武汉市万科物业管理有限公司
目 录
社区项目概况············································03
顾客群特点及需求分析····································08
物业管理服务模式········································09
服务模式实现计划及要求··································10
社区服务人员配置方案····································15
物业管理费测算··········································18
一、 社区项目概况
万科城市花园一期规划总建筑面积 393480㎡(原方案数据)，其中居住产品
372610㎡以 4—6 层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套 21000㎡，其中含较大
规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18 班制学校，9 班
幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1. 周边环境及市政配套
武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产
业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内
湖，距光谷商贸中心 5 公里、华中科技大学 4 公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等
学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人
文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北
侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡
地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地
块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有 200 的燃气管道，可为
地块提供燃气供应。
2. 项目主要经济指标（设计部提供）
A．基本情况：
物业名称 万科城市花园社区 物业类型 商住小区 行政区域 江夏区
规划总用地面积 ha
含待征道路 ha
居住区用地面积 ha
总建筑面积 m2 393480
住宅建筑面积 m2 372610
公建建筑面积 m2 21000
半地下车库及人防 m2 26700 未计入总建筑面积和容积率
总户数 户 3026
总人口 人 10591
户均建筑面积 m2 123
含待征道路容积率
不含待征道路容积率
建筑密度 %
停车位 1537 个 900 个
地面停车位 840 个
半地下架空停车位 697 个
停车位／户数 %30％
住宅建筑面积毛密度 万 m2/ha
住宅建筑面积净密度 万 m2/ha
人口毛密度 人/ha 296
人口净密度 人/ha 479
绿地率（与占地面积的比率） 36%
小区道路面积 ％
水体面积 2％
小广场数量 4－5 个
B．户型指标：
注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡
C．配套指标：
户型指标 数值
规划总用地面积(ha)
居住区总用地面积(ha)
计容积率总建筑面积(m2) 393480
容积率
覆盖率（与占地面积比率） 21%
总户数（户） 3026
总人数（人） 10591
户均面积(m2) 123
建筑面积
总面积(m2) 372610
独立别墅（m2） 0 0 0
联排别墅（m2） 32 户 250 m2/户 8000 %
情景花园（m2） 992 户 145 m2/户 143840 39%
多层住宅（m2） 1980 户 110m2/户 217800 58%
住宅
其中
小高层住宅（m2）
初步预计
400 户 左
右 22 户
135m2/户 2970 %
总面积(m2) 21000
1 商业服务（m2） 800010000
2 会所 5000
3 管理（m2） 500（最少 800㎡）
4 小学（1 所 18 班制） 36004000
5 幼儿园（1 所 9 班制） 2500
建筑面
积
公共服
务
6 其 他 1000
(一)生活给水:
1．给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按 。市政
保证水压 。
2．给水系统：一层~七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八~十一层由
生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。采用变频供水。
3．给水量：
类 别
用水定额
L／人 d
每日用水时
间 h
变化系数
k
用水单位人
数
日用水量
m3/d
最大小时用
量 m3/h
住宅 250 24 10591 2643 276
小学 50 10 444 36 9
幼儿园 50 10 819 18
商业服务 50 10 1350 67 17
绿化及其它用水 按总用水量的 10％计 277 31
总计 3042 336
4．由自城市自来水管网接入给水的管径为 DN300350（Q＝400 立方米／时）一根，或
DN250（Q＝200 立方米／时）两根。
（二）消防给水:
1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一
次（2h），15L/s，每次火灾室外用水量为 108 立方米。
2．室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室
内用水量为 252 立方米。
3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池
（72 立方米）供给。
（三）生活排水:
1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接
排入城市污水管网。
2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为：Qd=2765 立方米。
最大时生活排水量为：Qh=305 立方米。
3．化粪池选用：无动力排放式化粪池
(1)住宅楼：选用 13#(100 立方米)化粪池 14 座。
(2)商业服务：选用 7＃（20 立方米）化粪池 1 座。
(3)小学：选用 4＃（9 立方米）化粪池 1 座。
(4)幼儿园：选用 3＃（6 立方米）化粪池 1 座。
(四)、雨水
1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排
放 与 小 区 雨 水 分 别 独 立 排 放 。 武 汉 市 雨 水 暴 雨 强 度 公 式 为 ：
q=885×(1+<P+>)/(t+)
（L/S,公顷）。
按重现期 P＝1 计，径流系数为 。
t=t1+mt2=10+2×t2
3．主雨水管管径（末端）为 ＝。
D．电气规划指标：
(一)、供电
普通住宅用电负荷按每户 4KVA 估算，联体别墅用电负荷按每户 8KVA 估算，独立
别墅用电负荷按每户 15KVA 估算，公建用电负荷按每平方米 100VA 估算，另考虑道路
照明等市政及物业管理设备用电，一期（大一期）用电量约 万 KVA。
由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座 35/10KV 的变电站，
其中一期(大一期)用电量约 万 KVA，需设置 2 个 10KV 开闭所。
为了保证供电可靠，采用两路 10KV 高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配
电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV 开闭所电源皆从变
电站采用 10KV 电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆
采用户外箱式组合变电站配电，由 10KV 开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各
箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交
叉 ，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。
一期(大一期)共需设置 21 个户外箱式变。
(二)通信及智能化
住宅每户按语音通信 2 门市话、数据通信一个点 2~10M 的容量进行规划；每户考虑
2～3 个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非
