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    卓越集团长三角发展战略与投资规划.doc

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    Theiss
     |  2013-08-02 15:25 
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    卓越集团长三角发展战略与投资规划 目录 1目录 3管理层摘要 9第一部分 卓越战略发展模式与产品定位建议   卓越集团战略布局模式与产品发展规划 区域布局模式 区域布局的两种类型 两类区域布局的房地产企业特点分析及代表企业成长情况 卓越集团在长三角的区域布局模式建议 产品模式 长三角主流城市百强项目交易情况 百强项目集中于沪杭等一二线城市 长三角百强项目过半由房地产百强企业开发 长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主 上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高 卓越集团在长三角的产品模式建议 主流房企在长三角的产品模式 卓越集团长三角产品模式建议 卓越集团产品线情况与竞争力分析 .卓越产品模式建议 54第二部分 长三角城市投资吸引力与重点城市进入选择建议 长三角房地产市场外部环境 长江三角洲概述 长三角经济发展环境数据分析 2009年长三角16个城市部分经济数据的分析 2010年一季度长三角地区发展态势分析 长三角地区经济发展前景 长三角房地产市场整体发展情况 长三角房地产市场投资分析 长三角房地产市场供给分析 长三角房地产市场需求分析 长三角房地产市场供求对比分析 长三角房地产市场成交价格分析 长三角土地市场分析 长三角城市房地产市场投资潜力排名 长三角各城市分类指标情况 市场规模 潜在需求 价格表现 成长速度 供求对比 长三角各城市分类指标评分 进入城市筛选 筛选思路 区域筛选——苏中地区为首选 城市筛选 96第三部分 卓越集团2013年发展目标与投资建议 卓越集团长三角发展现状与2013年发展目标设定 卓越集团长三角布局战略与当前扩展阶段 卓越集团2013年销售目标 卓越集团长三角发展目标分解 卓越集团长三角战略布局理论体系与扩张路径建议 战略与城市进入建议 卓越长三角战略布局的理论体系 长三角的扩张路径 战略进入目标城市分析 镇江城市进入分析 南通城市进入分析 南京城市进入分析 扬州城市进入分析 战略进入城市建议 土地储备结构与土地储备资金需求分析 土地储备结构建议 土地储备周期与资金需求分析 管理层摘要 标杆与竞争：重点企业多以上海为中心布局长三角，产品趋向中高端。 1、以重点企业在长三角的战略布局来看，主要有两种方式： (1)以上海为中心的辐射型 绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。如万科1992年进入上海， 2001年开始扩张，进入了长三角的第二个城市南京。2004年前万科在长三角的重点一直是上海，以其为中心向周边扩张。中海1992年进入上海，2003年开始以上海为中心，向浙江、江苏二线城市辐射。较晚进入长三角的企业绝大多数依然把上海作为公司在长三角布局的必争之地,如2007年进入上海的龙湖地产,上海不仅是其实施“长三角战略”的重要堡垒，同时还承担着向周边新区域区公司输出技术和人才等的任务。 (2)长三角散点布局型 散点布局是指没有明确重点城市的布局方式，采用该布局的企业多是布局较为完善、处于后期扩张阶段的大企业。这类企业主要是已经基本完成了布局，区域布点较为均衡，企业在已进入城市的市场地位较为巩固。如世茂2000年进入长三角，2004年已进入了4个城市，2005-2009年散点布局进入了9个城市;此外,也有一部分企业由于布局长三角较晚、面临较高进入壁垒等原因,而没有把上海作为中心城市.如恒大集团、雅居乐等。 2、以重点企业扩张的特点看： （1）路径趋势明显：以点线面的形式，沿上海——沪宁、沪甬沿线——长三角全面布局。 在13个重点企业中，万科、中海、世茂、招商地产、华润置地、龙湖、合创、雅居乐、富力、金地这10家企业不约而同的把进入长三角的第一站选择了上海。在扩张的第二个城市上，很多企业选择了南京。 较早进入长三角的企业，区域扩张也较早，通常在2002-2004年就开始了区域扩张，如中海、万科、招商、华润置地等。进入长三角稍晚的企业，一般在2006年也开始了长三角区域的扩张，如合创、明发和金地。更晚进入长三角的企业，市场留下的城市深耕空间已经不大，在快速扩张的导向下，基本呈现散点快速扩张，如佳兆业、合景泰富和富力，但多数依然将上海作为必争之地，如富力在多方努力后依然进入了上海。 多数企业扩张都是点到线的布局，走的更远的万科、世茂开始点线面全面布局。在扩张的路径选择上，多数企业选择了沪宁、沪甬沿线，沿线城市经济发达，购买力较强，又拥有交通的便利，房地产市场有较大潜力。多个知名房企在这些城市的竞争，也帮助了当地房地产市场较快成熟。 （2）从进入城市看：江苏多于浙江 总体来看，以上13个企业全部进入了上海，江苏的平均进入城市数为个，浙江的平均进入城市数为个，江苏明显多于浙江。以企业来看，也只有金地和合创进入浙江的城市个数多于江苏的城市个数。 表1-16：进入上海、江苏、浙江平均城市个数 上海 江苏 浙江 资料来源：资料整理 （3）从市场的战略地位看：多数发展良好企业已将长三角区域作为主要市场 较早进入长三角的企业，通过多年发展形成了较为均衡的布局，长三角成为重要的市场。世茂的二分之一左右的收入来源于长三角，万科、合创、金地等企业三分之一的收入来源于长三角，中海、龙湖四分之一的收入来源于长三角。 比较引人注目的是龙湖，2007年底才拿下长三角第一块地，2010年长三角区域的销售额已经达到集团销售额的四分之一，并且在多个城市进入销售排行榜单。从拿地到销售不到一年的快速反应时间，使得龙湖的版图与市场地位不断扩大。另一家扩张势头较猛的企业是佳兆业，借助资本市场的成功运作，拿地加码，2010年在上海周边城市拿下三个项目，而同年佳兆业销售首次突破百亿。 3、长三角主要项目产品总体趋向中高端，主要呈现出如下几个特点： （1）百强项目集中于沪杭等一二线城市 百强项目多集中在沪杭等一二线城市，以成交金额为例，一线城市、二线城市和三线城市所占比例分别为%、%和%。 上海百强项目数量高达53个，成交总金额占据百强项目一半的份额，反映了上海作为长三角领头城市的地位，为长三角楼市的第一梯队；杭州为21个，位居第二梯队。两地百强成交金额占比接近8成，成交面积占比近7成，成交均价分别达到25337元/平方米和23922元/平方米。 由于上海、杭州两地项目的市场表现过于抢眼，其他城市显得相对弱势，苏州、宁波、南京三市在百强项目榜中分别占据10席、8席和5席，无锡、徐州和温州三市均只有1席。 （2）百强项目门槛值亿，主流项目单价超过2万元/平米。 长三角主流城市百强项目主流单价超过20000元／平方米 2010年，长三角百强项目共成交65421套、万平方米，交易总额达到1763亿元。长三角主流城市百强项目平均成交单价为22290元/平方米。 表1-17：长三角主流城市百强项目总体成交情况 成交金额（亿元） 成交套数(套) 成交面积(万平方米) 平均成交单价（元/平方米） 65421 22290 数据来源：CREIS中指数据、 百强项目门槛值为亿元，最高值超过40亿元 2010年长三角百强项目门槛值为亿元，为上海复地北桥城项目。成交额最高的项目为杭州滨江·城市之星项目，成交金额达到亿元。榜首项目成交额为榜尾项目成交金额的倍。百强项目平均成交金额为亿元，销售额中位数为亿元，单个项目的交易额高。 表1-18：长三角主流城市百强项目交易额分布 门槛值（亿元） 中位数（亿元） 平均值（亿元） 最高值（亿元） 数据来源：CREIS中指数据、 （3）长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主 百强项目以均价在10000～30000元/平方米的中高端项目为主．万元以下的项目稀缺。长三角主流城市百强项目中，万元以下的项目仅有2个；成交均价在10000～30000元/平方米的中端项目达66个；成交均价在30000～50000元/平方米的中高端项目有23个；而成交均价在50000元/平方米以上的豪宅项目也达到了9个。 （4）上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高 上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高。长三角区域百强项目中，上海市场别墅项目和装修项目数量都是23个，占比为%。总体而言，上海市场的别墅项目和装修项目的绝对数量要高于其他城市。 4、重点企业长三角战略布局对卓越的启发与建议 卓越集团进入长三角较晚，2007年进入杭州，2009年通过股权收购方式进入了上海，2010年12月竞得奉贤南桥新城项目，这是卓越在上海的首个综合体项目。目前卓越已经入了上海和杭州这两个长三角重要城市，但与同行企业以及长三角自身经济楼市地位相比，布局的广度和深度不够、长三角收入占集团的比重小。选择下阶段的区域拓展目标已十分重要。 参照上文所提到的进入长三角的企业的扩张路径，对卓越的建议如下： 在区域战略布局方面：一，上海区域龙头地位不可动摇，且卓越已有一定的发展基础，因而主要可结合卓越集团的主导产品线特征寻找综合体、商业地产等合适项目继续发展。二，卓越进入长三角的时间晚、布局速度慢，未来在保持城市扩张的持续性、关注已进入城市的基础上，需要积极拓展新兴城市、加大长三角布局力度。三，在区域选择上，一方面可参考主流拓展路径，优先考虑江苏城市，尤其是苏中或苏南地区，另一方面，可以考虑跳过常规的地级市，直接进入部分条件具备的县级市。 在产品发展方面，基于长三角百强项目的特点和重点企业的产品线发展情况，我们建议卓越集团在上海、杭州等一线城市重点发展卓越的商务系列产品，以中等规模和分别于区域中心位置为宜。住宅项目方面，大型居住社区，即“蔚蓝”系列从现状看几无机会，但中小型别墅、高端公寓等项目可以择机发展。 苏州、宁波、南京等二线城市与上海相比，在商务产品线和大型居住社区方面具有的机会相对更多，可分别在城市中心或区域中心寻找商务产品机会，在城市郊区或新区寻找大型居住社区项目机会。 长三角经济和城市建设较为发达的中等规模城市和县级市，比如镇江、南通、江阴、张家港等市，可在中心城区寻找商务产品线和中小型高端居住社区机会，在城市边缘或新区“蔚蓝”系列应该有一定机会，但考虑到这些城市需求总量限制和投资规模问题，应控制在建筑面积四十万平方米为宜，以多样性的物业类型和中高端甚至高端定位吸引当地需求。 长三角主要城市投资吸引力与卓越集团的区域扩张建议 根据中国指数研究院城市投资吸引力评价体系，利用因子分析的方法长三角两省一市共25个城市2009年商品房销售额、开发投资额、地区生产总值、常住人口、商品房销售价格、销售额与投资额之比和2006年至2009年间地区生产总值增速、商品房销售额增速等各项指标的对比，分市场规模、潜在需求、价格表现、成长速度、供求对比五大项对25个城市进行评分，最终将所有城市分为当前重点关注城市、中期重点成长城市和长期重点潜力城市三组。 第一组包括上海、杭州、南京等当前热点城市。第二组包括嘉兴、湖州、镇江、南通、扬州等8个城市，大部分城市在各项指标上处于中等水平，已经有部分国内知名房企进入，但总体上开发门槛不高，竞争相对不太激烈，为当前进入重点考虑范围。第三组包括泰州、连云港、台州等城市，作为远期考虑备选城市。 在客观指标评价的基础上，我们重点结合城市定位与产业发展、城市房地产发展现状、企业竞争以及卓越在长三角当前发展阶段特征等因素对评分和分组结果进行进一步的筛选。在区域筛选环节中，拥有镇江、南通和扬州的苏中地区在第二组中脱颖而出，成为进入区域首选，而拥有湖州、嘉兴和舟山的浙北地区成为次选；在城市筛选环节，镇江、南通和扬州各有优势，其中镇江以突出的交通和区位优势、商品房价格和居民财富水平背离和目前市场处于启动而非过热阶段而成为首选，出于互补考虑，规模、价格全面占优，且未来连接上海但目前竞争已较为激烈的南通成为次选，并建议两市作为组合一并考虑。 卓越集团长三角的发展目标与土地储备 卓越集团致力于打造中国领先的综合地产运营商，成长于珠三角的卓越集团目前已经制定了较系统的战略发展规划，在区域开发战略中，卓越集团将以深圳为核心的珠三角区域作为优先拓展区域，而长三角和环渤海地区被视作战略要点，应投入资源发展，而武汉、长沙地区则应凭借先行优势攫取利润，培养区域管控体系。目前卓越的战略规划正在付诸实施，在三大经济区域均在积极拓展项目。 卓越集团2009通过收购方式进入上海市场，而进入杭州同样也是采取收购方式，2010年卓越在上海奉贤南桥竞一个综合体地块，目前卓越集团在长三角主要储备了3个项目，目前正在加紧推进长三角拓展。 以卓越集团计划在2013年进入上海销售三十强目标为基础，估算了其2013年上海15亿销售额增量和上海以外区域10-15亿元销售额的目标。通过对销售目标的拆解，卓越集团需要在2011年上半年在镇江斩获第一块土地，规划建筑面积应介于20-40万平方米之间，2012年下半年预计进入预销售期，在当年可贡献3亿元左右的销售收入；2013年达到6亿左右。第二个地块，卓越集团需要在2012年上半年以前完成，考虑到量入为出，以及卓越加速开发进度，第二个地块的拿地时间可以适当放宽到2012年第三季度，需要为卓越集团2013年贡献4亿元左右的销售额，合计实现10亿销售目标，具体城市可在镇江或南通、扬州、南京，甚至下辖优势百强县中选择。 基于城市投资吸引力、企业竞争和卓越集团的发展阶段，研究院应用系统决策体系，提出了卓越集团长三角的扩张路径。主要以沪宁（首先占据镇江）、沪甬和申苏浙皖路方向推进。据图图示如下： 在江苏中部的几个城市中，我们重点研究了镇江、南通、南京、扬州等4的城市的宏观环境与房地产行业发展现状，我们认为进入镇江和南通是进军苏中的首选组合，之后基于立足城市深耕苏中，在战略上可北上苏北徐州等地、西进安徽合肥、芜湖等重要城市。 土地储备上我们建议卓越在2011年积极进入苏中拓展，并获得优质的中等规模的综合地块或住宅地块；2012年上下半年，可各自投资两幅地块，可基本保证2013年达到10亿销售额，2014年起有望突破15亿亿。总体上在二三线城市力求打造本地高端产品，享受品牌溢价。 第一部分 卓越战略发展模式与产品定位建议   卓越集团战略布局模式与产品发展规划 区域布局模式 区域布局的两种类型 目前进军长三角的外地企业，在区域布局上大体可分为以上海为中心的辐射型与长三角散点布局两类。根据卓越集团的业务特点,中国指数研究院选取了万科、中海、富力、雅居乐、合景泰富、金地、招商、合生创展、世茂、华润、龙湖、明发、佳兆业这十三家企业进行长三角区域布局模式分析。 (1)以上海为中心的辐射型 绝大多数房地产企业在发展初期基本采取了上海为中心的辐射型布局。如万科1992年进入上海， 2001年开始扩张，进入了长三角的第二个城市南京。2004年前万科在长三角的重点一直是上海，以其为中心向周边扩张。中海1992年进入上海，2003年开始以上海为中心，向浙江、江苏二线城市辐射。较晚进入长三角的企业绝大多数依然把上海作为公司在长三角布局的必争之地,如2007年进入上海的龙湖地产,上海不仅是其实施“长三角战略”的重要堡垒，同时还承担着向周边新区域区公司输出技术和人才等的任务。 (2)长三角散点布局 散点布局是指没有明确重点城市的布局方式，采用该布局的企业多是布局较为完善、处于后期扩张阶段的大企业。这类企业主要是已经基本完成了布局，区域布点较为均衡，企业在已进入城市的市场地位较为巩固。如世茂2000年进入长三角，2004年已进入了4个城市，2005-2009年散点布局进入了9个城市;此外,也有一部分企业由于布局长三角较晚、面临较高进入壁垒等原因,而没有把上海作为中心城市.如恒大集团、雅居乐等． 两类区域布局的房地产企业特点分析及代表企业成长情况 (1)万科长三角模式 当前的全国房地产知名企业中，万科是较早布局长三角的一家。1992年万科正式启动其在上海的第一个项目——位于闵行七宝的万科城市花园，长三角布局拉开帷幕。经过近二十年的发展，长三角已经成为万科重要的业绩区域。 万科在长三角的发展经历了由上海到江苏再曲线进入浙江的历程。1992年万科正式进入上海，此后多年着力于在上海立稳脚跟，先后开发了城市花园、华尔兹花园、假日风景等项目。2001年万科长三角扩张发力，在先后拿下上海闵行金丰项目、宝山新城项目、浦东曹路项目后，并于3月进入南京市场。随后万科在江苏市场加速扩张，2002年镇江公司成立，2004年进入苏州、无锡、昆山等城市。在浙江市场，万科则于2005年通过收购南都房产进入了杭州，次年进入了宁波，开始了浙江市场的发展。2010年新进入了扬州、温州、嘉兴、南通等城市，至此万科的长三角布局已经非常深入和均衡。 万科作为最早布局长三角的外地房地产企业，其发展演变非常具有代表性。其一，万科始终看重长三角的战略地位。2009年长三角的业务收入达到151亿元，占万科总业务收入之比超过30%，与万科的发源之地华南区域几已并驾齐驱。其二，万科进入长三角的轨迹经历了由点到线进而铺开至面的变化,初期万科以上海为中心，逐渐辐射到南京、杭州、苏州等城市，而目前则已形成深入到三线超过十个城市的广泛分布。其三，作为长三角的龙头城市，上海始终占据长三角布局的重要位置，近年来万科上海销售额稳居上海房企前三甲，在万科自身业务城市中也位居前列，目前的管控体系中也位居长三角区域公司龙头地位。 总结万科在长三角的布局战略，第一持续加大长三角扩张力度，第二从点带线再到面逐步发展，第三上海的战略地位稳固。 表1-1：万科 进入城市时间表 1992年 上海 2001年 南京 2002年 镇江 2004年 苏州、无锡、昆山 2005年 杭州 2006年 宁波 2010年 扬州、温州、嘉兴、南通 资料来源：公开资料整理 (2)中海长三角模式 中海地产1992年进入长三角，和万科一样是异地扩张进入长三角较早的企业之一,但比较而言，中凯更偏向“精品”路线，进入的6个城市中有5个区域中心城市，例外的江阴也是区域龙头。目前长三角区域在中海的全国布局中处于重要地位，2009年长三角区域销售额占比达到24%，与发源地华南地区销售额比重十分接近。 中海地产1992年率先进入上海，首个项目中海海华花园于1995年竣工，随后开发了海兴广场、海丽花园、和平花苑、翡翠湖岸别墅、御景熙岸等十余个项目。在上海深耕10年后，中海开始了长三角区域扩张步伐，于2003年进入南京，2004年进入苏州，2005年进入宁波，2006年进入杭州，2011年1月中海拿下江阴市新桥镇商住地块，首次进入三线城市。 总结中海在长三角布局的特点：一是上海深耕；二是重点布局区域核心城市,呈点状而非面状发展。 表1-2：中海地产进入城市时间表 1992年 上海 2003年 南京 2004年 苏州 2005年 宁波 2006年 杭州 2011年 江阴 资料来源：公开资料整理 (3)世茂房地产长三角模式 世茂房地产进入长三角的时间虽然较晚，但近年来通过快速布局，已成为进入城市数量方面的佼佼者。10余年时间，世茂房地产进入了长三角13个城市，实现一二三线城市均衡布局。 2000年世茂率先进入上海，第一个项目世茂滨江花园引入当时先进的各种理念，精心打造一炮而红，由此开辟了世茂的滨江模式。三年后世茂的长三角战略正式拉开序幕，与很多企业走出上海的路径一致，世茂第一站选择了南京，摘得当时地王——下关宝善地块。2004年世茂获得常熟中央商务区逾千亩土地，2005年昆山的世茂蝶湖湾正式启动。随后借助在资本市场的成功运作，世茂扩张提速，2006年进入了绍兴、嘉兴、常州等城市，2007年进入了徐州、泰州和杭州；2008年进入苏州与宁波；2009年进军无锡。截止2011年1月，世茂进入了长三角13个城市，除上海、南京、苏州、杭州、宁波等重要城市外，世茂把触角伸向了绍兴、嘉兴、常州、泰州、常熟等三线城市。世茂在项目的选择上以大体量、综合项目居多，特别是在二三线城市以商业、酒店的引入营造滨海、滨江特色新城。 表1-3：世茂长三角项目 城市 项目 城市 项目 上海 世茂滨江花园 苏州 世茂运河城 　 世茂国际广场 无锡 交通世茂项目 　 世茂皇家艾美酒店 常州 世茂香槟湖 　 世茂佘山庄园 徐州 世茂东都 　 外滩茂悦大酒店 泰州 世茂河滨花园 　 世茂新体验 杭州 世茂江滨花园 　 世茂爱马尚郡 　 世茂滨江项目1及2 南京 世茂外滩新城 　 世茂余杭项目 昆山 世茂蝴蝶湾 　 世茂下沙商业项目 　 世茂东一号新城 　 世茂余杭项目2 　 世茂华东商城 绍兴 世茂迪荡新城 宁波 世茂世界湾 嘉兴 世茂世纪公园 　 世茂春晓滨海新城 常熟 世茂世纪中心 资料来源：公开资料整理 长三角持续占据世茂布局的主力位置, 2009年末世茂3240万平方米的权益土地储备中长三角占到%，占据半壁江山。世茂在长三角的重点城市为上海和杭州，在这两个城市均有5个以上的项目，双核布局凸显。 资料来源：公开资料整理 图1-1：世茂房地产2009年土地储备 总结世茂房地产的长三角布局特点，一是形成了上海、杭州双核模式；二是一二三线城市广泛布局；三是扩张迅速。 表1-4：世茂进入城市时间表 2000年 上海 2003年 南京 2004年 常熟 2005年 昆山 2006年 绍兴、嘉兴、常州 2007年 徐州、泰州、杭州 2008年 苏州、宁波 2009年 无锡 资料来源：公开资料整理 (4)招商地产长三角模式 招商地产2003年进入长三角，但扩张较保守，目前仅进入上海、南京、苏州三个城市。 2003年，招商地产进入上海，以亿拿下松江区沪亭北路1号地块，即现九亭依云郡，为低密度别墅项目。2004年，招商地产进入苏州，亿获得相城区元和镇阳澄湖东路北、徐阳路西地块（依云水岸），也是别墅项目。2005年，招商地产进入南京，以亿元拿下栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西地块（依云溪谷），仍为别墅项目。 招商地产2003年拿了上海第一个项目后三年在闵行颛桥拿下第二个项目，2007年拿下上海奉贤项目。2004年招商地产在苏州拿第一个项目，2007年拿下苏州两个项目。2005年招商地产拿下南京第一个项目，2009年拿下第二个项目，2010年拿下第三个项目。招商地产在长三角地区的土地储备不多，基本保持了每年拿地1-2块的速度。 表1-5：招商地产长三角项目 城市 项目 南京 河西南河西侧A1-2地块 　 栖霞区马群中山门大街以北 　 南京国际金融中心 　 招商依云溪谷 上海 招商南桥1号 　 招商·臻邸 (海德花园 ) 　 招商雍华府 　 招商·海廷 　 佘山珑原 苏州 招商小石城 　 雍景湾 资料来源：公开资料整理 总结招商地产长三角布局特点，一是以上海、南京、苏州的散点格局,未形成明显的上海中心；二是区域扩张速度相对保守。 表1-6：招商地产进入长三角时间表 2003年 上海 2004年 苏州 2005年 南京 资料来源：公开资料整理 (5)华润置地长三角模式 华润置地2002年进入长三角，随后快速扩张，迅速建立了规模化、均衡化的布局。长三角区域逐渐成为华润置地的重要市场，华润全国布局的26个城市中长三角占到9个。 2002年华润置地全国发展战略正式实施，5月拿下上海滩项目进入上海市场。2005年华润扩张加速，以11亿拿下杭州江干区钱江新城综合地块，进入了杭州市场，同年进入无锡。2006年华润置地斥资亿人民币竞得宁波东钱湖寨基地块，同年以挂牌方式成功竞得苏州市平江区阀门厂地块，进入苏州市场。2009年华润置地进入常州、南通、南京，2010年华润进入扬州。目前华润置地已经进入上海、无锡、苏州、南京、杭州、宁波等一二线以及常州、南通、扬州等三线城市。 华润置地在长三角布局较晚，多数城市还处于投入期，销售额波动较大。2009年来自长三角区域的销售额占到华润置地的%，其中上海占比%，杭州占比%，无锡占比%，宁波占比%，苏州占比%。2010年上半年长三角区域的销售额占比有所下降，降至%，其中上海占比%，无锡占比%，宁波占比%，苏州%。 总体来说,华润置地在长三角的布局较晚,但扩张迅速,已形成较均衡的散点布局。 表1-7：华润置地进入城市时间表 2002年 上海 2005年 杭州、无锡 2006年 宁波、苏州 2009年 常州、南通、南京 2010年 扬州 资料来源：公开资料整理 (6)龙湖地产长三角模式 龙湖地产长三角区域拓展较晚，2007年才进入，但迅速树立了在进入城市的市场地位，成为长三角区域扩张的后起之秀。 龙湖2007年11月以亿拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块（龙湖滟澜山），这是龙湖在长三角的首个项目。借助龙湖成功上市获得资金支持，2009年龙湖扩张提速，进行了一系列的大手笔拿地动作。2009年8月，龙湖以亿元竞得无锡市太湖国际科技园地块，年底又以20亿拿下新区和锡山两幅土地，同年12月以亿元高价拿下东杭州中心金沙湖畔四幅地块，宣告龙湖正式进军杭州，2010年1月以亿元拿下常州恐龙园南侧地块。目前龙湖进入了上海、无锡、杭州、常州四个城市，各城市的项目数量与体量较为均衡。 龙湖的快速开发模式帮助龙湖在进入城市迅速建立了市场地位。青浦区赵巷地块拿下地块后11个月后即进入预售。2010年龙湖在上海的销售额达到了32亿，进入了上海销售前20强。在2009年底进入的无锡和2010年初才进入的常州，2010年龙湖以19亿元、20亿元的销售额分别位列当地市场第二名和第三名。从2009年12月进入杭州到2010年11月龙湖滟澜山面世，拿地到销售不到一年，2010年该项目销售额超过10亿。龙湖进入长三角两三年时间里，2010年区域销售额已提高到81亿,占全年集团销售的比重达到25%左右，龙湖的环渤海、长三角和西部三大百亿圈均衡发展格局基本形成。 总结龙湖地产长三角布局的特点，第一是进入晚，扩张快；第二是集中在中心城市重点连续拿地；第三是快速开发模式，迅速建立市场地位。 表1-8：龙湖地产进入城市时间表 2007年 上海 2009年 杭州、无锡 2010年 常州 资料来源：公开资料整理 (7)合生创展长三角模式 合生创展2001年进入长三角，经过10年的发展，已形成以上海为中心辐射的布局，长三角区域已成为合生创展重要的收入来源地。 2001年，合创进入上海，先后开发了珠江香樟园、合生城邦等知名项目，成功树立了在上海的市场地位。2006年11月合创以亿的代价拿下宁波镇海新城核心区北侧六幅土地，进军宁波市场。2007年，合创进入杭州。2009年，合创以亿元获得浙江慈溪36块、共万平方米的土地，开始了合创在杭州湾的造城运动。2010年合创以亿的价格获得昆山周市镇地块，首次进入江苏。与其他企业比，合创以浙江为主的布局较为异类。 合创在长三角的布局以上海为核心，2010年合创上海销售额达到37亿，位列上海市场第12位。合创2009年年报数据显示，当年长三角收入占到集团收入的%，在全国布局中占据重要地位。 总结合创在长三角布局特点，一是上海为核心辐射；二是除上海外,重点布局浙江市场。 表1-9：合生创展进入城市时间表 2001年 上海 2006年 宁波 2007年 杭州 2009年 慈溪 2010年 昆山 资料来源：公开资料整理 (8)雅居乐地产长三角模式 雅居乐2007年进入长三角，时间较晚，发展也较慢，布局了上海、南京和常州三个城市。雅居乐主要在南京发展，是少有的不把上海作为重点城市的企业。 2007年3月一度停工的金昌摩尔大厦被雅居乐地产以亿元人民币的价格收入囊中，被改名为雅居乐国际广场，但至今仍未开业。同年11月雅居乐以7亿竞得秦淮区门东长乐渡地块，进入了南京。2009年雅居乐在常州市中心竞得龙城大道地块。2010年雅居乐在南京拿下了三幅地，开始深耕战略，南京成为其目前在长三角布局的重点。 总结雅居乐长三角布局特点，一是进入城市少，呈散点布局；二是把南京而非上海作为重点城市；三是扩张较慢。 表1-10：雅居乐进入城市时间表 2007年 上海、南京 2009年 常州 资料来源：公开资料整理 (9)佳兆业长三角模式 佳兆业成功上市以及在资本市场的再融资加快了其扩张步伐，2010年下半年企业曾创下了一天内拿下9宗土地的纪录。2008年佳兆业进入江阴和上海，在上海发展奉贤珊瑚湾项目，在江阴发展水岸新都项目；2010年佳兆业以亿取得太仓科教新城利民社区项目。目前佳兆业的在长三角项目最多的城市是江阴，项目数量达到了3个。佳兆业进入长三角的首站选择了上海，随后选择了江阴、太仓等城市，从上海跨越至长三角富裕三线城市，略过了其他房企常规选择的二线城市，路径具有一定特殊性。 总结佳兆业长三角布局特点，第一布局上海及上海周边三线城市，第二散点快速布局。 表1-11：佳兆业进入城市时间表 2008年 上海、江阴 2010年 太仓 资料来源：公开资料整理 (10)合景泰富长三角模式 合景泰富2007年进入长三角，经历了苏州到上海，再以上海为发展中心的曲线布局路线。 合景泰富2007年2月以5亿代价获得苏州相城区渭塘地块，拉开了进军长三角的序幕，同年10月，以亿拍得苏州昆山项目。2010年合景泰富进入上海，通过招拍挂方式拿下嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块以及浦东新区ES2单元14-1地块，并与富力地产合作收购了新江湾城项目。 合景泰富进入长三角的首站是苏州，2010年把重心转向了上海，即企业所谓“从苏州出发，以上海为中心”战略。截至2010年10月20日，合景泰富在上海和苏州的土地储备达到集团总储备的16%，从07年的零到10年的16%，实现了巨大跨越。特别是从2010年在上海的动作，可以看出合景泰富对长三角区域的野心。 资料来源：公司官方网站 图1-3：合景泰富土地储备分城市（截至2010年10月20日） 总结合景泰富长三角布局，第一逐步加大长三角布局比重，第二苏州、上海两个城市散点布局，第三以上海为中心的思路将逐步体现。 表1-12：合景泰富进入城市时间表 2007年 苏州、昆山 2010年 上海 资料来源：公开资料整理 (11)富力地产长三角模式 富力地产2007年进入长三角，已布局上海、昆山、南京等城市，形成了以上海为中心的布局。富力在长三角仍处于点式布局阶段，且并未对公司业绩形成重要贡献。 2007年4月，富力在昆山以6亿元收购了建筑面积约40万平方米的住宅项目，拉开了该集团进入长三角的序幕。2007年5月，富力高调进入上海，并刊登广告寻求地块合作，7月终以亿元获得青浦项目。2007年富力初步定下的两年内在华东地区100亿元买地的目标，上海与其他华东城市约7：3的比例。从后来实际情况看，富力扩张华东的目标显然未完成，两年间没有新拿项目。富力在长三角发展缓慢的原因主要有四：一是在地价高峰拿地，二是在金融危机中推盘，三是产品地段受限，四是华东战略定位不明晰。直至2010年底富力在长三角才再度活跃起来，12月拿下麒麟科技创新园科技研发综合体地块，进入了南京，2011年1月联手对合景泰富完成了上海新江湾城C5地块的收购。 2010年上半年，富力在长三角的两个项目销售亿，仅占集团销售额的4%；截止2010年6月底，富力在长三角的土地储备为64万平方米，仅占集团土地储备的3%。可以说富力在长三角仍处于初级的点式布局阶段，长三角的业绩远未成为集团的重要支撑。 总结富力在长三角布局特点，一是点式布局，二是在长三角发展缓慢，还未成为集团的重点区域；三是有加大长三角布局的趋势。 表1-13：富力地产进入城市时间表 2007年 昆山、上海 2010年 南京 资料来源：公开资料整理 (12)金地集团长三角模式 金地2002年进入长三角，不到10年时间长三角区域销售额突破了100亿，长三角成为金地的重要区域。 2002年12月，金地获得上海嘉定区2100亩项目开发经营权，并签约嘉定西门项目，从而进入上海。2005年金地获得宁波公交四公司101亩土地，迈出了长三角区域扩张的第二步。2007年金地以亿元总价竞得南京河西市中心地块，进驻南京；同年拿下杭州三墩42号地块，进驻杭州。2009年金地进入绍兴，以亿价格竞得绍兴柯桥地块。2010年金地以亿拿下飞龙生活区地块，进入了常州。截至目前，金地进入了上海、宁波、杭州、绍兴、南京、常州6个城市，2005年后平均一年进入一个城市，稳扎稳打的作风明显，同时金地进入的浙江城市多于江苏城市，拓展浙江市场较为成功，与合创类似,这是外地进入长三角扩张企业中较为少见的。 2010年上半年，金地上海公司营业收入达到亿元，占集团收入的32%。2010年长三角区域销售额达到亿，首次突破100亿元，占集团销售额亿的36%，成为公司布局的重点区域。目前金地集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是未来发展重点；在布局选择上，高铁沿线的苏州、无锡、常州、镇江、南京以及浙江的嘉兴等将是布局的重点。 总结金地进入长三角特点：第一，以上海为中心，沿沪宁、沪甬布局，由点到线，第二，持续加大对长三角的投入，使其成为金地重要市场；第三，布局稳健性突出。 表1-14：金地集团进入城市时间表 2002年 上海 2005年 宁波 2007年 南京、杭州 2009年 绍兴 2010年 常州 资料来源：公开资料整理 (13)明发集团长三角模式 明发集团发源于厦门，2002年进军长三角，目前已进入了上海和江苏多个城市。明发在商业地产领域积极布局，南京、扬州、无锡以及上海都有明发商业广场项目。 明发2002年进入南京，总建筑面积达200万的明发滨江城的成功开发使其在南京树立了市场地位。随着明发业务从住宅向商业的转型，2003年后明发在长三角主要开拓商业地产。2006年明发集团进入扬州，2007年进入了无锡，2008年进入了镇江，2010年进入了淮安。2002至2010年明发基本以南京为中心，在南京及周边三线城市发展。2011年初明发进入了上海，以亿元拿下嘉定区高台路商办地块。目前明发在长三角的主要商业项目为南京明发商业广场、扬州明发商业广场、无锡明发商业广场以及目前位于上海嘉定的项目。从目前销售收入来源和项目个数看，明发在长三角以南京为中心的布局明显。 总结明发布局特点，第一，以南京为中心辐射江苏；第二，进入上海，开始谋求商业地产布局的突破。 表1-15：明发集团进入城市时间表 2002年 南京 2006年 扬州 2007年 无锡 2008年 镇江 2009年 淮安 2011年 上海 资料来源：公开资料整理 卓越集团在长三角的区域布局模式建议 重点房地产企业模式总结 路径趋势：点——沪宁、沪甬沿线——长三角面 在以上13个企业中，万科、中海、世茂、招商地产、华润置地、龙湖、合创、雅居乐、富力、金地这10家企业不约而同的把进入长三角的第一站选择了上海。在扩张的第二个城市上，很多企业选择了南京。 较早进入长三角的企业，区域扩张也较早，通常在2002-2004年就开始了区域扩张，如中海、万科、招商、华润置地等。进入长三角稍晚的企业，一般在2006年也开始了长三角区域的扩张，如合创、明发和金地。更晚进入长三角的企业，市场留下的城市深耕空间已经不大，在快速扩张的导向下，基本呈现散点快速扩张，如佳兆业、合景泰富和富力，但多数依然将上海作为必争之地，如富力在多方努力后依然进入了上海。 多数企业扩张都是点到线的布局，走的更远的万科、世茂开始点线面全面布局。在扩张的路径选择上，多数企业选择了沪宁、沪甬沿线，沿线城市经济发达，购买力较强，又拥有交通的便利，房地产市场有较大潜力。多个知名房企在这些城市的竞争，也帮助了当地房地产市场较快成熟。 进入城市：江苏多于浙江 总体来看，以上13个企业全部进入了上海，江苏的平均进入城市数为个，浙江的平均进入城市数为个，江苏明显多于浙江。以企业来看，也只有金地和合创进入浙江的城市个数多于江苏的城市个数。 表1-16：进入上海、江苏、浙江平均城市个数 上海 江苏 浙江 资料来源：资料整理 市场战略地位：多数发展良好企业已将长三角区域作为主要市场 较早进入长三角的企业，通过多年发展形成了较为均衡的布局，长三角成为重要的市场。世茂的二分之一左右的收入来源于长三角，万科、合创、金地等企业三分之一的收入来源于长三角，中海、龙湖四分之一的收入来源于长三角。 比较引人注目的是龙湖，2007年底才拿下长三角第一块地，2010年长三角区域的销售额已经达到集团销售额的四分之一，并且在多个城市进入销售排行榜单。从拿地到销售不到一年的快速反应时间，使得龙湖的版图与市场地位不断扩大。另一家扩张势头较猛的企业是佳兆业，借助资本市场的成功运作，拿地加码，2010年在上海周边城市拿下三个项目，而同年佳兆业销售首次突破百亿。 重点企业长三角战略布局对卓越的启发与建议 卓越集团进入长三角较晚，2007年进入杭州，2009年通过股权收购方式进入了上海，2010年12月竞得奉贤南桥新城项目，这是卓越在上海的首个综合体项目。目前卓越已经入了上海和杭州这两个长三角重要城市，但与同行企业以及长三角自身经济楼市地位相比，布局的广度和深度不够、长三角收入占集团的比重小。选择下阶段的区域拓展目标已十分重要。 参照上文所提到的进入长三角的企业的扩张路径，对卓越的建议如下： 一，上海区域龙头地位不可动摇，且卓越已有一定的发展基础，因而主要可结合产品线特征寻找综合体、商业地产等合适项目继续发展。 二,卓越进入长三角的时间晚、布局速度慢，未来在保持城市扩张的持续性、关注已进入城市的基础上，需要积极拓展新兴城市、加大长三角布局力度。 三，在区域选择上，一方面可参考主流拓展路径，优先考虑江苏城市，尤其是苏中或苏南地区，另一方面，可以考虑跳过常规的地级市，直接进入部分条件具备的县级市。 产品模式 长三角主流城市百强项目交易情况 （1）长三角主流城市百强项目主流单价超过20000元／平方米 2010年，长三角百强项目共成交65421套、万平方米，交易总额达到1763亿元。长三角主流城市百强项目平均成交单价为22290元/平方米。 