远洋.杭政储出[2011]15号项目
杭州远洋.杭政储出[2011]15号项目市场定位报告
◎发展商：远洋地产 ◎提案：动力（中国）地产机构 ◎日期：2011年06月
远洋.杭政储出[2011]15号项目
PART 1 项目市场分析
PART 2 项目市场定位
PART 3 90方创新产品研究
远洋.杭政储出[2011]15号项目
前 言
调查时间：2011年6月13日——2011年6月19日
相关信息截止时间：2011年6月19日。
调查区域：北至同协路沿线，南至凤起东路沿线，
西至石桥路沿线，东至老杭海路沿线 。
调查版块：城东新城区域、下城北区域、丁桥区域、九堡区域四大板块。
调查内容：目标楼盘的基本概况（地段、配套、土地信息、智能化应用等）及户型配比、目前的销售情况、户型鉴赏等相关内容。
信息来源：各项目销售展示中心及相关房产信息网站。
远洋.杭政储出[2011]15号项目
城东新城区域
※ 区域概况
注： 平方米公里的城东新城（西至秋涛路-石桥路、北至德胜快速路、东至沪杭高速、南至艮山西路)，承载着华东地区第二大交通枢纽、杭州接轨大上海融入长三角的“桥头堡”和“杭州第一城市门户”的重任。2010年10月26日，沪杭高铁正式开通，市场的视线开始更多的聚集至城东新城。在不久的将来，城东新城将拥有杭州东站枢纽，成为杭州真正的“第一都市门户”，成为“同城效应”的领跑者。新东站、高铁、磁悬浮，交通枢纽这些热门关键词，也成为了城东新城最大的卖点所在。
作为杭州市重点打造的新兴发展区域，城东新城的价值凸显。越来越多的楼盘开始打上“城东新城”的标签，在持续多年的城西情结后，“城东情结”有望成为杭州人下一个居住风向。
改造中的城东新城已经发生了巨大的变化，大量的农民房拆迁，新东站以及以其为核心的周边区域的市政配套、大型城市综合体项目也在紧张建设中，因此城东新城板块的各个楼盘也渐渐成为关注的热点。该区域的升值空间还是存在的，可以成为投资客的一种选择 。
板块划分 代表楼盘 近期销售均价 区域特点描述
城东新城版块 万科.草庄
滨江.金色黎明
东润枫华
东城印象
中凯.东方红街
原筑壹号 17200—31200元/平方米左右 从区域价值来看，城东新城是杭州“决战东部”战略的重点实施区域
远洋.杭政储出[2011]15号项目
PART 4 杭州酒店式公寓市场分析
PART 5 商业地产
下城北区域
注：杭州新天地项目：总用地面积公顷，总建筑面积115万平方米，是国内首个以工业遗存为主题开放的百万平方米超级城市综合体项目，包含了商业商务区、高星级地标酒店、SOHO/LOFT商住区、主题百货、SHOPPINGMALL、创意办公核心区等多个功能区。杭州新天地作为主城下城区商业商务中心，将肩负起弥补区域CBD空白，升级杭州国际商务环境的重任。
杭锅杭氧地块上打造的“国际城市博览中心” 占地485亩以国际城市博览中心为主题，集艺术、影视、游乐、健身、美食、购物、演艺、会展、酒店等功能于一体的国际旅游综合体极为让人期待！
板块划分 代表楼盘 近期销售均价 区域特点描述
新天地板块 滨江.万家星城 23000元/平米左右 从区域价值看，该区域升值潜力无限。区域内的杭州新天地项目及杭锅杭氧地块上打造的“国际城市博览中心”，将城北打造成一个集文化娱乐、商业休闲、总部商务、科研孵化、都市工业于一体的城市中心地段
华丰村板块 嘉里.桦枫居
泰地北上
元都新苑
海辰.水岸晶座
华润翠庭 13300元/平米—18500元/平米左右
田园板块 绿城.田园牧歌 21000元/平米左右
远洋.杭政储出[2011]15号项目
丁桥区域
注：从区域价值看，丁桥区块为杭州市北部的生态居住区，总面积约为16平方公里，主要包括上塘河以北的皋亭山片区，绕城高速以北的长睦区块，绕城以南的大型居住区块。以生活服务，休闲旅游为主要功能，形成皋亭山旅游风景区、区域商业中心、现代物流中心和大型居住区的布局。以杭州市中心点武林广场为圆心，丁桥即在10 公里范围内，区域周临绕城公路、临丁路、石大路、秋石高架及地铁等交通干线，距离市中心20分钟车程 。
丁桥生态休闲旅游度假区——休闲运动地带大农港路以北与余杭交界的丁桥镇域约 平方公里范围，打造旅游、运动、休闲、购物、餐饮五位一体的生态旅游度假区，成为杭州中心城区的“休闲运动地带”。
目前丁桥大大小小的楼盘有10多个，部分经济适用房已经交付入住，物美、知味观、银行等生活配套也已入驻，目前，丁桥已经开通的公交有K99、K812、K335、K667等8条公交线路和B3快速公交。
板块划分 代表楼盘 近期销售均价 区域特点描述
丁桥板块 冠宇隽园
广宇上东城 丁桥颐景园
昆仑天籁 13827元/平米—16000元/平米左右 从区域价值看，丁桥区块为杭州市北部的生态居住区。区块总用地16000亩，总建筑面积约347万方，建成后将是一个居住人口达20万
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九堡区域
注：从区域价值看，九堡在杭州市的城市发展战略中，是“城市东扩”的排头兵，是杭州市新都市主义居住中心，是未来杭城最大的居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心，建设中的地铁一号线九堡东站与杭州客运中心站、中国四季青服装交易中心实现了零距离换乘。九堡作为城市东部重要生活中心和交通、商业区，已成为杭州市建设的核心地区之一，是杭州市“一主三副”城市格局的联接点，是连接下沙、临平和主城区的中心点。
从购买力看，该区域的购买力一直表现强劲，除了购房者对该区域的看好外，和该区域的商业也不无关系。据了解，该区域的购房者有不少都是来自温州、台州等地的购房者，其中很大一部分是在四季青做生意的外地人 。
板块划分 代表楼盘 近期销售均价 区域特点描述
九堡板块 宋都.阳光国际
绿城.丽江公寓
郡原.相江公寓
阳光景台
柏林印象
康恒.悦麒美寓
华鸿.罗兰春天
大家.多立方
天阳.九筑 毛坯均价在17000元—25000元/平米左右
精装标准交付的成交均价在31000元/平米左右 从区域价值看，九堡在杭州市的城市发展战略中，是“城市东扩”的排头兵，是杭州市新都市主义居住中心，是未来杭城最大的居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心
