第 八 讲
房地产项目开发的实务基础
—基础认识与实务要义
（Ⅳ）
三、前期工作阶段的实务要义（Ⅲ）
—房地产开发项目的可行性研究
（教材内容：《第七章》）
一个项目开发方案要具有可行性，它必须在物理上（自然、技
术上）可行，符合各种法律法规，并且从财务角度来说也是行得通
的， 也就是说：
一个项目开发方案必须在物理上、法律上、财务上都是可行的，
才具有可行性。
下图示意了这个观点。
（一）房地产开发项目的可行性范围问题
1、房地产开发项目可行性范围
项目可行性范围
◆任何经济活动的开展都会因资源（资金）有限而受到制约，从
而对价值观、目标和目的都会造成制约，对待风险的态度也会如此。
◆位址的物理特点限制了该位址能够接受的开发范围以及所能允
动的性质。
◆通过各种法规（土地规划条例、建筑标准、消防条例和住房条
例等等）和规章的监督，社会表明了在具体的位址哪些事必须做，哪
些事不可以做，从而施加了限制措施。
◆在可行性分析阶段的早期，必须明确地找出各种限制的存在，
划定可行方案的范围。
2、限制条件的影响
房地产开发项目的可行性研究划分为项目机
会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个
阶段。
其中，前两个阶段的研究，实际上是“投资
决策阶段”的工作。因此在“前期工作阶段”的
可行性研究是指详细可行性研究。
可行性研究的程序框图如下图所示。
（二）可行性研究的阶段划分
可行性研究程序的示图
（1）某省市场分析
① 某省市场的现状及其影响因素进行分析。通常包括三个层次：
一是宏观层次的因素。国家、地区或地方的经济状况及发展前景，以及
利率水平、贷款的可能性、通货膨胀率的变化等因素对房地产的影响；
二是中观层次的因素。即开发项目所在地区的经济、社会条件，以及政
府的土地管理规某省市建设规划；
三是微观层次的因素。指开发项目所在地点一定范围内的区域条件的影
响，如经济结构、人口就业结构、基础设施及生活服务设施、景观条件、规
划限制及区域内的同业竞争状况等条件。
② 特定的影响因素分析。归纳起来可分为两大因素，即区位因素和供
需状况。
（2）某省市场预测
某省市场预测，需要运用一定的预测手段，根据调查的数据资料以及
有关的历史统计资某省市场未来的发展趋势进行分析和推测，通常包括：
◆ 需求预测。◆ 供给预测。◆ 价格预测
其中，房地产价格的走势是供方和需方共同关心的核心变量。
1、某省市场某省市场预测
◆这是个关键阶段。通常所说的可行性研究就是指这一阶段。
◆这个阶段的主要任务是推荐出最佳可行方案。主要工作是：
① 财务分析。财务分析包括成本测算、计算财务评价指标和风险分
析。通过财务分析估计未来现金流量，计算出预期报酬率；并通过盈亏平
衡分析、敏感性分析等风险分析，来综合判定投资在财务上是否可行。
② 其他可行性分析。这是指除了判断所选方案在财务与经济上的可行
性外，还要研究说明所选方案在设计和施工上可以实现；在资金来源和筹
措能够落实；在法规限制、产权的形式及取得上是可行的。
◆详细可行性研究的投资估算误差只允±10％内，其费用一般占
投资总额的1％～3％。
2、初步可行性研究
这个研究的主要目的是删去不可行方案，推荐出最佳方案。也就是
对投资机会研究阶段拟定的各种投资项目方案。根据自然、法律、技术、
财务的限定因素，删去不可行方案，并对留下方案就其投资效果作反复
比较和评价，推荐出若干可行方案。
初步可行性研究的投资估算误差允±20％内，所需费用一般占投资
总额的1％左右。
3、详细可行性研究
（三）房地产开发项目的财务评价
1、财务评价的技术基础
—货币时间价值及其现值计算
（1）货币时间价值的基本内涵
货币作为资本投入生产，和其他生产要素相结合，经过一段时
间发生增值，使其价值大于原投入的价值，这种货币数额对于时间
的变化关系称为货币时间价值。
目前国际上广泛采用的计算货币时间价值的方法有三种，即：
◆终值、
◆现值、
◆年金。
（2）货币时间价值的计算方法
①终值。
终值是指按本金计算的每期利息在本期末加入本金，并在以后各
期内再计利息,期末所得的本利和。复利终值的计算公式为：
F为本金； P为终值；为方便计算，称 为现值系数，可用
表示， 可查表求得。这样上式可以写成：
【例1】某房地产开发公司拟贷款500万元，用于项目公建配套建设。贷
款利率8%，每半年复利一次，五年后连本带利一次归还，试计算该公司
到期需归还银行多少金额？
【解】本金P=500万元，年利率为8%，半年利率i=8%÷2=4%，