表1-17：长三角主流城市百强项目总体成交情况 成交金额（亿元） 成交套数(套) 成交面积(万平方米) 平均成交单价（元/平方米） 65421 22290 数据来源：CREIS中指数据、 （2）百强项目门槛值为亿元，最高值超过40亿元 2010年长三角百强项目门槛值为亿元，为上海复地北桥城项目。成交额最高的项目为杭州滨江·城市之星项目，成交金额达到亿元。榜首项目成交额为榜尾项目成交金额的倍。百强项目平均成交金额为亿元，销售额中位数为亿元，单个项目的交易额高。 表1-18：长三角主流城市百强项目交易额分布 门槛值（亿元） 中位数（亿元） 平均值（亿元） 最高值（亿元） 数据来源：CREIS中指数据、 （3）十强项目平均成交额超过36亿元 前50强市场份额近7成 百强项目成交金额前10项目合计成交亿元，成交房屋8284套，成交面积万平方米，在百强项目总成交中分别占%、%、%，十强项目门槛值达到亿元。 百强项目中前10项目、前20项目、前30项目、前40项目和前50项目的成交金额所占市场份额分别是%、%、%、%和%。 表1-19：1-12月4长三角区域成交金额前十名项目 排名 城市 项目名称 成交金额（万元） 成交套数(套) 成交面积 (万平方米) 开发企业 1 杭州 滨江.城市之星 486 杭州滨江 2 杭州 绿城.蓝色钱江 302 绿城集团 3 上海 保利叶都 1956 保利地产 4 宁波 长岛花园 591 雅戈尔置业 5 杭州 西溪诚园 841 绿城集团 6 上海 尚海湾豪庭 273 恒盛地产 7 杭州 金地自在城 2082 金地集团 8 杭州 滨江万家星城 1413 杭州滨江 9 上海 上海星河湾 216 星河湾地产 10 上海 四季雅苑 124 和黄地产 合计 — — — 8284 — — 占比 — — — % % % — — 100 上海 复地北桥城 324 复地集团 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 图1-4：前50项目成交金额集中度情况 （4）长三角百强项目成交金额梯队化现象明显 长三角百强项目交易额梯队化现象明显。其中成交金额在30亿元以上的第一梯队项目有10个，成交总金额亿元，合计成交金额占比%。第一梯队项目主要集中在杭州和上海，两地各有5个和4个项目。第一梯队中成交金额在40亿以上的项目均在杭州，分别为滨江·城市之星和绿城·蓝色钱江。 成交金额在20～30亿元之间的第二梯队项目有18个，合计成交金额亿元，占比%。第二梯队以上海为主力，共占据11席，其余杭州占据4席，苏州占据2席，宁波占据1席。 成交金额在10～20亿元之间的第三梯队项目有72个，合计成交金额亿元，占比%；主要集中在上海、杭州两地。 表1-20：2010年长三角区域百强项目成交金额分布情况 项目成交 金额（亿元） 项目数量 成交总额（亿元） 分布城市（项目数量） 第一梯队 >40 2 杭州（2） 30～40 8 上海（4）、杭州（3）、宁波（1） 第二梯队 20～30 18 上海（11）、杭州（4）、苏州（2）、宁波（1） 第三梯队 10～20 72 上海（38）、杭州（12）、苏州（8）、宁波（6）、南京（5）、无锡（1）、温州（1）、徐州（1） 合计 —— 100 上海（53）、杭州（21）、苏州（10）、宁波（8）、南京（5）、无锡（1）、 温州（1）、徐州（1） 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 图1-5：1-10月长三角区域百强项目成交金额分布及占比情况 百强项目集中于沪杭等一二线城市 百强项目多集中在沪杭等一二线城市，以成交金额为例，一线城市、二线城市和三线城市所占比例分别为%、%和%。 上海百强项目数量高达53个，成交总金额占据百强项目一半的份额，反映了上海作为长三角领头城市的地位，为长三角楼市的第一梯队；杭州为21个，位居第二梯队。两地百强成交金额占比接近8成，成交面积占比近7成，成交均价分别达到25337元/平方米和23922元/平方米。 由于上海、杭州两地项目的市场表现过于抢眼，其他城市显得相对弱势，苏州、宁波、南京三市在百强项目榜中分别占据10席、8席和5席，无锡、徐州和温州三市均只有1席。 表1-21：2010年长三角区域百强项目按城市分布及成交情况 城市 项目个数 金额（亿元） 金额占比 套数(套) 面积(万m2) 价格（元/m2） 上海 53 % 30606 杭州 21 % 16041 苏州 10 % 7429 宁波 8 % 5192 南京 5 % 4397 无锡 1 % 341 徐州 1 % 1222 温州 1 % 193 合计 100 % 65421 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 图1-6：1-10月长三角百强项目按城市分布及成交情况 长三角百强项目过半由房地产百强企业开发 数据显示，长三角主流城市百强项目中，有54个项目分别由24个百强企业所开发，累计成交金额达到亿元，合计成交金额占比超过5成，达到%。经过近年来优胜劣汰的行业整合，百强企业已经成为长三角房地产市场乃至中国楼市的中坚力量和领导者，百强企业开发的项目在市场表现和品牌溢价等方面均表现良好。 绿城、万科等在长三角位居领军地位。绿城共有4个项目进入百强项目行列，主要分布在杭州，销售额达到亿元，占百强项目之比为%，平均单个项目销售额达到亿元，项目运作能力出众。万科则以量取胜，百强项目中有7个项目为万科开发，分布在4个城市，市场分布广度位居第一；销售额达到亿元，占百强项目之比为%，平均单个项目销售额为亿元。前1家百强企业的市场份额（CR1）达到%。前2家百强企业的市场份额（CR2）达到%。前5家百强企业的市场份额（CR5）达到%、前10家百强企业的市场份额达（CR10）到%，百强企业项目市场集中度较高。 表1-22：2010年百强企业区域百强项目情况 名次 企业名称 百强项目个数 成交金额（亿元） 分布城市个数 销售额占百强项目总额比 1 绿城集团 4 1 % 2 万科集团 7 4 % 3 金地集团 5 3 % 4 保利地产 4 3 % 5 绿地集团 4 1 % 6 杭州滨江 2 1 % 7 恒盛地产 3 1 % 8 中海地产 4 4 % 9 龙湖集团 3 3 % 10 大华集团 2 1 % 11 合景泰富 2 1 % 12 复地集团 2 1 % 13 远洋地产 1 1 % 14 江苏新城 2 1 % 15 苏宁环球 1 1 % 16 盛高置地 1 1 % 17 华润置地 1 1 % 18 北京金隅 1 1 % 19 沿海控股 1 1 % 20 上置集团 1 1 % 21 上投房地产 1 1 % 22 上海城开 1 1 % 23 珠江投资 1 1 % 24 上海三湘 1 1 % 合计 —— 54 —— % 注：红色为非长三角本地开发商 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 图1-7：2010年百强企业区域百强项目情况 数据来源：CREIS中指数据、 图1-8：百强企业项目市场集中度情况 长三角区域百强项目以中高端、普通、非装修商品房为主 百强项目以均价在10000～30000元/平方米的中高端项目为主．万元以下的项目稀缺。长三角主流城市百强项目中，万元以下的项目仅有2个；成交均价在10000～30000元/平方米的中端项目达66个；成交均价在30000～50000元/平方米的中高端项目有23个；而成交均价在50000元/平方米以上的豪宅项目也达到了9个。 装修住宅异军突起，别墅表现突出。百强项目中，装修项目达到41个，而别墅项目达到33个，表现突出。 数据来源：CREIS中指数据、 图1-9:2010年长三角百强项目成交单价分布情况 数据来源：CREIS中指数据、 图1-10：长三角百强项目装修项目分布情况 数据来源：CREIS中指数据、 图1-11：长三角百强项目物业类型及分布情况 上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高 上海市场别墅项目和装修项目比重相对较高。长三角区域百强项目中，上海市场别墅项目和装修项目数量都是23个，占比为%。总体而言，上海市场的别墅项目和装修项目的绝对数量要高于其他城市。 表1-23：分城市百强项目特点及数量 城市 百强项目数量 别墅项目数量 别墅项目占比 装修项目数量 装修项目占比 上海 53 23 % 23 % 杭州 21 4 % 10 % 苏州 10 3 % 5 % 宁波 8 3 % 1 % 南京 5 1 % 1 % 无锡 1 1 % 0 —— 温州 1 0 —— 1 % 徐州 1 0 —— 0 —— 合计 100 35 35% 41 41% 数据来源：CREIS中指数据、 卓越集团在长三角的产品模式建议 主流房企在长三角的产品模式 主流房企在长三角的产品多数定位中高端,商业地产也已经成为普遍的选择. 万科 产品类型：以精装修住宅为主型。 万科产品线分为四个产品系列，包括城花系列、金色系列、四季系列、高端系列。企业在长三角地区的产品线中包含四个产品系列。 细分层次：精装修、大众复制模式产品线。 特点：在开发产品的基础上，在全国范围内进行复制，竞争力来源于产品产业化和标准化，形成系列产品线。 城花系列：城郊改善型项目，是万科历史最长的产品线。城花系列通常选址城市中心区外围，交通便捷但区域内配套设施有待发展，因此，项目内一般包含开放型配套设施。项目规模一般较大，占地面积通常在30万平米以上，容积率较低，一般在以下，建筑类型以多层和小高层为主，户型选择多样，总价不低，购买以改善型为主，针对年龄在30-45岁之间，有一定购买能力的中年之家和三代家庭。 金色系列：包括商务住宅和城市改善型项目，金色系列产品类型种类多样，涵盖金城蓝湾、金色家园、金色城市等子系列，选址通常位于城市中心区域或次核心区域，交通及商业配套比较完善。项目规模较小，占地面积往往在10万平米以下，而容积率通常在2以上，产品类型多为小高层和高层，户型多采用大户型，总价较高，以改善型客户为主，配合小部分首次置业的高级白领及商务人士。 四季系列：包括郊区栖居和郊区享受型项目，定位于城市郊区或城乡结合部的大型居住区，其选址地通常交通不便，各类生活配套较差。四季系列占地面积较大，往往在15万平米以上，容积率一般低于，建筑类型以小高层为主，户型往往选择舒适型，比小户型略大，这类产品总价不高，针对的是中端消费者，即首次置业的青年和一部分空巢的老人群体。 高端系列：为社会精英阶层提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅。 万科在长三角最早进入了上海，2001年进入了南京，随后进入了杭州、嘉兴、南通、宁波、苏州、无锡、温州、扬州、镇江、昆山等地，长三角地区共进入了12个城市。2010年，万科在上海的销售额高达70亿，在上海销售企业榜中位列第二，仅次于绿地集团。 产品结构：以中高端产品为主，并偏重别墅开发 上海市场比较偏重别墅开发，其次是精装公寓，并参与保障房建设 2009年以前，万科在上海的城花系列有万科白马园、万科深蓝、万科兰乔圣菲，占地面积在37-44万平方米，建面在-38万平方米，容积率在-1，项目均价在万—万/平方米。2010年，万科在上海的万科城花新园，占地面积30万平方米，容积率为，项目均价3万/平方米。 地杰国际城，属于万科金色系列，万科持有50%的股权，成交金额 亿元，在2010长三角百城项目中排名第40位。 翡冷翠园，豪宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第48位。 万科第五园，别墅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第68位。 2010年，万科在上海的金色产品系列包括万科晶源（售罄）、万科尚源别墅（在售）、万科金色城市（在售）、万科尚源（未售）等，项目建面在3-14万平方米之间，这四个项目在上海的总建面约为万平方米，项目均价在万/平方米，主要位于青浦和浦东。以改善型客户为主，配合小部分首次置业的高级白领及商务人士。 万科在上海的高端产品有万科翡翠别墅二期（在售），位于上海外环以外，主力面积在450平方米的独栋房源，售价2800万/套起。 由于目前万科的金色系列产品采用精装修房，总价不低，其面向的客户以改善型为主，所以在上海的项目以金色产品系列为主。 表：万科在上海的部分项目 项目 类型 价格 万科清林径 联排别墅、精装修小高层公寓 万科尚源 精装公寓 16500元/平方米 招商万科广富林 联排,叠拼别墅 万科金色名郡 联排别墅、洋房和多层为主 万科翡翠别墅 独栋别墅 2800万元/套 万科锦源 花园洋房 21000元/平方米 上海万科第五园 联排,双拼别墅 1300万元/套 万科城花新园 精装公寓 30000元/平方米 万科琥珀臻园 花园洋房 25000元/平方米 万科尚源别墅 联排别墅 27000元/平方米 万科琥珀郡园 精装公寓 19000元/平方米 万科金色城市 精装公寓 33000元/平方米 万科金色公馆 精装公寓 35000元/平方米 万科深蓝 联排,双拼别墅 700万元/套 杭州市场以中高端产品为主，其次是别墅 西溪蝶园，精装住宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第24位。二期最新报价万元/平方米。 万科公望，独栋别墅，总占地面积近千亩，总建面积约25万方，容积率仅为，最新报价2000万元/套。 万科草庄，项目特色公园地产，总建筑面积约万㎡，最新报价万/平方米。 良渚文化村白鹭郡南，项目特色旅游地产、酒店式公寓，最新报价万元/平方米，白鹭郡南一期 建设总用地为万平方米，总建筑面积约为万平方米左右，均为4-5层的建筑。 万科在杭州另有三块土地储备，占地面积万平方米，规化建面平方米，规划用途为住宅（设配套公建）用地。 宁波市场以豪华住宅为主，其次是复合项目和精装公寓产品 金色水岸，普通住宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第54位。 表：万科在宁波的项目 项目 类别 价格 万科云鹭湾（未售） 集合别墅、排屋、公寓、会所以及商业街等多种建筑形态 万科金色城市（在售） 95-160户型全精装公寓 15000元/平方米 万科金域华府（售罄） 豪华住宅 20765元/平方米 万科金色水岸（售罄） 豪华住宅 23000元/平方米 万科在宁波有4块土地储备，其中3块规划用途为住宅用地，另一块集商业、办公、酒店、住宅为一体。 苏州市场以别墅为主，其次是精装公寓 尚玲珑，普通住宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第72位。 万科国际广场，普通住宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第95位。 表：万科在苏州的项目 项目 类别 价格 尚玲珑（在售） 精装公寓 20000元/平方米 万科长风别墅（在售） 联排别墅 700万/套 万科中粮本岸（在售） 联排，独栋，双拼，叠拼别墅 1000万元/套 万科国际广场（在售） 精装公寓，复合地产 20000元/平方米 万科新区科技城项目地块（未售） 复合地产，特色别墅 万科在苏州有3块土地储备，规划用途均为住宅用地。占地面积万平方米，建面万平方米。 产品趋势：住宅产品以中高端为主，其次是别墅，并适当加大商业配套比重 未来，万科将加大商业地产投资的比重，将总资产额10%左右的资金投入到商业地产。开发型持有商业物业将占到万科未来开发模式的20%的比重。 万科在长三角城市的住宅产品将偏向中高端及高端产品。 招商地产 产品类型：精细化住宅产品。 反对复制，走精品路线，专业的房地产开发流程以及过程精品的开发理念，锁定主流地段，关注主流人群，建筑主流产品，把“主流价值”贯穿于生产线，细节创新是产品的核心竞争力。 细分层次：精细化产品线，以高端住宅和改善型为主。 招商地产产品细分为城郊改善型、城市改善型、高端产品、商务类型。 优势：产品盈利能力强，品牌知名度、忠诚度高。 劣势：项目周期较长，融资难度较大，资金占风险较大。 招商地产目前已经进入长三角的南京、上海、苏州，产品主要以住宅为主，另外在南京有少量的商业。 产品结构：以高端产品和郊区改善型为主 在长三角的住宅产品以郊区改善型和高端产品为主，在上海的项目主要位于闵行、松江、奉贤，主要以高端产品为主，其次是郊区改善型产品。 目前，招商地产在上海有两个郊区改善型项目，分别是招商雍华府和招商南桥1号。其中，招商雍华府（在售），位于闵行，占地面积13万平方米，建面13万平方米，均价2万元/平方米。招商南桥1号（未售）—万/平方米，位于奉贤。 企业在上海共有四个高端项目。招商臻邸（在售）属于独栋别墅，位于郊区宝山，占地面积40万平方米，建面万平方米，价格1000万元/套。招商雍华府别墅（在售），属于双拼别墅，位于闵行，均价650—750万元/套。招商海廷（未售），占地面积万平方米，建面万平方米，是205-220平方米的独栋别墅，总价在450-500万元/套。佘山珑原（未售），属于联排,叠拼，稀缺的人文景观资源和低密度住宅用地决定了本项目的高端住宅市场定位。 南京的招商紫金山1号项目（未售），普通住宅,商住楼。招商依云溪谷（在售），属于独栋别墅，2000万元/套。 在苏州的招商小石城属于高端公寓和别墅兼有，是改善型和高端兼具。 产品趋势：未来高端产品比重将会较高 根据招商地产注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，预计未来招商地产会继续发展既有的产品类。鉴于市中心土地资源的稀缺性，未来高端产品以及郊区享受型项目和城郊改善类项目所占比例将会较高。此外，招商地产还计划在已有物业品种的基础上，尝试进行科技地产、工业地产的开发，探索地价适中、规模较大且易于复制的新开发模式。 华润置地 产品类型：住宅和商业地产并重型。住宅以高端住宅为主，都市综合体代表万象城。 三种商业模式：都市综合体（万象城）、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂模式。 都市综合体的代表作深圳万象城，是中国内地最具示范效应的都市综合体，已在杭州、沈阳、成都、青岛、郑州等地陆续复制。 住宅+区域商业中心在北京橡树湾试点后，将在全国推广。 住宅+欢乐颂也将在鞍山试点后，拓展到其他新城市。 细分层次：高端精品住宅。 产品结构：高端住宅和城市综合体并举 华润置地在长三角的项目主要分布在上海、杭州、苏州、无锡，其次是宁波、常州、南京、南通、扬州、镇江。企业在长三角的产品既有住宅也有综合体项目，其中，住宅产品主要以别墅和豪华住宅等高端产品为主，体现企业的走精品高端路线。在杭州有高端住宅和杭州万象城.悦府城市综合体项目。在扬州、苏州、南通均有住宅+区域商业中心产品华润置地橡树湾。 在上海有三个在售产品，均属于高端项目。其中，华润置地橡树湾橡府（在售），产品类别包括精装高端公寓和稀缺别墅，174平精装公寓690万起售。稀缺别墅产品930万/套起。华润置地橡树湾城，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第52位。华润外滩九里（在售），位于黄浦区，精装修豪华住宅，均价10万元/平方米。华润置地橡树湾橡墅，位于杨浦区，是华润置地橡树湾二期全线升级，1400万/套。 在上海的三个未售项目，其中两个是高端产品，一个是普通住宅。华润置地佘山九里位于松江，属于豪华住宅；华润置地中央公园别墅位于嘉定，属于高端产品；华润置地中央公园，位于嘉定，属于普通住宅。 产品趋势：继续以别墅和豪华住宅的精品住宅为主，商业继续做大 未来，华润置地的住宅产品将继续以别墅和豪华住宅的精品住宅为主。商业模式上，企业的都市综合体（万象城），住宅+区域商业中心的华润置地橡树湾，将在更多城市进行复制和推广。 龙湖地产 产品类型：以住宅为重型，享有别墅专家和城市综合体专家之称 住宅产品有三种类型，分别是城市享受型、城市改善型、郊区改善型。目标客户主要是中高收入人士和青年之家。主要项目有龙湖·滟澜山、龙湖·郦城。 细分层次：高端精品住宅，以别墅为主。 产品结构：别墅专家、城市综合体专家，住宅产品走高端精品路线 龙湖地产已经进入长三角的上海、杭州、无锡、常州，产品以别墅高端产品为主。2010年，在上海地区的销售额达亿元，在上海房企销售额中排名第十五名。 2007年11月，龙湖落子上海，以亿元力挫群雄摘得上海青浦赵巷地块，随之打造的龙湖·滟澜山在上海一炮而红。 2011年龙湖推出全面升级产品：继滟澜山、郦城两项目后，龙湖开始研发迄今为止集团在上海最高端的两个项目：位于嘉定新城白银路站龙湖·蔚澜香醍、松江大佘山板块龙湖·好望山，业态包含别墅、高端公寓。2011年的两个项目预示着上海龙湖全线迈向高端市场。 在上海的项目以别墅为主，并打造城市综合体。龙湖滟澜山和龙湖蓝湖郡，价格分别为1600万/套和价格1000万/套。龙湖·蓝湖香颂面积为210-240平方米的联排别墅，均价约30000元/平方米。龙湖蓝湖郡(龙湖郦城国际公馆)，2010年6月19号开盘，售出房型为88平2房和138平3房。开盘2天成交量达8成。本次出售2栋22层高层房源，共120多套。一栋毛坯，一栋精装，毛坯价格15000，面向改善需求的中高端白领公寓。龙湖·郦城是嘉定新城首个城市综合体，也是龙湖在上海打造的首个城市综合体，该项目集合别墅、高层公寓、soho公寓及社区大型商业和邻里中心于一体，是一个居住、商业、休闲以及社区服务都非常完善的大型城市综合社区。成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第14位。 位于无锡的龙湖滟澜山，价格580万/套。成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第56位。 位于杭州的龙湖滟澜山，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第83位。 位于常州的龙湖原山和龙湖香醍漫步，价格分别为750万/套和470万/套。 产品趋势：住宅以别墅高端精品为主，商业项目“龙湖天街”继续做大 未来，企业住宅产品继续走高端精品路线，以别墅为主。 未来三年左右，龙湖地产旗下将有超过120万平方米商业地产项目相继建成开业，包括重庆、北京、成都、杭州等城市，都将出现龙湖“天街系列”大型商业地产项目。至2014年，其国内运营的商业项目将超过30个，所贡献利润将占集团利润总额的15%—20%。 中海地产 产品类型：以住宅为主型 住宅产品有三种类型，分别是城市享受型、城市改善型、郊区改善型、高端项目。目标客户主要是中高收入人士。从企业在长三角产品类型看，主要是别墅、豪宅以及公寓。 细分层次：中高端和高端精品住宅。 产品结构：高端产品较多，主要为别墅以及豪华住宅 中海地产已经进入长三角的上海、杭州、苏州、南京、宁波、江阴等城市，住宅主要定位于中高端精品住宅，以改善型需求为主。2010年，在上海地区的销售额达亿元，在上海房企销售额中排名第20名。 上海市场以高端产品为主，主要是别墅和精装公寓 表：中海在上海的项目 项目 类型 价格 中海御景熙岸（未售） 精装公寓 中海御景熙岸别墅（未售） 联排别墅 1200万元/套 绿中海Ⅱ梦公元（在售） 公寓、别墅混合型 21000元/平方米 中海瀛台（在售） 精装公寓 40000元/平方米 中海万锦城（在售） 住宅、商业及办公项目 毛坯房源均价约为34000元/平，精装修房源均价36000元/平。 中海在上海有长风6B（B6）、7C地块，规划用途为住宅及配套公共服务设施。 苏州市场以高端产品为主，主要是别墅和豪华住宅 中海国际社区，普通住宅成交金额亿元，，在2010长三角百城项目中排名第12名。 中海独墅岛，独栋别墅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第12名。 表：中海在苏州的项目 项目 类型 价格 中海·湖滨一号（未售） 精装高档住宅 中海御湖熙岸（售罄） 复合地产，项目规划有顶级独栋别墅、双拼别墅、townhouse联排别墅、高级公寓。 别墅800万元/套 中海胥江府（在售） 豪华居住区 15000元/平方米 中海独墅岛 联排、独栋、叠拼别墅 900万元/套 中海国际社区 复合地产，别墅、公寓 在售公寓面积为80多-130多㎡，均价12500元/㎡，目前还有二三十套。在售别墅面积为280-330多㎡，价格为300-600多万元/套。 中海地产在苏州有6块土地储备，均为住宅用地。 宁波市场以高端产品为主，主要为别墅和豪华住宅 中海·雍城世家，普通住宅成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第35名。 表：中海在宁波的项目 项目 类型 价格 中海雍城世家（在售） 豪华住宅 20000元/平方米 中海东湖观邸（售罄） 联排、双拼别墅 16000元/平方米 企业在宁波有4块土地储备，均为住宅用地。 杭州市场以中高端产品为主 篁外，普通住宅、别墅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第81名。 表：中海在宁波的项目 项目 类型 价格 篁外 公寓以及别墅，仅16套180平米空中别墅 18000元/平方米 中海钱塘山水 普通住宅 12500元/平方米 企业在杭州另有一块土地储备，规划用途为住宅（设配套公建用地） 产品趋势：中高端精品产品和高端产品为主 　　中海地产坚持以建设精品项目累积品牌资产，“精品”与“创新”是中海地产产品的核心内容，在国内开发各种以“中海”为命名的大众化精品项目，在拿地和做产品时都充分考虑。因而 在这种战略下，中海的客户总是集中在中高收入人群，因此预计未来的产品发展方向仍是中高端产品和高端产品，主要为别墅和豪宅，其次为公寓。但是可能会从户型、建筑等角度有所创新，以吸引更多客群，提高产品覆盖面。 合生创展 产品类型：以住宅为主型 细分层次：大众复制型 帝景系列是合生创展的城市改善型项目，主要倡导舒适的都市度假生活。该系列是合生的旗舰品牌，分为帝景·城市系列、帝景·景观系列。城市系列更偏向于商务型住宅，不但拥有城市中心稀缺的景观资源，同时位于城市CBD 核心位置，主要为满足商务精英人群的生活需求。景观系列选址城市发展的主要方向地段，拥有山、水、园、林等稀缺原生态资源，配合社区内高价值的综合配套及生活设施。 愉景系列是城市栖居型产品，一般选址城市发展潜力区域，针对中青年小家庭，主要强调功能化的居住和社区，在户型规划上注重舒适性、实用性、便利性强的特点。 骏景系列倡导成熟的园林式生活。选址城市中区，高绿化低密度大型园林社区，设施配套完善，小区成熟，商业发达，既适宜小家庭又适宜大家庭的大社区氛围，以社区内外众多的文化娱乐、休闲生活配套，以及多个社区文体协会、活动团体，吸引城市精英人群聚集而居。 华景系列的特点是学院化人文生活，一般选址高校园区或高科技园区，是人文气息浓厚的超大型成熟文化社区。其具有专业、系统、高质的一条龙教育体系，包括双语教学幼儿园、省一级小学和省级标准学校。配套成熟，生活便利，人文价值、商业价值并重。 高端项目涵盖了其三个系列的产品，分别为合生·国际城系列，合生·新城系列和合生·华府系列。共同的特点是倡导高端别墅生活。在区域位置上主要布局于城市经济圈核心地段以及较具发展潜力，并拥有稀缺自然景观的城市近郊地区。该类产品的一大特色是其丰富且颇具生活品质的配套设施，诸如温泉度假村、皇宫大酒店、高尔夫球场、马术俱乐部、高校园区、国际风情商业街、体育中心。 合生创展 产品类型：以住宅为主型。 以高端别墅为主，其次是中高端住宅，再次是低端住宅。 细分层次：大众复制型 产品结构：以高端别墅为主，其次是中高端住宅 2002年，合生创展正式进军中国的国际化大都市—上海。迄今，合生在上海已取得开发用地约3800余亩，总开发建筑面积达350万平方米。2008年，合生创展上海公司长三角版图七盘闪耀。轻轨5号线畔闵行地标建筑的合生城邦、西郊赵巷国际别墅区的合生.朗廷，面市以来销售业绩连年领先；备受推崇的佘山正中央顶级别墅项目佘山东紫园，以及宁波的合生国际城项目，正火热发售；同时，新项目也将全速起航，松江洞泾镇的合生国际花园、内环线内、东外滩的精装修公寓合生高尔夫、赵巷别墅板块的合生.御廷等项目，亦将逐一亮相。目前，企业已经进入长三角的上海、宁波、昆山、杭州、慈溪。 2010年，企业在上海地区的销售额达亿元，在上海房企销售额中位列第12名，在上海在售的七个项目中四个是高端别墅项目，两个是均价在万的中高端住宅，一个是均价在万的低端住宅。 上海在售的四个高端别墅项目 佘山东紫园（一期已售罄），位于松江，最新报价4000万元/套，属于高端别墅社区 合生东郊华品园（一期目前仅剩余3套房源），位于浦东张江，总占地面积约235亩，总建筑面积万㎡，容积率，总绿化率高达40%以上，小区内规划总户数为74户,单套建筑面积706-1077㎡（含地下室），最新报价10000万元/套，是合生创展在浦东东郊别墅板块开发的顶级豪宅别墅。 合生御廷园，位于青浦，外环以外，最新报价600万元/套，属于联排别墅。 上海合生国际花园位于松江，属于联排、独栋、双拼别墅，最新报价1000万元/套。 上海在售的两个中高端项目 合生高尔夫公寓，位于杨浦 东外滩，内环以内，由7栋高层住宅组成，房型50—297平方米不等，全部以精装修为交房标准，均价万/平方米。 新城御景，位于杨浦 新江湾城，位于中外环间，公园地产，在售房源主要为100-110㎡的精装修两房以及140平的三房，均价万元/平左右，剩余房源不多。 上海在售的一个低端项目 合生城邦，近日推出四期新房源，位于闵行，外环以外，复合地产，精装修，均价万/平方米。 产品趋势：由纯住宅向豪宅、四合院、创意型LOFT 产品、滨海休闲地产等综合产品线延伸 随着房地产市场这两年的变革，成熟市场竞争的激烈化和土地获取上的高成本。合生已逐步开始进行区域开拓，进入惠州、中山、太原、大连等二三线城市。根据目前其在近两年获取的土地储备项目来看，未来其产品线主方向不会改变，同时产品线的内涵也将全面升级，由纯住宅向豪宅、四合院、创意型LOFT 产品、滨海休闲地产等综合产品线延伸。 雅居乐 产品类型：以住宅和商业并重型 雅居乐在南京的在售和售罄项目是豪华住宅，未售项目有住宅和商业兼有以及别墅项目，在常州有规划综合体项目，在上海的项目有雅居乐国际广场，属于商业项目。 细分层次：住宅走精品住宅路线 雅居乐的精品住宅分为城市改善型、城郊改善型、高端住宅。 产品结构：高端豪华住宅和商业项目并举 南京项目种类为高端豪华住宅、别墅、以及住宅和商业混合项目 雅居乐在长三角重点发展的城市是南京，2010年在南京新增4个项目储备，有4个未售项目，一个售罄项目雅居乐花园（一期），一个在售项目雅居乐花园（二期）。 在南京的四个未售项目中，三个项目是住宅和商业，一个项目是特色别墅。雅居乐九龙湖项目，占地面积约万平方米，项目为住宅和商业；雅居乐门东项目，占地面积约万平方米，建面约万平方米，项目为特色别墅；雅居乐临江路以西项目，占地面积约万平方米，建面约万平方米，项目为住宅和商业；雅居乐临江路以东项目，占地面积约万平方米，建面约平方米，项目为住宅和商业。 一个售罄项目是雅居乐花园（一期），一个在售项目雅居乐花园（二期），雅居乐花园属于豪华居住区，最新报价万/平方米。该项目属于高端项目。该项目共推2600套房源，至今已达清盘阶段，仅存四五十套在售，去化率达95%。 在南京的四块土地储备，其中3块是二类居住用地，一块是商业、文化娱乐、住宅混合用地。 常州的土地储备，其规划用途是综合体项目 2009年10月30日，通过挂牌形式获得常州以地块，该地块位于龙城大道以北泰山路以西，规划用途是居住、商业、办公，属于综合体项目，占地面积约万平方米，规划建面约万平方米。 上海雅居乐广场商业项目 位于上海的雅居乐国际广场，位于黄浦区，是商业项目。雅居乐国际广场是一幢集商场、酒店位一体的综合性超高层建筑，建筑高度 米，总建筑面积为114358平方米；塔楼共37 层，其中包括地下室三层，裙房九层。 整体项目分酒店和裙房商扬两部分；裙楼主要是商场、宴会厅；塔楼为酒店及其配套措施。 产品趋势：住宅以高端项目为主，同时打造商业综合体等商业项目 未来在长三角的项目仍以高端住宅为主，同时在常州打造城市综合体，在上海发展商业。 佳兆业 产品类型：住宅和商业并举 在住宅开发上，佳兆业通过打造标准化的产品设计及产品建造，根据市场的刚性需求，坚持中高端产品的发展方向，持续发展位于城市发展区的大型住宅物业，城市核心区的高档公寓，以及城市CBD区域的综合体物业。而地产业务也包含了四条明晰的产品线，包括以住宅物业定位的水岸系列与丽晶港系列，以商业物业定位的中心系列与金翠园系列。这一定位也是佳兆业保持较高开发利润的砝码。 目前企业在长三角的上海有在售住宅产品，主要是别墅和酒店级公寓；在江阴和太仓有土地储备，主要是住宅和商业相结合。 细分层次：大众复制型 产品结构：在售项目有精装酒店级公寓和别墅，土地储备以住宅和商业相结合居多 上海有一个项目，为别墅和酒店级公寓项目 佳兆业珊瑚湾是香港佳兆业集团在上海的首个住宅项目，以旅游地产、海景地产为项目特色。一期别墅产品已于2009年面市，主力户型面积是196㎡-225㎡ ，最大337㎡，共计156套，均为地上三层建筑。二期海景公寓2010年4月份公开，50-90平米精装修酒店级公寓。公寓单价10000元/平米起；联排别墅，总价300万元/套起，最新报价800万/套 江阴有6块土地储备，规划产品是住宅和商业并举 企业在江阴有6块土地储备，占地面积万平方米，建面万平方米。其中一块位于澄江街道，规划用途住宅商业（旅馆业用地、商办混合用地）；三块位于顾山镇，规划用途均为商业住宅；两块位于周庄镇，其中一块规划用途为商业、住宅，另一块规划用途为旅馆业用地(商业)、商办混合用地、住宅用地。 太仓有一块其他普通商品房用地 企业在太仓有一块土地储备，地块名为科教新城利民社区，占地面积万平方米，建面万平方米，规划用途其他普通商品住房用地。太仓成为佳兆业集团布局长三角区域，继上海、江阴之后的第三个城市 产品趋势：未来项目主要走住宅和商业相结合的路线 目前，佳兆业所持住宅比例为90%，商业物业为10%。未来，佳兆业将进一步增加商业物业的投资比例，保证集团多元化物业的开发，在以住宅发展为主的基础上，强化商业运营，增加收入来源。 合景泰富 产品类型：以中高端及高端住宅为主型 在上海将专注于高端与中高端住宅的开发以及城市综合体的打造，在苏州以中高端和高端住宅为主，其次是城市综合体。 细分层次：中高端及高端精品 产品结构：以中高端和高端住宅为主，同时打造城市综合体 苏州以中高端和高端住宅为主，其次是城市综合体 2010年企业在苏州有3个在售项目，分别是合景峰汇国际、朗悦湾、合景领峰。 合景峰汇国际，占地面积35万平方米，建筑面积100万平方米。容积率为，绿化率为37% ，项目特色是豪华居住区、 酒店式公寓。最新报价11500元/平方米。 朗悦湾，主要产品为联排别墅和多层、小高层洋房。别墅主要集中在二百平方米左右，洋房的主力户型是是99㎡-138㎡单位。洋房单位带有价值1500元/平方米的豪华装修标准。目前在售公寓户型99--252平米，均价8400元/平米，联排200--252平米，均价12000元/平米起。 合景领峰，项目总建筑面积约50万㎡(住宅建筑面积约26万㎡)，集居住、办公、shopping-mall、五星级酒店、商业步行街等于一体的大型城市综合体。其中精装公寓最新报价15500元/平方米。 另外，企业在苏州有2块土地储备，分别于2007年和2009年拿地，为住宅用地，合计建面万平方米。 未来企业准备在上海重点打造中高端、高端住宅，以及城市综合体 多年来，一直以高端住宅物业和多元化战略见长的合景泰富对上海市场一直关注。合景泰富于2010年进驻上海城市，拥有四宗地块。合景泰富董事局主席兼执行董事孔健岷在2010年9月1日举行的中期业绩会上曾透露，上海市场方面，公司最想进入的是住宅项目及商业项目。随后，合景泰富便在上海浦东以亿元拿下黄浦江畔上的一幅地块，2010年10月，合景泰富又在上海拿下了嘉定区的一幅地块。2010年 11月5日，合景泰富地产又联合富力地产，以亿美元收购美国汉斯集团持有上海城投悦城置业有限公司70%权益，上海城投悦城置业持有上海杨浦区新江湾城C-5地块。2010年12月28日，合景泰富宣布，与上海绿地集团联手开发上海真如城市副中心的两幅地块。该项目由绿地集团在2009年12月以14亿元购入，项目总投资超过30亿元，总建筑面积约21万平方米，将建成集甲级商务办公、主题商业、高档住宅于一体的城市综合体，预计到2013年完工。 产品趋势：以中高端和高端住宅为主，同时加大商业地产比例 未来公司在长三角区与产品仍然会以住宅物业为主，但是会扩大持有型商业物业的比例，平衡公司收支，分担市场风险。 富力地产 产品类型：以住宅为主型 富力地产在长三角的项目有富力湾、富丽桃园、商业住宅等，另外，企业2010年在南京新增两块综合体地块。 富力城：以城郊改善型项目为主，所处的位置均属于城市环城高速外，在建筑类型上，房型面积均小于同房型下富力桃园的房型面积，属于经济型住宅。相对城市改善型项目来说，这类产品偏离市区中心，但是具备较为便捷的交通，可以直达城市中心地区，同时由于偏离市区，形成了低密度的生活环境。这一产品线主要面对的是青年置业人群，新婚的白领青年以及刚需人群。这一人群事业基础属刚起步阶段，支付力有限，所以愿意选择一些离工作地稍有距离，但是仍可方便到达的区域进行置业。 富力湾：城郊改善型项目，湾区内交通便捷，周边旅游资源丰富，项目配套齐全，是富力地产中的高端项目，建筑类型主要为联排别墅，针对高端客户或用于旅游度假。 富力桃园：城市改善型住宅，以环境优雅为特色，具备绝佳的景观优势，例如，北京的富力桃园处于一万平米的原生态湿地旁；广州的富力桃园位于两面临江，三面环水的半岛地形，另连接两座大桥真正形成了一个世外桃源的环境。普遍采用了精装修的模式，提高了该产品的品质。这一产品线所面对的目标客户群为达到一定事业成就的三口之家，并且懂得享受生活，追求生活品质的人群。 