某省市场房地产项目策划
目 录
序 言
项 目 总 论
产 品 定 位 篇
市 场 营 销 篇
经 济 效 益 篇
组 织 管 理 篇
项 目 工 作 进 度
『 序 言 』
建 设 “东 营 广 利 港 海 鲜 批某省市 场 ”是 东 营 经 济 社 会 的 一 件 大 事
， 项
目 建 设 在 即 将 兴 起 的 国 家 一 级 渔 港 - -广 利 港 ， 被 东某省市 政 府 列 为 发
展
“海 上 东 营 ”的 龙 头 项 目 ， 项 目 建 成 后 将 产 生 明 显 的 社 会 效 益 和 巨 大
的
经 济 效 益 。 本 策 划 书 在 “效 益 ， 谨 慎 ， 创 新 ”的 原 则 下 ， 注 重 项 目 的
可
行 性 、 创 新 性 、 价 值 性 、 集 中 性 、 信 息 性 和 安 全 性 ， 目 的 在 于 帮 助
企 业
负 责 人 回 答 五 个 问 题 ， 即 项 目 为 什 么 要 去 做 ？ 做 什 么 样 的 ？ 怎 样 去
做 ？
实 现 哪 些 效 益 ？ 由 谁 来 做 ？一 、 可 行 性
该 策 划 是 结 合 房 地某省市 场 营 销 理 论 和 实 践 方 法 ， 从 项 目 初 始 就 导
入
策 划 营 销 ， 充 分 结 合 项 目 的 实 际 情 况 ， 涵 盖 投 资 、 设 计 、 质 量 、 工 期
、
形 象 、 营 销 推 广 等 多 项 内 容 ,作 为 指 导 项 目 操 作 的 重 要 依 据 ， 注 重 项
目 实
施 过 程 中 的 技 术 性 和 可 操 作 性 。 虽 然 本 策 划 有 别 于 “项 目 可 行 性 研 究
报
告 ”， 但 也 是 基 于 项 目 的 可 行 而 进 行 的 ， 项 目 不 可 行 ， 任 何 的 策 划 都
将
失 去 意 义 。
二 、 创 新 性
创 新 是 事 物 得 以 发 展 的 动 力 ， 是 人 类 赖 以 生 存 和 发 展 的 主 要 手 段
。
美 国 学 者 S·阿 瑞 提 普 说 ： “单 单 靠 科 学 上 的 创 造 力 是 不 能 解 决 人 类
一
切 领 域 里 的 不 幸 和 苦 恼 的 ， 甚 至 可 能 给 世 界 上 的 生 活 增 加 潜 在 的 危
险 。
而 在 伦 理 学 、 政 治 学 、 社 会 学 和 宗 教 方 面 的 创 新 能 够 回 答 ……人 与 人
之
间 的 信 任 以 及 互 相 帮 助 而 提 出 来 的 问 题 。 ”可 见 ， 优 化 生 存 环 境 ， 策
划
人 间 动 态 ， 创 新 性 原 则 首 当 其 冲 ， 这 也 是 本 项 目 策 划 的 一 个 最 基 本
的 出
发 点 之 一 。 本 策 划 从 产 品 定 位某省市 场 营 销 、 效 益 分 析 、 管 理 模 式 等
诸 多
方 面 进 行 了 有 益 的 探 索 和 创 新 。
三 、 价 值 性
任 何 一 项 策 划 必 然 以 价 值 量 的 形 式 来 衡 量 ， 一 个 优 秀 的 项 目 策 划
其
价 值 一 定 很 大 ， 相 反 ， 无 价 值 的 项 目 策 划 ， 不 能 称 之 为 一 个 好 的 策
划 。
策 划 的 结 果 都 要 能 创 造 一 定 的 价 值 ， 只 有 这 样 ， 策 划 才 能 体 现 其 自
身 的
价 值 所 在 。 本 策 划 根 据 企 业 目 前 的 资 产某省市 场 、 管 理 等 实 际 情 况 ，
对 如
何 发 挥 各 自 内 在 价 值 潜 力 做 出 了 科 学 的 、 可 操 作 性 的 价 值 回 报 方 案
， 并
对 每 一 个 项 目 进 行 组 合 ， 更 便 于 企 业 领 导 决 策 。四 、 集 中 性
在 战 争 中 ， 集 中 优 势 兵 力 攻 击 对 方 关 键 性 的 部 分 ， 成 为 军 事 谋 略
的
上 策 。 不 论 是 军 事 项 目 ， 还 是 体 育 项 目 ， 都 可 以 借 此 达 到 胜 利 的 目
标 。
本 项 目 也 不 例 外 ， 针 对 项 目 开 发 与 否 的 两 个 关 键 问 题 ，某省市 场 和 资
金 ，
本 策 划 进 行 了 集 中 性 的 关 注 ， 并 重 点 进 行 了 剖 析 。五 、 信 息 性
俗 话 说 “多 存 芝 麻 好 打 油 ”。 一 个 好 的 项 目 策 划 ， 是 以 信 息 的 收
集 、 加 工 、 整 理 、 利 用 开 始 的 ， 而 好 的 开 始 就 意 味 着 成 功 的 一 半 ，
因
此 ， 信 息 性 原 则 是 本 策 划 的 基 础 性 原 则 ， 也 是 关 键 性 的 原 则 。 为 此
， 我
们 进 行 了 大 量 的 策 划 前 期 信 息 的 收 集 和 整 理 工 作 ， 力 争 使 本 策 划 更
贴 近
市 场 ， 促 成 企 业 取 得 预 期 的 经 济 和 社 会 效 益 。六 、 安 全 性
东 营 鑫 奥 特 建 材 公 司 正 处 于 高 速 发 展 的 势 态 ， 各 项 事 业 发 展 看 好
，
本 项 目 对 于 项 目 企 业 来 讲 ， 不 但 可 以 促 进 企 业 成 长 ， 也 能 实 现 产 业
替
代 。 本 着 为 投 资 企 业 负 责 的 态 度 ， 在 深 化 外 地 成 功 经 验 ， 并 结 合 本
地 实
际 的 情 况 下 ， 我 们 秉 某省市 场 开 发 带 动 本 项 目 销 售 ”的 核 心 思 想 ， 在
充
分 考 虑 项 目 所 需 要 动 用 的 资 金 ， 充 分 考 虑 项 目 价 值 潜 力 开 发 ， 充 分
考 虑
项 目 借 助 外 力 与 外 界 合 资 合 作 的 基 础 上 ， 本 着 对 投 资 企 业 高 度 负 责
的 态
度 和 务 实 的 精 神 ， 注 重 项 目 的 投 资 安 全 性 ， 以 使 企 业 投 资 风 险 降 到
最 低
限 度 。
『 项 目 总 论 』
本 篇 从 “政 府 政 策 与 规 划 趋 势 、 面 临 的 资 源 开 发 和 经 济 价 值 、 项
目
的 主 要 建 设 指 标 ”三 个 方 面 分 析 ， 意 在 使 企 业 对 项 目 有 一 个 宏 观 的
了
解 。
一 、 政 府 政 策 与 规 划 趋 式
（ 一 ） 东某省市 海 洋 资 源 丰 富 ， 有 着 4 8 0 0 平 方 公 里 的 浅 海 和 1 8 0 万
亩 的 滩 涂 资 源 ， 但 渔 业某省市 内 沿 海 七某省市 中 ， 产 量 与 G D P 比 重 均 处 于
末
位 ， 2 0 0 2 年某省市 政 府 为 加 快 东 营 渔 业 经 济 ， 编 制 了 《 东某省市 海 洋 产
业 发
展 规 划 （ 2 0 0 2 - 2 0 1 0） 》 ， 提 出 了 东某省市 渔 业 应 立 足 国 内某省市 场 ， 加
快
渔 业 结 构 调 整 ， 围 绕 渔 业 增 效 、 渔 民 增 收 ， 大 力 发 展 渔 业 经 济 合 作 组
织 ， 突 出 水 产 品 精 深 加 工 和 水 产 批某省市 场 建 设 ， 发 展 渔 业 龙 头 企 业 ，
营
造 优 良 环 境 扩 大 对 外 开 放 ， 增 加 出 口 创 汇 能 力 ， 实 现 海 洋 渔 业 经 济 持
续
发 展 。 并 提 出 了 各 项 具 体 发 展 目 标 ， 根 据 目 标 ， 东某省市 到 2 0 0 5 年 ，
水
产 品 总 产 量 达 到 3 4 * 1 0 4 T， 渔 业 产 值 达 3 1 亿 元 ， 水 产 养 殖 面 积 达 1 4 6
万 亩 ， 出 口 创 汇 达 到 1 5 0 0 万 美 元 。
（ 二 ） 根 据 2 0 0 3某省市 政 府 发 布 的 《 关 于 发 展 海 洋 经 济 ， 加 快 “
海
上 东 营 建 设 的 意 见 》 ， 到 2 0 0 7 年 ， 东 营 将 建 成 以 广 利 渔 港 、 红 光 渔
港
为 重 点 的 一 处 国 家 级 中 心 渔 港 ， 渔 港 以 水 产 专 业 批某省市 场 、 冷 藏 加
工 、
渔 需 物 资 供 应 、 餐 饮 服 务 为 核 心 ， 培 植 成 区 域 水 产 加 工 、 销 售 的 集
散
地 。 并 为 此 出 台 了 相 应 的 配 套 优 惠 政 策 ， 以 鼓 励 渔 业 投 资 经 营 。 在
《 东
某省市 广 利 港 总 体 规 划 》 中 ， 广 利 港 的 发 展 定 位 是 ： 以 引 进 外 资 和 利
用 民
间 投 资 为 主 ， 鼓 励 发 展 具 有 经 济 活 力 的 外 资 企 业 和 私 营 企 业 ， 重 点
发 展
海 产 品 养 殖 、 加 工 、 贸 易 一 体 化 的 产 业 龙 头 企 业 。
（ 三 ） 东某省市 海 洋 与 渔 业 局 已 将 规 划 建 设 “一 区 五 园 ”列 入 议 事
日
程 ， 其 中 “一 区 ”就 是 中 心 城 防 潮 堤 以 内 的 约 2 0 万 亩 的 现 代 化 渔 业 示
范
区 ， 本 项 目 已 经 被 作 为 重 点 调 控 中 心 工 作 来 抓 。 该 区 域 依 据某省市 兴 港
，
以 港某省市 的 主 题 内 容 ， 应 着 力 打 造 区 域 内 的 龙 头 企 业 ， 本 项 目 集 中 了
渔
产 品 批 发 零 售 以 及 渔 产 品 深 加 工 销 售 、 海 景 休 闲 、 海 鲜 餐 饮 、 渔 港 度
假
等 经 营 内 容 ， 必 将 成 为 广 利 港 开 发 的 龙 头 项 目 ， 本 项 目 的 产 生 是 广 利
港
发 展 繁 荣 的 必 然 需 求 。
二 、 面 临 的 资 源 开 发 和 经 济 价 值
（ 一 ） 可 依 赖 的 广 利 港 载 体
目 前 东 营 中 心 城 区 还 没 有 一 处 大 规 模 、 高 档 次 的 大 型 海 鲜 交 易 场
所 ， 在 广 利 港 按 照 高 起 点 规 划 、 高 标 准 建 设 、 高 效 能 管 理 的 原 则 ，
建 设
一 处 大 型 海 鲜 、 水 产 品 交 易 场 所 及 休 闲 旅 游 消 费 场 所 ， 将 对 东 营 海
洋 捕
捞 、 水 产 养 殖 业 的 发 展 、某省市 功 能 的 完 善 以 及 满某省市 民 对 水 产 品 的
需 求
产 生 重 大 影 响 。（ 二 ） 可 借 助 的 天 鹅 湖 旅 游 资 源
本 项 目 紧 临 亚 洲 最 大 的 平 原 水 库 - -天 鹅 湖 风 景 区 ， 环 境 优 美 ， 水
域
辽 阔 ， 四 季 水 鸟 不 绝 ， 每 年 吸 引 数 万 游 客 ， 而 周 围 缺 乏 相 应 的 配 套 服
务
设 施 及 旅 游 项 目 。 本 项 目 作 为 其 “东 邻 ”实 现 了 优 势 互 补 。
（ 三 ） 可 改 变 的 海 上 渔 业 传 统 交 易
渔 港 产 渔 季 节 ， 每 日 清 晨 日 出 前 ， 在 距 港 口 十 多 公 里 外 的 海 口 ，
深
海 归 来 的 渔 船 与 东 营 的 水 产 批 发 、 零 售 商 进 行 大 批 的 海 上 水 产 品 交
易 ，
交 易 后 ， 渔 船 转 向 羊 口 批某省市 场 。 在 广 利 港 建 设 批某省市 场 具 有 极 大
的 开
发 潜 力 与 消某省市 场 。 广 利 港 批某省市 场 的 建 成 ， 不 但 可 以 满 足 东 营 三
县 两
区 的 水 产 品 消 费 ， 滨 洲 、 淄 博 等 周 边 地 区 因 地 理 位 置 靠 近 ， 也 会 来
此 进
行 水 产 交 易 。（ 四 ） 珍 贵 的 经 济 价 值
本 项 目 是 进 入 广 利 港 两 条 道 路 入 口 的 交 会 位 置 ， 占 地 利 ； 是 政 府
批
准 和 支 持 的 大 型 海 鲜 交 易 批某省市 场 ， 项 目 含 有 唯 一 和 垄 断 性 价 值 ，
据 天
时 ； 项 目 符 合某省市 群 体 “下 午 经 济 与 周 末 经 济 、 特 色 经 济 ， 假 期 经
济 ”
体 会 渔 港 休 闲 生 活 的 特 定 场 所 ， 更 是 渔 产 品 批 发 零 售 、 廉 价 海 鲜 餐
饮 的
聚 集 地 ， 有 人 和 。
ꢀ ꢀ 三 、 项 目 的 主 要 建 设 指 标
（ 一 ） 项 目 选 址
广 利 港 位 于 东某省市 中 心 城 防 潮 大 堤 南 侧 ， 广 利 河 入 海 口 ， 广 南
水 库
以 东 ， 距 离 东 城 约 1 5 公 里 。 广 利 港 海 鲜 城 选 址 在 广 利 港 原 中 丹 冷 藏
厂
处 。 项 目 区 南 北 长 4 5 3 米 ， 东 西 宽 1 6 0 米 ， 占 地 面 积 7 2 4 8 0 平 方 米 。
其 东 侧 为 广 利 河 ， 西 侧 为 广 南 水 库 ， 北 侧 为 广 利 港 边 防 派 出 所 ， 南
侧 为
广 利 港 渔 政 管 理 站 。附 ： 广 利 港 概 况 ：
广 利 港 自 1 9 9 3 年 开 始 开 发 建 设 渔 民 村 ， 现 已 建 成 渔 民 村 三 个 ， 常
驻 人 口 3 5 7 户 ， 1 5 0 0 人 ， 流 动 人 口 2 0 0 0 多 人 ， 现 有 渔 船 2 4 5 艘 ， 灯
标 一 座 。 广 利 港 的 执 法 部 门 有 广 利 港 管 理 局 、 广 利 港 渔 政 站 、 广 利 港
边
防 派 出 所 。 广 利 港 1 9 8 7 年 由 胜 利 油 田 投 资 建 设 ， 1 9 9 2 年 移某省市 海 洋
与
渔 业 局 管 理 ， 2 0 0 3 年 移 交 东 营 区 广 利 港 管 理 局 管 理 ， 根 据 《 东某省市
人 民
政 府 关 于 发 展 海 洋 经 济 加 快 “海 上 东 营 ”建 设 的 意 见 》 、 《 东某省市 海
洋
产 业 发 展 规 划 （ 2 0 0 1 - 2 0 1 0） 》 与 《 东某省市某省市 总 体 规 划 》 ， 广 利 港
将
成 为 未 来 东 营 海 洋 产 品 聚 集 的 国 家 一 级 渔 港
。
（ 二 ） 建 设 条 件
1、 位 置 条 件
项 目 位 于 东某省市 本 年 度 破 土 动 工 的 宽 1 0 0 米 ， 深 7 米 的 新 建 优 质
渔
港 码 头 西 侧 ， 是 “海 上 东 营 ”建 设 的 重 要 基 地 。 随 着 黄 东 铁 路 支 线 、
环
渤 海 高 速 公 路 和 东 营 经 济 开 发 区 等 重 大 基 础 设 施 的 建 设 ， 广 利 港 具 备
了
更 便 捷 的 交 通 条 件 和 竞 争 优 势 。 该 港 靠 近 东某省市 中 心某省市 ， 交 通 便
捷 ，
资 源 较 丰 富 ，某省市 兴 港 ， 以 港某省市 ， 是 广 利 港 发 展 繁 荣 的 必 然 。