计息期数n为5×2=10。查表得知复利系数 ：
。
为总投资现值，
、
、
（万元）
（万元）∴
或者
五年后，该房地产开发公司应该归还给银行的本利和为万元。
②现值
现值是指未来某一金额的现在的价值。把未来金额折算成现值的过程
称为折现（或贴现），贴现中所使用的利率称为折现率（或贴现率）。现
值的计算公式为：
P为将来金额的现在值；F为将来值； 称为现值系数，可用
表示， 可查表求得。这样上式可以写成：
【例2】某大学修建一座现代化计算机中心，计划项目实施第一年初支付300元，
第二年末支付200万元，第三年末完工时再付300万元，试问该项目总投资800万
的现值为多少？（贴现率为10%，一年计复利一次。）
【解】根据题意：总投资的现值由三部分组成，即
。
为总投资现值，
、
、
分别为第一年初和第二、三年末所支付款项的现值。为总投资现值， 、、
现金流量图如下图：
（万元），(不必折现)。
（万元）
（万元）
（万元）
③年金终值
年金，是指在一定时期内，每间隔相同时间，支付（或收入）相同
数额的款项。由于间隔时间通常以年为单位，所以该相同的固定数额被
称为年金。
年金终值的涵义和计算可从如下图示理解。
可见：
所以，年金复利终值的计算公式为：
F为年金复利终值；A指按期支付（收入）的等额款项
为年金终值系数，可用 表示，可查表求得。这样上
式可以写成：
【例3】上海某区教育局决定每年从福利基金中提取600万元，存入银行
（年利率6%），第五年取出用于建造教师楼，预测需资金2600万元，试
问每年存入的否能达到所需数额？
【解】根据题意，画出现金流量图，如下图所示。
例3的现金流量图（单位：万元）
（万元）
第五年将这笔款取出时共计有万元，能达到建
造教师楼所需资金的数额，并有万元的机动资金。
④年金现值。÷
年金现值是各期期末所发生的等额款项现值的总和。其计算公式为：
P为年金现值；A为每期期末发生的等额款项； 为期末年金现值系数，
可用 表示， 可查表求得。这样上式可以写成：
【例4】某企业经研究准备购买一套设备某省市场畅销的A产品，估计这套设
备每年生产的产品可带来万元纯收益。设备连续使用五年后将报废，残
值与清理费用相抵。企业预计投资收益率为12%，试问该企业购买这套设备
时可出的最高价格是多少？
【解】根据题意画出现金流量图，如下图所示。
该企业为实现12%的投资收益率，购买设备时能出的最高价格为万元。
房地产开发投资项目的财务评价是在国家现行财税制度和
市场价格体系下，分析预测项目的财务效益和费用，计算财务
评价指标，目的是考察项目的盈利能力、偿债能力，据以判断
项目的财务可行性。
项目的财务评价的主要内有两项：
(1) 成本测算
(2) 财务评价指标计算
2、财务评价的概念与内容
（1）成本及费用构成
房地产开发项目成本及费用由开发直接费和间接费两大部分组成，具体构成
如下表所示:
开发直接费
开发间接费
土地成本（地价） 前期专业费用 建造成本（造价）
土地出让金
城市建设配套费
拆迁安置补偿费
三通一平等
勘探设计费
规划设计费
可行性研究费
筹建开办费用
建安工程费
配套工程费
室外工程费
其他费用
管理费
销售费用
财务费用
不可预见费
税费
其他费用
注：相对于教材中的表，上表将“三通一平”项调到了土地成本中。这是
因为现阶段企业获得的一般是熟地。
3、成本测算（教材：§、
§）
（2）测算简述
①土地成本估算
土地费用是那些为取得项目用地使用权而发生的费用。
“三通一平”是泛指，系指“三通一平”、“七通一平”乃至“九通一
平”等。
费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通
水、电、路的费用，这些费用可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
②前期专业费用
项目的勘探、规划、可行性研究所需的费用支出一般可按建安成本的
一个百分比估算：
◆规划设计费＝建安工程费×3％；
◆可行性研究费＝建安工程费的1％～3％；
◆水文、地质勘测所需的费用＝建安工程费×%。
◆筹建开办费用＝建安工程费的1％～3％
③建造成本
在可行性研究阶段，建造成本尤其是建筑安装工程费的估算，可根据
类似工程经验估算，也可以采用概算指标估算法、单元估算法等。
④管理费
管理费是指企业为管理和组织经营活动而发生的各种费用。管理费
一般取项目直接开发费用，即①、②、③之和的3%。
⑤销售费用
