FOR BUSINESS ONLY.
为您提供纯正商务空间。
中铁建大厦销售执行报告
世联地产
竞争
（competition）
南区：
十三朵金
花的高密
度聚集和
会展中心
的建成开
放，为该
区域营造
了良好的
商务氛围
北区：
市政六大
配套设施
的建成以
及市政府
的迁入，
使该区域
成为中心
区的行政
文化中心
本项目
5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
已出地面 月底封顶
航天大厦
安联大厦
地面13层 地面27层
九州创展
6月
商会中心
1月 2月 3月 4月 5月 6月
外立面出1/3
7月 8月 9月 10月 11月
外装修完成 项目入伙
12月
销售15% 销售35% 销售75% 销售90%
主体封顶
主体封顶
开盘内部认购
完成外装
开盘
入伙
外装基本完成 入伙
主体封顶
3月开盘
大中华广场
新世界中心
主体封顶
桩基工程
入市
入市
入伙完成外装
3月开盘
入伙 完成外装
？
？
100
200
国际商会 中铁建 安联 航天 九州创展
产品体量对比
主要竞争对手
二级竞争对手
安联
国际商会航天大厦 九州创展
客户
（customer）
常规模式下的客户分布
客户类型
消化面
积
价格承受
能力
数量比
例
营销特征 客户特点
大客户
1000-
2000
17000-
20000 小
被动
刁钻、
集团决策
注重形象、
综合素质、
追求个盘风格
主流客户
500-
800
14000-
16000 中
不理性比较、
有追随喜好
追求性价比
基础客户
300-
500
11000-
13000 大
主动
注重实际利益、
追求大价值、
对价格敏感、有
投资目的、认可
区域价值
主流客户的样本
类似项目的客户群体
同期项目的客户群体
国际商会中心
江苏大厦
九州创展
城市大厦
典型客户描述一
单位名称：深圳市××国际货运有限公司
单位性质：私人/货代
业务状况：主要做家具货柜代理
公司规模：400m2
购买用途：整合资源，作为公司总部，但主要业务仍留在公明
购买面积：1100m2
对CEPA的看法：进出口额的增大有利于业务的拓展。
对CBD的看法：有唯一性，良好的规划与发展前景是客户所看重的，对其
有很高的期望。
对地铁的看法：对地铁的有较高的关注，但期望值不会太高。
影响购买的重要因素：楼宇的综合素质高，楼面格局合理。
典型客户描述二
单位名称：××实业有限公司
单位性质：私人/玩具（港商）
业务状况：做电子玩具OEM主要出口
公司规模：厂房两栋
购买用途：投资用途，将来的几年都没有搬写字楼的打算。
购买面积：1244m2
对CEPA的看法：长远是有利好的，对人才的交流很有好处。
对CBD的看法：未来5年初具雏形，要形成规模还有20年左右。
对地铁的看法：对交通的通达程度有很大的帮助。
影响购买的重要因素：CBD也有良好的发展前景，同时对中国的经济发展
势头看好。
典型客户描述三
单位名称：××科技有限公司
单位性质：家族/电子代理（台商）
业务状况：年营业额在1亿新台币
公司规模：200m2，20人办公 购买面积：1019m2
购买用途：头几年作投资用途，自己先租500平米左右的写字楼，将来根据
公司发展情况考虑是部分自用或完全自用
对CEPA的看法：对公司不会有太大的利好，目前没有外销的生意，主要业
务在内地。
对CBD的看法：有投资前景，看好CBD，对地段更看重。
对地铁的看法：没有太多考虑地铁的因素，自己有车，员工在公司附近住。
影响购买的重要因素：看好CBD，投资前景看好，气派的大堂非常重要
文化氛围——儒商
本项目位于中心区北区，所特有的文化氛围和政府的
大力推广使得那些追求商务品位的企业将关注这里。
市民中心——政商
本项目位于市民中心东翼，和市政府一路之隔，将有
一批和市政府有较为频密工作联系的企业将在中央绿
化带两侧置业。
