深圳中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中新开盘价格07国55指测评-8数6研究院 路茂系业地时址测代：评广深编场圳号市20—南60：层—山 792上区57百文 0间化中心区海德二 11- 04-SBJ#03 【测评上百间 基典于型通中投过结国市果资房收益场】地法调 产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影项 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目目基本信息 地理名位称置 上工百业间区 龙岗横内岗(街深道惠荷坳社区金源 1、市场比较法测评项目价格为：15359 元/平方米 2、成本法测评项目价格为：15357 元/平方米 所开3结、合典当型前投市资场收现益状法，测综算合项确目定价项格目为在：价1值55定16义 元和/平测方评米 占属区速交汇处) 公路与机荷高 建发物地装筑企开业面域规业类积 模 龙深岗圳 横岗 市金盛丰贸易有限公司 型 0 1普..45通84住万万平平方方米米 制条件下的点测】评 价格为1假设限 【项目要5500 元/平方米。 l 地(保深证理惠了位公区置路域：与交项机通目荷联位高系于速的龙入修交周盘住标边时时准配间间 套 暂 预无计资宅（70年产权） 20料11 年5月 待福定安学 校、金源百货。 便岗汇利区处。横)， 岗近街深道惠荷公坳路社，区地金铁源 工3 业号区线内， 主主力户型信l 户型特点：主推小于 90 平方米的中小户型。 l 周尽一切边有生配，活大套所：型品周牌边超学校市、、医超市院、等餐生饮活、配银套一行应、商俱城全等，配解套决应住有户 单使力套用户总率型息 价 暂无资料 暂12无4万资（料 贷首款付年款限 万（按首8付0平30计%）算 ） ：需暂。无 l 公司实力资料。贷月款均方还式款 商0业年 6626元 数研如究需院联了解系更，电详话细报: 0告75，5请- 8与66中07国95指7 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场比较中C法国 房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——上百间 期成1根交、据的选项 取3个目可项所比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销象及对比案比较因素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 交 售均价例 测 上评百对间象 星对河比1时案80代例00花A 园 阳对光比天案例B 1450健0 城 绿对景比大案公例馆C 15000 区域交易易日情期况 未开盘 2011正年4月 2011年4月 2011年4月 交地通理位置 龙岗 横岗 龙岗中常心 区 龙岗正中常心 因区 龙岗正中常心 区 素 周区边便环捷境度 便较捷好 便好捷 较好便 捷 较好便捷 土建域个地别筑配用形套途态 完善 较完善 完善 完善 住宅 住宅 住宅 住宅 因素 户容绿型积化设率率计 板 3.楼20 板1.楼69 塔3.楼00 板2.楼10 90平方30米% 以下 89-16306% 40% % 开装社发修区企情配业况套品 牌毛坯 毛坯平 方米 135-2毛50坯平方米 73-230平方米 金盛完丰善贸 较完善 完善 毛完坯善 评估（项1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同展 2、因素修正易 星河地产 天健房地产 龙康弘投资发 ，设 因素（修（2目3正）为）系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、形态根1、据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修正结果容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对比象较及因对 素比 案例 测双评子对座象 比较修对正比条案件例指数 销交交售均价 星河1时代花A园 阳对光比天案健例城B 绿对景比大案公例馆C 区易易域日情因期况素 100 8100000 14150000 15100000 110000 110000 110000 1100 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数117。01经54 3过 计算，1140222 6 11040072 0 9 说14226、14709 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取三 项个目可市比场案价例格的为比 准15价35格9元分/别平为方1米71。43、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——上百房、地成间 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然算后，预最售终或确销定售项所目建的成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测算 费率 市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2宅米目01用，土0楼地地 年面地成 1地块本1 月价，取 为土最12地低 日成交龙岗区宝荷路南侧地块编号为 G02113-002154面楼68积面元为地/平 3.方93米 万。平经方过米实，物建、设区用位地、面权积益为因 素11修.8正0 万， 的平建安成价5500元/平方米估算。 本住方项 8470 红线内市政本A 2556元/平方米 3936 2 开发成本小区配套费费用用CB 建建安安成成本本AA 1122%% 447722 3 管理费用 勘察设计费用D 1+2 A+B+C 83%% 349102 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 年（其中半年准备期，3 年建设期），土地费用在准备期 3安0%及，管第理三费年用投在入建20设%，期年内利分率阶假段设投为入，6%预 。计 第一年投入50%， 2401 56 销销售售费税用费 房地产总价V 3% 709 三项、典7 房地产开总发价利V润 房23649万元房 地地产产总总价价VV 单价 270%% 14675350 15357元/平方米 个目根的据型租当投金调前资查市收，益场形法 确定势 项，目选用主力典户型型投租资金模为式 收20益00法 元进/行月项，目每市年场的价租格金测按算同。比根上据涨区 5%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 为项月 目2%计市。算场与，价风同值险时。相考 对虑应不，可根预据见报费酬，率将求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜年份 1 典型2投 资者收益模式测3算空有运在净置毛和收收入租 损5% 2410200 25200 26460 4 27783 5 29172 期效持营运末毛有费营转收期用收售入入净8% 收 益 222180800240 21320976 2196294010 025 5 2153212 23033 1389 1459 171 262319142 2727126 24282 252141497 6 NPV(%) 5年后按%净收益率出售，转售税费3% 1236578 四收、测房地产总价V 124182600 期末转单售价NP V(8%) 11145459180 年益 通过评全价面格市确定6 场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，4 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市15场50价0 格元。说/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