一种常用的销售费用测算是：
◆广告某省市场推广费＝销售收入×2%
◆销售代理费＝销售收入×2%
◆其他销售费用＝销售收入×1%
⑥财务费用
财务费用通过贷款还本付息估算表计算，例示：
贷款还本付息估算表 单位：万元
序号 项目名称 合计
建设经营期
第一年 第二年 第三年
1 借款还本付息
年初借款累计 0
本年借款 10000 10000 0 0
本年应计利息
年底还本付息 0
年末借款累计 0
2 借款还本付息的资金来源
投资回收 0
⑦其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算费和标底编
制费、工程合同预算费或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公
证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编
制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。
⑧不可预见费
不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，一
种常用的不可预见费的测算方法与管理费的估算方法相同，也就是取项目直
接开发费用，即①、②、③之和的3%。
⑨税费
开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或
有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。这些税费主
要包括固定资产投资方向调节税（投资总额的30％以某省市政支管线分摊费、
供电贴费、用电权费、分某省市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装
费、建材发展基金、人防工程费等。
计算财务评价指标的目的是进行盈利能力和偿还能力的分析。
若从是否考虑时间因素的影响上看，可以将财务评价指标分为
动态评价指标和静态评价指标。
静态评价指标是指不考虑时间因素对项目资金的影响的评价指
标，如利润率、静态投资回收期等；
动态评价指标是指考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，
如净现值、收益率、动态投资回收期等。
4、计算财务评价指标
（1）利润率
利润率是指项目投资产生的利润总额与投资额，即开发总成本的
比例。也就是通常称谓的投资利润率，或成本利润率用公式表示为：
【例5】某房地产开发项目的总利润为7000万元，开发总成本为23000
万元，则利润率为:
5、静态评价指标计算
（2）静态投资回收期PP (PAYBACK PERIOD)
静态投资回收期是指以项目各年的净现金流量偿还全部初始投资
所需要的时间。其表达式为:
式中，PP为静态投资回收期；CI，CO为分别为现金流人量和现金流
出量；t为时期。具体计算公式为：
式中，K＝累计净现金流量开始出现正值的年份－1；当年就是第K
＋1年。（参看例4）。
（1）净现值NPV（NET PRESENT VALUE）
财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现
率逐期折现的现值的代数和。计算公式为：
式中，NPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI，CO为分别为现
金流人量和现金流出量；t为时期，ic为折现率，可以选用行业基准收
益率。
财务净现值指标表示用现金流入现值补偿现金流出现值后的余额。
用财务净现值指标评价项目的经济可行性，判断标准为：
如果NPV＞0，则项目可以被接受。
如果NPV＜0，则项目应该被拒绝。
6、动态评价指标计算
【例6】某房地产开发项目有关预测数据资料如下表所示，其中，ic＝12％。
开发经
营期
第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
净现金
流量
-4000 -3600 3000 7000 600
试用静态投资回收期与财务净现值指标评价项目经济可行性。
【解】（1）求静态投资回收期
可见，累计净现金流量开始出现正值的年份为第4年，所以K=3，故得：
（2）求净现值
＝－4000×－3600×＋3000×＋7000×＋600×
＝（万元）
