商品房买卖合同司法解释全文(示范合同).doc

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( 合同范本 ) 甲 方：_________________________ 乙 方：_________________________ 日 期：_________________________ 精品合同 / Word文档 / 文字可改 商品房买卖合同司法解释全文 (示范合同) The ultimate goal to be reached by both parties to the contract through the conclusion and performance of the contract 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 2 页 商品房买卖合同司法解释全文(示范合同) 　　【商品房买卖合同司法解释全文】 　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民 共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城 市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民 事审判实践，制定本解释。 　　【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依 据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制 定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的 法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只 引用了相对来说级别比较高的法律。 　　另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定， 说明：以下合同内容主要作用是合同目的具有一定的抽象性。合同目的不同于 合同标的。合同标的是具体的合同权利义务所指向的对象，合同目的是合同双 方通过合同的订立和履行所要达到的最终目标，可用于电子存档或打印使用 （使用时请看清是否适合您使用）。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 3 页 我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单 行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品 房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这 个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的 规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令 的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可 能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。 　　第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业 (以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转 移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 　　【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房” 大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和 “二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些 还没有完工不具备使用功能的房屋。 　　中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度 可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 4 页 为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到 一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、 预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个 问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法 内容，无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售，中 国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废，国难不已”。 　　此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫 “已竣工”?为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作 为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套 房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开 2 小时，此时房屋到底是 处于什么状态呢? 　　第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的 商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许 可证明的，可以认定有效。 　　【释义】 　　中国的预售制度由来已久，目前由 94年《城市房地产管理法》 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 5 页 和 95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调 整，但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总 共只有 17条，如果除去重复和无用的内容，则仅 13条 1100字，可 谓大道至简。 　　高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到 结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”; 前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变 通性;所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。 　　对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一 点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去， 等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了;因为《预售许可证》相对 于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低， 而且是低多了。 　　第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖 人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具 体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 6 页 响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 　　【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而 中国的消费者大概最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国 目前广告业的支柱产业;这种对广告特别是大篇幅广告的崇拜心理， 使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源 泉。 　　本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或 者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现， 否则将承担违约责任。 　　但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产 开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料 所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起 来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入 合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内 容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 7 页 法》第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行为写成合 法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师 们不仅敢于将非法写成合法，而且写到让普通人看不出来的水平， 难道这不是一种大智慧吗? 　　幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么 写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智;更幸运的是，法官们的 良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽 然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说 明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向 法官们致敬。 　　希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合 同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者 以更多开脱的机会;例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在 广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚 未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无 法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 8 页 　　对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方 法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本 204条》。 　　第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定 金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订 立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责 于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。 　　【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定 金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这 个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低 头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购 房。 　　这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式 的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写 好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“果因当事人一方原 因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”， 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 9 页 那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能订立商品房买卖合 同”呢?消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是 不是就是未能订立合同呢?此时是哪一方的原因呢? 　　我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果 进行排除，将条件与结果进行确定，而一条司法解释显然没有做到 这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法 使消费者摆脱那个脖子上的小套。 　　