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PART 4 杭州酒店式公寓市场分析
PART 5 商业地产
※ 个案详情 ——城东新城区域
1、万科·草庄
效果图→
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销售情况及优惠
户型配比：东区共3幢约213户，其中90方以下户型占53%，140方以上占46%。
销售情况：
购房优惠折扣：一次性付款总价减10万。
草庄鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——万科草庄
总建面约200方：3室2厅2卫
总建面约90方：1室2厅1卫
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PART 4 杭州酒店式公寓市场分析
PART 5 商业地产
※ 个案详情 ——城东新城区域
2、滨江·金色黎明
效果图
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销售情况及优惠
户型配比：
西区共16幢16层高层，约1440户，其中90方以下户型占%，90-140方占%，140方以上占%。
销售情况：
西区一期预计2011年6月底开盘，推出1#、6#、13#楼，共270户。
预计销售均价22000元/平米，最低17000元/平米起。
交房时间为2013年12月底。
购房优惠折扣：
暂无。
金色黎明总平图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——金色黎明
总建面约89方：3室2厅1卫
总建面约114方：3室2厅2卫
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※ 个案详情 ——城东新城区域
3、原筑壹号
效果图
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销售情况及优惠
户型配比：
住宅共6幢13-16层高层，约586户，其中90方以下户型占%，90-140方占%
酒店式公寓共3栋，约602套，均为90方以下。
销售情况：
住宅楼已售罄，成交均价为17315元/平米，交房时间为2011年9月底。
购房优惠折扣：
一次性付款最低95折，按揭98折。
原筑壹号鸟瞰图
价格走势图
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户型鉴赏——原筑壹号
总建面约81方：
1楼
2楼
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※ 个案详情 ——城东新城区域
4、中凯红街广场
效果图
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价格走势图
销售情况及优惠
户型配比：
酒店式公寓共2栋，约995套，均为90方以下。
销售情况：
购房优惠折扣：
西北向的房源25000多元/平米起；
南向房源均价28800元/平米。
红街广场效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——红街广场
总建面约方：2室1厅1卫
总建面约方：2室1厅1卫
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※ 个案详情 ——城东新城区域
5、东润枫华
效果图→
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销售情况及优惠
户型配比：
1-2期：总户数387套，其中
90方以下户型占%，90-140方占67%，140方以上占%。
销售情况：
购房优惠折扣：
一次性付款98折，按揭99折。
东润枫华鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——东润枫华
总建面约89方：3室2厅1卫
总建面约117方：3室2厅2卫
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※ 个案详情 ——城东新城区域
6、东城印象
效果图
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销售情况及优惠
户型配比：
总户数242套，90方以下占%，90-140方占%，140方以上占%。
销售情况：
购房优惠折扣：
一次性付款95折，按揭99折。
东城印象鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——东城印象
总建面约方：2室2厅1卫
总建面约方：3室2厅2卫
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——下城北区域
1、绿城西子田园牧歌
效果图
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销售情况及优惠
户型配比：
一期风禾苑总为7幢13-15层的高层公寓，总户数642套，其中90方以下户型占
%，90-140方占%，140方以上占%。
销售情况：
二期将于下半年9月份开盘，推出精装6幢9-11层小高层及2幢电梯洋房，以90方、160方、180方、250方为主。
购房优惠折扣：
一次性付款98折，按揭99折。
田园牧歌鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——田园牧歌
总建面约90方：2室2厅1卫
总建面约140方：3室2厅2卫
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※ 个案详情 ——下城北区域
2、滨江·万家星城