【例7】 某房地产开发项目有关预测数据资料如下表所示，试用财务净现值
指标评价项目经济可行性。其中，ic＝10％。
开发经
营期
第0年 第1年 第2年 第3年 第4年
第5～
25年
净现金
流量
-250 -2500 2600 300
350
800
=万元
（2）报酬率IRR ( INNER RETURNRATE )
收益率是指使项目净现值等于零的折现率。计算公式为：
式中，CI为现金流人量；CO为现金流出量；（CI－CO）t为项目在第
t年的净现金流量；t＝0为项目开始进行的时间点。
从收益率的定义可以刊出，投资者至少要获得比报酬率更高的回报
率才会有利润。因此，
利用IRR作为项目经济性评价指标的评价标准为：
IRR≥iC，项目可以被接受；
IRR＜iC，项目应该被拒绝。
一般利用线性内插法（或称试算法）求解收益率的近似值。具体步骤
如下图所示.
①选取两个折现率i1和i2，i1＜i2；分别计算i1和i2相对应的净现值
NPV1和NPV2；
②若NPV1和NPV2同号，则重新给定i1和i2，重复以上步骤；
③直至NPV1和NPV2异号，即NPV1＞0，NPV2＜0，则按下式计算IRR的近
似值：
（3）动态投资回收期DPP
动态投资回收期是指项目以净收益现值抵偿全部投资现值所需的时间，
是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投
资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为
投资回收终止年份，其计算公式为：
式中，DPP为动态投资回收期。动态投资回收期以年表示，其计算公式为：
在项目财务评价中，动态投资回收期DPP与基准回收期（Pc）相比较，
如果DPP ＜Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指
标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。
【例8】ABC公司拟投资一房地产项目，预计投入和回收的现金流量如下表所示。
开发经营期 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第年
净现金流量 －4000- －3600 +3000 +4000 ＋600 ＋300
单位：万元
【解】 首先计算各年的现金流量净现值：
第1年＝－4000×＝－（万元） 第2年＝－3600×＝－（万元）
第3年＝3000×＝（万元） 第4年＝7000×＝（万元）
第5年＝600×＝（万元） 第年＝300×＝（万元）
因为第3年末累计净现值小于0，第4年末累计净现值大于0，故K＝3。
若已知该项目的一般动态投资回收期为5年，则从以上计算所得的动态投资回
收期来评价，该项目时可行的。
风险分析中的盈亏平衡分析，主要是通过求取项目的盈亏平
衡点，以说明项目的安全程度。
（1）盈亏平衡点BEP（BREAK EVEN POINT）
盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的销
售量和销售额指标。如下图示意。
（四）风险分析
1、盈亏平衡分析
图中，FC为固定成本；VC为单位变动成本；P为销售价格；Q*为盈亏平衡
点的销售量；R*为盈亏平衡点的销售额。即R*＝P×Q*＝FC＋VC×Q*，故得：
（2）项目安全率F
项目安全率是反映项目承受外部风险的能力，计算公式为：
×100%
项目安全率越小表明项目风险承受能力越差，反之则越强。评价风险承受能
力可参照下表所示。
F <10% 10%—15% 15%—25% 25%—30% >30%
状况 危险 需要谨慎 不很安全 较安全 安全
【例7】某开发项目预计平均售价5600元/m2，单位变动成本为2200元/m2，开发
商开发固定成本为6800万元，开发项目总建筑面积50000 m2，商品房得房率为80
％，试计算盈亏平衡点销售量并分析项目的安全性。
说明该项目有足够的风险承受能力。
（1）敏感性分析的概念
敏感性分析，就是通过测定影响项目经济效益的主要风险因
素，对全投资和自有资金的经济评价指标的影响程度。
（2）敏感性分析的步骤
进行房地产项目敏感性分析，可以遵循以下步骤：
①选择要分析的不确定性因素
对于房地产开发项目而言，存在的不确定性因素很多，包括
售价和租金、开发成本、开发、空置率、贷款利率、贷款额
度、建筑面积等。
2、敏感性分析
②选定分析所用的评价指标
