2014年 8月
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证号
：粤
内登
字○
第1
008
5号
[季
刊]
201
4年
第三
期（
总第
40期
）
广东省不动产登记与估价专业人员协会
广东省不动产登记与估价专业人员协会
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胡红兵
谢戈力
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广东卓越土地房地产评估咨询有限公司
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司
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广东省不动产登记与估价专业人员协会
胡红兵
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广东省不动产登记与估价专业人员协会
第三届领导
Guang Dong Association of Land Valuers and Agents
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August, 2014
内部资料 免费交流
2014年08月
副 会 长
兼 秘 书 长
Real Property Registration and Valuation
不动产登记与估价
（季刊）
2014年08月 第3期 总第40期
不动产政策研究
《深圳市工业楼宇转让管理办法》及其细则对工业楼宇市场的影响
（石竹兰 游建国 林芳宇）…………………………………………………………………………………3
我国现阶段征地补偿确定方法与配置模式（常立早）………………………………………………………10
估价理论与实务研究
农村集体建设用地价格评估浅析（卢俊松 蔡超）…………………………………………………………16
成本法在土地评估中的应用探讨（潘光耀 李 珊 ）………………………………………………………23
几种常用地价分摊方法的应用体会（袁 飞 高 洁 ）………………………………………………………30
不动产登记技术研究
浅析构建不动产登记信息管理基础平台（王懿男）……………………………………………………………36
土地供应
新增建设用地指标市场化配置探讨（李清杰）…………………………………………………………………39
国有建设用地供应计划编制的分析与建议
——以惠州市惠城区为例（罗子文 张建文 王伟平 黄丽红）………………………………………42
土地市场研究
东莞临深片区土地市场分析（李中原 胡汉雄）……………………………………………………………47
Real Property Registration and Valuation
(Quarterly)
August,2013 Serial
Real Property Policy Interpretation
The Analysis of Impact on Industrial Building Value Regarding“Shenzhen Industrial Building
Transfer Management Regulation”and its Detailed Rules
（SHI Zhu-lan YOU Jian-guo LIN Fang-yu）…………………………………………………………………………3
China’s Present Confirmation of Compensation on Land Expropriation and Configuration Mode
(CHANG Li-zao) ……………………………………………………………………………………………………10
Discussion on Appraisal Theory and Practice
Rural Collective Construction Land Price Evaluation Analysis (LU Jun-song CAI Chao) …………………………16
Discussion on the Application of Cost Method in land Appraisal (PAN Guang-yao LI shan) ……………………23
Application of Regular Land Premium Allocations ( YUAN Fei GAO Jie) ……………………………………………30
Discussion on Real Property Registration Technology
A Brief Analysis on Construction of a Fundamental Platform for Registration Information
Management of Real Property（WANG Yi-nan）……………………………………………………………………36
Land Supply
The Discussion of Market Allocation of New Construction Land Indicators (LI Qing-jie) ……………………39
Analysis and Suggestion on the Compilation of the Supply Plan of State-owned Construction
Land:A Case of Huicheng District, Huizhou City
( LUO Zi-wen ZHANG Jian-wen, WANG Wei-ping HUANG Li-hong) ……………………………………………42
Land Market Analysis
Analysis of Land Market in Dongguan near the Shenzhen Area (LI Zhong-yuan HU Han-xiong) ……………47
3
GDALVA
不动产政策研究
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
Real Property Policy Interpretation
《深圳市工业楼宇转让管理办法》及其
细则对工业楼宇市场的影响
摘 要：作为优化资源配置促进产业转型升级战略深圳“1+6”文件的一部分，深圳市出台的《深圳市工业楼
宇转让管理办法》及其细则会对产业用地及工业楼宇市场价值、转让成本、抵押风险等产生深远影响。本文对
新规进行系统地梳理、分析，让读者深入了解深圳工业楼宇转让流程及其管理政策，以作出正确的市场判断。
关键词：工业楼宇；物业转让；市场价值；风险管理；政策解读
石竹兰 游建国 林芳宇
（深圳市世联土地房地产评估有限公司，广东 深圳 518048）
The Analysis of Impact on Industrial Building Value
Regarding“Shenzhen Industrial Building Transfer
Management Regulation”and its Detailed Rules
SHI Zhu-lan YOU Jian-guo LIN Fang-yu
（Shenzhen WorldUnion Appraisal Co.,Ltd,.Shenzhen 518048, China）
Abstract: As a part of Shenzhen "1+6" file which is to optimize resource allocation and promote industrial
transformation and upgrading , "Shenzhen industrial building transfer management regulation" and its detailed rules
has been established. This will lead to profound impact on industrial land use, the value of industrial building market,
transfer costs, and mortgage risk, etc. This article systematically summarized and analyzed this new regulation
in order to assist the readers in deeply understanding the Shenzhen industrial building transfer process and its
management policy, so as to make an accurate market judgment.