2、 交 通 条 件
已 经 修 建 的 东 营 旅 游 景 观 路 南 二 路 直 达 本 项 目 ， 天 鹅 湖 每 日 有 旅
游
专 车 直 通 。 鉴 于 本 项 目 为 购 物 、 休 闲 、 观 光 、 餐 饮 为 主 的 主 题 公 园
， 面
向 消 费 群 体 大 部 分某省市 区 内 有 车 一 族 ， 相 对 于 这 部 分 群 体 来 说 ， 交
通 相
对 便 利 。3、 环 境 条 件
东 营 是 一 个 缺 少 景 观 的某省市 ， 本 项 目 依 托 于 东某省市 淡 水 湖 景 区
与 海
港 景 区 两 大 得 天 独 厚 、 相 对 唯 一 的 重 要 景 区 ， 造 景 升 值 对 于 项 目 来
说 十
分 重 要 。
4、 土 地 平 整 情 况
水 、 电 、 路 、 讯 等 基 础 设 施 已 经 完 备 ， 具 备 开 发 的 基 本 条 件 ， 但
设
施 相 对 落 后 ， 有 待 争 取 更 大 的 政 府 扶 持 。
5、 土 地 征 用 情 况
开 发 单 位 即 东某省市 鑫 奥 特 建 材 有 限 公 司 依 法 以 拍 卖 形 式 购 得 含 中
丹
冷 藏 厂 在 内 的 资 产 及 土 地 7 2 4 8 0 平 方 米 ， 土 地 变 性 为 商 业 用 地 ， 手 续
基
本 完 成 。
（ 三 ） 建 设 规 模 及 功 能 标 准
1、 建 筑 面 积 和 内 容
本 项 目 拟 建 设 为 综 合 商 业 项 目 ， 初 步 规 划 总 建 筑 面 积 其 中 临 街 商
铺
2 2 0 0 0 平 方 米 （ 原 来 是 1 2 0 0 0 平 米 ， 建 议 增 加 1 0 0 0 0 平 米 ） ， 批某省市
场 6 0 0 0 0 平 方 米 ， 一 期 3 0 0 0 0 平 方 米 ， 冷 库 1 0 0 0 0 平 方 米 ， 酒 店
1 2 0 0 0 平 方 米 。 其 中 临 街 商 铺 部 分 是 项 目 开 发 中 的 优 质 版 块 ， 建 议 借
鉴
外 地 成某省市 场 调 整 规 划 ， 如 有 难 度 ， 可 申 请 减 少 批某省市 场 建 筑 面 积
， 以
达 到 容 积 率 指 数 不 变 。
60M
453M
ꢀ ꢀ ꢀ 2、 功 能 设 施 标 准
本 项 目 开 发 的 沿 街 商 铺 ， 是 整 个 工 程 创 造 经 济 效 益 的 主 体 部 分 ，
注
重 人 性 化 的 设 计 ， 以 满 足 业 主 的 居 住 需 求 ， 在 舒 适 、 配 套 、 环 境 、 起
居 、 通 风 等 方 面 都 有 一 定 要 求 。 建 筑 便 于 分 割 组 合 ； 排 烟 、 排 污 、 通
风 、 采 光 在 户 型 设 计 上 要 重 点 考 虑 ； 应 设 有 厨 卫 ， 以 便 于 投 资 业 主 和
经
营 业 户 投 资 于 不 同 的 业 态 。 基 本 单 体 户 型 设 计 为 建 筑 面 积 1 5 0 平 方 米
、
1 0 0 平 方 米 、 5 0 平 方 米 三 种 ， 进 深 1 0 米 ， 厨 卫 齐 全 。 （ 批某省市 场 等
部
分 未 做 介 绍 ）
（ 四 ） 建 设 方 案
1、 建 设 场 地 环 境
（ 1） 地 貌 ： 场 地 位 于 东某省市 东 部 ， 地 貌 上 属 河 流 与 海 冲 积 形 成
的 冲
积 海 滩 地 貌 。 表 层 现 状 为 建 筑 物 及 回 填 土 层 。
（ 2） 水 文 地 质 ： 根 据 地 质 勘 察 结 果 ， 场 区 内 地 下 水 的 化 学 类 型 对
建
筑 混 凝 土 无 腐 蚀 性 ， 对 钢 筋 混 凝 土 结 构 中 的 钢 筋 无 腐 蚀 性 。
（ 3） 地 震 烈 度 ： 根 据 建 设 部 建 抗 （ 1 9 9 3） 1 3 号 《 关 于 执 行 “中
国
地 震 烈 度 区 划 图 （ 1 9 9 0） ”有 关 规 定 的 通 知 》 ， 本 工 程 防 震 烈 度 为
八
度 。
2、 总 体 规 划 布 局
工程总平面呈斜梯形布局，西向紧靠天鹅湖风景区，东向紧靠广利河渔港，沿项目四
边建筑低层商铺，中心建造渔产某省市场，项目东南角建筑渡假酒店。项目设主入口一
个，次入口三个，其中，商铺布局主次分明，各有优势，并处于广利镇两条主路之间。项
目总体布局合理，突出体现了功能性与实用性。
（ 1） 商 业 服 务 配 套 设 施 齐 全 。
（ 2） 商 铺 户 型 设 计 适 应 “商 住 两 用 ”需 求
。
（ 3） 体 现 独 特 的 渔 港 建 筑 风 格 。
（ 4） 注 重 渔 港 渔 码 头 的 景 观 设 计 。
附 建 设 技 术 经 济 指 标
序 号 项 目 指 标
1
2
3
4
总用地面积
总建筑面积
72480平方米
110000平方米
7680平方米地下建筑面积
地上建筑面积 104000平方米
12000平方米
22000平方米
60000平方米
10000平方米
其中：渡假酒店
低层商铺
市场
住宅
5
6
建筑总高
其中：渡假酒店
低层商铺
市场
50米
10米
8米
住宅 20米
建筑层数
其中：渡假酒店
低层商铺
市场
15层
3层
2层
6层住宅
3、 建 筑 方 案 设 计
本 工 程 设 计 涉 及 建 筑 、 结 构 、 防 火 、 节 能 、 隔 音 、 采 光 、 照 明 、
给
排 水 、 通 风 等 各 种 专 业 ， 设 计 时 需 遵 循 有 关 的 规 范 或 规 定 ， 单 体 设
计 时
还 应 符 合 国 家 现 行 的 有 关 强 制 性 标 准 的 规 定 。 本 项 目 地 块 紧 靠 海 港
与 天
鹅 湖 旅 游 景 区 ， 项 目 总 体 构 思 应 涵 盖 旅 游 、 消 费 、 文 化 、 美 食 等 多
重 含
义 。 同 时 应 考 虑 到 ， 由 于 社 会 经 济 的 发 展 ， 人 们 的 审 美 观 念 也 随 之
变
化 ， 对 现 代 建 筑 功 能 环 境 的 要 求 以 及 建 筑 技 术 、 材 料 都 提 出 了 更 高
的 要
求 ， 因 此 ， 项 目 在 建 筑 上 应 采 用 简 练 的 现 代 构 成 手 法 ， 体 现 建 筑 的
时 代
气 息 ， 为 业 主 装 修 装 饰 成 渔 家 特 色 的 店 铺 打 好 基 础 。 特 别 提 示 的 是
环 境
保 护 ： 停 车 场 汽 车 排 放 尾 气 对 地 面 周 围 空 气 的 污 染 。 渔 产 品 变 质 腐
烂 对
周 围 空 气 的 污 染 。 商 业 、 餐 饮 业 、 旅 游 业 生 活 污 水 、 固 体 垃 圾 处 理
等 .
『 产 品 定 位 篇 』
本 篇 由 社 会 价 值 定 位 、 文 化 价 值 定 位 、 产 品 功 能 定 位 组 成 ， 为 实
现
项 目 企 业 的 效 益 最 大 化 ， 其 中 建 筑 布 局 定 位 中 建 议 改 变 原 产 品 设 计
， 敬
请 决 策 层 高 度 重 视 。
一 、 社 会 价 值 定 位
本 项 目 的 开 发 ， 将 旅 游 、 海 洋 文 化 与 地 产 项 目 紧 密 结 合 ， 引 领 了
东
某省市 的 特 色 消 费 新 观 念 。 在 景 观 上 ， 注 重 造 景 提 升 建 筑 品 质 ； 在 建
筑
上 ， 着 力 体 现 海 洋 文 化 ， 建 设 一 处 极 具 海 港 特 色 的 建 筑 丰 碑 ， 同 时
吹 响
鑫 奥 特 品 牌 在 东 营 地 产 业 的 冲 锋 号 角 ， 让 “建 筑 铭 刻 历 史 、 让 建 筑 改
变
生 活 ”。 鑫 奥 特 公 司 将 把 广 利 渔 港 海 鲜 批某省市 场 项 目 写 入 东 营 建 筑
的 历
史 ， 成 为 鑫 奥 特 产 业 最 大 的 广 告 牌 。
二 、 文 化 价 值 定 位
东 营 是 一 个 缺 少 文 化 底 蕴 的某省市 ， 东 营 的 建 筑 也 同 样 缺 少 文 化
内
涵 ， 建 筑 没 有 内 涵 就 如 同 人 缺 少 灵 魂 。 东 营 是 沿 海某省市 ， 但 海 洋 文
化 和
渔 文 化 并 不 突 出 ， 我 们 在 项 目 策 划 中 重 点 突 出 海 洋 文 化 、 渔 文 化 ，
以 极
少 的 投 资 为 项 目 穿 上 蔚 蓝 文 化 的 外 衣 ， 从 而 创 造 出 不 可 预 估 的 商 业
价
值 。 住 渔 村 、 观 海 港 景 色 、 吃 海 鲜 ， 闻 览 渔 家 风 俗 。 来 到 渔 码 头 ，
你 可
以 去 参 观 专 门 打 造 铁 锚 、 船 舵 的 作 坊 ， 可 以 去 看 一 看 渔 文 化 博 物 馆
里 千
奇 百 怪 海 洋 生 物 标 本 ， 可 以 到 腌 制 作 坊 里 尝 试 制 作 糟 鱼 和 酿 酒 ， 甚
至 你
还 可 以 从 渔 人 码 头 随 渔 船 出 海 打 渔 ， 并 亲 手 烹 饪 捕 回 的 海 鲜 ……
三 、 产 品 功 能 定 位
产品的设计涉及项目的利润，在符合政府规划的前提下，应尽量优化产品的布
局，最大程度促进投入资金增值和资金度的加快，如设计方案已呈报，应采用
公关方法调整。
（ 一 ） 主 路 入 口 景 观 - - -赶 海 大 道 ꢀ
在 南 二 路 与 港 口 路 交 叉 口 建 有 一 个 具 有 艺 术 感 的 渔 港 大 门 ， 请 书
法
名 家 题 字 “X X 项 目 名 ”。 沿 路 向 南 路 边 绿 化 带 中 摆 有 若 干 渔 文 化 景 观
小
品 ， 如 海 神 雕 塑 、 渔 人 雕 塑 等 ， 命 名 为 “赶 海 大 道 ”， 总 长 度 为 4 5 0
米
左 右 。 作 为 项 目 标 志 性 引 导 ， 可 配 合 政 府 公 建 配 套 操 作 。（ 二 ） 入 口 广 场 景 区 - - -“渔 港 船 歌 ”
赶 海 大 道 向 南 2 0 0 米 左 右 ， 即 本 项 目 沿 街 商 品 房 部 分 和 整 个 项 目
的
入 口 ， 建 议 在 此 设 置 小 型 广 场 - - -“渔 港 之 歌 ”。 作 为 “造 景 升 值 ”的
重
要 部 分 ， 在 建 筑 成 本 适 当 的 范 围 内 精 心 打 造 。 项 目 主 入 口 做 为 中 心 广
场 ， 主 景 为 “渔 港 船 歌 ”大 型 雕 塑 ， 雕 塑 着 力 表 现 渔 民 们 在 晨 雾 中 推
船
出 海 的 场 景 ， 成 为 广 场 标 志 ； 围 绕 “渔 港 船 歌 ”雕 塑 设 有 绿 地 、 雾 喷
、
花 坛 、 木 栈 道 等 景 观 小 品 ； 沿 赶 海 大 道 两 侧 商 铺 前 退 线 5 0 米 宽 绿 化 带
可
做 为 中 心 广 场 的 辅 助 广 场 ,按 北 斗 七 星 方 位 布 局 成 七 个 小 型 广 场 , 安 放
北
斗 七 星 激 光 地 灯 与 北 极 星 激 光 地 灯 ,以 散 置 卵 石 铺 设 广 场 小 路 ,设 激 光
地
灯 、 旱 喷 、 地 灯 道 、 花 坛 等 景 观 小 品 。 北 斗 七 星 广 场 用 现 代 造 景 手 法
夸
张 地 表 现 渔 民 们 出 海 打 鱼 时 靠 北 斗 七 星 位 导 航 的 场 景 。
（ 三 ） 海 鲜 餐 饮 街 区 开 发 - - -“渔 舟 唱 晚
”
“渔 舟 唱 晚 ”为 港 口 休 闲 与 餐 饮 集 中 的 景 区 ， 是 整 个 项 目 中 的 亮
点 。 东 营 虽 然 是 滨 海某省市 ， 但 多某省市 民 尚 未 领 略 到 滨 海 风 情 ， 将 此
部 分
开 发 并 启 动 物 美 价 廉 的 海 鲜 美 食 、 特 色 小 吃 、 休 闲 娱 乐 的 专 业 街 区
， 不
但 可 以 满 足 商 品 房 的 商 业 空 间 ， 也 填 补 了 东 营某省市 场 空 白 ， 更 能 带
动 已
经 成 型 的 冷 藏 厂 开 发 和 后 期 大 型 批某省市 场 的 销 售 开 发 工 作 。 ꢀ 建 议
调 整
规 划 ， 在 沿 街 部 分 增 加 “背 靠 、 天 井 ”式 商 铺 ， 增 大 开 发 面 积 ， 商 铺
的
开 发 应 注 重 建 筑 自 身 的 品 质 与 功 能 性 ， 以 落 地 窗 ， 烟 道 ， 商 住 两 用 等
功
能 增 加 销 售 卖 点 ； 建 议 商 铺 开 发 为 双 层 ， 涵 盖 海 鲜 湖 鲜 美 食 、 渔 文 化
民
俗 、 海 洋 生 物 展 览 、 渔 港 特 色 纪 念 品 、 水 手 酒 吧 等 旅 游 相 关 内 容 ； 单
位
面 积 不 宜 过 大 ， 以 便 业 主 随 意 分 割 ， 基 本 户 型 设 计 为 ： A 型 ， 建 筑 面
积
1 5 0 平 方 米 和 B 型 1 0 0 平 方 米 左 右 两 种 ， C 户 型 5 0 米 ， 进 深 均 1 0 米 左
右 。
（ 四 ） 大 型 海 鲜 批某省市 场 - - - -“渔 家 卖 场
”
建 筑 于 项 目 的 中 心 位 置 ， 总 规 划 面 积 六 万 平 方 米 ， 是 项 目 开 发 的
核
心 区 ， 由 于 启 动 批某省市 场 不 确 定 因 素 较 多 ， 建 议 分 步 开 发 ， 前 期 开
发 控
制 在 三 万 平 方 米 以 内 ， 二 期 作 为 储 备 项 目 。 产 品 布 局 不 但 要 考某省市
场 的
形 成 ， 更 要 考 虑 便 于 项 目 的 销 售 ， 尽 量 采 取 “产 权 ”式 销 售 ， 便 于 资
金
的 回 笼 。 有 两 种 设 计 方 案 ： 一 种 建 设 “单 体 结某省市 场 ”， 降 低 业 主 入
住
门 槛 ， 以 改 变 渔 民 “路 边 店 ” 传 统 经 营 模 式 。 该 方 案 受 益 期 长 ， 但
投
资 回 报 慢 。 另 一 种 是 不 违 被 政 府 总 体 规 划 原 则 下 ， 设 计 分 体 街 区某省
市
场 。 建 议 结 合 国 内 大 型 渔 业 批某省市 场 经 验 ， 聘 请 规 划 设 计 专 家 调 整
。
（ 五 ） 三 星 级 宾 馆 - - - -“鑫 奥 特 海 洋 渡 假 村 ”
纵 观 整 个 东 营 酒 店 服 务 业 ， 全 部 集 中 在某省市 中 心 地 带 ， 渡 假 会
议 作
为 一 种 会 议 形 态 ， 将 在 未 来 被 消 费 者 所 接 受 。 本 项 目 填 补 了 此 种 业
态 的
空 白 。 酒 店 是 建 立 在 港 口 整 体 规 基 础 上 ， 面 向 旅 游 人 群 、 批 发 经 营
业
主 ， 为 其 提 供 餐 饮 、 娱 乐 、 住 宿 、 会 议 等 服 务 ， 建 议 规 划 缩 小 规 模
， 还
可 结 合 旅 游 资 源 的 开 发 ， 辟 出 部 分 面 积 建 设 “渔 船 展 览 馆 ”， 向 国 家
