万科筹资之路及资本结构分析
小组成员：
曹君君 陈晶晶 方 帆
方 颖 黄吉东 毛明飞
汤青青 张益杭 祝燕华
万科简介
成长的足迹
1984年5月30日，一家名为“现代科
教仪器展销中心”的企业在深圳诞生，
经营办公设备、视频器材的进口销售业
务，并成为深圳市最大进口销售商，同
期其第一家内联企业“现代医学技术交
流中心”宣告成立。翌年，在进口机电
产品市场萎缩的情况下，该企业依托
“‘深圳——广州——北京’ 三点一线
”的销售模式，营业额一度占国家计划
外市场的60%。1986年，该企业为摆脱僵
化体制，
筹措发展资金，高层决议在两年内完成以公开
发行股票为目标的股份化改造，同年成立第一
家中外合资企业“深圳国际企业服务公司”。
1987年，公司更名为“深圳现代科仪中心”，
调整业务经营方向并发展顺利，与SONY公司建
立密切联系。同年兴办第一个工业投资项目“
精实企业有限公司”。1988年，公司再次更名
为“深圳现代企业有限公司”，同时股改方案
获批成为国家持股60%、职工持股40%的股份制
公司，并定名为“深圳万科企业股份有限公司
”。同年11月，公司进入房地产业。1990年，
公司初步形成了商贸、工业、房地产和文化传
播的四大经营架构。1991年，公司向厦门、上
海等地扩展房地产业务；影片《过年》获国际
大奖。1992年，公司跨地区
经营发展迅速，旗下联营和附属企业遍布国内
15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》应
运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后
更名为《万科周刊》。1993年1月，集团推出
上海城市花园项目，并成为其代表作。同月集
团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为
目标的发展模式，并确定以城市大众住宅开发
为公司主导业务的经营方向。此后，万科一路
稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进行
调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、
深圳万科供电服务公司等，1997年10月完成全
部调整工作。在万科发展过程中，同银行的合
作力度也不断加大，于2000年首次成为中国银
行总行级客户（授信额度20亿人民币）。
此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额
度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙
头的地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。
领跑者的姿态
提起万科，很多人不免对其深怀一种特别
的敬意，不是因为它辉煌的业绩，而是在大浪
淘沙的过程中，万科虽为领跑者却始终恪守着
道德底线，坚持阳光经营、并且总在做着最简
单的事并努力做好它。领跑者是不容易的，这
需要先知，先知往往来自于先愚，愚而能省，
省而后发愤，遂成师范。
“重要的事总是简单的”，“简单的事总
是难做到的”，这是美军两条作战条例，也似
乎正是万科领跑姿态的写照。也许正因为此，
万科在业绩上可圈可点，如自上市之今持续保
持盈利、率先入选《福布斯》评出的“全球
300家最佳中小企业”等。不过万科在早期发
展战略上也曾出现过极大的盲目性，这是我们
需要引以为戒的地方。
万科人说万科是一个没有英雄的企业，集
思广益，依靠集体智慧发展是他们企业健康成
长的动力和奥秘。有人说万科成功的原因很简
单——就是资本的力量，我不敢否认资本的重
要的作用，只是他可能没有看到一个的企业真
正的灵魂是什么。
今日万科
◇万科的宗旨——建筑无限生活
◇万科的愿景——成为中国房地产行业的领跑者
◇万科的核心价值观——创造健康丰盛的人生
股东名称
持股数量(股
)
持股比例(%) 股本性质
华润股份有限公司 635503474 限售流通、流通A股
南方绩优成长股票型证券投资基金 110718639 限售流通、流通A股
CLSA LIMITED 76830876 境内上市外资股B股
刘元生 58446317 A股流通股
中国人寿保险股份有限公司 56342298 A股流通股
南方高增长股票型开放式证券投资基金 52501224 A股流通股
UBS AG 50123723 A股流通股
上海南都伟峰投资管理有限公司 50000000 限售流通A股
TOYO SECURITIES ASIALIMITED-
A/C CLIENT. 47305168 境内上市外资股B股
易方达平稳增长证券投资基金 46352127 A股流通股
前十位股东持股情况简介
筹资之路
• 〓1988年12月：
• 公司公开向社会发行股票2,800万股，集资
人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩
大，并于同年介入房地产领域。
• 〓 1991年1月：
• 公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年
