局16％％％％％容积率决定了什么？26％决定不同的产品类型之间的配比；28％决定了不同的产品形态；30％决定了不同的面积区间；32％％决定了不同的产品户型的使用功能；35％决定了项目的售价和盈利表现；36％决定了项目能否盈利、盈利难度及38％如何盈利的问题。40％％％％注：表中的“层数”为既满足48％“容积率”，又满足“建筑密度”50％的建筑物最低“层数”。70％％％％
容积率建筑密度2.低容积率，居住品质会10％3035404550556065707512％得到有效提升，从而提高14％项目售价，实现利润最大16％化18％％％％容积率决定了总面积，也26％决定了单价。28％随着项目容积率的上升，30％售价并非等比例下降，因而32％总利润额随容积率的上升而34％上升，当容积率高出最适容35％积率的数值的时候，产品的36％品质开始下降，售价下降，38％利润下降。在最适合容积率40％点上同，销售额与总成本的42％差值最大，也就是利润最大。44％％％％678910111213141570％％％％
容积率.在建筑密度不变的前建筑密度0％80859095100105110115120125提下，容积率提高，层12％数即增加，居住品质降14％％低18％％在其它住宅属性不变的前22％提下，随着容积率的提高，24％消费者对高层或高密度住宅26％愿意支付的价格就越低；28％住宅建筑成本在建筑密30％度一定时，容积率的增加，35％主要引起房屋层数的增多，32％随房屋层数的增多，开始时34％由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，36％当层数达到一定值时，就需38％要加固基础、增加电梯、加40％强抗震等，单方造价由下降42％转为上升，因此，两者之间44％存在一个利润最大化的理论46％值。48％％1617181920212223242570％％％％
容积率建筑密度4.容积率不变时，层数增加，10％130135140145150155160表现为建筑密度的降低，绿12％％地面积增大，进而提高小区16％公共环境品质和开发价值18％％％％利用容积率与建筑密度的26％换算关系，把低容积率高密28％度的多层产品做成低容积率30％低密度的高层产品，创造出32％新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海34％景等观景项目，由于层数的35％增加，使建筑密度得到有效36％降低，既增加了小区绿地面38％积和公共面积，同时有有利40％于景观价值的挖掘，从而提42％高物业开发价值。44％％％％2627282930313270％％％％
5.对容积率的极限计算对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距）此时，该地块的容积率计算公式：建R＝＝S地+ (x-1)m (楼间距）= r（日照系数）.n（层数）.h(层高）x 地块内住宅排布1R ＝a 楼宽1r·h·xmb 住宅进深+nb (x-1)m 楼间距r 当地日照系数b当地块足够大，xn 住宅层数 > x-1 h 住宅层高a
6.影响R的因素分析1假定地块内部各楼座层R ＝+数一致nb 由此公式可以看出，提高R的常用手段：增大n增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关系。减少r降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进而提高容积率。减少h压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。增大b增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。
7.层数与容积率的对应关系1对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。R＝以某北方城市为例，r=，h取3m，b取13m，则1+可以看出，对于北方城市的板楼住区：当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限。亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。
8.层数与容积率的对应关系通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括：——地块退线要求（硬性）建筑范围控制线通常还要退建筑红线——住宅间距要求（硬性）符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间——社区公共空间（弹性）虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出——地块条件限制（弹性）地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地块利用效率
9、总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施住宅单体设计：1——增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）——降低层高（减少h)——北退台或斜屋面（减少h）——加大进深（增加b)住宅群体规划：2——适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠；——适当布置高层塔式住宅；——建筑旋转适当偏角，折减日照系数；——在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地；——合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度。
10、产品形式与容积率对应关系经验取值产品形式层数小区容积率独立别墅3层以内≤双拼3层以内~联排3层以内~叠加3~4层~花园洋房4~5层~多层6~7层~小高层8~11层~中高层12~18层~高层19~33层~根据地块其产品形式与容积率的界定，进而决定楼层的层数及其建筑占地密度。
11.通过土地增值模型，确定最佳容积率、建筑密度及层数在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下数据，对各方案进行模拟评估。物业类型参考容积率独栋联排多层小高层高层模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，分类产品的每平米土地增值为Zi，则：每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D其中：0≤Xi≤1∑Xi≤1 ∑Xi*Ri≤J
12.示例解析及总结示例：假设一项目的土地面积为2万平米，建筑密度为24%，最高容积率为，土地费用为亿元；多层售价16500元/平米，参考容积率；别墅售价25500元/平米，参考容积率。多层住宅每平米土地增值=（16500-2550-600-76-127-127-660-906）*-7500=9681元别墅住宅每平米土地增值=（25500-3600-750-108-180-180-1020-1404）*-7500=1629元别墅与多层住宅费用简表项目名称别墅多层住宅参数建安成本成本36002550元/平米专业费用750600元/平米管理费用10876建安成本的3% 不可预见费180127建安成本的5% 利息180127建安成本的5% 销售费用1020660收入的4% 营业税及附加1404906收入的% 通过计算可以得出容积为，别墅与多层用地比例为:时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值14530万元。某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。
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