“凯旋国际”营销计划方案
第一部分：策略总纲
一、 总体思路
总体思路上遵循一种循序渐进的原则：
给于客户的信息一定是要从开始认知项目到接受项目，绝对不能因为急于求成而扰乱了整个营销思路。
二、 推广步骤
根据目前本项目的工程进度及市场营销节点，我司综合考虑各方面因素，总体把项目营销部分分为四个阶段进
行：通过在每个阶段采用不同的营销推广手段，通过有计划的、科学的、合理的营销策略，实现每个阶段需要达到
关注
项目
接触
项目
了解
项目
体验
项目
享受
项目
的目标。
第二部分：项目视觉识别系统
认筹 开盘 持续期 清盘期
.-～ . .--
全面广告面市、强力炒作，认筹前一个
星期采用广告爆炸式推广，使整个城市
引起轰动，吸引客户的关注
利用开盘当天强悍式广
告宣传，提高解筹率
延续开盘阶段的火暴销
售场面造势，使市场再
次达到高潮
采用各种优惠促销活动，解决
剩余的房源
第三部分：差异化营销策略
一、 差异化营销
在激烈市场竞争下，项目要取胜，必须坚持市场差异化营销，我们从以下思路进行差异化营销。
1、产品自身的差异化：挖掘自身产品与市场与众不同的地方：市场上唯一纯投资性物业项目。
2、地段的差异化：不可复制性；在推广上，一定要使客户认识到本项目是龙脉地段上最后的可开发风水宝地。
3、推广手法的差异化：突破市场以往的那种传统做法，我们要用一种高端的手法来造势，必须给到客户的第一
映像就是高端，
4、面市时间的差异化：仔细研究市场，定市场无楼盘推出且房地产热销季节为本项目的开盘期。
5、推广节奏的差异化：在媒体推广计划上，选择楼盘广告较少的时期做宣传，集中市场的注意力。
6、营销服务上的差异化：目前陈江市场销售现场还处于早期的服务，不管是服务还有团队的专业水平，感觉没
力量；我们要打造：陈江第一支专业化的销售团队。
7、营销手法的差异化：采用一次性返租三年 8%的营销手法，给于客户的是即买即收益的投资信心。
8、促销活动的差异化：在正式开盘活动当天，举行购房中大奖的回馈活动。
9、物业管理的差异化：本项目聘请的是陈江第一支品牌化、专业化、酒店化的团队做顾问。
二、 项目独特诉求主张
综合项目各方面因素考虑，我们的诉求主张：
凯旋国际，城市之上、财富之颠
三、 阶段主题推广
第一阶段：认筹阶段（—）（分内部认筹、正式认筹）
利用广告、媒体的全力结合，采用爆炸式的推广面市，使市场产生轰动效应，让消费者在短期内认知项目，引
起消费者的关注，以项目营销中心的开放为起点拉开全面营销序幕，以迅速树立项目形象。主要是阐述产品文
化内涵、地段、商业投资价值的广告，使人们熟悉概念和视觉识别系统，了解项目和产品，并引起人们的期
待，，该阶段应采用所有的媒介。
前提条件：
售楼中心必须在 9 月 24 日完全到位
认筹方案：
（已提交）
认筹协议书:
（已提交）
宣传策略：
报纸广告：
报纸：《惠州日报》、《东江时报》、《深圳晶报》活动专题
具体报纸的推广时间、数量具体见推广计划，以下仅对每次的报纸的推广主题做分析：
《惠州日报》、《东江时报》推广主题内容：
主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠
副标题：将于 10 月 1 日公开接受咨询登记
卖点内容：（见以上）
其它：开发商、销售代理商、商业整合商、财富热线
《深圳晶报》推广主题内容：
主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠
副标题：将于 10 月 1 日公开接受咨询登记
小标题：看楼团报名预约信息
户外广告：（具体的推广时间、数量具体见推广计划）
路旗广告：曙光大道、从惠州至陈江、深圳至陈江、东莞至陈江等临近陈江路段
广告主题：正面——凯旋国际；背面——城市之上、财富之颠，财富热线：
开发商名称、代理商名称、商业整合公司
立柱广告：四块（已定三块）（由于时间的紧迫性，需要做到短时间内产生效果，必须直接给到市场的信息是非常
明确的）
广告主题：凯旋国际广场、城市之上、财富之颠，公开接受咨询登记
财富热线：0752-2681111
开发商名称、代理商名称、商业整和公司
网络广告：（深圳搜房网）
广告内容：以项目整体详细资料做主题
手机短信息：（惠州、深圳）
短信息内容：1、陈江凯旋国际，城市之上、财富之颠，屹立城市金三角，共享城市繁华商圈几十亿财富，于 10 月