旅
游 局 申 请 定 点 ， 收 藏 各 种 渔 具 与 渔 船 模 型 ， 再 现 渔 港 、 渔 船 的 发 展
历
史 ， 或 者 在 条 件 成 熟 的 情 况 下 开 发 以 旅 游 渡 假 为 主 “产 权 式 ”酒 店 ，
对
外 销 售 或 合 作 经 营 。
（ 六 ） 小 型 公 寓 - - -“渔 人 之 家 ”
项 目 规 则 中 的 住 宅 部 分 ， 总 建 筑 面 积 1 0 0 8 0 平 方 米 ， 由 于 地 理 位
置
所 限 ， 本 地 人 口 稀 少 ， 建 议 户 型 面 积 在 六 十 - -八 十 平 方 米 /套 ,总 体 销
售
价 格 不 超 过 十 万 元 左 右 ； 可 做 为 广 利 港 渔 民 的 经 济 适 用 房 开 发 ； 可 用
来
出 租 为 度 假 或 者 外 来 人 口 的 临 时 公 寓 ； 居 住 小 区 应 注 重 渔 村 景 观 设 计
；
考 虑 渔 民 渔 需 用 品 仓 储 的 实 际 情 况 ， 可 视 开 发 情 况 ， 增 建 仓 储 室 ， 减
少
车 库 。
某省市 场 营 销 篇 』
本 篇 主 要 分 某省市 场 分 析 和 营 销 战 略 ”两 个 内 容 ， 核 心 思 路 是
“通
某省市 场 的 启 动 带 动 和 促 进 房 产 的 销 售 ”策 划 过 程 严 谨 ， 涉 及 核 心 内
容 的
操 作 不 做 过 多 的 文 字 描 述 。
市 场 分 析
一 、 全 国 房 地某省市 场 现 状
国 家 宏 观 经 济 形 势 良 好 ， 经 济 增 长 势 头 强 劲 ， 社 会 安 定 ， 工 业 企
业
生 产 效 益 明 显 好 转 ， 居 民 收 入 和 消 费 信 心 增 加 ， 这 些 无 可 非 议 地 成 为
房
地某省市 场 活 跃 的 基 础 ， 商 品 房 有 效 需 求 不 断 被 激 发 。 银 行 储 蓄 利 率 的
降 低 和 股 票 、 期 货 等 项 目 投 资 风 险 的 加 大 ， 使 人 们 转 向 相 对 稳 定 的 房
地
产 投 资 ， 全 国 正 掀 起 大 众 百 姓 （ 中 等 收 入 家 庭 ） 买 房 的 热 潮 ， 全 国 房
地
某省市 场 发 展 总 体 呈 上 升 趋 势 ， 有 些某省市 和 地 区 的 房 价 持 续 上 涨 。 如
山 东
青 岛 的 住 宅 价 格 平 均 已 达 6 0 0 0 元 /平 方 米 以 上 ， 厦 门 、 珠 海 、 苏 州 等
地
专某省市 场 的 铺 面 价 格 已 高 达 1 . 5 万 /平 方 米 以 上 。 个 人 购 房 者 中 的 绝
大
多 数 又 以 置 业 投 资 为 目 的 ， 因 此 ， 当 前 中 国 房 地 产 热 是 由 个 人 投 资 置
业
消 费 的 有 效 需 求 所 推 动 的 。
二 、 东 营 商 业 地某省市 场 现
状
东 营 作 为 新 兴某省市 ， 随 着某省市 经 营 战 略 的 实 施 ， 地 价 迅 猛 上 涨
， 掀
起 东 营 房 地 产 开 发 的 新 一 轮 高 潮 。 在 东 城 ， 黄 河 工 贸 园 内 的 东某省市
装 饰
材某省市 场某省市 经 济 适 用 房 中 的 商 业 步 行 街 、 沿 清 风 湖 的 商 业 街 等 持
续 热
销 ； 在 西 城 ， 老 商 业 街 （ 商 河 路 ） 改 造 项 目 、 长 途 客 运 西 站 附 近 的 小
商
品 城 等 商 铺 价 格 一 路 攀 升 ； 在 东 西 城 之 间 ， 金 大 地 建 材 城 、 鑫 都 建某
省市
场 、 鸿 基 大 厦 、 方 大 建 材 城 等 的 建 设 也 是 如 火 如 荼 。 调 查 表 明 ， 东 营
商
品 房 价 格 呈 总 体 上 涨 趋 势 ， 其 中 住 宅 1 0 年 间 从 8 0 0 多 元 /平 方 米 涨 到
现
在 2 0 0 0 元 /平 方 米 左 右 ； 商 铺 1 0 年 间 从 1 0 0 0 多 元 /平 方 米 涨 到 现 在 的
3 0 0 0 - 4 0 0 0 元 /平 方 米 左 右 。 东某省市 人 均 储 蓄 和 人 均 消 费 连 续 几 年 位
居
山 东 前 列 ， 特 别 是 油 田 居 民 手 中 闲 置 资 金 较 多 ， 对 于 房 地某省市 场 需 求
巨
大 ， 期 望 有 物 美 价 廉 、 升 值 潜 力 大 的 项 目 出 现 ， 本 项 目 个 性 鲜 明 ， 是
东
营 为 数 不 多 的 海 鲜 批某省市 场 ， 项 目 集 多 种 功 能 于 一 身 ， 不 但 是 广 利 港
当
地 及 相 关 渔 民 、 水 产 品 经 营 商 户 的 首 要 考 虑 ， 还 将 是 油 城 人 民 投 资 置
业
的 重 要 选 择 。
三 、 本 项 目 优 劣 势 与 机 会 分 析
劣 势 分 析 ：
项 目 周 边 暂 时 不 能 形 成 规 模 庞 大 的 人 流 、 物 流 和 商 流 。 一 是 项 目
位
置 偏 远 ， 水 电 路 讯 等 基 础 设 施 相 对 落 后 ， 近 期 难 以 形 成 良 好 的 周 边
环
境 ； 二 是 广 利 港 常 驻 人 口 较 少 ， 近 期 难 以 吸 引 资 金 和 人 才 ； 三 是 东
营 近
海 海 洋 资 源 较 少 ， 养 殖 规 模 小 ， 养 殖 业 品 种 单 一 。优 势 分 析 ：
一 是 广 利 港 作 为 “海 上 东 营 ”建 设 的 重 要 基 地 ， 已 经 列 入 政 府 总
体
规 划 ， 在 2 - 5 年 内 周 边 现 状 将 得 到 彻 底 改 变 ； 二 是 未 来 的 广 利 港 将 成
为
国 家 一 级 渔 港 ， 建 成 后 可 一 次 性 停 泊 渔 船 数 千 艘 ， 年 交 易 额 达 几 万 吨
，
对 于 繁 荣 东 营 渔 业 经 济 将 起 到 积 极 的 推 动 作 用 。 三 是 项某省市 场 价 值
巨
大 ， 带 有 明 显 的 唯 一 性 和 垄 断 性
机 会 分 析 ：
投 资 者 购 买 商 业 地 产 看 重 的某省市 场 的 启 动 情 况 （ 关 系 到 租 金 的
价
格 ） 和 未 来 的 升 值 潜 力 ， 对 于 概 念 足某省市 场 启 动 看 好 的 项 目 销 售 情
况 较
好 ； 而 对某省市 场 启 动 缓 慢 、 开 发 商 不 重 视 前 期 炒 作某省市 场 运 作 的 项
目 ，
投 资 者 大 多 持 币 观 望 ， 销 售 难 度 加 大 。某省市 场 启 动 不 足 而 积 压 资 金
的 商
业 地 产 项 目 层 出 不 穷 ， 已 经 引 起 社 会 各 界 的 重 视 和 注 意 。 专某省市 场
启 动
已 经 不 能 靠 政 府 干 预 ， 应 借 鉴 外 地 先 进 的 成 功 经 验 ， 快 速 启某省市 场
来 增
加 购 房 业 主 的 投 资 信 心 和 购 买 愿 望 ， 从 而 带 动 商 品 房 销 售 。 本 项 目
中 的
周 边 商 铺 和 批某省市 场 的 产 权 销 售 均 应 参 照 考 虑 。
营 销 战 略
根 据 本 项某省市 场 定 位 和 开 发 特 点 ， 项 目 的 营 销 推 广 策 略 分 为 以
下 四
个 部 分 。
一 、 目 标 客 户 定 位 分 析
（ 一 ） 目 标 客 户 区 域
暂 时 锁 定 整 个 东某省市 （ 包某省市 区 和 辖 区 内 三 县 两 区 ） 及 东 营 周
边 县
市 ， 以 经 营 业 户 和 投 资 业 主 两 个 类 别 分 析 ， 还 要 充 分 考 虑 以 渔 业 为
生 的
外 来 人 士 。
（ 二 ） 目 标 客 户 特 征
按 当 前 东某省市 商 品 房 价 格 和 此 项 目 位 置 等 综 合 因 素 分 析 ， 沿 街 商
铺
每 套 总 价 在 2 0 万 左 右 ， 按 揭 付 款 首 付 4 0 %即 8 万 元 左 右 ， 每 月 还 款 千
元
左 右 ； 产 权 式 批某省市 场 可 划 分 为 1 0— 1 0 0 平 方 米 的 不 同 面 积 ， 单 价 在
1 . 4 万 - 1 4 万 /套 左 右 。 通 过 调 查 表 明 ， 东某省市 民 中 家 有 存 款 5 万 元 以
上 ， 年 收 入 在 3 万 元 以 上 的 人 群 将 成 为 产 权 式 批某省市 场 投 资 置 业 的 首
选
客 户 ， 其 中 居 住 在 广 利 港 周 边 的 渔 民 由 于 长 期 漂 泊 在 外 ， 对 于 “一 代
商
铺 养 三 代 ”的 理 解 尤 为 严 重 ， 他 们 必 将 成 为某省市 场 的 第 一 批 投 资 置 业
业
主 。
（ 三 ） 目 标 客 户 细 分
根 据 以 上 目 标 客 户 特 征 ， 此 项 目 的 目 标 客 户 可 细 分 为 以 下 几 类
人
群 ：
1、 广 利 港 原 来 以 渔 业 为 生 的 居 民
2、 在 广 利 港 停 靠 的 渔 船 老 板 、 流 动 的 渔
民
3、 广 利 港 管 理 局 、 渔 政 部 门 、 边 防 、 社 区 的 工 作 人 员 及 海 洋 与 水
产
局 的 职 工
4、 自 身 经 营 水 产 品 或 餐 饮 行 业 的 人
群
5、 二 次 置 业 的 人 群
6、 东某省市 和 油 田 年 收 入 在 3 万 元 以 上 的 人
群
二 、 整 体 形 象 策 划 推 广
项 目 形 象 ， 主 要 指 该 项 目 视 觉 识 别 ， 其 核 心 部 分 包 括 项 目 的 名 称
、
标 志 、 标 准 色 、 标 准 字 体 等 。 要 求 造 型 设 计 既 要 富 有 意 境 ， 又 要 突
出 个
性 ， 形 象 鲜 明 ， 便 于 记 忆 ， 便 于 宣 传 ， 以 统 一 运 用 于 项 目 形 象 包 装
。 （ 一 ） 项 目 视 觉 识 别 系 统
1、 名 称
（ 1） 项 目 名
一 个 好 的 项 目 名 称 ， 使 人 有 亲 切 喜 爱 之 感 ， 让 人 印 象 深 刻 ， 让 人
们
注 意 、 记 忆 、 喜 爱 、 传 播 。 好 的 项 目 首 先 要 有 一 个 响 亮 易 记 的 项 目
名
称 ， 目 前 的 项 目 名 称 暂 定 为 “东 营 广 利 港 海 鲜 批某省市 场 ”考 虑 到 地
理 位
置 ， 项 目 特 点 等 因 素 ， 在 名 称 方 面 应 高 度 重 视 ， 可 以 聘 请 风 水 先 生
、 起
名 大 师 参 与 甚 至 借 机 炒 作 宣 传 。
（ 2） 道 路 名
项 目 东 侧 沿 广 利 河 的 大 路 向 政 府 争 取 冠 名 权 ， 命 名 为 “X X 赶 海
大
道 ”。
（ 3） 建 筑 名
项 目 主 广 场 命 名 为 “渔 港 船 歌 ”主 题 广 场
三 条 商 业 街 命 名 为 “渔 舟 唱 晚 ”海 滨 休 闲 渡 假 、 海 鲜 美 食 街
；
住 宅 区 命 名 为 “渔 人 之 家 ”公 寓
大 型 海 鲜 批 发 零某省市 场 命 名 为 “渔 家 卖 场
”
酒 店 和 洗 浴 中 心 命 名 为 鑫 奥 特 海 洋 渡 假 村
。
2、 标 志 （ 略 ）
3、 标 准 色 （ 略 ）
4、 标 准 字 体 （ 略 ）
（ 二 ） 形 象 的 延 展 及 运 用
1、 工 地 环 境 包 装 视 觉
（ 1） 建 筑 物 主 体
开 工 建 设 后 ， 在 建 筑 物 主 体 框 架 或 建 筑 脚 架 上 悬 挂 醒 目 的 项 目 喷
绘
巨 幅 广 告 ， 突 出 项 目 整 体 形 象 ， 吸 引 到 现 场 参 观 人 群 的 注 意 力 。
（ 2） 工 地 围 墙
工 地 围 墙 现 在 通 用 的 方 式 是 用 彩 钢 围 墙 ， 设 置 项 目 喷 绘 广 告 ， 宣
传
项 目 公 司 情 况 、 项 目 卖 点 、 项 目 整 体 形 象 、 渲 染 现 场 气 氛 。
（ 3） 主 路 网 及 参 观 路 线
在 通 向 项 目 工 地 的 主 要 交 通 路 线 设 置 宣 传 项 目 的 路 标 或 广 告 牌 ，
在
项 目 入 口 设 置 醒 目 广 告 牌 ， 在 路 两 侧 灯 杆 上 悬 挂 宣 传 项 目 的 彩 喷 吊
旗 。
2、 售 楼 接 待 中 心 的 设 置 与 包 装 设 计
在 项 目 现 场 临 时 建 设 或 利 用 原 来 建 筑 改 建 项 目 销 售 接 待 中 心 ， 要
求
环 境 明 亮 整 洁 ， 里 面 设 置 项 目 展 示 区 与 客 户 洽 谈 区 及 大 客 户 接 待
处 、 销 售 管 理 人 员 办 公 区 等 ， 在 项 目 展 示 区 内 设 置 项 目 整 体 沙 盘 、
房 子
模 型 、 户 型 结 构 图 等 ， 展 示 整 个 项 目 的 建 成 效 果 ， 建 筑 布 局 等 ； 客
户 洽
谈 区 要 有 座 位 和 饮 水 机 等 设 施 ， 便 于 客 户 休 憩 和 详 细 了 解 项 目 情 况
， 客
户 接 待 中 心 墙 面 悬 挂 项 目 宣 传 展 板 、 项 目 平 面 图 、 项 目 销 售 情 况 表
等 ，
要 表 现 出 项 目 红 火 的 销 售 状 况 ， 引 发 客 户 的 购 买 欲 望 ， 增 强 客 户 的
ꢀ 购
买 信 心 （ 公 司 有 条 件 的 话 ， 对 于 商 铺 和 公 寓 楼 的 销 售 可 以 设 置 样 板
间 ，
给 客 户 身 临 其 境 的 感 觉 ， 增 强 客 户 购 买 信 心 ） 。附 ： 接 待 中 心 的 设 计 要 求 详 表
序 号 内 容
接待中心室内外展
示
设计要求
1 室外巨幅喷绘广告、灯箱、导视牌等
2 接待中心功能分区 项目展示区、客户洽谈区、大客户接待处、
销售人员办公区
3
4
5
6
接待中心大门横眉
接待中心形象墙
台面设计
项目公司名称和醒目的接待中心标志
项目公司标志
项目视觉标准色的利用
展板设计 分类展示商某省市场、酒店、公寓的形象
和项目的详细介绍
7
8
9
接待中心导视牌
销售人员服装
销售用品系列
标志字体醒目
与项目标准色的协调和统一、
手提袋、水杯、椅子、茶几等都作为项目视
觉系统的运用
10 样板房的设计 结构、面积、装饰与建成后符合
（ 三 ） 广 告 总 体 策 略
1、 广 告 宣 传 阶 段
广 告 宣 传 要 针 对 确 定 的 目 标 群 体 ， 根 据 不 同 的 销 售 阶 段 ， 制 定 相
应
的 广 告 策 略 ， 按 计 划 、 分 阶 段 、 系 统 地 对 项 目 的 整 体 形 象 和 “卖 点
”集
中 进 行 宣 传 和 推 介 。 一 般 按 以 下 五 个 阶 段 发 布 ：
销 售 准 备 阶 段
首 次 公 开 展 销 和 跟 进 销 售 阶 段
