課程大綱
一、房地產價格的課題
二、房地產價格的種類
三、影響房地產價格的因素
四、房地產的估價方法
五、估價報告書
主要參考資料：張金鶚 (1996)，房地產投資與決策分析，第十二章
林左裕(2000)，不動產投資管理，第七章
本週主題：不動產價格與估價
國立中山大學財管系陳明吉編輯
一、房地產價格的課題
(一)房地產價格的本質
欲瞭解房地產價格必先認清房地產市場的供給與需求狀況
瞭解房地產品質的差異，對房地產價格的釐清亦有幫助。其內涵不但包括建材、屋齡、面積、房間數、方位、樓層、公共設施等，甚至包括區位、建物類型等。在房地產的異質性的特徵下，如何控制品質以探討房地產價格，將是另一房地產價格的本質。
(二)房地產價格的形成
房地產價格為供需雙方相互影響的市場客觀均衡價格所形成，若單從需求者個人的主觀效用（投資與消費使用）分析，將有其價格的初步認定；另外若從供給者個人的成本加利潤估算，房地產價格亦可初步產生，然後再經市場供需雙方的協商交易過程，乃有最後房地產價格的形成。
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(三)認清房地產價格的困境
房地產價格的釐清，面臨最大的困境是房地產本身的異質性，即房地產缺乏完全相同產品以致房價不易確認；再加上房地產品質因素很多且不易衡量，狹義品質包括建材、隔間、樓層、公共設施等，而廣義品質還包括區位鄰里環境及建築類型等。因此如何控制房地產品質與價格的關係，是突破房地產價格的一大困境。
(四)標準住宅概念
所謂標準住宅可界定為：指在某特定時間、地區、類型，在住宅市場上成交的住宅中，能普遍代表這些住宅的住宅屬性（Attributes）組合。每一種標準住宅屬性也都對這些成交的住宅具有普遍的代表性。
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(五)房地產價格與景氣的落差
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二、房地產價格的種類
(一)交易價格(房價)與使用價格(租金)
房地產交易價格與使用價格彼此存在著一定還原率的關係，理論上透過還原率可從使用價格獲得交易價格。
(二)表價/詢問價與市價/成交價
由賣方根據其成本、利潤、市場行情、買方可能反應，先提出一訂價(表價)，然後買方根據自己的財務負擔能力、個人偏好及意願、市場行情、及其表價反應之殺價習慣，提出買方叫價，開始協商過程，最後產生成交價。
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(三)單價與總價
單價賣法：房地產單元的買賣是以單元面積的價格乘上所交易的房地產單元面積，即為交易價格。
總價賣法：買賣直接計算房地產單元的全部資產的價值，不計算房地產單元的面積。
(四)當期價格與固定價格
比較討論不同時期的房地產價格時，應先將當期價格（Current Price，以購買當時的幣值計算）經過消費者物價指數(CPI)調整為固定價格（Constant Price，固定某基期之相同幣值）
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三、影響房地產價格的因素
(一)戶的特徵
樓層位置
所在樓層，視野景觀，邊間，方位
面積
主建物面積，附屬建物面積，停車面積，加蓋面積，樓層高度，公共設施比例，土地持份比例
隔間
臥房間數，廚房數，衛浴設備，格局
內部品質
裝潢，維護狀況，設備
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(二)棟的特徵
基地位置
臨路寬度，臨路數目，路衝與否
建物類型：
型態，屋齡，結構，用途，地上地下樓層數，外觀造型
面積
基地面積，開放空間獎勵，建避率，容積率
公共設施
停車設施，電梯數，其他服務設施面積比率，基地公共設施比率
管理維護
管理費用，維護狀況，保全設施
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(三)鄰里小環境特徵
公共設施可及性
學區，到學校距離，到商店距離，到交通設施距離，到服務設施距離
嫌惡性設施
噪音，治安，衛生
鄰里住戶屬性
教育程度，所得，職業，家庭結構，環境滿意度
(四)鄰里大環境特徵
區位
行政區，市區/市郊/郊外，到市中心距離
大環境品質
人口密度，噪音，水質，空氣污染
土地使用混合度
住宅，商業，工業
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(五)總體環境特徵
經濟面
經濟成長率，物價指數，總體經濟，股價指數
金融面
貨幣供給，購屋貸款，建築融資
房地產市場面
土地成本，房屋興建，房價變動率，銷售率，空屋率
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四、房地產的估價方法
(一)不動產估價原則
需求與供給原則
變動原則
替代原則
最有效使用原則
均衡原則
收益遞增原則
收益分配原則
貢獻原則
適合原則
競爭原則
預測原則
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(二)不動產估價之分類
依用途估價可分為
住宅用不動產。
商用不動產。工業用不動產。
農業用不動產。
特殊用不動產：如高爾夫球場、休憩遊樂區、山坡地、林地等不動產估價。
依標的估價分類
土地。
房屋或建築改良物。
農作物。
權利：如地上權、採礦權或租賃權等。
其他：如車位、失敗之在建工程等。
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依方法估價分類