产品自身特点引起的变化
客户特征：
• 跨国倾向
– 随着项目档次的提高和价格的提升，对客户的要求也随之提高，客户的类
型有明显的跨国倾向，他们或是外资公司在中国或东南亚的分部，或者是
国内大型企业在东南亚的总部。
• 资本运作倾向
– 宏观经济不断有新的变化，使得部分国际游资已经瞄准了中国市场，多个
大型基金和财团考虑借助商务置业获得资本运作上的高额利润，这和传统
的投资概念有了根本性的区别。
• 高端客户共享倾向
– 由于高端客户的稀少，市场上几个同等项目在这部分客户资源的争夺变得
更加激烈，避开这种争夺目前比较有效的方式是错开销售期。
• 价值核算体系
– 所有的高端客户是对项目性价比最敏感的群体，所有的概念和卖点都会折
算成利益的数字或者是实际使用的价值。
价值挖掘
（find the value）
区位价值－－市民广场
广场＝？
• 城市中心罕见的低密度
• 景观和视野上的优越性
• 形象展示上的卓越昭示
本项目外观以及大堂
大堂大堂
现代简洁明快的外形，挺拔正统
大堂面积约800
平方米，方正大
气，高度约12米
安联大厦外观及大堂
● 外观：
外观较为新颖，以绿色环境为主
要形象支撑
● 大堂：
大堂中空设计，配以绿色植物强
调生态环境
(大堂外观)
(大堂内局部)(大堂内局部)
楼宇内视
由7—23层每隔4
层设置两个东西向
对称空中花园
由6—34层每隔4
层设置两个南北
对称的空中花园
顶层透明采光并
可打开，促进室
内空气流通
室内气流通畅
安联大厦各楼层平面
低、中区6—26层
高区27—35层
低中区被电梯井、
中空天庭及空中花
园分为四个部分
高区被电梯井、中
空天庭及空中花园
分为两个部分
外墙设置遮阳架
高区27—35层
低、中区6—26层
● 低、中区楼层被空中走廊及
电梯走道划分为四个相对独立
的部分，为销售带来了一定的
局限性，不利于半层销售。
● 存在面积限制问题，无法满
足面积需求在600—800 m²的
客户
约530 m² 约530 m²
约470 m² 约470 m²
●高区被电梯走道分为两个
相对独立的部分，不利于整
层销售
约1060m²
约940 m²
低区四至十四层平面示意图
以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。
（）（ ）
（ ）
（ ）
（ ） （ ）
（ ）
（ ）
（ ）
门
中区十五至二十八平面层示意图
2
以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。
（ ） （ ）
（ ）
（ ）
（ ）
（ ）
（ ）
门
门
（ ） （ ）
以上面积按实用率75%估算，括号内为实用面积。
高区二十九至三十七层平面示意图
（ ）
（ ）
（ ）
（ ）
产品对比
项目 规模
楼
体
高
度
车
位
数
楼
层
数
单层
面积
（m²）
单
层
层
高
大堂 塔楼电梯
物
业
管
理
高
度
面积
数
量
速度
轿厢容量
面积
高
度
本项
目
89800 192 404 38 1700 12 830 15 *
仲
量
行
安联
大厦
71008 150 400 35 1500
大
于
15
766 14 * 顾问
项目卖点罗列：
• 地段：
– 市民中心
– 北区的低密度
• 建筑：
– 外观正大庄严
– 细节设计：层高、面积划分、空间安排
– 后续配置：电梯、大堂、网络地板、光纤……
• 附加：
– 中铁建在建筑行业的声誉
– 物业管理公司的声誉
类别
与竞争对手共享的
价值
重要性 共享度 相应市场卖点
地域价值
中心区的甲级写
字楼
最重要 共享 中轴地带，顶级商务
景观价值 完善的景观配套 重要 局部共享
开阔的绿色视野，北区的风水宝
地
文化价值
市政六大配套设
施，市政府的迁
入
重要
局部共享
文化的，行政的
建筑价值
现代化的办公空
间
次重要 独享