二 次 公 开 展 销 及 跟 进 销 售 阶 段
三 次 公 开 展 销 及 跟 进 销 售 阶 段
扫 尾 阶 段 销 售
公 司 安 排 专 人 对 各 个 时 期 广 告 效 果 进 行 监 控 和 调 查 评 估 ， 及 时 向
公
司 反 馈 信 息 ， 便 于 对 下 期 广 告 策 略 的 修 正 和 发 布 。
2、 媒 介 策 略
根 据 不 同 的 目 标 客 户 群 体 ， 调 查 了 解 各 种 媒 体 的 受 众 情 况 和 价 格
，
综 合 受 众 比 例 和 媒 体 价 格 后 组 合 选 择 广 告 媒 体 ， 以 较 小 的 广 告 投 入
起 到
最 大 的 宣 传 效 果 。
（ 1） 媒 体 建 议 （ 项 目 公 司 可 根 据 实 际 情 况 选 择 运 用
）
媒体分类 媒体选择
现场广告 工地围墙、接待中心室
内外、参观路线、项目
入口
投放形式及频率
喷绘广告和展
板、导视牌
目标区域和特点
到现场参观的客户、广利
港当地居民、停靠渔民
户外广告 在西城显著位置人群聚
集之处或主要交通干道
设置单立柱广告
巨幅形象广告 受众面广，媒体费较高
受众面广，价格相对便宜报纸杂志 东营日报、胜利日报、
电视、齐鲁晚报、
鲁中晨报等
形象广告和软性
文字资料，按销
售阶段发
布
电视广告 东营电视台、胜利电视
台、有线台等
专题片、形象广
告分阶段发布
黄金时段投放
受众广泛，广告效果明显
乘坐出租车的顾客电台广告 东营广播电台交通频道
和新闻时段
直邮资料 印刷品和信函 邮寄到达或专人
投放
目标明确，有车族和重点
客户，如餐饮经营业主、
水产品经营业主、停靠渔
船等
宣传画册 楼书、宣传单页等 接待中心、销售
网络、展销会、
及专人定点发送
项目网页
来访客户、重点客户
网络宣传 公司网站、东营信息
港、胜利局域网及国内
招商网站
受众广泛、价格优惠
重点客户其他宣传 自备看楼车，上喷项目
广告
流动广告、发放
宣传单页、组织
活动用
（ 2） 印 刷 品 的 种 类
序号 分类
1
2
3
4
购房须知
详细价格表
销售控制表
楼书
5
6
宣传海报、折页
认购书
7 正式合同
8 交房标准
9 物业管理内容
物业管理公约10
3、 公 关 活 动 策 划
（ 1） 认 购
在 项 目 建 设 开 工 后 、 预 售 证 办 理 前 ， 采 取 直 销 方 式 或 小 范 围 组 织
客
户 对 项 目 进 行 认 购 ， 签 定 《 认 购 书 》 ， 收 取 订 金 ， 增 强 项 目 销
售 信 心 。
（ 2） 举 办 展 销 会
开 盘 后 ，某省市 区 选 择 合 适 场 所 组 织 大 型 展 销 会 ， 全 面 展 示 项 目
， 吸
引 目 标 客 户 购 买 。
（ 3） 集 团 认 购
面 向 集 团 客 户 如 某 地 财 团 进 行 项 目 的 整 体 招 商 ， 或 制 订 优 惠 的 团
购
政 策 ， 鼓 励 水 产某省市 场 的 所 有 经 营 业 户 或 广 利 港 居 民 进 行 团 体 购
买 。（ 4） 开 工 仪 式
邀 请 东某省市 主 要 领 导 、 水 产 局 领 导 等 参 加 ， 媒 体 同 时 进 行 采
访 报
道 ， 以 扩 大 项 目 知 名 度 ， 引 起 目 标 客 户 注 意
。 （ 5） 开 盘 仪 式
组 织 策 划 大 型 公 关 活 动 ， 除 组某省市 级 领 导 参 与 外 ， 还 可 组 织 体
现 海
文 化 、 渔 文 化 的 大 型 文 艺 活 动 ， 邀 请 媒 体 参 与 宣 传 ， 进 一 步 扩 大 项
目 知
名 度 ， 增 强 目 标 客 户 对 项 目 的 认 知 度 ， 促 进 销 售 。
4、 营 销 推 广 费 用 预 算 （ 费 用 待 定
）
项 目 费 用 内 容
工地围墙广告、接待中心设置，形象
广告运用
费用估算 备 注
现场包装 8万元
印刷品 楼书，宣传单页，海报等 10万元
媒介投放
公关活动
其他费用
合计
电视广告，报纸广告，电台广告，户
外广告，网络宣传等
20万元
10万元
8万元
活动组织策划费用
看楼车的购置、装饰，网站制作等
56万元 按项目收
入的
%投入
广告费
三 、 销 售 招 商 策 略 执 行
（ 一 ） 项 目 卖 点 分 析
1、 “无 忧 置 业 ”。 投 资 后 由 专 业 公 司 统 一 租 赁 ， 并 给 予 投 资 者 每
年
6 %的 三 年 租 金 回 报 ；
2、 东某省市 唯 一 的 大 型 渔 产 品 批 发 零某省市 场
；
3、 东某省市 唯 一 的 大 型 专 业 经 营 海 鲜 的 美 食
街
（ 二 ） 销 售 策 略
1、 沿 街 商 铺 销 售 策 略
为 了 体 现 开 发 商某省市 场 启 动 的 可 靠 性 和 保 证 性 ， 以 给 予 投 资 业
主 一
定 比 例 的 租 金 回 报 ， 来 打 消 其 关某省市 场 启 动 的 顾 虑 。 具 体 是 引 进 一某
省市
场 经 营 管 理 公 司 ， 与 投 资 业 主 签 订 租 赁 协 议 ， 全 面 责 运某省市 场 ， 并
向 业
主 支 付 固 定 的 租 金 ， 即 “返 租 回 报 ”方 式 。
“返 租 回 报 ”启某省市 场 的 销 售 方 式 与 传 统 销 售 方 式 的 比 较 ： （ 以
1 0 0 平 方 米 商 铺 为 例 ）
对比内容
市场形成
“先销售后承租回报”方式 传统销售方式
某省市场的启动和形成，第一年向社会招商
免某省市场迅速形成，第二年和第三年收
取租金合计收18000元（保守）。
自发形成有难度，且业
态混乱，房价偏低。
建筑面积
建筑成本
100平方米 100平方米
相同，在800元/平方米左右 相同，在800元/平方米
左右
定价 1750元/平方米 1600元/平方米
总售价 175000元 160000元
额外回报
销售速度
价值分析
带三年租赁协议，固定租金回报31500元
快，资金迅速回笼
无
慢，且无法预料
收入：房价差15000+租金收入18000=33000
元；三年租金支出：31500元，有赢余。
结论 采用“先销售后承租”方式，某省市场促进商铺销售的方式，销售
利润基本是相同的，如某省市场反映及时调整销售价格和租金收入
两个敏感点，将获得意外收获，具体运作方式和价格根据实际情况调
整。
2、 产 权 式 海某省市 场 的 销 售
销 售 策 略 采 取 “先 出 售 产 权 、 后 整 体 租 赁 ”的 运 作 模 式 ， 对 整某
省市
场 进 行 整 体 经 营 ， 统 一 对 外 招 商 招 租 。 适 用 于 大 型 封某省市 场 ， 操 作
方 法
是某省市 场 按 区 域 划 分 为 1 0——5 0 平 方 米 的 小 产 权 进 行 销 售 ， 回 收 大
量
资 金 ， 然 后 通 过 返 租 的 方 法 从 购 房 者 手 中 取 得 经 营 权 。 其 返 租 利 率
一 般
定 在 总 投 资 的 5％ - 7％某省市 场 整 租 模 式 对 中 小 投 资 者 具 有 极 大 的 诱 惑
力 ， 他 们 购 得 海某省市 场 小 户 产 权 ， 由 专 门某省市 场 管 理 运 营 公 司 （ 开
发 商
控 股 ） 返 租 整 体 经 营 ， 降 低 了 投 资 者 的 投 资 风 险 ， 将 大 大 提 高 项 目
销 售
速 度 。
3、 “渔 人 之 家 ”公 寓 的 销 售
“渔 人 之 家 ”住 宅 项 目 的 劣 势 在 于 紧 靠 海 鲜 批某省市 场 ， 周 围 环 境
嘈
杂 ， 优 势 在 于 “双 水 景 ”的 独 特 景 观 ， 一 面 看 海 ， 另 一 面 看 湖 。 为 促
进
其 销 售 ， 可 以 先 期 进某省市 场 调 查 ， 了 解 目 标 客 户 对 项 目 的 需 求 ， 然
后 采
取 先 预 定 后 销 售 的 方 式 对 外 销 售 。4、 酒 店 的 开 发
酒 店 的 位 置 优 越 ， 如 做 成 商 铺 将 获 得 不 菲 的 经 济 价 值 ， 现 在 开 发
为
时 尚 早 。
（ 三某省市 场 启 动 与 招 商 招
租
成 立 专 门某省市 场 经 营 管 理 公 司 ， 可某省市 外 注 册 ， 如 浙 江 某 某 渔
产 品
市 场 经 营 管 理 公 司 ， 名 义 上 是 与 开 发 商 没 有 任 何 关 联 的 外 来 公 司 ，
实 际
上 由 开 发 商 控 股 ， 该 公 司 负 责 与 投 资 业 主 的 具 体 接 洽 ， 签 定 三 年 租
赁 协
议 ， 统 一 经 营 管某省市 场 。1、 政 府 优 惠 政 策 。 向 政 府 争 取 凡 是 来 此 经 营 的 业 户 享 受 减 免 相 关
税
费 、 简 化 手 续 办 理 的 相 关 优 惠 政 策 。
2、 招 商 招 租 政 策 。 为 便 于 招 商 和 启 动 ， 第 一 年 房 租 免 房 费 ， 第 二
年 、 第 三 年 均 以 优 惠 价 格 面 向 经 营 业 户 招 商 招 租 。 可 适 当 收 取 少 量 履
约
保 证 金 （ 如 5 0 0 0 元 ） ， 约 定 经 营 业 户 后 两 年 继 续 租 赁 。
3、 招 商 对 象 ： 经 营 水 产 品 批 发 、 海 鲜 餐 饮 、 旅 游 产 品 、 渔 具 渔 需
用
品 的 业 户 和 大 的 经 营 业 户 乃 至 有 意 投 资 的 大 财 团 ；
4、 招 商 范 围 ： 全 国 沿某省市 份 ， 山某省市 内 各某省市 ， 东某省市 及 周 边
县
区 ； 5、 招 商 方 式 ： 在 上 述 地 区 相 关 的 经 营 场 所 发 放 宣 传 单 ， 重 点 大 客
户
当 面 洽 谈 ； 在 东某省市 召 开 招 商 大 会 ， 宣 布 招 商 优 惠 政 策 ， 吸 引 经 营 业
户
入 住 ， 迅 速 启某省市 场 。
6、 其 他 建 议 ： 为 带某省市 场 的 快 速 形 成某省市 场 经 营 管 理 公 司 可 率
先 选
择 优 越 位 置 开 店 经 营 ， 营某省市 场 气 氛 ， 等 招 租 完 成某省市 场 形 成 后 ， 根
据
实 际 情 况 继 续 经 营 或 对 外 承 包 。
（ 四 ） 价 格 定 位 及 策 略
1、 定 价 方 法
主 要 按 期 房 价 、 现 房 价 、 综 合 价 、 集 团 购 买 价 、 并 考 虑 地 段 位 置
、
铺 面 朝 向 等 因 素 综 合 定 价 。 突 出 项 目 “卖 点 ”和 项 目 整 体 环 境 、 地 段
位
置 、 铺 面 朝 向 等 购 房 因 素 的 差 异 。
2、 优 惠 条 款
序号 优惠方式
付款方式
优惠内容
一次性付款的优惠幅度、分期付款的优惠幅度
一次性购买五户以上可视为集团购买，给予一定优
惠
1
2 集团购买
3 选择购买 购买较大面积商铺某省市场或购买偏僻位置的客
户给予相应优惠
4
5
6
特殊消费对象
其他措施
重点客户、关系客户等
展销会期间优惠促销价
变相优惠 鉴于广利港距离东西城位置较远的实际情况，对于
一次性购买 300平方米商铺或 400某省市场摊位
的业主，可以赠送一辆价值 25000元左右的微型车
等
3、 价 格 分 期 策 略
认 购 价 格
认 购 期 间 属 于 期 房 ， 此 时 房 价 不 宜 定 高 ， 从 建 筑 成 本 和 现 在 东
营 房 地 产 行 情 看 ， 沿 街 商 铺 定 价 为 1 6 0 0 元 /平 方 米某省市 场 摊 位 定 价
为
1 3 0 0 元 /平 方 米 较 为 合 适 。
某省市 价 格
开 盘 销 售 一 个 月 内 ， 为 吸 引 客 户 ， 商 铺 价 格 上 浮 到 1 6 5 0 - 1 7 0 0 元
/
平 方 米某省市 场 摊 位 上 浮 到 1 3 5 0 - 1 4 0 0 元 /平 方 米
。 价 格 浮 动 策 略
为 体 现 房 产 升 值 ， 增 强 投 资 者 信 心 ， 吸 引 更 多 客 户 购 房 ， 在 销 售
扩
张 期 建 议 每 两 个 月 上 浮 2 0 元 ， 争 取 在 预 定 销 售 期 内 ， 商 铺 价 格 上 浮
到
1 8 0 0 元 /平 方 米 以 上某省市 场 摊 位 价 格 上 浮 到 1 5 0 0 元 /平 方 米 以 上 。
（ 五 ） 其 他 销 售 建 议
1、 销 售 代 理 商 （ 销 售 顾 问 ）
与 房 地 产 销 售 策 划 代 理 商 的 合 作 将 加 快 项 目 销 售 速 度 ， 专 业 房 地
产
策 划 销 售 运 营 公 司 在 房 地 产 销 售 方 面 具 有 丰 富 的 经 验 和 技 巧 ， 并 熟
悉 当
地 房 地某省市 场 行 情 和 客 户 心 理 ， 对 此 项 目 的 把 握 更 为 准 确 ， 应 积 极
与 其合 作 。
2、 全 员 营 销
开 发 商 动 员 公 司 各 部 门 都 参 与 房 产 销 售 工 作 ， 发 动 一 切 可 以 利 用
的
关 系 ， 配 合 销 售 部 门 做 好 销 售 工 作
。
3、 销 售 网 络
为 克 服 项 目 位 置 偏 远 的 不 利 条 件 ， 便 于 城 区 客 户 了 解 项 目 ， 建 议
开
发 商 在 东 西 城 各 设 置 售 楼 处 一 处 ， 西 城 可 以 设 在 水 产 品 批某省市 场 门
口 ，
东 城 设 在 人 流 聚 集 区 ， 各 自 安 排 销 售 人 员 现 场 售 楼
。
附 ： 销 售 部 的 工 作 流 程 表
序
号
1
实施项目 工作内容
市场调查
批件申办
资料制作
宣传推广
销售操作
成交汇总
客户入住
产权转移
项目总结
某省市场、价格依据
面积计算、预售
楼盘价格、合约文件
广告策划、促销实施
签约履行、楼款回收
回款复审、纠纷处理
入住通知、管理移交
分户汇总、转移完成
业务总结、客户亲情
2
3
4
5
6
7
8
9
四 、 营 销 服 务 策 划 实 施
（ 一 ） 财 务 策 略
序号 分类实施
信贷策略
实施内容
1 选择适当银行
控制贷款规模、
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷与按揭互动操作
多种付款选择2
3
付款方式策略
按揭策略
优惠幅度及折头比例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
明晰项目按揭资料
尽可能扩大年限至 30年
按揭比例
首期款比例科学化及相关策略
按揭银行选择艺术
保险公司及条约
公证处及条约
按揭各项费用控制
（ 二 ） 商 业 合 作 关 系
序号 关系分类 关 系 主 体
开发商与政府
开发商与策划商
开发商与设计院
开发商与承建商
1 双方关系
开发商与代理商
开发商与广告商
开发商与物业管理商
开发商与银行（融资单位）
开发商、策划商、政府
开发商、策划商、设计院
