1
东莞
写字楼市场概况
2025年
2- 2
%
东莞 %
南宁
厦门 %
佛山 %
长沙
武汉 %
广州
深圳 %
房地产开发投资增速
东莞宏观经济概况
9,
4,
6,
东 莞
南 宁
厦门
佛山 9,
地区生产总值 (亿元
)
%
%
%
%
东莞
南宁
厦门
佛山
长沙 11, 长沙 %
武汉 15, 武汉 %
广州 23, 广州 %
深圳 27, 深圳 %
社会消费品零售总额增长率
1,
1,
1,
1,
1,
东莞
南宁
厦门
佛山
长沙
武汉
广州
深圳
2024年人口 (万
)
%
%
%
%
%
%
%
%
东莞
南宁
厦门
佛山
长沙
武汉
广州
深圳
第三产业增长率
36,298
62,326
56,331
49,362
68,462
66,195
东莞
南宁
厦门
佛山
长沙
武汉
广州
深圳
城镇居民人均可支配收入 (元
)
* 中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。
注：人口为2024年末常住人口数据，其他数据为2025Q3累计值；部分数据暂未从公开渠道获取。
来源：当地统计局
3- 3
来源:东 莞市公共资源交易中心
主要地块成交情况
区域 竞得方 成交时间 土地用途
土地面积
（平方米）
总价
（亿元）
容积率 地块编号
莞城街道 东莞市柏宇实业投资有限公司
2025年
第四季度
商业用地（C2 商业金
融 业用地）
8, ≤ 2025WG020
滨海湾新区 东莞市灵犀岛开发建设有限公司
2025年
第三季度
商务金融用地（C2 商
业 金融业用地）
32, ≤ 2025WG011
长安镇 OPPO 广东移动通信有限公司
2025年
第一季度
商业用地（C2 商业金融
业用地）
33, ≤ 2025WG002
CUSHMAN & WAKEFIELD | CLIENT’S NAME 4
甲级写字楼市场概况
5- 5
0
20
40
60
80
2021 2022 2023 2024 2025
平均租金水平
人民币/平方米/月
100
存量
（平方米）
新增供应
（平方米）
平均租金
（元/平方米/月）
空置率
净吸纳量
（平方米）
1,927,610 0 % 77,
同比 同比 同比 同比 同比
→ → ↓ ↓ ↑
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
(100,000)
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
2021 2022 2023 2024 2025
新增供应，净吸纳量和空置率
平方米
东莞写字楼市场
主要市场指标
注：此表为年度指标。
新增供应 净吸纳量 空置率
注1：本页数据聚焦中心城区甲级写字楼市场。租金为位于中层的甲级写字楼平均租金面价，按建筑
面积计算，并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算；
注2：新供应及吸纳量为年内累计指标；
来源: 戴德梁行研究部
6行 - 6
区域
平均租金
（元/平方米/月）
空置率
鸿福路 %
国际商务区 %
南城总部基地 %
其他 %
总存量
1,927,610平方米
写字楼市场各区域概况
四大核心区域
注：本页数据聚焦中心城区甲级写字楼市场。租金为位于中层的甲级
写字楼租金面价，并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算；
来源: 戴德梁行研究部
鸿福路
其他
国际商务区
南城总部基地
7行 - 7
东莞写字楼市场
未来供应（2026-2028）
0
100,000
200,000
300,000
400,000
2026F 2027F 2028F
国际商务区 南城总部基地 其他
平方米
600,000
500,000
东骏广场