米的层高、网络地板、光纤
到桌面，营造舒适便捷的办公空
间
品牌价值
实力雄厚、背景
支撑高度
次重要 独享
品质、进度有保证、值得信赖
服务价值
完善的物业管理
完善的销售服务
次重要 独享
信任度、尊贵感
价值取向
不重要 重要
独
享
程
度
低
高
①
②
③
③产品特质（层高、平面、设备、智能化、）
①中心区优势（地段、配套、升值潜力）
②北区氛围（市民中心、广场、文化配套、低密度、景观）
策略
（strategy）
S（优势）：
S1、毗邻市民中心，分享市政六大配套
S2、昭示效果及交通状况均良好
S3、北区写字楼的用地有限，属不可再
生资源
S4、部分产品和配置指标领先于业界
S5、发展商在建筑方面的强势品牌
W（劣势）：
W1、与安联大厦隔街对望，正南向视
野受遮挡情况严重
W2、该区域目前商务氛围相对于南区
而言尚显不足且短期内无法形成
有效规模
O（机会）：
O1、市政六大配套相继投入使用
O2、年底开通地铁1号线及部分4号线
O3、WTO、CEPA带来的发展前景
T（威胁）：
T1、中心区竞争项目集中，供给量持续
放大，区域性竞争非常激烈
T2、区域内产品概念竞争严重 ，很难在
概念方面有突破。
SWOT分析
最重要的价值：地段
说中心区分享度太大……
说中心北区也要个别分享……
说市民中心也有安联、新世界……
难以引起关注
能够独享的价值：
最实际，可以影响购买决定，但不能决定关注程度。
可能的定位策略方向：
● 提高地段价值的唯一性
铲除对手？回避销售期？建立唯一的联系（天桥、通道？）
● 提升产品价值能引起的关注度
建立标准？整合资源？结合品质？和地段价值的融合？
地段优势不能独享，靠地段引起的关注也同样不能独享……
所以，当安联引起关注时，我们同样能分享关注，反之即然。
产品价值不能有效引起关注，但在同样的地段关注程度下它能影响购买决定。
思考：
S：
市民广场
产品素质
发展商
SvsO
借助安联在北区推广的
热潮，更换角度从使用
者角度叙述，同时分享
北区热度。
O:
市政府入住
北区销售启动
地铁
SvsW
整合优势，联合发展商
品牌，
以精工品质为主题，强
调正统形象。
？
OvsT
放大竞争范围，扩大客户层
面
外区－比中心区和市民广场
南区－比文化和行政氛围安
联－比产品
W:
对望
商务氛围
WvsT
加强外部导示，增加上
门客户
针对安联，在销售现场
做实效导示，分享客户
T:
竞争放量
市场概念多样化
战略总纲
• 形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，
成为能让客户兴奋的焦点；
• 区位优势是基础，北区的价值需要更深一
步的挖掘和表达；
• 差异化是关键，和直接竞争对手在细节上
的差异决定销售结果。
整体营销策略整体营销策略
3楼
15楼
30楼
40楼
高
端
客
户
中
端
客
户
实
惠
客
户
区
1000平方米左右以及以上，和市场最高端项
目如国商等争夺客户，在个案服务以及产品
优势方面建立差异。
500-800平方米，针对性推广，推崇行政和
文化方面的优势和正统商务的结合，和安联
创造差异化，分享客户。
300-500平方米，通过现场的昭示和引导就
可以吸引他们的关注，底层较低的价位也能
被接受。
不同层面的客户主要不同的营销方式，尤其是
针对中上层面的客户。
区位价
值
营销差
异化
形象兴
奋点
实施
（Implementation ）
总攻略
形象表达
全面拔高
展示 推广
售
楼
处
样
板
房
工
程
展
示
现
场
包
装物
业
命
名
VI
系
统
平
面
表
达
媒
体
活
动
内
部
广
场
通
道
功
能
品
质
远
/
条
幅
灯
字
中
/
针
对
安
联
近
/
展
板
导
示
服
务
形象
（Image）
纯正的，商务的，开阔的，尊贵的，有品质的……
命名
Lord [lC:d]
n.