商业住宅：位于城市中心区位，尤其是靠近城市CBD 区，处于交通干线密集地，此类产品中目标客户群主要为商务人士。 细分层次：大众复制型 产品结构 富力地产在上海有三个项目，分别式别墅、城市改善型项目富力桃园、以及复合地产项目；在昆山有城郊改善型项目富力湾；2010年开始进入南京市场，并新增两块土地储备，属于综合体地块。 上海的富力桃园别墅，位于青浦，总建筑面积28万平方米，规划有双拼别墅、联排别墅、花园洋房、小高层公寓等类型物业，拥有内外双河绝佳景观环境，是一个低密度、高品质的居住社区。富力桃园前期推出的联排别墅房源已售罄，均价400万/套，后续还会有双拼别墅，预计2011年才会推出，目前公寓在售。 加州水郡（未售），位于杨浦新江湾城，中外环间，建面约万平方米，全装修，复合地产，大型综合性项目，加州水郡前一期房源已售罄，前期房源参考价29000元，项目二期房源2011年年初开盘，价格待定。 富力桃园，位于青浦新城，富力桃园二期房源预计9月初开盘。目前在售尾房3套：11层小高层1楼平小三房1套，均价13000元/平，顶楼150平复式2套，均价15000元/平，总价在220万到250万。 在昆山的富力湾·丹麦小镇（在售），总占地面积超过100万平方米，独栋别墅和双拼别墅，富力湾·丹麦小镇在售房源均为一房一价，单价万/平方米，面积约为220-250平方米，其中临湖房源单价万/平方米。 2010年，富力地产进入南京，在南京新增两块土地储备。其中，麒麟科技创新园科技研发综合体地块一，占地面积平方米，规划建面平方米。麒麟科技创新园科技研发综合体地块二，占地面积平方米，规划建面平方米。 产品趋势：从新增项目储备看，企业未来产品线将进一步升级 尽管富力地产的产品线并不清晰，但是从其在各地的项目发展来看，还是略微能够捕捉到其标准化复制的影子。在未来的产品定位上，企业将走一条市场化的路线，随着买家消费能力的不断加强，富力集团计划在未来推出一批档次较以往更高的产品。同时产品线的内涵也将不断丰富和升级。 金地集团 产品类型：以住宅为主型 金地集团住宅产品线有四大产品系列，分别是金地格林系列、金地国际系列、金地名系列、金地未来系列。 金地格林系列是金地城郊栖居型住宅的代表。金地格林系列取自Green 的谐音，意味着致力于建造低容积率、高绿化的生态小区。格林系列项目一般定位为享有现代城市文明和开放的、生态的、恬静的城市中产人居社区。以求打造悠然平和、恬静温馨的居住氛围以及舒适、变化的生活空间。该产品线均有大面积的会所以及商业街区等完善配套满足城市中坚高品位需求，且周边有较为完善的教育、商业、休闲、医疗等设施。格林系列的产品一般位于城市近郊，可以满足其低密度居住的规划理念。同时在户型上以90 平米两房为住宅类主打产品，结合别墅项目，使整个社区真正成为低容积率，具有较好生态环境的居住地。 金地国际系列是金地城市改善型住宅的代表品牌项目。国际花园系列以中心地段价值为共通点，其主力客户通常是城市高端商务精英及一些海外国际人士，07 年后的国际花园系列产品在往复合型路线方向发展，选址偏向于城市新城区的核心区域。 金地名系列作为金地国际系列的一个衍生产品。当金地国际花园系列越来越多地选择城市新城区，产品越来越倾向复合型发展的时候，金地名系列则仍然坚守在老城区的中心，以高容积率住宅产品结合商办的形式体现着城市核心区域的风貌。由于名系列地处城市中心，所以往往是旧城开发项目，受政府扶持力度大，项目公建配套比重往往在15%以上。由于地处闹市，易受人流混杂及噪音的影响，并不适合打造顶级豪宅产品，因此名系列往往以面向商务型精英的精装小户型产品为主，并结合当地特有的文化特征吸引这部分高端客户。 金地未来系列是未来域的升级产品，可作为金地公寓类产品的新方向，是其在“90/70”住宅理念上的一个新概念。这一产品线的特征为加强小面积公寓的使用率，实用性较佳，同时在总价上占有优势。其所处区域，一般位于市区接近郊区的位置，周边各项配套设施略欠完善，但规划较好。这一类型的产品线所面对的是初次置业的青年人群。 细分层次：大众复制型 在上海除高端产品外，以金地格林世界系列居多。 产品结构 杭州项目以精装高端住宅为主 杭州的金地自在城，位于杭州西湖，项目占地面积546亩，总建筑面积约85万㎡，建筑类型包括杭城稀有的大规模城市别墅组团、花园洋房、精装修高层景观公寓、时尚SOHO等，是目前杭州三墩板块规模最大、起点最高的综合性住宅项目，也是金地集团进驻杭州的首个重量级大盘，在未来将成为区域高端住宅标杆。其中普通住宅成交金额亿元，在长三角百城项目中排名第7位。 金地天逸（未售），占地面积万平方米，建面万平方米规，划开发为共17栋楼26个单元30F的高层住宅及两个主副会所，金地天逸预计2011年8月推出，为精装豪宅，户型面积待定，预计开盘价格30000元/平方米起。 在杭州有两块土地储备，一块是住宅（设配套公建）用地，位于西湖，占地面积万平方米，建面万平方米，一块是住宅和商用混合用地，占地面积万平方米，建面万平方米。 上海项目以城市栖居型金地格林系列以及精装高端住宅、别墅为主 上海的金地格林风范城，普通住宅、别墅，成交金额约亿元，在2010长三角百城项目中排名第15位。 金地湾流域，成交金额约亿元，在2010长三角百城项目中排名第79位；金地湾流域静墅，位于浦东三林，占地12万平方米，总建筑面积（包括地下）23万平方米，地上建筑面积18万平方米。金地湾流域静墅总体为低层静谷规划社区，集双拼别墅、7+1大洋房、景观大平层、14层景观平层、6层电梯小洋房、14层景观小高层于一体。双拼别墅面积在250-270平方米，7+1大洋房、14层景观大平层面积在170-190平方米。6层水岸电梯小洋房及14层景观小高层均为90平米以下的小户型，且为高标准的精装修配置。双拼别墅总价在1000万—1400万元/套，最新报价1500万/套。 天御苑，精装修，位于青浦，分为普通住宅和豪华住宅，其中普通住宅成交金额约亿元，在2010长三角百城项目中排名第86位。 另外在上海还有四块土地储备，一块位于宝山和、两块位于青浦、一块位于浦东。 南京项目以普通住宅为主，另有2007年获得的两块土地储备，均为居住用地 金地自在城，均价9600元/平方米，成交金额约亿元，在2010长三角百城项目中排名第58位。 2010进入常州，新增两块土地储备，均为住宅用地 飞龙生活区2号地块，位于新北区，占地面积万平方米，规划建面万平方米，楼面板价4211元/平方米。 飞龙生活区3号地块，位于新北区，占地面积万平方米，规划建面万平方米，楼面板价3690元/平方米 宁波2010年有一个豪华住宅项目在售，另有一块土地储备，为住宅用地 金地东御（在售），建面约万平方米，是以原创别墅产品为主的高档社区。 宁波高新区梅墟新城南区SA-12-2 地块，占地面积万平方米，建面万平方米。 产品趋势：产品升级，介入豪宅开发，加大商业地产投资 根据金地土地储备项目分析所得，其未来发展的方向将向城市中心或近郊区位靠近，尤其是在广州、南京、杭州等地。金地未来的产品线将更关注于城市栖居，城市改善型项目，以及一些位于城市中心稀缺地段的高端项目。同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入, 金地的产品线也已扩展到写字楼和商业物业。 金地在上海的5年发展策略—加大商业地产投资、介入豪宅开发，以及持续运用金融杠杆融资。 明发集团 产品类型：住宅和商业并重 住宅以普通住宅为主，商业项目明发商业广场已经进入长三角的南京、无锡、扬州等城市。 细分层次：住宅大众复制型，商业项目统一命名为明发商业广场 产品结构：明发商业广场和住宅并举 企业在长三角复制明发商业广场。2009年12月31日，明发持有投资的物业总建筑面积达30万平方米。其中位于南京的持有投资的物业建筑面积达%。明发的持有物业类型广泛，包括商业，工业，酒店，写字楼。企业在长三角的南京项目最多。 从2002年开始，明发将战略重点转向商业地产的开发和运营。目前，集团在长三角成功开发运营及正在开发的商业项目项目有无锡明发商业广场、南京明发商业广场、扬州明发商业广场。明发商业广场依靠“商业地产＋商业巨头= 城市经济”的战略联盟合作模式，与世界500强在内的国际国内大商团强强联手，已成为国内具有重大影响力的商业地产连锁品牌。 2011年，明发集团开始进入上海市场，在嘉定拥有一块土地储备，占地面积万平方米，建面万平方米，规划用途商办。 明发集团的住宅以中高端住宅为主，其次是高端住宅，在长三角的南京、淮安、无锡、扬州、镇江均有普通住宅项目，另外在湖州还有旅游地产项目。 表：明发集团长三角项目 城市 项目个数 项目名称 类型 价格（元/平方米） 湖州 1 明发海湾度假村 旅游 淮安 1 威海东路南侧地块 住宅 南京 5 明发商业广场 商业 30000 明发珍珠泉9号 住宅 1000万/套 明发城市广场 住宅 9800 明发长江派对 住宅 13000 明发滨江新城 住宅 12000 上海 1 嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块 商办 无锡 2 明发商业广场 商业 6300 明发国际新城 住宅 扬州 2 明发商业广场 商业 嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块 住宅 镇江 1 明发锦绣银山 住宅 4300 产品趋势：住宅和商业并举 明发集团的住宅以中高端住宅为主，其次是高端住宅，其商业项目明发商业广场已经进入长三角的南京、无锡、扬州，未来可能还将陆续进入长三角的其他城市。 世茂 产品类型：住宅和商业并重 世茂的产品包括住宅、商业、综合体，业态比较丰富，在上海的住宅产品以高端为主，在长三角的10多个城市均有商业项目，在场三角的苏州和绍兴均有综合体项目。 “世茂滨江花园”系列是世茂商务型产品的主要代表，此类产品位于城市的中心地区，区位优势明显。虽然地处市区，但周边自然环境好，项目周边有自然水系环绕或者具有其他自然景观。此类产品也是世茂房地产“滨江模式”最规范的表现。由于世茂地产“城市经营者”的企业定位，因此世茂地产的产品以商务型住宅为主，占其产品总量的比率为52%。 城郊改善型系列以常州的世茂香槟湖项目为代表。这一类型的产品处于城市的新区，离城市中心有一定的距离，但是交通便利。为了弥补区位上的劣势，世茂在开发此类产品时采取同步开发周边配套设施的手段，即使地处较为偏远的区域也同样能够有较为便利的生活设施。在房型上，城郊改善型的户型面积普遍偏大，居住舒适更高。 细分层次：大众复制型 产品结构：高端住宅、豪华酒店、商旅办公三大核心业务 携商业地产开发、运营、百货和影城四大核心业务进军全国，专注地标型城市综合体开发。 商业运营模式：30%的物业作为持有，70%的物业用于销售。 目前，公司在上海、北京、沈阳、青岛、南京、福州、厦门、杭州、绍兴、苏州、徐州、常州、无锡、芜湖、昆山、常熟、嘉兴、武汉等近20个城市中均有位于城市核心位置的大型商业地产开发项目。 项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产就达474万平方米，占比76%。 世茂长三角进入城市产品结构：住宅、商业、综合体均有。 世茂在上海有酒店、商业、住宅、综合体项目，业态比较丰富。位于上海的世茂滨江花园和世茂佘山庄园，属于高端产品；另有两个酒店项目何一个综合体项目世茂国际广场。 住宅和商业项目均有：杭州、昆山均有住宅和商业项目。其中杭州有4个住宅项目和1个商业项目，昆山有2个住宅项目和1各商业项目。 商业项目：南京的世茂外滩新城、常熟的世茂世纪中心均为商业项目。 综合体项目：苏州的世茂运河城和绍兴的世茂迪荡新城，均为综合体项目。 住宅项目：无锡、宁波、常州、徐州、泰州、嘉兴均为住宅项目。 表：世茂在长三角项目分布 名称 项目个数 项目列表 类型 价格（元/平方米） 上海 7 世茂滨江花园 住宅 100000 世茂国际广场 综合 世茂皇家艾美酒店 酒店 世茂佘山庄园 住宅 80000 外滩茂悦大酒店 酒店 世茂新体验 商业 世茂爱马尚郡 住宅 11000 南京 1 世茂外滩新城 商业 昆山 3 世茂蝴蝶湾 住宅 7900 世茂东一号新城 住宅 8800 世茂华东商城 商业 常熟 1 世茂世纪中心 商业 苏州 1 世茂运河城 综合 无锡 1 交通世茂项目 住宅 常州 1 世茂香槟湖 住宅 7800 徐州 1 世茂东都 住宅 泰州 1 世茂河滨花园 住宅 杭州 5 世茂江滨花园 住宅 14000 世茂滨江项目1及2 住宅 世茂余杭项目 住宅 14000 世茂下沙商业项目 商业 世茂余杭项目2 住宅 14000 绍兴 世茂迪荡新城 综合 嘉兴 世茂世纪公园 住宅 宁波 2 世茂世界湾 住宅 13000 世茂春晓滨海新城 住宅 7000 其中，杭州世茂江滨花园、苏州世茂运河城、宁波世茂世界湾花园，销售业绩进入2010长三角百城项目。杭州世茂江滨花园，普通住宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第28位。苏州世茂运河城，写字楼、商铺、住宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第51位。宁波世茂世界湾花园，普通住宅，成交金额亿元，在2010长三角百城项目中排名第53位。 产品趋势：未来将四大主题并进 2010年，为应对全球气候危机，集团将“低碳环保发展”理念注入“建筑与环境和谐共生”，在产品规划、设计、生产的每一个环节，成就环保、节能、减排的包容性建筑梦想。世茂大手笔投入天津生态城的开发建设，从天津开始打造中国乃至全球生态建筑和低碳生活的示范样板。同时，世茂集团将住宅、商业和旅游地产为主体的“三驾马车”战略升级为“四驾马车”，新增的“海峡云端产业集群”和原有的三大主题形成四轮驱动，成为新一轮发展强有力的引擎。 卓越集团长三角产品模式建议 卓越集团产品线情况与竞争力分析 卓越集团是中国领先的综合地产运营商，旗下商务产品涵盖高档写字楼、酒店、商场、商务公寓等多种产品类型，主要是写字楼类产品和综合体类产品；住宅产品囊括从独栋别墅、联排别墅、花园洋房到高层、多层等公寓产品在内较为完成的产品门类。包括以卓越•时代广场为代表的卓越商务系列，以蔚蓝海岸为代表的“蔚蓝”系列，以维港为代表的“城市上居”系列，以浅水湾为代表的“城市豪宅系列”。卓越“蔚蓝”系列，以亿品牌价值位列“中国房地产项目品牌价值TOP10”，开发项目遍及深圳、长沙、武汉、青岛、东菀等城市，成为城市上层高尚生活的向往。 卓越项目情况 表：现有住宅类项目 城市 名称 类型 建筑风格 占地面积 建筑面积 区位 长沙 麓山别墅 纯别墅社区（联排、双拼、独栋别墅） 地中海风格、简约明朗的现代欧式风格为主 63万 30万 长潭西高速与长沙西三环交界，岳麓山脉 蔚蓝海岸 混合居住社区（推台式叠景洋房是项目的特色产品，包括坡谷TOWNHOUSE、半山TOWNHOUSE以及小高层。） 独具都市主义气质，兼有地中海风情和新古典主义风格 37万 45万 岳麓新区 东莞 蔚蓝城邦 混合社区-综合体含商业（南区规划为城市豪宅，包含双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、多层洋房、高层洋房、酒店式公寓等；北区为酒店、公寓、写字楼、商业等） 西班牙风格建筑 22万 58万 常平镇 惠州 东部蔚蓝海岸 混合居住社区（以类别墅及高层为主，含商业街及大型商场等配套） 　 77万 逾200万 大亚湾西部综合居住服务区 青岛 蔚蓝群岛 混合居住社区（多层洋房 + TOWNHOUSE联排别墅 + 景观小高层、高层 + 高档配套（综合会所、国际中学）一体） 　 万 万 青岛崂山区 上海 圣安德鲁斯庄园 独栋别墅区 地中海和新古典主义 19万 万 青浦区赵巷国际别墅区 深圳 蔚蓝海岸 居住社区（高层） 　 30万 愈80万 南山区 浅水湾花园 居住社区（高层） 　 2万 8万 深圳高新科技园区滨海大道辅道与科苑南路交汇的东北角 城市中心花园 居住社区（住宅部分由8栋5-9层建筑，1栋11层酒店式公寓） 　 5万 6万 横岗 维港 居住社区（Townhouse、高层） 　 万 13万 南山蛇口东填海区 武汉 蔚蓝海岸 居住社区（花园洋房和联排别墅、高层、小高） 西班牙建筑风格 44万 47万 武汉盘龙城经济开发区 注：蓝色为“蔚蓝”系列 资料来源：公司官方网站，公开资料 在卓越官方网站列举的住宅类地产项目中，可以清楚的看出，“蔚蓝”系列是公司主打产品，该产品线具有如下特点：体量巨大，最小的45万m2，最大的逾200万m2；区位上一般位于城市新区或郊区，这也与体量相匹配；建筑类型上比较丰富，包含从独栋别墅到各种类别墅再到多层、高层等各种公寓形态，一般还具有学校、商业等配套功能；从建筑风格上看，该系产品偏好地中海（西班牙）类风格，也与“蔚蓝”两字内合。比较特殊的是东莞蔚蓝城邦项目，其商业、商务等功能比重较高，并非单为社区配套，可以该项目是卓越住宅和商务两大产品线的融合之作。由于蔚蓝系列的体量要求和卓越对于单一项目地价控制，该产品线在目前的上海、杭州等高地价城市机会不多，但在长三角广大二三线城市仍具有一定机会。 其余的浅水湾花园、城市中心花园、维港和麓山别墅、圣安德鲁斯庄园被卓越归为“城市上居”和“城市豪宅”两个品牌类，这些产品相对面积较小，区域也相对较靠中心，内在差异性较大；由于体量不大，长三角大部分城市，包括上海、杭州都有该类别产品的生存空间。 表：现有商务（商业、综合体）类项目 城市 名称 类型 占地面积 建筑面积 区位 广州 地王商业广场 时尚潮流消费为主题的大型地下购物广场，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体 　 经营面积约万平方米 广州市越秀区 深圳 时代广场二期 综合体（写字楼、酒店、商业裙楼） 1万 8万 深圳市CBD中心区南区 卓越大厦 写字楼 万 万 深圳CBD西门户 时代广场 写字楼 万 万 深圳CBD南中轴 世纪中心 综合体（写字楼、商业、酒店） 万 43万 深圳CBD南区东南部 重庆 万州光彩大市场 专业市场（一站式批零兼营大型专业五金建材家居批发市场） 150亩 15万 重庆万州 在卓越官方网站列举的商务（商业、综合体）类项目中，主流是写字楼或者包含写字楼、酒店、商业在内的综合体项目，都集中在深圳市，另两个异地项目分别是小型购物广场和专业市场。一般来说，卓越主线的办公楼或综合体项目在大城市具有较多的需求，目前的发展也比较成熟，具有较多的市场机会；但是随着长三角广大二三线城市城市建设和产业升级，尤其是大力推动第三产业发展，也给了该类产品线一定的发展机会。 目前卓越在长三角在建的项目主要是杭州滨江项目和上海塔兰朵项目。杭州滨江项目位于滨江钱江四桥和滨康路交叉口的位置，该项目原名为恒兴第一国际广场，是一个高度达250米的超高层综合体项目。目前卓越集团已经全资收购了上述项目。企业期望通过这一项目打造成卓越集团在杭州的首个综合体项目。此项目将集合6万平方米的住宅、6万平方米的酒店式服务公寓以及4万多平方米的商场和酒店。总的体量应该在20多万平方米之间。塔兰朵则是与圣安德鲁斯同位于青浦赵巷的独栋别墅项目，占地万m2，建筑面积万m2，项目以意大利贵族小城“塔兰朵”为蓝本建设，并因此得名。 产品市场表现 表1-40： 特定市场规模 上海 武汉 青岛 东莞 卓越销售额（亿元） 市场销售额（亿元） 2959 694 895 卓越市场份额 % % % % 上海市场 2010年上海房地产市场销售额为2959亿元，卓越在上海市场的销售额为亿元，占整个市场份额的%,市场占有率需要提升。另一方面,虽然比重不高，但卓越在上海、武汉、青岛、东莞四个城市中的销售额，是以上海市场居首。并且企业在上海唯一在售的项目是卓越圣安德鲁斯庄园，能取得亿的销售额，由此也反映出上海市场的重要地位。 .卓越产品模式建议 卓越在长三角的产品模式选择关键是要以公司擅长的产品线与各城市土地市场、产品产品市场的供求状况相匹配，同时要考虑风险、成本控制等因素，此外还要密切关注中央和地方政府对于房地产业的调控和指引动作，建议如下： 在上海、杭州等一线城市，卓越的商务类，即办公楼、商业、综合体产品线具有一定机会，以中等规模和分别于区域中心位置为宜。住宅项目方面，大型居住社区，即“蔚蓝”系列从现状看几无机会，但中小型别墅、高端公寓等项目还是有一定机会。 苏州、宁波、南京等二线城市与上海相比，在商务产品线和大型居住社区方面具有的机会相对更多，可分别在城市中心或区域中心寻找商务产品机会，在城市郊区或新区寻找大型居住社区项目机会。 长三角经济和城市建设较为发达的县级市，比如南通、镇江、江阴、张家港等市，可在中心城区寻找商务产品线和中小型高端居住社区机会，在城市边缘或新区“蔚蓝”系列应该有一定机会，但考虑到这些城市需求总量限制，规模应控制在建筑面积四十万平方米为宜，以多样性的物业类型和中高端甚至高端定位吸引当地需求。 第二部分 长三角城市投资吸引力与重点城市进入选择建议 长三角房地产市场外部环境 长江三角洲概述 广义上的长江三角洲地区包括一市两省，即上海市、江苏省和浙江省，区域面积万平方公里。长江三角洲的最具经济活力和发展潜力的中心区域一般包含16个城市，形成一个核心的城市群。首先是上海市，江苏省有南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、泰州8个城市，浙江省有杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州7个城市。该地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强的地区之一，在我国社会主义现代化建设全局中具有十分重要的战略地位。 图2-1：长三角两省一市图 随着长三角城市间“同城化”进程的加快，交通基础设施建设的提速，区域内空间和时间距离正在不断缩短，城市群的扩容是必然趋势。据2010年3月30日人民日报（海外版）报道，在浙江嘉兴召开的长三角城市经济协调会第十次市长联席会议宣布，协调会成员由此前16个增至22个，即长三角核心城市群扩容，不仅吸收盐城、淮安、金华、衢州4个苏浙城市为新会员，而且让泛长三角区域内的合肥、马鞍山两个安徽省的城市也正式“加盟”。据悉，长三角城市“峰会”下一步还将分步扩容，稳步吸收新会员，这是区域一体化深化到一定程度的必然趋势。进而言之，长三角城市群要在国内国际竞争中保持领先地位和优势，仅靠一两个城市的强大是不够的，需要的是区域内城市的共同推进和均衡发展。 为了维护好这一地区良好的发展态势，赋予其更高的发展使命，各级政府倾注了大量心血。国家级的规划，很好地体现了中央政府的关注程度。2008年，国务院下发了《关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》，给长三角区域一体化带来了前所未有的发展机遇；《意见》指出，长江三角洲地区是我国综合实力最强的区域，在社会主义现代化建设全局中具有重要的战略地位和带动作用。改革开放特别是推进上海浦东开发开放以来，长江三角洲地区经济社会发展取得巨大成就，对服务全国大局，带动周边发展做出了重要贡献，积累了丰富经验。 与长三角自身经济、社会地位相匹配，该区域的房地产市场在国内也具有重要地位，可以说是市场容量最大、产品最先进、竞争最激烈、成熟度最高的区域。一方面，长三角本土诞生了一批实力开发企业，比如绿城、绿地、新城等等，将发展步伐拓展至整个区域乃至全国，另一方面，万科、保利等龙头开发企业也纷纷屯兵长三角各城市，积极推动当地房地产市场发展，各方势力汇集既催熟了市场，带来广阔发展空间，也导致了劲烈的竞争，使得各企业不得不使出十八般武艺以谋得一席之地。长三角区域已是有实力、有野心房企的兵家必争之地，未来随着区域经济发展和城市化进程的推进，房地产业仍具有较大的发展空间，但也要看到，长三角区域发展也存在一定的梯度性，整体市场优势之下各个城市间也存在发展程度、市场饱和度、产品偏好的差异性，因而对房企来说选择合适的区域和城市进入必须是一件慎之又慎之事。 长三角经济发展环境数据分析 长三角16城市的在全国经济发展所具有的举足轻重的地位，并非空穴来风，而是有十分有力的数据支撑的。鉴于数据的时效性，我们选取长三角16个城市2009年和2010年一季度的有关数据，作为分析的基本落脚点。 2009年长三角16个城市部分经济数据的分析 表2-1： 2009年长三角16城市生产总值 城  市 生产总值（亿元） 比去年同期增长（%） 第三产业增加值（亿元） 比去年同期增长（%） 杭州 宁波 嘉兴 湖州 绍兴 舟山 台州 南京 无锡 常州 苏州 南通 扬州 镇江 泰州 上海 数据来源： 一个地区的生产总值指标是衡量该地区经济社会发展状态的最基本指标，而第三产业增加值则反映了该地区的产业结构状况以及未来产业升级的潜力。 在2009年中国城市GDP前50名的排行榜上，长三角的16个城市里上海高居第一，苏州第五，杭州第八，无锡第九，南京第十六，宁波第十七，南通第二十八，温州第三十一，常州第三十三，绍兴第三十六，台州第四十六，嘉兴第四十八。16个城市当中12个城市榜上有名。 另据新华网2010年2月19日报道，2009年长三角16城市产业结构进一步调整优化，服务业增加值占GDP的比重，首次突破45%，高于全国个百分点。由此可见，长三角地区16城市的产业结构优化程度在全国来说是领先的。根据经济学上的配第-克拉克定理，可以认为长三角16城市是中国第三产业发展的相对优越的地区。这也是房地产行业进入与退出的一个重要参考维度。 表2-2： 2009年长三角16城市城乡居民家庭人均收入情况 城 市 城市居民家庭人均可支配收入（元） 比去年同期增长（%） 农村居民家庭人均现金收入（元） 比去年同期增长（%） 杭州 26864 11822 宁波 27368 12641 嘉兴 22730 12685 湖州 23242 11745 绍兴 25418 12026 舟山 24939 12612 台州 25889 10006 南京 25504 9858 无锡 24576 12403 常州 23751 11198 苏州 26320 12987 南通 21001 8696 扬州 19416 8295 镇江 20949 9642 泰州 19143 8180 上海 28838 12324 注：上海农村居民收入为可支配收入口径。 数据来源： 人均可支配收入是衡量一个地区居民消费能力的基础指标，也是地方经济可持续发展的基本动力之一。而横向比较同期全国水平，2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长%，扣除价格因素，实际增长%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长%，扣除价格因素，实际增长%。 在2009年全国的人均可支配收入的城市排名中，长三角地区16个城市榜上有名的有：上海位居第三、温州第四、宁波第六、杭州第七、苏州第九、台州第十一、绍兴第十二、无锡第十三、南京第十四、嘉兴第十六、舟山第十八、常州第十九、湖州第二十，共有13个城市进入前20名。 可支配收入是购买力的基础，对于房地产市场而言，长三角地区城市较高的居民家庭人均可支配收入意味着较大的市场容量和发展潜力。理论和实践都证明了这两者之间存在着显著的正相关关系。 表2-3：2009年长三角16城市地方财政收入和金融机构存贷款情况1 城 市 地方财政收入（亿元） 比去年同期增长（%） 月末金融机构本外币存款余额（亿元） 比去年同期增长（%） 杭州 宁波 嘉兴 湖州 绍兴 舟山 台州 南京 无锡 常州 苏州 南通 扬州 镇江 泰州 上海 表2-4： 2009年长三角16城市地方财政收入和金融机构存贷款情况2 城 市 月末居民储蓄存款余额（亿元） 比去年同期增长（%） 月末金融机构本外币贷款余额（亿元） 比去年同期增长（%） 杭州 宁波 嘉兴 湖州 绍兴 舟山 台州 南京 无锡 常州 苏州 南通 扬州 镇江 泰州 上海 数据来源： 地方财政收入的多寡，既是该地区过去和当前发展成就的一个体现，也会影响到该地区的发展潜力。对房地产业而言，地方财政收入具有重要的关联性，一方面土地出让收入和各项税费收入是地方政府财政收入的一个重要来源，且过去10年来重要性处于不断上升地位，另一方面，财政收入支撑了地方政府改善交通等各项城市功能的实力，也是房地产发展环境优化的重要支持因素。 在2009年全国355个城市财政收入的排行榜上，长三角16城市的名次是：上海位居第一、苏州第六、杭州第八、南京第九、宁波第十、无锡第十一、常州第二十二、南通第二十五、温州第二十六、绍兴第三十四、嘉兴第三十八、台州第三十九、泰州第四十一、扬州第四十七、镇江第六十、湖州第七十一。这很好地反映了长三角地区16个城市经济发展水平。 显而易见，房地产行业作为资本密集型行业之一，没有背后强大的融资平台，其发展是难以平稳壮大的。长三角16个城市地方财政收入以及进入机构的存贷款的数据，充分展示该地区拥有极其良好的房地产市场的发展的外部环境。 表2-5： 2009年长三角16城市固定资产投资、市场销售和居民消费价格情况 城 市 全社会固定资产投资总额（亿元） 比去年同期增长（%） 房地产开发投资（亿元） 比去年同期增长（%） 杭州 宁波 嘉兴 湖州 绍兴 舟山 台州 南京 无锡 常州 苏州 南通 扬州 镇江 泰州 上海 数据来源： 根据国家统计局的资料，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长%，占房地产开发投资的比重为%。而长三角16个城市的房地产投资额高达5892亿元，占当年全国总投资额的%。至于同比增长率的差异，应该归结为各个城市的微观经济环境的差异。总之，长三角16个城市的房地产投资的经济环境是相对较好的。 2010年一季度长三角地区发展态势分析 上面的分析注重于静态的数据，那么我们可以再将时间段向后适当延伸，可以形成一个比较动态的分析。两相比较，可以从时间维度考量长三角地区的发展态势。从公布的数据资料来看，我们不难得出以下几点结论。 首先，经济总量又有新提升，增速达到15%。相关资料显示，2010年一季度长三角地区16个城市实现地区生产总值接近万亿元，达到14727亿元，16个城市增速均值达到%，比去年同期提高了个百分点。从板块看，上海、浙江板块比重有所提升，均提高个百分点，江苏板块比重下降个百分点。从城市看，16个城市中一季度就有6个城市总量达到千亿元以上，上海以亿元稳居龙头地位，苏州（亿元）、无锡（亿元）、杭州（亿元）和南京（亿元）分列2－5位，此外宁波经济总量也超过千亿元。从增速看，16个城市中增速最快的达到%，最低的为%，均高于全国平均水平，8个城市增速达到或超过15%。 其次，产业结构持续优化，服务业比重%。2010年一季度长三角地区实现服务业增加值6777亿元，平均增速为%，比去年同期提升个百分点。服务业增加值占GDP比重达到%，比去年同期下降个百分点。从板块看，上海服务业增加值占GDP比重为%，江苏板块8个城市服务业比重为%，浙江板块7个城市服务业比重为%。从城市看，5个城市服务业增加值超过500亿元，上海（亿元）、苏州（亿元）、南京（亿元）、杭州（亿元）、无锡（亿元）分列前五位。从增速看，16个城市中服务业增长最快的是宁波，达到%，半数城市增速超过了平均水平。 再次，工业生产快速回升，产值增长%。2010年一季度长三角地区规模以上工业总产值突破3万亿元，达到31338亿元，同比增长%，比去年同期回升个百分点。从板块看，上海同比增长%，江苏板块8个城市同比增长%，浙江板块7个城市同比增长%，浙江增速明显快于江苏和上海。从城市看，今年一季度16个城市中规模以上工业总量超过两千亿元的城市达到5个，分别为上海（亿元）、苏州（亿元）、无锡（亿元）、杭州（亿元）、宁波（亿元）。从增速看，11个城市增速超过了30%，最高的增速达到%，最低的增速也在20%以上，整体呈现出工业经济快速回升态势。 最后，其他经济数据全面向好。社会消费持续活跃，零售额增速%；出口超过2008年同期，同比增速%；利用外资小幅回升，到位外资增速%；财政收入高速增长，占GDP比重%；物价水平平稳上升，累计涨幅%；工业用电回升加快，增长速度%；全社会投资稳步增长，增长超过二成，特别需指出的是房地产投资异常活跃，投资总额突破1500亿元，同比增长%，比去年同期提升个百分点。 这样的发展态势，有力的证明了该地区的当前的经济活跃程度和今后巨大的发展潜力。在当前房地产市场面临的种种复杂局面下，长三角地区依然是全国投资的首选理想之地。 长三角地区经济发展前景 长三角的经济发展，不但过去成就辉煌、现在成绩斐然，而且未来它的发展潜力在中国也是首屈一指的。 时至今日，长三角的发展已然站在了新的历史起跑线上。当前，长江三角洲地区面临着提高自主创新能力、缓解资源环境约束、着力推进改革攻坚等方面的繁重任务，正处于转型升级的关键时期。 有鉴于此，2010年5月24日，国务院正式批准实施《长三角区域规划》。这是贯彻落实《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》（国发〔2008〕30号）、进一步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力的重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略、促进全国经济平稳较快发展的又一重要举措。这立即使得该地区的十年发展蓝图清晰起来。以下的分析就基于该《规划》。 2010年6月，国家发改委在其网站上发布消息，正式印发长三角区域规划。该规划的规划期为2009-2015年，展望到2020年，根据规划，长三角将形成以上海为核心的“一核九带”空间格局。 所谓的“一核九带”，就是以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的空间格局区域规划对长三角发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。其中，全球重要的现代服务业中心定位是首次提出。 《规划》拟定了长三角地区的发展目标，提出到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标，人均地区生产总值达到82000元(核心区100000元)，服务业比重达到48%(核心区50%)，城镇化水平达到67%(核心区70%左右)；到2020年，力争率先基本实现现代化，人均地区生产总值达到110000元(核心区130000元)，服务业比重达到53%(核心区55%)，城镇化水平达到72%(核心区75%左右)。 可以肯定的是，《规划》的实施必将有利于长三角地区进一步消除国际金融危机的影响，加快转变发展方式，不断提升发展水平，带动长江流域乃至全国经济又好又快发展。长三角将开展一系列重大改革试验，包括对具备一定条件和较大规模的城市赋予立法权；根据国家有关部署开展环境税试点，探索开征物业税。 如果《规划》得到很好的实施，今后几年长三角区域经济发展将表现出以下趋势性特征： 首先，经济发展进入内需与外需的均衡增长阶段。多年来，不管宏观经济形势如何变幻，国家经济政策怎样变化，长三角区域总能保持着较高的增长率，这主要得益于内需的拉动作用增强。随着我国对内对外开放度的加大，长三角地区的出口规模不断扩大，外需逐渐壮大，与内需均衡增长，成为经济增长的重要推动力。 其次，产业结构进一步调整，经济增长方式持续优化。近年来，市场配置资源的基础性作用进一步发挥，在市场需求的牵引下，长三角地区逐渐推进产业的梯度转移，努力实现由“二三一”向“三二一”的转变。为实现经济增长方式的进一步优化，今后一段时间，长三角地区将着手进一步推进产业的梯度转移，投资科技含量高、污染低、耗能低、效率高的行业，为此，双管齐下：第一，继续“开放门户”，向外延伸发展的触角。利用两个市场、两种资源，加强竞争机制，加快优胜劣汰和资产重组的步伐。第二，降低生产成本、减少能耗、提高产品和服务质量，发展高科技含量、高附加值、低能耗、低排放的先进制造业，加快产业结构调整步伐，发展现代服务业，提高服务业在三次产业中的比重。这些在长三角各城市的“十二五”规划中都有体现。 再次，区域发展趋于均衡，经济发展后劲进一步增强。改革开放以来，长三角成为全国经济增长的领先者，原因在于重视地区间资源要素的互动和产业的梯度转移。为了促进苏北地区的经济加快发展，江苏省一贯推行产业、财政、科技和劳动力的“四项转移”。同区域经济发展将更加协调，长三角的发展后劲也将进一步增强。 最后，未来一个时期，长三角地区在投资、消费以及出口三大需求的共同驱动下，经济仍将平稳快速增长。这也必将为该地区的房地产市场创造广阔的发展前景。 长三角房地产市场整体发展情况 长三角房地产市场投资分析 长三角房地产开发投资持续增长，近五年年均增速达到% 图2-2： 2005-2009年长三角房地产投资额及变化趋势 数据来源：CREIS中指数据 近五年统计数据显示，长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势。2005年，长三角房地产开发投资额为亿元，到2009年投资额已超过7000亿元，达到了亿元，累计增长了近七成。分年来看，尽管受2008年调控政策的影响，2009年长三角房地产投资增速有所放缓，但近五年投资增速仍保持了两位数的增长，预计随着区域市场熟化和人口导入力度的进一步加强，未来长三角特别是区域内二三线城市的房地产市场还具有很大的成长发展潜力。 图2-3： 2005-2009年长三角各省市房地产投资额及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 从长三角各个省级区域来看，江苏省房地产市场无论是开发投资规模还是增长速度均占有明显的比较优势。2009年，江苏省房地产开发投资总额达到了亿元，较2005年累计增长了倍，近五年年均增幅也达到了%；其次是浙江省同期房地产开发总额为亿元，较05年增长了%；而上海2009年房地产开发投资额为1462亿元，较2005年仅增长了%，近五年年均增速则不到5%，表明长三角当前房地产开发投资热点已经开始由上海等特大型城市向其他中小型城市转移。 