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销售情况及优惠
户型配比：
1至3期总户数为4002套，90方以下户型占%，90-140方占%，140方以上占7%
销售情况：
三期还余19#、23#、25#、27#4幢未开盘，具体开盘时间未定。
购房优惠折扣：
一次性付款98折，按揭99折。
万家星城鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——万家星城
总建面约89方：3室2厅1卫
总建面约129方（奇）：3室2厅2卫
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※ 个案详情 ——下城北区域
3、嘉里·桦枫居
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远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
户型配比：一期共5幢608户，90方以下占%，90-140方占%，140方以上占%
二期已领预售证的316套房源中， 90方以下占%，90-140方占%，
140方以上占%。
销售情况：
购房优惠折扣：
存5万抵7万，一次性付款98折，按揭99折。
桦枫居鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
A型 83㎡两房
◎卧室客厅均朝南
◎卧室带景观飘窗
◎客厅带景观阳台，厨房带工作阳台，双阳台设计延展空间
◎明卫设计
E户型 104㎡三房
◎户型方正
◎主卧客厅朝南
◎客厅带景观阳台，空间延伸感强
◎从整体看，空间利用率高
户型鉴赏——桦枫居
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※ 个案详情 ——下城北区域
4、元都·新苑
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
户型配比：二期共6幢，总户数为390户，其中90方以下占%，90-140方占%，
140方以上占%。
销售情况：
购房优惠折扣：
存5万抵10万，一次性付款99折；
搜房团购总价优惠8万。
元都新苑鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——元都新苑
总建面约方：2室2厅1卫
总建面约106方：3室2厅1卫
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——下城北区域
5、华润·翠庭
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
户型配比：共7幢，总户数为286户，90方以下占%，90-140方占%。
销售情况：
购房优惠折扣：
一次性付款99折，按揭无优惠。
华润翠庭鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——华润翠庭
总建面约89方：3室2厅1卫
总建面约130方：3室2厅2卫
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——下城北区域
6、泰地·北上新城
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
销售情况：
购房优惠折扣： 无。
泰地北上鸟瞰图→
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——泰地北上
总建面约33方：1室1厅1厨1卫
总建面约89方：3室2厅1厨1卫
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——下城北区域
7、海辰·水岸晶座
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
销售情况：
购房优惠折扣：
一次性付款97折，按揭99折。
水岸晶座总平图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——水岸晶座
LOFT户型图3室2厅2卫1厨㎡
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——丁桥区域
1.冠宇·隽园
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
户型配比： 共11幢，总户数为838套，90方以下占%，90-140方占%。
销售情况：
购房优惠折扣：一次性付款97折，按揭98折，公积金99折。
冠宇隽园鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
F户型89方
G户型105方
H户型110方
户型鉴赏——冠宇隽园
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——丁桥区域
2、广宇·上东城
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
户型配比：一期上东领地共10幢，共957户，90方以下占%，90-140方占%，140
方以上占%。 二期上东瑧品共13幢，共1058户，90方以下占%，90-
140方占% ，140方以上占% 。三期上东名筑共10幢，共1021户，90
方以下占%，90-140方占%。
销售情况：
购房优惠折扣：一次性付款98折，按揭99折。
上东城鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
总建面约89方（奇）：3室2厅1卫
总建面约129方（偶）：3室2厅2卫
户型鉴赏——上东城
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——丁桥区域
3、丁桥·颐景园
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