可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智
能化控制中心统一管理。小区内主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。
由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理
干线光纤网控制中心在大一期会所内。，每 500 户设置一个电话、宽带、有线电视、物业
管理网络光纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置 6 个。光纤接入网机房结合规划建
筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护。光纤接入网机房再配出传统的计
算机网络线、电话线、有线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。
(三) 室外管沟布置
室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用 1 米宽电缆沟敷设，通信及智
能化主干网采用 12 孔 D90 的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无
积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的
功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立
式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围
栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。
二、 顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目标客户群体具有如下共性特征：
年龄方面，客户以 31-40 岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。 25-30
岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。
教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。相
对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度
客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，其中又
以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事
信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活
或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所
占比例非常小，但其中约有 1/3 来自江浙。
兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们
所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。
客户特点：
中青年人；
受过高等教育；
身处在受人羡慕的行业中；
有较高的收入；
得到较高的社会肯定评价；
■ 追求生活品质。
三、物业管理服务模式
从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走
廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，
有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活
环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将
在万科城市花园定位为“free” 的物业管理模式。
（一）“free 的”服务模式定位与释义
“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之
本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，
是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的
和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通
过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异
的商业为大背景。
以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同
品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：
开放的
1、 自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；
2、 物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对
射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24 小时控制中心值班机制；
3、 组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员
的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。
4、 社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公
室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受
无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。
5、 社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然
的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。
生活的
1、 引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主
排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；
2、 营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；
3、 对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧
项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；
4、 多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可
随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。
5、 缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括
儿童寓教于乐的科教活动。
便利的
1、 社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；
2、 通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；
3、 物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使
专守庭院服务；
4、 提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；
5、 提供房屋租售、转让服务。
“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文
明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。
（二）“free”服务实现计划及要求
项
目
工作内容 工作标准 完成时间
客户服务中心设置 1、 分前台事务办理和亲善大使两大职能
2、 分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位
置可设计后台。
3、 设置在会所位置，使用面积约 50m2 包括办公、接待、现场
资料储存空间、装修家政办理台、授 IC 卡（含设备）、洽
谈室
1、 7：00—9：00，17：30—19：00 在大房子处直接承办业主
委托事宜；
2、 熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集