图2-4： 2005-2009年长三角不同类型物业开发投资额及占比走势 数据来源：CREIS中指数据 图2-6： 2009年长三角不同类型物业开发投资额构成比重 数据来源：CREIS中指数据 近五年投资结构显示，住宅类物业仍是目前长三角房地产开发投资的主体，但投资比重则呈现出逐年下降的趋势，而商业和办公类物业尽管投资比重较低但上升趋势明显。具体来看，2009年，住宅类物业开发投资为亿元，同比增长%，投资占比为%，较05年下降了个百分点；商业、办公楼和其他物业当年开发投资额分别为亿元、亿元和亿元，投资占比分别较2005年上升了、和个百分点。 图2-7： 2009年长三角各个省市不同类型物业开发投资额构成比 数据来源：CREIS中指数据 分省市来看，各个省市2009年不同类型物业开发投资额分布呈现出一定的差异性。其中，江苏省住宅类物业投资比重最大，达到了%，浙江省和上海住宅类物业投资比重相对较低，分别为%和%；与此相对应的是，上海市和浙江省商业、办公楼和其他类型物业开发投资比重则明显高于江苏省。从上述数据也可以发现，一般住宅类物业占比越大的房地产市场正处于开发投资的快速发展阶段，而商业和办公楼物业投资占比较高的房地产市场则处于相对成熟平稳阶段。 长三角房地产市场供给分析 图2-8: 2005-2009年长三角商品房新开工面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 长三角近五年房地产新开工面积总体呈现出上涨趋势。2005年长三角商品房新开工面积为万平方米，到了2009年已上升至万平方米，尽管受2008年调控政策的影响，同比下降了%，但较05年仍累计增长了%。 图2-9： 2005-2009年长三角不同类型物业新开工面积占比走势 数据来源：CREIS中指数据 中国指数系统相关数据显示，长三角近年来住宅新开工面积占比有所下调，而包括商业、办公楼以及其他类物业比重则有所上升。2009年，长三角商品住宅新开工面积为万平方米，占全部商品房新开工面积的比重为%，较2005年下降了个百分点；办公楼、商业和其他类型物业全年新开工面积分别为671万平方米、万平方米和万平方米，占比较2005年则分别上升了、和个百分点。 图2-10 2005-2009年长三角不同省市商品房新开工面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 按照不同省市新开工情况来看，江苏和浙江近五年商品房新开工量较大且总体呈现出上升趋势，上海近几年商品房新开工面积相对较小且波动幅度明显偏大。具体来看，2009年，江苏和浙江商品房新开工面积分别万平方米和万平方米，较2005年分别增长%和%，其中住宅新开工面积分别为万平方米和万平方米，较2005年也分别增长了%和%；由于土地供应的减少和地价的高涨，上海全年新开工面积为2481万平方米，较2005年减少了%，其中住宅新开工面积为1721万平方米，较05年也大幅下滑了%。 图2-11： 2005-2009年长三角商品房竣工面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 从近五年竣工情况来看，长三角商品房竣工量与开工情况类似，总体也是呈现出波动上扬的趋势。2005-2007年长三角商品房竣工面积走势相对较为平稳，基本上保持在12600万平方米左右的水平；到了2008年则猛增至万平方米的高点；进入2009年，受前一年政府调控滞后效应的影响，竣工面积下调至万平方米，但仍较2005年增长了%。 图2-12： 2005-2009年长三角不同类型物业竣工面积占比走势 数据来源：CREIS中指数据 分类型来看，长三角区域住宅类物业竣工量占比也呈现出逐年下滑的态势。2005年长三角住宅竣工面积为万平方米，到了2009年上升至万平方米，占全部商品房竣工面积的比重则%下降到%；商业和办公楼物业的竣工面积分别由05年的万平方米、万平方米上涨至万平方米和万平方米，占比也分别上升了和个百分点。 图2-13： 2005-2009年长三角不同省市商品房竣工面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 长三角近五年商品房竣工数据显示，各省市年度竣工量均出现较大的起伏，且江苏总体呈现出上升趋势而浙江和上海则出现不同程度的下调。具体而言，2009年，江苏商品房竣工面积为万平方米，较2005年增长了%，其中住宅竣工量为%万平方米，较2005年也上涨了%；浙江和上海商品房全年竣工面积分别为万平方米和2481万平方米，较2005年则分别下降了%和%。 长三角房地产市场需求分析 图2-14： 2005-2009年长三角商品房销售面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 长三角区域近几年商品房成交量总体呈现出震荡上行的发展态势，且受政策影响较大。分年来看，长三角2005年商品房销售面积为万平方米，到了2007年则上升至万平方米；2008年调控周期内，市场交易下调至万平方米，进入2009年市场繁荣期内，长三角商品房销售量再次大幅上升至万平方米，同比上涨了%。 图2-15： 2005-2009年长三角不同类物业销售面积占比走势 数据来源：CREIS中指数据 统计数据显示，长三角近五年成交的商品房中仍以住宅为主，占比均在8成以上，但还存在一定的周期波动性，即市场环境较好时，住宅占比较高，而市场调控期内，住宅占比则出现小幅下调。分段来看，2007年长三角住宅成交量为万平方米，占商品房销售总量的比重也达到了%；2008年住宅成交量下降至万平方米，同比减少%，占比也下降了个百分点；2009年长三角住宅市场交易量再次上调至万平方米，占比也上升至%。 图2-16： 2005-2009年长三角不同省市商品房销售面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 分区域来看，长三角两省一市近几年商品房交易的走势基本一致，且江苏成交量明显高于浙江和上海。2007年，江苏、浙江和上海的商品房全年交易量分别为万平方米、万平方米和万平方米，同比涨幅均超过20%；进入2008年调控年，江苏、浙江和上海楼市成交量同比分别下滑%、%和%；2009年，三地商品房交易量再次大幅上调，同比涨幅均超过40%，其中江苏当年成交量更是突破1亿平方米大关。 长三角房地产市场供求对比分析 图2-17： 2005-2009年长三角商品房销竣比走势 数据来源：CREIS中指数据 总体来看，以2007年为分界点，在2007年以前，长三角供求相对平稳，基本保持在1左右，2007年以后受政策影响，市场供求波动幅度明显偏大。2009年，长三角商品房销竣比为，较08年上升了，市场需求明显大于供应。考虑到长三角特别是大中城市可开发用地的日趋稀少，尽管2010年以后调控政策或将更趋严厉，在一定时间内市场需求也将出现相应的调整，但从中长期来看，长三角依然会面临较大的供应压力。 图2-18： 2005-2009年长三角不同类型物业销竣比走势 数据来源：CREIS中指数据 分物业来看，除了2008年略有下调外，长三角住宅市场均处于供不应求的发展态势，其中2009年销竣比最高，达到了的历史新高；办公楼和商业市场尽管仍表现出供大于求，但随着需求的不断增加，其销竣比总体上仍呈现出上升的发展趋势，其中办公楼市场2009年更是首度出现供不应求，销竣比达到了，商业市场同期销竣比也上升至。预计随着长三角房地产市场的逐步发展成熟，商业和办公楼市场长期供过于求的状况或将出现明显改善。 数据来源：CREIS中指数据 按照地域供求情况来看，长三角两省一市商品房销竣比走势基本类似，即在成交活跃的旺季内，市场均呈现出供不应求；政策调控期内，市场则呈现出明显的供过于求。具体来看，除了08年以外，上海房地产市场销竣比均大于1，且比值一般要高于江苏和浙江，表明房地产市场相对较为成熟的区域，市场供应压力明显偏高。另外，比较近五年数据还可以发现，如果排除政策调控的影响，长三角各个区域商品房销竣比总体上也呈现出上升趋势。 长三角房地产市场成交价格分析 图2-19： 2005-2009年长三角商品房成交价格及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 相关统计数据显示，除了2008年略有下调外，长三角商品房市场近五年成交价格稳步上扬。具体来看，2009年长三角区域商品房成交均价为7188元/平方米，同比增涨了%，较2005年更是上涨超过50%。考虑到2010年、2011年房地产调控政策的影响，预计未来一段时间内长三角房地产市场成交价格快速增长的势头或将有所放缓，但长期来看，特别是区域内二、三线城市的房价还存在一定的上升空间。 图2-20： 2005-2009年长三角不同类型物业成交均价走势 数据来源：CREIS中指数据 对比不同物业近五年成交价格可以发现，由于长三角办公楼和商业市场主要集中在房地产市场相对较为成为成熟的大中城市，因而其历年成交均价要明显高于同期住宅市场，其中办公楼市场2009年成交均价最高，达到了12516元/平方米；其次是商业和住宅同期成交单价也分别超过了8000元/平方米和7000元/平方米。同时，从房价增幅和走势情况还可以发现，住宅和办公楼市场由于受政策调控和经济环境影响较大，因而其交易价格波动幅度要明显高于其他类型的物业。 图2-21： 2005-2009年长三角不同区域商品房成交均价及走势 数据来源：CREIS中指数据 分不同区域来看，上海商品房市场无论是历年成交单价还是房价增幅均占有明显的比较优势，但近五年房价波动幅度也要高于江苏和浙江。2009年，上海、江苏和浙江商品房成交均价分别为12740元/平方米、4983元/平方米和7826元/平方米，较2005年分别累计增长了%、%和%。此外，除了08年上海价格略有下调外，长三角两省一市其他各年商品房市场交易价格均保持正增长，因此，可以预计，在接下来的近两年调控周期内，长三角房地产市场交易价格仍将继续保持增长，但上海房价增幅或将明显低于浙江和江苏。 长三角土地市场分析 图2-22： 2005-2009年长三角土地购置面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 从近五年土地购置情况来看，受经济发展和政策等多重因素的影响，长三角土地购置面积总体呈现出先升后降的发展趋势。即2007年以前基本上保持缓慢增长的态势，2007年土地购置面积为万平方米，较 2005年微幅增长了%，达到了近五年土地购置面积的最高点；2007年以后，随着土地供应的减少，特别2008年的宏观调控政策直接影响了2009年的土地购置量，使得当年的土地购置面积大幅下滑至万平方米，同比下跌%。 图2-23： 2005-2009年长三角不同区域土地购置面积及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 长三角不同区域土地购置情况显示，江苏和浙江近五年土地购置面积比重较大，且走势相对较为平稳，而上海土地购置面积比重明显偏低且表现出下降趋势。具体来看，江苏和浙江2009年土地购置面积分别为万平方米和万平方米，尽管较08年分别下降了%和%，但占长三角全年土地购置面积的比重仍分别达到了%和%；上海同期土地购置面积仅为万平方米，仅占交易总量的%，表明长三角未来房地产市场开发的重心势必将由上海等大中城市向二、三线城市转移。 图2-24： 2005-2009年长三角完成土地开发量及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 与土地购置情况类似，长三角近五年完成土地开发量也存在一个先升后降的发展态势。2008年，长三角完成土地开发面积万平方米，同比增长了%，达到了近五年来新高；进入2009年，长三角完成土地开发面积大幅下调，全年完成土地开发面积万平方米，同比下降了%。此外，通过对比土地购置情况可以发现，长三角近五年土地平均开发量低于同期购置量超过1000万平方米，意味着长三角区域每年土地的囤地量也达到了1000万平方米，同时也表明房地产开发企业对长三角房地产市场的发展长期看好。 图2-25： 2005-2009年长三角不同区域完成土地开发量及增长趋势 数据来源：CREIS中指数据 2005-2009年，长三角不同区域完成土地开发量出现明显分化。浙江近五年完成土地开发量相对较为平稳，基本上维持在1000-1400万平方米之间的水平；江苏每年完成土地开发量尽管波动幅度较大，但占长三角区域土地开发总量的比重最大，其中2008年共累计完成土地开发万平方米，占比超过七成，至2009年则下降至万平方米，占比仍达到了%；上海完成土地开发量在长三角区域的比重最低，且完成土地开发量从2005年的万平方米一路下滑至万平方米，因而意味着江苏和浙江的房地产市场后市发展潜力要更明显。 长三角城市房地产市场投资潜力排名 长三角各城市分类指标情况 市场规模 表2-6：2009年商品房销售额排序（单位：亿元） 上海 杭州 宁波 温州 嘉兴 绍兴 台州 金华 湖州 舟山 衢州 丽水 苏州 南京 无锡 常州 南通 扬州 镇江 徐州 连云港 泰州 淮安 盐城 宿迁 注：南通和连云港2009年销售额为估计值，采用2006年销售价格和期间江苏省城市平均增速计算获得。 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 上海以亿元保持绝对优势，杭州和苏州是另两个超千亿级城市，在25个城市中仍有浙江的衢州和丽水不足百亿级，这两个城市位于浙西南，经济发展、人口规模等都相对落后，制约了房地产业的发展。 表2-7：2009年开发投资额（单位：亿元） 上海 　 杭州 宁波 温州 绍兴 嘉兴 台州 金华 湖州 舟山 丽水 衢州 　 苏州 南京 无锡 常州 南通 淮安 徐州 盐城 扬州 泰州 宿迁 连云港 镇江 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 上海以亿元保持明显优势，苏州、杭州、南京三个城市超过500亿，有镇江、舟山、丽水、衢州四个城市不足百亿，除了镇江略显异常外，另三个城市的经济规模都不大。 表2-8： 2009年商品房施工面积（单位：万m2） 上海 　 杭州 宁波 温州 嘉兴 绍兴 台州 金华 湖州 衢州 舟山 丽水 9949 　 3104 464 苏州 南京 无锡 常州 南通 宿迁 连云港 淮安 镇江 扬州 泰州 盐城 徐州 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 上海以9949万m2的面积位居第一，但与前两个指标相比，领先优势大为缩小，同时在前两个指标中一直较为接近的苏州和杭州拉开了一定差距，有徐州、衢州、舟山和丽水四个城市施工面积小于千万m2，但徐州已接近该门槛，而浙江的三个城市则差距较为明显。 从规模角度来看，上海占优，苏杭三甲地位稳固；浙江与江苏相比，后者整体占优，这主要因为江苏城市在面积、人口等规模因素上占有一定优势；其中浙江的舟山、衢州、丽水三市因城市规模、人口数量、经济发展水平等因素制约而与其他城市差距较为明显。 潜在需求 表2-9： 2009年地区生产总值（GDP，单位：亿元） 上海 　 杭州 宁波 温州 绍兴 台州 嘉兴 金华 湖州 衢州 丽水 舟山 10572 　 3442 2874 1838 1678 1463 1347 1235 761 387 353 335 苏州 无锡 南京 南通 常州 徐州 盐城 扬州 镇江 泰州 淮安 连云港 宿迁 4901 3311 2823 1788 1585 1465 1233 1125 1045 1037 677 595 480 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 上海是唯一一个GDP超万亿元的城市，苏州位居第二，杭州位居第三，但已被无锡赶上，共有7个城市GDP不足千亿，其中江苏的三个城市都位于相对落后的苏北地区，而浙江的四个城市受制于地理、自然条件和人口规模等因素。 表2-10：2009年末常住人口（单位：千人） 上海 　 杭州 温州 宁波 台州 金华 绍兴 嘉兴 湖州 丽水 衢州 舟山 　 徐州 盐城 南通 苏州 南京 无锡 宿迁 淮安 泰州 扬州 连云港 常州 镇江 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 上海2009年末常住人口接近两千万，之后是徐州、杭州等四个城市人口规模在800万左右；浙江排名靠后的四个城市人口规模落后之前城市较多，这印证了上文所提及该等城市房地产规模较小的原因。浙江与江苏相比，后者城市人口规模显著占优，而且江苏相对发达的苏锡常和省会南京的人口规模排不进全省前三甲，从一个方面反映出江苏相对落后的苏中北城市的经济发展潜力和房地产市场潜力较大。 表2-11：2009年城镇居民人均可支配收入（单位：元） 上海 　 宁波 绍兴 杭州 嘉兴 温州 台州 舟山 湖州 金华 衢州 丽水 28838 　 27237 26874 26171 24693 24467 24429 24082 23280 22915 19539 19018 苏州 南京 无锡 常州 镇江 盐城 南通 扬州 徐州 泰州 淮安 宿迁 连云港 26320 25504 25027 23751 20949 19539 19469 19416 18680 18079 15646 12230 11816 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 在2009年城镇居民可支配收入指标上，上海虽然仍保持领先，但与其后的宁波、苏州等江浙发达城市差距很小。从两省内部情况来看，浙江的贫富差距程度要明显小于江苏的贫富差距程度，相比而言，浙江现阶段的财富水平对房地产发展支持更好，而江苏的发展潜力更大。 表2-12：2009年人均GDP（单位：元） 上海 　 杭州 宁波 嘉兴 舟山 绍兴 湖州 金华 台州 温州 衢州 丽水 107421 　 74924 73998 56607 55106 54309 42942 38179 35148 32595 24764 21139 苏州 无锡 常州 南京 镇江 扬州 南通 泰州 徐州 盐城 淮安 连云港 宿迁 83696 81146 56890 55290 54732 41406 40231 35711 27514 25553 23277 21144 17460 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 上海的人均GDP仍保持领先，之后的杭州与宁波、苏州与无锡以基本以相近的数据位居第二军团。与城镇居民人均可支配收入情况相比，江苏在人均GDP方面逆转了相对浙江的落后态势，但是比较而言，人均可支配收入更能反映居民的财富情况，更能支持房地产业发展。这种差异也反应了江浙两省在经济结构上的差别，后者民营经济为主的经济对于富民更具实际意义。 价格表现 表2-13：2009年商品房销售价格（单位：元） 上海 　 温州 杭州 宁波 舟山 台州 绍兴 丽水 金华 湖州 嘉兴 衢州 12840 　 13584 10555 8994 6681 6429 6359 6218 5455 5084 4999 3725 南京 苏州 无锡 南通 常州 扬州 镇江 泰州 盐城 徐州 淮安 宿迁 连云港 7187 6006 5997 5165 4742 4381 4081 3916 3075 3070 2914 2278 1885 注：南通和连云港2009年销售价格为估值，采用2006年销售价格和期间江苏省城市平均增速计算获得。 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 在2009年商品房销售价格上，上海失去了冠军宝座，以有钱和炒房著称的温州占据了头把交椅。从江浙两省比较来看，浙江占据全面优势，这主要因为浙江财富水平相对较高而土地资源相对稀缺的原因。 表2-14：2006年至2009年商品房销售价格增长率 上海 　 温州 杭州 宁波 湖州 衢州 绍兴 舟山 金华 丽水 嘉兴 台州 % 　 % % % % % % % % % % % 徐州 南京 扬州 无锡 淮安 连云港 盐城 镇江 南通 苏州 泰州 宿迁 常州 % % % % % % % % % % % % % 注：由于数据不足，连云港、盐城、镇江、南通四市数据为江苏省平均数据 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 在2006至2009年间三年商品房售价增长率指标上，温州再次获得冠军，上海的增长率要排在温州、杭州、宁波的后面仅列第四位；浙江与江苏相比，房价上涨的速度明显领先，且不存在一位数增长率。 在价格方面，江浙沪的商品房价格截面数据和时间序列数据整体表现一致——浙江同时拥有较高的价格水平和增长率，不考虑基数原因，浙江高增长率导致了高房价的现状。从两省内部情况来看也有一定区别，浙江高房价城市同时有较高增长率，而江苏低房价的城市增长率反倒更高，换句话说，浙江是贵者更贵，而江苏则是缩小差距。 成长速度 表2-15：2006年至2009年GDP增长率 上海 　 衢州 舟山 丽水 杭州 宁波 湖州 金华 嘉兴 绍兴 台州 温州 % 　 % % % % % % % % % % % 宿迁 淮安 扬州 徐州 南通 泰州 镇江 常州 连云港 苏州 盐城 无锡 南京 % % % % % % % % % % % % % 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 总体来说，经济总量越低，经济发展程度越低的城市发展速度越快，经济总量越高，经济发展程度越高的城市发展速度越慢。以两省增速第一为例，不论是浙江的衢州还是江苏的宿迁，在GDP和人均GDP指标上都位于省内倒数位置。江浙两省相比，江苏的增速明显高过浙江，这也与江苏略高的GDP与人均GDP一致。总体上看，落后城市发展速度快，表明了一省内部更加均衡的发展趋势，也给房地产业开辟了新发展空间。 表2-16：2006年至2009年商品房销售额增长率 上海 　 杭州 温州 舟山 嘉兴 湖州 宁波 台州 金华 衢州 绍兴 丽水 % 　 % % % % % % % % % % % 连云港 淮安 徐州 宿迁 盐城 镇江 无锡 苏州 常州 泰州 南通 扬州 南京 % % % % % % % % % % % % % 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 上海的商品房销售额增长率在长三角25个城市中位居下游，而江苏的增长率也全面压倒浙江。浙江增速居前的杭州和温州也是省内房价最高、富裕程度居先的两个城市，而江苏则反过来，占据前列的是连云港、淮安等发展相对滞后的苏北城市，这与同期商品房销售价格增长率差异情况具有一定关联性。 表2-17：2006年至2009年常住人口增长率 上海 　 宁波 湖州 杭州 舟山 温州 嘉兴 衢州 绍兴 丽水 金华 台州 % 　 % % % % % % % % % % % 苏州 南京 无锡 常州 镇江 扬州 泰州 徐州 连云港 南通 淮安 盐城 宿迁 % % % % % % % % % % % % % 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 在常住人口增长率方面，苏州以%的增速遥遥领先，上海在长三角25个城市中位据第五，整体上看，人口增长率靠前的是传统意义上的长三角城市，即苏杭沪等城市，而两省的南北两翼城市的人口增长率相对较低，这主要与经济发展和城市建设对外来人口的吸引程度有关，苏中北出现5个常住人口负增长城市同样也说明了这一点。但结合江苏发展滞后地区近年来较为强劲的经济增长率来看，人口下滑的趋势在未来可能会得到逆转。人口增长，尤其是外来人口流入是城市房地产发展的重要支撑因素，该指标值得重视。 供求对比 表2-18：2009年销售额与投资额比 上海 　 衢州 舟山 杭州 湖州 宁波 丽水 嘉兴 台州 金华 温州 绍兴 　 镇江 苏州 扬州 南通 连云港 无锡 南京 常州 泰州 盐城 徐州 宿迁 淮安 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 销售额反映了当年的供求情况，而投资额主要反映了未来供给，但一定程度上也包含了开发商对未来需求面的判断。在该指标上，上海数据领先，表明了上海市场销售的火爆和未来供给的不足，在省际比较上，浙江城市的数据整体上略高于江苏城市，说明浙江的房地产市场在热度和成熟度上领先于江苏。在省内数据上，浙北轻微领先于浙南，而苏南轻微领先于苏北，和省（市）际差别的内在原因上较为一致。 表2-19：2009年销售面积与施工面积比 上海 　 衢州 湖州 舟山 金华 丽水 嘉兴 台州 杭州 宁波 绍兴 温州 　 徐州 盐城 扬州 泰州 淮安 宿迁 无锡 常州 连云港 苏州 南通 镇江 南京 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 销售面积和销售额一样反映了当年的市场供求情况，而施工面积和投资额同样形成供给，但是比较而言，施工面积是多年存量数据，因而该比值更多反应市场的去化情况。从数据上看，上海在长三角城市中位居中游，江苏整体上略微领先于浙江。在浙江省内，经济和房地产业相对落后的浙西较为占先，浙东落后；在江苏省内并未表现出与浙江相似的分布态势，经济和房地产业发达的城市位居排行榜的中游。 长三角各城市分类指标评分 利用因子分析法对于各项指标进行标准化，并赋权各自加总，得出分类得分和总得分，以评价长三角各城市房地产市场的发展状况和发展潜力。 表2-20： 市场规模评分及排名汇总 市场规模 城市 商品房销售额 开发投资额 房屋施工面积 合计 　 总排名 分省排名 权重-40% 权重-30% 权重-30% 上海 上海 杭州 杭州 苏州 宁波 宁波 杭州 温州 嘉兴 南京 嘉兴 湖州 无锡 绍兴 绍兴 宁波 台州 舟山 常州 金华 温州 温州 湖州 金华 嘉兴 舟山 衢州 南通 衢州 台州 绍兴 丽水 丽水 台州 　 南京 淮安 苏州 无锡 扬州 南京 徐州 金华 无锡 常州 连云港 常州 苏州 宿迁 南通 南通 镇江 淮安 连云港 湖州 扬州 淮安 徐州 连云港 盐城 泰州 宿迁 扬州 盐城 镇江 镇江 舟山 徐州 泰州 衢州 泰州 宿迁 丽水 盐城 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 在市场规模方面，上海领先优势明显，苏州和杭州同列三甲，之后的排名基本上是苏南和浙北城市靠前，长三角两翼的城市靠后，但两省之间城市交错排名，江苏相对领先，但优势并不明显。 表2-21： 潜在需求评分及排名汇总 潜在需求 城市 GDP 常住人口 城镇居民人均可支配收入 人均GDP 合计 　 总排名 分省排名 权重-40% 权重-20% 权重-20% 权重-20% 上海 上海 杭州 杭州 苏州 宁波 宁波 杭州 绍兴 嘉兴 宁波 温州 湖州 无锡 嘉兴 绍兴 南京 台州 舟山 绍兴 金华 温州 温州 湖州 金华 嘉兴 舟山 衢州 常州 衢州 台州 台州 丽水 丽水 南通 　 南京 金华 苏州 无锡 徐州 无锡 徐州 盐城 南京 常州 镇江 常州 苏州 湖州 南通 南通 扬州 徐州 连云港 舟山 盐城 淮安 泰州 镇江 盐城 淮安 扬州 扬州 衢州 泰州 镇江 丽水 淮安 泰州 连云港 连云港 宿迁 宿迁 宿迁 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 长三角城市在潜在需求指标和市场规模指标上的相似度较高，尤其是排名靠前的部分几乎一致，这表明了市场强者恒强的发展趋势；在排行榜后半部，浙江城市表现更好，这主要依赖于浙江人均数据更优，财富水平更高的缘故。 表2-22： 价格表现评分及排名汇总 价格表现 城市 商品房销售价格 商品房销售价格增长率 合计 　 总排名 分省排名 权重-75% 权重-25% 上海 温州 温州 杭州 上海 杭州 宁波 杭州 宁波 嘉兴 宁波 舟山 湖州 南京 绍兴 绍兴 舟山 丽水 舟山 绍兴 台州 温州 丽水 湖州 金华 台州 金华 衢州 无锡 嘉兴 台州 湖州 衢州 丽水 金华 　 南京 苏州 南京 无锡 嘉兴 无锡 徐州 南通 苏州 常州 扬州 南通 苏州 衢州 扬州 南通 徐州 徐州 连云港 镇江 镇江 淮安 泰州 泰州 盐城 常州 常州 扬州 盐城 盐城 镇江 淮安 淮安 泰州 连云港 连云港 宿迁 宿迁 宿迁 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 在价格表现指标上温州获得了第一，在江浙比较上面浙江城市全面占优，最后八名全部是江苏城市。这种价格显著差异一方面是因为浙江整体富裕程度领先于江苏，且省内差距相对较小，另一方面是因为浙江的房地产市场起步整体要早于江苏。 表2-23：市场规模评分及排名汇总 D-成长速度 城市 GDP增长率 商品房销售额增长率 人口增长率 合计 　 总排名 分省排名 权重-40% 权重-40% 权重-20% 上海 淮安 舟山 杭州 连云港 杭州 宁波 宿迁 湖州 嘉兴 苏州 衢州 湖州 徐州 嘉兴 绍兴 舟山 宁波 舟山 镇江 温州 温州 杭州 金华 金华 常州 丽水 衢州 无锡 台州 台州 扬州 绍兴 丽水 盐城 　 南京 湖州 淮安 无锡 衢州 连云港 徐州 泰州 宿迁 常州 南通 苏州 苏州 嘉兴 徐州 南通 宁波 镇江 连云港 南京 常州 淮安 温州 无锡 盐城 上海 扬州 扬州 金华 盐城 镇江 丽水 泰州 泰州 台州 南通 宿迁 绍兴 南京 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 总体上，经济发展程度和人均财富水平高的的城市成长速度靠后，而经济发展程度和人均财富水平低的城市速度靠前。两省比较，江苏城市发展速度上相比浙江城市具有一定的领先优势，说明上述规律也适用于省际比较。在两省内部，浙江北部要优于浙江南部，江苏则是苏南地区城市位居中游。 表2-24：市场规模评分及排名汇总 供求对比 城市 销售额/投资额 销售面积/施工面积 合计 　 总排名 分省排名 权重-50% 权重-50% 上海 徐州 衢州 杭州 衢州 湖州 宁波 上海 舟山 嘉兴 盐城 金华 湖州 湖州 丽水 绍兴 舟山 杭州 舟山 扬州 嘉兴 温州 苏州 台州 金华 镇江 宁波 衢州 泰州 绍兴 台州 金华 温州 丽水 丽水 　 南京 杭州 徐州 无锡 嘉兴 盐城 徐州 南通 扬州 常州 无锡 苏州 苏州 连云港 镇江 南通 常州 泰州 连云港 台州 南通 淮安 宿迁 无锡 盐城 宁波 连云港 扬州 淮安 常州 镇江 南京 宿迁 泰州 绍兴 淮安 宿迁 温州 南京 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 在总排行名上，温州排名最后一位，主要是销售面积/施工面积比明显落后于其他城市所导致，其余城市排名分布并未显示出明显规律。在浙江省内，经济强市整体位于榜内后半段，江苏省内并未显出明显规律。 表2-25： 总评分及排名 城市 市场规模 潜在需求 价格表现 成长速度 供求对比 合计 　 总排名 分省排名 权重-30% 权重-25% 权重-20% 权重-15% 权重-10% 上海 上海 杭州 杭州 杭州 宁波 宁波 苏州 温州 嘉兴 宁波 舟山 湖州 无锡 湖州 绍兴 温州 嘉兴 舟山 南京 绍兴 温州 徐州 衢州 金华 舟山 金华 衢州 常州 台州 台州 湖州 丽水 丽水 嘉兴 　 南京 南通 苏州 无锡 扬州 无锡 徐州 镇江 南京 常州 盐城 徐州 苏州 绍兴 常州 南通 衢州 南通 连云港 金华 扬州 淮安 台州 镇江 盐城 淮安 盐城 扬州 泰州 淮安 镇江 连云港 泰州 泰州 丽水 连云港 宿迁 宿迁 宿迁 数据来源：江苏、浙江和上海统计年鉴，各市国民经济和社会发展统计公报 表2-26：城市排名汇总 城市 市场规模 潜在需求 价格表现 成长速度 供求对比 合计 上海 1 1 2 21 3 1 杭州 3 3 3 8 13 2 宁波 6 4 4 18 21 4 嘉兴 9 9 14 17 14 12 湖州 19 17 11 13 5 11 绍兴 11 7 7 25 24 17 舟山 23 19 6 6 6 9 温州 8 8 1 20 25 6 金华 15 13 12 22 11 19 衢州 24 22 17 14 2 18 台州 12 11 9 24 19 20 丽水 25 23 8 23 12 24 南京 4 6 5 19 23 7 无锡 5 5 10 10 16 5 徐州 20 14 18 5 1 8 常州 7 10 21 9 18 10 苏州 2 2 13 4 8 3 南通 10 12 15 16 15 13 连云港 16 24 24 2 17 23 淮安 13 21 23 1 22 21 盐城 22 15 22 12 4 16 扬州 14 18 16 11 7 14 镇江 18 16 19 7 9 15 泰州 21 20 20 15 10 22 宿迁 17 25 25 3 20 25 结论 从指标汇总情况来看，在长三角共25个城市中，上海以绝对优势领先，应单独列为一组；剩余24个城市，如果数量上按照6、8、10递增数列分组，那么第二组包括杭州、苏州、宁波、无锡，温州、南京，这六个城市同样出现在前4项细分指标的前六位，这个重合虽然受到了较大权重的影响，但也说明了经济发达程度对于房地产业的决定作用，较为巧合的是该7个城市恰巧是得分为正数的7个城市；第三组包括徐州、舟山、常州、湖州、嘉兴、南通、扬州、镇江共8个城市，这8个城市中，徐州、舟山、扬州、镇江、湖州四个城市主要依靠后两个指标得以排名靠前，而另三个城市则更依赖于前三个指标的表现。第四组包括盐城、绍兴、衢州、金华、淮安、台州、泰州、连云港、丽水、宿迁共十个城市，如果把浙江和江苏城市分开来看，整体上浙江城市在前三个指标上占优，而江苏城市在后两个指标上占优。 将长三角25个城市划分为三类，即在上述分组的基础上将上海并入第二组，分别为当前重点关注城市、中期重点成长城市和长期重点潜力城市，分组如下： 表2-27：城市分组 类别特点 城市 特点 当前重点关注城市 上海、杭州、苏州、宁波、无锡，温州、南京 经济总量大、人均GDP和财富水平高；房地产市场发达，不论是供求还是价格都表现出色；城市具有经济、政治、社会各方面不同程度的区域影响力。但是由于市场发育已处于较为成熟阶段，且集聚了国内外知名房企和本地实力房企，进入门槛上相对较高，从进入时间上看也是宜早不宜迟。故为当前重点关注城市类别。 中期重点成长城市 徐州、舟山、常州、湖州、嘉兴、南通、扬州、镇江 大部分城市在各项指标上处于中等水平，但分化程度比较高，不同于第一类城市对于前三类指标的倚重；城市普遍不具有区域影响力。部分城市已经有国内知名房企进入，但总体上门槛不高，竞争也不算激烈，可考虑在未来三年左右进入。 长期重点潜力城市 盐城、绍兴、衢州、金华、淮安、台州、泰州、连云港、丽水、宿迁 江苏城市在经济总量、房地产市场规模等指标上得分较低，这与江苏经济发展南北差异较大有关，而后两个指标表现相对较好，表明房地产市场增速较快，未来潜力较大，尤其结合这些城市在GDP增速榜上的表现，可以增加对其未来前景的信心，但需要一定时间加以兑现。比较而言，浙江的五个城市中衢州、丽水受到自然条件等制约比较严重，未来总量增长有限，而绍兴、台州和金华三市经济和房地产现状较好，但增速上相对较差，因而从进入选择时间上可略先于江苏城市 进入城市筛选 按照卓越未来三年发展目标，需选定一到两个城市，发展一至三个项目加以实现。在筛选思路上，将从卓越自身特点要求、长三角各城市房地产市场情况两个角度综合考虑： 筛选思路 一，出于风险控制、开发专长等因素，卓越对单一项目的土地成本限制在10亿元以内；同时，卓越旗下大型居住社区、办公楼类商业物业和综合体等主要产品线对于土地规模和投入有着不同要求。结合来看，在上海、杭州等一类城市开发大型居社区的可行性目前看已被排除， 但是在一类城市下辖部分县级市——主要是位居前列的百强县和其余地级市还存在一定机会。商业和综合体物业都存在一定机会，但规模会随着城市不同而形成一定差别。 二，从上节对于各城市比较情况来看，一类城市虽然总体市场容量很大，但劲烈竞争和不断抬高的开发门槛对卓越来说不是上佳选择。而三类城市情况较为复杂，后者市场仍处于初级阶段，风险较大，或受到市场饱和、增速下降等因素限制，需要在长期考虑或暂不考虑。二类城市从区域上分四块，分别是苏中的南通、镇江和扬州，苏北的徐州，浙北的湖州、嘉兴和舟山。从区域深耕或树立企业区域影响力角度，选择各有三个城市的苏中或浙北要优于只有徐州的苏北。 三、从企业管控的角度来看，上海公司对于跨区发展的控制上优选靠近上海的区域而不是远离的区域，在多个城市上要选择相邻城市而不是远距离城市，因而可以选定浙北、苏中、苏南的一个区域后再从中选择数个城市，由于地理相近，苏中和苏南、苏南和浙北的搭配考虑也可考虑。 四、追随策略，客观上说，卓越进入长三角的步伐已经落后，失去了较多机遇，但好处是可以参考其他企业，包括去过龙头企业或者和卓越在规模、产品特点上相近企业在长三角的发展路径，有助于降低犯错误的可能性。具备以下特征的城市较为理想：已经有一到数家具有全国影响力的开发企业进入，一方面可以佐证该市场的发展潜力，一方面可以有效催熟当地市场，但是该类企业数量切不可过多，也就是市场处于稳步上升中前期而不是饱和而竞争激烈的后期。 五、产品和市场的匹配，希望所进入城市的主流产品类型、档次等和卓越既有情况相匹配；该类产品在区域内和整个市场一样处于起步而不是饱和阶段，产品价格、区划率和土地可可得性、地价水平等个条件都合适，最好有由具有全国影响力的开发企业的成功案例加以佐证。 六、城市整体发展情况。上节对于各城市的分类评分主要是从过往情况考虑，缺乏对于未来的估计。