开发商、策划商、代理商
开发商、策划商、广告商
开发商、策划商、物业管理商
开发商、策划商、银行（融资单位）
开发商、策划商、其他合作方
2
3
三方关系
多方关系
（ 三 ） 工 作 协 调 配 合
人 员 工 作 职 责
开发商主要负责人 与策划代理商确定合作事宜、签署合同
完善能有效工作的组织架购和人员配备
分权销售部门、并明确其责任
全员营销的发动和组织
监督营销策划工作的执行
策划代理商项目负 合作洽谈
责人 销售策划工作对接、与项目方销售人员的配合
销售策划工作成果分块执行、落实、跟踪
信息反馈
工作效果总结
财务部 了解项目销售工作进展
参与重大营销活动
销售管理工作，配合催收房款
配合销售部核算价格，参与制定价格策略
及时办理划拨营销推广费用
工程进度与销售进度的匹配
严把工程质量
工程部
文明施工，控制现场形象
销售活动的现场配合
物业管理公司 各销售阶段营销推广方案的配合执行
工程验收与工地想象维护
销售文件配合
销售买场的管理
军体操练
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合
附 表 1： 项 目 销 售 前 准 备 工 作 进 度 计 划 表
序号 工作事项
销售部门组建
时间 负责部门
项目公司
备注
1
2
与策划商合作
销售人员招聘、培训和专项培训 销售部
3
4
销售接待中心设置
宣传单页印刷
楼书设计制作
排号认购活动策划
广告营销计划
宣传单页派送
销售价格表制定
东西城售楼处设置
广告计划实施
楼书派送
项目公司 沙盘、模型、展板
项目公司 项目形象、卖点
5 销售部 项目形象、卖点展示
6 销售部
7 销售部
8 销售部
9 项目公司
项目公司
销售部
10
11
12
13
14
销售部 包括讲解
物业管理的制定
销售文件准备
项目公司
项目公司 认购书、五证二
书、、合同等
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
销售物品计划和准备
业主培训活动策划
施工围墙、现场气氛营造
胸卡、名片、手提袋
销售环境布置
销售部
销售部
销售部
销售部
销售部
销售部
销售部
销售部
项目公司
销售部
项目公司
购房知识、项目介绍
旗帜、导视牌等
统一服装服装选型、定做
业主培训活动实施
销售要点、统一说辞的培训
销售收款计划
销售人员安排
按揭银行及方式确定
样板房装修 项目公司 销售建议
附 表 2： 销 售 资 料 的 准 备
序 号 资料分类
批文
详细资料
1 公司营业执照
国有土地使用证
建设用地规划
建设工程规划
建筑工程开工证
《房屋质量保证书》
商品房销售（预售）
项目统一说词
项目平面图
2
3
项目说明书
价格体系
交楼标准
选用建筑材料
物业管理内容
价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准
预定书（认购书）
销售合同标准文本
个人商品房抵押合同
个人商品房商业性借款合同
保险合同
合同文本
公证书
『 经 济 效 益 篇 』
概 述 ： 本 篇 由 项 目 建 设 进 度 、 资 金 投 入 与 筹 措 、 产 出 效 益 分 析 和
风
险 分 析 四 部 分 组 成 ， 并 综 合 考某省市 场 多 方 面 因 素 ， 通 过 价 格 、 销 售
进 度
等 的 不 同 变 化 ， 优 化 组 合 成 多 种 投 入 产 出 方 案 ， 旨 在 通 过 对 项 目 建
设 进
度 、 投 资 与 收 益 的 分 析 等 ， 测 算 出 各 投 资 期 产 品 的 不 同 价 格 、 不 同
销 售
进 度 情 况 下 项 目 的 盈 亏 保 本 点 ， 从 而 帮 助 企 业 进 行 正 确 的 资 金 运 作
， 降
低 投 资 风 险 ， 最 大 限 度 地 获 得 既 得 利 益 。 为 便 于 企 业 融 资 ， 此 部 分
还 附
有 金 融 机 构 项 目 借 款 程 序 和 有 关 说 明 。
一 、 项 目 建 设 进 度
该 项 目 工 程 施 工 准 备 分 为 四 期 进 行 滚 动 开 发 。 项 目 总 建 设 期 为 两
年
半 ， 合 计 3 0 个 月 ， 工 期 从 2 0 0 4 年 6 月 开 始 ， 至 2 0 0 6 年 1 2 月 底 结
束 。
一 期 开 发 分 成 两 部 分 同 时 进 行 。 一 部 分 为 全 部 规 划 区 土 地 的 平 整
、
绿 化 、 亮 化 ， 停 车 场 、 “渔 港 船 歌 某省市 场 进 口 的 修 建 、 地 上 附 着 物
的
拆 除 等 前 期 工 程 ， 同 时 建 设 售 楼 接 待 中 心 、 开 展 大 规 模 的 宣 传 炒 作
。 另
一 部 分 为 海 鲜 美 食 休 闲 街 － － “渔 舟 唱 晚 ”的 开 发 建 设 。 工 期 预 计 为
6
个 月 ， 2 0 0 4 年 6 月 动 工 至 2 0 0 4 年 1 2 月 结 束 。
二 期 为 1 0 0 0 0－ 3 0 0 0 0 平 方 米 海 鲜 批某省市 场 － － “渔 家 卖 场 ”的
建
设 。 工 期 预 计 为 6 个 月 ， 2 0 0 5 年 3 月 动 工 至 2 0 0 5 年 9 月 结 束 。
三 期 为 建 设 四 栋 住 宅 楼 － － “渔 人 之 家 ”。 考 虑 到 资 金 状 况 ， 住
宅
楼 的 开 发 建 设 可 在 二 期 海 鲜 批 发 交某省市 场 启 动 后 铺 开 。 工 期 预 计 为 6
个
月 ， 2 0 0 5 年 6 月 动 工 至 2 0 0 5 年 1 2 月 结 束 。
四 期 为 “鑫 奥 特 海 洋 渡 假 村 ”的 开 发 建 设 。 工 期 预 计 为 1 2 个 月
，
2 0 0 6 年 1 月 动 工 至 2 0 0 6 年 1 2 月 结 束 。
二 、 项 目 资 金 投 入 与 资 金 筹 措
一 期 工 程 初 步 估 算 静 态 投 资 为 1 7 4 0 万 元 ， 其 中 第 一 部 分 工 程 总 投
资 约 为 2 0 0 万 元 ;第 二 部 分 静 态 总 投 资 约 为 1 5 4 0 万 元 。
二 期 工 程 静 态 投 资 为 7 0 0－ 2 1 0 0 万 元 。 考 虑 到 该 部 分 如 果 全 部 建
为
批 发 交某省市 场 投 资 额 较 大 （ 按 7 0 0 元 /平 方 米 计 算 ， 6 0 0 0 0 平 方 米 需
要
投 资 4 2 0 0 余 万 元 ） ， 且 按 一 个 出 售 单 位 5 0 平 方 米 计 算 ， 将 有 1 2 0 0 余
个 经 营 摊 位 ， 这 样 大 的 规 模 不 但 东某省市 场 一 时 难 以 消 化 ， 即 使 再 向 周
边
辐 射 ， 也 一 时 难 以 做 到 ， 风 险 相 对 较 大 。 因 此 按 照 审 慎 的 原 则 ， 拟 先
期
进 行 试 探 性 建 设 ， 即 可 先 期 建 设 2 0 0 个 － 6 0 0 个 单 位 的 摊 位 ， 建 筑 面
积
为 1 0 0 0 0－ 3 0 0 0 0 平 方 米 。 该 部 分 计 划 投 资 7 0 0－ 2 1 0 0 万 元 。
三 期 工 程 静 态 投 资 为 7 0 0 万 元 。 计 划 建 设 住 宅 楼 四 座 ， 建 筑 面 积
1 0 0 0 0 平 方 米 ， 每 户 住 宅 面 积 7 5 平 方 米 ,约 可 住 1 3 3 户 。 该 部 分 按 每
平
方 米 7 0 0 元 建 筑 成 本 计 算 ， 需 投 入 资 金 7 0 0 万 元 。
四 期 工 程 静 态 投 资 为 2 0 0 0 万 元 。 该 酒 店 总 建 筑 面 积 约 1 2 0 0 0 平 方
米 ， 总 投 资 约 2 0 0 0 万 元 。
（ 需 要 说 明 的 是 ， 该 项 目 投 资 时 考 虑 的 是 静 态 因 素 ， 不 考 虑 时 间
对
投 入 的 影 响 以 及 建 筑 原 材 料 价 格 的 可 能 变 化 。 ）
总 投 资 估 算 表 如 下 ：
总投资估算表
单位：万元
全部规划区土地的平
整、绿化、亮化，停车
场、“渔港船歌”广场
及市场大门的修建、地 海鲜美食街商 海某省市场
“海鲜大酒
住宅建设 店”的开发建
设
项目
上附着物的拆除等前期 铺的开发建设
造景工程，售楼接待中
心的建设和大规模的广
告宣传炒作
的建设
建设时
间
2004年 2004－2005年 2005年 2005年 2006年
投资额
总投资
200 1540 700－2100 700 2000
5140－6540
该 项 目 静 态 总 投 资 为 5 1 4 0－ 6 5 4 0 万 元 。
资 金 投 入 计 划 与 资 金 筹 措 方 式 ：
ꢀ ꢀ 该 项 目 开 发 投 资 的 资 金 来 源 有 三 个 渠 道 ： 一 是 自 有 资 金 ， 二 是 银
行
贷 款 ， 三 是 预 售 收 入 用 于 投 资 部 分 。 资 金 运 作 方 式 如 下 ：
自 有 资 金 全 部 用 于 投 资 ； 预 售 收 入 扣 除 与 销 售 的 关 税 费 后 用 于 投
资 ； 此 外 若 还 缺 资 金 ， 则 向 银 行 贷 款 。 具 体 工 程 资 金 投 入 、 需 求 与
资 金
筹 集 方 式 如 下 ：
一 期 工 程 ：
ꢀ ꢀ 公 司 自 筹 资 金 及 工 程 总 包 单 位 融 资 ， 其 中 第 一 部 分 ， 即 完 成 全 部
规
划 区 土 地 的 平 整 、 绿 化 、 亮 化 ， 停 车 场 、 “海 港 之 歌 ”广 场某省市 场 大
门
的 修 建 、 地 上 附 着 物 的 拆 除 等 前 期 造 景 工 程 ， 同 时 建 设 售 楼 处 和 相 应
广
告 宣 传 、 炒 作 约 需 2 0 0 万 元 ， 由 公 司 自 有 资 金 解 决 。 第 二 部 分 即
2 2 0 0 0
平 方 米 上 下 双 层 商 铺 的 开 发 建 设 ， 公 司 自 筹 资 金 投 入 3 0 0 万 元 及 工 程
总
包 单 位 融 资 ， 完 成 进 度 至 商 铺 封 顶 ， 约 1 5 4 0 万 元 。 由 于 一 期 工 程 所
需
资 金 量 较 大 ， 建 设 单 位 如 垫 资 3 0 0－ 5 0 0 万 元 ， 加 上 认 购 的 部 分 资
金 （ 暂 定 为 1 0 0 万 元 ） 可 以 全 部 投 入 ， 则 还 有 将 近 7 0 0－ 9 0 0 万 元 的
资
金 缺 口 ， 该 资 金 缺 口 可 以 企 业 目 前 所 有 的 开 发 项 目 土 地 所 有 权 或 在
建 工
程 作 抵 押 向 银 行 申 请 房 地 产 抵 押 贷 款 。
二 期 工 程 ：
ꢀ ꢀ 此 期 工 程 由 于 受 规 划 限 制 ， 目 前 暂 定 两 种 方 式 可 供 选 择 ， 一 是 先
期
建 设 2 0 0 个 交 易 摊 位 ， 建 筑 面 积 为 1 0 0 0 0 平 方 米 ； 二 是 一 次 建 设 6 0 0
个 摊 位 ， 建 筑 面 积 3 0 0 0 0 平 方 米 。 两 种 方 式 各 有 利 弊 ， 前 者 虽 可 降 低
风
险 但 不 容 易 形 成 规 模 ， 后 者 容 易 形 成 规 模 但 风 险 相 对 较 大 ， 资 金 需 求
量
也 较 大 。 在 此 分 别 进 行 估 算 。首 先 计 算 1 0 0 0 0 平 方 米 海 鲜 交 易 摊 位 的 建 设 资 金 投 入 和 资 金 来 源
。
资 金 投 入 ： 7 0 0 元 /平 方 米 ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 7 0 0 万 元
资 金 筹 措 ： 上 述 7 0 0 万 元 可 由 一 期 工 程 建 设 所 产 生 的 利 润 解 决 ，
按
照 惯 例 ， 7 0 0 万 元 的 工 程 ， 企 业 只 需 要 出 资 3 0 %， 即 2 1 0 万 元 左 右 即
可
开 工 建 设 ， 此 2 1 0 万 元 资 金 来 源 为 售 出 第 一 期 的 部 分 商 铺 利 润 。
其 次 计 算 3 0 0 0 0 平 方 米 海 鲜 交 易 摊 位 的 建 设 资 金 投 入 和 资 金 来 源
。
资 金 投 入 ： 7 0 0 元 /平 方 米 ×3 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 2 1 0 0 万 元
资 金 筹 措 ： 上 述 2 1 0 0 万 元 可 由 一 期 工 程 建 设 所 产 生 的 利 润 解 决 ，
按 照 惯 例 ， 2 1 0 0 万 元 的 工 程 ， 企 业 只 需 要 出 资 3 0 %， 即 6 3 0 万 元 即 可
开 工 建 设 ， 此 6 3 0 万 元 资 金 来 源 为 售 出 第 一 期 的 部 分 商 铺 利 润 。
三 期 工 程
资 金 投 入 ： 7 0 0 元 /平 方 米 ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 7 0 0 万 元
资 金 筹 措 ： 上 述 7 0 0 万 元 可 由 二 期 工 程 建 设 所 产 生 的 利 润 解 决 ，
按
照 惯 例 ， 7 0 0 万 元 的 工 程 ， 企 业 只 需 要 出 资 3 0 %， 即 2 1 0 万 元 即 可 开
工
建 设 ， 此 2 1 0 万 元 资 金 来 源 为 售 出 第 二 期 的 交 易 摊 位 利 润 。
四 期 工 程
以 三 期 工 程 回 款 作 为 四 期 工 程 的 建 设 投 入 资 金 ， 完 成 四 期 工 程 的
建
设 。
ꢀ ꢀ 四 期 工 程 视 前 三 期 开 发 实 际 效 果 暂 不 进 行 具 体 估 算 ， 只 假 定 一
个
1 0 0 0 万 元 的 利 润 目 标 。
三 、 不 同 价 格 下 销 售 收 入 和 利 润 变 动 分
析
我 们 假 定 商 铺 、 海 鲜 批某省市 场 和 住 宅 楼 建 筑 成 本 均 为 7 0 0 元 /平
方
米 ， 建 设 期 销 售 比 例 均 定 为 6 0 %， 全 部 项 目 销 售 完 毕 不 超 过 两 年 ， 分
别
设 计 三 种 不 同 的 产 品 价 格 组 合 ， 由 此 分 析 不 同 价 格 下 销 售 收 入 和 销
售 利
润 水 平 （ 不 考 虑 价 格 对 销 售 进 度 的 影 响 ） 。 （ 见 附 表 ）
按 比 例 销 售 收 入 和 销 售 利 润 分 析 表 ：
四 、 经 济 效 益 分 析
（ 一 ） 价 格 分 析
虽 然 从 目 前 来 看 ， 该 项 目 还 存 在 诸 如 水 、 电 、 路 、 讯 等 基 础 设 施
落
