巾国房地产金鼬 ·2007·第4期
中图分类号：F293．30
文章编号：1006—7388(2007)04～0012～03
文献标识码：B
摘要：从历史发展的角度，论述从信托到房地产
信托的演变及其与此相关的经营形式、经营机构等的
主要特点，在此基础上，论述了这种融资方式在我国
的发展状况，指 出鉴于信托融资的优势、我国闲置资
金量及房地产业多元化融资的需要 ，应积极发展信托
融资。
关键词：信托；房地产信托；多元融资方式
1 信托的历史演进
信托即信任委托。它起源于14世纪罗马的“Fidei
Commissure”(遗嘱信托)制度。当时这一信托制度
的设立，是为了使外国人、俘虏、异教徒等非法继承
人能以合法的方式取得对遗产的继承。即财产所有者
通过遗嘱，指定一个具有法定资格的继承人，先让其
继承遗产，然后再由这个人转给立嘱者意愿中要赠与
的人。由于这一制度具有的规避当时遗产受赠法的特
性，起初并不为罗马法所承认，只是到了罗马国后期
才赋予其合法的地位。
古罗马信托制度尽管在结构和功能上都与今天的
信托制度相差甚远，但在本质上都不失是将财产交给
受托人经营，而收益由收益人享用的一种制度。此后，
这一制度被英国采用。在英国，最初是由个人承办信
托，委托者找自己信任的亲朋或律师担任受托者，不
给报酬，称之为 “民事信托”。这种依靠个人关系而
进行的信托，在管理、运用财产的时候往往出现许多
问题和发生财产损失、纠纷。1883年英国政府颁布了
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“受托者条例”，对个人受托者的权利和义务通过法律
加以限制。1896年英国政府又颁布了“官选受托者条
例”，规定法院可以选任受托者。被选任的一般是法院
的法官，仍是以个人作为受托者。1907年公布的 “官
营受托法规”规定，政府可以开办信托机构并成为信
托法人。在当时的历史条件下，这种信托主要是为参
加战争的英国军人办理遗嘱信托。直到1908年由官方
出面设立的信托局才在伦敦正式成立，并在各大城市
相继设立了分局。官方信托局的主要业务是：管理
1000镑以下的小额信托财产，保管证券及重要文件，
办理遗嘱或契约委托事项，办理政府机关委托事项，
管理被没收的财产等。办理这些业务虽都要收取一些
费用，但由政府组办的信托机构不是以赢利为目的。
而由法人办理的信托则是在1899年 公司法》的基础
上，以1925年的 “法人受托者条例”为基础开始的。
英国的信托业务主要是银行和保险公司的兼营业
务，专营信托业务的公司所占的比重则较小。英国全
部信托业务的90％集中在威斯敏斯特、密特兰、巴克
莱、苏埃德等四大商业银行设立的信托部和信托公司。
由于大部分信托业务是个人承办的，所以英国的信托
以民事为主。由法人承受的主要是股票、债券等代办
业务和年金信托、投资顾问、代理土地买卖等业务。
在世界各国当中，虽然英国信托业发展的时间较
长，而且美国的信托源于英国，但其发展程度则远不
如美国和 日本。
从1792年美国第一家信托公司成立到l9世纪初，
信托多由保险公司作为一项副业经营，主要是按死者
生前的愿望处理其财产。此后不久，随着信托业务的
扩大，当时的信托公司从保险公司中独立出来。特别
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是1830年以后，美国的信托公司大量出现。到十九世
纪末，在美国社会中，信托公司不仅积极参与筹集、
承购铁路、矿山债券，而且也为普通百姓办理管理钱
款和财产。
如果说美国的信托业务是从英国学来的，那么，
日本的信托业则是从美国引进的。
日本的信托业务最初是在银行内部经营的。1902
年，日本兴业银行成立以后，首次开办了信托业务。
不久，安田银行 (今富士银行)、第一百银行 (今三
菱银行)和三井银行等几家主要的银行也都先后开办
了信托业务。
1904年成立的东京信托公司，是日本第一家专业
性信托公司。这家信托公司的成立，是日本信托事业
大发展的开端。随后，在日本国各地很快出现了各类
信托公司，业务品种比较多，其经营也较混乱。
第一次世界大战以后，许多信托公司因经济萧条
而倒闭。日本政府则借此机会先后颁布了 《信托法
和 信托业法 。这两个法对信托业务的经营原则和
监管办法做了详细的规定，并使之成为日后日本信托