第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售 管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖 人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 　　【释义】这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖 合同的转化条件;法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一 条则是相反的，它增加了纠纷。 　　我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同， 预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况 下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 10 页 同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一 条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。 　　第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定 办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的， 从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 　　【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定，很 多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规 定了“合同必须登记”这样几个字;殊不知，这种规定给多少企业创 造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部 分资金将楼建设成后，房价暂进可以涨到五千元，为了按照五千元 的价格出售房屋，就要解除原来的预售合同，也就是要主动违约;怎 么办呢?其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。 　　此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法 性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步;当然，如果登记制 度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 11 页 在吧，此一时彼一时也。 　　第七条　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿 安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予 以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被 拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的 规定处理。 　　【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里 却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了; 我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐 败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十 七条为最劣，简直就是强抢豪夺。 　　可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只 能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可 见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被 拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 12 页 不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。 　　第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实 现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款 及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍 的赔偿责任： 　　【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍 返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法 的调整了，居然还有一位老教授在电视上也这样说;我想说法律欺诈 是最大的欺诈，大家一定要看清楚，《消法》第四十九条是说：“经 营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加 赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者 接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”， 而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是 “可以”;前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那 当然包括零赔偿，所以根本不是一回事! 　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 13 页 抵押给第三人; 　　【释义】此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不 应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是 在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费 者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己 的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那 么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”;这是我们的制度设 计问题，北京市 762名人大代表只有一名律师(同达律师所刘红宇女 律师)，懂抵押担保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出 高质量的法律吗?不可能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一 问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”，估计大家准 是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。 　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 　　【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不 多写了;其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容;只是中 国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 14 页 的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于 抢劫。 　　第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一， 导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房 款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一 倍的赔偿责任： 　　【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提;而 此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或 者无效时，开发商也要承担责任;此条甚好!但是如果将两倍赔偿由 “可以”改成“应当”则更好! 　　目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切 合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效， 你也要承担责任”;而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果 当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为 有利，变被动为主动。 　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 15 页 假商品房预售许可证明; 　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置 房屋的事实。 　　【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是 很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说， 但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以 法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。 　　第十条　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房 买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认 出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 　　【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国 房地产市场中这种行为太多了，大家怕监狱里富豪太多，就要为他 们找一个出路，如果建富豪专狱又担心“各地区发展不平衡”，再加 房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财 产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 16 页 不好，大大的不好。 　　第十一条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事 人另有约定的除外。 　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使 用后由买受人承担; 　　【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。 　　买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的， 房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买 受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 　　【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”?为 什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效?为什么不看 看目前交房时的各项“非法集资”?为什么不想一想交房前要让消费 者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强 调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数 劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正! 　　第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 17 页 屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求 解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主 体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结 构”?与技术意义上的“主体结构”是否一样?法律上的“质量”是 技术上的“质量”是否一样?此条是强调质量问题的，如果出现了这 种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办?我花一百 万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行?也就是说以 高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除? 我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清楚质量问题，但是 又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门了，质量管理部门 也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹 到头来吃苦头的还是消费者。 　　