Key words: industrial building; property transaction; market value; risk management; policy interpretation
为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办（2013）3号，以下简称《办法》），
深圳市规划和国土资源委员会于2013年12月6日印发施行《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施
细则》（深规土（2013）721号，以下简称《细则》）。
鉴于《办法》及《细则》（以下合称“新规”）对深圳市产业用地及工业楼宇市场价值、转让成本、
4 不动产登记与估价
不动产政策研究
GDALVA
Real Property Policy Interpretation
抵押风险等产生深远影响，本文对新规进行系统地梳理、分析，让读者深入了解深圳工业楼宇转让流程及
其管理政策，以作出正确的市场判断。
1 工业楼宇转让新规出台的背景
深圳市1,991平方公里的土地上承载着1,500万人的就业和生活，人口密度超过每平方公里7,500人，
比北京、上海、广州和香港等还高，是仅次于澳门的全国最拥挤城市。
截至2012年，全市已纳入储备管理的土地平方公里，其中符合土地利用总体规划的建设用地仅
平方公里。深圳是具有典型二元特征的矛盾体，有近300平方公里土地被原农村集体实际占用。到
2020年，深圳可供新增建设用地只有59平方公里。截至2009年6月，全市历史遗留违法建筑约万栋，
总建筑面积约亿平方米，约占全市总建筑面积的一半，用原有政策无法盘活。
深圳既没有广阔的腹地，也没有丰厚的土地家底，要实现可持续发展，就必须通过创新思路，充分挖
掘土地资源潜力，把剩下为数不多的土地用出最佳效益，通过空间资源的再配置、再优化来达到促进产业
转型升级和城市质量提升的目的。为此，深圳市政府在2013年出台的优化资源配置促进产业转型升级的7
项文件，简称“1+6”文件。
相对于商办、住宅市场，深圳的工业楼宇长期以来相对沉寂，价格增长缓慢，成交量很小。产业发展
是城市发展的基础，但对深圳来讲，它面临着一个非常突出的问题，就是土地资源、空间资源不足。如何
为产业发展、产业的转型升级提供空间资源，这是政府近年越来越关心的问题。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》是“1+6”文件中的一项。其立法原意是从以往供地招商
转变为以房招商，扩大工业楼宇转让范围、转让方式，完善转让条件，规范分割情形等规定，盘活工业楼
宇资源，进一步放开工业楼宇流转市场，将工业地产真正落在需要的企业手中，解决企业尤其是中小企业
的工业楼宇使用需求。
深圳规土委根据《办法》规定，制定了《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》，于
2013年12月正式施行。
2 新规关键内容导读
《办法》的关键内容
《办法》的主要目的在于盘活存量土地、节约集约利用工业楼宇资源，允许工业楼宇分割转让，同时
避免市场过度炒作。与原办法比较，差异主要体现在如下：
打破配套设施不得分割转让的规定，同时扩大了工业楼宇分割转让的范围；
增加了对买受人的限制条件；
允许符合规定的工业楼宇自行交易；
增加了对历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇转让规定；
增加了工业楼宇转让具体补地价规定；
调整工业楼宇转让土地增值收益缴纳办法；
工业楼宇完成转移登记之日起5年内转让交易成本大幅增加；
增加转让计税参考价格，设定政府优先购买权，以规避阴阳合同。
《细则》的关键内容
《细则》从具体落实相关规定、防范工业楼宇炒作出发，进一步完善《办法》的相关规定。主要体现
在以下九个方面：
进一步界定新规的适用范围
5
GDALVA
不动产政策研究
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
Real Property Policy Interpretation
《细则》对“工业用地”等内容进行了专门解释：
(1)工业楼宇配套设施的转让适用新规关于工业楼宇转让的规定。
(2)工业用地上以及含有工业生产（研发）功能的混合用地上的工业楼宇的转让均适用新规。
(3)“分割转让”是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。
(4)对属于“两规”及其他历史遗留违法用地、违法建筑政策处理的工业楼宇，且已按相关规定处理并