事业发展的基本法。同时，依据以上两法对全日本的
信托业进行全面的整顿，从而把日本的信托事业推进
到一个规范化发展的崭新阶段。
19世纪中期以后，世界上经济比较发达的国家
中，随金融工具形式的增多，人们的财富观和价值观
都发生了变化。信托关系中的受托人也一改原来那种
在信托关系中消极地充当财产持有人的做法，而以积
极的态度运用信托财产增殖，在社会经济中，信托日
益担负起参与一国经济建设的资金融通作用。受托人
角色与功能的变化，一方面促进了受托人自身经营专
业化程度的提高，另一方面也使信托与融、投资日益
密切结合。在信托业务的发展过程中，一种具有显著
特征的房地产信托也随之发展起来。
2 房地产信托及主要形式
房地产信托在国外许多国家中被称为不动产信
托。这是一种以土地及地上固着物为标的物，并以对
其进行管理和出卖为El的的信托。 在这种信托关系
中，其核心是房地产财产，基础是信任委托，运作方
式是房地产财产的经营与管理。由于这种融资方式涉
及到房地产业的资金融通及风险管理，从而成为许多
国家房地产融资的一种主要形式。
从世界各国房地产信托发展的历程看，大体上经
历了一个由传统信托业务向开放性业务转变的过程。
传统房地产信托业务主要是在二战前后开展的宅
地分块出售、对不动产的管理和一些中间业务。这一
时期的诸项业务品种大体上可以归类为管理信托和处
分信托。其中的管理信托，主要是代收地租、房租和
承办租赁办公楼、居民楼及其设施等。
二战以后，在主要市场经济国家发展起来的开发
性信托，是对传统信托的创新。其主要创新品种有房
产信托、房地产投资信托、房地产流动性信托、土地
信托等。房产信托是建筑业者把承包建造的房产委托
给信托机构，使用者则以按期交纳租赁费的方式将房
屋从信托机构租出，当使用者支付了房产价格的全额
后，该房产的使用权便归使用者所有，房产信托也随
即结束；房地产投资信托是以股票、债券、投资基金
等方式融资而通过贷款信托、投资信托和贷款与投资
组合信托等进行的对房地产的投资，属于一种集合资
金的信托业务；房地产流动性信托是运用资产证券化
的方法和技术参与房地产的融资活动；土地信托是一
种综合性信托业务。土地所有者将土地委托给信托机
构，信托机构依契约进行建设资金的筹集、房屋的建
设、租赁、出售、维修和管理等，并将运作的利益以
信托红利的形式交给土地所有者。
房地产投资信托主要流行于美国。美国的房地产
投资信托称REITs(Real Estate Investment Trusts)。
早在 1880年美国就有这个概念，但其正规化运作却
在1960年美国国会通过的 ~REIT ACT))。此后，在
大约十年的时间内，其发展十分迅速。20世纪70年
代，受整体经济不景气大环境的影响，房地产投资信
托在美国曾一度衰落。80年代，随着各种宏观环境的
好转，特别是 1986年税法的重新修订，又呈迅速发
展之势，其资产值在90年代初创下了历史最高水平。
据有关资料显示，1999年，美国共有210家挂牌Reits，
股票面值1307~L美元，为90年代初的15倍。2004年，
大约有 180个在证券交易委员会注册的Reits，资产
总计375亿美元。其回报远高于其道琼斯工业指数、
纳斯达克成分和标准普尔等上市公司的回报。
美国房地产投资信托的资金来源大体有三条渠
道，一条是股票融资；另一条是金融市场融资；还有
一 条是从银行借入资金。
美国的房地产投资信托包括三种形式：产权信
托、抵押信托和混合信托。其中，产权信托是最早出
现的一种信托形式；抵押信托是直接给房地产业主和
经营者贷款，或通过收购贷款式由按揭支持的证券间
接地发放贷款。这种形式虽出现的稍晚，但由于其主
要业务在于提供长期房地产抵押贷款和进行抵押证券
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融资，其发展速度很快，目前它已经成为房地产投资
信托三个种类中的重要形式；混合信托是既拥有物业
又提供信贷，实际上，这种形式是把产权信托和抵押
信托二者合二为一的一种形式。由于混合信托集合了
产权信托和抵押信托的优点，近几年其发展速度也很
快。
房地产投资信托在美国运用的最大优越性在于能
得到 “税收优惠”，即不需要支付公司所得税，因此
其净收入的95％会归其股份持有人——受益人所有，