第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请 求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 18 页 “严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始 下雨;另一处客厅中间有一大煤气立柱;还有一处在餐厅内可以听到 隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”?法律不清 则责任不明，责任不明则易枉法裁判。 　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担 修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可 以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由 出卖人承担。 　　第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积 与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合 同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 　　(一)面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)，按照合同约定的价格 据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; 　　(二)面积误差比绝对值超出 3%，买受人请求解除合同、返还已 付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实 际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 19 页 价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价 款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积 的，面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款及利息由出卖人返还 买受人，面积误差比超过 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 　　【释义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语， 据我所知大概有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、 套内实用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什么要做得 这么复杂呢?其中一个重要的基本原理是：将简单的事情复杂化后就 可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋 的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面 积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用 面积这么简单的内容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行 其事，就是因为实用面积太容易核实了，开发企业很难做假;而建筑 面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量” 为理由开脱责任;所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再老实 的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 20 页 　　这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有 所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否 应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图 等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释依然没有说清楚这 一点，例如：如果套内实用面积减少 10%，但总建筑面积仅减少 2%， 能不能解除合同?看来这又给我们留下了很多工作;中国消费者维权 的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。 　　第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交 付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限 内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另 有约定的除外。 　　【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约 定 20XX年 1月 1日交房，但是开发商到了 20XX年 1月 10日还没有 交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你 20XX年 2月 1日 前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期 限内”也就是 20XX年 5月 1日前开发商还没有交付，已经从根本上 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 21 页 影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持;不过注 意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小 心。 　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解 除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应 当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 　　【释义】这一条也举个例子：本来合同约定 20XX年 1月 1日交 房，但是开发商到了 20XX年 1月 10日还没有交房，于是业主于 20XX 年 2 月 1 日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了， 我准备解除合同”，那么到 20XX 年 5 月 1 日前消费者都可以解除合 同;而且如果到了 20XX年 4月 30日，我还想再等等看一看，那么可 以再发一封信，又可以延长三个月。 　　但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证 明你发了信了，那么你的解除权行使日期到 20XX年 1月 2日截止， 消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了! 　　第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 22 页 以违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少;当事人以约定的违约 金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违 约金数额。 　　【释义】 　　此条的依据是《合同法》第 114 条所说的：“约定的违约金低 于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加; 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或 者仲裁机构予以适当减少。” 　　但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是 说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约 金超过造成的损失 30%为标准适当减少”，一个是 100%，一个是 30%， 这倒底是怎么一回事呢?答案可能有以下几个： 　　1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，可能少写了几个字; 　　2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况，而 此条则适于普通情况下仅要求支付违约金的情况;不过当合同解除 时也有违约金啊，所以有点难以理解。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 23 页 　　3、秦兵还处于弱智状态，无法理解最高人民法官的精深博大之 思想; 　　我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销 时，你就直接要求两倍赔偿;当你的合同要求解除时，你也要两倍赔 偿，但是最好别提违约金;不过，你如果不提违约金，又会出现另外 一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，怎么办呢?只能看你的运气 了。 　　第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿 额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的 金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部 门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标 准确定。 　　【释义】此条简单是从《商品房买卖合同补充协议范本 204条》 中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金，而此处写得 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 24 页 是拟制的租金，我如果在合同里这么写可能被认为无效条款，所以 说司法解释的要求比我得要求还要高，没有办法，谁让人家是最高 法院呢。 　　第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取 得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约 责任： 　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; 　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付 使用之日起 90日; 　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之 日起 90日。 　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付 购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息 的标准计算。 　　【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从 1949 年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话， 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 25 页 说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了， 是“三个代表”最直接的体现。 　　第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管 理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过 一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记， 买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任， 此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任;只是留了一个小 尾巴：什么是出卖人的责任呢?这又是给双方律师提供了辩论的机会。 　　另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如 下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90日内， 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人 应当自销售合同签订之日起 90日内，办理土地使用权变更和房屋所 有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使 用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”各位看 官注意，此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也别以为是 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 26 页 开发商的义务。 　　第二十条　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人 将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满 未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人 另有约定的除外。 　　