供给冲击下的制度变革——2013年房地产行业投资策略 广发证券发展研究中心 房地产行业万知2012年12月
目录－供给冲击致房价持续上涨－房地产投资见底，调控有底气－需开启土地制度变革－投资仍以业绩为王
供给冲击致房价持续上涨
需求稳定，长期供给缺口明显土地供给难以跟上需求释放脚步
2013年库存下降周期，迎供给短缺两年高峰历史持续最长的新开工、土地购置下降周期第一次，2004年初至2005年初，2005年房价大涨第二次，2008年初至2009年初，2009年房价大涨第三次，2010年6月至2012年8月，重蹈覆辙？？
一线城市尤为突出
一线城市尤为突出
全国未开发土地储备不足一年消化
供给冲击时间长、力度大，房价将涨•长达2年的供给冲击是行业近10年持续时间最长的一次•一线城市供给问题尤为突出，二三线城市相对较好。•这不是阶段性问题，是行业长期存在的土地供应不足所致2013，只是年开始供需矛盾比以往更为强烈，且短期只能通过抑制需求来控制。
房地产投资见底，调控有底气
房地产投资已经见底•需求稳定，库存下降•企业挺过寒冬，资金面持续好转•企业逐渐开始补库存•房地产投资已见底，预计2013年在20%左右
销售稳定，企业资金面持续转好
销售稳定，企业资金面持续转好
龙头企业加大拿地力度
2013年房地产投资微弱回升至%
限购限贷持续，部分城市会有更严厉政策•房价上涨压力将持续上升，限购限贷必须持续•部分城市限购限贷下房价仍将较快上涨，会有更为严厉政策出台•打击投资，交易税、房产税•但这些都指标不治本
需开启土地制度变革
2004年“”大限后土地供给基本无增长
建设用地来源高度依赖于耕地•每年有20多亿平方米（300万亩）耕地转为建设用地•新增建设用地40%以上来源于耕地农用地占比建设用地耕地占比农用地耕地占比建设用地2010年%%%2011年%%%
集约利用宅基地，促进城镇化•耕地有18亿亩红线，以耕地补建设用地不可持续•宅基地利用率低，大量流出劳动力，空置面积大（仅外出70务工导致空置预计超过亿平方米）•集约利用可整理出大量可建设用地•预计未来宅基地流转限制将逐步放开，成为未来土地供应的主力。•促进劳动力流动，提高农民土地收益分配比例，加速城镇化
新型城镇化的未来主要在中心城市郊区化•城镇化以产业为先导，城镇化以有工业基础区域为中心，逐步外扩•我国人口的城市聚集度仍非常低，三大都市圈占全国人口仍较少•大力发展服务业，解决就业问题•新型城镇化可能会在一些省会城市试点
估值扩张机会难觅，投资仍以业绩为王
估值扩张机会难觅•政策压制下，行业整体从销量到销售额都已难有大起伏•预计2013年销量、销售额同比增长%、%
业绩为王•毛利率趋于下降，牺牲利润获得快周转是大势所趋•集中度大幅提高，少数企业依靠规模取胜，仍然获得成长•龙头推荐——万科、保利地产•确定性成长股推荐——阳光城、华夏幸福•城镇化主题——华夏幸福、苏宁环球
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