2008-10-06 行业研究房地产开发 维持 增持 关注库存的变化 行业月报 分析师: ◇ 报告起因：房地产市场9月情况回顾 翁非玉 021-50818887-266 ◆库存上升明显，消化时间进一步延长： wengfy@ 由于9月起开发商加大了房屋的新增供应量，一线城市住宅库存量在9 月增幅明显。上海情况略好，9月可售住宅库存环比上升10%，目前库存 赵强 大约需要近6个月的时间消化。北京9月住宅（期房）库存环比上升%， 021-50818887-209 消化时间进一步延长到近22个月，供应冲击的压力较大。深圳9月库存 zhaoqiang@ 上升%，目前库存消化时间需要18个月。 ◆09年下半年起，供求压力和房价跌势将得到缓和： 华光磊 全国7-8月的土地购置面积和新开工面积下降显著，已接近06年调控时 021-50818887-251 期的平均值。在宏观经济政策等外部变量维持现状的情况下，我们预计， huagl@ 今后半年至一年，住宅土地购置及新开工面积仍不会有明显起色，由于 住宅土地在房地产土地需求中占相当大的比重，因此，房地产整体数据 也基本是相同的趋势。 我们仅从库存的增加及消化角度判断，由于现在购置土地开发至可预售 状态至少有年的滞后期，房地产市场供求压力和房价跌势的缓和 可能会在09年下半年出现。 ◆“金九”成交平淡 行业与上证指数对比图 传统的“金九”成交平淡，基本符合我们之前的预期。 20%环渤海、珠三角情况略好于长三角。北京环比略升，天津环比上升13%， 上海环比下降9%，南京环比下降18%，杭州环比下降1%，无锡环比上升-5% 10%，苏州环比下降15%，深圳环比上升35%，广州8月环比上升1%，武-30% 汉环比下降17%。 -55% ◆四大房地产上市公司9月新盘成交情况： -80% 09-0712-0704-0807-089月份，开发商的新盘量高于8月，在我们跟踪的重点城市中，四大公 300房地产开发沪深司中招商地产的新盘推出量大于其他三家公司，万科和招商地产的新盘 成交情况略为领先。9月新推的项目开盘价普遍低于之前的预期，幅度 大概在10%左右。 ◆住宅土地市场：推地量有加大趋势： 相关报告： “囚徒困境”已形成--房地产行业8月月报 9月以来，我们跟踪的大部分重点城市都加大了推地量，我们判断是由 ···················································2008-09-11 于今年1-3季度市场调整，土地推出也相应减缓，而政府部门出于完成在缩量中继续调整——房地产行业7月月报 全年推地计划的考虑，不得不在9月起增加土地供应，但我们也观察到，····················································2008-08-6 土地的成交情况仍然低迷，流标情况普遍。 ◆投资建议及催化剂： 受宏观经济进一步下行预期的影响，不排除宏观经济政策及信贷政策有 进一步调整的可能，我们建议投资者关注政策面特别是与会对房地产市 场运行产生影响的货币、信贷政策的积极变化。 光大证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为投资决策的唯一因素。 敬请参阅最后一页之重要声明。
2008-10-06 房地产开发 库存上升明显，消化时间进一步延长 由于9月起开发商加大了房屋的新增供应量，我们观察的几个一线城市住宅库存量在9月增幅明显。 上海情况略好，9月可售住宅库存环比上升10%，目前库存大约需要近6个月的消化时间。北京9月住宅（期房）库存环比上升%，消化时间进一步延长到近22个月，供应冲击的压力较大。深圳9月库存上升%，目前库存消化时间需要18个月，由于8-9月销售情况略有好转，因此，库存压力有所缓和。（注：计算库存消化时间的月平均销售量根据当年累计数计算） 图1：9月上海住宅库存上升10% 图2：9月北京住宅库存上升% 上海住宅可售面积及消化时间 北京住宅期房可售面积及消化时间 8006160025住宅可售面积（万平米）消化时间(月)可售面积(万平米)消化时间(月)7001400520600120045001000154003800103006002200400511002000000资料来源：上海房地产交易中心，光大证券研究所 资料来源：北京房地产交易中心，光大证券研究所 图3：9月深圳住宅库存上升% 深圳住宅可售面积及消化时间 70060可售面积（万平米）消化时间(月)600505004040030300202001010000资料来源：深圳房地产交易中心，光大证券研究所 2May-08Jun-08Jul-08Aug-08Jan-08Sep-08Feb-08Mar-08Jan-07Apr-08Mar-07May-07May-08Jul-07Jun-08Sep-07Nov-07Jul-08Jan-08Mar-08Aug-08May-08Sep-08Jul-08Sep-08