房地产业是个长周期的产业，因而对未来的预估非常重要，而最根本的是城市产业是否有健康的结构、经济是否具有长远的竞争力和发展后劲、是否能够持续的导入人口和推动城市化进程。比较而言，浙江以民营经济为主体、以低级加工制造业为主的经济未来遭遇发展瓶颈的可能性各大，2006—2009年GDP增速差异也佐证了江苏的发展后劲；而且江苏内部不均衡的区域发展结构给予苏中、苏北地区经济发展和房地产业发展更多机遇，相比之下，浙江落后地区受制于自然条件难有大的发展空间。 区域筛选——苏中地区为首选 筛选一：从区域看苏中和浙北占优 按照指标体系结果结合3年的时间期限，卓越近期区域扩张的城市选择是表2-27：城市分组中第二组所包含城市，即苏中的南通、镇江和扬州，苏北的徐州，苏南的常州，浙北的湖州、嘉兴和舟山。 表：部分城市排名汇总 城市 市场规模 潜在需求 价格表现 成长速度 供求对比 合计 徐州 20 14 18 5 1 8 舟山 23 19 6 6 6 9 常州 7 10 21 9 18 10 湖州 19 17 11 13 5 11 嘉兴 9 9 14 17 14 12 南通 10 12 15 16 15 13 扬州 14 18 16 11 7 14 镇江 18 16 19 7 9 15 在以上的8个城市中，排名靠前的，即第8的徐州和第10的常州在地理上处于孤立位置，徐州是整体落后的苏北地区5城市中唯一进入该组的，常州则落后于同处苏南的苏州、无锡滑入改组，从区域选择的角度看还是各拥有三个城市的苏中和浙北地区更好，而从内部看，舟山作为海岛城市在地理上与嘉兴、湖州的联系也较弱，因而整体上苏中更优。但从指标来看，嘉兴和南通俩个是虽然在8个城市中排名靠后，但是实际情况应占优，一方面各项指标都比较均衡，不存在被过高单一指标拉升的失真问题，一方面在关键指标市场规模和潜在需求表现较好。 筛选二：江苏扩张是主流选择 总结13家企业的区域扩张路径，情况如下： 表：进入城市时间表 年度　 之前 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 万科 上海 　 南京 镇江 　 苏州、无锡、昆山 杭州 宁波 　 　 　 扬州、南通、温州、嘉兴 　 中海 上海 　 南京 　 　 苏州 宁波 杭州 　 　 　 　 江阴 世茂 　 上海 　 　 南京 常熟 昆山 绍兴、嘉兴、常州 徐州、泰州、杭州 苏州、宁波 无锡 　 　 招商 　 　 　 　 上海 苏州 南京 　 　 　 　 　 　 华润置地 　 　 　 上海 　 　 杭州、无锡 宁波、苏州 　 　 常州、南通、南京 扬州 　 龙湖 　 　 　 　 　 　 　 　 上海 　 杭州、无锡 　 　 合生创展 　 　 上海 　 　 　 　 宁波 杭州 　 慈溪 昆山 　 雅居乐 　 　 　 　 　 　 　 　 上海、南京 　 常州 　 　 佳兆业 　 　 　 　 　 　 　 　 　 上海、江阴 　 太仓 　 合景泰富 　 　 　 　 　 　 　 　 苏州、昆山 　 　 上海 　 富力 　 　 　 　 　 　 　 　 昆山、上海 　 　 南京 　 金地 　 　 　 上海 　 　 宁波 　 南京、杭州 　 绍兴 常州 　 明发 　 　 　 南京 　 　 　 扬州 无锡 镇江 淮安 　 上海 表：进入城市情况 　 进入省市的城市数量 城市进入企业数量 上海 江苏 浙江 江苏 企业数 浙江 企业数 万科 1 7 4 南京 9 杭州 7 中海 1 3 2 镇江 2 宁波 6 世茂 1 8 4 苏州 6 温州 1 招商 1 2 0 无锡 5 嘉兴 2 华润置地 1 6 2 扬州 3 绍兴 2 龙湖 1 1 1 南通 2 　 合生创展 1 1 3 常州 4 雅居乐 1 2 0 徐州 1 佳兆业 1 2 0 泰州 1 合景泰富 1 2 0 淮安 1 富力 1 2 0 　 金地 1 2 3 昆山 4 慈溪 1 明发 1 5 0 江阴 2 　 总计 13 43 19 常熟 1 　 太仓 1 如果参照其他企业在长三角的扩张路径，那么选择江苏要优于选择浙江，可以从以下几方面看： 一 按照年度计，13家企业中有8家第一站选择上海，2家选择江苏，还有3家同时选择了上海和江苏；在8家企业中，4家的第二站选择了江苏，2家选择了浙江，2家在同一年进入了两省。而且从时间上看，进入江苏要显著早于浙江，在2004年之前，已经有5家进入江苏，大规模进入浙江开始于2005年。因而从区域进入和扩展顺序上看，江苏要优于浙江。 二 所有企业都进入上海和江苏，有6家企业未进入浙江。比较进入省份城市数量，只有合生创展和金地是浙江多余江苏，龙湖是两省持平，其余都是企业都是江苏数量占优。剔除重复，企业共进入江苏10个地级市，4个县级市，而进入浙江仅5个地级市，1个县级市。因而从从城市数量上看，江苏城市要优于浙江城市。 三 除上海外，单一城市进入企业最多的是南京，之后依次是杭州、苏州、宁波、无锡、常州，昆山，昆山作为县级市有4家企业进入，超过了两省很多地级市。因而从深度上来看，江苏城市要优于浙江城市。 四 比较两省区域情况，可以看到浙江城市集中于浙北，南部仅一个温州，且只有一家企业进入；江苏则是南中北依次递减，苏南和苏中所有城市都有企业进驻，苏北5市中有2市有企业进驻。如果看县级市的话，江苏则集中在苏南，浙江的则位于浙北。 筛选过程三：从县域经济看江苏略占优 长三角是我国经济和社会发展最为领先的区域，这不仅仅表现在上海、南京、杭州、苏州这些大城市上面，而是广泛表现在发达的县域经济方面，长三角所拥有的百强县，一贯占据全国半壁江山，其中的江阴、昆山等市的GDP甚至超过部分省单位。从房地产发展情况来看，这些强县也逐步成为国内知名开发商关注乃至竞争的热点，比如表xxx中昆山进入企业有4家，超过地级市，如果这是受靠近上海影响的话，那么江阴有两家企业进入，和嘉兴、绍兴、南通、镇江相同则能说明一定问题。 表：第十届全国县域经济基本竞争力百强县(市)江苏和浙江部分 江苏 　 浙江 排名 城市名 所属 　 排名 城市名 所属 1 江阴市 无锡 　 3 慈溪市 宁波 1 昆山市 苏州 　 5 绍兴县 绍兴 1 张家港市 苏州 　 8 义乌市 金华 1 常熟市 苏州 　 10 余姚市 宁波 2 吴江市 苏州 　 11 诸暨市 绍兴 4 太仓市 苏州 　 14 乐清市 温州 6 宜兴市 无锡 　 21 温岭市 台州 16 丹阳市 镇江 　 30 富阳市 杭州 30 海门市 南通 　 32 瑞安市 温州 36 靖江市 泰州 　 43 上虞市 绍兴 40 溧阳市 常州 　 45 海宁市 嘉兴 46 泰兴市 泰州 　 45 桐乡市 嘉兴 53 启东市 南通 　 45 平湖市 嘉兴 54 江都市 扬州 　 45 长兴县 湖州 62 金坛市 常州 　 45 嘉善县 嘉兴 66 铜山县 徐州 　 45 德清县 湖州 67 如皋市 南通 　 57 玉环县 台州 67 东台市 盐城 　 60 永康市 金华 67 海安县 南通 　 63 宁海县 宁波 67 如东县 南通 　 63 象山县 宁波 67 兴化市 泰州 　 63 奉化市 宁波 67 姜堰市 泰州 　 74 东阳市 金华 67 大丰市 盐城 　 75 临海市 泰州 80 邳州市 徐州 　 81 临安市 杭州 84 沛县 徐州 　 96 嵊州市 绍兴 88 仪征市 扬州 　 　 90 句容市 镇江 　 100 建湖县 盐城 　 资料来源：中国县域经济网 江苏的百强县基本上呈现出由南往北递减的趋势，越往南，城市数量越多，排名也约靠前，排名全国前十的13个城市中江苏有8个，全部位于苏南，包括上文提及有开发企业进入的昆山、江阴、常熟、太仓四市。浙江的百强县北部强于南部，但分化程度要明显弱于江苏。 因而从区域角度看，江苏要优于浙江，更符合主流房企的思路。在江苏三区中，苏南地区，尤其是苏州、无锡和昆山、太仓等市已有大量企业进入，竞争已步入饱和状态，投资门槛也不低，而苏北地区不论是经济还是房地产业都还比较滞后，少有主流开发商进驻，贸然进入可能承担较大风险，不利于卓越三年发展目标的实现。而苏中各市恰好处于发展中段，市场启动而又不饱和，是卓越切入的最佳选择，尤其适合开发大型居住社区类项目，综合体项目也有一定机会。 从区域发展潜力看，不论是企业自发转移还是政府引导，苏中部和苏北部都将迎来机遇，发展潜力正在释放，从2006年至2009年间发展速度指标看，经济增长速度与现状规模相反，越是落后的地区GDP增速越快，比如排在前7的都是苏北或苏中城市，其中苏北又领先于苏中；而人口增长却相反，经济越发达的区域常住人口增长越快，前四位中包含了苏南三市，而苏北地区处于落后位置；综合看，苏中地区在经济和人口增长上刚好都处于中间水平，而这两项对于房地产业都非常重要，因而是兼顾现状和潜力的卓越的最佳区域选择。南京在城市分类指标和分组中被归到当前重点关注城市一组，实际上是当前已有大量企业进入的一组，但是南京虽然是省会城市，但房地产发展程度要低于同为省会的杭州，价格等方面也低于下一级的苏州等市，因而其发展仍具有相当空间。从分类指标看，前三项指标都相当靠前，因而卓越在苏中拓展时亦可考虑南京，这样区域内从省会到地级市到下属的百强县，城市级别的可选性就更加丰富。 浙北与苏中相比，在以下几方面处于相对弱势，一是江苏三区存在明显的发展梯度，因而苏中有更多发展潜力可挖，而浙江的发展梯度主要存在于东西之间，且西部关键受制于地理条件，浙北发展处于相对稳定状态。从经济结构来看，浙江民营经济占据绝对优势，企业规模普遍偏小，产业主要以低端的加工制造业为主，转型升级遭遇很大发展瓶颈；而江苏经济中乡镇（民营）、外资、国资多足鼎立，拥有大企业更多，实力更强，所投资的产业也相对更先进，因而未来发展潜力更大。仅仅以企业为例，江阴一个县级市在2010年底时拥有的国内外上市公司超过20家，包括华西村、江苏阳光等知名企业；而经济规模在省内处于后排的镇江市，已陆续引入中国二重、中船、中储粮、中建材、中节能等25家央企落户，而央企带来的是船舶发动机、晶硅太阳能电池、航空等先进产业。 城市筛选 从区域选择中进一步筛选城市，在苏中区域，首选城市为镇江、次选城市为南通、再次选城市为扬州，建议选取镇江和南通作为近期城市进入组合；南京亦可考虑，但南京市场进入门槛正不断抬升，2010年全国总价地王就出现在南京，因而在郊区开发住宅或区域中心开发综合体项目有一定机会；而从房地产开发角度看，泰州落后于苏中其他城市较多，目前应不予考虑。建议以两个城市三个项目为近期组合，以实现2013年销售目标. 一 从城市分类指标中提取苏中四个城市进行比较。 表：苏中四市指标 指标 2009年商品房销售额（亿元） 2009年开发投资额（亿元） 城市 南通 扬州 镇江 泰州 南通 扬州 泰州 镇江 值 排名 5 6 7 10 5 9 10 13 指标 2009年商品房施工面积（万m2） 2009年gdp（亿元） 城市 南通 镇江 扬州 泰州 南通 扬州 镇江 泰州 值 1091 1788 1125 1045 1037 排名 5 9 10 11 4 8 9 10 指标 2009年末常住人口（千人） 2009年城镇居民可支配收入（元） 城市 南通 泰州 扬州 镇江 镇江 南通 扬州 泰州 值 20949 19469 19416 18079 排名 3 9 10 13 5 7 8 10 指标 2009年人均GDP（元） 2009年商品房销售价格（元） 城市 镇江 扬州 南通 泰州 南通 扬州 镇江 泰州 值 54732 41406 40231 35711 5165 4381 4081 3916 排名 5 6 7 8 4 5 7 8 指标 2006-2009年商品房价格增长率 2006-2009年GDP增速 城市 扬州 镇江 南通 泰州 扬州 南通 泰州 镇江 值 % % % % % % % % 排名 3 8 9 11 3 5 6 7 指标 2006-2009年商品房销售额增长率 2006-2009年常住人口增长率 城市 镇江 泰州 南通 扬州 镇江 扬州 泰州 南通 值 % % % % % % % % 排名 6 10 11 12 5 6 7 10 注：排名指在省内排名 表：排名汇总 　 第一 第二 第三 第四 南通 6 2 3 1 镇江 4 2 3 3 扬州 2 6 3 1 泰州 0 2 3 7 从指标看，南通以第一次数而最后一名次数少而位居第一，泰州则以超过其他三市总和的最后一名前一次第一而整体位居老末，镇江和扬州的情况则差不多。对城市作进一步分析： 镇江 镇江排名最后的有一项是人口规模，这与镇江较小的城市规模有关，但是镇江经济总量不错，因而在人均GDP和居民可支配收入方面位居第一，说明镇江在四市中是最富裕的，对房地产的支持力度最多，同时常住人口增长率和商品房销售额拍第一对于房地产企业来说也是正面指标，排名第二的商品房价格增长率也不错。虽然镇江最富裕，但是商品房价格却只能排到第三，说明价格方面有更多潜力。虽然销售额和投资额都排名靠后，但这主要还是和其整体规模较小有关。因而综合来看，镇江房地产市场价格潜力最大，市场处于启动状态。虽然存在GDP增速最后一名的不利因素，但与其他城市差距并不大，而且从镇江大力引进央企和先进产业的举措俩看，未来经济仍有较大潜力。但是受制于城市整体规模，镇江市场并不合适开发过大体量的项目，应该以中型项目为主，但在价格上可以往高走，具有一定潜力。 南通 南通在各项涉及规模的指标上，不论是经济量还是房地产量上都全面占优，在富裕指标上位居中等，这与南通比其他三市大的多的面积和人口有关。在增速指标上相对落后，这与镇江存在一定的相反关系。同时，南通以相对较低的GDP支撑较高的房价，说明其房地产市场现状较热，透支了未来一定发展空间，这也与镇江存在一定的相反关系。因而相对而言，南通比镇江更适合开发大体量项目，有着更大的经济、人口等规模要素支撑。 扬州 扬州属于典型的均衡型，排名第二和第三的次数最多。而扬州两项排名第一的指标分别是2006年至2009年商品房价格增长率和GDP增长率，这对于房企进入来说是正面指标，但拍第二的价格和拍第一的增速也说明市场处于较热状态，具有一定的风险。总的来说，扬州情况处于镇江和南通之间， 泰州 泰州整体上显著弱于上述三市，因而从指标上看不适合作为苏中的进入城市，而在城市分类指标和分组中，泰州也是被列入长期潜力城市那一类，相信在未来会有一定机会。 如果同时选择两个城市进入，那么具有较大差异性的镇江和南通搭配更为恰当，可以分别开发不同的产品类型，具有更多选择性和有利于降低风险。 二 综合比较 镇江、南通和扬州三个城市综合比较，从交通条件看，镇江最具有优势，由于位于长江南端，又临近南京，镇江在交通上获得更多便利，除了铁路线路密集外，沪宁和京沪高铁在镇江各设有一个站点，这更是其他两市所不能比。目前，苏通大桥已于2008年通车，强化了南通与苏南地区，包括上海地区的联系，而未来随着崇启大桥的开通，南通与上海的联系会再有一个大幅度的提升，目前南通较热的房地产市场部分可归因于对未来交通改善的透支。此外交通方面，南通还有一劣势与优势，优势是与其他几市相比，除了河运外还有海运优势，劣势是位于铁路线的顶端，车次较少。与镇江和南通相比，扬州的交通条件处于劣势。 区位条件和交通条件密切联系，需要综合看待，这方面镇江处于长江南岸，优于被长江阻隔的南通、扬州和泰州三市。从区域辐射角度看，镇江恰好处于上海经济圈和南京都市圈的交汇处，结合交通优势，在承接产业转移和发展物流产业具有一定优势。南通在苏中几市中最靠近上海，其下属启东、海门二市与上海隔着江而望，未来随着崇启大桥的开通和交通条件持续改善，南通将被纳入上海都市圈的范围之内，给发展注入新的动力。从房地产区域拓展角度看，镇江位居中间地位，下一步拓展不论是南上背下还是东进西拓都具有一定的比较优势。 从经济发展来看，镇江、扬州、南通的经济发展水平较高，而且由于区位和地理条件近似，在发展上有较多相似之处，比如利用三市都利用沿江和沿海优势发展船舶制造工业，2010年仅南通市的船舶产值和销售产值双双突破1100亿元，增速均超过20%。各市也是结合自身资源特点发展自身经济，比如镇江近年来引进中国二重、中船、中建材、中节能等25家央企落户，给当地带来了船舶发动机、晶硅太阳能电池、航空等先进产业；扬州正大力发展新能源、新材料等新兴产业，从上游多晶硅、单晶硅的尚德、到中游切片、电池片的晶澳到下游电池组件的天威都已投资扬州，光伏产业产业链已全线贯通。三市产业各有所长又具有一定联动性，发展后劲也较足，未来经济对于房地产业都有足够的支撑。 从房地产业自身看，在企业进入方面，目前住宅地产龙头万科和商业地产龙头万达都已进入镇江，镇江更是万科的江苏第二市，已累计开发三个项目，同时其他知名房企中还有华润、融侨等进入，竞争尚不激烈。南通经济和房地产额规模最优，在加上大桥连通上海概念，已成为房企进入热点，目前已有首开、华润、绿城、嘉凯城、恒盛、景瑞等知名开发商在南通市区及下属县级市开发房地产项目，而2010年末两大龙头保利和万科也先后进入南通。扬州则有万科、绿地、中信、明发等知名房企进入，热度近似与镇江。在土地市场供求方面，南通市土地供求量三年连续递增，镇江则是2010年突然大幅拔高，而扬州则是增长缓慢，价格方面以镇江最为便宜，且三年间变化较小。因而从土地和项目获得角度看，镇江在三市中情况最优，但受制于市场规模，更适合卓越开发中型居住社区或商业地产项目；南通则适合较大体量项目，但应避免激烈竞争；扬州地价上涨速度快于土地数量上涨，且后两年成交量超过供应量，说明供求情况略为紧张，进入时可能面临一定的价格和竞争压力。 图2008-2010南通土地市场 图2008-2010镇江土地市场 图2008-2010扬州土地市场 综合城市筛选结果，建议在苏中地区以镇江作为首选城市，南通作为次选城市，扬州为三选，不建议进入泰州；南京可加入考虑。镇江和南通这两个城市各有优点且相对差异较大，可以形成较好的搭配，镇江的话可以兼顾南京、南通的话可以兼顾上海。镇江和扬州的搭配优点在于地理上相邻，管控角度看比较方便，其他方面要弱于镇江与南通的组合。 第三部分 卓越集团2013年发展目标与投资建议 卓越集团长三角发展现状与2013年发展目标设定 卓越集团长三角布局战略与当前扩展阶段 1、卓越集团总体发展战略 长三角是全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强的经济圈。也是品牌房企的兵家必争之地，长三角不仅仅是目前中国经济最活跃的经济圈，伴随上海金融与航运中心地位的确立，长三角大量高成长企业的崛起，长三角未来仍将长期占据中国区域经济发展龙头绝对地位。 十一五期间，上海及江浙地区的GDP一直维持10%以上的高增长，固定资产与房地产投资也持续多年维持高增长。目前百强房地产企业几乎都在长三角涉足项目开发。 卓越集团致力于打造中国领先的综合地产运营商，成长于珠三角的卓越集团目前已经制定了较系统的战略发展规划，在区域开发战略中，卓越集团将以深圳为核心的珠三角区域作为优先拓展区域，而长三角和环渤海地区被视作战略要点，应投入资源发展，而武汉、长沙地区则应凭借先行优势攫取利润，培养区域管控体系。目前卓越的战略规划正在付诸实施，在三大经济区域均在积极拓展项目。 2、卓越集团产品发展战略 卓越集团目前已经具备较完整的产品线体系。产品发展方向上，卓越集团认为，“中档住宅市场是住宅产品中应重点投入的对象 ，高档公寓赢利性较好，可适当投入；别墅和低档住宅应谨慎考虑进入。在具备冗余资金的前提下，卓越集团可在一级城市的核心地段适当持有商业营业用房和写字楼，平衡现金流，但更重要的战略考虑是能够以持有物业和海外房地产基金进行合作。” 卓越目前的产品体系包含4类品牌产品线。卓越集团是中国领先的综合地产运营商，旗下商务产品涵盖高档写字楼、酒店、商场、商务公寓等多种产品类型，主要是写字楼类产品和综合体类产品；住宅产品囊括从独栋别墅、联排别墅、花园洋房到高层、多层等公寓产品在内较为完成的产品门类。包括以卓越•时代广场为代表的卓越商务系列，以蔚蓝海岸为代表的“蔚蓝”系列，以维港为代表的“城市上居”系列，以浅水湾为代表的“城市豪宅系列”。 目前，从卓越实际开发项目情况来看，住宅类地产中以大型居住社区为主，即“蔚蓝系列”，一般包含从公寓到别墅等多种物业产品，这也是郊区或新区大型居住社区的一般特点，产品定位上以中段、中高端为主。以深圳卓越世纪中心为代表的商务系列以办公写字楼、商办、商住办综合体项目为主。 3、卓越集团当前在长三角的阶段扩张 卓越集团2009通过收购方式进入上海市场，而进入杭州同样也是采取收购方式，2010年卓越在上海奉贤南桥竞一个综合体地块，目前卓越集团在长三角主要储备了3个项目，在长三角其他城市则处于准备进入阶段，相对于其他品牌房企来说，卓越进入长三角的步伐稍缓，战略布局上刚刚在核心城市立足脚跟。 目前卓越在长三角开发的产品有两种，一种是综合体项目，即杭州的滨江项目和刚获地块的奉贤南桥新城项目，另一种在上海的两个高端别墅项目。对照卓越的产品战略和开发历史，综合体开发是符合其开发主线之一，别墅项目属于择机投入型产品。究其原因，主要是上海、杭州两市的地价高企，土地供应紧张，大型综合居住社区开发或城市综合体项目需要资金投入较大，而且从投入角度看也不符合卓越成本和风险控制策略。而随着国家对于住宅地产调控措施的的不断推出，不受制约的商业类项目在这两年逐渐走热，而且市场主要集中在一线城市和部分发达的二三线城市，与住宅相比，卓越商业领域具有相对领先的经验、能力，市场机会更多。 目前来看，卓越上海的别墅项目圣安德鲁斯已基本销售完毕，后期塔兰朵别墅正在运作；2010年底在奉贤以亿元竞得南桥形成万平方米土地，这是卓越在上海，也是长三角第一次通过公开市场拿地，也是其在上海的首个商住综合体项目，目前正在处于项目前期规划设计阶段。卓越在杭州的滨江项目同样是一个涵盖住宅、酒店式公寓、商场、酒店在内的综合体项目。 鉴于长三角的战略地位与长远发展前景，卓越集团后续在长三角的发展必然需要提速。长三角区域市场上，虽然上海、杭州等城市竞争已十分激烈，但其他二三线城市仍存在较好的发展机遇。长三角有这中国最密集、数量最多的城市群，有着高的服务业占比和最优的产业结构，而且随着区域内各个地区的均衡崛起，长三角二三线城市发展存在较好的后劲；而一线城市土地供应日趋紧张和开发成本的迅速提升，卓越集团应考虑主流开发商的拓展，在其他区域寻找更优发展机遇。 卓越集团2013年销售目标 （1）上海房企30强分析 2010年，房地产市场经历了最为严厉的调控，经济手段和行政措施并举，一线城市成交量大幅下滑，上海也首当其冲。2010年，上海商品房（住宅、办公、商业总计，不含经济适用房和动迁安置房等保障性质住房，下同）销售面积和销售额分别为万平方米和亿元，分别较上年下降%和%。 2010年，上海房企销售金额30强共实现亿元的销售业绩，较上年下降18%，下滑幅度小于市场整体水平。市场占有率方面，30强企业占上海商品房的市场份额由2009年的%上升到2010年的%，提高了个百分点，表明越是在市场调整时期，企业的综合实力、品牌形象和策略应对能力的作用越加凸显，资源更加向品牌企业集聚，市场集中度进一步提升。 图：上海房企30强市场占有率 数据来源：CREIS中指数据、 通过分析上海房企30强的销售额分布可以发现，销售金额超过百亿的仅有1家企业，被上海本地龙头绿地集团牢牢占据；50-100亿是第二梯队，企业数量也较为稳定，销售额50亿成为上海房企10强的门槛；30-50亿元是第三梯队，竞争也较为激烈，销售额30亿成为前20强的最低门槛；销售额在20-30亿之间的企业竞争最为白热化，不进则退，是进入上海前30强重点争夺的业绩目标。 表：上海房企30强销售额分布情况 单位：家 100亿以上 50-100亿 30-50亿 30亿以下 30强门槛 2009年 1 9 14 6 23亿 2010年 1 7 9 13 18亿 数据来源：CREIS中指数据、 （2）卓越集团三年销售目标 根据卓越集团的区域战略目标，长三角地区作为重要的战略要点，在加大布局的同时，未来三年的销售业绩需要进入上海房企30强。 经计算，上海2006-2010年商品房销售额的年均复合增长率为8%，按照2010年商品房销售额亿元和该复合增长率估算，上海2013年的销售额为3539亿元，考虑到2012年以后，房地产调控政策可能趋于放松，2013年房地产市场可能出现2009年那样的爆发，商品房销售额甚至超过2009年的3764亿元，按照3764亿元和3539亿元两个市场总额分别进行估算。市场占有率方面，预计2013年，30强的市场份额较2010年提升5%-10%，达到%%，对应30强企业商品房销售额将达到1797-1985亿元（根据3764亿元计算）和1689-1866亿元（根据3539亿元计算）两个区间。2009年和2010年上海房企30强的门槛值分别为23亿元和18亿元，门槛值占30强销售额的比重分别为%和%，较为稳定在%左右，以此计算，2013年上海房企30强的销售门槛分别为亿元（根据3764亿元计算）和亿元（根据3539亿元计算）。综上估算分析，可以得出，上海2013年商品房销售额前30强的最低门槛值为25亿元。 表：根据2013年上海商品房销售额3764亿元推算30强门槛值 30强市场占有率 30强销售额（亿元） 门槛值/30强销售额 30强门槛值（亿元） %（较2010年提高5%） % %（较2010年提高10%） 数据来源：CREIS中指数据、 表：根据2013年上海商品房销售额3539亿元推算30强门槛值 30强市场占有率 30强销售额（亿元） 门槛值/30强销售额 30强门槛值（亿元） %（较2010年提高5%） % %（较2010年提高10%） 数据来源：CREIS中指数据、 根据上面的推算分析，卓越集团要实现2013年进入上海房企30强的目标，在上海的销售额需要达到25亿元左右。考虑到卓越的现有资源能够保证未来三年每年10亿元的销售额，以及卓越集团在长三角地区战略实施中，上海和其他区域同步推进的策略，上海的销售额在2013年需要完成15亿元的目标（增量），上海以外地区（长三角）需要完成10-15亿元的销售目标。 卓越集团长三角发展目标分解 根据长三角主要城市投资潜力分析，以及卓越集团的资源条件和管控要求，江苏中部五市（镇江、南京、南通、扬州、泰州）是卓越集团未来三年战略布局的重点区域，建议镇江是卓越集团长三角跨区域拓展的首站，南通、南京、扬州是第二站重点备选城市。 按照卓越集团在长三角的发展目标要求，2013年在上海以外地区（长三角）的销售额至少达到10亿元，作为进军江苏的首站，镇江市场需要为卓越集团贡献主要销售收入。根据对镇江房地产市场的分析，2010年7-12月（半年），住宅销售前10强企业的销售金额均值为亿元，销售套数平均为317套，销售均价为6700元/平方米，按年折算，年度销售金额和销售套数分别为亿元和634套。同时，对镇江市场知名房企的项目销售统计发现，最近半年，项目月均去化50套，按年折算为600套。根据对市场的预测分析，2012年下半年以后政策环境将比2010年有所放松，同时考虑到价格的上涨空间，卓越集团进军镇江的首个项目，在2013年能够贡献6-8万平方米、6亿元左右的销售业绩。为了保证2013年超过10亿元的销售目标，卓越集团需要在南通、南京、扬州或者镇江拓展第二个项目，要完成40%即4亿元的销售目标。 经过分析可以得出，卓越集团2013年在上海以外地区（长三角）10亿元的销售目标，需要至少2个项目才能实现，并且采取快速周转的开发策略。考虑到工程的进度安排，为了保证2013年的销售目标，卓越集团需要在2011年上半年斩获第一块土地，规划建筑面积应高于20万平方米，2012年下半年进入预售期，在当年可贡献3亿元左右的销售收入，是2013年的主要业绩来源（需要实现6亿元左右的销售额）。第二个地块，卓越集团需要在2012年上半年以前完成，考虑到量入为出，以及卓越加速开发进度，第二个地块的拿地时间可以适当放宽到2012年第三季度，需要为卓越集团2013年贡献4亿元左右的销售额。 卓越集团长三角战略布局理论体系与扩张路径建议 战略与城市进入建议 卓越长三角战略布局的理论体系 针对卓越集团的发展阶段特征，我们详细研究制作了战略布局理论体系，这一体系基于宏观环境、行业周期、企业竞争与企业资源等多个要素的相互关系，最终通过数据挖掘分析卓越集团在长三角的合理的发展目标和扩张路径。 图：区域和城市选择研判系统 在宏观环境与企业竞争方面，用因子分析法对城市进行评分和分组，利用客观、可量化的数据掌握城市概况和分组情况；了解行业竞争格局，也就是主流房企区域布局情况和产品线情况，有助于企业借鉴同行经验，也帮助其根据自身情况决定采取跟随、回避还是自主发展策略。在以上两环节基础上，得出区域分组和优先级排序的初步结论，作为下一步综合分析的基础。 在综合评价与比较环节，联系企业自身资源与特点，战略与发展目标，对城市的经济与产业、区位与交通、房地产竞争格局和市场发展概况等关键因素进行进一步细化的、有针对性的综合评价，尤其对产品落地的可行性和销售计划实现可能性进行计算；同时也对上一阶段的结论进行了复核与修正。最终选定不同时间阶段上的进入区域、城市和产品导入，并相应匹配销售目标，以实现发展计划，建立投入与产出的良性循环体系。 我们认为卓越集团在长三角的扩张，是实施区域和城市的双重选择，也是其产品线不断落地的过程。目前卓越通过在上海和杭州的3个已开发和待开发项目，已初步站稳脚跟；未来发展中，卓越集团仍需牢牢占据这两个龙头城市，这对于卓越实现长三角销售目标，占据行业发展前沿高地，统筹资金、人才、信息等资源都具有重要意义 长三角的扩张路径 ——巩固沪杭地位，跨越发展苏中，谋求多区布局 从长远发展看，上海杭州的门槛会不断提高，开发合适产品的机会逐步减少，而长三角其他城市随着经济发展和城市建设，会提供更加丰富的市场机会。 因而，我们建议卓越在上海、杭州、苏州等成熟的一二线发达城市重点寻找在区域中心开发中等规模的综合体项目的机会，同时如果条件合适，可以开发中小型的别墅或高档公寓类项目。 但我们同时建议卓越进入的镇江、南通等苏中二线城市，同步考虑开发两大产品主线，即在城市中心或区域中心位置开发商住综合体项目，在市郊或新区位置开发大型居住社区项目，而且在产品档次上要直接切入城市高端，引入在一线城市的开发经验，与本土企业产品拉开合适的档次差距。 按照前文的分析，卓越集团应该在镇江、南通等苏中区域中心城市寻找合适机会，此外苏南区域的百强县，浙北的嘉兴、湖州等市，包含其下属部分百强县也可择机进入。 根据长三角战略扩张体系的理论，结合宏观环境、卓越集团的内外部资源、企业标杆学习和竞争的需要，我们建议卓越集团立足上海市，积极沿三条路径深耕长三角，并为未来的长远拓展奠定基础。 首选路径：沿沪宁沿线，重点拓展苏中区域，择机进入苏锡常重点区域。在未来1-3年的城市进入选择上，为集聚发展资源，在浙江和江苏两省之间建议卓越选择江苏，而在江苏各区中建议选择兼具适度发展市场和长久发展潜力的苏中地区。随着高铁、跨海大桥等交通条件的改善，苏中与上海距离将被大大缩短，相比苏南的区位劣势将被大幅度缩小，给跨越式发展提供条件，也便利了公司实施管控。从长远来看，优先进入苏中区域具备显著的战略意义，既可以沿线择机拓展苏锡常，又可北进徐州、西进安徽重点城市（泛长三角区域，具备长期发展机会）。 根据城市投资吸引力评估体系和卓越在长三角的阶段发展特征，在苏中各城市中，推荐镇江作为首选，南通作为次选，两个城市为优选组合；此外扬州和南京也可以重点考虑，鉴于泰州整体经济与房地产市场的现状，我们暂不建议进入。 在拓展苏中市场的同时积极关注苏锡常三大城市的投资机会，我们认为卓越集团可以择机进入城市核心区域发展城市综合体项目，在具备发展潜力、市场竞争较弱的重点县级市进行大型综合住宅社区的开发。 乐观预计到2013年，卓越将能够实现苏中、苏南2-5个项目储备，实现销售目标10个亿。同时已经具备或初步进入浙北两市和浙中、浙南的潜力二三线城市。 第二路径：以沪甬线线方向进一步延伸，可以考虑优先进入绍兴、台州区域、杭州和宁波潜力区位，并为进一步拓展浙中、浙南区域奠定基础。 第三路径：沿申苏浙皖高速拓展到嘉兴、湖州一带寻找投资机会，并可择机南下浙江或向西跃进安徽芜湖等重点城市。 按照拓展计划的乐观估计，预计在2012年下半年到2015年间，卓越集团将可能陆续进入宁波、绍兴、台州等中部区域及北部嘉兴、湖州等市；同时，泛长三角的安徽省芜湖、合肥和马鞍山等重点城市的投资拓展也将初见成效。 战略进入目标城市分析 根据以上长三角扩张路径，我们重点分析镇江、南通、南京、扬州四个城市宏观环境、房地产市场发展现状，在此基础上，我们将提出城市进入的建议。 镇江城市进入分析 宏观形势 镇江是江苏省省辖市，南京都市圈核心层城市、长三角重要的港口、工贸和旅游城市，交通区位优势突出，是沪宁沿线重要城市，连接江苏省会南京与苏南的苏锡常三个重镇，隔江遥望扬州和泰州等市。 2001年以来，镇江经济总体保持了平稳快速的发展，年平均增长率在13%以上。2003年至2007年，GDP增速稳定在14%以上，2008年GDP增速较前几年小幅下滑，降至2002年的水平，增速为%，但较同期全国GDP增长率要高出个百分点。2009年，镇江GDP达到亿元，同比增长%。 图：2001-2009年镇江GDP总额及其增长率 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 2001年以来，镇江市户籍人口增长平稳，2006年有大幅波动，2006之后增速放缓；镇江的城市化进程也在不断加快，且城市化率远高于全国平均水平。2009年底，镇江市户籍人口达到万，城市化率为60%，城市化进程有所提速。 图：2001-2009年镇江户籍人口及城市化率 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 随着经济快速发展，镇江居民收入水平和支付能力不断提升。2009年底，镇江人均GDP为54732元，同比增长%；城镇人均可支配收入为21041元，同比增长%。 图：2001-2009年镇江人均GDP和人均可支配收入 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 2004年以来，镇江居民的居住条件有了明显改善。2009年，镇江人均居住面积为平方米，同比增加平方米，高出同期全国城镇居民平均水平（28平方米）。 图：2004年至今镇江人均居住面积及其增长率 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 城市发展规划 （1）城区总体规划 镇江城市规划按照“拉开框架，拓展空间”的战略思想，提出了重点沿江，积极向南的沿江沿路“T”字形城市空间发展模式，将城市空间结构优化整合为适应大城市框架发展需要的“一体两翼”，即主城和东西两翼共七个分区的“T”字形布局结构。充分利用现实的自然资源、人文资源和城市形态特征塑造具有“大江风貌、城市山林”的“山水城市”的个性特色，构建“一环、两翼、两洲、四带、七区”的绿色空间结构，从而进一步提高城市内在品质，提升城市品位，营造最佳的创业、投资环境，建立适宜的人居环境，使城市拥有更强的比较优势，带来更大的发展机遇。市政府计划将办公中心从商业中心附近搬迁到南山风景区附近的南徐大道和檀山路交汇一带。 主城规划：镇江城市规划中的主城北起长江，南至312 国道、沿江高速，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按“85 万人、80 平方公里”建设用地总容量规划。 北部旅游区规划：镇江北部滨水区工程是镇江城市建设的重点工程，也是镇江水利建设史上项目最多、规模最大，具有历史性的重大工程。北部滨水区指镇江市润州路、长江路、东吴路、禹山北路以北，以内江为核心的沿江临水区域，含老港池及长江滩地在内总面积 平方公里。 （2）交通规划 在城市对外交通方面，根据镇江市（2003-2020）对外交通规划的精神，镇江市高速公路网将逐步形成四横两纵主骨架的格局。其中，四横包括沿江、沪宁、宁太、宁长高速，两纵包括镇溧高速和京沪高速，干道公路网布局的格局将逐步形成。镇江外部交通主要将得益于京沪高铁和沪宁城际铁路的辐射影响，未来到达上海的时间距离将大大缩短。 在城市对内交通方面，根据镇江市政府交通规划，2010年和2050年镇江的轨道交通客运需求量将分别达到 16—18 万人次、90—105 万人次，轨道交通的线路规模分别为 9—10 公里、60—65公里。规划建设“有环放射”的轨道交通网络。环线为环主城的轨道线，线路经中山路、学府路、经十二路、谷阳大道、檀山路、跑马山路。放射线从环上向沿江放射，西至高资，东至大港，线路经南徐西路、南徐大道、丁卯桥路、镇大路等，总长约 65 公里。 （3）特色产业规划 总体产业规划：拥有沿岸丰富的江景资源，镇江市对长江岸线资源“寸土寸金、不可再生、必须倍加珍惜”有着深刻的认识。围绕沿江产业“T”字型总布局，加快产业布局的调整和引导，中心城区加快“退二进三”步伐，大力发展服务业，完善城市功能，增强集聚辐射能力；中心城区沿江两翼着重发展基础产业；高速公路等主要干道两侧积极发展轻质型工业和高技术产业；交通枢纽位置加强大型商品交易市场和物流中心建设；生态农业主要集中在江心洲岛、主要河流两侧和湖泊、库区周边。 梯度产业发展战略：根据产业布局总体思路，突出点线面结合，强化梯度集聚，构筑 “一核三带五区”的产业布局。一核，是指强化一个核心，以镇江市主城为核心，着重发展服务业，完善综合服务中心功能，增强辐射能力。三带，是指培育三条产业带，以中心城区以西、沪宁高速接线和镇溧高速公路沿线、中心城区以东构筑三条产业带，充分发挥产业比较优势和区位优势，形成特色突出的产业集聚带。五区，是指构筑五大产业区，依据资源和产业特色，并兼顾行政区划，形成中部都市产业区、南部轻质产业区、西部综合产业区、东部基础产业区、江中洲岛生态区。 《镇江市国民经济和社会发展第十二个五年规划》的建议稿指出，坚持走新型工业化道路，加快产业结构战略性调整，推动新兴产业爆发式增长、现代服务业加速发展、主导产业和传统产业改造提升，构建具有镇江特色和竞争优势的现代产业体系。 坚持错位竞争、特色发展，加强政策扶持和规划引导，重点发展新能源、新材料、电子信息、航空制造、海洋工程等五大战略性新兴产业，择优培育生物医药、节能环保、物联网等其他新兴产业。