深圳市众厦实业发展有限公司
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4本报告严格保密
2011-2-14
新国八条，房产税及央行加息
政策解读报告
2011-2-14
版权声明：
本报告是众厦实业发展有限公司研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、
引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
5本报告严格保密
前 言
新春前一周，国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务
会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏
制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产
市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。
1月28日，上海重庆两地宣布，对部分个人住房开征房产税。
新春第一日，2011年2月9日，央行宣布自2011年2月9日起上调金融
机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调
个百分点，新年第一次加息。
本文旨对国家各项政策进行解读、分析、预测。
6本报告严格保密
“史上最严厉的2010”·政策回顾
2010年，房地产市场经过了 “史上最严厉”的调控。
7本报告严格保密
政策回顾政策回顾
国四条
：增加普通
商品房供给;继续支
持居民自住和改善
型住房消费，抑制
投资投机性购房;加
强市场监管，整顿
房地产秩序，加强
市场监测;扩大保障
性安居工程建设
9·29新政(国五条) ：首套
房贷不分大小均要求首付不
得低于30%；二套房贷首付不
得低于50%，贷款利率不得低
于基准利率的倍；三套房
和外地购房全部停发房贷；
房价过高上涨过快城市将限
定家庭购房套数等
4·17新政(新国十条) ：
二套房贷首付不得低于
50%，贷款利率不得低于
基准利率的倍，部分
地区可暂停发放三套房
贷，外地购房受到限制等
限外令
：境外
个人只能在境内
购买一套用于自
住的住房，境外
机构只能在注册
城市购买办公所
需的非住宅房屋
第二次加息（12月
26日）：央行宣布
上调金融机构人民
币存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
第一次加息（10月
20日）：央行宣布
上调金融机构人民
币存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
土地新政19条：
开发商竞买土地
保证金最少两成、
1月内付清地价
50%等19条土地
调控政策，加大
开发商拿地资金
国十一条
：二
套房贷款首付
不得低于40%，
加大房地产贷
款窗口指导
去年国家多种调控政策出台，“史上最严厉。”
8本报告严格保密
两次调控效果不佳，限购令全面扩散调控效果调控效果
2010年全国各月新房销售面积
0
5000
10000
15000
20000
25000
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
单位（万平方米）
2010年全国各月新房销售金额
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
单位（亿元）
市场经过前2次调控之后反应
不佳，销售面积与金额影响较小。
去年12月以来，本应该趋于
淡静的房地产市场，表现得出人
意料地火爆。整个12月的销售是
以往年份同期的数倍，使得2010
年全国房地产市场销售面积冲到
了10亿平方米之上，销售金额则
突破了5万亿元。
进入2011年后，本应是临时
政策的“限购”非但未有退出，反
而进一步在铺开，从16个一线城
市、二线重点城市迅速扩散至其
他二三线城市，短短时间内增加
近10个城市。
楼市调控的第三只靴子毫无意
外地落下。
4·17新政(新国十条） 9·29新政（新国五条）
4·17新政(新国十条） 9·29新政（新国五条）
9本报告严格保密
调控第三拳·
新国八条
2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下
称“新国八条”)。
10本报告严格保密
政策回顾政策回顾
国四条
：增加普通
商品房供给;继续支
持居民自住和改善
型住房消费，抑制
投资投机性购房;加
强市场监管，整顿
房地产秩序，加强
市场监测;扩大保障
性安居工程建设
9·29新政(国五条) ：首套
房贷不分大小均要求首付不
得低于30%；二套房贷首付不
得低于50%，贷款利率不得低
于基准利率的倍；三套房
和外地购房全部停发房贷；
房价过高上涨过快城市将限
定家庭购房套数等
4·17新政(新国十条) ：
二套房贷首付不得低于
50%，贷款利率不得低于
基准利率的倍，部分
地区可暂停发放三套房
贷，外地购房受到限制等
限外令
：境外
个人只能在境内
购买一套用于自
住的住房，境外
机构只能在注册
城市购买办公所
需的非住宅房屋
第二次加息（12月
26日）：央行宣布
上调金融机构人民
币存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
1·26新政（新国八条）：落实
地方政府责任，合理确定本地区
年度新建住房价格控制目标；加
大保障性安居工程建设力度；调