取得合法产权的，原则上按照新规的规定进行转让，但相关政策对其转让作出规定的，则按其规定办理。
明确了工业楼宇分割转让特殊情形的适用
《细则》在《办法》基础上进一步明确了工业楼宇3种情形的分割转让：
(1)对于工业楼宇的用地批准文件或土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上，约定了产
权份额但未约定分割转让的，视为“约定可以分割转让”。
(2)对于按照《办法》第四条第二款规定进行分割转让后，已分割转让的部分可以分割登记的房地产证
为单位进行再转让；未转让的部分不得转让，但未转让的部分发生《办法》第四条第二款第一、二、三项
规定情形的，可以进行转让。
(3)对于用地批准文件或土地使用权出让合同约定：不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼
宇，参同上条。
对工业楼宇受让人资格的特别规定
《办法》对工业楼宇改造升级后的产权主体及使用者有限制性规定。《细则》对《办法》有关“工业
楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定进行了完善，进一步规定了受让人不属于企业的四种
情形：
(1)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；
(2)因继承、受遗赠取得物权的；
(3)因共有分割取得物权的；
(4)因政府行使优先购买权的。
细化工业楼宇专有部分与共有部分的确定程序
工业楼宇分割转让的，在测绘前，先由转让方根据《物权法》以及《最高法有关审理建筑物区分所有
权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定提出具体划分方案，再由市规土委对其方案进行审核并
最终确定具体的范围。
进一步明确地价补缴规则
(1)商品性质工业楼宇进行分割转让时应按分割转让时的市场评估地价进行补缴，但受让人如果能够提
供证据证明在分割转让前已按市场评估地价缴纳地价，则不需要再补缴市场评估地价。
(2)关于地价补缴的规定只针对拟转让的部分。
明确工业楼宇分割转让的有关要求及应提交的材料
《办法》第四条规定了用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确约定不得分割
转让的工业楼宇而允许分割转让的几种特殊情形，《细则》第九条对上述情形转让应提交的材料进行规
定。
细化政府行使优先购买权的规定
基于解决空间资源不足及规避阴阳合同的两重考虑，《办法》设置政府优先购买权。《细则》结合当
前土地管理工作实际，对政府工业楼宇优先购买权的实施主体、实施程序等内容进行细化：
(1)行使主体。符合《办法》第六条规定情形的工业楼宇进行转让的，由市、区土地整备机构行使优先
购买权。
6 不动产登记与估价
不动产政策研究
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Real Property Policy Interpretation
(2)转让公告。符合《办法》第六条规定情形的工业楼宇，在申请转移登记时，由市房地产权登记机构
在其网站公告不少于10个自然日。
(3)权利行使。市、区土地整备机构欲行使优先购买权的，应在公告期内书面告知房地产权登记机构及
转让方。
对城市更新项目作出特别规定
《办法》对受让人资格、现售、再转让时间以及缴交增值收益等作出了明确的规定，而上述规定过于
严苛，在很大程度上影响开发企业实施工业区升级改造的积极性，有悖深圳大力推进工业区升级改造、促
进产业转型升级的政策导向。
为此，《细则》对于城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定，适度放宽预售、再转让时间限制
以及增值收益缴交：
(1)允许预售。即城市更新重建的工业楼宇可根据《城市商品房预售管理办法》等有关规定进行预售，
但受让人仍应符合《办法》“受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定。
(2)回迁户取得安置回迁的工业楼宇后首次转让的，不受“转让后5年内不得转让”的限制。
增值收益上缴标准
综合《办法》及《细则》，增值收益上缴标准如下：
表1 增值收益上缴标准
序号 产权来源
增值收益
范围 上缴比例
1 存量工业楼宇
增值收益额未超过扣减总金额50%的部分 50%
增值收益额超过扣减总金额50%的部分 60%
自完成转移登记之日起5年内转让的 100%
2
城市更新项目改造后形成的工业楼
宇首次转让（含回迁户取得安置回
迁的工业楼宇首次转让）
增值收益额未超过扣减总金额30%的部分 0%