户型配比：共10幢978户，90方以下占%，90-140方占%，140方以上占%。
销售情况：
购房优惠折扣：一次性付款98折，按揭99折。
颐景园鸟瞰图
价格走势图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——颐景园
总建面约86方：3室2厅1卫
总建面约118方：3室2厅2卫
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——丁桥区域
4、昆仑·天籁
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
销售情况：预计2011年6月底首次开盘，届时会根据蓄客情况推出3#或者6#楼，
或者两幢同时开。主力户型88-120㎡，预计均价14500元/㎡
购房优惠折扣：存5万可抵10—13万。
天籁鸟瞰图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——昆仑天籁
总建面约88方（奇）：2室2厅1卫
总建面约95方（偶）：3室2厅1卫
总建面约120方（奇）：4室2厅1卫
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
效果图
1、绿城·丽江公寓
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型配比：南区一线江景房共8幢住宅，共806套房源，其中90方以下496套，占%，
90-200方156套，占%，200-300方140套，占%，300方以上14套，
占%。
销售情况：现在售3、4、5、6号楼房源，目前只剩下195-300㎡的一线江景房，200㎡剩
余不多，以2-3层为主，均价33000元/㎡，预计在2012年10月交房。
购房优惠折扣：一次性付款折。
销售情况及优惠
价格走势图
丽江公寓效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
总建面198方：4室2厅2卫1厨
总建面85方：4室2厅1卫1厨
户型鉴赏——丽江公寓
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
2、郡原·相江公寓
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
购房优惠折扣：一次性付款94折，银行按揭96折。
价格走势图
户型配比：一期至三期共4幢约647套，其中90方以下占89%，90-140方占2%，140方以
上占8%。
销售情况：
相江公寓鸟瞰图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
F-AB ㎡三室两厅两卫
◎户型设计大面宽、短进深，南北通透、南北大露台
◎独立电梯门厅，私家大玄关
◎南向超大露台
◎南向主卧宽敞明亮，带独立卫生间
户型鉴赏——相江公寓
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
3、宋都·阳光国际
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
购房优惠折扣：精装：一次性付款94折，银行
按揭96折。毛坯：一次性付款
98折，银行按揭99折。
价格走势图
户型配比：一期至二期共16幢约1406套，其中90方以下占67%，90-140方占10%，140
方以上占23%。
销售情况：
阳光国际鸟瞰图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——阳光国际
D1-1 173㎡四室两厅两卫
◎尺度扩充舒适，270°景观
◎书房带向西5米长阳台
◎主卧设置独立四件套卫生间，
设置独立衣帽间
◎南精巧储藏室，充分利用空间
D1-3 155㎡三室两厅两卫
◎三面采光，生活、休憩空间互不干扰
◎入口玄关设计，令客厅空间更多变化
◎三大卧室全部朝南，阳光居室，轻松睡眠
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
4、阳光·景台
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
购房优惠折扣：一次性付款折。
销售情况及优惠
价格走势图
户型配比：小区共5幢约285套，其中90方以下占61%，90-140方占31%，140方以上占8%。
销售情况：
阳光景台效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——阳光景台
A1 134㎡ 四室两厅两卫
◎户型方正，动静分区，三阳台
设计，空间利用率高
◎客厅’餐厅联动设计，提高空
间利用，客厅带西向景观大阳台
◎三卧同时朝南，或带景观阳台，
或带景观长窗
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
5、康恒·悦麒美寓
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
购房优惠折扣：一次性付款95折，银行按揭
98折，每户赠送户式中央空
调设备壹台 。
价格走势图
户型配比：一期至二期共4幢约554套，其中90方以下占75%，90-140方占5%，140方以
上占5%。
销售情况：
悦麒美寓鸟瞰图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——悦麒美寓
F 88㎡ 两室两厅一卫
B 89㎡ 两室两厅一卫
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
6、泊林印象
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
购房优惠折扣：一次性付款97折，银行按揭99折，另买90方送3万元欧洲游，120方送
五万元欧洲游。
购买客群：以首套为主，部分改善性需求客户
新杭州人和周边居民，以年轻人为主