整完善相关税收政策；强化差别
化住房信贷政策，二套住房首付
款比例不低于60%；合理引导住
房需求，严厉限购；坚持和强化
舆论引导。
第一次加息（10月
20日）：央行宣布
上调金融机构人民
币存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
土地新政19条：
开发商竞买土地
保证金最少两成、
1月内付清地价
50%等19条土地
调控政策，加大
开发商拿地资金
国十一条
：二
套房贷款首付
不得低于40%，
加大房地产贷
款窗口指导
11本报告严格保密
接踵而至·上海重庆开征房产税
此处继 “新国八条”出台后，备受关注的房产税改革有了突破性进展。
作为首批试点城市，上海、重庆两市宣布，对部分个人住房开征房产税。
12本报告严格保密
政策回顾政策回顾
国四条
：增加普通
商品房供给;继续支
持居民自住和改善
型住房消费，抑制
投资投机性购房;加
强市场监管，整顿
房地产秩序，加强
市场监测;扩大保障
性安居工程建设
9·29新政(国五条) ：首套
房贷不分大小均要求首付不
得低于30%；二套房贷首付不
得低于50%，贷款利率不得低
于基准利率的倍；三套房
和外地购房全部停发房贷；
房价过高上涨过快城市将限
定家庭购房套数等
4·17新政(新国十条) ：
二套房贷首付不得低于
50%，贷款利率不得低于
基准利率的倍，部分
地区可暂停发放三套房
贷，外地购房受到限制等
限外令
：境外
个人只能在境内
购买一套用于自
住的住房，境外
机构只能在注册
城市购买办公所
需的非住宅房屋
第二次加息（12月
26日）：央行宣布
上调金融机构人民
币存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
1·26新政（新国八条）：落实
地方政府责任，合理确定本地区
年度新建住房价格控制目标；加
大保障性安居工程建设力度；调
整完善相关税收政策；强化差别
化住房信贷政策，二套住房首付
款比例不低于60%；合理引导住
房需求，严厉限购；；坚持和强
化舆论引导。
第一次加息（10月
20日）：央行宣布
上调金融机构人民
币存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
土地新政19条：
开发商竞买土地
保证金最少两成、
1月内付清地价
50%等19条土地
调控政策，加大
开发商拿地资金
国十一条
：二
套房贷款首付
不得低于40%，
加大房地产贷
款窗口指导
上海重庆开征
房产税
：对部
分个人住房开
征房产税。
13本报告严格保密
拍马赶到·央行2011年第一次加息
中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利
率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调个百分点，其他各档次存
贷款基准利率相应调整。
14本报告严格保密
政策回顾政策回顾
国四条
：增加普通
商品房供给;继续支
持居民自住和改善
型住房消费，抑制
投资投机性购房;加
强市场监管，整顿
房地产秩序，加强
市场监测;扩大保障
性安居工程建设
9·29新政(国五条) ：首套
房贷不分大小均要求首付不
得低于30%；二套房贷首付不
得低于50%，贷款利率不得低
于基准利率的倍；三套房
和外地购房全部停发房贷；
房价过高上涨过快城市将限
定家庭购房套数等
4·17新政(新国十条) ：
二套房贷首付不得低于
50%，贷款利率不得低于
基准利率的倍，部分
地区可暂停发放三套房
贷，外地购房受到限制等
限外令
：境外
个人只能在境内
购买一套用于自
住的住房，境外
机构只能在注册
城市购买办公所
需的非住宅房屋
第二次加息（12月
26日）：央行宣布
上调金融机构人民
币存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
1·26新政（新国八条）：落实
地方政府责任，合理确定本地区
年度新建住房价格控制目标；加
大保障性安居工程建设力度；调
整完善相关税收政策；强化差别
化住房信贷政策，二套住房首付
款比例不低于60%；合理引导住
房需求，严厉限购；；坚持和强
化舆论引导。
土地新政19条：
开发商竞买土地
保证金最少两成、
1月内付清地价
50%等19条土地
调控政策，加大
开发商拿地资金
国十一条
：二
套房贷款首付
不得低于40%，
加大房地产贷
款窗口指导
第三次加息（2月9
日）：央行宣布上
调金融机构人民币
存贷款基准利率
个百分点，一
年存款利率由%
提高到%，贷款
利率由%提高到
%
上海重庆开征
房产税
：对部
分个人住房开
征房产税。
15本报告严格保密
至此，国家2011第一波调控一一登台
调控大幕就此展开。。。
16本报告严格保密
解读之一·
新国八条
2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下
称“新国八条”)。
17本报告严格保密
政策解读政策解读 进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力
度。
一、进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政
策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速
度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