封建领主, 统治者, [宗]上帝
vi.
贵族化，霸道
vt.
使成贵族
LORD TOWER
中文音译名：诺德中心
命名原则：1.差异化；2.上口易读；3.国际化
如何将产品力提升为销售力？
• 我们需要一个纲领来统领所有的建筑卖点；
• 我们需要一个高度来提升细节带来的沉闷
感觉；
• 我们需要一个口号来引起客户的共鸣和激
情；
技术含量－－客户关注点
技术和客户价值的结合
• 我们来看项目的卖点可以这样来理解：
– 经典的平面安排；
• 面积选择和产权划分的便利，资金成本的降低
• 实际使用的划分，设计成本的降低
– 层高优势；
• 空间的增加，实际空间单位成本的降低
– 网络地板；
• 免除天地线；装修成本的降低
• 后续装修改变易于迁移；后续营运成本的降低
– 完全分户计量空调；
• 空调费用，直接经济成本的降低
– 光纤到户；
• 速度和容量的优势，信息使用成本的降低
– ……
形象定位表达
深圳写字楼商务空间发展到今天，概念的炒作和新奇的表现成为营销
的主体。客户也被眼花缭乱的概念所迷惑，然而他们是否清楚他们为每一
个平方米面积所付出的金钱究竟是在为什么买单？是大量的宣传推广费用
？是那些看起来令人心动的外部装饰？而真正付出代价购买，在日后的整
整50年时间里要使用的面积和空间，它到底又蕴藏着怎样的价值？
What
are you paying for?
价格和价值，永恒的话题。
Pay for
what you want to use。
只为您要使用的东西买单。
面积
多样组合面积
实际使用
合理布局
空间
米层高
浅进深
低密度
速度
高速名牌电梯
科学配置
信息
光纤到户
网络地板
品质
中铁建工品牌
国际知名物管
For
business only
商务，就是商务
面积
多样组合面积
实际使用
合理布局
空间
米层高
浅进深
低密度
速度
高速名牌电梯
科学配置
信息
光纤到户
网络地板
品质
中铁建工品牌
国际知名物管
In Lord tower
you are the lord
在这里，你才是领导者
面积
多样组合面积
实际使用
合理布局
空间
米层高
浅进深
低密度
速度
高速名牌电梯
科学配置
信息
光纤到户
网络地板
品质
中铁建工品牌
国际知名物管
写字楼本质价值剖析
Space空间
品质Quality
Utilization实用
智能Automation
Reliability可靠
优雅Elegancy
Lord－square 法则
不仅仅是外观not for eyes only
弧形的外形设计并不是仅仅为了美观，这优雅的
弧度是现代智能超高写字楼在为降低电波干扰作出的
调整，同时也能解决在广东地区比较重要的气流问题。
Pay for what you want to use。
LORD TOWER总攻略
形象表达
全面拔高
展示 推广
工
程
展
示物
业
命
名
VI
系
统
平
面
表
达
媒
体
活
动
售
楼
处
内
部
广
场
样
板
房
通
道
功
能
品
质
昭
示
远
/
条
幅
灯
字
中
/
针
对
安
联
近
/
展
板
导
示
服
务
户外广告：户外广告：
使用目的：项目形象推广展示使用目的：项目形象推广展示
选址原则：深南路沿线和滨河路沿选址原则：深南路沿线和滨河路沿
线在项目的方圆线在项目的方圆33公里辐射范围内。公里辐射范围内。
选址建议：选址建议：
.深南路与新洲路交汇处，可以有深南路与新洲路交汇处，可以有
效的展示给南北走向和东西走向的效的展示给南北走向和东西走向的
人流。人流。
.滨河路与金田路交汇处，可以有滨河路与金田路交汇处，可以有
效展示给滨河路的人流，特别是往效展示给滨河路的人流，特别是往