后 、 常 驻 人 口 较 少 、 海 洋 资 源 较 少 等 不 容 忽 视 的 问 题 ， 但 总 的 说 来
还 是
一 个 人 气 问 题 ， 只 要 前 期 “造 景 升 值 ， 分 步 开 发 ”能 按 照 计 划 进 行 ，
则
可 实 现 既 定 利 润 目 标 。 从 建某省市 场 原 材 料 及 各 种 费 用 价 格 来 看 ， 沿 街
商
铺 及 海 鲜 批某省市 场 和 酒 店 建 筑 成 本 完 全 可 控 制 在 7 0 0 元 /平 方 米 左 右
。
前 期 炒 作 工 作 结 束 后 ， 该 项 目 的 升 值 空 间 将 十 分 巨 大 。 保 守 的 估 计 ，
上
述 部 分 建 设 项 目 建 成 后 售 价 能 上 升 一 倍 ， 即 平 均 达 到 1 5 0 0 元 /平 方 米
，
利 润 空 间 十 分 巨 大 。 在 本 篇 第 三 部 分 我 们 已 经 对 不 同 价 格 下 的 销 售 收
入
和 利 润 情 况 进 行 了 详 细 分 析 和 测 算 ， 这 里 不 再 赘 述 。
（ 二 ） 总 利 润 分 析
一 期 工 程 ：
如 定 价 每 平 方 米 1 4 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 4 0 0－ 7 0 0） ×2 2 0 0 0 平 方 米 ＝ 1 5 4 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 5 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 5 0 0－ 7 0 0） ×2 2 0 0 0 平 方 米 ＝ 1 7 6 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 6 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 6 0 0－ 7 0 0） ×2 2 0 0 0 平 方 米 ＝ 1 9 8 0 万 元
二 期 工 程 ：
建 设 1 0 0 0 0 平 方 米 交某省市 场 时 ：
如 定 价 每 平 方 米 1 3 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 3 0 0－ 7 0 0） ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 6 0 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 4 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 4 0 0－ 7 0 0） ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 7 0 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 5 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 5 0 0－ 7 0 0） ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 8 0 0 万 元
建 设 3 0 0 0 0 平 方 米 交某省市 场 时 ：
如 定 价 每 平 方 米 1 3 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 3 0 0－ 7 0 0） ×3 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 1 8 0 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 4 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 4 0 0－ 7 0 0） ×3 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 2 1 0 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 5 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 5 0 0－ 7 0 0） ×3 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 2 4 0 0 万 元
三 期 工 程 ：
如 定 价 每 平 方 米 1 1 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 1 0 0－ 7 0 0） ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 4 0 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 2 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 2 0 0－ 7 0 0） ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 5 0 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 3 0 0 元 ， 则 全 部 售 出 后
销 售 利 润 ： （ 1 3 0 0－ 7 0 0） ×1 0 0 0 0 平 方 米 ＝ 6 0 0 万 元
四 期 工 程 不 进 行 分 析 ， 假 定 一 个 销 售 利 润 1 0 0 0 万 元 。
为 便 于 计 算 总 利 润 ， 我 们 取 每 个 项 目 定 价 的 最 低 值 和 最 高 值 。 由
此
计 算 出 该 项 目 完 工 并 按 计 划 出 售 后 可 实 现 利 润 3 5 4 0 万 元 － 4 3 8 0 万 元
（ 建 设 1 0 0 0 0 平 方某省市 场 时 ） ， 或 4 7 4 0 万 元 － 5 9 8 0 万 元 （ 建 设
3 0 0 0 0 平 方某省市 场 时 ） 。
总 利 润 测 算 表
总利润测算表
单位：万元
内容
最低价 最高价
项目
海鲜城沿街商铺的出售（可出售面积
22000平方米）
1540 1980
海鲜批发交的出售（可出售面
积 10000平方米或 30000平方米）
600ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ 800ꢀꢀꢀꢀꢀ
（1800） （2400）
住宅楼出售（可出售建筑面积 10000
平方米
400 600
海洋渡假村
合计
1000
3540ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ 4380ꢀꢀꢀꢀꢀ
（4740） （5980）
（ 三 ） 各 项 目 产 出 及 盈 亏 保 本 点 分
析
一 期 工 程 保 本 点 分 析 ：
一 期 工 程 单 位 面 积 造 价 约 7 0 0 元 /平 方 米 ， 企 业 需 投 入 资 金 1 5 4 0
万
元 ， 加 上 前 期 造 景 投 入 的 2 0 0 万 元 ， 合 计 投 入 1 7 4 0 万 元 。 工 程 完 工 后
每 平 方 米 我 们 拟 订 1 4 0 0－ 1 6 0 0 三 种 价 格 方 案 ， 分 别 计 算 相 应 的 资 金
回
收 额 ， 并 假 定 在 项 目 开 始 接 受 预 订 直 到 全 部 售 出 的 时 间 为 一 年 ， 也 就
是
投 资 回 收 期 暂 定 为 一 年 ， 建 设 期 销 售 比 例 定 为 6 0 %， 则 可 计 算 出 不 同
价
格 下 的 盈 亏 保 本 点 。
如 定 价 每 平 方 米 1 4 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 2 2 0 0 0 平 方
米
的 5 7 %， 即 1 2 5 4 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 1 7 5 5 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 4 0 0 元 /平 方 米 ×1 2 5 4 0 0 平 方 米 － 1 7 4 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 5 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 2 2 0 0 0 平 方
米
的 5 4 %， 即 1 1 8 8 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 1 7 8 2 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 5 0 0 元 /平 方 米 ×1 1 8 8 0 平 方 米 － 1 7 4 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 6 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 2 2 0 0 0 平 方
米
的 4 9 %， 即 1 0 8 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 1 7 2 8 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 6 0 0 元 /平 方 米 ×1 0 8 0 0 平 方 米 － 1 7 4 0 万 元 ≈ 0 万 元
二 期 工 程 保 本 点 分 析 ：
二 期 工 程 单 位 面 积 造 价 7 0 0 元 /平 方 米 ， 企 业 需 要 投 入 资 金 7 0 0
－
2 1 0 0 万 元 ， 工 程 完 工 后 每 平 方 米 以 三 种 不 同 的 价 格 计 算 保 本 点 ：
建 设 1 0 0 0 0 平 方 米 时 ：
如 定 价 每 平 方 米 1 3 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 1 0 0 0 0 平 方
米
的 5 4 %， 即 5 4 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 7 0 2 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 3 0 0 元 /平 方 米 ×5 4 0 0 平 方 米 － 7 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 4 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 1 0 0 0 0 平 方
米
的 5 0 %， 即 5 0 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 7 0 0 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 4 0 0 元 /平 方 米 ×5 0 0 0 平 方 米 － 7 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 5 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 1 0 0 0 0 平 方
米
的 4 7 %， 即 4 7 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 7 0 5 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 5 0 0 元 /平 方 米 ×4 7 0 0 平 方 米 － 7 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
建 设 3 0 0 0 0 平 方 米 时 ：
如 定 价 每 平 方 米 1 3 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 3 0 0 0 0 平 方
米
的 5 4 %， 即 1 6 2 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 2 1 0 6 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 3 0 0 元 /平 方 米 ×1 6 2 0 0 平 方 米 － 2 1 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 4 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 3 0 0 0 0 平 方
米
的 5 0 %， 即 1 5 0 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 2 1 0 0 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 4 0 0 元 /平 方 米 ×1 5 0 0 0 平 方 米 － 2 1 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 5 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 3 0 0 0 0 平 方
米
的 4 7 %， 即 1 4 0 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 2 1 0 0 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 5 0 0 元 /平 方 米 ×1 4 0 0 0 平 方 米 － 2 1 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
三 期 工 程 保 本 点 分 析 ：
三 期 工 程 单 位 面 积 造 价 按 7 0 0 元 /平 方 米 计 算 ， 企 业 需 要 投 入 资
金