【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念： “包销人”，其实就是销售代理，所以如果消费者在购买房屋时是与 代理商签订合同，可能会有一定的风险。 　　第二十一条　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋， 包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除 外。 　　【释义】对消费者没有什么太多的影响，但是如果开发商将本 来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。 　　第二十二条　对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠 纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对 各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 27 页 位。 　　【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题， 此处将代理商做为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签 订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好签一 个居间合同罢了。 　　第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付 款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房 买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损 失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同， 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 　　【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在 这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以 有时看着业主长相不对就不敢贷款了;只是少了一个条款：如果因为 消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同?就是说 银行不给我贷款了，我能不买房了吗?此等情况会在非典后日益增加， 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 28 页 不知道法院会怎么处理。 　　第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除， 致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房 担保贷款合同的，应予支持。 　　【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理 银行合同中，两者才有可能站在同一条壕沟里，这种机会并不是很 多，希望各位要珍惜。 　　第二十五条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事 人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果 担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担 保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合 同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与 商品房买卖合同纠纷合并审理。 　　【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买 卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款 合同》纠纷一并审理。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 29 页 　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保 贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本 金及利息分别返还担保权人和买受人。 　　【释义】写到这里我到想起一种情况，如果消费者与开发商之 间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是如果 是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银 行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。 　　另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份如下是不一 样的;在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人;在担保合同 里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人;在抵押保 同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。 　　第二十六条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷 款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受 人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出 卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担 保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 30 页 　　【释义】此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处，中国 的土地法律很难，预售法律更难，预售房的担保法律极难，但最难 的是中国预售商品房的抵押法律，全民界难度第一，不要说普通人 搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂了得;本来律师不想加入 到这个市场里，但是没有办法，党和国家非让律师挣钱不可，除了 专业律师谁还搞得懂这些东西啊。 　　此条可以解释为：如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者 还还没有办理抵押登记手续(这时银行拿不到房屋)的情况下，如果 银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，潜台词是：如果银行 赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行; 这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了保护大中 华帝国的银行。 　　第二十七条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷 款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登 记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿 的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 31 页 　　【释义】此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开 一面，平时都是朋友，现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开 发商了，当然开发商提供了保证的除外。 　　第二十八条　本解释自 20XX年 6月 1日起施行。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买 卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的， 适用本解释。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买 卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申 请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买 卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地 产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。 　　【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都 是约束生效之后建立的法律行为，而此条则是明确只要没有结案的 案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到 20XX年儿童节以后 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 32 页 再开庭 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》 　　为准确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民 共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城 市房地产治理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民 事审判实践，制定本解释。 　　第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以 下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移 房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 　　【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，进一步明 确了本解释的适用范围。所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公 房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经 济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策 调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不 同;个人私房交易中，交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 33 页 要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲， 是一手房与二手房的区别。 　　另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念好像有些 模糊，因此有人认为为了避免歧义，应改为“未竣工”和“已竣工” 作为分界点。 　　第二条 出卖人未取得商品房预售许可证实，与买受人订立的商 品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可 证明的，可以认定有效。 　　【释义】《城市房地产管理法》第 44条规定，商品房预售应“向 县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许 可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房地产开发经营条 例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第 52 条第五项规定，违背法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所 以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同 效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的， 本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定，开发商在 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 34 页 与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合 同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证 明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合 同无效。在交易中若存在此类情况，作为开发商应及时取得预售许 可证明，以保证交易的稳定;作为购房人若想解除合同，则应及时通 过诉讼主张权利。 　　