增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分 50%
增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分 60%
增值收益额超过扣减总金额100%的部分 100%
3 免缴转让增值收益情况
城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首
次转让的
0%
用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的 0%
市政府规定免缴转让增值收益的其他情形 0%
说明：1、增值收益是指转让工业楼宇的交易价格扣减扣除项目金额后的余额。计算方式：增值收益＝转让工业楼宇的交易价
格－（登记价+取得已缴交税费+转让已缴交税费＋补缴的地价）。
2、扣除项目包括：（1）工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；（2）转让方取
得工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费；（3）转让方转让工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费；（4）按照新规
规定补缴的地价款。
3 新规对工业楼宇市场的影响及风险
加征增值收益，抵押净值下降
根据新规，工业楼宇价格转让除了补地价、扣除土地增值税等税费外，增值部分需要按新规上缴增值
收益，导致抵押净值下降。因此，以工业楼宇作为抵押贷款的，续贷时须重新计算抵押净值。
7
GDALVA
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2014. 8 Real Property Registration and Valuation
Real Property Policy Interpretation
表2 计算抵押净值应扣除项目变化表
序号 产权来源 转让类型
扣除项目
新规出台前 新规出台后
1 非市场商品房
分割转让 应补地价、预计转让税费 按市场地价补地价、预计转让税费、增值收益
整体转让 应补地价、预计转让税费 按基准地价补地价、预计转让税费、增值收益
2 市场商品房
分割转让 预计转让税费 按市场地价补地价、预计转让税费、增值收益
整体转让 预计转让税费 预计转让税费、增值收益
3 处理历史遗留问题
分割转让 （未经处理不能抵押） 应补地价、预计转让税费、增值收益
整体转让 （未经处理不能抵押） 应补地价、预计转让税费、增值收益
4 城市更新项目改造
分割转让 （无相关规定） 应补地价、预计转让税费、增值收益
整体转让 预计转让税费 应补地价、预计转让税费、增值收益
说明：城市更新项目改造后形成的工业楼宇分割转让，属于工业楼宇的，按照工业和办公公告基准地价的平均值补地价；属于
配套设施的，按照市场评估地价标准补地价。
整体而言工业楼宇供应有所增加
新规进一步放开工业楼宇流转市场，从三方面引导物业流通，整体而言增加工业楼宇供应，温和刺激
市场。
(1)在一定程度上盘活深圳存量工业楼宇；
(2)鼓励原农村符合规划的合法工业楼宇进入市场；
(3)开放城市更新项目改造后形成的工业楼宇分割转让，回迁房无再转让限制。
工业楼宇市场价格不会发生方向性变化
由于新规是对原办法的延续和深化，盘活市场、避免炒作措施刚柔并济，上述三方面的工业楼宇供应
将缓慢释放，其影响不会太剧烈，而且市场由于惯性因素，在短期内会沿着原轨迹运行的同时轻微改变，
发生方向性变化的可能性不大。
在城市更新项目改造后形成的回迁工业楼宇方面，工业楼宇回迁户多为原农村集体经济组织继受单
位，此类业主经营目标以取得稳定租金收益为主，转让工业楼宇意愿不强。
对正常交易影响不大，强制变现时间有所延长
新规对受让人作出限制，短期内将会挤掉部分的个人投资或投机类需求。我们认为新规对市场的影响
尚需时间的检验，而且现有的个人市场投资、投
机者可能将会以公司的名义继续推波助澜，对短
期市场成交价、量影响不大。
由于受众面变窄、法定优先受偿款增加，工
业楼宇抵押品强制变现时间会延长，变现价值会
有所降低。
增加银行工业楼宇类融资业务
新规对工业楼宇转让有长期刺激作用，企业
增加了融资机会，银行工业楼宇融资业务会相应
增加。银行评估抵押风险时，既要考虑工业楼宇
的原登记价及客观市场价值，又要考虑变现成本
及处置风险，尤其是自完成转移登记之日起5年内
的工业楼宇，需要谨慎对待。 图1 用作商业、办公的工业楼宇
8 不动产登记与估价
不动产政策研究
GDALVA
Real Property Policy Interpretation
部分类型的工业楼宇交易成本增加