6月，公司通过配售和定向发行新股2,836
万股，集资人民币亿元，开始跨地域
房地产业务发展。
• 〓 1993年3月
• 公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5
月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资
金45,135万港元，主要投资于房地产开发，
房地产核心业务进一步突显。
• 〓 1997年6月
• 公司增资配股募集资金人民币亿元，
主要投资用于深圳住宅开发，推动公司
房地产业务发展更上一个台阶。
• 〓 2000年02月
• 公司增资配股募集资金人民币亿元，
陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项
目及零售业务，公司实力进一步增强。
年底，华润集团及其关联公司成为第一
大股东，持有的万科股份占万科总股本
%
• 〓 2002年6月26日
• 公司发行可转换公司债券，募集资金15
亿，进一步增强了发展房地产核心业务
的资金实力。
• 〓 2004年9月24日
• 公司亿元可转换公司债券公开发行。
同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活
动，发布未来10年的中长期发展规划。
• 〓 2006年12月26日
• 增发，实际募集资金4,196,700,000元，
货币募集金额4,200,000,000元。
• 〓 2007年04月16日
• 以不低于公告招股意向书前二十个交易日
公司A 股股票均价或前一个交易日A 股股
票的均价增发原有A股和B股增发A股
87,397万股。
从以上我们可以看出，自1988年股份制改造以来，万科在融
资方面走出了很多新路，不仅融资形式多样，而且单次融资规模
也越来越大，有效支撑了万科的不断壮大。万科之所以能够做到
这些主要在于健全了吸引资本加入的各项必要条件，引进合适的
投资者并积极有效地利用海外融资渠道和配股政策等。
一、引进合适的投资者
二、积极利用海外融资的“多快好省”
三、配股政策
年份 2006年12月31日 2005年12月31日 2004年12月31日
流动负债 21,916,646, 10,883,742, 6,302,897,
长期负债 9,585,274, 2,527,426, 2,927,077,
债务资本合计 31,501,921, 13,411,168, 9,229,974,
权益资本 14,882,371, 8,309,602, 6,202,198,
资本结构现状
%
%
%
年份 2006年12月31日 2005年12月31日 2004年12月31日
长期借款 9,510,878, 1,194,889, 899,693,
应付债券
-
884,762, 1,995,397,
长期应付款 57,003, 428,573,
-
其它长期负债 17,391, 19,201, 31,986,
长期负债合计 9,585,274, 2,527,426, 2,927,077,
%
%
•资产负债率(%)=% （与往年的对比）
•长期负债资产比(%) =%
•股东权益比(%)=%
资本结构分析
•资产负债率(%)=%
•长期负债资产比(%) =%
•股东权益比(%)=%
同业比较（保利地产）
分析：
2006年底，万科的资产负债率接近65%，并处于逐年增长的
状态 。不过，具体分析万科的负债结构仍然十分良性，年
末手持现金107亿元，与之相对应各种长短期银行贷款为
132亿元。而万科2007年第一季度报告中资产负债率%
，仍低于全国房地产业74%的行业平均负债水平近10个百分
点。不过值得注意的是，这是万科2006年12月通过定向增
发方式募集到亿元资金充实股东权益后的结果，若非
如此，则负债率指标肯定更高。如果再加上普遍存在的开
发过程中建筑商垫资，其资产负债率实际值可能会再高。
流动负债比重较大说明其承担较大的风险，但从构成比
例来看，预收账款占了40%多，这部分负债可以说既没有
风险也无成本。另外，预收账款占负债的比例为%，
而行业平均数和中位数中只有%和 %，这样的
负债水平并不足虑。
长期借款比重高的原因主要在于房地产行业普遍存在
以银行融资为主的单一融资渠道。一方面，长期借款的
筹资费用较债券低；另一方面，由于我国整体债券市场
规模很小，上市公司普遍存在股权融资偏好,因此长期
负债中债券融资很少,可以看到06年万科没有应付债券。
房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融
机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，于
是中国人民银行颁发文件，对房地产市场资金供给产
生巨大影响.如何通过资本市场的支持抓住宏观调控带
来的机遇是公司目前考虑的重点问题，可以预计的是
未来万科仍将进行多次股权融资为扩张打基础，而其
在资本市场的良好声誉有助于融资成功，因此，个别
时点负债过高并不值得过分担心，尤其是在行业整体
情况负债率偏高的情况下，只要财务保持相对稳健即
可。