第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺详细 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响 的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦 应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 　　【释义】根据《合同法》第 15 条第二款关于要约的规定，“商 业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”但是建设部《商品房销 售管理办法》(20XX 年 6 月 1 日起施行)第十五条又说：“房地产开 发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所 明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 35 页 是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“假如广告不写入合 同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容 承担责任”。 　　本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利，但是如果站在 开发商的角度来说，在发布广告和宣传资料时则应该特别引起注重。 另外，本条中关于“说明和允诺具体确定买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响”并没有作出更为具体的解释，应该说给法 官留下了自由裁量的空间。 　　第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金 作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立 商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于 当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当 将定金返还买受人。 　　【释义】实践中，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商 品房买卖合同未能订立的，是属于“因当事人一方原因”还是“不 可归责于当事人双方的事由”?言之不详。鉴于这种情况的不确定性， 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 36 页 将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中，处于弱势地位。 　　第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管 理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人 已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 　　【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房 买卖合同的条件。发生这种转化应同时具备两个条件：第一，该协 议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的 主要内容，即“(一) 当事人的名称或者姓名住所;(二) 商品房的基 本情况;(三) 商品房的销售方式;(四) 房款的确定方式及总价款、 支付方式、付款时间;(五)交付使用的条件及日期;(六) 装饰、设备 标准承诺;(七) 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配 套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任;(八)公共 配套建筑的产权归属;(九) 面积差异的处理方法;(十) 办理产权登 记的有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双 方约定的其他事项。”;第二，开发商已经按照约定收取购房款。这 些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。但购房人在订立这类 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 37 页 文件并切实履行前，应慎重考虑，以免后悔又无法解除购房合同。 　　第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办 理登记备案手续为由，哀求确认合同无效的，不予支持。 　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的， 从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 　　【释义】本条规定，进一步明确了商品房买卖预售合同是否办 理登记手续不影响合同效力的原则。同时，体现了当事人意思自治 的原则，但对于已经履行主要义务，且对方接受的合同仍应认定其 有效。 　　第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安 顿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以 补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆 迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的 规定处理。 　　【释义】本条规定了拆迁人将补偿安置的房屋另行出售给第三 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 38 页 人的情况下，相对于第三人，被拆迁人有取得该房屋的优先权。同 时，本条规定被拆迁人既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择 请求解除拆迁补偿安置协议，并依照本解释第八条的规定获得赔偿。 　　第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现 的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及 利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的 赔偿责任： 　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该 　　”以及“对商品房房屋抵押给第三人; 　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 　　【释义】本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或 一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获 得何种赔偿的规定。本条解释的最大意义在于，确立了对开发商恶 意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。即购房人在可以请 求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要 求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 39 页 　　第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导 致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款 及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍 的赔偿责任： 　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚 假商品房预售许可证明; 　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置 房屋的事实。 　　【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提;而 此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或 者无效时，开发商也要承担责任。 　　以上三款情形都是对消费者知情权的保护，但就如何确认“故 意隐瞒”这一事实，在诉讼中做起来比较难。 　　第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买 卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 40 页 卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 　　【释义】本条规定购房人在以下事实同时存在的情况下，可以 请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效：1、开发 商与第三人恶意串通，2、另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使 用，3、购房人无法取得房屋。 　　第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人 另有约定的除外。 　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使 用后由买受人承担; 　　买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的， 房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买 受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 　　【释义】本条规定了房屋交付的标准。即对房屋的转移占有， 视为房屋的交付使用。本条同时明确了房屋交付前后买卖双方的风 险承担的基本原则。这种原则下，不论房屋的所有权是否已经转移， 均由房屋的实际占有人承担风险。但法律另有规定或当事人另有约 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 41 页 定的除外。 　　另外，值得一提的是第三款中“无正当理由”其实也是较难界 定的，因此最好在商品房买卖合同中将交房条件约定清晰，否则轻 易产生纠纷。 　　第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋 交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解 除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　【释义】此条是强调房屋主体结构质量不合格，购房人可以退 房，并要求开发商赔偿损失。 　　第十三条 因房屋质量问题严峻影响正常居住使用，买受人请求 解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担 修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可 以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由 出卖人承担。 　　【释义】本条规定房屋若出现不能正常使用的质量问题，购房 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 42 页 人可以退房，并要求开发商赔偿损失。但对于什么叫“严重影响正 常居住使用”，这一点也未作出明确的规定。 　　第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与 商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同 没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 　　(一)面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)，按照合同约定的价格 据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; 　　(二)面积误差比绝对值超出 3%，买受人请求解除合同、返还已 付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继承履行合同，房屋实 际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房 价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价 款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积 的，面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款及利息由出卖人返还 买受人，面积误差比超过 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 　　第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付 房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 43 页 仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有 约定的除外。 　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解 除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应 当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 　　【释义】本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题。