解读：由于各地房地产发展不同，价格合理性难以取得全国统一，前期房地产调控政策“一刀切” 难
以达到全面调控目的，此次中央要求各地确定年度新房价格控制目标，给出了政策效果的量化参考，改变了
过去文件中相对空泛的表述，对地方政府产生了实质压力，使调控责任清晰化。
二、加大保障性安居工程建设力度
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度
覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做
到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。要努力增加公共租赁住房供应。
解读：保障房针对保障低收入、中等偏下住房难题，对稳定城市房价将有一定作用。公平公正公
开，将对投资客产生心理抑制作用。
18本报告严格保密
政策解读政策解读 调整完善相关税收政策，加强税收征管。
三、调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加
强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地
增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
解读：营业税归根结底是一种流通环节的税负，未能体现出对不同需求的差别化对待。此次的营
业税收政策，取消了普通和非普通住宅区分，使得5年内房源再交易成本上涨，增加这一环节的成本，短期
内可能影响部分购房者，但长期来看甚至会推高房价。
一直以来，土地增值税名义上实行30%~60%的四级超率累进税率，不过在现实操作中，累进税率
极少被严格使用，各地一直普遍采取“预征制，事后清算，多退少补”，最终“预而不清”，土地增值税作为土
地调控政策的配套政策，对打击囤地、闲地有明显效果。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场
调控带来相比房产税更有效的作用。
19本报告严格保密
政策解读政策解读 强化差别化住房信贷政策。
四、强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行各
分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二
套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检
查，对违规行为要严肃处理。
解读：“国八条”对投资投资性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一
步的“加码”。二套房贷款首付比例从最初的30%一路爬升至新“国八条”的60%，这直接影响改善性购房需求，
而对运用金融杠杆的投机购房者来说，购房成本增加，投机性购房的空间进一步压缩，加大了资金压力，威
慑作用大于调控作用。
对于银行来说，由于存贷比不断提高，近期部分银行逐渐取消了首套房优惠条件。楼市调控作用将
在增加供应及严格信贷的双重作用下，效力逐渐显现。同时该政策将有效地抑制投机购房，同时避免了金融
机构的风险。
20本报告严格保密
政策解读政策解读 严格住房用地供应管理。
五、严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地
不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年
年均实际供应量。
进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用
地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来
源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用
地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上
罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为。
解读：此次国务院常务会议重申了相关政策，如保障房，棚改房和中小套型普通商品房用地
不低于住房建设用地供应总量的70%等。这是历来政策的一次重申，不过在中央权力推动保障房建设
的背景下，2010年全国各地制定了高达18万公顷的房地产供应计划，前11个月完成用地供应万
公顷，完成情况不理想，不足75%。显示出地方政府在落实上存在困扰。
21本报告严格保密
政策解读政策解读 严格住房用地供应管理。
（接上页）
此次国务院常务会议特别要求，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到
应保尽保。与此同时，为了维持商品房市场供需稳定，针对逐年增加的保障房用地需求，是否会紧张
商品房用地的供应，政策要求地方今年的商品房住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实
际供应量，显示出政府在保障性住房的力不从心和对房地产市场总体问题的忧虑。
为防止“价高者得”在土地招拍挂中不断重演，政策要求大力推广以“限房价、竞地价”方式供应
中低价位普通商品住房用地。一方面给市场房价预测，另一方面也就意味着中小开发商拿地空间面临
缩小。对于闲置用地，会议对相关政策进行了重申。将在一定程度上打击市场拿地投机行为。
22本报告严格保密