为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地、工业楼宇投机炒作，新规在土地增值税等交易税
费的基础上加征工业楼宇转让的增值收益，持有时间小于5年的业主的交易成本大大增加，预期净收益理
论上为零，对于投机者而言，投资工业楼宇基本无利可图。部分业主将产生惜售心理而捂盘，或者将该部
分税费转嫁买受人，买受人因价格过高而持币观望。此类工业楼宇成交量趋势性下移。
对工业楼宇市场租金水平影响不明显
新规不直接影响工业楼宇租赁市场供应、需要格局，不会对租金水平造成重大的影响。
对中低档写字楼有一定冲击
新规引导工业楼宇（含工业配套设施的配套办公）进入市场，降低购买门槛，中小企业对拥有自己的
物业或能租用到合适的面积树立信心。降低市区有一定替代关系的中低档写字楼市场信心和期望值，对中
低档写字楼在价格和租金都会有一定的冲击。
4 估价师的关注点
需要动态跟踪市场变化
新规目标在于盘活产业用地、工业楼宇存
量，将会对其市场价值、转让成本、抵押风险等
造成深远影响。估价师根据成交案例及租金情况
综合确定工业楼宇的市场价值，需要动态跟踪新
规对市场价格、租金的影响。
估价报告要增加风险提示
新规实施后，抵押的工业楼宇变现法定优先
受偿款增加，抵押净值下降，贷款银行风险增
加。估价报告要在给贷款银行的《致估价委托人
函》中增加风险提示：假设在价值时点按市场价
格发生转让，则需上缴***元土地增值收益，提
请贷款银行综合考虑其变现及处置风险，确定合
适的贷款额度。
预计转让税费无须调整
增值收益上缴是在扣除房地产转让相关税费之后，因此评估预计转让税费无须调整。
重点关注的区域
新规适用于工业生产功能的混合用地上的工业楼宇。八卦岭工业区、金地工业区、沙尾工业区及车公
庙等区域80%的物业证载用途均为工业，适用于新规。新规对重点区域工业楼宇市场价格的影响值得重点
关注。
根据世联评估平台市场监测数据，《细则》2013年12月出台至今，此类工业楼宇转让交易不活跃，暂
无批量成交案例。
期望行政垄断的估价业务走向市场化
部分分割转让情形要按市场评估地价标准计收应缴纳的地价。深圳计税参考价格、土地出让底价、房
屋征收预算编制等估价业务的行政垄断，与改革先锋的形象极不协调，已引起上级主管部门的关注。当计
图2 车公庙工业区工业楼宇
9
GDALVA
不动产政策研究
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
Real Property Policy Interpretation
石竹兰，中国注册土地估价师，中国注册房地产估价师。
擅长专业领域包括资产处置、经营性物业抵押评估等。
E-mail:shizl@
名词解释：深圳“1+6”文件
深圳“1+6”文件是指深圳市政府2013年出台的优化资源配置促进产业转型升级的7项文件。“1+6”的主文件是《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》
（深府（2013）1号)，6项附属文件包括：
△《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（深府办（2013）1号)
△《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》（深府办（2013）2号)
△《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办（2013）3号)
△《关于加快发展产业配套住房的意见》（深府办（2013）4号)
△《深圳市宗地地价测算规则（试行）》(深规土（2013）12号)
△《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》(深规土（2013）22号)
税参考价格、土地出让底价等业务如国内其他城
市一样打破行政垄断，走向市场化后，将大量增
加估价业务机会，促进行业长期健康发展。
（同事梁红玲、阳正国对本文写作提供了支
持与帮助，在此深表谢意！）
参考文献（References）：
[1] 世联评估数据平台[DB].
[2]深圳市政府.深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级
“1+6”文件新闻发布会[EB/OL].[2013-1-18].http://www.
[3]深圳市新永基房地产评估顾问.解读《深圳市工业楼宇转让管
理办法（试行）》[EB/OL].[2013-3-4]..
com/contents/4/.
[4]深圳市国策房地产土地估价有限公司.关于《深圳市工业楼宇
转让管理办法》(试行)对工业房地产市场的影响分析[EB/OL].