2008-10-06 房地产开发 09年下半年起，供求压力和房价跌势将得到缓和 全国7-8月的土地购置面积和新开工面积下降显著，已接近06年调控时期的平均值。在宏观经济政策等外部变量维持现状的情况下，我们预计，今后半年至一年，住宅土地购置及新开工面积仍不会有明显起色，由于住宅土地在房地产土地需求中占相当大的比例，因此，房地产整体数据也基本是相同的趋势。 我们仅从库存的增加及消化角度判断，由于现在购置土地开发至可预售状态至少有年的滞后期，房地产市场供求压力和房价跌势的缓和可能会在09年下半年出现。 图4：7-8月土地购置及新开工面积降幅显著 全国各月房地产土地购置、新开工面积及同比增长 当月土地购置面积（亿平米）当月新开工面积（亿平米）100%购置土地面积同比增长率(%)新开工面积同比增长率（%）%%%%%-20%-40%资料来源：WIND，光大证券研究所 “金九”成交平淡 传统的“金九”成交平淡，基本符合我们之前的预期。 环渤海、珠三角情况略好于长三角。北京环比略升，天津环比上升13%，上海环比下降9%，南京环比下降18%，杭州环比下降1%，无锡环比上升10%，苏州环比下降15%，深圳环比上升35%，广州8月环比上升1%，武汉环比下降17%。 3Feb-03May-03Aug-03Nov-03Mar-04Jun-04Sep-04Dec-04Apr-05Jul-05Oct-05Feb-06May-06Aug-06Nov-06Mar-07Jun-07Sep-07Dec-07Apr-08Jul-08
2008-10-06 房地产开发 北京： 北京由于受9月下旬起大量保障房供应及成交的影响，住宅成交量出现了异常的放大。9月下旬这段时间每天保障房的成交量大约在300-500套，如果剔除该异常因素，北京9月住宅成交量略高于8月。 图5：北京9月成交量略高于8月（保障房成交存在异常情况） 北京期房住宅日均成交量及同比变动 4500%期房住宅日均签约量（套）同比变动400-10%350-20%300-30%250-40%200-50%150-60%100-70%500-80% 资料来源：北京房地产交易中心，光大证券研究所 天津： 天津市场运行平稳，9月住宅成交量有所放大，环比上升13%，而价格上，虽然一手房价格有所松动，但反映房价趋势的二手房价格仍维持平稳。 图6：9月天津商品住宅成交量环比上升13% 图7：天津二手房价格平稳 天津商品住宅日均成交量及同比变动 天津二手房均价 天津二手房均价45010%新建商品住宅日均成交量（套）同比变动0%4007000-10%3506000-20%3005000-30%2504000-40%200-50%3000150-60%2000100-70%100050-80%00-90%资料来源：天津房地产交易中心，光大证券研究所 资料来源：天津房地产交易中心，光大证券研究所 4Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Jan-07Aug-08Feb-07Sep-08Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-072007-12-4Sep-072007-12-242008-1-13Oct-072008-2-2Nov-072008-2-22Dec-072008-3-13Jan-082008-4-2Feb-082008-4-22Mar-082008-5-12Apr-082008-6-1May-082008-6-21Jun-082008-7-11Jul-082008-7-31Aug-082008-8-20Sep-082008-9-92008-9-292008-10-19
2008-10-06 房地产开发 上海： 上海9月成交量继续下滑，环比下降9%。从5月以来，上海一手房成交量已连续4个月环比下降。 图8：上海成交量环比下降9% 上海商品住宅日均成交套数及同比变动 100020%上海住宅日均成交套数成交套数同比变动90010%8000%700-10%600-20%500-30%400-40%300-50%200-60%1000-70% 资料来源：上海房地产交易中心，光大证券研究所 南京： 9月成交量环比下降18%。南京市政府在国庆前夕发布了备受关注的20条救市新政，可能是由于滞后效应的存在，国庆期间的成交量并未对该政策做出正面反应，反而更为疲软，9月27日-10月3日这周日均成交量环比大幅下滑77%。救市政策是否能真正起效还有待观察。 图9：南京品住宅成交量环比下降18% 4000%日均成交套数同比变动350-10%300-20%250200-30%150-40%100-50%500-60% 资料来源：南京房地产交易中心，光大证券研究所 5Mar-07Jan-07Feb-07Apr-07Mar-07Apr-07May-07May-07Jun-07Jun-07Jul-07Aug-07Jul-07Sep-07Oct-07Mar-08Nov-07Dec-07Apr-08Jan-08Feb-08May-08Mar-08Apr-08Jun-08May-08Jun-08Jul-08Jul-08Aug-08Aug-08Sep-08Sep-08
2008-10-06 房地产开发 杭州： 9月商品住宅成交量环比下降1%，虽然由于供应及成交结构原因，一手房价格仍在高位，但是二手房价的下降趋势已非常明确。 图10：9月杭州商品住宅成交量环比下降1% 图11：杭州二手房价呈缓慢下降趋势 杭州商品房日均成交量及同比变动 杭州一手及二手房均价 一手住宅成交均价二手住宅成交均价25030%商品房日均成交量(套)同比20%3000010%200250000%-10%15020000-20%-30%15000100-40%10000-50%50-60%5000-70%0-80%0 资料来源：杭州房地产交易中心，光大证券研究所 资料来源：杭州房地产交易中心，光大证券研究所 无锡： 无锡市场9月以来稳中有升，成交量环比上升10%，房地局公布的住宅成交均价8月有所下降。 图12：9月无锡商品房成交量环比上升10% 图13：8月无锡商品住宅均价环比下降10% 无锡商品房日均成交量及同比变动 无锡商品住宅均价 700025040%商品住宅成交均价商品房日均成交量（套）同比30%600020020%500010%1500%4000-10%3000100-20%-30%200050-40%1000-50%00-60% 资料来源：无锡房地产交易中心，光大证券研究所 资料来源：无锡房地产交易中心，光大证券研究所