1 日正式 VIP 卡优惠申请，财富热线：07522681111
2、陈江凯旋国际，城市之上、财富之颠，屹立城市金三角，共享城市繁华商圈几十亿财富， VIP 卡优惠申请倒计
时仅剩 5 天，财富热线：07522681111
塔吊广告：
在施工现场现有的塔吊上布置一广告，做成有夜光效果的！
内容：项目名称，销售电话：0752-2681111
第二阶段：开盘阶段（—）（开盘活动方案待开盘前一个星期出）
在项目已经积累大量客户的基础上，配合项目全面前期的推广策略，以项目开盘为节点拉开全面营销序幕，以
迅速销售。该阶段以采用所有的媒介。
开盘活动方案:于视认筹情况提前一个星期做出
宣传策略：
报纸广告：
报纸：《惠州日报》、《东江时报》、《深圳晶报》活动专题
具体报纸的推广时间、数量具体见推广计划，以下仅对每次的报纸的推广主题做分析：
《惠州日报》、《东江时报》推广主题内容：
主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠
副标题：第一批商业将于 11 月 11 日盛大开盘
卖点内容：（见以上）
其它：开发商、销售代理商、商业整合商、财富热线
《深圳晶报》推广主题内容：
主标题：凯旋国际，城市之上，财富之颠
副标题：第一批商业将于 11 月 11 日盛大开盘
小标题：看楼团报名预约信息
户外广告：（具体的推广时间、数量具体见推广计划）
路旗广告：曙光大道、从惠州至陈江、深圳至陈江、东莞至陈江等临近陈江路段
广告主题：正面——凯旋国际；背面——11 月 11 日盛大开盘，财富热线：
开发商名称、代理商名称、商业整合公司
立柱广告：四块（已定三块）
广告主题：凯旋国际广场、傲视全城、财富之颠，11 月 11 日盛大开盘
财富热线：0752-2681111
开发商名称、代理商名称、商业整和公司
网络广告：（深圳搜房网）
广告内容：以项目整体详细资料做主题+开盘信息
手机短信息：（惠州、深圳）
短信息内容：1、陈江凯旋国际，城市之上、财富之颠，屹立城市金三角，共享城市繁华商圈几十亿财富，于 11 月
11 日盛大开盘，财富热线：07522681111
塔吊广告：
在施工现场现有的塔吊上布置一广告，做成有夜光效果的！
内容：项目名称，销售电话：0752-2681111
价格方案：
价格的确定：均价已定：公寓（精装修）为 5500 元/平方米；商业为 8000 元/平方米，详细价格表格在开盘前一个
星期确定
价格策略：“低开高走、提升项目价值”，开盘当天准备三份价格表（价格分别为 5500、5600、5700），在销售率达
50%时，价格表换成 5600；销售率达 80%时，价格表换成 5800。（具体视现场销售情况而定）
营销手法：公寓、商业
○针对投资客户：为了项目在开盘当天顺利销售，让购买投资客户亲身体验到购买本项目的价值所在，提前享受投
资回报率高的感受,增强客户购买的信心及快速成交，因此建议每购买一套本项目物业的投资客户，实行一次性返
租 3 年 24%。
○购房中大奖促销活动：
奖项内容：比亚迪汽车、丽江 3 天游
费用预算：
奖项 奖项名称 数量 单价（万元/个） 费用预算(万元)
一等奖 比亚迪汽车 1 部 13 13
二等奖 丽江 3 日游 20 6
安慰奖 家用小电器 400 8
合计 27
样板房及看楼通道装修方案：另定
样板房的房源选择：
楼层选择：第 4 层，平面层的一半及电梯大堂（注明：样板房、看楼通道必须于公寓开盘前一个星期交付）
第三、四阶段（—）：项目销售基本完毕，剩余房子是客户选完后较差，该阶段没必要再做完
整的宣传计划，只须配合老业主带新客户优惠活动或以特价房处理。
短信息发布：老业主带新客户优惠活动（具体优惠措施另定）
现场促销活动：现场举行老业主酒会、联宜活动。
第四部分：项目整体营销计划
一、项目卖点分析
1、项目优劣分析：
项目位于陈江第一商业大道曙光路核心中段上，项目总占地面积为 ㎡，总建筑面积为 20320㎡，一共 16 层，为陈江
核心区域第一高楼，规划为酒店式公寓及时尚购物商业；
优势整合：
完善配套：项目处于城市商业最繁华区域，拥有城市最完善的配套，周边有本地最大的购物中心汇佳购物超市、邮政储蓄、工
商银行、建设银行、城市唯一的肯德基、以及通向周边城市等其他区域的车站等生活、交通、休闲配套设施。
交通发达：项目近邻城市主干道曙光路，该路段笼括城市的公共交通车站、客运站；同时项目占据通往深圳、惠州市区、东莞
