商品房项目
概念性方案设计招标说明书
项目名称：
招标单位：
2011 年 月 日
概念性方案设计招标说明书
1. 项目名称
2. 项目概况
3. 招标、评标方式
采用邀请招标，经招标单位审查，邀请 3-5 家设计单位作为本次招标的投标单位，每个
单位可以选送一至二个方案。由招标单位邀请业内知名专家组成评审委员会，评审委员会的
人数为奇数，方案经由评审委员会评审后，评出一、二等奖设计单位各一名，其余设计单位
为三等奖（投标文件作废的情况除外）。
4. 招投标有关要求
1、参加本项目设计的主要设计人员应有较好的经验及业绩，其中总设计师应为国家一
级注册建筑师、高级建筑师、本单位副总建筑师以上职称。投标单位应提供参与本项目设计
的总负责人、总设计师及设计人员的名单、任职资格证书，身份证及相关业绩资料的原件和
复印件。原件在审查后退还，复印件需加盖设计院公章，并留下备用。若中标，提供的上述
人员应与实际承担设计的设计人员一致。
2、投标单位应提供设计资质证明、营业执照复印件、近几年的类似项目的设计业绩、
获奖情况，加盖单位公章后,提供给招标单位作为评标依据。
3、规划设计周期为 30 个日历日（含国家法定休息日）。
5. 规划设计要求及招标设计成果要求
（一）规划设计要求详见《 项目概念性方案设计任务书》
（二）主要设计成果要求：
1、 项目概况、设计依据、概念设计说明、各项综合经济技术指标(规划指标表、公
共服务设施指标表、住宅指标表及产品配比、会所详细指标表、停车详细指标
表)；，
2、 主要规划设计图纸目录
分类 序号 图纸名称 比例 备注
1 用地现状分析概念图
2 彩色规划总平面图 示意性表达建筑排布及路网
3
功能分区与产品类型分布
图
不同住宅产品、公建等功能分布
4 公共服务设施布置分析图 公建、配套位置关系及规模
5
竖向设计平面和剖面分析
图
针对复杂地形可选用纵向、横向、斜向多处剖面
图
6
地形塑造及土方工程示意
图
7 区内市政布置示意图
需标注用地范围内需建设的主要水、电、气、热
管线的走向以及主要市政设备用房选址
8
交通分析图 (包括停车方式
示意)
强调小区与外部交通间的衔接
9 外部空间及景观分析图
10 主要节点设计意向图
11 总体景观设计意向效果图
12 项目分期开发示意图
应划分不同分期开发的分地块的边界，每期的开
发规模和物业构成类型
总图
13 组团基本单元分析图 组团、邻里单元示意
14 主力户型选型 对主力户型需提供带家具布置的放大平面图
单体
15
各类型住宅单体的典型平、
立、剖面图
其他 16 工作模型
说明：
为表达设计意图，设计单位可根据实际情况增加图纸；
设计图纸和说明统一装订为 A3 彩色文本（含所有设计成果、模型照片），一式十份，具体装帧形
式不限；
应提交设计成果光碟 4 张以及配合现场讲解的 pp 文件；
所有设计成果版权归甲方所有，甲方有权使用设计成果中的部分或全部内容为本项目服务；
请提交顾问服务计划书，包括正式规划设计标的设计人员组成、设计周期、设计取费等；
6. 主要方案评审要素
（一）总体布局原则与规划理念
1、概规方案应系统阐述基于通盘考虑的总体规划原则和规划设计理念。为项目营销和
后续设计确定基本思路和工作方向。
（二）交通系统规划
1、出入口数量、方位、功能定位的合理性。
2、主干道路网的通达性、合理性、均好性、成本控制。
3、人车分流。车辆通行和停放对居住生活品质的干扰控制。
4、有利于分期开发。道路连同景观带自然划分开发分期，市政配套自然分割。且后期
施工过程对于前期已入住居民的干扰最小化。
5、入口及道路组织专属化，分工明确，人流组织不干扰。
（三）场地规划开口与地块及城市道路关系
1、项目近期及远期主要对外规划开口的合理性、创意性、有效性。
2、示范区设置满足“交通便捷性”原则、“形象展示性”原则、“体验驻留性”原则。同时避开
施工流线的干扰。
（四）建筑布局与景观互动关系
1、大互动原则。建筑与项目周边景观互动关系，吸纳有利景观、规避不利视线。