价格走势图
户型配比：一期至二期共10幢约815套，其中90方以下占45%，90-140方占55%。
销售情况：
泊林印象鸟瞰图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
S-2 90㎡ 三室两厅一卫
◎一梯两户，90方设计舒适三房，空间紧凑合理，得房率高
◎客厅、主卧、书房三大主要空间朝南，90方住宅中较为稀缺
◎客厅方正连接6方阳台，赠送挑高阳台、飘窗
M-1 127㎡ 三室两厅两卫
◎户型方正，南北通透，多阳台提升购置价值
◎电梯独立入户
◎餐厨一体化，连接操作阳台，空间明亮，使用方便
户型鉴赏——泊林印象
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
7、大家·多立方
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
购房优惠折扣：一次性付款97折，银行按揭99折。
价格走势图
户型配比：一、二期已开1163套房源中， 90方以下占%，90-140方占%。
销售情况： 一期10#、11#及二期16#、17#开盘时间还未定。
多立方鸟瞰图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——多立方
C 89㎡ 两室两厅一卫两阳台+露台
◎两房朝南，带阳台，通透全明
◎预留收纳空间，提升空间利用率
◎阳台设计可变，书房、花房等
◎双开字母门设计、安全、美观、方便大物件进出
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
8、天阳·九筑
效果图→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
购房优惠折扣：一次性付款总价减68000元，按揭总价减48000元。
销售情况及优惠
价格走势图
户型配比：已开盘的5幢房源约537套，其中90方以下占92%，90-140方占8%。
销售情况：
九筑鸟瞰图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
户型鉴赏——天阳九筑
平层 92㎡ ：3室2厅1卫
◎南北双阳台，景观视野更开阔
◎赠送两个情景飘窗，延展室内空间
◎主卧、次卧朝南，赠送向南约8 ㎡
景观挑高阳台
赠送约14 ㎡
跃层 92㎡ ：3室2厅2卫
◎楼下南向客厅采光好，赠送飘窗及
近9㎡的挑高阳台
◎楼上双卧室，配独立卫浴和小型起
居室，舒适而静谧。
→
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 个案详情 ——九堡区域
9、华鸿·罗兰春天
效果图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
销售情况及优惠
购房优惠折扣：一次性付款97折，银行按揭99折。
价格走势图
户型配比：一期共7幢约653套，其中90方以下占81%，90-140方占19%。
销售情况：
罗兰春天鸟瞰图
远洋.杭政储出[2011]15号项目
D 86㎡ 三室两厅一卫
◎户型较为方正，空间分隔合理，得房率高、可变性大 。
◎楼下客厅，楼上次卧，楼梯作储物用。如需要一个工
作空间，可以直接将朝南小卧作为书房办公，打通主
卧成为一个套房格局。
户型鉴赏——罗兰春天
A 89㎡ 三室两厅一卫
◎将挑高的客厅稍作修改，就可以改成三房。全明空
间，动线设置合理，两房变三房，创意不言而喻。
◎挑高客厅及露台形成可利用的赠送面积也非常大。
远洋.杭政储出[2011]15号项目
PART 1 项目市场分析
PART 2 项目市场定位
PART 3 90方创新产品研究
远洋.杭政储出[2011]15号项目
先返回市区
定位前的思考
远洋.杭政储出[2011]15号项目
城外的人想进来，
城里的不想出去。
“城”是有限的，
如何包容无限的欲望？
城市欲望
远洋.杭政储出[2011]15号项目
据不完全统计：
杭州市常住人口773万
每年新进人口为10万
每年以%的速度递增
远洋.杭政储出[2011]15号项目
城市在发展，人口在增多，市中心在膨胀。
各种问题也随之诞生！
城市现象
我们称之为：
远洋.杭政储出[2011]15号项目
堵啊！
城市现象之一
远洋.杭政储出[2011]15号项目
城市现象之二
挤啊！
远洋.杭政储出[2011]15号项目
城市现象之三
装啊！
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市中心固然很好，却带来很多的烦恼。
问题＆机会
问题是最好的老师
远洋.杭政储出[2011]15号项目
找准目标人群很关键
为我们的房子买单？
谁在
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十种人群特征描述：
很容易满足的女人，对生活要求不是很高，追求浪漫，爱做些奇怪的幻想。
生活格言：生活是一慢歌
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工作忙，有陪不完的应酬，
事业心很强，
工作起来就是玩命，
总想通过自身的奋斗能改变家族、自己的命运。
生活格言：工作在哪，生活在哪！
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艺术情趣中人，以享受生活的心态对待工作，工作不是生命的全部，懂得生活才是。
生活格言：生活因艺术才有味！
远洋.杭政储出[2011]15号项目
才华横溢，自命不凡，向往文人骚客式生活，却逃离不了物欲横流的社会。
生活格言：生活是用来阅读的
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典型的现代职业女性，很现实，也很精练，为达到目的不惜牺牲一切！
生活格言：有多少付出就有多少生活回报
远洋.杭政储出[2011]15号项目
为人为事，但求一个原则，理智中不失感情用事，很有计划性的规划自己的未来。
生活格言：信自己 信将来
远洋.杭政储出[2011]15号项目