一般来说，敏感性分析是在分析了财务评价指标的基础上
进行的，因此将确定性条件下的财务评价指标作为敏感性分析
的评价指标。
③计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况
如研究投资额对于净现值指标的敏感性，可以将投资额变
动情况划分为±10％、±20％等不同幅度，然后计算分别对应
投资额在±10％、±20％条件下的净现值指标，并计算变动后
的净现值和变动前的净现值的比较。
④判定敏感性因素
所渭敏感性因素就是变动幅度小而引起的评价指标的变动
较大的因素。
⑤提出控制敏感性因素的建议
针对确定的敏感性因素，根据因素的特点和发生的阶段提
出控制措施，以便提高项目的经济效益。
【例9】某一开发项目投资基本方案见下表，试进行敏感性分析，其中Ic＝10％。
影响因素 期初投资 租赁收入 经营费用 寿命期
估计值 2000 600 350 20
（1）选取期初投资、价格（租赁收人）和经营费用为拟分析的不确定性
因素；
（2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标；
（3）计算预测水平下的净现值评价指标，则：
NPV＝－2000＋（600－350）（AP，i，n）
＝－2000十（600－350）（AP，10％，20）
＝－2000＋250×
＝（万元）
式中，（AP，i，n）为年金现值系数，可以通过查复利系数表取得； i
为折现率；n为计息期数；
期初投资的敏感性分析
投资变动幅度 -20% -10% 0 +10% +20%
NPV
租赁收入的敏感性分析
投资变动
幅度
-
20%
-10% 0 +10% +20%
NPV -
893.
2
2
1150.
03
经营费用的敏感性分析
投资变动幅度 -20% -10% 0 +10% +20%
NPV
（4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10％和20％，并计算变动后的
评价指标值。根据期初投资、租赁收人和经营费用的变动计算的评价指标
分别如上面3表所示。最后作出的敏感性曲线如下图所示；
敏感性曲线
（五）房地产开发项目国民经济评价
国家对拟建项目除了考虑项目本身对开发
企业的影响外，还要综合考虑地区经济社会发
展方某省市规划、社区建设以及资源的有效配
置等等。
因此规定在进行开发项目财务评价的同时，
要进行国民经济评价。
可见国民经济评价是房地产开发项目评价
的重要组成部分，也是投资决策的一项重要依
据。
1、项目进行国民经济评价的意义
◆房地产开发项目要和国家的总体发展相适应，要支持地区经济社
会的可持续发展。因此，房地产开发必须珍惜稀缺的土地资源，某省市
规划与社会效益，实施资源节约型与环境友好型的集约化开发运营。
◆由于存在局部与整体、短期与长期的矛盾，有的项目对于开发商
也优的，但若考虑国某省市整体发展就不一定是最优的。如果不些虽然
在局部和短期是经济划算的，但对于整个国民经济长远看是不合算的，
甚至是危害甚大的项目，国民经济的整体利益将一天天被削弱，最终也
将使企业丧失生存、发展的环境。
◆有些项目对于企业来说是不经济核算的，但由于其巨大的外部经
济性（外部效益），使得对国民经济整体而言却是经济合算的。对于这
样的项目，通过有效的经济评价，国家就可以拿出一部分资金支持开发
企业，以使国家和企业都能从该项目的投资中获得利益。
2、国民经济评价与财务评价的主要区别
◆ 经济目标不同
财务评价是企业考察项目的微观获利状况，评价目标是企业效益最大化。
国民经济评价是国家考虑项目对整个国民经济的贡献。评价目标是全社会经济
效果最大化。
◆ 价值尺度不同
财务评价的价值尺度某省市价（产品交）。
国民经济评价要考虑资源的稀缺性和有效使用，评价的价值尺度是满足以上要
求的合理价格，即影子价格（资源实现价）。
◆ 折现率不同
财务评价采用的是各行业不同的行业折现率。
国民经济评价采用的是全国统一的社会折现率。
◆ 支付计入不同
财务评价计入通货膨胀、税金、借款利息等转移支付。
国民经济评价不计入上述转移支付。
◆ 评价指标内涵不同
财务评价的指标是财务净现值、财务收益率等。
国民经济评价的指标是经济净现值、经济收益率等。
3、国民经济评价采用费用—效益分析法
在财务评价基础上进行。项目国民经济评价的“现金流入”，称为“效益流量
”；项目国民经济评价的“现金流出”，称为“费用流量”。
1、效益和费用范围的调整