到2015年，新兴产业销售收入占规模以上工业销售40％以上。重点引进和支持拥有自主知识产权、具有技术领先优势的新兴产业项目，加快形成构架完整、配套紧密、核心竞争力突出的产业链。实施新兴产业自主创新工程和重大产业化项目，突破一批关键核心技术，转化一批科技创新成果，培育一批具有国际竞争力、引领产业发展的创新型龙头企业。坚持以应用促发展，组织实施一批绿色发展、惠民服务等新兴产业产品应用示范工程。 把推动服务业发展作为产业结构优化升级的战略重点，促进服务业发展提速、比重提高、结构提升。推动服务业与制造业互动发展，大力发展生产性服务业；适应扩大内需、鼓励消费的新要求，健全商业服务网络，大力发展健康、养老、社区、家政等生活性服务业；抢抓信息化、数字化新机遇，大力发展电子商务、互联网内容产业、3G网络服务、数据中心等新兴服务业。发挥区位交通和岸线资源优势，依托产业和市场支撑，积极打造港口物流园区，发展多式联运，建设区域性物流基地和专业产品交易市场，做强现代物流业。整合全市旅游资源，理顺管理体制，完善配套功能，提升旅游业发展层次，打造长三角旅游目的地城市。推动金融产品创新，健全金融服务体系，提升金融服务水平。加快发展城市经济，培育壮大科技研发、金融保险、信息服务、法律服务等新型业态。积极发展服务外包产业，打造中国船舶外包中心，争创国家级服务外包示范城市。 新能源产业 发展现状：2009年，镇江市新能源产业规模以上工业企业37家，实现销售收入62亿元。薄膜太阳能产业在镇江市富有发展潜力。2010年中国建筑材料集团有限公司与镇江市实行战略合作，计划用三年左右时间在镇江市形成全国最大的薄膜太阳能电池组件和TCO玻璃生产能力；在镇江市开发建设1万平方米以上的新型太阳能房屋，设立太阳能应用研究院，形成新能源应用研究基地。晶硅太阳能光伏产业为目前镇江市新能源支柱产业。基本形成了硅料提纯、铸锭拉棒、切片、组件封装、系统集成应用等较为完整的产业链。风电、核电重点项目正在建设和洽谈。润州区与哈电、通用电气风电机组研发项目取得了阶段性进展；中国二重出海口基地和文德新能源风力发电机项目尚处于建设之中。生物质能产业形成了发展的基础。龙头企业江苏恒顺达生物能源有限公司目前已经是国内最大的生物柴油生产商。香港光大环保能源控股有限公司垃圾焚烧发电项目于2009年落户镇江，将于2011年投产。镇江海特新能源有限公司正在加速新型秸秆气化技术产业化进程。动力电池产业产能有待释放，现主攻产品为锂电池负极材料，产能有待释放。 发展目标：在2009年的基础上，到2012年新能源产业销售收入达500亿元，实现“三年翻三番”的目标；到2015年新能源产业销售收入达1000亿元，打造“千亿产业”。 区域布局：重点建设6大产业集聚区，至2012年，形成特色鲜明、优势明显、错位发展的区域分工发展格局。包括：以镇江新区和京口区为核心的薄膜太阳能电池产业集聚区，以扬中市为核心的晶硅太阳能光伏产业集聚区，以扬中市和润州区为核心的风力发电机和控制及并网系统产业集聚区，以丹徒区为核心的核电装备制造产业集聚区，以镇江新区和丹阳市为核心的生物质能产业集聚区，以京口区和丹徒区为核心的动力电池产业集聚区。至2015年，薄膜太阳能电池、晶硅太阳能光伏发电及并网设备、核电装备制造等新能源产业的产业规模、产业结构优化升级和技术水平跻身全国前列。 重点企业：着重培育新能源产业领军企业和带动配套企业发展，全面增强产业竞争实力。至2010年，争取培育形成2家具有自主知识产权、销售收入超过20亿元的新能源产业高技术领军企业。至2012年，争取培育形成5家具有自主知识产权、销售收入超过50亿元的新能源产业高技术领军企业。至2015年，争取培育形成3家具有自主知识产权、销售收入超过100亿元的新能源产业高技术领军企业。 新材料产业 产业现状：至2009年，镇江市共拥有各类新材料企业60多家，其中规模以上企业40家左右，实现销售收入亿元，拥有国家级新材料特色产业基地1个，销售收入过亿元企业8家。目前，镇江市已初步形成新型金属材料、新型化工材料、新型碳材料三大特色板块，此外新型电子信息材料、新型能源材料、新型建筑材料等领域具备了一定的发展基础。同时，纳米材料、玻璃纤维、医用材料、稀土与磁性材料等也在加速发展之中。市新材料产业涌现出一批产品特色鲜明、企业知名度高、竞争力强、行业影响力大的骨干企业，对整个产业发展起到了带动和支撑作用。新型金属材料领域，江苏巍华合金已成为国家火炬计划丹阳新材料产业基地骨干企业；新型化工材料领域，江苏宏达新材料已成为国内最大的专业生产有机硅甲基乙烯高温硅橡胶和混炼胶的厂商；新型碳材料领域，江苏恒神是我国高性能纤维复合材料产业的重点企业。 发展目标：从调整产业结构，提升产业层次角度出发，按照“合理引导、高端定位、重点突破、梯次培育”原则，重点发展新型金属材料、新型碳材料、新型化工材料3大特色板块，梯次培育新型电子信息材料、能源材料、建筑材料、纳米材料、复合材料、陶瓷材料、医用材料等前沿领域、高成长性新材料板块。努力实现新材料产业由低端向高端发展，由小规模分散型向大规模集约型发展。到2012年，新材料产业的销售收入总额达到500亿元左右。到2015年，新材料产业的销售收入总额达到1000亿元以上。加快培育一批龙头企业和成长性企业，到2015年，培育3-5家销售收入超100亿元、8-10家超50亿元、20家以上超10亿元的企业（集团）。结合产业结构调整，加快形成覆盖丹阳、扬中、句容、镇江新区等地区的新材料产业基地布局，到2015年力争建成5-6个省级以上特色新材料产业基地。 航空制造产业 发展现状：目前镇江航空配套产业发展已经初具规模，并取得了良好经济和社会效应。全市25家航空制造配套企业2009年实现销售收入亿元，产品和技术涉及机体制造配套、动力系统、机载系统与设备及航空地面综合保障设施制造等方面。其中近半数企业积极发展与大飞机项目相配套的业务，与中国商飞公司的协作配套已取得实质性进展；其他航空配套企业也具有较强的潜在配套服务能力，未来能够为大飞机项目的航空机电、航空新材料、航空地面综合保障等进行协作配套。 镇江航空产业园是镇江市发展航空产业的主要平台，园区位于镇江新区，占地11平方公里，目前基础设施建设投资已经超过5亿元，已确定入园项目5个，总投资额超过6亿美元。在加快硬件设施建设的同时，航空产业园的软件与服务体系也正在逐步完善，航空产业园股份有限公司将作为园区的管理服务主体进行重点建设和完善，园区的相关政策也进一步完善。 丹阳市高性能合金产业园已经通过省科技厅审批设立，园区的重点产品高温合金、电热合金等在航空领域有着广泛应用，园区建成后将成为镇江市重要的航空材料产业基地。 丹阳市航空新材料产业基地作为国家级产业基地，经多年发展已颇具规模。为适应镇江市航空产业的加快发展，将进一步促进新材料产业基地的产业结构转型，加强航空材料产业的发展。除以上两园一基地外，京口工业园、句容等地航空相关产业集中区的建设已经开始起步。 发展目标：到2012年，实现销售200亿元，到2015年，实现销售500亿元，争取培育成1-2家销售超百亿元的航空配套企业，将镇江打造成国家级航空配套产业基地。以“二园一基地多个集中区”为载体，加快形成航空产业链，形成航空制造产业集群效应。到2012年，积极创建国家级、省级企业研发机构5个，到2015年，积极创建国家级、省级企业研发机构10个。 区域布局：根据镇江产业发展基础和航空产业发展需要，未来全市航空产业将按照“结构分明、重点突出、均衡发展”的发展原则，形成“二园、一基地、多个集中区”的产业布局。“二园”指镇江航空产业园和丹阳市高性能合金产业园，“一基地”指丹阳市航空新材料产业基地，“多个集中区”指数个依托重点企业打造的航空相关产业集中区。 海洋工程 发展现状：2009年，全市涉及海洋工程装备产业的企业有20余家，实现销售亿元。直接建造海工的企业与涉及的产品有：镇江船厂生产的海洋平台供应船、起锚供应船、平台支持船等系列工程船，镇江正茂集团有限公司（含镇江佳扬系泊链有限公司）生产的海洋系泊链，镇江船舶辅机厂生产的平台吊机及救生艇架，康士伯船舶电气（江苏）有限公司生产的海洋工程用配电板、驾驶室控制台、机舱集中控制台等；间接为海工配套的企业与产品有：镇江中船设备有限公司的中速船用柴油机，江苏港盛重工有限公司的起重机，镇江诺伊费德船用设备有限公司的大型起重机构件（部件），镇江中船现代发电设备有限公司的船用发电机，镇江赛尔尼柯电器有限公司的船舶与海洋工程用配电板和机舱监测报警系统，江苏威和船舶设备有限公司的船用甲板机械与舾装件等。 发展目标：到2015年，构建成“以海工配套产业为核心，以海洋工程船为品牌，以海工模块和海上浮式生产储油装置为拓展，以海洋工程服务业为延伸”的综合海洋工程装备产业体系。将镇江建成国内重要的海洋工程装备配套产业基地和海洋工程船舶制造基地。海工相关企业2012年实现销售收入200 亿元，2015年实现销售收入500 亿元。培育形成3家具有自主知识产权、销售收入超50 亿元的龙头企业，形成3个省级以上海洋工程装备产业集聚区。到2015年，力争建成1个国家级研发中心，5个省级研发中心，力争“江苏省海洋工程装备公共技术服务平台”和“江苏省船舶与海洋工程软件研发中心”落户镇江；加快“国家火炬计划镇江特种船舶及海洋工程配套产业基地”、“江苏省镇江高技术船舶及配套设备高技术产业基地”和“江苏省船舶动力特色产业基地”建设，进一步发展海工配套产业，争取国家级船舶与海工配套基地挂牌。 区域布局：以新民洲镇江市海洋工程装备制造基地、润州工业园区和镇江新区船舶配套产业区为核心，重点发展海工装备产业，尽快形成海洋工程装备产业基地（产业园）；充分利用现有（非常有限）的长江岸线（江苏镇江润州工业园区少量岸线，京口区共青团农场部分长江岸线和扬中市部分长江岸线），兼顾纵深腹地，坚持深水深用，严格规划审批，努力招商适宜的海工装备生产企业，逐步形成“一基地二园区三岸线四集中生产点”的镇江海工产业布局体系。 电子信息产业 发展现状：目前镇江市已形成较为完整的电子信息产业体系。2009年全市信息产业实现销售收入300亿元，同比增长27%，信息产业增加值亿元，占全市GDP的%。其中电子产品制造业规模以上企业222家，实现销售180亿元。信息服务业实现营业收入120亿元，其中软件产业实现营业收入亿元，同比增长%。到09年底，全市共有软件类企业152家，其中通过省级认定的软件企业30家，通过 CMMI认证企业32家，通过ISO27001信息安全管理认证的企业20家，登记软件产品139个。 发展目标：到2012年，电子信息产业销售收入总额达到800亿元，比2009年翻一番以上；到2015年，电子信息产业销售收入总额达到1600亿元，电子信息产业销售占新兴产业比重达30%以上，努力建成电子信息产业强市。电子信息产品制造业：到2012年，电子信息产品制造业销售收入达到400亿元，比2009年翻一番；到2015年，销售收入总额达到800亿元，比2012年翻一番，实现工业增加值200亿元以上。软件和信息服务业：到2012年，全市软件和信息服务业产业确保实现营业收入400亿元，其中软件产业300亿元；到2015年，全市软件和信息服务业销售收入达到800亿元，实现增加值300亿元，其中软件产业销售收入达到600亿元。 区域布局：根据全市现有电子信息产业基础和分区布局，建成一个电子信息产业核心园区，2个国家级信息产业基地、1个省级重点软件园、3个省级电子信息产业基地、2个省级电子信息特色园区。 电子信息产业核心区：以国家级经济开发区镇江新区为载体，以光电子、软件与信息服务业、绿色照明、物联网等产业为重点，积极打造丁卯电子信息产业核心区，争创国家新型工业化基地。到2012年，核心区载体面积达到100万平方米；到2015年，核心区载体面积达到200万平方米。 2个国家级信息产业基地：一个是润州区的中国互联网应用创新基地，一个是扬中市的智能电网创新基地。 3个省级电子信息产业基地：一是以扬中市经济技术开发区、江苏（镇江）太阳能光伏产业园、江苏（镇江）软件园扬中分园、智能电网创新示范区为核心，重点发展太阳能光伏产业、数字化仪器仪表、电力电子和工程电器控制软件、智能电网产业等，打造省级电子信息产业基地。到2012年，基地载体面积达到10万平方米；到2015年，基地载体面积达到20万平方米。二是以丹阳经济开发区和云阳高新技术开发区、江苏（镇江）软件园丹阳分园为核心，重点发展智能卡、汽车电子、医疗器械、现代装备，打造省级电子信息产业基地。到2012年，基地载体面积达到10万平方米；到2015年，基地载体面积达到20万平方米。三是以句容经济开发区、宝华“仙宝智慧谷”为核心，重点发展笔记本电脑、光电子、纳米激光投影机、软件和服务外包、软件培训等，打造省级电子信息产业基地。到2012年，基地载体面积达到15万平方米；到2015年，基地载体面积达到30万平方米。2个省级电子信息特色园区：一个是江苏（镇江）太阳能光伏产业园，一个是江苏（镇江）绿色照明产业园。 新能源汽车 发展现状：经过多年的发展，目前，全市汽车及零部件产业发展势头较好，且特色鲜明，已经具备发展新能源汽车的产业基础。全市已经形成以汽车零部件产业为主体、整车及专用车（改装车）为辅助的产业结构，主要涉及汽车整车制造、改装车制造、摩托车整车制造、汽车零部件、摩托车零部件、车辆专用照明及电气信号设备、汽车仪表、汽车车身及挂车等。在新能源汽车领域，拥有全套纯电动车核心零部件（电池及其管理系统、动力总成控制系统、电机及控制系统）的生产企业，并依托现有的产业基础逐步向整车生产领域拓展。 发展目标：力争5年内，大力培植镇江现有的8-10个新能源汽车零部件核心生产企业，力争引进5家电控系统、5家电机系统、2家锂电池研发、生产企业和3家整车生产企业、其他零部件企业5家。建立具有新能源汽车产业特色的技术创新体系，采取多样的合作形式，对先进的技术消化、吸收、再创新。建成3个基础设施一流的专业化的新能源汽车零部件生产基地，初步具有纯电动车整车批量生产的能力。到2015年，全市新能源汽车销售收入超过100亿元。 区域布局：全市汽车及零部件产业主要分布在丹阳汽车零部件生产集中区、京口工业园区、镇江新区高新技术产业园、丹徒精功汽车工业园等产业集中区内，初步形成从沿沪宁高速和沿江的带状产业集聚。 （4）住房建设用地规划 镇江市 2006-2010 年住房建设规划，主要以《镇江市城市总体规划（2002～2020）》和《镇江市国民经济和社会发展第十一个五年规划》为依据，以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，最大限度的与居民购买能力相适应。 “双橄榄”的城市形态，“一城两翼”（主城、东翼、西翼）的空间结构：主城：构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。人口按 90 万左右控制。划分为五大功能区：主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城和南山风景区。空间分布以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区，并由此形成一个主中心，三个副中心的公共活动中心体系。 东翼：基础产业带和配臵适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。西翼：基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。 规划形成七个综合居住分区：主城核心区分区、丁卯新城分区、南徐新城分区、丹徒新城分区、大港分区、谏壁分区和高资分区。 分区 用地面积（平方千米） 规划人口（万） 功能 主城 主城核心区 25 30 城市主中心区，商业金融旅游服务中心。包括老城区和北部综合旅游区两部分。北部综合旅游区是城市滨水区，集商务、文娱、旅游为一体的综合旅游区 南徐新城 20 20 行政、文化、商务和生活居住区。城市副中心，未来市政府所在地，市级公共设施集生产、生活和各项设施配套完善的多功能复合型的城市新区。重点利用“生态大道”南徐路的带动作用，建设西部新城区 丁卯新城 20 20 大学城和光电子高新技术产业区。城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主的城市新区，重点发展大学城和高新技术产业园区 丹徒新城 15 15 城市副中心，以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区 南山风景区 12 　 城市的“绿核”，城市中心公园，现代休闲度假旅游区 西翼（高资、龙门） 15 港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区 东翼（大港、谏壁） 31 基础产业带、城市居住区 总体市场 （1）土地市场分析 2010年，镇江土地市场供求两旺，价格走高。2010年，镇江市四区（含润州区、京口区、丹徒区、镇江新区）推出住宅用地（包括含住宅的综合用地，下同）万平方米，较上年增长超过一倍，成交住宅用地万平方米，同比大幅增长89%，楼面地价则同比增长%至1615元/平方米。2010年，镇江住宅用地市场供需两旺，价格上扬，但总体表现仍属理性，平均溢价率为%，低于2009年的%。 图：镇江2008-2010年住宅用地供求走势 数据来源：CREIS中指数据、 可以看出，润州区最近三年住宅用地成交量居镇江四区之首，京口区次之，而镇江新区住宅用地成交量较低；2010年，丹徒区和京口区住宅用地成交量都超过110万平方米，特别是丹徒区成长性较为突出，而镇江新区的土地市场有较大增长空间。地价方面，2010年，润州区的住宅用地楼面价达到近2500元/平方米，高出镇江四区整体地价54%；京口区和丹徒区住宅用地楼面价分别为1335元/平方米和1244元/平方米，镇江新区住宅用地成交量较少，楼面地价不足600元/平方米。 图：镇江各区2008-2010年住宅用地成交分析 数据来源：CREIS中指数据、 （2）商品房市场 2001年以来，镇江的房地产投资一直保持着波动增长态势。至2005年，房地产投资额突破60亿元，且增幅达%；随后的2006年房地产开发投资额的增速放缓，降至%；2007年房地产市场火爆时，增长率达到%。受金融危机影响，在2009年甚至一度出现投资额的负增长，随后2010年投资额大幅反弹，增长率达%。 图：2001年以来镇江房地产开发投资额及其增长率 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 镇江商品房施工面积从2003年增幅91%高位回落后，至2007年一直保持着平稳增长态势，基本维持在30%左右的增长速度。然而，2008年起受国际金融危机的影响，新开工面积锐减，导致镇江2008年商品房施工面积增幅骤减，且2009年出现负增长。 图：2001-2009年镇江商品房施工面积及增长率 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 2001年至2008年期间，镇江全市商品房竣工面积表现较不稳定，但总体来看还是呈现震荡上升态势。但从增长速度看，商品房竣工面积增长率从2003年的64%下降到2007年的-5%，随后增速又大幅提升。2009年，镇江商品房竣工面积为万平方米，同比增速%。 图：2001年以来镇江商品房竣工面积及增长率 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 在经历了2008年的销售下挫后，2009年镇江的商品房销售面积创历史新高，达到万平方米，随后2010年受调控政策影响，镇江商品房销售面积有所下滑，降为万平方米。镇江的商品房价格自2004年以来逐步上升，近几年上涨较快，2008年虽然受到整体市场调整的影响，但是镇江的商品房销售均价并没有出现大幅波动，2009年随着经济刺激政策的逐步落实，伴随成交量的攀升，价格也开始上扬。进入2010年政府屡次出手调控，镇江商品房的销售面积有所下挫，但商品房销售价格继续攀升，达到5440元/平方米。 图：2004年以来镇江商品房销售面积及均价走势 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 在经历了2008年销售下挫后，2009年镇江商品房的销售额和销售面积均有显著的回升，2010年受调控政策的影响，销售额和销售面积均有所下调。从销竣比和销售额/投资额来看，2010年镇江市场供求矛盾得到一定的缓解，但总体上仍表现为供不应求。 图：2004年以来镇江商品房销竣比及销售额/投资额 数据来源：CREIS中指数据、镇江统计局 区域市场 （1）润州区 2010年润州区商品房总供应量8706 套；销售量5098套，同比下跌%，销售面积 万平方米，同比下跌%；全年成交均价为8114 元/㎡，同比上涨%；平均套均面积 ㎡。 从润州区的整体销售情况来看，基本保持稳定，随着2009 年房价的上涨，进入2010年后，润州区成交均价基本在7000元/㎡以上。2010年1月润州区成交均价6919元/㎡，至12 月份成交均价为9429元/㎡，年内累计涨幅%。 2010年润州区商品房总供应量8706套，总销售5098 套，供需比例为1：。润州区供应规模在镇江市区居首，也是外来品牌开发商进入最多的区域，房价上涨很快，市场竞争较为激烈。 从套均面积来看，润州区户型基本以110㎡以上户型为主，在2010年10月份之前区域内缺乏小户型产品，这一情况在2010年11月份开始转变，随着镇江万达广场的SOHO金钻小公寓、以及九润一号公馆小户型产品的面世，润州区出现投资类小户型产品，套均面积开始下降。 图：润州区2010年商品房供求及价格走势 数据来源：CEEIS中指数据、 （2）京口区 2010年京口区总供应量4995套；总销售量3989套，同比下跌%，销售面积万平方米，同比下跌%；全年区域成交均价为5697元/㎡，同比上涨%；平均套均面积㎡。 从下图可以看出，2010年上半年除个别月份因为拆迁安置房的销售影响成交均价外，京口区成交均价基本保持稳定。下半年由于地产调控政策的影响，区域成交均价在7、8月回落后，大幅反弹后保持稳步上涨。另外，在户型面积上区域变化不大，基本保持在110㎡户型，产品销售依然是以自住和改善型居住为主。 2010年，京口区供需比例为1：，出现一定程度的供大于求，考虑到最近三年京口区土地出让面积的大幅增长，大体量住宅用地（建筑面积超过20万平方米）成交中有8宗位于该区域（共14宗，其余6宗全部位于润州区），包括镇江市交通建设投资发展公司拿的超过70万平方米的地块也位于京口区，未来此区域的供应较为充足，去化压力较大。 图：京口区2010年商品房供求及价格走势 数据来源：CEEIS中指数据、 （3）丹徒区 2010年丹徒区商品房总供应量4451套；总销售量为4281套，同比下跌%，销售面积万平方米，同比下跌%；全年丹徒区成交均价为4551元/㎡，同比上涨%；平均套均面积㎡。 2010年丹徒区受政策调控影响较大，作为以住宅项目为主要销售产品的丹徒区，本身缺乏商业项目支撑，产品主要是以自住型和改善型居住需求为主，一般户型面积均在110㎡以上，投资类小户型产品也几乎没有，因此在本轮调控政策中受影响较大。从图中走势也能看到，春节淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“调控政策”出台后，成交量持续走低，9月份大幅反弹后，保持平稳态势，12月出现一定的井喷。 不过，丹徒区2010年总供应量为4451套，总销售量为4281 套，其供需比例为1：，供求基本平衡。随着丹徒区的逐渐开发以及人们对丹徒片区潜在价值的逐步认识，丹徒区的购房需求也越来越高，从2010年1月份以及12月份成交均价来看，丹徒区年内成交均价累计涨幅达到%，丹徒区的市场需求潜力较大。特别是，随着镇江是市政府迁到南徐新城，丹徒离市中心的距离大为缩短，同时伴随丹徒区生态城市的建设和丹徒新城城市副中心的推进，区域价值将进一步显现。 图：丹徒区2010年商品房供求及价格走势 数据来源：CEEIS中指数据、 （4）镇江新区 2010 年镇江新区商品房总供应量为6961套；总销售量7210套，同比下降%，销售面积万平方米，同比下挫%；全年区域成交均价为4161元/平方米，同比上升%。 2010年新区商品房总销售为7210套，供应量为6961 套，供需比例为1：，供求基本平衡。值得关注的是大港区域，此前一直属于镇江房地产市场中的弱势区域，购房者的关注的焦点主要集中在在京口、润州、丹徒等市中心区域，因此大港商品房销售楼盘较少，其房价也一直保持较低水平。然而，明发集团于2010年下半年进驻大港区域，开发明发·锦绣银山项目，据监测其12月份开盘以4200元/㎡的成交均价成为镇江首个“日光盘”，未来大港的关注程度以及房价上涨空间可以预见。由于，近三年镇江新区住宅用地成交量较低，未来该区域可能会出现供不应求的局面，加大住宅用地的供应，平衡供求关系，以及为新区众多产业配套居住功能需要引起重视。 图：镇江新区2010年商品房供求及价格走势 数据来源：CEEIS中指数据、 产品分析 （1）润州区 社区类型结构：以混合社区为主，综合体项目位居各区之首 目前润州区在售项目（建筑面积大于10万m2，产品分析章节仅分析建筑面积超过10万平方米并且包含住宅的项目，下同）共11个，其中，混合项目（指住宅和别墅混合居住社区，下同）5个，占总量的46%；纯住宅项目3个，占总量的27%；综合体项目（指包含住宅类物业和商办物业的商住综合体，下同）3个，占总量的27%；区域内并无在售纯别墅的项目。润州区，作为镇江房地产市场发展最为成熟的区域，混合社区是目前区域最主要的类型，该类型项目体量分布在10-40万m2，容积率一般在左右，同时润州区商业氛围也较好，配套较为成熟，商住综合体项目比重高于其他区域。 图：润州区社区类型结构 数据来源：CEEIS中指数据、 物业类型分布：以高层住宅为主，小高层住宅与联列别墅次之 从润州区目前在售的房源物业类型来看，分为四种形态：小高层住宅、高层住宅、花园洋房与联列别墅。高层住宅占比39%，是区域的主力物业类型；其次为小高层住宅与联列别墅，各占总量的23%。 图：润州区在售项目物业类型分布 数据来源：CEEIS中指数据、 房价：50%分布于7000-8000元/平方米，别墅价格过万 润州区在售项目房价基本分布在7000元/平方米以上，其中，半数项目报价处于7000-8000元/平方米，包含物业类型有：小高层住宅、高层住宅、花园洋房、联列别墅。报价处于10000-11000元/平方米的项目均为联列别墅。万科在区域内有两个项目在售，皆为混合社区，报价均在8000元/平方米以上。 图：润州区在售项目房价区间占比 数据来源：CEEIS中指数据、 主力面积：高层住宅主力面积在90-150m2 高层住宅的主力面积在90-150m2，报价普遍在7000-9000元/平方米之间；别墅面积稍大，大部分主力面积在200m2以上，报价也相对较高，在10000元/平方米以上。 表：润州区不同物业类型的面积与价格区间 物业类型 面积区间 价格区间 小高层住宅 115-140 7500-8100 高层住宅 90-150 5800-8800 花园洋房 90-320 7400-9500 联列别墅 190-255 7800-11000 数据来源：CEEIS中指数据、 （2）京口区 社区类型结构：以混合社区为主，无纯别墅项目 目前京口区在售项目（建筑面积大于10万m2）共12个，其中，混合社区8个，占总量的67%；纯住宅社区4个，占总量的33%；区域内无纯别墅的社区。混合社区成为京口区目前的主力社区类型，体量分布在15—65万m2之间，容积率一般在左右。 图：京口区社区类型结构 数据来源：CEEIS中指数据、 物业类型分布：物业类型多样，以花园洋房为主 从区域目前在售的房源物业类型来看，物业类型多样，包含多层住宅、小高层住宅、高层住宅、花园洋房、联列别墅、双拼别墅6种。花园洋房占比27%，成为区域较为主力的物业类型；其次为小高层住宅与联列别墅，各占总量的20%。 图：京口区在售项目物业类型分布 数据来源：CEEIS中指数据、 房价：两极分化明显，集中于5000-8000元/平方米的水平 京口区大部分项目房价分布在5000-8000元/平方米之间，其中，尤以5000-6000元/平方米为最，占总体量的29%。同时，区域房价存在两极分化的现象，其中低价房源价格在5000元/平方米以下，而高价则超出万元的水平。 图：京口区在售项目房价区间占比 数据来源：CEEIS中指数据、 主力面积：花园洋房主力面积在80-170m2 花园洋房的主力面积在80-170m2，报价在5500-7400元/平方米之间；价格高位出现在别墅项目中，主力面积在160-360m2，价格则在8000元/平方米以上，最高将近15000元/平方米。 表：京口区不同物业类型的面积与价格区间 物业类型 面积区间 价格区间 多层住宅 80-150 5300-6000 小高层住宅 80-180 4800-6300 高层住宅 95-140 5200-7200 花园洋房 80-170 5500-7400 联列别墅 160-360 8000-14500 双拼别墅 210-300 14500左右 数据来源：CEEIS中指数据、 （3）丹徒区 丹徒区是镇江目前城市化发展的重点区域，丹徒区政府正积极推行“生态丹徒”政策，并极力将丹徒新区打造成镇江市的最大的生态居住区，由于板块位置偏离中心城区较远，区域人口导入不足，丹徒板块的发展潜力与潜在风险并存，但随着市政府的南迁，风险系数会有所降低。 社区类型结构：纯住宅社区为主，三类社区类型并重 目前丹徒区在售项目（建筑面积大于10万m2）共18个，其中，纯住宅小区7个，占总量的39%；纯别墅社区6个，占总量的33%；混合社区5个，占总量的28%。纯住宅社区成为丹徒区目前的主力社区类型，体量分布在10—100万m2之间，容积率一般在左右。 图：丹徒区社区类型结构 数据来源：CEEIS中指数据、 物业类型分布：以多层住宅与联列别墅为主 从丹徒区目前在售的房源物业类型来看，多层住宅与联列别墅各占28%，是区域的主力物业类型；其次为花园洋房，占总量的14%。 图：丹徒区在售项目物业类型分布图 数据来源：CEEIS中指数据、 房价：超过50%分布于4000-5000元/平方米 丹徒区在售项目房价分布在3000-8000元/平方米左右，其中，超过半数项目报价处于4000-5000元/平方米，包含物业类型有：多层住宅、高层住宅、花园洋房、联列别墅；其次为7000-8000元/平方米的区间，其包含的物业类型皆为别墅。 图：丹徒区在售项目房价区间占比 数据来源：CEEIS中指数据、 主力面积：多层住宅主力户型面积较大，在90-170m2 多层住宅主力户型面积较大，处于90-170m2之间；高层住宅出现小户型房源，面积在60m2左右；区域内别墅类型多样，面积在150-500m2不等，价格大多处于7000-8000元/平方米的水平。 表：丹徒区不同物业类型的面积与价格区间 物业类型 面积区间 价格区间 多层住宅 90-170 3150-6000 高层住宅 60-130 4200-4500 花园洋房 80-150 4600-4800 联列 200-300 4350-8100 独栋 260-500 7500-7800 叠加 165-230 7000左右 双拼 260-270 7500左右 数据来源：CEEIS中指数据、 （4）镇江新区 社区类型结构：以纯住宅社区为主 无纯别墅项目 目前镇江新区在售项目（建筑面积大于10万m2）共9个，其中，纯住宅社区5个，占总量的56%；混合社区3个，占总量的33%；综合体项目1个，占总量的11%；区域内无纯别墅的社区。纯住宅社区成为目前镇江新区的主力社区类型，体量分布在10—30万m2之间，容积率一般在。 图：镇江新区社区类型结构 数据来源：CEEIS中指数据、 物业类型分布：物业类型多样，以高层住宅为主 从镇江新区目前在售的房源物业类型来看，物业类型多样，包含多层住宅、小高层住宅、高层住宅、花园洋房、联列别墅、叠加别墅、独栋别墅7种。高层住宅占比30%，成为区域较为主力的物业类型；其次为花园洋房，占总量的21%。 图：镇江新区在售项目物业类型分布 数据来源：CEEIS中指数据、 房价：集中于5000-8000元/平方米的水平，高价房源甚少 镇江新区大部分在售项目房价分布在5000-8000元/平方米之间。区域的高价房源甚少，目前仅有1个独栋项目在售，报价9900元/平方米，成为区域价格之最。 图：镇江新区在售项目房价区间占比 数据来源：CEEIS中指数据、 主力面积：高层住宅小户型为主力，面积在40-120m2 高层住宅以小户型为主，最小户型面积仅为40m2，最大也不过120m2；联列别墅面积分布在185-250m2之间，报价在7200元/平方米左右。 表：镇江新区不同物业类型的面积与价格区间 物业类型 面积区间 价格区间 多层住宅 85-140 4000-4500 小高层住宅 100-260 6200-6800 高层住宅 40-120 5800-6200 花园洋房 100-320 6200-7700 联列 185-250 7200左右 独栋 360左右 9900左右 叠加 100-150 6200左右 数据来源：CEEIS中指数据、 （5）丹阳、句容、扬中三市 社区类型结构：以纯住宅社区为主，出现旅游地产 目前丹阳、句容、扬中三市在售项目（建筑面积大于10万m2）共12个，其中，纯住宅社区7个，占总量的59%；混合社区2个，占总量的17%；纯别墅项目1个，占总量的8%；区域内出现旅游地产，位于句容市，项目为江苏宝华旅游开发有限公司开发的“宝华山一方渡假公寓”项目；1个综合体项目为世茂在句容开发的世茂花园。纯住宅是三个县级市的主要社区类型，社区体量在10-60万m2不等，容积率在之间。 图：三市社区类型结构 数据来源：CEEIS中指数据、 物业类型分布：以多层住宅为主，别墅房源较少 从区域目前在售的房源物业类型来看，物业类型包含多层住宅、小高层住宅、高层住宅、花园洋房、独栋别墅、双拼别墅6种。多层住宅占比46%，成为区域较为主力的物业类型；其次为小高层与高层住宅，各占总量的15%。区域内别墅项目较少，仅有2个混合项目推出别墅房源。 图：三市在售项目物业类型分布 数据来源：CEEIS中指数据、 房价：处于城市低位，集中于4000-6000元/平方米的水平，高价房源甚少 区域大部分房价分布在4000-6000元/平方米之间，且以4000-5000元/平方米的房价区间为主。区域的高价房源甚少，目前仅有1个独栋项目在售，报价高达13500元/平方米。 图：三市在售项目房价区间占比 数据来源：CEEIS中指数据、 主力面积：多层住宅主力面积在80-120m2 区域内住宅的主力面积多分布在80-200m2，其中，多层住宅在80-120m2，价格在4500-8500元/平方米之间。别墅的面积较大，分布在300-400m2。 表：三市不同物业类型的面积与价格区间 物业类型 面积区间 价格区间 多层住宅 80-120 4500-8500 小高层住宅 80-200 4500-6000 高层住宅 75-200 4500-6000 花园洋房 80-143 5500左右 独栋 300-400 13500左右 双拼 300-350 7500左右 数据来源：CEEIS中指数据、 （6）镇江市居住社区产品特征及分布 混合居住社区区域分布：多分布于京口区，三市混合项目稀少 据统计，镇江目前的在售项目中，33%的混合社区分布于京口区；其次为润州区、丹徒区，占比各为24%；镇江新区与三个县级市则以纯住宅为主，混合社区较少。 图：混合居住社区区域分布 数据来源：CEEIS中指数据、 大体量项目区域分布：京口区与丹徒区并重 据统计，城市目前在售大体量项目（建筑面积在20m2以上）近半数分布于京口区与丹徒区，二者占比各为22%，三个县级市中，丹阳市占的比重最大，达13%。 图：大体量项目（建筑面积在20m2以上）区域分布图 数据来源：CEEIS中指数据、 企业竞争格局 随着镇江市房地产行业的成长，逐步吸引了大批房地产企业的入驻，目前，已经入驻的知名房地产企业主要有万科集团、万达集团、华润置地、农工商房产、中南控股、融侨集团等。目前知名房企在镇江开发的项目如下表所示。 表：知名房企镇江在售项目 项目名称 区域 物业类型 建筑面积 报价 开发商 万科润园 润州区 低密度洋房社区 150000 8100 万科集团 万科蓝山 润州区 多种物业形态 416000 9500 万科集团 万科红郡 润州区 别墅、多层 91000 13500 万科集团 华润金色阳光 丹徒区 花园洋房、公寓 239899 4800 华润置地 华都名城 润州区 大型综合社区 500000 7300 江苏常发 风景城邦英伦王子郡 丹徒区 大型居住社区 123000 4500 农工商房产 丹桂园 丹阳市 多层 200000 5800 融侨集团 世茂花园 句容市 大型居住社区 600000 4500 世茂房产 镇江万达广场 润州区 综合体/购物中心 400000 7500 万达集团 镇江旭辉朗香郡 镇江新区 花园洋房、多层 70927 4000 旭辉集团 中南世纪城 京口区 混合社区 620000 7150 中南控股 数据来源：CEEIS中指数据、 知名房企分布：大多布局中心区域，少许进入县级市 早在2005年，万科已进入镇江，万达则在2009年才进入，二者均选择了润州区，无论说是区域发展吸引房企进入还是房企进入带热区域经济，总体而言，润州区的市场属于镇江房地产市场最为成熟的区域。华润置地、农工商纷纷入驻丹徒区，中南控股进入京口区，旭辉选择镇江新区，可以发现，尽管企业选择的区域不同，但均有向各区域西北靠拢的趋势，也就是相对市中心的区位。融侨与世茂分别进入两个县级市丹阳与句容，融侨的项目紧邻镇江新区与丹徒区的边界，而世茂的项目则处于句容市经济开发区，且项目本身体量庞大，达60万方，无疑企业旨在打造大型社区，成为市级中心的标杆。 图：知名房企区域分布图 知名房企开发物业类型：以花园洋房与高层住宅为主，别墅类型较少 据统计，知名房企目前在售项目中，高层住宅与花园洋房所占比重各达33%，成为主力物业类型，其次为小高层，占比17%，别墅类型相对较少。 