[2013-4-16]
[5]深圳市规划和国土资源委员会.《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》解读[EB/OL].[2014-01-9]..
cn/xxgk/tzgg/othersgg/201401/.
[6]赢商网.解读深圳工业楼宇转让实施细则[EB/OL].[2014-01-20].
10不动产登记与估价
不动产政策研究
GDALVA
Real Property Policy Interpretation
我国现阶段征地补偿确定方法与配置模式
摘 要：本文通过对土地征用补偿的各种研究进行总结和回顾，同时结合我国东部发达地区以及一些试点地区
的研究成果，从微观层面探讨征地补偿的确定、配置和监管这三方面的问题，试图为我国现阶段的征地补偿问
题和发展趋势提供一些建议和思路。
关键词：征地补偿；补偿配置；补偿监管
China’s Present Confirmation of Compensation on
Land Expropriation and Configuration Mode
CHANG Li-zao
Abstract: In-depth discussion on the confirmation of compensation on land, configuration mode and regulation
by summarizing variety forms of compensation and studying the examples in developed areas in eastern China.
Objective to put forwards suggestions to the development of China’s present confirmation of compensation on land
expropriation and configuration mode.
Key words: compensation on land expropriation; configuration mode; compensation regulation
常立早
（广州市保利国贸投资有限公司，广东 广州 510006）
（Pply International Trade and Invsetment Co.,Ltd.,Guangzhou, 510006, China）
引言：目前我国各大城市已经进入到城市化加速发展阶段，城市周边大量的农业用地转变为工业或者
建设用地，越来越多的农民成为被征地农民。在此过程中，出现了征地补偿不合理、利益分配不公平、侵
害农民利益等引发社会矛盾的问题。如果不对如此多的问题加以重视并解决，势必影响我国社会的稳定，
形成严重的社会问题。因此，合理的征地制度和征地补偿措施不仅是确保社会稳定的重要因素，同时也是
确保经济高速发展的有利条件。
1 国内研究现状
征地原则、征地补偿和征地程序是征地权行使的三大要素，也是目前征地相关研究开展的三个主要方
面。征地补偿是征地制度的核心内容，学术界有关征地是否应给予补偿，如果补偿，合理的补偿标准应如
11
GDALVA
不动产政策研究
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
Real Property Policy Interpretation
何设定的争论由来已久。近年来国内对于如何完善我国农地征收补偿制度的探讨更加活跃，重点集中在提
高征地补偿水平和完善补偿方式等问题上，主要焦点是如何保护被征地农民的土地权益和长期生计保障，
并取得了一些具有政策指导意义的成果。
归纳我国学者的相关研究，土地征收补偿的理论依据主要包括:公共负担平等说、特别牺牲说、地租
说、土地效用说、产权界定说、社会职务说、既得权说、恩惠说和公用征收说。有关土地征收补偿的原
则，学术界定义大致分为三种：完全补偿原则、不完全补偿原则、相当补偿原则[1-4]。
还有一些学者从不同角度对我国征地补偿的相关问题进行了研究。何晓星对土地问题背后的利益关系
进行了深层次分析，指出当前构成利益分配格局的原因是我国“内公外私”的产权制度[5]。林丹、廖萍萍
基于马克思地租理论，认为征地补偿应该以缩小城市绝对地租的上下限为目标，以实现城市协调发展[6]。
在基于法学和经济学视角的研究中,龙长青分析了现行征地制度的若干法律问题,提出征地补偿制度的创新
方案,指出完善我国失地农民安置途径的路径依赖,并建议我国建立《土地征收法》[7]；陈国富、卿志琼指