在财务评价基础上识别项目的外部效益和外部费用。若有，则要计算出这种外
部经济的“效益流量”和“费用流量” ，并需要扣除列人到财务效益和费用的转
移支付；若无，则 “效益流量”和“费用流量”都为零。
2、效益费用数值的调整
通过影子价格、影子工资、影子利率等调整建设投资成本、前期费用、销售
（租赁）收人及经营费用等。
3、编制表格并计算评价指标
编制全部投资的国民经济效益费用流量表（见表），并据此计算全部投
资的经济收益率（EIRR）和经济净现值（ENPV）指标。
4、影子价格
影子价格是指社会经济处于某种最优状态势，能够反映社会劳动的耗费、资源
稀缺程度和最终产品需求情况的价格。
1、劳动力影子价格（影子工资）
国际上一般按照净劳工社会成本法确定。国内劳动力资源丰富，因此有人认为
影子工资为零；但更多人倾向在零和1到2倍的名义工资之间确定影子价格；或更简
单些，就按名义工资（社会统计工资）的一倍或两倍计算影子工资。
2、土地影子价格（土地影子费用）
◆若项目使用的土地是位于城镇的空地时，应以除该项目外其他单位愿意支付
的最高财务价格作为土地经济价值的估计值，也就是可以用土地的“着、挂、拍”
价来估算。
◆若地上有建筑物时，若建筑物为收益性物业，则其土地影子价格为其未来使
用期内各年净现金流量的净现值，扣除建筑物的重置价及行业平均利润之余额。
（六）可行性研究报告的撰写
房地产开发项目可行性研究报告的撰写，是房地产开发项目可
行性分析的最后一个步骤也是极为关键的工作之一。可行性分析
报告作为整个分析过程的缩影，是劳动成果的结晶中也是整个可
行性分析工作质量和水平的标志之一，因此，可行性分析报告的
撰写非常重要。
一般来说，一份正式的评估报告应包括封面、摘要、目录、
正文、附件和附图六个部分。
1、可行性研究报告的主要内容
（1）封面
要能反映分析项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及评估报
告撰写的时间。
（2）摘要
用简洁的语言，介绍被评估项目所处某省市场情况、项目本身
的情况和特点、评估的结论。字数以不超过1000字为宜。
（3）目录
如果可行性分析报告较长，最好要有目录，以使读者方便地了
解评估报告所包括的具体内容以及前后关系。
（4）正文
这是可行性分析报告的主体部分。通常来讲，正文中主要包括
以下几个方面内容：
◆概况（项目总说明、项目概况、投资环境）
某省市场研究与地区环境研究
◆规划方案及建设条件
◆建设方式及进度安排
◆投资估算及资金筹措
◆项目经济效益评价
◆项目风险分析
◆可行性研究的结论
◆研究人员对项目的建议
◆相应的附表
（5）附件
它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少
的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须由
政府有关部门的批准文件，如土地使用权证、规划建设用地、施
工、销售、规划建设方案审定通知书、公司营业执照、经营等。
专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法
规方能编写项目可行性研究报告。这些附件通常可由委托方自行
准备，与评估报告一同送有关读者。
（6）附图
为了辅助文字说明，使读者能够很快建立起空间的概念，需
要列出一些附图。这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规
划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目某省市总体规划示意
图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土
地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附
图中还会包括可行性分析报告中的一些数据分析图．如直方图、
饼图、曲线图等。
2、可行性研究报告正文部分的编写
正文部分是可行性研究报告的核心部分，内容多，较复杂，编写有
如下要点：
（1）项目总说明
在项目说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评
估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。
（2）项目概况