7 0 0 万 元 ， 工 程 完 工 后 每 平 方 米 售 价 按 三 种 不 同 的 价 格 方 案 分 别 计 算
保
本 点 如 下 ：
如 定 价 每 平 方 米 1 1 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 1 0 0 0 0 平 方
米
的 6 4 %， 即 6 4 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 7 0 4 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 1 0 0 元 /平 方 米 ×6 4 0 0 平 方 米 － 7 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 2 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 1 0 0 0 0 平 方
米
的 5 8 %， 即 5 8 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 6 9 6 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 2 0 0 元 /平 方 米 ×5 8 0 0 平 方 米 － 7 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
如 定 价 每 平 方 米 1 3 0 0 元 计 算 ， 卖 出 全 部 可 出 售 面 积 1 0 0 0 0 平 方
米
的 5 4 %， 即 5 4 0 0 平 方 米 即 可 回 笼 资 金 7 0 2 万 元 ， 从 而 达 到 盈 亏 保 本
点 。
1 3 0 0 元 /平 方 米 ×5 4 0 0 平 方 米 － 7 0 0 万 元 ≈ 0 万 元
四 期 工 程 保 本 点 分 析 ：
目 为 整 个 计 划 的 最 后 一 项 ， 有 很 多 不 确 定 性 因 素 ， 因 此 在 这 里 不
做
详 细 分 析 。
附 表 ： 各 项 目 出 售 面 积 保 本 点 分 析
表
四 、 风 险 分 析
此 项 目 的 主 要 风 险 主 要 分 为 政 策 风 险某省市 场 风 险 、 经 营 管 理 风
险 和
金 融 财 务 风 险 等 几 个 方 面 。 政 策 风 险 主 要 来 自 政 府 的 关 政 策 的 调 整
。 解
决 办 法 就 是 加 大 公 关 力 度 ， 对 政 府 在 项 目 建 设 过 程 中 出 现 的 不 利 政
策 及
时 进 行 了 解 和 掌 握 ， 并 指 定 专 人 进 行 及 时 跟 进 ， 加 强 公 关 和 协 调 ，
保 证
将 此 风 险 降 到 最 低 限 度某省市 场 风 险 主 要 来某省市 场 ， 最 主 要 的 还 是 销
售 风
险 ， 而 销 售 风 险 还 是 来 自某省市 场 的 营 造 和 把 握 能 力 问 题 。 在 此 项 目
中 ，
由 于 我 们 进 行 了 大 规 模 的 前 期 造 景 升 级 和 项 目 炒 作 工 作 ， 因 此 可 以
初 步
把 握 一 期 工 程 的 可 实 现 性 ， 对 于 后 期 开 发 ， 如 要 有 效 降 低 其 风 险 ，
解 决
途 径 主 要 是 加某省市 场 前 营 销 工 作 ， 加某省市 场 调 查 力 度 ， 力 争 做 到 以
需 要
定 目 标 ， 以 客 户 定 产 品 。 经 营 管 理 风 险 主 要 来 自 企 业 ， 由 于 企 业 首
次 涉 足 房 地某省市 场 ， 开 发 和 建 设 经 验 的 不 足 将 成 为 最 大 的 成 功 障 碍
， 解
决 途 径 主 要 是 加某省市 场 考 察 工 作 ， 参 照 相 似 项 目 决 定 工 程 进 度 和 资
金 运
作 流 程 ， 加 强 员 工 培 训 ，某省市 场 方 式 运 作 整 个 项 目 ， 引 进 专 业 公 司
参 与
项 目 的 全 过 程 等 。 金 融 财 务 风 险 主 要 来 自 国 家 利 率 的 调 整 和 财 务 成
本 、
费 用 的 变 动 。 解 决 途 径 主 要 是 加 强 成 本 控 制 和 管 理 ， 聘 请 专 业 会 计
、 审
计 人 员 加 强 企 业 财 务 全 流 程 管 理 和 控 制 ， 最 大 限 度 地 降 低 此 种 风 险
。
五 、 项 目 投 资 价 值 判 断
通 过 对 该 项 目 的 投 资 规 模 、 收 益 预 测 、 投 资 回 收 期某省市 场 需 求
状
况 、 风 险 及 对 策 等 方 面 的 审 慎 分 析 ， 不 管 是 从 长 期 发 展 看 ， 还 是 从
短 期
收 益 看 ， 该 项 目 都 具 有 很 好 的 投 资 价 值 。 同 时 ， 从 该 项 目 的 机 会 效
应
看 ， 已 被 东 营某省市 政 府 列 为 “海 上 东 营 ”重 点 建 设 工 程 ， 将 作 为 东某
省市
标 性 建 筑 物 ， 该 项 目 也 具 有 较 好 的 社 会 投 资 价 值 ， 有 助 于 提 升 投 资
者 的
形 象 与 地 位 ， 具 有 良 好 的 品 牌 效 应 。
六 、 特 别 说 明
从 该 项 目 的 全 局 考 虑 ， 企 业 如 果 只 建 设 一 期 商 铺 而 不 进 行 二 期 三
期
乃 至 四 期 工 程 的 建 设 ， 一 方 面 会 违 背 政 府 意 愿 ， 不 能 取 得 政 府 各 方
面 的
大 力 支 持 ， 同 时 也 不 能 有 效 地 保 证 一 期 工 程 建 设 ꢀ 产 品 按 预 定 计 划
售
出 ， 因 此 ， 二 期 工 程 不 是 可 建 可 不 建 的 问 题 ， 而 是 必 须 要 建 。
二 期 工 程 建 设 最 大 的 障 碍 来 自 于 资 金某省市 场 启 动 情 况 ， 一 期 工
程 如
能 如 期 建 设 并 按 计 划 实 现 销 售 ， 则 一 方 面 可 以 解 决 二 期 工 程 的 开 工
资
金 ， 另 一 方 面 也 会 为 二 期 海 鲜 批某省市 场 交 易 摊 位 的 出 售 打 下 坚 实 的
基
础 。 在 此 我 们 针 对 建 设 1 0 0 0 0 平 方 米 和 3 0 0 0 0 平 方 米 两 种 方 案 的 资 金
来 源 分 别 进 行 特 别 分 析 说 明 。
如 建 设 1 0 0 0 0 平 方 米 ， 总 投 资 为 7 0 0 万 元 ， 开 工 建 设 所 需 资 金 为
总
投 资 的 3 0 %， 即 2 1 0 万 元 ， 这 笔 资 金 可 从 一 期 商 铺 的 销 售 利 润 中 得 到 ，
具 体 为 ：
当 一 期 商 铺 定 价 分 别 为 1 4 0 0、 1 5 0 0、 1 6 0 0 元 /平 方 米 销 售 时 ， 销
售 利 润 分 别 为 1 5 4 0、 1 7 6 0、 1 9 8 0 万 元 ， 由 此 可 以 计 算 出 一 期 商 铺 销
售
面 积 在 不 同 的 价 格 下 达 到 1 3 . 6 %、 1 1 . 9 %、 1 0 . 6 %时 即 可 筹 措 到 此 笔 资
金 。
如 建 设 3 0 0 0 0 平 方 米 ， 总 投 资 为 2 1 0 0 万 元 ， 开 工 建 设 所 需 资 金
为
总 投 资 的 3 0 %， 即 6 3 0 万 元 ， 这 笔 资 金 可 从 一 期 商 铺 的 销 售 中 利 润 得
到 ， 具 体 为 ：
当 一 期 商 铺 定 价 分 别 为 1 4 0 0、 1 5 0 0、 1 6 0 0 元 /平 方 米 销 售 时 ， 销
售 利 润 分 别 为 1 5 4 0、 1 7 6 0、 1 9 8 0 万 元 ， 由 此 可 以 计 算 出 一 期 商 铺 销
售
面 积 在 不 同 的 价 格 下 达 到 4 0 . 9 %、 3 5 . 8 %、 3 1 . 8 %时 即 可 筹 措 到 此 笔 资
金 。
附 表 ： 二 期 项 目 开 工 建 设 资 金 来 源 分 析
表
附 ：
房 地 产 开 发 贷 款 运 作 需 要 准 备 的 材 料 清
单
向 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 部 提 出 申 请 ， 并 提 供 相 关 材 料 供 银 行 方 面
调
查 核 实 。 所 提 供 的 主 要 材 料 应 包 括 ：
1、 企 业 的 基 本 情 况 、 法 人 和 法 人 代 表 的 证 明 文 件
；
2、 财 政 部 门 或 会 计 事 务 部 门 审 核 通 过 的 上 年 度 的 及 近 期 的 财 务 会
计
报 表 ， 主 要 经 营 状 况 和 经 营 利 润 报 告 表 、 信 用 等 级 证 明 和 资 质 等 级 证
明 ；
3、 基 本 账 户 开 户 银 行 开 户 证 明 和 贷 款 证
；
4、 项 目 用 地 土 地 使 用 证 明 和 计 划 局 、 城 建 部 门 、 土 地 管 理 部 门 批
准
的 立 项 、 规 划 和 施 工 文 件 ；
5、 项 目 设 计 草 图 和 资 信 机 构 的 预 算 （ 匡 算 ） 说 明 书
；
6、 项 目 开 发 可 行 性 研 究 报 告 ；
7、 担 保 人 的 基 本 情 况 及 担 保 人 拟 同 意 担 保 的 有 关 证 明 文 件 、 或 抵
押
单 、 质 物 清 单 。
房 地 产 抵 押 贷 款 运 作 说 明
房 地 产 抵 押 贷 款 是 房 地 产 开 发 商 （ 抵 押 人 ） 以 一 定 的 房 地 产 或 其
它
固 定 的 、 有 价 值 的 财 产 或 有 价 证 券 作 为 如 期 偿 还 贷 款 的 保 证 物 ， 向
商 业
银 行 进 行 抵 押 从 而 取 得 贷 款 的 融 资 方 法 。
抵 押 贷 款 对 借 贷 双 方 均 有 利 ， 但 也 存 在 一 定 风 险 。 随 着 政 治 、 经
济
和 社 会 环 境 的 变 化 ， 特 别 是 通 货 膨 胀 的 影 响 经 及 利 率 的 变 化 ， 对 借
贷 双
方 均 存 在 一 定 风 险 。 因 此 开 发 商 和 商 业 银 行 为 保 护 各 自 的 利 益 ， 在
利 息
计 算 和 本 金 偿 还 方 面 会 达 成 一 定 共 识 才 开 始 放 贷 。从 还 贷 的 方 式 来 看 ， 抵 押 贷 款 主 要 存 在 以 下 几 种 形 式
：
（ 一 ） 渐 进 式 抵 押 贷 款
这 种 方 式 往 往 由 借 贷 双 方 协 商 确 定 ， 并 不 一 定 是 平 均 地 分 期 还 贷
，
可 能 会 根 据 借 贷 方 的 收 益 水 平 规 定 合 理 的 偿 还 期 ， 或 者 每 次 还 款 额
相 同
但 还 款 的 时 间 间 隔 逐 渐 变 小 。
（ 二 ） 递 减 式 还 款
这 种 还 款 方 式 的 特 点 是 每 个 还 款 期 的 偿 还 本 金 一 定 ， 但 应 付 本 息
逐
期 减 少 ， 这 种 方 式 在 个 人 购 房 抵 押 贷 款 中 运 用 非 常 普 遍 。
（ 三 ） 定 息 抵 押
此 种 还 款 方 式 是 商 业 银 行 规 定 的 整 个 还 款 期 内 抵 押 贷 款 利 率 固 定
的
做 法 。 这 种 情 况 下 ， 银 行 则 可 能 要 承 担 未 来 利 率 变 动 的 风 险 ， 但 银
行 为
降 低 风 险 ， 通 常 贷 款 利 率 均 定 在 一 个 较 高 的 水 平 。
（ 四 ） 重 新 协 议 利 率 抵 押
这 种 还 款 方 法 是 借 贷 双 方 考 虑 利 率 变 动 因 素 的 影 响 ， 为 保 护 各 自
的
利 益 ， 允 许 双 方 在 还 款 期 限 内 每 隔 一 定 年 期 （ 三 至 五 年 ） 重 新 协 议
抵 押
贷 款 利 率 的 做 法 。
一 般 来 说 ， 房 地 产 开 发 商 获 取 抵 押 贷 款 时 要 经 过 申 请 、 银 行 审 核
、
协 议 签 约 、 公 证 几 个 阶 段 才 能 落 实 。 通 常 情 况 下 ， 银 行 方 面 根 据 开 发
商
的 资 信 程 度 、 经 营 收 益 、 申 请 借 款 余 额 和 时 间 长 短 ， 以 及 抵 押 物 价 值
评
估 的 结 果 来 定 ， 一 般 不 超 过 抵 押 物 现 时 价 值 的 7 0 %， 对 住 房 按 揭 贷 款
最
高 为 七 成 按 揭 。 银 行 为 项 目 投 资 的 抵 押 贷 款 ， 期 限 通 常 不 超 过 5 年 ，
而
为 房 地 产 消某省市 场 上 的 购 房 抵 押 贷 款 ， 期 限 通 常 在 1 0 年 以 上 ， 最 多 不
超
过 2 0 年 。
银 行 贷 款
发 展 商 向 银 行 或 其 他 金 融 机 构 借 入 资 金 ， 按 偿 还 期 限 的 不 同 ， 可
分
为 短 期 贷 款 和 长 期 贷 款 。 其 中 短 期 贷 款 必 须 在 一 年 内 偿 还 ， 一 般 可
作 为
企 业 短 期 资 金 周 转 ； 而 在 房 屋 建 成 一 定 的 阶 段 ， 发 展 商 或 可 用 以 作
抵
押 ， 筹 集 长 期 贷 款 。
ꢀ ꢀ 发 展 商 无 论 自 有 资 金 多 少 ， 在 每 一 个 具 体 开 发 项 目 上 ， 相 当 程 度
上
充 当 “皮 包 公 司 ”的 角 色 。 自 有 资 金 多 的 发 展 商 ， 同 时 可 从 事 多 个 项
目
的 开 发 ， 而 在 每 个 项 目 上 自 有 资 金 运 用 较 小 ， 大 多 数 的 资 金 靠 贷 款
。 因
此 ， 发 展 商 一 般 都 与 银 行 或 其 他 形 式 的 金 融 机 构 保 持 着 较 紧 密 的 联
系 。
ꢀ ꢀ 发 展 商 进 行 银 行 贷 款 ， 一 般 可 采 取 以 下 几 种 方 式 ， 即 短 期 透 支 贷
款 、 存 款 抵 押 贷 款 和 房 地 产 抵 押 贷 款 。 一 般 情 况 下 ， 应 优 先 考 虑 以
开 发
项 目 土 地 使 用 权 或 在 建 工 程 作 抵 押 的 房 地 产 抵 押 贷 款 。
ꢀ ꢀ 房 地 产 抵 押 贷 款 有 时 也 称 为 建 筑 贷 款 ， 它 的 特 征 是 弹 性 大 和 变 化
大 ， 这 是 因 为 贷 款 形 式 和 条 款 没 有 固 定 的 标 准 ， 往 往 是 根 据 借 款 人
的 需
要某省市 场 的 情 况 而 确 定 ， 并 随某省市 场 情 况 变 动 而 改 变 。 其 中 有 针 对
项 目
可 行 性 的 项 目 贷 款 ， 亦 有 针 对 公 司 的 信 誉 和 实 力 的 公 司 贷 款 。 贷 款