每走一不都求一个“稳”字，
非常低调的活着，
典型顾家男人，
在某些场合却又不式绅士般风度。
生活格言：有怎样的生活，就有怎样的人生
远洋.杭政储出[2011]15号项目
求感觉，讲情调，白天工作，晚上约三五好友泡泡吧，玩起来可以把老公当成交往不深的朋友。
生活格言：让生活的每一天都成为不夜的沉醉
远洋.杭政储出[2011]15号项目
生活是动感，相信美丽不是靠装扮，
健康不是靠食谱。
生活格言：爱运动的人才有将来
远洋.杭政储出[2011]15号项目
全职性女人，懂得居家过日子，
家庭主要经济来源于丈夫，
可能不会生财，但一定是个理财高手。
生活格言：生活是一门数学题
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物以类聚，人以群分。
什么样的产品，围合什么样的人群。
远洋.杭政储出[2011]15号项目
产品不是开发商定的，
也不是设计师定的。
有什么样的市场需求就有什么样的产品诞生！
找准市场的突破口
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不同于市中心的居住方式——
机会点！
远洋.杭政储出[2011]15号项目
休闲的杭州其实不休闲，在市中心生活越来越有压抑感，噪音、堵车等等，使得人们对新环境怀有强烈的渴望。
杭州的背后隐藏着另外一个杭州。
远洋.杭政储出[2011]15号项目
在房价整体走高的市场上，已不能用等待、观望的心态祈祷房价能下跌，尽管喜欢市中心的便利生活，但现有的经济条件暂不足以支撑买绝对市中心的房子，却又不想离开城市。
对消费者而言：
远洋.杭政储出[2011]15号项目
我们的目标人群：
主力消费群之一：
新杭州人，来杭打拼多年，事业小有基础，想继续留在这个城市，
主力消费群之二：
本地人、泛杭州人，想改变居住的质量，但高价位的房子暂时买不起，
远洋.杭政储出[2011]15号项目
目前九堡板块尚缺乏纯为年轻人（第一次置业者）打造的个性化产品，包括缺少好的主题生活营造，好的营销概念推广。
对竞争环境而言：
远洋.杭政储出[2011]15号项目
有信心、有责任打造好一个全新的产品，
通过此项目建立更好的品牌形象，为远洋品牌杭州落地并多元化发展积淀基础。
对品牌／产品而言：
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产品/品牌
消费者洞察
竞争机会
年轻人
的另外一种生活圈
远洋.杭政储出[2011]15号项目
地段环境障碍：
如何消除人们对片区是“脏”“乱”“差”的代名词？
交通区域障碍：
如何消除人们对片区是杭州郊区的概念？
居住性质障碍：
如何消除人们对片区是经济适用住房的聚居地？
回到原点，本案需要解决的核心障碍
远洋.杭政储出[2011]15号项目
动力的解决之道：
远洋.杭政储出[2011]15号项目
概念散发：
城市范围在扩大，老市中心在超负荷运转，需要多个中心诞生，尤其新城东居住中心。
对人群：
对产品：
对城市：
生活节奏快，工作压力大，渴望一个真正适合自己的生活群体环境。
一个全新的产品定位，吻合年轻人的向往。
远洋.杭政储出[2011]15号项目
核心概念提炼：
“慢”
远洋.杭政储出[2011]15号项目
慢，让疲惫的身心都得到放松，让追求进取的人生重新回到了生活的本意。
“慢”是一种健康的心理态势，是一种充实的快乐，是一种积极的生活，是一种退而后进的人生。
“慢域”，以慢的名义，网络、聚集热衷“慢生活”的都市白领，融合、包融，组成“都市慢生活圈”
因为快，所以慢
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定位语：
都市慢生活圈
板块未来属性
生活方式
圈层 群体
远洋.杭政储出[2011]15号项目
目标客户需求
我们再来看看目标客户的需求？
28-35岁首次置业群体，出生于70年代中后期与80年代初，刚刚步入城市精英阶层。
年收入10万元以上的准家庭
集中在IT、贸易、房产服务、中介、金融、传媒、咨询服务业等行业的从业人员
生活需求？
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
这个阶层的人与一项调查统计：
有调查数据说年薪三万元的人生活最幸福，年薪十万元左右的人生活最累，最没有成就感。
年薪十万的人，想要生活有品味，想有房有车，可是感觉到十万块远远不够，压力太大；
年薪十万的人，往往是企业的骨干力量，承担着大量的责任，加班是生活中最常见的事情；
年薪十万的人，头脑中有无数的想法或创意，却可能被保守或经验主义的上司所否定。
所以，年薪十万的人在大都市生活既没有优越感，也没有成就感，都感觉生活很累。
年薪十万，是目前白领中稍有地位或大学毕业六年的人就能达到的薪酬数字。我们的目标客户很多处于这个阶段的，这就是他们的生存状态。
目标客户需求
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
他们是压力大、没有安全感、缺乏关爱的一群：
他们正面临着结婚、生子、买房、升职等各方面的压力
他们想去享受生活，却没有安全感；
他们自尊心极强，却又总是抱怨得不到社会的关爱；
他们生于计划经济时代，却奋斗在市场经济的浪潮中；
他们受的是五讲四美的教育，时代却是提倡着人性解放；
他们有着远大的理想，却又矛盾着是否及时行乐；
他们需要尽情的享受生活，却又往往有着沉重的生活与工作的负
担；
他们坚信自己有着美好的未来，却过着诸多无奈的现在。
目标客户需求
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
买得起房子、有一个稳定的家；
工作之余有一个放松心灵，得到安宁的场所；
可以让身体运动起来，回到大学时代的记忆；
可以有那么一个圈子，在院子里互相吹牛；
甚至饭后之余，可以牵着老婆的手瞎逛；
住的地方交通方便，不必每天追着公交车跑；
尽量少加班，让皱纹慢点爬上来，头发晚点变白；
可以让周围慢下来，不再感受到太大的压力；
可以让生活轻松一点，使杭州休闲天堂的体验不再是可望不可及！
他们向往一种状态：