深高球场方向的港澳客户。深高球场方向的港澳客户。
另：在深圳和香港机场寻找合适的另：在深圳和香港机场寻找合适的
位置做形象的推广。位置做形象的推广。
广告牌广告牌
楼体条幅：楼体条幅：
东、西面东、西面: : 以形象展示为主，并制作灯光字。以形象展示为主，并制作灯光字。
南面南面: : 与安联隔街对望与安联隔街对望,,昭示性太弱，应以形象昭示性太弱，应以形象
墙为主要展示手段。墙为主要展示手段。
北面北面: : 在西面地块正式施工前尚有一定的昭示性，在西面地块正式施工前尚有一定的昭示性，
但车流与人流的影响导致其只能作为补充性展示但车流与人流的影响导致其只能作为补充性展示
面。面。
东 面向雅颂居 昭示性良好 人流量、车流量大
西 面向市民中心、市民广场 昭示性最佳 人流量、车流量大
南 面向南区，但受安联大厦遮挡 昭示性弱 人流量、车流量大
北 面向北区，但将来会受中信大厦遮挡 昭示性目前较好 人流量、车流量小
放弃条幅
西面条幅
安联将在9月开盘，我们9月开始认购，
打出以上条幅，主要以形象推广为主，同
时发布接受登记的信息，分流安联的客户。
主打内部认购，发布销售
信息。
东面条幅
该面为安联的重点宣传面，
并已作灯光字，主打楼名、活体
建筑。发布卖点信息。
主打形象卖点，可以用英文条幅来
树立我们大厦的国际化形象。
西南面围墙示例西南面围墙示例
西面为项目售楼处展示面，西面为项目售楼处展示面，
围墙需要往后退，以便修围墙需要往后退，以便修
建小广场及设置停车区。建小广场及设置停车区。
（绿色区域）（绿色区域）
南面墙体设置南面墙体设置1010米高度米高度
的喷绘展板充分吸引关注。的喷绘展板充分吸引关注。
（红色区域）（红色区域）
西面围墙
现有的围墙向后至楼体处，树立高达5m的形象墙，该围墙的主要展
示本大厦与市民中心的位置关系，体现项目的地理优越性，同时表达出本
大厦的纯正商务血统。
市民廣場東翼
純正商務空間
备注：该形象墙应为中英文对照。
南面围墙
在现有围墙的基础上加建高达7m的形象墙。该墙为本大厦的主要形
象墙，主要目的在于分享安联的客户，同时，展示本大厦的突出卖点，如
网络地板、层高等。
諾
德
中
心
售
樓
処
体验真正的商务，请再多走一步…
網絡地板 層高
更靈活的組合 …….
更多的資訊 更大的空間
多種面積劃分 …….
备注：该形象墙应为中英文对照。
LORD TOWER总攻略
形象表达
全面拔高
展示 推广
工
程
展
示物
业
命
名
VI
系
统
平
面
表
达
媒
体
活
动
售
楼
处
内
部
广
场
样
板
房
通
道
功
能
品
质
昭
示
远
/
条
幅
灯
字
中
/
针
对
安
联
近
/
展
板
导
示
服
务
售楼处售楼处
大堂大堂
前广场前广场
侧侧
广广
场场
围墙主要展示面围墙主要展示面
（（——））
围墙次要展示面围墙次要展示面
（（——））
临
时
工
棚
临
时
工
棚
停停
车车
区区车流车流
人车分流点人车分流点
北
面
车
流
西面及南面车流
东面车流
保安亭
售楼处功能分区及参观流动序列 看楼通道
接待区
模型展示区 洽谈区
1楼演示区
2楼办公区
入口
西侧设一个主出入口，北面一个次出入口用于连接施工电梯的看楼通道。
接待大厅
看楼通道
演示区
展示区
洽谈区
办公区
办公区
注意灯光的效果，明亮的暖色调易
于营造五星级酒店的尊贵感觉和正统优
雅的感觉。
利用现有空间的高度营造压力，制
造优越感。
部分空间采用软性材料铺装，如地
毯或木地板，制造庄严的氛围，制造心
理陷阱，让客户有进入高档场所的感觉。
注意功能的分布，写字楼客户的个案特性拒绝大开间
的谈判场所，尽量营造私密性较强的小空间作为洽谈场所。