服务中心；
3、 组织庭院社区文化活动。
着 CI 职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）
分 3 个区域，3 个专职亲善大使，设 5 个固定办公点（原则徒
步 5 分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期
设门童概念）
亲善大使制
30 岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结
合外围巡逻安全员）
社区文化策划 1、 以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化
2、 针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动
3、 以协助业主自行组织为发展方向
4、 组织各类艺术沙龙
有偿服务项目设置 1、 根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的 5%利润；
2、 方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标
商业配套方案 1、 物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。
2、 引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理
发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。
3、 开发路边商业，周末设置跳蚤市场。
电子显示屏 1、 需要设在巴士站；
2、 具体方案已提交；
客 户
服务
细微点滴服务 1、 成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。
2、 开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。
现代与历史氛围营造 1、 设置历史回顾凳；
2、 项目开发前后照片对比景点设定
3、 在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。
服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务）
开辟亲近绿地，供人休憩；
修建人造鸟巢；
自然生态营建方案
建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培
育基地、果树等（共 10*6 m2）
1、 环境保洁（60 人）
2、 家政：（10 人）
3、 垃圾清运：市政化
4、 垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭
院外果皮箱（1 个/半径 40m）
5、 服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特
点
6、 垃圾中转站设置（60m2 ）
7、 1 台机动垃圾清扫车、1 台机动洒水车、机动垃圾车 1 台
8、 每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理）
社区保洁绿化管理方
案（88 人）
绿化（18 人）
地下自动喷灌系统选择 PPR 管材
每半径 50m 绿地设一个电源插座（防水、防触电）
尽量考虑雨水利用系统
环境
管理
其它 外围保洁实施外包方式。
人防 采用的内紧外松的管理模式循序渐进。
1、 整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小
的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗 5
个），主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的 CI
服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风格
相配套。
2、 在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主
要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位 1 个）。
3、 对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡
逻岗 5 个），主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。
着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特
色。
4、 在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗
位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗
1 个）。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内
起到威慑作用。
5、 体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全
形象岗位 1 个（核心路与江夏大道交接处）。着美式作战服。
6、 在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全
管理方面设置专门的装修巡逻岗（3 个岗位）。着安全楼内
巡逻岗服装。
安 全
管理
治安管理
城 花 的 安
全 管 理 方
案 主 要 以
人 防 与 技
防相结合；
巡 逻 岗 与
固 定 岗 相
结合；红外
报 警 与 小
区 摄 像 机
联 动 相 结
合。
技防 小区智能化与小区控制中心联动的模式。
1、 在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，
并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾客提
供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时
的信息流通。
2、 小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或
异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。
3、 组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐
患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。
4、 红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离
35cm。
5、 24 小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监
控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理（设置 个
岗位）。着安全员楼内巡逻岗。
6、 设电子巡更系统，确保巡逻获得质量保证。
交通管理 1、 车场出入口岗（4 个岗位）服装要求：国家统一服装体现小
区物业管理的规范化专业化。
2、 首期封闭为一个车流出入口（道路宽度可调头）
3、 在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装
置；控制车辆在小区内的速度。
4、 针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道
对小区的车辆进行管理。
5、 对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度（小区
停放车辆实行非固定式管理模式）。
消防管理 采用谁主管，谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。
1、 建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设
施进行检查整改。
2、 对裸露管口作防冻处理。
内部管理 采用半军事化的管理模式。
1、 安全班值班制度为三班四倒，24 小时的值班制度。
2、 小区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班长一人。
人员 16 人，服装着 CI 标准服（上衣束腰）配多功能腰带
1．设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式，将
城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同时在各