可以看出，在休闲的杭州，他们感觉身处繁忙都市，过着快节奏、高度紧张、高度压力的生活……
目标客户需求
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
因此，我们提出——
都市慢生活圈
从此，让生活慢下来……
目标客户需求
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
市场定位：都市慢生活圈情调社区
品牌定位：充满都市人文关怀的活力社区
核心概念：都市慢生活圈
品牌个性：都市的、人文的、关怀的、活力的、悠闲的、有情 调的
市场定位
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
打造综合高性价比产品
面向中底端客户的需求，产品定位控制总价，降低市场抗性，扩大需求门槛，产品精耕细作，洞察市场趋势，导入作引领性产品概念及产品设计，营造市场话题。
个性鲜明的主题形象，突围竞争
面向中底端客户的需求，产品定位控制总价，降低市场抗性，扩大需求门槛，产品精耕细作，洞察市场趋势，导入作引领性产品概念及产品设计，营造市场话题。
都市慢生活圈契合九堡区域的居住价值属性
出则便捷繁华，入则休闲宁静
市场定位
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
都市慢生活圈概念支撑
1）距离市中心10公里，主城区范围内品质社区，交通便捷，品质生活有保障
2）中小户型、总价低、高品质、性价比高，购房压力不大
3）地块良好的资源环境，河道众多，出则繁华、入则幽静的休闲水岸生活
4）体现远洋企业人文关怀品牌理念，对目标客户的细致洞察
5）建筑规划、景观设计、户型、配套及服务都洋溢着人文的关怀本质，与和谐杭州一脉相承
市场定位：主题概念阐述
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
都市慢生活圈概念的诠释
传承城市文脉—品牌价值—项目生活价值
是1种标准、5大体系
1种标准—— 1种执着追求并享有完美居住品质的标准；
5大体系——
九堡区域完备的居住体系；
新亚洲主义风格规划设计体系；
以产品品质为核心的高性价比产品体系
完善的社区配套及个性服务高附加值体系；
远洋人文关怀品牌服务体系；
市场定位：主题概念阐述
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
产品价值体系：
核心价值一：九堡未来的规划配套，便捷的交通体系。
核心价值二：导入新亚洲主义风格，品牌精神文脉的传承
核心价值三：较低总价的户型，高性价比的产品
核心价值四：由社区配套、物业服务等带来的高附加值优势
核心价值五：高标准的硬件品质投入，是本案最终打动客户下单的保证。
核心价值六：都市慢生活圈概念体系，给客户一个生活的理想。
产品定位
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
产品价值体系：
产品定位
*
远洋.杭政储出[2011]15号项目
PART 1 项目市场分析
PART 2 项目市场定位
PART 3 90方创新产品研究
远洋.杭政储出[2011]15号项目
花池
工作阳台
90叠加——上叠户型：建筑面积㎡
餐厅
厨房
卫生间
客厅
阳台
上叠一层平面图
1.北侧工作阳台+花池可改为独立餐厅
2.经典L型的厨房，操作空间充足、流畅省力；明窗设计，保证通风和采光；
3.小户型客厅开间达到约4米，在空间感上有所放大，显得相对大气和宽敞，也减弱了整个户型空间上的局促感；
4. 1m净宽套内楼梯，舒适尺度
※ 以九龙仓上海松江祥和路项目为代表的创新设计
远洋.杭政储出[2011]15号项目
90叠加——上叠户型：建筑面积㎡
设备阳台
阳台
卧室
卫生间
主卧
凸窗
上叠二层平面图
1.北侧阳台+设备平台可改造为卧室
2.主卧超大进深，飘窗设计，主卧宽飘窗，面积可容人坐卧，提升舒适感和利用率 ，入墙式衣柜，可随心收纳家用品，增加空间利用率
远洋.杭政储出[2011]15号项目
顶层户型加赠送阁楼
90叠加——上叠户型：建筑面积㎡
上叠阁楼平面图
1.超大阁楼附赠
2.全明阁楼，南北通透
3.书房朝南，采光好，使用宽飘窗设计
远洋.杭政储出[2011]15号项目
※ 以万科为代表的“90方”精细化设计
万科90+产品系四大领创标准
针对成长型家庭 预留成长空间
紧凑布局 舒适而不浪费
优化功能分区 提升空间利用率
全面家居解决方案 超越精装修
由于政策对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户型的普通住宅，小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。而随着小户型产品的大规模涌入市场，小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争。在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路。万科的90方小户型创新设计中较为突出，户型产品创新中将90平方米以下的面积控制之下，合理规划设计三房。
万科户型产品创新研究
万科90+户型是2008年3月万科推出的特色房型，是上海万科前瞻 “90/70”政策针对小户型住宅研究的重要成果之一，更加关注消费者的居住感受。所谓90+，就是90平方米以下的面积，在这样的面积控制之下，合理规划设计三房，体现“全面拓展空间体验，超越传统的小户型概念”。万科90+三房户型分A、B、C三种，共同组成万科90+产品系。
万科90+产品系四大领创标准
□ 针对成长型家庭 预留成长空间
□ 紧凑布局 舒适而不浪费
□ 优化功能分区 提升空间利用率
□ 全面家居解决方案 超越精装修
可体验式的产品创新
从户型整体布局来看：万科的小三房将90平米面积控制合理,房型规整，南北朝向，南向设置客厅和主卧室，北向安排次卧和书房，中间布置餐厅、厨房、卫生间。各功能房的衔接相当紧凑，尽可能减少不必要的浪费。综观其户型设计主要有以下几处非常鲜明的创新：
创新一：厨卫组合的变换