但受益人则要依收入额交纳个人所得税。
土地信托业务主要是在日本发展起来的。早在20
世纪20年代初，土地信托就在日本被提出，但直到
20世纪80年代才正式开办，并迅速地发展。日本的
土地信托，是土地所有人为了获取经营利益委托信托
机构对土地的开发拟定总体规划、筹措资金、兴建物
业、地产分债、物业招租及管理等活动。日本的土地
信托在其发展中形成了保护土地所有权、维护租赁行
为的安全可靠、租赁行为的延续等特点。
3 信托与房地产信托在我国的发展
20世纪初在上海成立的通商信托公司是我国信
托业的开端。信托业发展很快，1925年中央信托局建
立时，全国的大银行几乎都设立了信托部。中华人民
共和国成立以后，信托业务被取缔。改革开放以后，
我国的信托业务才以 “得人之信，受人之托，理人之
财，履人之嘱”为经营原则迅速地发展起来。中央各
部委、金融机构、各省市和有些县政府几乎都设立了
各自的信托投资公司。与此同时，房地产信托的专门
机构也不断涌现。1986年，在中国国际信托投资公司
成立房地产信托投资子公司以后，北京、天津、上海、
太原等一些城市相继涌现出一批房地产信托投资公
司。各地房地产信托公司的成立，使我国的房地产信
托业务随之拓展。我国相继开办了房地产资金存款、
资金运用、委托业务、代理业务以及兼营业务等。据
不完全统计，20世纪80年代末，全国的信托公司曾
达到 1000多家。
尽管信托公司的数量很多，但就其业务和经营品
种来讲仍属于初期发展阶段。在初期发展阶段，信托
业务十分广泛，除了经营贷款业务、国内外借款、发
行债券、经营进出口贸易外，还经营房地产开发、租
赁和证券业务。
信托业务的如此开展已偏离了其宗旨和业务范
围。由于制度和管理上的缺陷使原来的信托机构从事
的几乎都是商业银行的业务，即贷款和证券业务，而
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非真正意义上的信托业务。管理也是采用银行化的管
理手段和运作模式。因此尽管从改革开放以后，我国
的信托业务已发展了20年，但基本上处于 “不务正
业”的状态。随即，中央政府及其具体职能部门从1988
年到 1998年的十年间，先后对信托业进行了四次大
规模的清理和整顿，使信托公司的数量由原来的1000
多家降到239家。1998年广东国际信托投资公司因经
营不佳而破产，央行以此为契机，对我国信托业进行
了第五次清理和整顿。在清理整顿中，通过合并、重
组和撤销，使信托公司的数量由第四次整顿后的239
家降到 58家。
2001年 10月1日，我国颁布了起草时间长达八
年的 中华人民共和国信托法》。该法从制度上规范
了信托关系和信托行为，从立法的角度确立了信托当
事人的法律地位，为我国信托事业的发展奠定了法律
基础。紧接着在2002年6、7月份，又先后发布了((信
托投资公司管理办法》和 信托投资公司资金信托业
务管理暂行办法))。这两个 “办法”的出台，促使信
托业务回归本源，标志着我国信托业务从此将走上健
康发展之路。据有关资料，2004年初全国已完成登记
的信托公司达55家，其实收资本规模最低为3亿元人
民币，超过 10亿元人民币的12家，占22％，最高的
达25亿元人民币。
自2003年央行121号文件及一系列紧缩房地产银
行信贷的措施发布以来，信托业利用自身的优势和特
点，与房地产业迅速地结合。据调查，2003年第二季
度全国各地的信托公司就推出针对房地产投资的集合
资金信托产品54个，而且所有的产品都供不应求。
2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地
产领域，期限为三年以内，现期收益率最高达8．4％。
被业内人士喻作 “井喷”式的发展。
鉴于房地产信托融资方式具有可降低房地产开发
公司整体融资成本、期限弹性大、灵活性较强、资金
利率可灵活调整的优势，同时，据粗略估算我国现有
7万亿元社会闲置资金和房地产业融资渠道需多元化
的实际情况，笔者认为，在我国房地产领域应积极发
展信托融资。
收稿 日期：2006—12一l3
作者工作单位：首都经济贸易大学城市学院，北京 100070
作者简介：教授。
[本文编辑：王士荣]
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