政策解读政策解读 合理引导住房需求
六、合理引导住房需求
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执
行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会
保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以
上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证
明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购
房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和
房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产
市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
解读：限购是一种管制手段，政策态度经历了一个由松到紧的变化过程，此次政策出台，已经出现
限购令的20多个城市将重新调整限购口径。对于扩大限购范围，会使得投资投机需求跨区域投资的难度
越来越大，随着干预力度进一步升级，2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现
一定幅度的下降；去年“国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”正在二三线城市全面铺开。根据各地
公布的信息统计，全国出台“限购令”的城市已达到26个。内地二三线城市已成为第三波限购的主要对象。
同时限购城市与非限城市之间的“挤出效应”会逐步减弱。
23本报告严格保密
政策解读政策解读
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和
强化舆论引导
七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、
没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房
城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政
策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范
围。
八、坚持和强化舆论引导
新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引
导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的
舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有
关当事人的责任。
解读：土地财政是部分地方政府一直以来的主要收入来源，地方政府在政策落实实施方面一直是社
会关注点，能不能监管好房地产市场，关键要看中央有没有具体的惩罚措施。没有惩罚措施的文件等于
一纸空文，问责不会起到实质性的督察效果。
24本报告严格保密
国八影响国八影响 “新国八条”对深圳房价影响力度有待观察
受宏观调控影响，深圳房地产市场的成交量将会进一步收缩。但是由于深圳经历前
两次调控，价格过快上涨的势头已经得到遏制，第三轮调控对深圳房价的影响力度还有
待观察。
从去年屡次调控的过程来看，效果低于市场预期，其原因主要是，需求的强劲
程度远远超出了预期。
连续出台的调控政策使得房地产调控进入到了常态化，单独的调控措施已经很难对
市场产生重大的影响，现在政府应该把已经推出的调控政策进行梳理，使之制度化、法
制化，发挥“组合拳”的最大效力。新一轮调控将会进一步收缩房地产成交量，但是对房
价的影响还有待观察。
据统计，去年全年深圳批售住宅402万平方米，创下历史新低，全年共推出住宅414
万平方米左右，同样创下新低，新房成交321万平方米，同比减少51%。
25本报告严格保密
国八影响国八影响 国八条出台
深楼市面临三大可能
二套房首付提至六成，深圳改善型需求及小投资客或受抑制
深圳的大投资客资金实力往往比较雄厚，很多人手头房产已经不止两套，真正对其产生抑
制作用的是限购令的持续执行。而改善型置业者和一些小投资客的资金实力较差，二套房首付提高
一成后，一套200万的房子，其首付将增加20万，需要换大房子的改善型需求和“一套自住，一套投资”
的小投资客而言，将造成严重的打击。节前深圳新房成交量大幅上升，刚需和改善型置业者为主
力，二套房首付再次提高一成，有利市场的进一步降温。
“限房价，竞地价”，深圳推广新土地转让方式可能性大
2010年10月，深圳首次以一次竞价和“定地价，竞房价”的方式公开挂牌出让西乡1安居型商
品房用地，公告发布后共有5家企业参与报名，后来两家推出，仅有万科、金地、卓越3家参与最后
角逐，最后被卓越集团以7380元/㎡的价格拍得。卓越置业集团副总裁谢利民在接受采访时表示“知道
利润空间非常薄，但至少我们还在占有这个市场空间的”。这说明，新地土地转让方式虽然挤压了开
发商的部分利润，但看重长期发展的优秀房企仍然认可并会积极参与竞买。因此，深圳在2011年继
续推广土地转让方式改革，尝试“限房价，竞地价”模式的可能性很大。
“从严制定和执行住房限购措施”，深圳短期内取消限购令可能性极小
深圳限购令自去年9月30日出台后广受业内质疑，中介、开发商及业内专家指责其不符合