2008-10-06 房地产开发 深圳： 深圳近2个月来，成交量有持续的回升，但价格重新又回到10000元/平米的平台。 图14：9月深圳商品房成交量环比上升35% 图15：9月深圳商品住宅均价重回前期1万元的平台深圳商品房日均成交量及同比变动 深圳商品住宅均价 3000040%20000商品住宅成交均价商品住宅日均销售面积（平方）同比变动1800020%2500016000140000%2000012000-20%10000150008000-40%600010000-60%400020005000-80%00-100% 资料来源：深圳房地产交易中心，光大证券研究所 资料来源：深圳房地产交易中心，光大证券研究所 广州： 广州近3月来的成交量比上半年有显著上升，显示市场仍有比较良好的需求支撑。 图16：8月广州商品住宅成交量维持稳定 广州商品住宅成交量及成交均价 12014000新建商品住宅成交量(万平米)销售均价120001001000080800060600040400020200000 资料来源：广州房地产交易中心，光大证券研究所
2008-10-06 房地产开发 武汉： 由于较严重的潜在供过于求，市场观望气氛浓郁，经过第二季度短暂回升后，近2个月成交量持续大幅下滑。 图17：9月武汉商品住宅成交量继续下滑，跌幅17% 武汉商品住宅成交量及成交均价 日均成交套数同比变动40080%35060%30040%25020%2000%150-20%100-40%50-60%0-80% 资料来源：武汉房地产交易中心，光大证券研究所 四大房地产上市公司9月新盘成交情况 9月份，开发商的新盘量高于8月，在我们跟踪的重点城市中，四大公司中招商地产的新盘推出量大于其他三家公司，万科和招商地产的新盘成交情况略为领先。9月新推的项目开盘价普遍低于之前的预期，幅度大概在10%左右。 表1：2008年9月新盘销售情况 区域 开盘时间 推出套数 9月销售套数销售率 均价 日均销售率 套 套 % 元/平方米 % 保利 保利香雪山 广州开发区 2008-9-20 56 0 0% 20000 0% 招商 招商海月5期 深圳南山 2008-8-31 646 277 43% 19000 1% 招华曦城 深圳宝安 2008-9-24 54 12 22% 36000 3% 佛山依云水岸 佛山新城 2008-9-18 75 60 80% 13000 6% 金地 深圳梅陇镇3期 深圳宝安 2008-9-13 128 35 27% 10000 2% 万科 四季花城 北京顺义 2008-9-15 90 40 44% 7100 3% 上海花园小城 上海闵行 2008-9-28 68 18 27% 9300 9% 资料来源：各地房地局网站，光大证券研究所 注：由于销售进度根据网上公布数据统计，可能会滞后于实际销售进度。 8Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Jul-06Aug-06Sep-06Oct-06Nov-06Dec-06Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08
2008-10-06 房地产开发 住宅土地市场：推地量有加大趋势 9月以来，在我们跟踪的重点城市中，大部分城市都加大了推地量，我们判断是由于今年1-3季度市场调整，土地推出也相应减缓，而政府部门出于完成全年推地计划的考虑，不得不在9月起增加土地供应，但我们也观察到，土地的成交情况仍然低迷，流标情况普遍。 上海：9月份没有土地成交，推出万平米规划建筑面积的住宅及商住用地，比7月推出的万平米增加了31%（8月未推出土地）。 北京：9月没有住宅及商住用地成交，推出万平米规划建筑面积的住宅及商住用地，该推地量是今年以来的最大值。 深圳：9月土地没有推出也无成交。 广州：9月共推出万平米规划建筑面积土地，也是今年以来的峰值。 其中四幅土地已完成竞价，其中位于花都的两幅较大的土地流标。 投资建议及催化剂 受宏观经济进一步下行预期的影响，不排除宏观经济政策及信贷政策有进一步调整的可能，建议投资者关注政策面特别是与会对房地产市场运行产生影响的货币、信贷政策的积极变化。 9
2008-10-06 房地产开发 表2：行业重点上市公司评级与估值指标 证券公司股价总市流通BVPSPBNAV折溢价投资评级EPSPE值市值率代码名称2008-10-6亿元亿元07A08F09F07A08F09F元/股元/股上次本次住宅开发万科Ａ增持增持-20%保利地产中性增持-52%金地集团增持增持-31%招商地产中性增持-15%苏宁环球中性增持-23%栖霞建设增持增持-35%新湖中宝增持增持-62%亿城股份增持增持-55%万通地产增持增持-57%广宇集团中性增持-30%滨江集团增持增持-37%平均综合经营-14%000402 金融街增持增持-46%北辰实业中性中性-45%600675中华企业中性增持-8% 陆家嘴减持中性-54%阳光股份增持增持-49% 中国国贸增持增持-38% 浦东金桥增持增持-36%平均 资料来源：光大证券研究所 上市公司PE Band图 保利地产(600048)新湖中宝(600208)9780x27113x67x92x732054x71x42x491350x29x29x24716x8x0007-0602-0708-0703-0809-0809-0312-0404-0607-07 10