大师的组合还是能让客户认可和激动的，这样的展板在售楼处的出现
能营造良好的洽谈气氛。
3D动画展示
安联安联 中铁建中铁建
点评：开放式的视听空间，容易受外部点评：开放式的视听空间，容易受外部
干扰，同时播放时会影响其他在现场的干扰，同时播放时会影响其他在现场的
顾客。顾客。
显示屏幕过小，观看距离远，无法显示屏幕过小，观看距离远，无法
形成强有力的视觉冲击力。音箱布局较形成强有力的视觉冲击力。音箱布局较
为合理，但声音会往外扩散，使得售楼为合理，但声音会往外扩散，使得售楼
处显得较为嘈杂。处显得较为嘈杂。
吸音材质吸音材质
投影仪投影仪
Action:Action:在售楼处内设立一个独立的视听室，在售楼处内设立一个独立的视听室，
营造一种相对封闭的环境，使得看营造一种相对封闭的环境，使得看3D3D动画动画
不会影响到售楼处的其他顾客，同时其他不会影响到售楼处的其他顾客，同时其他
顾客也不会干扰到观看顾客也不会干扰到观看3D3D动画。动画。
3D 3D动画的视觉冲击力可以在投影仪和动画的视觉冲击力可以在投影仪和
类似电影院的环境的到充分发挥，同时，类似电影院的环境的到充分发挥，同时，
良好的音效系统也是非常重要的。良好的音效系统也是非常重要的。
模型模型 音箱音箱
LORD TOWER总攻略
形象表达
全面拔高
展示 推广
工
程
展
示物
业
命
名
VI
系
统
平
面
表
达
媒
体
活
动
售
楼
处
内
部
广
场
样
板
房
通
道
功
能
品
质
昭
示
远
/
条
幅
灯
字
中
/
针
对
安
联
近
/
展
板
导
示
服
务
看楼通道
售楼处售楼处
大堂大堂
施工电梯
3楼样板房装修建议
（341m2）
（634m2 ）
（95m2）
（99m2）
毛坯房
样板房
会议室会议室
毛胚房
²
（²）
前台
等候区
董事
长办
公室
秘书室
会议室
贵宾接待室
开放式办公室
3楼样板房功能分区
屏风
办公室
重要节点的重点装修
更重要的是现场空间的感觉和实际使用的
感受，体验才是样板房的目的。
清水房展示
安联安联 中铁建中铁建
.清水房为整层无隔断设置，建议设在高清水房为整层无隔断设置，建议设在高
楼层楼层(20(20层层))；；
.将整层地面清洗干净，铺上网络地板，将整层地面清洗干净，铺上网络地板，
有部分地板要掀开供客户参观，并在地上有部分地板要掀开供客户参观，并在地上
用黄线标明单位和面积；用黄线标明单位和面积；
.天花用指示牌标明各种管线和机位的用天花用指示牌标明各种管线和机位的用
途；途；
.在天花和核心筒安装工业用大灯，增加在天花和核心筒安装工业用大灯，增加
明亮感和空间感；明亮感和空间感；
.在北面核心筒外墙上贴上硬件设施展板在北面核心筒外墙上贴上硬件设施展板
以及附上实物展示，以表示选用设备的先以及附上实物展示，以表示选用设备的先
进性，可以展示网络地板、空调系统、电进性，可以展示网络地板、空调系统、电
梯系统、供电系统等；梯系统、供电系统等；
.考虑电梯系统尚未安装完毕，建议在电考虑电梯系统尚未安装完毕，建议在电
梯口用明显的警告牌作告示，并用警戒线梯口用明显的警告牌作告示，并用警戒线
封闭。封闭。
点评：点评：
.现场尚未完全清理干净，地上还留有现场尚未完全清理干净，地上还留有
杂物甚至是带铁钉的木板；杂物甚至是带铁钉的木板；
.核心筒内灯光不足，客户无法看清内核心筒内灯光不足，客户无法看清内
部具体结构；部具体结构；
.现场安全措施不足，中空花园处无栏现场安全措施不足，中空花园处无栏
杆，更无警示牌；杆，更无警示牌；
.各种硬件设施展示不足各种硬件设施展示不足
基本的吊顶加地面最能
体现单位最原始的空间感觉。