市场规律，甚至有人断言“深圳限购令必短命”。限购令执行以后，深圳楼市成交量一度暴跌。业内称
“限购令一取消，房价将报复性反弹”，部分置业者担心房价反弹重新入市。在“新国八条”的出台及目
前楼市的表现情况来看，深圳限购令短期内取消的可能性极小。
26本报告严格保密
解读之二·上海重庆开征房产税
继 “新国八条”出台后，备受关注的房产税改革有了突破性进展。作为首
批试点城市，上海、重庆两市宣布，对部分个人住房开征房产税。比业界猜
测的时间提前了2个月。
27本报告严格保密
重庆更严厉，而上海更具有操作性。房税解读房税解读
上海 重庆
对象
本市居民新购属于该居民第二套及
以上的住房（包括二手存量房和新
房）。
非本市居民在本市新购住房。
个人拥有独栋商品住宅，个人新购高档
住房。
无户，无企业，无工作人员新购第二套
房。
税率
暂定为%。
应税住房每平方米交易价格低于本
市上年度新建商品住房销售价格的
2倍（含2倍）的，税率定为%。
独栋与高档住宅按建筑交易单价与指标
均价的比例，从%~%。
无户，无企，无工作人员新购第二套房
为%。
减免
低于或含免税住房面积
（60㎡）
新买即卖购房（一年内）
家庭子女购房
人才引进购房
居住证持满时限购房
其他
同时无户籍、无企业、无工作的个人拥
有的普通应税住房，如纳税人在重庆市
具备有户籍、有企业、有工作任一条件
的，从当年起免征税，如已缴纳税款
的，退还当年已缴税款。
因不可抗拒造成应税房损坏的，当年可
减征或减免。
收入用途 用于保障性住房建设等方面支出 用于保障性住房建设等方面支出
重庆方案更为严厉。
如重庆房产税征税税率最
高可达%，而上海征税
税率最高暂定为%。
上海方案更宽松的同
时，更具可操作性。比如
征税对象不包括存量房，
这就避免重庆细则中自行
报税过程中的纠纷。
重庆细则不但过严，
实施过程和方式显得非常
复杂。方案采取分步实施
的方式。
上海、重庆公布两地
房产税试点方案和执行细
则，是未来沿海发达城市
和内陆欠发达城市出台房
产税的两种模板方向。
28本报告严格保密
市场影响不大，但可能加大高端住宅市场波动。房税分析房税分析
%
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%
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30000以上 26000- 20000- 16000- 10000- 6000-10000 6000以下
套数占比 金额占比
2006-2010重庆市别墅高档公寓销售面积和销售额占比
%
%
%
%
%
%
%
%
%
2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
销售面积 销售额
2010年上海不同价位住宅成交套数和金额占比
在严厉限购政策出台后房产税试点对市场影响不大，影响预期，但可能加大高端住宅市场波动。
2010年重庆、上海高端住宅成交量占整体比重约10%（上海30000元以上住宅成交套数占
%，但金额占%），试点将主要对这类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），
而未列入征收范围的住宅受影响不大，该类物业和非试点城市将主要受到“国八条”相关政策特别是限购
令的影响。
29本报告严格保密
房税预测房税预测 深圳或成第三个征收房产税试点城市
1月19日，深圳市市长许勤接受采访时称，目前深圳还没有具体开征房产税的时间表，但已做
了相关准备工作。而深圳市人大常委会主任刘玉浦则向透露，深圳正在排队等候中。
众厦认为：同属沿海发达城市的深圳，上半年亦将出台房产税暂行办法。方向将类似于上海版
本，内容或包括：
1、对象为非深户籍和拥有二套住房以上家庭（顺应“限购、限贷和限外令”措施）；
2、对原有房产可能不征（考虑到原住民和主流利益阶层）；
3、按家庭人均面积（如50平方米以下），而不是市场估价，作为起征点（本地户型
严格的90/70规定）；
4、差别化征税，税率不会过高，如在%%之间，分别按超标面积大小来确定
累进税率，重点对于多套房和大户型进行征收；
5、较为人性化，给予过渡期。如方案出台后一个月后才正式实施；即使面积超标，
但属家庭唯一住房的在售出后，可返还房产税；家庭子女成年后，首次购买唯一住房的
予以免征待遇等。
30本报告严格保密
解读之三·央行2011年第一次加息
中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利
率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调个百分点，其他各档次存
贷款基准利率相应调整。
31本报告严格保密
央行加息央行加息 金融机构人民币存贷款基准利率调整表
金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位%）
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
活期存款
整存整取定期存款
三年
半年
一年
两年
三年
五年
二各项贷款
六个月
一年
一年至三年
三年至五年
五年以上
32本报告严格保密
央行影响央行影响 受加息影响沪指下跌%
沪深两市受央行加息消息影响双双低开，此后快速反弹并一度翻红，围绕2800点展开窄幅震荡。
午后大盘展开了一波小幅跳水行情，沪指跌幅也一度超过1%。历来加息股市涨多跌少，但近期两次
加息，受整体经济环境及预期影响，都呈现幅度不一的跌幅。
时间
.19
.20
.22
.15
.