2008-10-06 房地产开发 万科A(000002)阳光股份(000608)4057x3073x46x302360x36x48x201525x35x15x23x10810x4x0009-0312-0404-0607-0709-0312-0404-0607-07 招商地产(000024)浦东金桥(600639)10073x26103x59x85x752067x45x501350x32x32x2518x714x4x0009-0312-0404-0607-0709-0312-0404-0607-07 北辰实业(601588)亿城股份(000616)193344x175x36x147x142528x119x91690x19x62x5811x34x3x0010-0604-0710-0704-0809-0312-0404-0607-07 中华企业(600675)苏宁环球(000718)3756x50115x92x68x45x21x46x-2x28-1136x19-7325x15x9-1345x0-19509-0312-0404-0607-0709-0311-0408-0608-07 11
2008-10-06 房地产开发 金融街(000402)栖霞建设(600533)463339x66x32x55x352544x25x231719x32x21x12x12810x5x0009-0312-0404-0607-0709-0312-0404-0607-07 金地集团(600383)万通地产(600246)7061x6649x5350151x38x123x353395x26x68x1815x1740x12x3x0009-0312-0404-0607-0709-0312-0404-0607-07 资料来源：光大证券研究所 12
2008-10-06 房地产开发 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 投资建议历史表现图 房地产开发 分析师：翁非玉 日期 行业评级 -05-26 中性 -06-02 增持 -07-02 增持 -08-05 增持 -08-25 增持 -09-11 增持 300房地产开发沪深 资料来源：光大证券研究所 买入— 增持— 中性— 减持— 卖出— 行业及公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。 市场基准指数为沪深300指数。 特别声明 在法律允许的情况下，光大证券及其附属机构可能持有报告中提到公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。因此，投资者不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 13Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08
2008-10-06 房地产开发 销售小组 姓名 办公电话 手机 电子邮件 北京 贺燕萍 010-68561522 13911760013 heyp@ 李大志 010-68561122-171713810794466lidz@ 王汗青 010-68561122-1777 13501136670 wanghq@ 郝辉 010-6856172213511017986haohui@ 孙威 010-68561122-1779 13701026120 sunwei@ 吴江 010-68561122-173213718402651wujiang@上海 杨日昕 021-50818887-235 13817003122 yangrx@ 王莉本 021-50818887-23313641659577wanglb@ 戴茂戎 021-50818887-296 13585757755 daimr@ 深圳 陈扬 021-50818887-275 13916187675 chenyang@ 高峥 021-50818887-27613585940280gaozheng@ 凌洁 021-50818887-294 15921780908 lingjie@ 专题 陈扬 021-50818887-275 13916187675 chenyang@ 凌洁 021-50818887-29415921780908lingjie@ 满国强 021-68822917 15821755866 mangq@ 陶奕 021-6882291713788947019taoyi@ 免责声明 本研究报告仅供光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者参考。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议作出任何担保。 在任何情况下，本报告中的信息或所表达的建议并不构成对任何投资人的投资建议，光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 本公司的销售人员，交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理部和投资业务部可能会作出与本报告的推荐不相一致的投资决策。投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。
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