年 期
一 般 与 房 产 建 筑 期 相 同 ， 但 还 应 根 据 发 展 商 的 需 要 而 延 长 或 缩 短 。
银 行
提 供 贷 款 主 要 是 按 项 目 的 可 行 性 、 借 款 人 的 资 信 和 还 款 能 力 来 考 虑
的 。
贷 款 金 额 可 包 括 两 部 分 ， 一 是 土 地 使 用 费 的 贷 款 ， 二 是 建 筑 费 用 的
贷
款 。
ꢀ ꢀ 建 筑 贷 款 的 好 处 是 当 发 展 商 没 有 足 够 开 发 资 金 时 ， 可 利 用 其 土 地
作
用 权 向 银 行 借 款 ， 确 保 有 充 裕 资 金 周 转 ； 或 发 展 商 本 身 虽 已 有 足 够
资
本 ， 但 无 需 全 部 投 入 ， 而 透 过 这 类 融 资 途 径 ， 使 其 更 能 灵 活 运 用 自
有 资金 发 展 其 他 业 务 。
房 产 抵 押 贷 款
这 类 贷 款 的 对 象 是 购 买 发 展 商 所 建 造 的 房 产 的 购 房 者 。 购 房 者 无
论
是 预 购 楼 花 或 购 买 现 成 房 屋 ， 只 要 愿 意 将 其 所 属 的 预 购 房 屋 合 同 的
权 益
或 房 屋 产 权 抵 押 予 银 行 ， 皆 可 向 银 行 申 请 贷 款 来 支 付 部 分 的 楼 价 款
。 房
产 抵 押 贷 款 不 像 建 筑 贷 款 的 弹 性 大 和 变 化 大 ， 反 而 每 宗 贷 款 模 式 都
大 致
相 同 的 。 按 现 时 我 国 房 地某省市 场 情 况 来 看 ， 对 新 造 房 屋 ， 银 行 一 般
可 提
供 长 达 二 十 年 的 房 产 抵 押 贷 款 。 借 款 入 以 分 期 付 款 方 式 ， 按 月 摊 还
本 金
和 利 息 予 银 行 ， 这 种 还 款 方 式 的 好 处 是 不 会 给 予 借 款 人 造 成 经 济 上
的 过
重 负 担 。 此 外 ， 在 贷 款 期 内 ， 若 借 款 人 有 充 裕 资 金 ， 银 行 是 容 许 其
提 前
偿 还 部 分 或 全 部 借 款 ， 给 予 弹 性 处 理 。 房 产 抵 押 贷 款 不 但 能 赋 予 购
房 者
直 接 的 财 务 上 帮 助 ， 而 且 还 能 给 予 发 展 商 以 莫 大 的 收 益 。 因 为 每 一
位 购
房 者 ， 未 必 都 有 足 够 的 经 济 实 力 支 付 全 部 楼 价 款 ， 倘 若 发 展 商 能 成
功 地
安 排 银 行 提 供 房 产 抵 押 贷 款 服 务 ， 便 可 支 持 那 些 缺 乏 足 够 资 金 而 又
有 意
购 置 房 地 产 的 个 人 或 机 构 ， 直 接 将 销 售 对 象 范 围 扩 大 ， 从 而 增 促 房
地 产
的 销 售 数 量 。 销 售 数 量 的 上 升 ， 可 使 发 展 商 很 快 地 回 收 其 已 支 出 的
部 分
或 全 部 资 金 ， 甚 至 计 划 中 的 利 润 也 能 于 短 时 间 内 赚 取 得 到 。 因 此 ，
发 展
商 都 乐 意 主 动 与 银 行 联 络 ， 安 排 这 类 贷 款 服 务 于 购 房 者 ， 而 有 些 更
借 此
间 接 融 资 ， 筹 措 足 够 资 金 来 发 展 房 地 产 项 目 ， 既 简 单 便 利 而 又 不 用
支 付
银 行 利 息 ， 可 谓 一 举 两 得 ， 从 而 减 免 了 建 筑 贷 款 的 负 担 。
ꢀ ꢀ 银 行 在 提 供 融 资 服 务 时 ， 一 般 要 按 以 下 条 件 对 贷 款 项 目 进 行 评 估
：
借 款 用 途 、 拟 投 资 项 目 的 可 行 性 、 借 款 人 的 资 信 和 还 款 能 力 、 还 款
来
源 、 抵 押 物 的 实 际 价 值 以某省市 场 情 况 等 。
ꢀ ꢀ 提 供 贷 款 的 首 要 原 则 ， 是 拟 作 抵 押 的 土 地 使 用 权 的 地 块 或 房 产 的
所
在 地 必 须 已 实 施 有 关 房 地 产 抵 押 的 规 定 和 办 法 。 目 前 ， 我 国 很 多 地
区 和
某省市 都 已 颁 布 了 此 类 办 法 和 规 定 ， 这 将 有 利 于 房 地 产 开 发 项 目 的 融
资 ，
并 促 进 当 地 房 地 产 业 的 繁 荣 和 发 展 。
『 组 织 管 理 篇 』
有 了 好 的 项 目 ， 有 了 好 的 策 划 ， 有 了 好某省市 场 ， 有 了 充 足 的 资
金 支
持 ， 如 何 加 强 项 目 的 组 织 和 管 理 就 显 得 尤 为 重 要 。 简 单 说 就 是 如 何
建 立
一 个 组 织 机 构 ， 用 什 么 样 的 人 去 组 织 管 理 ， 如 何 发 ꢀ 挥 公 司 员 工 积
极 性
和 主 动 性 的 问 题 。 它 包 括 以 下 几 个 方 面
：
机 构 ：
人 员 构 成
智 力 构 成
组 织 培 训
管 理 费 用 预 算
一 、 组 织 构 架 及 人 员 编 制 、 安 排 及 人 选 建 议
成 立 项 目 开 发 建 设 总 公 司 ， 名 称 待 定 。 公 司 设 总 经 理 、 副 总 经 理
、
财 务 总 监 ， 主 要 业 务 职 能 部 门 包 括 ： 工 程 部某省市 场 策 划 部 （ 招 商 部
） 、
销 售 部 、 财 务 部 、 行 政 部 （ 物 业 管 理 部 暂 时 不 设 ） 。
人 员 编 制 、 安 排 及 人 选 建 议 （ 共 二 十 人 ）
1： 总 经 理 1 人
2、 副 总 经 理 1 人
3、 财 务 总 监 1 人
4、 工 程 部 2 人
某省市 场 策 划 部 （ 招 商 部 ） 2 人
6、 销 售 部 1 2 人
7、 财 务 部 （ 由 财 务 总 监 1 人 组 成 ）
8、 行 政 部 1 人
其 中 ： 工 程 部 招 聘 有 一 定 资 质 和 经 验 的 工 程 技 术 人 员 2 名
市 场 策 划 部 招 聘 有 一 定 经 验 和 较 专 业某省市 场 营 销 人 员 2 名
。
销 售 部 招 聘 有 一 定 经 验 和 客 户 资 源 的 售 楼 管 理 及 售 楼 员 1 0
人
财 务 部 暂 由 总 公 司 指 定 1 名 。
行 政 部 暂 定 员 1 名 。
根 据 设 置 ， 成 立 后 的 公 司 有 管 理 人 员 6 人 ， 一 般 工 作 人 员 1 4 名 。
由
于 公 司 有 总 公 司 的 大 力 支 持 ， 先 期 可 以 解 决 大 部 分 人 员 。
二 、 各 岗 位 职 权 内 容
1、 董 事 会
（ 1） 决 定 公 司 的 经 营 计 划 和 投 资 方 案 ；
（ 2） 制 订 公 司 年 度 财 务 预 算 方 案 、 决 策 方 案 ；
（ 3） 制 订 公 司 的 利 润 分 配 方 案 和 弥 补 亏 损 方 案 ；
（ 4） 制 订 公 司 增 加 或 减 少 注 册 资 本 的 方 案 ；
（ 5） 拟 订 公 司 合 并 、 分 立 、 变 更 公 司 形 式 、 解 散 的 方 案
；
（ 6） 决 定 公 司 管 理 机 构 的 设 置 ；
（ 7） 聘 任 或 解 聘 公 司 总 经 理 、 总 经 理 及 财 务 负 责 人 ， 决 定 其 报 酬
事
项 ；
（ 8） 制 订 公 司 的 基 本 管 理 制 度 ；
2、 总 经 理
（ 1） 主 持 公 司 的 生 产 经 营 管 理 工 作 。 组 织 实 施 董 事 会 决 议
；
（ 2） 组 织 实 施 公 司 年 度 经 营 计 划 的 投 资 方 案 ；
（ 3） 拟 订 公 司 管 理 机 构 设 置 方 案 ；
（ 4） 拟 订 公 司 的 基 本 管 理 制 度 ；
（ 5） 制 订 公 司 的 具 体 章 程 ；
（ 6） 聘 任 或 解 聘 应 由 董 事 会 聘 任 或 解 聘 以 外 的 管 理 人 员
；
（ 7） 对 下 属 部 分 及 人 员 进 行 及 指 导 及 监 督 。
3、 副 总 经 理
（ 1） 在 总 经 理 的 领 导 下 进 行 公 司 的 生 产 经 营 管 理 工 作
；
（ 2） 协 助 组 织 、 实 施 公 司 年 度 经 营 计 划 和 投 资 方 案 ；
（ 3） 配 合 总 经 理 完 成 公 司 管 理 机 构 设 置 方 案 ；
（ 4） 配 合 总 经 理 拟 订 公 司 基 本 管 理 制 度 及 规 章 ；
（ 5） 具 体 分 管 下 属 各 个 部 门 的 工 作 ；
（ 6） 在 总 经 理 缺 席 时 经 总 经 理 指 派 代 替 总 经 理 职 权
。
4、 工 程 部
（ 1） 组 织 各 类 工 程 招 标 、 议 标 ；
（ 2） 组 织 管 理 各 类 工 程 ；
（ 3） 监 督 各 类 工 程 的 进 度 、 技 术 指 标 及 质 量
；
（ 4） 各 类 工 程 的 验 收 及 评 议 ；
（ 5） 进 行 各 类 工 程 图 纸 的 的 设 计 、 修 改 及 评 议
；
（ 6） 进 行 各 类 工 程 预 算 用 决 策 ；
（ 7） 制 定 本 部 门 工 作 制 度 和 工 作 计 划
；
（ 8） 组 织 培 训 本 部 门 工 作 人 员 。
某省市 场 策 划 （ 招 商 部 ）
（ 1） 制 订 总某省市 场 策 略 及 操 作 方 法 ；
（ 2） 策 划 与 操 作 各某省市 场 推 广 活 动 ；
（ 3） 负 责 项 目 的 整 体 对 外 招 租 、 合 资 合 作 开 发
；
（ 4） 组 织 培 训 本 部 门 工 作 人 员 ；
（ 5） 制 定 本 部 门 工 作 制 度 和 工 作 计 划 ；
（ 6） 进某省市 场 调 查 研 究 与 分 析 ， 提 供 公 司 决 策 依 据
。
6、 财 务 部
（ 1） 办 理 各 种 财 务 事 务 ；
（ 2） 制 定 月 、 年 度 财 政 预 决 算 文 件 ；
（ 3） 合 理 分 配 、 核 算 、 监 督 公 司 各 种 财 政 行 为
；
（ 4） 制 定 各 类 财 务 制 度 ；
（ 5） 处 理 与 各 类 金 融 机 构 的 相 关 关 系
。
7、 销 售 部 ：
（ 1） 销 售 策 略 的 制 订 ；
（ 2） 销 售 模 拟 过 程 的 预 案 制 订 ；
（ 3） 销 售 资 料 的 准 备 ；
（ 4） 销 售 组 织 与 日 常 管 理 ；
（ 5） 售 楼 中 心 的 管 理 与 维 护 ；
8、 行 政 部
（ 1） 负 责 公 司 的 人 力 资 源 管 理 ；
（ 2） 处 理 日 常 办 公 室 工 作 ；
（ 3） 制 定 公 司 日 常 办 公 室 规 章 制 度 ；
（ 4） 全 面 负 责 房 地 产 开 发 业 务 及 申 报 产 权 工 作
；
（ 5） 整 理 保 存 各 类 文 件 档 案 ；
（ 6） 申 报 办 理 各 类 有 关 公 司 驼 作 的 手 续 。
三 、 人 员 智 力 构 成
为 保 证 该 项 目 能 取 得 成 功 ， 人 才 是 一 个 非 常 重 要 的 因 素 ， 我 们
建
议 ， 在 未 来 的 公 司 人 员 智 力 组 成 中 至 少 应 包 括 以 下 专 业 人 才 ：
某省市 场 营 销 专 家
主 要 参某省市 场 调 查某省市 场 定 位某省市 场 研 究 和 销 售 策 划 工 作 ， 负
责 制
订 价 格 、 竞 争 策 略 和 具 体 销 售 方 案 。
2、 建 筑 设 计 专 家 ：
主 要 参 与 公 司 的 建 筑 设 计 工 作 ， 负 责 建 筑 设 计 创 意 、 建 筑 评 议
选
择 。
3、 工 程 管 理 专 家
主 要 参 与 工 程 施 工 管 理 ， 负 责 监 控 工 程 质 量 、 进 度 及 成 本 控 制 、
提
供 技 术 指 导 。
4、 建 筑 材 料 行 家
主 要 参 与 建 筑 设 计 要 求 工 作 ， 负 责 建 筑 材 料 成 本 的 控 制 、 比 较 、
优
化 选 择 ， 保 证 建 筑 设 计 要 求 能 够 到 到 规 定 标 准 。
5、 公 关 能 手
参 与 项 目 的 全 过 程 ， 负 责 各 种 社 会 关 系
。
6、 方 案 高 手
参 与 项 目 全 过 程 ， 负 责 起 草 和 设 计 所 有 的 文 案
。
7、 律 师
参 与 合 同 文 本 的 起 草 及 审 核 ， 负 责 规 避 相 应 的 法 律 风 险
。
8、 行 政 主 管
参 与 项 目 的 全 过 程 ， 负 责 处 理 日 常 事 务 性 工 作
。
9、 善 于 用 人 的 老 板
参 与 项 目 的 全 过 程 ， 负 责 将 众 多 个 人 的 能 力 集 合 成 企 业 优 势
。
四 、 管 理 费 用 的 支 出
管 理 费 用 按 行 业 惯 例 可 以 用 总 投 资 的 3 %进 行 估 算 ， 三 年 的 管 理 费
用
约 为
4 5 0 0 万 元 ×3 % = 1 3 5 万 元
每 年 的 管 理 费 用 约 为 1 3 5 万 元 ÷3＝ 4 5 万 元 。
如 按 成 立 后 每 人 每 年 1 2 0 0 0 元 工 资 计 算 ， 2 0 名 员 工 理 人 员 每 年
需
支 出 工 资 2 4 0 0 0 0 元 。
『 项 目 工 作 进 度 』
项目实施工作进度安排
本项目计划在两年零九个月（33个月）左右的时间内全部建成。
项目工作计划进度如下表：
阶段划分
项目建设
准备阶段
时间 实施项目 工作内容 负责部门
2004年 3月- 组建公司
4月
成立项目公司，部门设置，人员招聘， 鑫奥特公司
培训
项 目 手 续 申 前期考察，项目可行性报告编制，项目 项目公司
办 策划，建筑方案设计，综合管网设计， 建筑公司
施工图设计，办理建设规划等
销售准备 项目策划方案的实施，项目宣传炒作， 项目公司
项目形象推广，销售接待中心的设置，
东西城售楼处的设置，
2004年 4月- 一 期 工 程 建 相关景观的建设，沿街商铺的开发建设 项目公司
项 目 建 设 10月
与 销 售 阶
段
设 建筑公司
项目销售 认购，招商招租，项目预售，资金
回笼
2004年 9月- 二 、 三 期 工某 省市场商和品住宅的开发建设 项目公司
建筑公司2005年 12月 程建设
项目销售 认购，招商招租，项目预售，资金
回笼
2006年 1月- 四 期 工 程 建 酒店的开发建设
2006年 12月 设
项目公司
建筑公司
项目销售
项目招商
产权销售，资金回笼
招商会议的举办，客户洽谈，招商成功
市场经营
物业管理
与 项 目 销某省市 场经营
同步进行
市场经营公司的组建或对外合作，商铺 项目公司
某省市场某省市场经营
根 据 项 目 建 物业管理
设 进 度 和 业
主入住情况
物业管理公司的组建或对外合作，
项目物业管理工作开展
项目公司