2、小互动原则。建筑与项目内部景观互动关系。
3、人景互动原则。业主与步行路径沿途景观互动关系。景观性、驻留性、容积率感。
（五）物业类型的区位关系
1、布局原则。销售物业均好性或均质性体现；不同价值物业与其所占有资源匹配性体
现；为销售预期低的物业提供补偿的体现。
2、建筑空间形态与单体设计关系。建筑单体的形态表达与所属规划空间适应性体现。
3、配套服务项目和设施服务半径的合理性。
（六）各类型物业总量的比例关系
1、符合项目策划定位的要求。
2、容积率目标执行程度。
2、高价值和高溢价物业总量最大化。
3、启动区初始物业类型选择的合理性。
（七）规划布局对不利环境因素的规避
1、建筑布局的处理对项目周边不利因素的反应。包括被动规避和主动防御。必要时，
牺牲局部利益保护整体利益，同时对局部牺牲的物业做出额外补偿。
（八）建筑空间布局对项目主题的诠释
1、项目营造的主题思想概念在建筑布局上的表达。这种表达同时强化其主题。
（九）竖向设计
1、地下层的品质提升、成本控制与合理利用的概念阐述。
2、合理利用地形起伏，扬长避短。
3、考虑大坡度地区的排水概念。
4、不同高度建筑的日照遮挡、视线遮挡的优化。
5、主要道路在复杂地形处的竖向设计考虑，控制土方和坡度。
（十）规划对首期优先开发原则及总成本规划原则的体现
1、启动区设计回避政府强制要求配建的且对首期开盘销售无益的物业类型，如人防、
集中车库、学校及其他配套。
2、启动区避免设置在地块内交通及市政条件相对不成熟的区位。
3、启动区配置全项目中相对高端的物业类型和可快速去化物业类型。
4、启动区设置符合快速开发、小资金投入、高调高品质入市原则。
5、总成本规划思路阐述对低效资产（如车库、市政配套、管理用房等）的控制、土方
量控制、环境改造控制等。
7. 招标费用
1、本次招标参加的投标单位一切费用自理。
2、一等奖奖金人民币 万元，该单位同时获得项目方案深化设计优先权（招标单位
将与之签订方案深化设计合同，设计费另行约定，该奖金 万元将冲抵设计费）；二等奖
奖金人民币 万元，三等奖奖金人民币各 万元，以上费用在评标结束后 15 天内一次性支
付（各设计单位必须出具正式发票）。
8. 设计知识产权归宿问题
在支付方案费后，所有投标方案均视为招标单位委托创作的作品，其著作权、版权和设
计使用权（除署名权外）归招标单位所有。本项目评选后方案不予退回，建设单位和承接设
计任务的单位可以在本项目设计中采用本次竞赛所有方案中的任何部分，无需征得设计单位
同意，也无需支付任何费用。
9. 时间安排
1、正式邀请函的发放时间：2011 年 月 日。
2、招标文件领取时间：20011 年 月 日 。
3、2011 年 月 日至 2011 年 月 日为方案设计时间（含现场踏勘和答疑时间）。
4、方案投标截止时间为 2011 年 月 日 17：00（北京时间），过期视同弃权。
5、方案投标截止日起 30 日内我公司组织专家对投标方案进行评审，届时将邀请投标单
位进行方案讲解，时间另行通知。
10. 现场踏勘及答疑
本次投标不组织统一时间现场踏勘活动，投标单位如有需要，可自行前往或与本公司联
系。本项目不统一组织答疑活动，投标单位可通过传真或书面文件送达本公司，本公司应 2
个工作日之内予以答复。
11. 废标文件
有下列情况之一者，投标文件作废：
1、逾期送达者。
2、投标文件内容、深度严重不符合要求者。
12. 争议的解决方式
1、本标书的解释权属 公司。
2、本招标、投标过程中如有争议，双方协商解决，如协商解决不成时，由 市仲裁
委员会仲裁。
13. 招标单位： 公司
联系人： 电 话：
传 真： 邮 编：
地 址： E—mail：
14. 招标文件附件
1、 新区总体规划（纸制文件及电子文件）
2、 新区控制性规划（纸制文件及电子文件）
3、 项目概念性方案设计任务书（纸制文件及电子文件）
4、 建设用地规划设计条件（纸制文件）
5、 《 城市规划技术标准与准则》（电子文件）
6、 地块用地红线和现状图（电子文件）
公司
2011 年 月 日