16
.30
.9
存款 ↑0.
27%
↑0.
27%
↑0.
27%
↑0.
27%
↑0.
27% -
↓0.
27%
↓
7%
↓1.
08%
↓0.
27%
↑0.
25%
↑0.
25%
↑0.
25%
贷款 ↑0.
18%
↑0.
27%
↑0.
27%
↑0.
27%
↑0.
18%
↓
7%
↓0.
27%
↓
7%
↓1.
08%
↓0.
27%
↑0.
25%
↑0.
25%
↑0.
25%
沪指
表现
↑1.
04%
↑3.
81%
↑1.
05%
↑2.
06%
↑1.
15%
↓
0%
↓0.
84%
↑
5%
↑1.
05%
↓4.
55%
↑0.
7%
↓1.
90%
↓0.
89%
历次加息对股市影响
33本报告严格保密
加息影响加息影响
【贷款】 100万房贷每月多还百元
以100万元20年首套房贷款计算，在等额本息偿
还方式下，享受7折利率房奴每月比加息之前多付利
息元；如果仅能享受到折利率，房奴们每
月需多还元利息；如果无法享受优惠，按照央
行基准利率计算，房奴们每月需多还款元。
【外汇】美元短暂飙升而澳元大跌
澳元受到的冲击最为沉重。在中国加息的消息
传出后，澳元兑美元由美元跌至美
元，随后又跌至盘中低点美元。
埃及央行大举抛售美元、买进埃及镑，以
推动近来受到重挫的本币回升。
100万房贷每月多还百元；美元飙升澳元大跌
34本报告严格保密
楼市影响楼市影响
增加楼市观望情绪
加息之后，原本已经看紧的首套房贷利率优惠很
有可能被各银行主动取消，甚至可能执行倍的利
率，而第二套房更是可能执行倍的利率，购房人
的观望情绪将更加浓厚。
或将改变房价过快上涨的局面
房价会因为加息而受到进一步控制，贷款利
率的增加导致房地产商贷款成本的增加，房地产商
的资金链会相对紧张，为了资金回笼需要，房价会
出现一段时间内的徘徊局面，过快上涨的局面应该
会有所改变。
加息增加楼市观望情绪,或将抑制房价过快上涨
35本报告严格保密
加息分析加息分析 央行今年首次加息
剑指通胀负利率
分析认为，这次加息是央行针对1月信贷可能较快增长、物价或因气候因素和春节因素创新高而
采取的举措。
这是央行今年首度加息，也是央行重启加息以来第三次出手。但与前两次不同，此次活期
存款利率上调个百分点。分析人士认为，虽然春节后加息符合市场预期，但在春节“黄金周”最后
一日出手，表明当前价格压力仍然较大。
1月居民消费价格指数（CPI）涨幅可能创出新高，1月CPI涨幅可能达%。同时，输入型通胀压
力依然存在。此外，春节前国务院已出台房地产调控政策，现在货币政策出手紧缩银根，也在情理
之中。
预计，加息无法替代存款准备金率上调，预计2月可能上调一次存款准备金率。由于央行缓解实
际负利率局面的政策指向明确，年内可能还会多次加息，进一步影响楼市的预期及资金链。
从总体上看，今年的楼市价格将相对平稳，但若说出现像08年的大跌情况，则可能性不大。
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众厦地产
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汇报结束
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