部分估價：當不動產為土地及建物合一時，考慮建物對土地價格的影響後，才對土地進行估價。
獨立估價：當不動產為土地及建物合一時，不考慮建物對土地價格的影響進行估價。
分割或合併估價：在土地分割或合併之前提下，就土地分割後或合併後之土地進行分析。
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(三)估價程序
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(四)成本法
「成本法」又稱「原價法」，其估價步驟有三：
A.估計建物之重新建造成本；
B. 估計建物之折舊額；
C. 估計土地市價。
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(1).估計建物之重新建造成本
「重新建造成本」即在於估價日重新建構與現存建物完全相同之新建物所需的成本，然當建材式樣或建築技術變遷等因素導致重建困難度增加時，則以重新代替標的物效用之類似新建物所需的成本予以估算，此稱為「重置成本」（Replacement Cost）。
一般而言，重建成本之計算可概分為下列兩種：
A.直接估計法
此法即直接將建物之各項營造成本，如建築工程、空調工程、水電工程、瓦斯工程及相關營建管理費用等，加總累計而得。
C.建坪成本法
此法係先計算出建物的總建坪，再乘以估算後之單位建坪的重建成本。
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(2).估計建物之折舊額
A.折舊（Depreciation）通常可分為下列三個因素：
a.物理因素，b.功能因素，c.經濟因素
B.計算折舊額，常見的有定額法與定率法兩種：
a.定額法
又稱為直線法，即在建物的耐用年數內，平均分攤其折舊額。其公式為：
其中：D：每年折舊金額。
C：重建成本。
S：殘餘價值，即建物耐用年限期滿所剩餘之價值。
N：耐用年數，即建物可以使用的年數。
則建物在第 n 年之估計價值為：
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b.定率法
又稱為餘額遞減法，即每年以一定的比率攤提折舊額，其公式為：
其中：建物在第 n 年之估計價值。
C：重建成本。
D：每年折舊率。
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台北市房屋折舊率及耐
用年數表
房屋構造種類
每年折舊率（
%
）
耐用年數
殘值（
%
）
鋼骨混凝土造（包括
鋼骨鋼筋混凝土造）
1
60
40
鋼筋混凝土造及預鑄
混凝土
1
60
40
加強磚造
52
鋼鐵造
52
石造
46
磚造
46
木造（雜木以外）
2
35
30
木造（雜木）
30
25
土磚造
5
18
10
竹造
8
11
12
備
註
(1).
每年折舊率
現值總額
耐用年數
殘值）
（現值總額
=
/
-
(2).
核定單價
*
（
1
-
經歷年數
*
折舊率）
*
街路等級調整
*
坪數
=
房屋現值
(3).
房屋現值
*
稅率
=
每期應納稅額
資料來源：臺北市政府公告。
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(五)市價比較法
1. 市價比較法是在同一供需範圍內，蒐集與待估價標的物「類似」或「鄰近」的交易實例為參考，並以其差異性進行調整後所評估出的最適不動產價值。
調整
(1)情況補正
(2)期日修正
(3)區域與個別因素調整
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2.案例
大發不動產鑑定公司在民國88年4月接受台北商銀委託，代為鑑定中港路二段某筆土地價格。若大發所蒐集的三筆鄰近土地資料及差異情形如下表所示，則依市價比較法，大發所得合理的估計價格為何？
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(1).先依表計算出三筆土地的單價，再依資料之交易總價減去建物殘餘價值，即可求得合理的價格。
已知此三筆不動產扣除折舊後建物的殘餘價值分別為每坪萬元、萬元及萬元，則：
A土地單價為：(10,000-350×)/100 = (萬元)
B土地單價為：(3,500-120×)/40 = (萬元)
C土地單價為：(2,500-100×)/30 = (萬元)
(2).再進行個案差異情況之修正。其中期日修正由於係根據不動產市場趨勢進行調整，且民國80年至88年間不動產整體市場約下跌一至二成，故期日修正係數成負值。經由情況補正、期日修正及區域與個別因素調整後之土地價格估算如下：
A：×90%×85%×100%×105% = (萬元/坪)
B：×95%×90%×110%×110% = (萬元/坪)
C：×92%×88%×105%×115% = (萬元/坪)
由以上兩個步驟可求出該筆土地之單價約在每坪72萬元至82萬元之間。
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(六)收益還原法
不動產價值的形成，包含了「期間收益價值」及「期末經濟價值」兩大部分，前者表示持有不動產期間，因出租或營運等所獲得的收益，後者則指期末出售該標的物時可得的收益。因此,不動產價格只要以適當的要求報酬率(Required Rate of Return，或稱資本還原率，Capitalization Rate)將這些收益折現（或還原）為現值，便可求得不動產價格。
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(七)統計推論法
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