实物和材料的图片展示能让客户对产品卖
点的感触更加真实有效。
LORD TOWER总攻略
形象表达
全面拔高
展示 推广
工
程
展
示物
业
命
名
VI
系
统
平
面
表
达
媒
体
活
动
售
楼
处
内
部
广
场
样
板
房
通
道
功
能
品
质
昭
示
远
/
条
幅
灯
字
中
/
针
对
安
联
近
/
展
板
导
示
服
务
工程进度与展示
5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
●项目工程进度
主体封顶
2月底完成外装20层以下外装完成
入伙7月初完成13结构施工
10月初完成27结构施工 3月大堂装修完成
售楼处投入使用
样板房装修完毕
LORD TOWERLORD TOWER总攻略总攻略
形象表达
全面拔高
展示 推广
售
楼
处
样
板
房
工
程
展
示
现
场
包
装物
业
命
名
VI
系
统
平
面
表
达
媒
体
活
动
内
部
广
场
通
道
功
能
品
质
远
条
幅
灯
字
中
针
对
安
联
近
展
板
导
示
服
务
推广对比
安联安联
点评：点评：
11、征名活动预热市场，但收效甚微；、征名活动预热市场，但收效甚微；
22、封顶开光法会知者寥寥；、封顶开光法会知者寥寥；
33、深度访谈并未引起市场关注；、深度访谈并未引起市场关注；
44、自诩中心区写字楼领跑者，但中气略显不足；、自诩中心区写字楼领跑者，但中气略显不足；
55、推广方式以传统的视觉传达广告为主。、推广方式以传统的视觉传达广告为主。
全方位整体推广架构
推广策略推广策略
营造社会营造社会
影响力影响力
运用大众媒体运用大众媒体
阶段性活动营销阶段性活动营销
实现实效营销实现实效营销
针对性推广针对性推广
个案服务个案服务
电台广告电台广告
电视广告电视广告
户外喷绘户外喷绘
报刊广告报刊广告
专业杂志专业杂志
直邮广告直邮广告
引用声音传播媒体，强调信息告知率并配合视觉广告及营销活动引用声音传播媒体，强调信息告知率并配合视觉广告及营销活动
营造产品知名度。营造产品知名度。
针对性推广抓准目标客户，个案服务高效率促成成交。针对性推广抓准目标客户，个案服务高效率促成成交。
电台广告：电台广告：
使用目的：项目入市信息告之使用目的：项目入市信息告之
媒体建议：交通频道媒体建议：交通频道
投放节点：交通高峰期投放节点：交通高峰期
投放方式：在路况信息节目中间插播投放方式：在路况信息节目中间插播
信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住
设计原则：设计原则：
音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具
百年诺德，商务经典，市民广场东诺德中心全面刷新写字楼
置业价值观，郑重承诺使您物有所值，商务快线：83116666
报纸广告：报纸广告：
使用方式：分节点阶段性发布使用方式：分节点阶段性发布
媒体选择：商报、深圳特区报媒体选择：商报、深圳特区报
投放节点：投放节点：
年底封顶年底封顶 外装修完成外装修完成
工程进度：工程进度：
营销活动：营销活动：
封顶仪式封顶仪式 开盘开盘
投放方式：投放方式：
出位的形式，正统的表现出位的形式，正统的表现
比如：黑比如：黑白白广告？连续报眼？广告？连续报眼？
电视广告：
使用目的：项目前期形象推广
媒体建议：凤凰卫视
投放节点：每晚黄金时段
投放方式：以简单文字信息进行发布
只有及其简化的信息才能更让人记住。
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为了获得这些资讯，你需要付出多少时间？