图：知名房企物业类型分布图 数据来源：CEEIS中指数据、 知名房企项目销售：去化情况理想，尤其是万科与万达，品牌效应明显 综合近半年来知名房企项目的销售情况，考虑到项目尾盘的因素，目前知名房企项目月均去化速度在50套左右。价格方面，万科的两个项目，均价分别达到了8400与12660元/平方米，万达的公寓项目则在7500元/平方米左右的成交均价。位于县级市的两个项目，去化情况也较为理想，价格在4000-4500元/平方米。 表：知名房企项目去化情况 项目名称 区域 在售物业类型 主力面积（平方米） 月均去化套数 成交均价（元/平方米） 开发商 风景城邦英伦王子郡 丹徒区 高层 63-124 49 4315 农工商房产 中南世纪城 京口区 花园洋房 90-120 14 7177 中南集团 世茂花园 句容市 小高层、高层 75-102 51 4478 世茂房产 华都名城 润州区 高层 94-140 11 7637 江苏常发 镇江万达广场 润州区 高层 85-154 112 7500 万达集团 万科润园 润州区 小高层 115 56 8425 万科集团 万科蓝山 润州区 花园洋房 90-320 24 12663 万科集团 镇江旭辉朗香郡 镇江新区 花园洋房 85-120 32 4004 旭辉集团 数据来源：CEEIS中指数据、 区域进入建议 综合上文对镇江的全面分析，并结合卓越集团的产品特点，在拿地区域选择上，建议优选镇江的丹徒区，重点关注镇江新区和丹阳市，谨慎关注京口区和润州区；在土地类型和规模方面，建议体量在30万左右的大型居住区（住宅和别墅）。具体分析如下： 从城市规划分析，镇江未来建设三个城市副中心：润州区的南徐新城、丹徒区的丹徒新城和镇江新区的丁卯新城，随着市政府的南迁，南徐新城和丹徒新城的发展前景更加突出。从产业基础来看，镇江新区和丹阳市的产业环境和产业支撑具备优势，具备人口导入的发展潜力。 从房地产市场来看，润州区2010年房价同比涨幅超过50%，销售下滑，出现供大于求，同时润州区近三年土地供应量较大，有6块超过20万平方米的地块成交，未来的供应非常充足；京口区2010年同样出现供大于求，近三年土地出让面积较大，有8块超过20万平方米的大体量地块成交，未来供应量较大，去化有一定的压力；丹徒区市场供求基本平衡，2010年房价涨幅平稳，土地市场在2010年逐渐活跃，市场潜力有所凸显，受关注度大幅提升；镇江新区市场供不应求，最近三年住宅用地供应量偏低，未来如何满足市场需求仍待解决。 从大体量居住社区产品类型和特点来看，润州区和京口区以混合社区为主，其中润州区的商住综合体项目占比较大，京口区的混合社区比重最高。而丹徒区和镇江新区以纯住宅社区为主，缺乏由住宅和别墅组成的大型居住区物业，值得卓越集团重点关注。 从企业竞争格局来看，润州区是品牌开发商争相进入的区域，既有外来的万科和万达，也有江苏省的实力企业常发集团，万科在润州区已经运作三个项目，区域竞争十分激烈；丹徒区和镇江新区开始受到品牌开发商的关注，华润和农工商进入丹徒区，明发和旭辉进入镇江新区。 南通城市进入分析 宏观形势 南通处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，与长三角经济最发达的上海及苏南地区隔江相依，是我国首批对外开放的14个沿海城市之一。作为长江水系江河运输直达中转的枢纽和中国十大港口城市之一，随着苏通大桥的建成和沪通铁路的规划建设，南通开始融入上海一小时经济圈，同时也迎来了经济腾飞发展的新机遇。2009年，南通GDP总值为亿元，同比增长14%，大幅高于同期%的全国平均水平。 总体经济快速平稳发展，近十年GDP保持两位数增长 图：2002-2009年南通GDP总额及其增长率 数据来源：CEEIS中指数据、 2002-2009年，南通经济总体上保持了快速平稳的发展势头，GDP增长率始终维持在10%以上，同比增幅明显高于全国平均水平。2009年，南通GDP达到亿元，同比增长为14%，比全国平均水平高出个百分点。 城镇人口规模持续增大，城市化进程步伐不断加快 图：2002-2209年南通城镇人口及占比走势 数据来源：CEEIS中指数据、 2002年以来，尽管户籍人口略有下调（由万人下降至万人），但城镇人口则一直持续增长，占总人口的比重也出现快速上升的势头，意味着南通城市化进程的步伐也在不断加快。2009年，南通城镇人口达到万人，同比增长了%，与2002年相比则大幅增长超过四成，同时占户籍人口的比重也由02年%上升至%。南通城镇人口的持续增加，显然有助于进一步激发当地房地产市场的购房需求，因而可以预见，区域内房地产市场发展长期看好。 城镇居民收入水平和支付能力明显高于全国平均水平 图：2002-2009年南通人均GDP、城镇居民人均可支配收入和全国城镇居民人均可支配收入 数据来源：CEEIS中指数据、 在区域经济快速发展的直接带动下，南通居民收入水平和支付能力不断增强。2009年，南通人均GDP为40231元，同比增长%，较全国同期水平高出%；城镇居民人均可支配收入为21001元，同比增长%，同样比全国平均水平也高出近4000元。随着收入的快速增长，使得南通当地居民对于改善购房需求也提出了更高的要求。 南通城市居民居住条件稳步提升，2009年人均居住面积达到平方米 图：2002-2009年南通城镇居民人均住宅可居住建筑面积 数据来源：CEEIS中指数据、 2002年以来，随着城市经济的快速发展和人民收入水平的持续增长，南通城镇居民的居住条件有了明显改善，人均可居住面积出现稳步上扬。2009年，南通人均居住面积达到平方米，同比增长18%，高于全国城镇居民平均居住水平（30平方米）。 市场状况 投资：2002年来房地产开发投资额年均增长率超25% 图：2002-2009年南通房地产开发投资额及其增长率 数据来源：CEEIS中指数据、 2002年以来，南通房地产开发投资保持高速增长，年均增长率超过25%。2009年，南通房地产投资额为亿元，尽管受08年调控政策的影响，增速有所回落，但同比增长仍达到了%，高出同期全国增幅个百分点。 开发规模：09年商品房施工面积突破2000万方，住宅开发投资占比有所下降 图：2002-2009年来南通商品房施工和住宅施工面积及其增长率 数据来源：CEEIS中指数据、 房地产开发数据显示，在2002-2009年，南通商品房和住宅施工面积均保持稳定增长。2009年，南通商品房施工面积达万平方米，同比增长%，其中住宅施工量为万平方米，同比增长%，占全年商品房施工总面积的比重为%。尽管与上年相比，商品住宅施工面积占比下降了个百分点，但在南通整个房地产开发市场中仍占据主导地位。 土地：土地市场供求两旺，2010年土地成交面积大幅增长超过两倍 图：2002-2010年南通土地推出与成交面积及其增长率 数据来源：CEEIS中指数据、 2002年以来，南通土地市场供求总体上均保持持续上升态势，期间虽偶有回调，但幅度都不大。2010年，南通土地推出和成交面积分别达到了万平方米和万平方米，同比分别大幅增长%和%，均创下历史新高。此外，从供求结构来看，尽管南通土地市场长期供略大于求，但总体仍朝着供求基本平衡的方向发展。2010年，南通土地市场供求比为，较上年减少，商品房市场开发渐趋合理。 销售：市场总体呈现出波动上扬，09年销售额实现倍增 图：2002-2009年南通商品房销售面积和销售额及其增长率 数据来源：CEEIS中指数据、 统计数据显示，自2002年以来，尽管市场受政策影响出现一定程度的波动，但总体仍呈现出上升趋势。在经历了2008年的短暂调整后，2009年南通商品房市场迅速回暖，市场需求持续释放，销售面积和销售额明显回升，分别达到万平方米和万平方米，同比增幅也分别达到59%和%，反映出南通楼市长期发展潜力巨大。 价格：房价稳步上升，行业稳健发展 图：2002-2009年来南通商品房销售均价及其增长率 数据来源：CEEIS中指数据、 在2002-2009年期间，除了08年略有下调外，南通商品房成交均价实现稳步上涨，且年均涨幅基本上保持两位数以上增长。2009年，南通商品房销售均价为4378元/平方米，同比大幅增长%。考虑到南通商品房价格虽然近几年上涨较为明显，但与邻近的上海、苏州等发达城市相比仍有相当的差距，预计随着南通区位价值的进一步显现，目前处于价格洼地的区域楼市的价值还存在相当大的上升空间。 热点区域 城市规划：以沿江开发为主的“四圈两轴”布局结构 南通位于长江北岸，与上海、苏州等城市隔江相望。按照近期发展规划，南通确立了以沿江开发为主的“四圈两轴”的多中心组团式城市布局，即以宁通启公路和204国道为依托的沿江和沿海两个经济发展轴、以南通市中心区为主的南通城市圈和海安-如皋城镇圈、掘港-长沙城镇圈、汇龙-吕四城镇圈形成的“一主三副”城市格局。 图：南通市城市规划图 细分板块市场：各板块市场差异化明显，主力成交单价维持在万元左右 按照南通地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区主要可以划分为城南、城北、城中、城东和开发区五个板块。 ①城中板块：即南通原来的老城区，楼市发展较早，市场总体供不应求，价格稳定。由于土地供应有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。 ②城南板块：南通市新的市政中心和CBD，目前聚集了一大批高品质高档楼盘，同时也是南通当前最热门的板块之一。 ③城东板块：随着多家实力品牌开发商的进入，大大提升了区域内整体市场竞争，同样作为南通楼市的热点板块之一，区域楼市价格直逼城南板块。 ④城北板块：区域楼市发展较晚，开发楼盘项目相对较少且比较分散，产品价格性价比也较高，目前市场正处于蓄势待发的阶段。 ⑤开发区板块：依托开发区的规划优势，是南通未来城市人口导入和发展的重点区域，楼市后市发展潜力长期看好，目前项目产品以别墅为主。 表：南通楼市板块市场细分 板块名称 区域范围 典型楼盘 价格行情 城中板块 钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西 万濠华府、景华城、四季绿苑 10000-18000元/m² 城南板块 洪桥路以南、跃龙路以东 恒盛尚海湾、绿城玉兰公寓、太阳鑫城、苏建学府雅居 12000-16000元/m² 城东板块 青年路以北、五一路以东、运河以南 恒盛豪庭、文化名邸、东大城市花苑、苏建花园城 8000-13000元/m² 城北板块 钟秀路以北 高迪金城、地中海花园、苏建阳光新城 8000-9000元/m² 开发区板块 狼山、军闪以南区域 华润置地橡树湾、中南军山半岛、金水湾花园 8000-13000元/m² 数据来源：CEEIS中指数据、 楼市发展方向：南通区域楼市发展热点将向东、南方向转移 按照南通主城区规划发展方向，南通人口集聚区和产业发展重心将主要集中在东、南两个方向。特别是城南和开发区等板块，目前已经规划建有新的市政中心、CBD和体育会展中心以及新兴产业带等区域核心配套和产业分布，同时，区域内良好的生态宜居居住环境也进一步提升了上述板块的居住品质。因此，在整体细分市场上，南通东、南两个方向板块的房地产市场将呈现出持续扩张的发展态势。 图：南通各主要板块分布及发展趋势 土地市场：南通土地交易主要集中在通州市、开发区、崇川区和港闸区 图：2010南通土地市场不同类型物业用地成交面积占比 数据来源：CEEIS中指数据、 图：2010南通土地市场各区县土地成交面积占比 数据来源：CEEIS中指数据、 分物业来看，2010年，南通共成交住宅用地257宗，总面积为万平方米，占总体成交土地的比重为%，仅次于工业用地的交易量，而同期商业和办公楼用地仅成交万平方米，占比不到10%。分区域来看，南通2010年土地成交主要集中主城区，其中通州市成交量最大，达到了万平方米，其次是开发区、崇川区和港闸区，全年土地成交量也分别达到了万平方米、万平方米和万平方米，其他下属个县、市土地市场同期均没有成交。 热点板块之一：城南板块 城南板块位于主城区、狼山风景区与南通市经济技术开发区之间，是由南通新市政府搬迁而形成的新城区域，其核心区域北起虹桥路、南川河，西至城山河，南到啬园路，东止裤子港，面积平方公里。随着南通大学新校区、体育会展中心开工和中央商务区的陆续建成和开工，使得该区域迅速成为南通高品质楼盘的聚集区。 作为南通市未来的行政、经济、文化和居住的新兴城市中心以及“十五”计划确定的五大重点发展地区之一，随着区域内多方面配套和社区环境的关注度的不断提高，城南板块在南通楼市发展热点区域中占据明显优势，其未来区域发展前景长期看好。 尽管起步较晚，但随着区域首个项目，同时也是南通最大的地产项目总建筑面积高达250万方中南世纪城的成功开发及行政资源的强势效应带动下，区域内后续项目开始不断涌入，其中包括了中南世纪花城、城市嘉苑、苏建学府雅居等，连绿城集团也在区域内开发了玉兰公寓项目。这些项目的开发提升了新城区的板块热度，同时区域较高的产品品质也为各项目带来了良好的溢价。目前区域楼盘价格在12000-16000元/平方米左右，为南通次高价格区域。因行政资源的影响，区域客户主要以公务员为主，投资客及私企业主也存在较高比重。 虽然区域内拥有较多的开发项目，但相对新的行政中心而言，整体开发力度还存在不足。新城区仍有较多待开发土地，未来一段时间区域开发力度预计有所上升，开发热度仍将高涨，因此，城南板块也仍将是南通楼市的主力成交区域及高品质居住片区。 典型楼盘——恒盛尚海湾 具体位置：崇川区工农路与虹桥路交汇处 产品类型：住宅、商业 总建筑面积：万平方米 容积率： 建筑类别：小高层、高层 入住时间：待定 在售均价：15000元/平方米 开发商：恒盛地产 图：恒盛尚海湾效果图 典型楼盘——绿城玉兰公寓 具体位置：崇川区世纪大道99号 产品类型：住宅 总建筑面积：万平方米 容积率： 建筑类别：小高层、高层 入住时间：2012年10月 在售均价：15500元/平方米 开发商：绿城集团 图：绿城玉兰公寓效果图 典型楼盘——中南世纪城 具体位置：崇川区桃园路8号 产品类型：住宅、商铺、写字楼 总建筑面积：250万平方米 容积率： 建筑类别：高层、超高层 入住时间：2011年06月 在售均价：12000元/平方米 开发商：中南集团 图：中南世纪城效果图 典型楼盘——苏建学府雅居 具体位置：崇川区城山路东崇川路南 产品类型：住宅 总建筑面积：万平方米 容积率： 建筑类别：小高层、高层 入住时间：2012年06月 在售均价：15800元/平方米 开发商：江苏省苏建集团 图：苏建学府雅居图 热点板块之二：城东板块 城东板块位于主城区东部，占地平方公里，西起五一路，东至规划中的东方大道，南临青年东路，北濒通吕运河，离南通市中心商圈南大街和正在开发建设中的新城区直径3公里。在城市形态和功能上与城南板块遥相呼应。 随着新长铁路的投入运营和宁启铁路、通沪铁路的开工建设与规划的实施，城东板块交通枢纽地位日益显现。此外，中国商业地产第一品牌——万达广场进驻，也使得区域内商业价值得到了进一步提升，因而可以预见，城东板块未来区域楼市价值将长期处于上升通道。 城东板块作为一个新兴板块，其崛起于2008年低迷的楼市。成就城东板块的项目则是万通城。万通城城东板块的首个住宅项目，项目2008年初开盘，以均价4000元/平方米入市一炮而红，不仅使得项目知名度大增，也使得城东板块被人知晓。2009年期间，在市场强势反弹的背景下，项目价格一路攀升至6000元/平方米，然后又升至7500元/平方米左右，使得城东板块热度极度扩张。 随着万通城的成功开发及通附二小的入驻，再加上城东已成为为南通主要发展方向，片区土地还存在大量出让，截止到目前已相继出让了文华名邸、翰景园、恒盛豪庭、未来锦城、龙馨园、世伦名都、南京弘阳等地块，其中2010年10月更是出让总价高达亿的地块。土地的大量出让一方面反映了板块的开发热度，另一方面大量的土地出让也显示了区域竞争将趋于激烈，特别是在区位、客户均存在雷同的背景下，如何进行差异化将是各项目要考虑的重点。 典型楼盘——恒盛豪庭 具体位置：崇川区世伦路与国胜路的交汇处 产品类型：住宅 总建筑面积：万平方米 容积率：2..15 建筑类别：高层 入住时间：2012年12月 在售均价：8500元/平方米 开发商：恒盛地产 图：恒盛豪庭效果图 典型楼盘——文化名邸 具体位置：崇川区太平北路8号 产品类型：住宅 总建筑面积：万平方米 容积率： 建筑类别：高层 入住时间：2012年8月 在售均价：8000元/平方米 开发商：中国房地产开发集团 图：文化名邸效果图 典型楼盘——苏建花园城 具体位置：崇川区人民东路508号 产品类型：住宅 总建筑面积：万平方米 容积率： 建筑类别：多层、小高层、高层 入住时间：2011年8月 在售均价：13500元/平方米 开发商：江苏省苏建集团 图：苏建花园城效果图 典型楼盘——东大城市花园 具体位置：崇川区小石桥 产品类型：住宅 总建筑面积：2万平方米 容积率： 建筑类别：多层 入住时间：2011年8月 在售均价：12000元/平方米 开发商：南通东大集团 图：东大城市花园效果图 热点板块之三：开发区板块 开发区板块位于南通市最南端，上接城南板块，下连启东市，总面积平方公里，是中国首批14个国家级开发区之一，同时也是是国家环保总局授予的“ISO14000国家示范区”和中国权威机构评出的跨国公司最佳投资的开发区。 作为长三角利用外资集中的制造业基地和上海一小时经济圈重要的产业发展高地，南通开发区凭借着强劲的产业及人口导入，再加上军山及狼山等风景区的优势，区域房地产市场开始得到长足发展。自第一个商品房项目瑞慈花园建成之后，区域内相继开发了金河名人世家、优山美地、军山半岛、紫琅上郡及金水湾花园等项目。这些项目的开发也使得开发区板块的核心区域得以形成，目前开发区核心区域主要分布于瑞慈医院周边，星湖大道两侧。近三年来，开发区核心区域快速发展，热度也不断提升。后续仍将有大体量高品质项目有待开发，如一品江山及山水壹号等，这些项目的开发将使核心区域的集聚性进一步增强。 核心区域的快速发展也带动了开发区外围片区的开发，如能达商务区板块的润华国际中心及景瑞18号及华润置地旗下的橡树湾项目，这些项目的开发将引发区域产品品质及居住理念的提升。核心区域及外围片区的多点开花，代表着开发区板块房地产进入全面发展阶段的同时，也实现了产品由量变到质变的跳跃。 随着南通城市发展的东扩南移，开发区良好的环境和地理位置，吸引了大部分购房者的目光。特别是苏通大桥的通车，使得南通经济开发区起着沟通南通与苏州桥头堡的重要作用。经济开发区的独特优势，也使得开发区吸引了一批高新技术人才，未来的经济开发区或许会像苏州开发区那样，形成高新技术人才聚居地。此外，在商业配套上，目前星湖101广场、星湖街区已经初具雏形，随着开发区即将启动中央商务区建设，预计届时区域城市功能将更加完善，生活环境也将更加舒适方便。 典型楼盘——中南军山半岛 具体位置：开发区星湖大道南侧 产品类型：别墅 总建筑面积：28万平方米 容积率： 建筑类别：联排、双拼、叠拼、空中花园 入住时间：2011年下半年 在售均价：13000元/平方米 开发商： 南通华城中南房地产开发公司 图：中南军山半岛效果图 典型楼盘——金水湾花园 具体位置：开发区山水一路与丽江路交界处 产品类型：住宅、别墅 总建筑面积：万平方米 容积率： 建筑类别：低层、多层 入住时间：2010年11月 在售均价：8000元/平方米 开发商： 南通房地产开发集团 图：金水湾花园效果图 典型楼盘——华润置地橡树湾 具体位置：开发区惠民路88号 产品类型：住宅、别墅、公寓 总建筑面积：44万平方米 容积率： 建筑类别：低层、小高层、高层 入住时间：2013年初 在售均价：9000元/平方米 开发商： 华润置地 图：华润置地橡树湾效果图 典型楼盘——景瑞18号 具体位置：开发区星湖大道与新开北路交汇处 产品类型：住宅、别墅 总建筑面积：万平方米 容积率： 建筑类别：低层、高层 入住时间：待定 在售均价：待定 开发商： 上海景瑞地产 图：景瑞18号效果图 主要开发企业 南通地处长江下游冲积平原，对外贸易发达，人口众多，水产资源丰富，拥有集“黄金海岸”与“黄金水道”于一身的区位口岸优势，同时GDP总量在全国地级市中也名列前茅，是人居环境最佳的城市之一，也是我国著名的“教育之乡”、“建筑之乡”、“体育之乡”和“长寿之乡”。近年来，随着苏通大桥、新长铁路的陆续开通，南通开始全方位构建与上海和苏南等区域的快速通道，并迅速融入了上海一小时交通圈和长三角三小时交通圈。经济的快速发展和城市交通状况的明显改善进一步提升了南通的城市价值。 近年来，万科、绿地、绿城、万科、华润和恒盛等主流开发商相继进入南通房地产市场，一举改变了此前本土开发商一家独大的局面，同时也标志着南通城市投资潜力开始得到市场的认可。预计随着“大南通”城市发展规划的强力推进，将会有更多的地产企业进入南通房地产发展潜力市场。 表：南通主流房地产企业 名称 总部所在地 成立/进入南通时间 已开发项目 在售在建项目 土地储备 竞争优势 恒盛 香港 2009年 —— 恒盛庄园、恒盛尚海湾和恒生豪庭等3个项目，合计约580万方 除目前在售项目外，无新增土地储备 品牌知名度较高、擅长高端住宅开发 绿城 杭州 2010年 —— 绿城玉兰公寓、绿城西子湖畔2个项目，合计约万方 目前在南通启东市土地储备约33万平方米， 企业综合实力强，市场认知度高 景瑞 上海 2009年 —— 景瑞18号（万方） 除目前在建项目外，无新增土地储备 开发经验丰富，产品性价比高 华润置地 香港 2009年 —— 华润置地橡树湾（44万方） 除目前在售项目外，无新增土地储备 企业实力雄厚，品牌优势显著 绿地 上海 2010年 —— 绿地CR10049地块（万方） 目前在南通主城区土地储备约30万平方米 企业综合实力较强强、具有多年的房地产开发经验 保利 广州 2010年 —— 保万科CR10042地块利CR10033地块（万方） 除目前在建项目外，无新增土地储备 国有企业综合实力强，企业品牌知名度高 万科 深圳 2010年 —— 万科CR10042地块（万方） 除目前在建项目外，无新增土地储备 规模优势明显，品牌形象好，产品的市场认同度高 城市投资建议 投资策略建议 根据我们对主要城市房地产投资吸引力的对比分析，南通市在长三角第三梯队城市中排名第6位。南通作为长三角沿江和沿海城市，房地产市场规模处于中等水平，成长速度和供求关系处于中等水平，但价格表现则较为靠后。鉴于苏通大桥开通后，南通广阔的城市化发展前景，以及较大的房地产市场规模，建议企业在拓展长三角市场的第一阶段，可以考虑进入南通市场。 近年来，随着经济的快速发展和城市地位的上升，特别是交通条件的迅速改善，直接拉近了南通与上海和苏南等区域的时空距离，使得南通开始成为长三角区域继苏锡常等发达城市之后又一新兴热点区，由此吸引了一大批来此工作和生活的外省市人群，同时也造就了大量的住房需求。统计数据显示，即使在2010调控年，南通商品房1-11月仍成交万平方米，同比增长%，同时销售额也达到了亿元，同比增长%，显示出了良好的发展势头。未来几年，随着城市化进程继续快速推进，可以预计南通房地产市场需求仍将保持较高水平。 按照南通整体城市规划，区域未来发展的重心将向东南方向转移，因此，城南、城东和开发区板块势必会成为南通房地产投资和开发的热点区域。具体来看，城南区是南通新规划的新城区，规划起点高，配套设施比较齐全，卓越可考虑开发高端公寓和综合体项目；城东区规划为南通对外的交通枢纽中心，同时商业氛围也较好，因而适合卓越开发中高端住宅和商业项目；开发区生态环境好，可出让的土地多，且土地成本相对较低，适合首次来南通开发的企业进驻，项目产品可考虑别墅或普通住宅项目。 从投资方式来看，由于与上海、苏州等成熟市场相比，南通土地成本相对较低，因而对于总建筑规模在50万平方米以下的项目，卓越完全可以采用独自拿地单独开发的方式进行。而对于体量在50万平方米以上的项目，由于拿地总额相对较大，且投资周期长、风险也较高，卓越可考虑采用联合拿地的方式进行开发。 投资风险分析 （1）外地知名企业纷纷进驻，行业竞争日益加剧；同区域同类产品相对集中，存在一定的同质产品竞争； （2）近期调控力度进一步加强，市场不确定性风险有所增加 （3）城中老城区可开发土地相对较少，且获取成本较高，市场进入难度有所提高； （4）整体楼市正处于起步发展阶段，各方面配套尚待进一步提高，市场熟化度相对较低 （5）目前住宅成交均价相对较低，企业盈利空间受限； 南京城市进入分析 宏观形势 GDP长期保持高速增长，经济发展前景持续看好 南京是中国七大古都之一，它地处长江“金三角地区”，地理位置十分优越，是中国区域经济中的重要城市。2009年，南京GDP总量为4230亿元，比上年增长%。南京市经济保持平稳较快增长，2010年同比上涨13%。 图 2001-2010年南京市GDP总额及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 本世纪10年来，南京市经济保持了平稳快速的发展，年平均增长率均在11%以上。其中2003-2007年GDP增速稳定在15%以上，2008-2010年增速略微下滑，与2001-2002年的水平相当。但十年来较同期全国GDP增长率要高出3个百分点以上。2010年，南京GDP总量为5086亿元，比上年增长13%。 人口总量稳步增长，城市化水平高 图 2001-2009年南京市常住人口及城市化率 来数据源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 2001年以来，南京市常住人口增长平稳，06年有较大波动，增速达到%，此后增速有所放缓；南京城市化进程也在不断地加快，且城市化率远远高于全国平均水平。2009年底，南京市常住人口达到万人，城市化率达87%。（备注：由于南京市2004年以前没有常住人口的相关资料，以其户籍人口计算） 人均可支配收入快速增长，明显高于全国和江苏省同期平均水平 图 居民收入水平和支付能力不断提升 来数据源：国家统计年鉴，江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 随着经济快速发展，南京居民收入水平和支付能力不断提升。2009年，南京人均GDP达55290元，同比增长%；城镇居民人均可支配收入为25504元，同比增长%。 2009年人均居住面积33平方米，高于全国和江苏省平均水平。 市场状况 房地产投资额保持较快增长，开发企业对南京市场比较乐观 图 南京市房地产投资额及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 2001年以来，南京的房地产投资一直保持增长态势，至2004年，房地产投资额突破200亿元，且增幅达到%；2005年，受宏观调控的影响，房地产投资额增幅下降，当年增长率仅为%，到2008年，南京房地产投资额突破500亿元，达到亿元，但增幅仅为%。02-04年，南京的房地产开发投资额增速都高出全国平均水平，04年之后房地产开发投资额增速低于全国平均水平。2009年之后，受市场回暖刺激，投资额增速升至%。高于同期全国平均水平%。 施工面积增长有所放缓，近五年新开工面积基本上保持在12000万平方米以下 图 2001年以来南京商品房施工面积及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 2001年以来，南京商品房施工面积一直处于较为平稳的增长态势，但新开工面积增长率受市场的影响较大。2009年，商品房施工面积达4366万平方米，同比小幅上涨%；受上年房地产市场调整的影响，新开工面积达到1157万平方米。 图 新开工面积及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 近两年土地市场供求回升明显，2010年成交楼板单价突破5000元大关 图 住宅用地市场供求及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 统计数据显示，在2002-2010年期间，南京土地市场供求总体呈现出“W”型走势。2007年，南京土地市场共推出万平方米（建筑面积）住宅用地，累计成交万平方米（建筑面积）住宅用地，均创下历史新高。之后受调控政策的影响，土地市场供求均出现大幅下滑。进入2009年以后，随着市场的好转，南京土地市场供求有所回升。2010年，南京住宅用地供求分别达到了万平方米和万平方米，同比分别大幅增长了%和%，已接近于07年交易水平。另外，按照供求比来看，南京土地市场近九年的供求比也基本上在1左右徘徊，反映了整个土地市场良好的发展态势。 图 住宅用地市场成交楼板价及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 从交易价格来看，南京土地交易价格随偶有波动，但总体仍呈现出上涨趋势。在2009年楼市需求旺盛的刺激下，2010年南京住宅用地楼板价一举突破5000元大关，攀升至5454元/平方米，同比增长%。土地市场成交价格的快速上扬，一方面反应了开发商对南京房地产市场发展预期仍然看好，另一方面也反映了南京房地产市场竞争激烈。 商品房市场销售量波动上扬，2009年销售额同比增长近七成 图 2001年以来南京商品房销售面积及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 2001-2007年，南京市的商品房销售面积逐年增长，2008年由于受到市场调控的影响，增长率大幅下降，2009年有强势反弹，达到了历史最高水平。于此同时，销售额几乎也与销售面积同步变化，2008年出现萎缩，2009年跃升至历史高位。从销售额和销售面积的两张图中可以明显地看出南京房地产市场的周期性变化，以及这种变化与国家计地方政府调控的紧密相关性。 图 2002-2009年南京商品房销售额及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 在经历了2008年销售额下挫后，2099年南京商品房销售面积和销售明显回升，增长率达到%；从供销比及销售额/投资额来看，南京的走势和全国平均水平基本一致，近两年基本低于全国水平，表明南京市场近两年投资和开工力度相对较大，供给较为充足，供需基本平衡。 图 南京市销售竣工比及销售额/投资额 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 销售价格呈现出长期上涨的态势 图 南京市商品房销售均价及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，南京市统计年鉴 南京的商品房价格自2001年以来逐步上升，近几年上涨较快，2008年虽然受到整体市场调整，降幅仅为%，2009年市场回暖，商品房销售均价达到7185元/平方米，同比大幅增长%。 城市发展规划 （1）城区总体规划 按照南京最新城市发展规划，南京城市将定位于长三角区域现代服务中心、先进制造业基地、国家综合交通枢纽、国际重要创新城市、生态宜居滨江城市、世界历史文化名城。2020年基本建设形成南京都市圈。其影响范围将包括以南京为原点的10公里左右的核心区、40公里左右的都市区以及100公里左右的都市圈范围。到2020年，南京市规划预测常住人口1260万人，城镇人口1130万人，城市化水平90% 在城市体系上，南京未来将形成“城市中心——城市副中心——新城（地区）”的中心体系。城市中心和城市副中心具有区域服务功能。城市中心是南京区域中心城市职能的主要承载地区；城市副中心协助城市中心发挥承东启西作用的传导功能。新城（地区）中心主要以服务本市居民服务功能为主。 在空间布局上，未来南京将构建以主城为核心，以放射性交通走廊为发展轴，以生态空间为绿楔，“多心开敞、轴向组团、拥江发展”的现代都市区空间格局。南京将会有多个城市中心或者副中心，每个城市中心将会有多条交通通道呈放射状通向城市外围，各条交通通道之间，将会根据具体的生态及地理情况打造生态绿地。也就是说，未来的南京将呈现绿地与交通通道相嵌、更加适宜人居的状态。 （2）交通规划 根据城市未来发展需要，南京将逐步构建与城际铁路相衔接、轨道交通为主体、常规公交为支持和补充的多层次公共交通体系，重点发展“一环十五线”的铁路交通网、“两环两横十四射”的高速公路交通网和14条655公里左右的轨道交通网。 机场 南京将形成以禄口国际机场为主、六合机场为辅的组合型国际航空港。禄口国际机场是中国大型枢纽机场、航空货物与快件集散中心，机场等级4F。六合机场近期是军用机场，适时发展为军民两用的国内干线机场，机场等级4E。 铁路 南京将加快高速铁路、城际轨道和铁路综合枢纽建设，形成由“一环十五线，两主三辅十二个城际客运站，一专两主两辅货场，一主一辅编组站”共同构成的国家级特大型环行铁路枢纽，市域铁路线网正线总里程为812公里，线网密度达到公里/平方公里。 “一环十五线”中的“一环”为跨越长江南北，串联主要放射铁路线和主要客货车站的铁路环线。“十五线”包括9条客运专线：京沪高速铁路、沪宁城际、宁杭城际、宁常沪城际、宁通城际、宁连城际、宁合城际、宁安城际、扬马城际铁路（即沿江轨道Z1线）；6条客货混行或货运专用的普速铁路：京沪铁路、宁启铁路、宁合铁路、北沿江铁路、宁芜铁路和宁杭铁路。 “两主、三辅、十二个城际客运站”中的“两主”为南京南站和南京站，“三辅”为林场站、江浦站和紫金山站；“十二个城际客运站”包括仙林、栖霞、汤山、上坊、龙潭、溧水、禄口、板桥、江宁、葛塘、六合和汤泉等，基本实现每个新城均有城际客运站服务 公路 南京将完善高速公路及国省干线公路网络，形成由“两环两横十四射”高速公路网、“一环七横十七射”国省道干线公路网和公路客货运场站共同构成的国家级公路主枢纽。 “两环两横十四射”高速公路网中的“两环”为绕城公路和绕越公路，“两横”为常马高速公路和芜太高速公路；“十四射”包括宁镇、沪宁、宁常（沪宁二通道）、宁杭、宁宣、宁马、宁巢、宁合、宁洛、宁连、宁通、宁盐、宁丹高速公路（第二机场高速公路）和S243（禄口机场至镇江）。 “一环七横十七射”的国省干线公路网中的“一环”是以汤铜公路为基础的郊县公路环；“七横”包括六合北部干线、G328（扬滁公路）、江北沿江高等级公路、江南沿江高等级公路、S340（张常溧公路）、S341(老明公路)和S239(芜太公路)；“十七射”包括S122(宁小公路)、G104(宁杭公路)、S246(宁郎公路)、S123(宁高公路)、高芜公路、S123(宁高公路宁丹复线)、宁陆公路、G205(宁芜公路)、板桥汽渡连接线、S124(宁乌公路)、G312(新线宁合公路)、宁滁公路浦合复线、G104(宁滁公路)、六合西部干线、六合东部干线、G205(宁淮公路)和金江公路。 过江通道 南京未来的道路过江通道将包括：南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥（公路大胜关大桥）、南京长江四桥（石埠桥大桥）、南京长江五桥（梅子洲大桥）、龙潭过江通道、锦文路过江通道（新济洲过江通道）、模范西路过江通道、南京长江隧道（应天大街过江通道）、仙新路过江通道（新港－玉带过江通道）。预留七乡河路、中央北路（上元门）、汉中西路、建宁西路过江通道。 铁路过江通道包括既有南京长江大桥、上元门、大胜关、龙潭过江通道。 轨道交通过江通道包括2号线、3号线、4号线和7号线，其中3号线过江通道与铁路上元门过江通道共用通道，7号线过江通道与铁路大胜关过江通道捆绑过江，预留轨道交通6号线跨江联系雄州、龙袍新城。 城市轨道交通 城市轨道交通将在南京未来公共客运交通体系中发挥骨干作用。都市区轨道线网由市域快线、城区干线和加密线组成：市域快线快速衔接板桥、滨江、禄口、汤山、龙潭、桥林等近郊新城，城区干线紧密联系主城与东山、仙林、江北副城，加密线强化高强度密集中心地区轨道交通服务，形成市级中心三线换乘、副城中心两线衔接、新城中心快线相连的总体布局。 南京远景规划轨道线路14条，线网总里程约655公里。 停车设施 未来南京的停车泊位总数达到城市汽车拥有量的115%-130%。主城区配建泊位、路外公共泊位、路内停车泊位分别占总泊位数的80-85%、10-12%、5-8%。副城和新城区配建泊位、路外公共泊位、路内停车泊位分别占总泊位数的85-90%、10-12%、3-5%。 （2）产业规划 今后南京的城镇和产业将主要是沿江和沿主要交通走廊发展，并逐步形成“两带一轴”的城镇空间结构。 “两带”指的是沿江发展的江北城镇发展带和江南城镇发展带；“一轴”指的是沿宁连--宁高高速公路走廊形成的南北向城镇发展轴。南京今后的城镇、工厂、园区等将主要在这“两带一轴”上建设。 发展目标：按照科学发展观 “五个统筹”的要求，坚持走新型工业化道路，加速产业集聚，推进产业升级，进一步做大做强电子、汽车、石化、钢铁和电力五大产业，大力发展机械装备、生物与医药、新型建材、食品饮料、纺织服装五个重点行业，以及都市型工业，提升我市工业整体竞争力，实现跨越式发展。 总体思路：五业为核，融入国际，聚势进位，带动周边。坚持产业兴市，通过加快发展工业第一方略，提升我市在区域中的竞争力；坚持走新型工业化道路，通过加快发展高新技术产业，应用高新技术改造传统产业，加快发展循环经济，提升我市产业竞争力；坚持培育大企业大集团，通过制度重构，加速资本优化，加快技术创新，提升我市企业在国内国际市场中的竞争力。在更高层面构筑产业、布局和企业组织三大体系，即构筑以高新技术产业为先导、五大产业为支撑、都市型工业为补充的产业体系；构筑以组团为核心、园区为载体，与生态环境相适应的空间布局体系；构筑以大企业大集团为龙头，大中小企业协调发展的组织体系。精心打造十大工业组团，建设国际先进制造业基地。 空间布局：坚持工业用地向开发区、工业园集中，向五大产业集中，向都市型工业经济集中的原则。进一步加大工业用地集约开发力度，提高工业用地产出强度。 电子信息产业 今后5─8年，大力发展电子信息设备制造业，提高电子信息产业占全市工业经济的比重，逐步构建完整的产品结构体系，形成自主创新的核心能力，实现产品从传统的模拟技术向数字化、网络化、智能化转变，使电子信息产业发展成为南京最具发展空间和国际竞争优势的主导型产业。