户型设计中最为头疼的便是厨卫的关系和位置摆放，万科改变了以往厨房在北侧的做法，将厨卫统一组合设置在户型的中部。这样的设置，几乎颠覆了我们以往对于厨房的位置认识，虽然一定程度上造成了采光的不足等问题，但同时也为北侧能够放置书房和次卧节省了空间，不得不说是此户型的第一大突破。
创新二：南北四进深
配合厨卫组合而出现的南北四进深的设计，是万科小三房的另一大突破点，也是本次小三房设计能够成功的关键。设计师在南北轴线上安排了4个功能的空间——主卧室>厨房>卫生间>次卧室，这样的设计为餐厅争取了一定的空间，同时减少不必要的空间浪费。
创新三：客厅开间米
小户型产品，最常见的问题便是室内空间的局促。万科本次将客厅开间由小户型产品的和两种规格扩大到，在空间感上有所放大，显得相对大气和宽敞，也减弱了整个户型空间上的局促感。这也是很多人走进小三房之初，慨叹这不像90平米的主要原因。
创新四：三分离式卫生间
万科引进日本居住模式的一部分特征，通过卫生间功能的分离，使得干湿空间实现有效区隔，也抵消家庭成员在使用上的冲突和矛盾。当然这样的模式需要进行一定的概念引导，很多客户在面对这样多面墙体区隔时，难免会和传统观念上的“要空间感不要功能性”的思想相冲突。
创新五：玄关入墙式收纳柜
玄关设置收纳空间，并注重不同收纳功能的融合与分隔，对传统小户型在储物空间上不足的缺陷进行了改进，不失为贴心设计。
万科90+产品系细节剖析
玄关实用
1、 门高左右，较一般门高15-20cm，彰显气派。
2、 进门玄关，减少了过道面积，提高使用面和利用率
3、 玄关入墙式收纳柜，设置收纳空间，注重不同收纳功能的融合与分隔，对传统小户型在储物空间上不足的缺陷进行了改进，不失为贴心设计。
细节一：玄关
细节二：阳台
休闲实用阳台
1、 观景阳台约米，约㎡足够空间以供嬉戏；设洗衣机位、拖把清洗处、晾衣架、洗晾衣与景观同步，更加便捷实用。
温馨卧室
1、 预留三房，为成长家庭定制
2、 3飘窗设计，主卧设2米宽飘窗，书房飘窗面积可容人坐卧，提升舒适感和利用率。
3、 次卧入墙式衣柜，可随心收纳家用品，增加空间利用率。
4、 主卧和客厅朝南，适合人居习惯。
回顾万科90+产品诸多优势,“L433”这4个亮点印象最为深刻：Ｌ型厨房设计不仅流线顺畅，其齐全的收纳系统更是普通收纳空间的2倍；“4”就是近4米多的客厅面宽；“3”代表创新三分离式卫生间设计；而另一个“3”，代表三房两厅。在现场考察过程中，居住享受超过实际面积的舒适感是万科90+户型带给我们最大的体验。
从销售的角度来看，万科90+产品的规划与销售非常明智的结合。一方面，充分利用偷面积，书房飘窗、阳台大面积赠送，增加产品附加价值；另一方面，房型面积控制在90以下，置业门槛降低,增加客源和销售竞争力；成长型的创新房型，关注家庭成长需求，丰富了万科产品的客源；高额的新房装修费用是影响年青置业的重要因素，万科配备品牌家装，使客户免去装修烦扰，同时装修费按揭，降低置业压力……万科产品细节对销售的细微兼顾，某种程度上是万科90+户型受到高度追捧，从而热销的现实解释。
工程技术方面，自使用PC预制结构后，建筑整体的隔音、保温、环保的新材料、新技术，使其套内墙比传统住宅墙壁显薄，节省了大量套内面积，而隔音、隔热、载重等功能却毫无逊色。总之，万科住宅产业化为“90+”提供了强有力的技术保障。
客户服务的品质方面，上海万科进一步升级：在 “阳光宣言”提出的“红线内外不利因素公示”、 “3天无理由退订”等承诺的基础上，增加了“工地开放日”项目。在交付前，至少组织1次业主看房活动，并有专业人员全程陪同、讲解。对业主提出的意见和建议，进行记录、汇总，并有专人跟进及时反馈。在售后服务环节，上海万科在国家强制标准的基础上，主动将房屋保修期延长至3年。万科客户服务务实、坦实，让人感觉如同和风细雨，无微不至的体现在生活的每一个细节。
远洋.杭政储出[2011]15号项目
万科90案例：万科金色里程
90三房-标准化产品
1
2
1.玄关实用
进门玄关，减少了过道面积，提高使用面和利用率；玄关入墙式收纳柜，设置收纳空间，注重不同收纳功能的融合与分隔，对传统小户型在储物空间上不足的缺降陷进行了改进，不失为贴心设计
2.休闲实用阳台
双景阳台中设洗衣机位、拖把清洗处、晾衣架，洗晾衣与景观同步，更加便捷实用
远洋.杭政储出[2011]15号项目
万科上海金色里程：90三房-标准化产品
3
3.兼备创新细节的卫生间
三分离式卫生间，淋浴、厕所、洗手室分离，多人同步使用，保证隐私，提升空间利用率；
厕所空间充裕，明窗设计，双折门，空间利用率高；马桶一侧设置物栏，兼具书架功能可随意取阅杂志；
淋浴间精确裁分，明窗设计，尺度合理，淋浴与浴 盆兼备；
远洋.杭政储出[2011]15号项目
90三房-标准化产品
4
4.舒适气派双厅
客厅与餐厅一体化，省去另辟走道、隔断面积，空间效率高；
客厅面宽约米，大气畅达，空间感强，采光好；
远洋.杭政储出[2011]15号项目
90三房-标准化产品
5
5.经典厨房及厨卫组合的变换
经典L型的厨房，操作空间充足、流畅省力；
移动玻璃门，构成半开放式厨房空间，空间开朗实用；
明窗设计，边户窗户朝东（西），中间户朝北开，保证通风和采光；
将厨卫统一组合设置在户型的中部 ，同时为北侧能够放置书房和次卧节省了空间，也为餐厅争取了一定的空间，同时减少不必要的空间浪费
远洋.杭政储出[2011]15号项目
万科90案例：西溪蝶园
X90全能公馆
1.一梯两户、南北通透、全明设计、户型方正、大面宽及高得房率；
2.通过自由分割，轻松实现“三变二”、“三变一”，做到真正的灵动户型，自由空间
3.南面主卧，从容宽敞，阳光充足；
4.客厅与餐厅一体化，省去另辟走道、隔断面积，空间效率高，南向客厅，面宽米，与观景阳台相连，豪华气派；
5.阳台预留洁具空间，合理实用；
6.经典L型的厨房，操作空间充足、流畅省力
7.卫生间干湿分离，洗漱如厕分开；
8.次卧、书房和卫生间皆为全明设计。
远洋.杭政储出[2011]15号项目
以上报告，仅供参考；由于时间紧迫，如有不足之处，敬请指正。
谢谢！汇报完毕。
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