留意 第一款最后一句“当事人另有约定的除外”，也就是说，双方达成一 致的情况下是可以对这一点作出其他约定的。 　　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以 违约金超过造成的损失 30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金 低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约 金数额。 　　【释义】此条的依据是《合同法》第 114 条所说的：“约定的 违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构 予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人 民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这里定了一个 30%的标准。这 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 44 页 一条在诉讼中被运用的机会应该来说还是比较多的。 　　第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额 计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标正确定： 　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的 金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部 门宣布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标 准确定。 　　【释义】这里需要注意的是，关于“逾期交付使用房屋期间有 关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房 屋租金标准”应该来说在诉讼中也是很不好确定的，因为有关主管 部门并非每年都会公布租金标准，而房地产评估机构一般不做房屋 租金的评估。 　　第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得 房屋权属证书的，除当事人有非凡约定外，出卖人应当承担违约责 任： 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 45 页 　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; 　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付 使用之日起 90日; 　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之 日起 90日。 　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付 购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息 的标准计算。 　　【释义】本条规定的是因开发商的原因，购房人无法在一定期 限内办理房屋权属证书的除另有约定外，由开发商承担违约责任及 违约责任的计算标准。本条将办理 　　房屋权属证书作为商品房买卖合同的附随义务加以规定，更有 利地保护了购房人的合法权益。 　　第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理 条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一 年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 46 页 受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任， 此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任。 　　另外需要注意的是，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三 条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90日 内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买 人应当自销售合同签订之日起 90日内，办理土地使用权变更和房屋 所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地 使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”此条 强调是由购买人办理承担全部办证义务，也就是说，办理房产证也 并非都是开发商的义务。 　　第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将 其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未 销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另 有约定的除外。 　　第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 47 页 销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 　　第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷， 人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自 的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 　　第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、 因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖 合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导 致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出 卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 　　【释义】本条所称商品房担保贷款，就是俗称的“按揭”。我国 法律此前对此没有相关的规定。这是我国首次以司法解释的形式对 此行为加以规范。本条规定的是在按揭付款的商品房买卖合同履行 过程中，购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同的 情况下，如何确定买卖双方权利义务关系的原则。联系上下文的内 容，“因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 48 页 房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿 损失。”，似应理解为：“因一方当事人的过错未能订立商品房担保 贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以 请求解除合同和赔偿损失。”，银行审查购房人的贷款申请过程中， 购房人没有过错，只因购房人并不明显的原因而拒绝贷款的情况很 多，如果因此要求购房人因不能履行商品房买卖合同而承担民事赔 偿责任，显然是不公平的。为保险起见，建议在订立类似合同时， 双方在合同中明确约定过错责任。 　　第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除， 致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房 担保贷款合同的，应予支持。 　　第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人 一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担 保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保 贷款 　　合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 49 页 纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商 品房买卖合同纠纷合并审理。 　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保 贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本 金及利息分别返还担保权人和买受人。 　　【释义】本条本款规定的是在按揭付款的商品房买卖合同当事 人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时，如果作为 担保权人的银行依据商品房担保贷款合同以有独立请求权的第三人 的身份提出诉讼请求，法院必须将商品房买卖合同纠纷与商品房担 保贷款合同纠纷合并审理，这是该解释确定的诉讼程序;如果担保权 人不告则不理;如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同 另行起诉，则法院可以选择与商品房买卖合同纠纷合并审理也可以 选择单独分别审理。 　　第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款， 亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人， 请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 50 页 参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷 款合同提供保证的，应当列为共同被告。 　　【释义】本条规定的是如果购房人不能按时向银行偿还借款， 且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续的情况下， 如果银行起诉购房人，那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉 讼，开发商此时的身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款 合同提供保证的，应当列为共同被告。 　　第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款， 但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手 续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的， 不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 　　【释义】本条规定的是在购房人不能按时向银行偿还借款，但 购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续 的情况下，银行起诉购房人时，案件处理结果不再与开发商有法律 上的利害关系，开发商不应作为当事人参加诉讼。但开发商为商品 房担保贷款合同继续提供保证的，仍应当列为共同被告。 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 51 页 　　第二十八条 本解释自 20XX年 6月 1日起施行。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买 卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的， 适用本解释。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买 卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申 请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买 卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地 产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。 　　【释义】本条是对该解释的时间效力的解释，规定了《解释》 实施的时间及其效力所及的纠纷案件的范围。以《中华人民共和国 城市房地产管理法》实施的时间为界限，根据合同订立的时间，分 成三种情况确立法律、司法解释的适用原则。《中华人民共和国城市 房地产管理法》自 1995年 1月 1日起实施，此前的商品房买卖行为 发生的纠纷案件，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于 实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE 买卖合同 第 52 页 审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》， 而不适用本解释;1995 年 1 月 1 日后订立的商品房买卖合同发生的 纠纷案件，20XX 年 6 月 1 日前已经终审，或正在再审的，亦不能适 用本解释;只有 1995年 1月 1日后订立的商品房 　　买卖合同发生的纠纷案件，20XX 年 6 月 1 日后尚处于一审、二 审阶段的，方能适用本解释。 云博创意设计 MzYunBo Creative Design Co., Ltd.