重点发展新型显示器类产品、通信类产品、软件及系统集成类产品、计算机及外设类产品、信息家电类产品、新型电子元器件类产品等六大产业群。新型显示器：高清晰度CRT、薄膜晶体管液晶显示器件(TFT─LCD)、彩色PDP、超高亮度发光二极管、LCOS新型显示器件，有机电致发光技术(OLED)等显示新技术的产业化开发。集成电路：积极发展～微米的深亚微米集成电路技术，集成电路生产加工和封装。通信及网络设备：发展数字移动通信、光传输系统、卫星通信，以及路由器、集线器、网关、网卡等网络设备等。计算机及软件：发展高性能微型计算机、服务器和计算机零部件，新型打印机等外部设备；发展网络、通信、企业资源管理信息系统等应用软件。新型电子元器件：中高档片式元器件、新型机电元件、光电子器件、电力电子器件、敏感元器件与传感器、混合集成电路和高频频率器件等片式化、微小型化和多功能化的新型元器件产品。数字音频、视频产品：数字广播与电视节目制作和传输广播系统设备，以及数字电视机、数字摄录一体机和数字相机等家庭信息终端产品。 汽车产业 今后5─8年，将以轿车为主线，以载重车和汽车关键零部件为两翼，发挥比较优势，优化产业组织以南汽、长安、春兰等公司为主体，全面推进与国际汽车大企业的合资，融入国际汽车产业链。构筑江宁、溧水和雨花三大整车和零部件制造基地。大力推广采用平台化战略、模块化生产、全球采购等国际先进方式。广泛采用计算机集成制造等技术，提高生产技术的柔性，创新生产制造系统，实行敏捷制造；研发推广发动机电子控制系统、传动和行驶控制系统、安全及故障诊断系统等汽车电子技术；重点发展低能耗、低排放、高性能的发动机，自动变速箱，制动防抱死系统(ABS)等汽车关键零部件技术。争取在1-2年内，形成百万辆汽车(其中轿车70万辆)的生产能力。 石化产业 今后5─8年，将坚持“基地化、大型化、集中化”原则，通过高起点的产业规划和布局规划，依托国家级石化基地──南京化工园，以扬子、扬巴、金陵、南化、红太阳及国外跨国石化公司等为龙头，构筑原油加工──基础化工原料──化学中间体──精细化工与日用化工产品产业链。大力推广应用高新技术改造生产过程控制和工艺装置，提高自动控制水平，推进清洁生产，降低能耗物耗，实现产业升级，提高竞争力。近两年内，实现300万吨乙烯，4000万吨炼油以及一批既有规模又具有高附加值的精细化工产品。重点发展精炼成品油，乙烯石化系列产品，合成树脂、合成橡胶、合成纤维及聚合物，工程塑料及新型塑料合金，有机化工原料，氯碱系列产品，有机复合肥，高效、低毒、安全新型农药，新型涂料，生物、信息等专用化学品，以及有机硅、有机氟、纳米材料等化工新材料。 钢铁产业 今后5－8年，发挥沿江优势，优化产品结构，加快产业升级，并逐步形成1200万吨钢(其中特种钢200万吨)的生产能力。大力推广应用生产各工序和全过程的智能化控制系统技术；洁净钢生产、炉外精炼、高效连铸、高精度轧制、热轧薄规格带钢生产、热轧带钢直接镀锌及冷轧硅钢片生产等工艺技术；烧结、干熄焦、高炉长寿、煤基直接还原、熔基还原等技术；应用烧结余热回收、热风炉余热利用、焦炉煤气脱硫脱氰等先进技术。重点发展造船板、管线板、桥梁板、压力容器板等宽中厚板，热(冷)轧不锈钢板、镀锌板和涂镀层板等高附加值板材，优质高碳硬线材，齿轮钢、轴承钢、工具钢等优特钢。重点建设南钢600万吨扩建工程、梅山钢铁500万吨钢扩建和联强30万吨不锈钢等项目。 同时加快推进以南钢联、梅山钢铁为主导的钢铁特色专业园区建设，在现有品种的基础上进一步延伸加工，形成产业链。 电力产业 第一，重点推进板桥、龙潭两大电源点建设，包括苏源热电公司板桥电厂2×万千瓦和2×30万千瓦燃煤机组，金陵电厂3×39万千瓦燃气机组、华能公司4×90万千瓦燃煤供热机组等电厂，预留栖霞七乡河附近80～120万千瓦燃气电厂，并考虑有规划、有重点地在产业集聚度高的江宁、新港、化工园等国家级开发区，建设以热定电的公共发电企业，实现区域热点联供。第二，加快电网建设和改造，适当超前地建设与工业发展用电需求相衔接的输变电网络。 区域市场 再从区域来看。数据显示，2010年12月，浦口区成交量继续表现上扬，仍位居区域首位 南京全市共成交商品住宅万平方米，环比上升%，从各区商品房成交面积来看，浦口区成交1634套/万平方米，增加%，继续位居区域首位；江宁区成交万平方米，上涨%，位于区域第二位；白下区的住宅成交量仍然最少，仅成交16套/万平方米。 图 2010年12月南京各区商品房成交量 浦口区楼盘成交量表现强劲 在2010年12月南京商品房成交面积排行榜中，浦口区有3个楼盘位列成交排行榜前十，其中旭日爱上城和天润城两个项目分别以28914平方米和28756平方米的销售业绩分列第一和第二位，栖霞区的保利紫晶山项目以27030平方米位居第三。 表 2010年12月南京商品房面积排行榜 排名 项目名称 区域 销售面积 (平方米) 销售套数 (套) 销售金额 (万元) 销售价格 (元/平米) 1 旭日爱上城 浦口 28914 328 21600 7471 2 天润城 浦口 28756 356 22716 7899 3 保利紫晶山 栖霞 27030 86 44321 16397 4 苏宁银河国际社区 鼓楼 23212 185 38028 16383 5 保利香槟国际 建邺 22239 156 40043 18006 6 威尼斯水城 浦口 21840 214 18245 8354 7 冠城新地家园 六合 14968 180 8326 5563 8 金地自在城 雨花台 14555 167 13560 9316 9 荣盛龙湖半岛 六合 13616 89 7622 5598 10 复地新都国际 下关 12945 99 21439 16561 保利紫晶山和保利香槟国际销售额均超过4亿元 2009年12月南京上榜的十个项目成交金额均在亿元以上，而其中保利在南京的两个在售楼盘，即保利紫晶山和保利香槟国际两个项目本月销售业绩抢眼，销售金额均超过4亿元，鼓楼区的苏宁银河国际社区以亿元的销售额位列第三。 主要开发企业 对于房地产市场而言，南京市地理位置优越、自然资源丰富、人口众多、产业基础雄厚、教育业发达、交通便利，城市发展潜力巨大。万科、中海、保利、绿城、华润、金地、雅居乐等国内品牌企业纷纷进入，和栖霞建设、苏宁等本土企业一起推动南京房地产市场的发展。 表：南京主流房地产企业 名称 总部所在地 成立/进入南京时间 经营项目 在售在建项目 竞争优势 土地储备 仁恒 新加坡 1992年 梅花山庄、仁恒国际公寓、翠竹园、玉兰山庄 仁恒江湾城（66万方） 南京本土开发经验丰富，产品口碑优势明显 仁恒江湾城 栖霞建设 南京 1999年 月牙湖花园、天泓山庄 东方天郡（40万方） 本地企业，口碑具 有优势，产品特点 易 于南 京本 地购 房者接受 加上仙林 G84 号地块， 目前在南京的总土地 储备还有近 万方 万科 深圳 2001年 万科金色家园、 万科光明城市、 万科金域缇香 万 科 红 郡 （ 5 万 方）、万科金域蓝 湾（60 万方）、万科金色里程（10 万方）、安品街项目 综合实力强、品牌 形象突出 目前的南京的总土地 储备还有近 50 万方 万达 大连 2001年 万达江南明珠、 万达紫金明珠、 万达华府 万达广场（96 万 方） 成功的商业模式， 提 升区 域商 业价 值、培育新商圈 位于建邺区的万达广场项目还剩近 60万方 的土地尚未开发 绿城 杭州 2005年 / 绿城玫瑰园（9 万方） 企 业品 牌及 产品 定位 南京无土地储备 中海 香港 2003年 中海塞纳丽舍 中 海 凯 旋 门（ 万方） 综合实力强、品牌 形象突出 目前在南京土地储备较少，仅中海凯旋门还有约 5 万方的土地储备 世贸 香港 2004年 / 世 茂 滨 江 新 城 （150 万方） 滨 江豪 宅开 发经 验丰富 位于下关区的超级大盘世贸滨江新城，该项目还剩近 100 万方的土 地储备 雅居乐 中山 2005年 / 雅 居 乐 花 园（ 万方） 综合实力强、产品 优势 备近雅居乐花园项目， 该项目还剩约 15 万方土地储备 金地 深圳 2006年 / 金地名京（20 万 方）、金地自在城（103 万方） 管理水平较高，品 牌形象较好 位于雨花区板桥新城的超级大盘金地自在 城，该项目有将近 103 万方的土地储备 恒大 广州 2006年 / 恒大金碧天下（50 万方）、恒大绿洲 （30 万方） 价格优势明显，产 品性价比高 目前南京的总土地储 备面积约 30 万方 城市投资分析 投资区域策略建议 近年来，随着南京房地产市场的发展，江宁区和浦口区逐渐成为房地产开发的热点区域，这两个区域的土地成本相对较低，交通和配套也在不断完善，居住氛围较为成熟，适合首次来宁开发的企业进驻；而对于资金实力较强和高端产品开发能力较强的企业来说，河西、中心地段以及仙林板块都值得关注，河西区域和中心地段地理位置优越，配套成熟，仙林板块自然资源优越，对于高端产品或别墅产品的塑造有得天独厚的优势。 在投资方式上，江宁、六合、仙林和浦口板块土地供应量充足，地价也相对较低，可采用独自拿地的方式进行，尤其对于首次进入南京的企业更加适合；河西和主城中心地块地价较高，竞争激烈，企业可以结合公司自身的投资战略有针对性地采用单独拿地方式进入；其余板块由于较少在土地市场公开出让，因此，可更多关注土地二级市场，采用协议转让或收购的方式拿地。 投资风险分析 首先是，国内外知名企业纷纷进驻南京，使得该地区的房地产市场竞争总体上日益加剧；其次，中心区域和热点区域地块竞争激烈，土地获取成本高，且存在较高的拆迁成本；再次，目前南京市的商品住宅的市场存量不大（截止到 2008年11 月 15 日商品住宅可售面积 万方），但后期将有大量房源上市，势必给企业带来一定程度的存量风险。 总体上，南京目前房地产市场整体开发水平较高，产品类型丰富，对于新进入的开发商，无论在开发环节还是产品打造上都有一定的压力风险。南京由于距离长三角地区龙头上海较远，未能更多的享有区域优势，经济发展速度特别是第二产业不及同区域内的无锡、苏州等地，居民收入水平不高。近年来，南京市区的市政交通进入高峰期，随着地铁、过江隧道等陆续建成，城市中心和区域经济发展格局都将会有重大改变，对于区域楼市发展和市民购房偏好都会产生影响。 扬州城市进入分析 扬州地处江苏省中部、长江下游北岸、江淮平原南端，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域，素有“苏北门户”之称，是联合国人居奖城市、中国人居环境奖城市、国家环境保护模范城市、中国和谐管理城市。扬州有2490年文字可考的历史，在中国历史上具有显赫地位，因其占据长江漕运优势数次富甲天下，极一时之盛，“腰缠十万贯，骑鹤下扬州”即是对其的写照。近年来，扬州经济和城市建设获得迅猛发展，历史古城又焕发出新的活力。 扬州市目前现辖广陵、邗江、维扬3个区，宝应1个县，代管仪征、高邮、江都3个县级市。全市共有70个镇、7个乡和14个街道办事处。全市总面积6634平方公里，其中市辖区面积1024平方公里；全市总人口万，其中市辖区人口121万。 图：扬州行政区划图 宏观形势 图：2001-2009年扬州GDP及其增速 数据来源：江苏省统计年鉴，扬州市统计年鉴 2001年之2009年间，扬州总体经济保持了快速增长。在新世纪开始之初，扬州经济增速较低，之后迅速攀升，至2004年即超过20%，之后增速保持在年均20%附近，该增长速度在苏中位居第一，在全省也位居前列。快速的增长使得扬州的地区生产总值从2001年的500亿元增至2009年的1856亿元，增长了%，城市经济实力得到大幅增强。 图：2001-2009年扬州户籍人口数及城镇化率 数据来源：江苏省统计年鉴，扬州市统计年鉴 2001年至2008年间，扬州的户籍人口基本保持了增长态势，但是增速已逐渐趋缓，而在2009年户籍人口竟然相比上年大幅减少近万人，可能是统计调整的原因所导致。而城镇化率在近几年在50%的水平上保持有轻微增长势头，要远高于全国平均水平。2001年扬州拥有户籍人口万人，至2008年最高值时达到万人，其规模在苏中仅高于镇江，但与排名之上的泰州差距不大。 图：2001-2009年人均GDP和市区居民可支配收入 数据来源：江苏省统计年鉴，扬州市统计年鉴 随着经济快速发展，扬州居民的人均财富水平快速得到提升。2001年人均GDP为11079元，到2009年已达到40462元，增长了%；2001年市区居民人均可支配收入为7205元，到2009年已达到19416元，增长了%。 图 扬州产业结构变化情况 数据来源：江苏省统计年鉴，扬州市统计年鉴 扬州市的产业结构总来说变化比较稳定，目前的产业结构与其他长三角城市相比处于中等地位。第一产业的比重逐年下降，第三产业的比重常年徘徊在35%左右。 图：2000-2009年人均居住情况 数据来源：江苏省统计年鉴，扬州市统计年鉴 2000年至2006年间为扬州人均使用面积数据，总体保持了小幅增长势头，其间从平方米增长到平方米；2007年开始统计公布采用人均现住房总建筑面积数据，同样保持了一定的增长势头，在2009年达到平方米。总体上看，扬州人民的居住条件得到了持续改善，这要部分归功于房地产业在这期间的迅猛发展。 市场状况 图：2001年至2009年房地产开发投资额及增长率 数据来源：江苏省统计年鉴，扬州市统计年鉴 2001年至2009年间，扬州房地产开发投资大幅度增长，从亿元增长到亿元，增加了6倍多。从增长率情况看，其间市场经历了两次波动，第一次从2001年，也就是房地产市场化初期急速拉升，到2003增速达到顶峰后迅速下滑至2005年止住颓势，之后保持了较为稳健的发展，但在2009年受到金融危机冲击的影响，投资额首次出现了负增长。2009年的下行是个普遍现象，2010年虽然数据并未公布，但从市场实际运作情况看，有望逆转下滑势头，重拾升势。 图：2004-2009年商品房销售面积及增速 数据来源：江苏省统计年鉴，扬州市统计年鉴 2004年至2009年间，除了在2008年出现了大幅下滑外，扬州市商品房销售面积总体上保持了增长态势，从万平方米增长至万平方米。而在此期间，全国，包括扬州的商品房销售价格保持了一个快速增长的态势，因而可以推测期间销售额增长的幅度将更为可观。此外，2001至2003年间统计局公布了销售额数据，从亿元增长到亿元。 图：2006-2009年商品房施工和竣工面积 2006年至2009年间，扬州商品房施工和竣工面积基本保持了稳步增长的态势，施工面积从万平方米增加至万平方米，竣工面积则从万平方米增加至万平方米。 图 2004-2009年商品住宅销售面积及增长率 2004-2009年间，扬州市的商品住宅销售面积稳中有升。只有2008年由于受到宏观经济环境的影响，销售量有所下降，其余年份都是有着较大的上涨幅度。2009年的销售量强势反弹，同比增长近80%。 图 2004-2009年商品住宅销售均价及增长率 2004-2009年间，扬州市的商品房销售均价呈现出一路走高的态势。除2006年以外，其它各年份的增长率基本保持在10%以上。2009年均价突破4000元/平方米，增幅高达22%。 城市规划 现扬州市城市总体规划编制于2003年底，随着经济社会全面快速发展、“一体两翼”重大发展战略实施，以及市区行政区划的调整，该规划已经与地方发展不相适应的地方。比如说到2008年底，扬州市区城市人口已达万人，建成区规模达119平方公里，已达总规期末（2020年）预测规模。目前，扬州市城市总体规划（2010-2020）正处于编制中的意见征询阶段，虽然不清楚细节，但从发展现状和规划思路上仍可看出一些端倪。 此次不仅要规划中心城区的发展，还要同步规划周边城镇及村庄布局，统筹城、镇、村的布局以及相互之间的空间结构、交通联系和公共服务设施、基础设施的建设，加快市区范围内的人口向城镇、尤其向中心城市集中，产业向省级开发区和特色产业园集聚。全市域的城镇体系布局要以“一横（沿江产业带）、一纵（沿运产业带）、一环（市域环路）”为主骨架，统筹布局，以“三集中”（人口向城镇集中、居住向社区集中、工业向园区集中）引导市域城乡建设，做大做强中心城市，整合重点城镇，优化控制一般城镇，合理集聚农村居民点。初步考虑至2030年，市域城市化水平要达到75％—80％。 （1）分区规划 西北分区：工业用地集中在北部区域发展，生活和其他用地集中在南部发展。 蜀岗——瘦西湖分区：瘦西湖、大明寺等古迹和旅游风景区集聚区。 东北分区：南部逐步改造，改善绿化和交通条件，北部利用火车货站发展工业和物流，其余以居住为主。 西部分区：完善大型商业、文化等基础设施，加强居住区与城市功能的融合，建设城市新区。 老城区：以保护老城区整体风貌为主，逐步改善居住环境，加强基础设施承载力，发展有传统特色的零售业和旅游业，建设城市中心。 河东分区：建设居住小区的同时，重点发展大型准也市场、科教和高新技术产业；控制广陵产业园区建设强度和进区产业类型。 西南分区：以扬州经济开发区，科教园区和邗江工业园区建设为主体，适东部分区:改造城中村，沿古运河传统工业和污染工业逐步迁出，建设功能齐全的居住小区，，沿古运河浅水区和城市干道布置市级商业和文化设施，扩大城市中心区的服务范围，打造古运河、大运河风光带。 西南分区，保护瓜洲古镇传统特色的同时，建设富有滨江特色的城市新区；建设大桥森林公园，发展旅游业。 港口分区：结合沿江开发，在本区建设纺织工业园区、纺织出口加工区和精细化工产业，承接中心区产业专业；发展港口物流。 扬子津：适当建设部分旅游服务设施，可安排科研、疗养等设施。东南分区：规划为远期城市建设备用地。 （2）居住用地规划 1、逐步疏散老城区、蜀冈-瘦西湖分区和扬子津分区人口，减少老城区基础设施压力，保护风景区生态环境。 2、城市主要居住人口向西部分区集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。 3、东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。 4、在沿江港口分区和瓜洲分区布置一定数量的居住人口，服务沿江工业开发，方便居民就近工作，减少通勤交通量。 5、控制西北分区、东北分区和河东分区的居住人口密度和居住人口数量，有效保护城市周边生态环境，优化城市交通组织。 （3）商业服务用地规划 商业服务中心：商业服务中心形成三级体系，即市级、区级和居住区级。市级商业服务中心位于老城区文昌阁周边地区，以现有大中型商场为基础，通过城市改造向纵深发展形成商业街区，开发教场，东关街等传统商业街区，形成既有传统特色又有现代商业气息的中心商业区。商业服务副中心分别设置西部分区和河东分区。区级商业中心分别位于各分区交通便捷，人口中心地区。老城区、西部新区、河东分区结合城市商业服务中心和副中心布置，不再单独考虑区级中心。居住级商业服务中心，结合居住区规划布置。 市场用地：沿东西向城市快速路（运河东、西路——江阳路）形成特色市场带，建设包括食品、家具、小商品、装饰材料、汽车批发等在内的市场。在城市主要的交通出入口附近如西北分区和瓜洲分区可考虑布置区域性批发市场。 文化娱乐用地规划：(1)市级展览中心、博物馆等大型文化设施布置在西部分区新城西区内，形成市级文化中心。老城区结合有一定规模的文保单位，设置反映扬州历史文化的特色博物、展览场所。(2)进一步完善市级图书馆，并增设图书交易市场，各区级中心均应配建相应的区级图书馆，老城区应结合文物保护开设特色图书馆。(3)各居住区均有相应的文化服务中心。 （4）交通体系规划 公路：建设润扬长江大桥及北接线和西北绕城公路，建设沿江高等级公路,改建南绕城公路；远期建设宁扬第二通道和沟通西北绕城公路和宁徐、宁连高速公路连接线；扬江公路、文昌东路为联系扬州主城区和江都市区的主要道路，规划为一级公路；扬天公路、扬菱公路、扬沙公路（新）、施沙路西延线、泰李公路、甘八路均为扬州城区与周边镇的主要联系道路，均规划为一级公路。以现西站为扬州客运枢纽总站，在西部分区铁路客站附近、北出入口、东出入口、瓜洲分区新建公路客运站分站。 铁路：规划宁启铁路和淮扬铁路。 航空：在江都市区东北侧，选择建设4C级（预留4D级）机场。 城市道路系统：快速路系统为环线加纵横道路， 其中一环为运河南路、运河北路、北外环路、西外环路、南外环路（仪扬河路）。东西方向快速道路为三条，分别为江阳西路、江阳中路、江阳东路、运河西路；施沙路（扬子江路-扬瓜路段）；南北方向快速干道为三条，分别为扬子江北路、扬子江中路、扬子江南路；贾七路、扬瓜路；扬圩路。主干路：形成九纵八横主干路系统。 九纵： 1、站前路（北至文昌西路，南至南绕城线）； 2、西部分区中心东西路和建安路（北至文昌西路，南至仪扬河路）； 3、邗江路和振兴路（北至蜀冈路，南至施沙路）； 4、扬菱路、汶河路、荷花池路、渡江南路（北至西北绕城线，南至西南绕城线）； 5、新民路和江都路（南北至快速环路）； 6、扬江路和扬沙路（北至江扬大桥东接线，南至沿江高等级公路）； 7、沙湾路（北至江扬大桥东接线，南至扬沙路）； 8、东扬瓜路（北至施沙路，南至沿江高等级公路）； 9、扬圩路（新）（北至南绕城线，南至沿江高等级公路）。 八横： 1、江阳工业园区中心东西路（西至西湖中心路，东至水铁公联运码头）； 2、蜀冈路、漕河路、太平路及江扬大桥东接线（西至贾七路，东至江都）； 3、文昌路（西至白羊山，东至江都、其中城区段为西北绕城线—廖家沟）； 4、安兴路、文汇西路、文汇东路及南通路（西至西外环线，东至江阳东路）； 5、开发路、开发东路（西至西环线，东至江都，其中城区段为东至廖家沟）； 6、华洋路（东至大运河，西至西环线南延线）； 7、仪扬河路（，西至润扬大桥北接线）,东至泰李新路,其中城区段为东至大运河； 8、邗江河路（东至大运河，西至润扬大桥北接线）； 9、运西路、金山路（西至仪征，东至扬子江南路）。 主干路东行道一般按双向四车道或六车道进行控制，道路红线宽度不小于40米。 城市轻轨交通系统： 横向：江都——杭集组团——河东分区城市副中心（汽车东站）——曲江公园——文昌阁（或沿老城区外围，待论证）——市政府——西部新区城市副中心——火车客站（汽车西站），线路总长度约为22公里。主城区范围内线路长度约为15公里。 纵向：江阳工业园（汽车北站）——西部新区城市副中心——江阳西路（汽车总站）——扬子津科教园区——扬子津风景区——瓜洲分区中心区——瓜洲古镇（汽车南站），线路总长度约为18公里。另沿金山路向西延伸进一步沟通仪征市区。 （5）经济与产业规划 扬州的第一产业还是传统农业生产模式，以水稻、小麦传统种植为主，只有少量的特种种植（如江都曹王花木种植）。第三产业即服务业也基本也是以传统为主，大部分为餐饮、洗浴、购物等类型，金融业、文化创意产业等新型服务业或高端服务业比较缺乏。 第二产业目前仍是拉动地方经济的主要动力，扬州的第二产业主要由“三大三新”构成。“三大”即石油化工、汽车传播和机电设备三大主导产业，“三新”即新能源、新光源和新材料。2009年，三大支柱产业完成工业总产值亿元，增长%，高出规模以上工业平均增幅个百分点，占全市规模工业的比重由上年的%上升为%，总量贡献率比上年末提高了个百分点。全年高新技术产业产值增长%，占规上工业产值比重%，比上年提高个百分点。“三新”产业累计完成工业总产值亿元，增长%，高出全市平均增幅个百分点。其中，新能源企业完成产值亿元，增长%；新光源企业完成产值亿元，增长%；新材料企业完成产值亿元，增长%。 扬州“三大三新”的主体是一批大型企业和新兴企业。以石化产业为例，中石化仪征化纤是我国最大的化纤和化纤原料生产基地；江苏扬农化工集团是以“菊酯为特色、农药为主导、氯碱为基础”的产品精细化、多元化格局综合大型化工企业，位列全国化工企业百强；江苏华伦化工有限公司是国内规模最大的高沸点芳烃溶剂油、高纯度均四甲苯生产企业。以这些大型企业为依托，扬州要发展千亿级石化产业。在新兴的光伏产业领域，扬州已拥有从上游多晶硅、单晶硅的尚德、到中游切片、电池片的晶澳到下游电池组件的天威，已实现产业链的全线贯通。 按照扬州最新产业发展要求，在产业发展上，在做大做强传统支柱产业的同时，大力发展“三新”产业和现代服务业，打造国家级绿色新能源产业基地。考虑到2006年至2009年间，扬州的GDP增长速度在长三角25个城市中位列第三，出色的增长速度离不开优势的产业结构和优势的生产企业，随着新兴产业的快速壮大，扬州未来经济发展将更有前景。 区域分布与土地市场 商品住宅市场区域分布 扬州市城区商品住宅在售项目，按区域来看，广陵区、邗江区、维扬区和开发区均有在售项目。住宅按区域和开发商的定位的不同，单价在5700-21800元之间。别墅项目较少，目前只有5个，广陵区没有别墅项目。 表 扬州市在售住宅项目区域分布 区域 项目 价格（元/m2） 开发商 广陵区 江南左岸 5700 扬州民生置业有限公司 运河壹号公馆 11000 扬州汇力房地产开发有限公司 颐景苑皇都漫城 6750 扬州鼎迅实业有限公司 广陵世家 6700 扬州韵城房地产开发有限公司 东方名城和园 7400 暂无资料 蓝海现代城 9800 扬州金汇实业有限公司 江南一品 8500 扬州华成置业有限公司 公园一号 9300 扬州明源房地产开发有限公司 运河一品 21800 扬州市新能源天地房地产开发有限公司 邗江区 绿城运河世纪 7500 上海绿地集团扬州铭源置业有限公司 铂领公馆 9000 扬州金三源置业有限公司 力宝广场公寓 11500 扬州金阳光房地产开发有限公司 首开水晶城 7200 扬州首开衡泰置业有限公司 天俊华府 8700 扬州天俊置业有限公司 锋尚 11000 扬州恒通企业有限公司 京华城中城 11000 扬州京华城中城生活置业有限公司 新港名仕花园 9800 苏州新港建设集团有限公司扬州分公司 庆松清华园 9000 扬州庆松房地产发展有限公司 水岸泓庭 13000 嘉里置业(扬州)有限公司 扬州天下花园 9400 江苏北辰置业有限公司 碧水栖庭 8250 扬州美特房地产开发有限公司 华纺西湖岭秀 8150 扬州华纺置业有限公司 瘦西湖悦园 14000 扬州瘦西湖置业有限公司 上上城 7200 扬州金三叶置业有限公司 御景园香溪里 11000 扬州金三叶置业有限公司 开发区 尚城 7300 扬州宙辉教育置业有限公司 依云城邦 7000 江苏中泽房地产开发有限公司 富川瑞园 5950 扬州富川置业有限公司 骏和玲珑湾 8000 扬州骏和房地产开发有限公司 星联邦 13000 江苏星都置业有限公司扬州分公司 金域蓝湾 9300 江苏恒通金鑫置业有限公司 骏和国际公馆 10000 扬州骏和房地产开发有限公司 金轮星城 8600 香港金轮集团扬州金轮房地产开发有限公司 恒通景帝蓝湾 10000 扬州恒通企业有限公司 中集集品嘉园 10000 扬州中集昊宇置业有限公司 财富广场 8000 扬州良国房地产开发有限公司 资料来源：搜房网 表 扬州市在售别墅项目区域分布 区域 项目 价格（元/m2） 面积（m2） 开发商 建筑类别 邗江区 虎豹郡王府 24000 245-296 扬州虎豹房地产开发有限公司 联排、双拼 何桥润园 10800 252 扬州树宏房地产开发有限公司 联排、叠拼 开发区 江扬运河印象 15000 400-500 江苏江扬投资置业集团有限公司 联排 维扬区 西湖御景 20000 450-515 德豪(扬州)房地产开发有限公司 独栋 瘦西湖唐郡 34000 270-600 扬州莱茵西湖置业有限公司 独栋 资料来源：搜房网 商品房土地市场总体分析 2008-2010年间全市土地市场投资活跃，楼面均价和溢价率均大幅提高 三年间土地成交额由548917万元快速增长到1772709万元，年均复合增长率达%；楼面均价年复合增长率高达%，2010年商品房楼面均价达到1391元/m2，是2008年楼面地价的3倍。土地投资大的活跃表明，开发企业对扬州市场相当看好。 三年间土地购置建筑面积增长不明显。2008年扬州土地购置建筑面积为万平方米。2009年下降较明显，2010年土地购置建筑面积再度回升至万平米；年均复合增长率为%。规划建筑面积增长不明显，大部分受制于土地供应的不足。因此，也必然导致开发企业抢地，抬高土地成本。 表 扬州市近三年商品房用地购置情况 商品房用地 购置土地建筑面积（M2） 土地成交额(万元) 平均楼面价（元/M2） 溢价水平 2008年 13700892 548917 406 8% 2009年 10261447 842207 821 26% 2010年 12741402 1772709 1391 42% 复合增长率 % % % 住宅用地投资增长显著，年复合增长率达131%。2010年扬州全市土地成交额达到1581566万元的历史高位，相当于2008年的5倍。意味着大量资金快速进入扬州市场。 土地购置建筑面积大幅增加，年均复合增长率高达%。2008年扬州商品住宅土地购置建筑面积为万平米，2009年增加约倍达到万平米，2010年达到万平米，年均复合增长率高达%。 住宅用地楼面均价增长明显，年复合增长率%。受投资大幅增加的带动，扬州商品住宅楼面价由722元/平米一路攀升到2414元/平米，年均复合增长率为%。商品住宅溢价水平也从2008年的%快速上升到2010年的%。 表 扬州市近三年商品住宅用地成交情况 商品住宅用地 成交土地规划建面（M2） 土地成交额(万元) 平均楼面价（元/M2） 溢价水平 2008年 2034087 296002 722 % 2009年 5302478 694627 1310 % 2010年 6551650 1581566 2414 % 年复合增长 % % % 住宅用地市场供不应求，土地购置建筑面积、楼面均价与成交溢价全面上升 从2009年、2010年两年扬州土地市场推出、成交情况来看，扬州土地市场呈现出显著的供不应求的特征。两年来，几乎无一地块流拍，主管部门推出的住宅用地，很快被开发商抢购一空。伴随大量资金流入扬州房地产市场，2008到2010年土地购置建筑面积、楼面均价维持80%左右的超高的年复合增长率。如下图所示2009年楼面价1310元/m2，2010年楼面价2414元/m2，保持了很高大的增长速度。 图 扬州市2009-2010年住宅用地月度供求走势 邗江区为市场成交最热主力区，广陵区竞争激烈属相对高档区域 从目前扬州的行政3区广陵区、邗江区和维扬区来看。邗江区（含开发区）成为主力区域，2010年邗江共成交土地26宗，占扬州市区成交总数的70%。成交土地规划建面为284万平米。平均楼面均价为1863元/平米，居区域第二。 广陵区相比其它区域，成交楼面均价最高，为3161元/平米，溢价率也高达%。2010年成交宗数为5宗。广陵区是目前扬州市住宅较为高档区域。 维扬区由于众多原因，相比其它两个区域，发展较晚，但近年来，由于稀缺的风景资源而发展速度最快，是扬州土地市场的高速发展区。2010年其成交楼面均价为1485元/平米，共成交6宗，土地规划建面为万平米。 表 扬州市2010年各区域土地出让情况 　 宗数（宗） 土地出让金（亿元） 建设用地面积（㎡） 成交土地规划建面（㎡） 平均楼面地价（元/㎡） 平均溢价率 广陵区 5 828500 897637 3161 % 邗江区 26 1850566 2840883 1863 % 维扬区 6 763391 1241233 1485 % 合计 37 3442457 4979753 2003 % 重点企业进入与拿地情况分析 绿地最先进入，万科拿地面积最大，联发投资较大、楼面价也较高 重点企业在扬州拿地情况：绿地最先进入，08年在邗江以的楼面价夺得一块，占 地面积为万平米。09年首开和中信开始进入，均在邗江区域。 2010年是知名企业在扬州拿地最热的一年，共有5价知名房企先后进入。其中万科拿地宗数和面积最多，共拿下维扬区域3宗土地，占地面积万平米，成交楼面均价元/平米。首开也继09年之后以的楼面均价再获一块。联发集团也在维扬区域拿地，楼面价已高达元/平米。 从土地购置投资规模来看，万科与联发集团投资额均超过10亿，深物业亿进入维扬区域，楼面均价拉高到元每平米。 表 2008-2011年重点企业扬州进入及拿地情况 时间　 企业名称 地块数量 区域 总占地(M2) 总建面(M2) 总价(亿元) 楼面价（元/m2） 2008 绿地 1 邗江 184769 2009 　 首开股份 1 邗江 181643 中星集团 1 邗江 149640 2010 　 　 　 　 万科 3 维扬 424247 华润置地 1 邗江 117848 明发集团 1 广陵 158238 首开股份 1 邗江 160832 2011 联发集团 1 维扬 183036 深物业 1 维扬 67872 战略进入城市建议 根据卓越集团长三角拓展的首选路径，建议卓越重点关注江苏中部几个城市。 根据城市发展环境首选进入镇江，依次重点关注南通、南京和扬州，泰州暂缓考虑。 土地储备结构与土地储备资金需求分析 土地储备结构建议 1、土地储备区域建议 根据前文的分析，我们建议卓越采用“镇江+1+镇江”或“镇江+1+1”模式，首选进入镇江，其次在南通、南京和扬州3个城市中选择进入，在获得两块土地储备以后，建议卓越可以根据市场环境的变化，选择再次在镇江拿地；也可以择机在苏中3市或苏锡常3市的潜力地块投资拿地。 2、土地储备类型建议 从苏中4市、苏锡常3市的房地产市场情况和卓越自身产品发展战略来看，我们建议卓越投资储备土地时根据城市不同选择不同的土地类型。 较大体量的住宅用地或综合用地：建议发展卓越的“蔚蓝”产品系列，适合于镇江、南通、扬州、南京市郊、苏锡常市郊和其下属百强县； 城市稀缺资源的高端公寓用地：建议发展“城市豪宅”系列，适合大部分城市。 商住办城市综合体：建议发展卓越商务系列，适合大部分城市或区域商务中心。 根据镇江宏观与房地产市场情况，结合卓越运营特色，我们建议卓越综合关注镇江、南通和扬州土地市场推出的各类住宅、商住及商业综合地块，特别关注优质住宅用地。同时关注南京市场的商住办综合地块。 3、土地储备规模建议 （1）镇江市场拿地规模 根据前面对卓越集团2013年的销售目标分析和分解，在镇江市场，卓越集团需要在2012年下半年和2013年分别实现2-3亿元和5-7亿元的销售任务，考虑到镇江市场的去化速度和房价因素，年度销售面积分别预计要达到4万平方米和7万平方米左右，对应项目的总体建筑规模适宜在20-40万平方米为宜，单项目土地投资以5-8亿为宜，以适应市场去化速度和卓越对资金流转的要求。 根据镇江区域投资建议，优选丹徒区，重点关注镇江新区和丹阳市，谨慎关注京口区和润州区，丹徒区市场在售项目中有4个住宅类项目超过20万平方米，近三年没有20万以上大体量的地块成交，考虑到市场容量因素，卓越集团在丹徒区的拿地规模建议在25-30万平方米为宜。 （2）备选城市拿地规模 根据长三角城市投资潜力研究，并结合卓越集团的资源条件和管控要求，备选进入城市，建议考虑南通、南京和扬州。建议第二个地块仍以住宅或商住办综合体物业为优选，规模上根据卓越集团的资金情况而定，应在10万平方米以上，土地投资规模在3-5亿为宜。 土地储备周期与资金需求分析 1、地价分析 对比四个城市的住宅用地楼面地价可以看出，二线城市南京的地价明显高出其他三个城市，镇江楼面地价在四个城市中最低。2010年，南京的住宅用地楼面价达到5454元/平方米，同比大幅增加%；镇江、南通、扬州2010年的住宅用地楼面价介于1500元/平方米-2000元/平方米，其中镇江和扬州同比增幅超过50%，而南通则出现16%的下滑。 镇江2010年住宅用地楼面地价为1615元/平方米，而丹徒区和镇江新区的楼面地价分别为1224元/平方米和540元/平方米，考虑到2011年的市场调控，这两个区域2011年的楼面地价超过1600元/平方米的概率不大，即使考虑到品牌开发商进入之后的土地溢价因素，卓越集团的拿地单价能够控制在2000元/平方米以内。 图：重点关注城市2008-2010年住宅用地楼面地价 数据来源：CEEIS中指数据、 2、土地储备资金需求分析 镇江地块需要在2011年投入4-5亿元。按照2012-2013年卓越集团的销售目标，镇江项目需要在2012年下半年进入预售期，2011年上半年需要完成拿地任务，今年需要交清土地款。根据前面的分析，按照25-30万平方米的拿地规模，以及1500元/平方米-2000元/平方米的楼面地价，预计镇江地块需要投入4-5亿元。 第二个地块需要在2012年投入3-5亿元（保守估计）。根据前文分析，卓越集团为了实现2013年在上海以外地区（长三角）10亿元的销售目标，至少需要另外一个项目贡献4亿元的销售收入，并且在2012年年中之前完成拿地，卓越集团可以考虑加快前期规划设计，加速开发，适当延缓至2012年三季度完成拿地。若进入南通和南京，主要是南通和南京的县级市和城郊新区，拿地单价至少要在3000元/平方米，按照15-20万平方米的体量，需要投入5亿元左右的土地款。根据量入为出，合理安排开发节奏，加快资金周转和提高运用效率，建议卓越集团第二块土地在2012年上半年拿地，土地款的一半可以在下半年交清，镇江项目的销售收入可以解决2-3亿元的地价款需求，第二个地块所需资金也就降至3-5亿元。 Chart1 40513 40513 40513 782913 782913 2267 40452 40452 40452 40422 40422 40422 529455 529455 2191 620561 711028 2155 90467 40330 40330 40299 40299 40299 40269 148404 122 148404 401111 905 1006871 605760 3963 45452 263786 1445 1083239 864905 1863 40118 40118 40118 640417 640417 597 263006 263006 2447 40026 9548 500 222924 203222 2159 39965 39965 39965 76015 76015 1110 39904 13749 575 19362 19362 1170 123827 110078 2048 274614 650169 509 推出面积（㎡） 成交面积（㎡） 楼面价（元/m2）

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