个分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要
求通力合作、相互监督以保证设备设施的完好如新。体现“各有
所专，面面俱到”的用人思想和服务理念。
2．家政维修服务主要体现“专业化，快速化”推行岗位专家、服
务明星，来提高服务品质。
3．公共照明采用双电源供电，分区控制。
4．公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时
关闭一半，以利于今后节约公用费用支出。
5．小区的绿化用水要求采用双路供水，和小区的水景相通，充
分进行水的重复利用，以节约成本。
6．控制中心闭路录像采用数字录像机，并能保存一个月。
7．内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。
维 修
管理
水电气计量 1．要求前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业今后
的水、电、气损耗支出成本。
2．箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性，及对业
主的影响。
3．合理设计景观照明，尽量减少小区域照明的数量。
服务特色 1、 组合式工具箱，体现万科物业的“专业化”。
2、 家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达
现场，提出专业的解决方法，并能快速进行维修处理。
3、 城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模
式。
4、 公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维
护全部要求在最短的时间完成。
5、 每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。
管理处服务架构 部门经理 1 人；经理助理 2 人；会计 1 人；出纳 1 人；人事行
政 10 人；客户中心 11 人；保洁 88 人；安全 93 人；维修 17 人。
前台、后台人员服装 仍着 CI 规定服装
体系文件 按照公司 IS09000 体系执行
人事行政制度 按照公司 IS09000 体系执行
人 员
要 求
和 服
务 制
度 编
制 内部管理规定 结合现场制定班组内管理规定。
物 业
管 理
用房
物业管理用房 1、 资料室
2、 办公室
3、 会议培训室
4、 更衣室
5、 仓库（保洁、维修、办公、宿舍）
6、 宿舍及食堂
7、 维修操作间
800 平方米
标识 生活、交通、提示标
识系统
1、 配合项目制定与项目定位的永久性标识。
2、 公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。
3、 交通标识按照国家规范制作。
（三）、社区人员配置方案
1.管理处工作人员岗位任职要求
部门经理
教
育
工作经验 健康
状况 应接受的内部培训 资格证书
发证
机构
高、中
专以上
三年相关
工作以上
良好 岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
基
本
要
求
管理处经理具物业管理资格证书 物业管理资格证
书
国家
建设部
1．担任主管以上职务满一年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3．具有较强的管理能力和领导水平
其他
要求
4．通过公司评审通过
1．2 经理助理
教
育
工作经
验
健康
状况 应接受的内部培训
资格证书
发证
机构
高中专
以上
二年相
关工作
以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
基
本
要
求
管理处经理助理应具备物业管理资格证书
初级职称证书
各地
劳动局
1．担任主管（含主管）以上职务半年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3．具有较强的管理能力和领导水平
其
他
要
求 4．通过公司评审通过
1．3 主管
教
育
工作经
验
健康
状况 应接受的内部培训
资格证书
发证
机构
基
本
要
求
高中专
以上
二年以
上 良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
特殊
要求
应具备相关专业两种中级等级证书以上
中级等级证书
各地
劳动局
1．在专业技术及管理岗位工作两年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3．具有一定的管理能力
其
他
要
求 4．通过公司组织的考核和资格审核
主办
教
育
工作经
验
健康
状况 应接受的内部培训
资格证书
发证
机构
基
本
要
求
高中专
以上
二年以
上 良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
特殊
要求
应具备相关专业两种初级以上的证书
初级职称证书
各地
劳动局
1．在专业技术及管理岗位工作半年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程
3．具有一定的管理能力
其
他
要
求 4．通过公司组织的考核和资格审核
技术及管理人员
基本 教
育
工作
经验
健康
状况 应接受的内部培训 资格证书
发证
机构
要求 高中专
以上
一年
以上
良好 岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
1. 财务管理部/业务部门的会计/出纳员须通过“武汉市会计上岗
资格”培训或相关专业学历
武汉市会计证 武汉市
财政局
2. 设备责任人和技术员须通过相关设备操作上岗资格培训 上岗证 各地
劳动局
3. 专职或兼职司机须持有效驾驶执照 机动车辆
驾驶证
武汉公安
局车辆管
理所
4．食堂厨师须持等级证书并通过健康检查 厨师等级证书
健康证
武汉市劳
动局卫生
防疫站
特
殊
要
求
5．品质管理人员需持物业管理上岗证 物业管理岗位
资格证书
相关认证
机构
其他
要求
1、熟悉任职岗位的业务运作，具有一定的专业技能
普通员工（含班长）
教育
健康
状况
应接受的内部培训
升班长
要求
资格证书
发证
机构基本
要求
初中以上 良好 岗前
培训
入职
培训
强化
培训
在职
培训
升职
培训
1．救生员须通过“救生员上岗资格”培训、健康检查 救生员上
岗证
健康证
水上运动协会
武汉市防疫站
2．食堂工作人员须通过健康检查 健康证 武汉市防疫站
特殊
要求
3．控制中心负责人需持消防上岗证，其他值班人员需通过公司
组织的消防培训及考核。
消防上岗
证
升班
长要
求
1、在员工工作岗位工作半年以上
2、熟悉本专业及部门运作流程
4、 具有一定的组织协调能力
5、 通过部门考核和公司审核。
2.管理处组织架构图
共计：223 人
部门经理（1 人）
安全主办 2 人
安
全
一
班
28
人
安
全
二
班
28
人
安
全
三
班
28
人
控
制
中
心
6
人
技术主管 1 人
家
政
维
修
8
人
设
施
维
护
8
人
客户服务主管 1 人
司
机
兼
采
购
1
人
食
堂
6
人
人事行政主管 1 人
经理助理（1 人） 经理助理（1 人）
保洁主办 1 人
安全主管 1 人 环境绿化主管
1 人
环
境
管
理
58
人
绿
化
管
理
18
人
家
政
服
务
10
人
仓
库
兼
CI
1
人
品
质
文
档
1
人
客
户
接
待
4
人
投
诉
受
理
2
人
亲
善
大
使
3
人
出
纳
1
人
会
计
1
人
四、财务分析方案
经测算及结合市场情况，确定住宅管理费为：
情景花园： 元/平方米；
多层住宅： 元/平方米；
小高层： 元/平方米；
联排别墅：
商铺：
车位租赁费：1510 元/月
具体测算见盈亏测算模型：
以上测算背景为大一期全部入伙后的成熟物业管理阶段，主要指标如下：
项 目 标 准 备 注
单方主营业务收入 元/平方米
单方主营业务成本 元/平方米 （测算中已考虑年终奖金）
单方主营业务税金 元/平方米
单方主营业务利润 （持平）
人均管理面积 平方米/人
计划管理费收缴率 95％
主营业务利润 万元/年
城花周物业管理费调查情况表
序
号
物业
名称
物业
类型
房 价 开发商
物业
公司
管理费 备 注
1
金地
格林小城
还 未 确
定
深 圳
金 地
自己的
公司
未 定
2005 年上半年
开始售房
2
半岛
玫瑰园
小高
层
2800 元
（复式）
2750 元
（平层）
深圳物
业管理
公司
0．8
复式 2800 元
左右
3 关山春晓 2300 元 元 四月份购 VP
武昌城市花园物业
管理盈亏测算.xls
左右 （平层）
元
（小高层）
卡可享受
折
4 阳光海岸
2200 元
每高一
层加 30
元
自己的
公司
元左
右
只剩小高层
5 东林外庐
2500 元
至 2700
元不等
武汉康
迪物业
元
2004 年 8 月份
交房
6 光谷 待定
元
元
7 银河湾
多层
2000 元
至
别墅
2500—
—3200
元
多层 1 元
别墅
元
——完——