等交通要道，交通便捷。
商业氛围：项目处于城市最核心商业圈，商业气氛浓厚，整个商圈支撑着整个城市的发展动脉。
雄厚的城市消费势力:本地仲恺高新科技园区汇聚国内外知名企业如三星、德塞、TCL、可可可乐、LG、华硕等大型企业集团，
不论是住房需求还是购房需求较旺盛。
片区唯一：整个城市中心商业性投资物业除本项目外无处可寻，奠定本项目的唯一独特功能性。
关键词：城市中心、最繁华商业圈、配套完善、交通便捷、需求旺盛、唯一性
劣势优化：
区域环境较差：周边农民房较多、经营环境较乱、整个环境较差
展示面较窄：项目临街面较窄、整个形象不利于突出
压力大：时间紧迫，给予市场认知周期较短，给予后期营销造势带来较大的压力
关键：通过对项目自身、围墙、销售中心、周边路面、周边商铺等加以完善包装，以弱化消费者意识，通过广告爆
炸式面市，给予客户一股从所未有的市场冲击波，给客户加深影响。
2、卖点提炼
1、处于城市金三角位置，交通发达——占据通往深圳、惠州市区、东莞等交通要道，交通便捷。
2、处于城市最核心繁华商业圈——以陈江第一大购物产所——汇佳百货为中心的购物、休闲、娱乐商圈。
3、完善的城市生活、市政配套——汇聚建设银行、工商银行、陈江医院、邮政局、仲凯中学、陈江小学、政府
4、核心地段的唯一不可复制性——陈江的华强北
5、产品的独特唯一特征——酒店式公寓
6、城市未来的形象代言、升值潜力无限——陈江第一高楼，城市中心地标性建筑
7、交楼高标准、精装修——准四星级高档精装修
8、品牌专业酒店管理公司做管家，后期投资回报有保障——惠州市凯旋假日酒店有限公司
9、低投入、高回报——首期门槛低、三年 8%高额回报，保障投资客户信心
10、雄厚的产业经济支撑——仲恺高新工业科技园如：三星、德塞、TCL、可可可乐、LG、华硕等大型企业集团。
二、渠道策略
利用硬性广告（户外广告、现场包装、深圳看楼团组织、房交会）、软性媒体广告（搜房网、报版软文、手机短
信）现场促销活动的全力结合，采用爆炸式的推广面市，使市场产生轰动效应，让消费者在短期内认知项目，引起
消费者的关注，以项目营销中心的开放为起点拉开全面营销序幕，以迅速树立项目形象。主要是阐述产品文化内涵、
地段、商业投资价值的广告，使人们熟悉概念和视觉识别系统，了解项目和产品，并引起人们的哄抢。
三、 营销推广
在项目顺利销售之前，我们只需要把握住认筹、开盘两个最关键阶段，必须在这两个阶段做适当的媒体推广来
营造氛围及市场，项目方可水到渠成。见以下内容：
阶段 媒体渠道 宣传内容 数量 时间 费用预算（万元）
深圳晶报 形象+认筹活动信息+看楼团信
息+项目卖点
4 次 9 月 28、10 月 12、10
月 26 日、11 月 2 日
深圳看楼团 深圳晶报组织看楼团 4 次 10 月 1、10 月 14、10
月 28 日、11 月 4 日
2
惠州日报 形象+开盘活动信息+项目卖点 1 次 9 月 28 2
东江时报 形象+开盘活动信息+项目卖点 1 次 9 月 28
户外广告 形象+认筹活动信息 4 块 3 个月时间 20
深圳搜房网 项目信息+看楼团信息 -- 5 个月时间 5
路段广告 项目形象 待定 2 个月时间
手机短信息 项目卖点+认筹信息 惠州 50000、深
圳 50000 各 2 次
9 月 28 日、10 月 19 日 2
现场认筹活动 认筹活动 3
塔吊广告 项目名称，财富热线 1 处 9 月 25 1
围墙广告 项目形象 已确定
深圳晶报 形象+开盘活动信息+看楼团信
息+项目卖点
及贺开盘顺利信息
2 次 11 月 9 日、11 月 16 日
深圳看楼团 深圳晶报组织看楼团 2 次 11 月 11 日、11 月 18
日
1
惠州日报 形象+开盘活动信息+项目卖点 1 次 11 月 2 2
东江时报 形象+开盘活动信息+项目卖点 1 次 11 月 2
户外广告 开盘信息更新 5 块 ---- 5
手机短信息 项目卖点+开盘信息 惠州 50000、深
圳 50000 各 1 次
11 月 2 日 1
深圳搜房网 --- --- ---- ----
路段广告 开盘信息更新 待定 ----
围墙广告 ---- ---- ---- -----
开盘阶段
现场开盘活动 开盘活动 现场氛围包装 1 天 5
合计 约
注意：以上营销推广费用仅预算，具体以实际产生为主
深圳市巨基房地产顾问有限公司
2007 年 9 月 21 日