水业大厦
莞商汇
盛和湾区中心
东实唯美国际智造中心
湾熙中心
华润置地中心
鹏瑞天玥广场
南城商贸金融大厦
香港中心
注：本页统计聚焦中心城区甲级写字楼市场。
来源: 戴德梁行研究部
8- 8
TMT, %
商贸及零售,
%
专业服务业,
%
产, %
住宿及餐饮,
%
建筑及房地
制造业, %
金融业, %
医疗健康,
%
能源及资源,
%
教育及培训,
%
交通及物流,
%
政府及社会组织, 文化及娱乐
%
农业 生活服务
东莞写字楼市场
租赁成交
租赁成交比例
（按产业类型划分）
主要租赁交易
注：以成交宗数计
项目名称 商务区 租户
民盈国贸中心T2 鸿福路 盈科东莞律师事务所
中天大厦 鸿福路 宝鹿跨境电商
寰宇汇金中心T7 南城总部基地 卓建生态环境集团有限公司
寰宇汇金中心T9 南城总部基地 东莞提迪凯沿感智能科技有限公司
寰宇汇金中心T8 南城总部基地 东莞光元控股有限公司
恒兆中心 南城总部基地
深圳市千宇速派跨境物流有限公司
东莞分公司
来源: 戴德梁行研究部
9戴德梁行 - 9
概况
• 2025年，东莞中心城区暂未有新甲级写字楼投入使用 ，存量维持在 万
平方米。企业租赁办公场所的新增需求持续疲软 ，整体办公租赁市场维持激
烈竞争局面，多数业主继续通过下调租金的方式来提升项目的竞争力 ，以期
获得企业青睐。2025年，中心城区甲级写字楼平均租金同比2024年进一步下
降%至每月每平方米元，降幅较2024年有所放缓。
• 市场租赁活动主要来自存量租户的贡献 ，以价换量的策略驱动企业从老旧物
业升级搬迁至优质楼宇，存量甲级写字楼的空置面积也因此得以继续去化 。
2025年全年，中心城区甲级写字楼净吸纳量达到 万平方米，是2024年的
倍，带动空置率同比回落个百分点至%。其中，南城总部基地、国
际商务区空置率的降幅分别为 个百分点、个百分点，在2025年末均回
落至40%以内。值得一提的是，南城总部基地净吸纳量占中心城区的比重高
达%，意味着新供应带来竞争压力的同时也在逐渐吸纳企业入驻。
• 从租赁企业的行业性质来看 ，以数量计，TMT行业占比%，新材料、
云 计算、软件开发、通讯卫星等行业的公司均有租赁活动；商贸及零售行业
占 比%，服饰、家具、医疗用品公司均有贡献；专业服务业占比%
，以 律所、企业人力 /财会服务提供商 、广告设计公司 、赛事组织服务商
为主 。 2025年前11月，东莞外贸进出口总额保持%双位数同比高增幅，
万亿
的规模创历史同期新高，稳居全国第五，电商平台、供应链服务、货运代理、
船舶租赁等出海相关需求增长为写字楼租赁市场带来需求亮点。
展望
• 未来三年，预计中心城区将有 万平方米的甲级写字楼陆续投入使用 ，
其 中，国际商务区的占比为 %，目前部分来自金融、专业服务业的公司
已在 该区域开始询租，预计来年企业办公场所需求将向该片区延伸。
• 2025年前三季度，东莞第三产业增加值同比增速进一步上升至 %，较2024
年全年的增速提升了个百分点，亦从2024年落后全市地区生产总值增速
个百分点逐步拉近至仅相差 个百分点，表明整体服务业呈现稳步增长趋势
。 商务空间以完善的办公设施设备配套、灵活的租赁条件为优势吸引企业入驻。
2025年，留意到市场上部分商务空间企业注册数量有所增加，局部行业向好发
展有望提振他们对办公空间扩容需求。
• 根据《东莞市国土空间总体规划（2021-2035）》，东莞将持续优化“一主、
两副、六片区”城镇空间结构，因此，除了以行政文化、金融商贸、公共服务
为主要功能的“主”中心城区，松山湖、滨海湾两个副中心将分别以“科技创
新”、“对外开放、创新发展”为主要职能联动协调发展。轨道网络密度的增
加为区域之间实现互联互通、融合发展提供基础，也将为生产要素自由流动提
供便利；万象滨海购物村等商业的开业为滨海湾新区注入活力的同时 ，也将
促 进片区实现产城融合、能级跃升。
东莞写字楼市场
市场总结