几个必须的活动营销：几个必须的活动营销：
年底封顶年底封顶 外装修完成外装修完成
工程进度：工程进度：
营销活动：营销活动：
封顶仪式封顶仪式 开盘开盘
工程竣工工程竣工
竣工庆典竣工庆典
活动营销
热烈、隆重、有效、营造强大的社会影响力！
它们能做的是让有需求的人主动去看到
户外喷绘
报刊广告
楼体条幅
音画广告
专业杂志
直邮广告
直接送到有购买能力的人群手里，并期望
他们同样正好有购买需求
行业性推广
针对目标客户里的主流行业做推广：
在行业性的报刊、杂志刊登广告，如
电子行业有《电子资讯时报》
物流行业有《中国航务周刊》《物流时代》《香
港船务周刊》等；
参加行业性的展会如 电子展 和 物流贸易展等。
推广节点：报张广告可间歇性的在贯穿整个营销阶段；
参加规模较大的展会。
外商推广
本项目的档次定位较高，必定会受到港澳台商
以及外籍人士的关注，因此有必要有针对性的做
推广。
外商推广可以分为项目资料准备和境外推广
两部分
项目资料准备
所有在销售现场出现的中文均为繁体中文；
所有的中文楼书折页以繁体中文印刷；
印制英文楼书；
印制英文折页；
简、繁体中文和英文网站；
中英文对照直邮。
要求：除直邮外其他要在销售前准备完毕；
直邮在项目在本地建立了一定的知名度后进行。
境外媒体推广
主要媒体推广集中在香港
香港直邮的投放；
香港主流经济媒体的投放
（如：信报、经济日报、
财富周刊等）；
香港重要展会的参加（如：
中小企业北上创业推广会
等）
推广节点：报张广告在项目在本地建立了一定的知名度后进行；
参加规模较大的展会。
世联地产特色服务
• 针对大客户的个案服务：
• 在固定模式下进行针对性调整的个案置业计划；
• 主动性的上门讲解服务roadshow；
• 为客户提供置业方面的专业讲解和引导
• 决策层面的服务以及国际化倾向
世 联 国 际 商 务 服 务
• 丰富的地产行业经验
• 专业的商务谈判技巧
• 自身的国际化背景
世 联 按 揭 服 务
• 联系按揭银行
• 替客户办理相关手续（可上门服务）
• 帮助发展商办理后续备案手续（国土局
绿色通道）
●项目工程进度
5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
已出地面 月底封顶
开
盘
9月中销售组进场
并开始认购登记
9月中售楼部完工交
付使用
9月底样板房交付使用
6月完成VI
系统设计
广告牌、形象墙制作完成
开盘活动
查丈资料到位
9月初楼书到位
12月 初 相 关 合
约文件到位
●销售节奏安排
取得预售许可
封顶仪式
地面13层 地面27层
●项目现场包装
●媒体推广计划
●营销活动安排
6月
●销售资料准备
1月 2月 3月 4月 5月 6月
10月底20层以下外立面
7月 8月 9月 10月 11月
2月底外装修完成
项目入伙
卖场导视系统
电台广告
楼体条幅广告
户外喷绘广告
电视广告 直邮广告、短信、杂志
12月
灯光字广告
活动推广
销售15% 销售35% 销售75% 销售90%
电台广告
电视广告
3月大堂投入展示
8月中海报、折页到位
报广报广 报广报广
本次提交方案：本次提交方案：
《现场包装导示方案》《现场包装导示方案》
《样板房装修建议》《样板房装修建议》
《整体推广策略》《整体推广策略》
将要提交方案：将要提交方案：
《价格策略报告》《价格策略报告》
《阶段性推广方案》《阶段性推广方案》
《封顶活动营销方案》《封顶活动营销方案》
《开盘活动营销方案》《开盘活动营销方案》
…………
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