在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处
的地址、项目拟建规模和标准、项某省市政配套设施的情况某省市政建
设条件的可能性、项目建成后的服务对象。
（3）投资环境研究
主要包括当地总体社会经济情某省市基础设施状况、土地使用制度、
当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。
某省市场研究
按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目某省市场等进行分
析某省市场研究的关键是占有大量的某省市场信息资料，通某省市场交，
令读者信某省市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。
（5）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
这一部分主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现
状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开
工建设或筹备过程中的竞争性发展项目进行分析。竞争性发展项目的介绍
十分重要，它能帮助开发商做到知己知彼，正确地为自己所发展的项某省
市场定位。
（6）规划方案及建设条件
主要介绍开发项目的规划建设方案和建设某省市政建设条件（水、电、
路等）是否满足工程建设的需要。在介绍规划建设方案的过程中，研究人
员最好能根据某省市场情况的了解，就项目的规模、项目拟发展的档次、
建筑物的装修标准和功能面积分配等向开发商或投资者提供意见。
（7）建设方式及进度安排
项目的建设方式是指建设工程的发包方式？发包方式的差异往往会
带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此研究人员有必要就建设
工程的承发包方式向开发商提供建议。这一部分中还应就建设进度安排
以及物资供应（主要建筑材料的需要量）做出估计或估算，以便为投资
估算作好准备。
（8）投资估算及资金筹措
这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安
排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。
（9）项目评估基础数据的预测和选定
这一部分通常包括销售收入测算、成本及税金和利润分配三个部分。
要测算销售收人，首先要根据项目设计情况确定按功能分类的可销售或
出租面积的数量某省市场研究结果确定项目各部分功能面积的售价水平
或租金；然后再根据工程建设进度安排和开某省市场销售策略，确定项
目分期或分年度的销售或出租面积及收款计划；最后汇总出分期或分年
度的销售收人。
（10）项目经济效益评价
这是项目评估报告中最关键的部分。在这里要详细论述开发项目财务分
析、国民经济分析的基本步骤、分析思路、分析过程以及结果的计算。
（11）风险分析
一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，根据委托方的要求，有时还要进
行风险的概率测算分析。
（12）结论
可行性研究的结论主要说明项目的经济效率评价结果，是否表明项目具
有较理想的财务收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、是
否有较强的贷款偿还和自身平衡能力、是否有较强的抗风险能力以及项目是
否可行。
项目评估报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包
括环境分析、能源内容。因此，报告的行文中应包括些什么内容要视可行性
分析的目的和未来读者所关心的问题并具体确定，没有固定不变的模式。
（13）有关建议
专业人员在进行可行性报告研究中，若发现了一些有利于项
目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等研究结果，应当
形成建议提供委托方参考。
（14）附表
附表是指正文中不便于插入的大型表格，通常将其置于正文
之后。
主要是可行性研究中涉及的诸多计算表，如：
◆投资估算表、
◆销售收入表、
◆资金筹措表、
◆利息计算表、
◆现金流量表、
◆敏感性分析计算表等。