出我国城乡土地制度分割和土地征收程序的虚置构成了支持政府财政幻觉的制度基础,要从根本上治理土
地财政,必须启动实体法和程序法上双重的“还权于民”的改革[8]。在关于农地征收中土地增值方面：张安
录提出土地增值模型以及土地转化为市地后的增值计量方法[9]；高延娜、朱道林等对农地征收中土地增值
的成因和分配两方面进行了研究[10]；丁芸指出应通过制度创新来增加集体和农民合理分享工业、城市化带
来的土地增值机会[11]。
总之，各方学者已经在一些问题上达成了共识，如“明确集体土地所有权人的人格化主体”“改革土
地的单向转移制度”“农民参与共享土地增值收益”“健全规范征用制度”等方面。本文在对征地补偿研
究的各种研究进行总结和回顾的基础上，结合一些发达地区或者试点地区的经验成果，着重对征地补偿的
确定、配置和监管三方面进行探讨，以期对我国现阶段城市化加速进程中的征地补偿工作和研究提供一些
思路和参考。
2 征地补偿的确定
目前，我国的征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。许多学者
认为其已经不适合我国当前的实际情况，其补偿范围过窄、补偿费偏低，主要的改革建议包括：（1）区
分征用目的以提供不同补偿（2）细化土地补偿项目以提高征地补偿，如残留地、相邻地损失补偿、教育
补偿、生态补偿等（3）以土地征购来反映土地真实价格（4）以市场价格作为征地补偿的标准进行测算
（5）考虑到农地发展权的补偿 。朱仁友和农丰收基于农地征收中的土地发展权的研究，提出了“按农
业用途并适当考虑潜在用途进行征地补偿”的补偿原则[12]。为了确保农民的土地发展权益，不少学者提出
可以按照征地补偿=被征用土地的市场价格+城市居民的最低生活保障+失地农民的再就业培训+失地农民
创造就业机会的基本投资差额+附着物价值这个方法进行计算[13]，不仅能确保农民的生活水平不下降，同
时又能保证失地农民能从整个社会经济进步和农业本身的发展中获益。但此测算方法在我国现有的条件下
会给政府造成巨大的财政负担。为了权衡失地农民的损失及政府的支付能力，王世忠从失地农民土地权益
的实际损失补偿的角度和政府补偿支付能力的角度进行分析，提出了新的征地补偿测算方法[14]。 不难看
出，上述研究均以提高土地征用补偿为目的，但大部分仍以“不完全补偿”为设计原则，受“涨价归公”
思想的影响和考虑了政府的“财政负担”。
随着近几年土地征收区片综合价的概念被引入，许多学者对其进行了各方面的研究。吕萍通过理论模
型和实证研究，表明区片综合地价是地区综合地价的体现，是合理确定征地补偿费的重要依据[15]；路婕，
吴克宁等对征地片区综合地价的计算方法进行了研究和改进[16]；邵虹等应用江西农业用地分等定价估价成
果确定征地区片综合地价，结果表明该方法具有较强的可行性[17]。但一些学者也指出区片综合价并没有从
根本上改变征地补偿偏低的现象。蔡瞳等通过建立征地区片单元的单元分值与样点低价的关系模型，测算
12 不动产登记与估价
不动产政策研究
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Real Property Policy Interpretation
出不同级别的区片价格与现行标准的征地区片价进行比较，验证了目前征地区片价的扭曲[18]。黄贤金分析
了征地区片综合地价制度的特点，对该制度的实施可能产生风险进行分析，提出相应的规避对策[19]。鲍海
君从马克思地租理论出发，论证了名优产品基地的垄断地租，提出垄断地租补偿额可根据名优产品价格与
一般产品价格差的资本化方法进行计算，补偿的垄断地租可按照当前农业特产税率在政府和农民之间分配
[20]。吴勤书、吴国平以南京市江宁区为例进行实证研究，测算全区的征地片区综合地价，对征地区片价实
施影响进行重点分析，针对其消极影响提出了对应的保障措施，为农用地征用、管理、估价和补偿方法提
供了一定的科学依据[21]。
结合上述学者的研究，笔者认为，在制订征地补偿区片综合地价时应采用多种测算方法，建立适当的
价格修正体系，适时调整价格水平；同时要制定相关配套政策，为实行征地区片价提供操作规范。在征地
补偿中应考虑到农地的发展权，遵循失地农民生活水平不降低的原则，从农民生存效用角度量化农地发展
权，将其费用作为征地时的一项成本支出，以此保障农民的合法权益，促进社会的和谐发展。
3 征地补偿的配置
为了确保征地补偿能够足够到位，也为了保证失地农民的长远生计，政府和征地单位应该考虑多种补
偿方式以满足失地农民各方面的生活需要。当前我国各地的征地补偿配置模式主要包括以下几种：
(1）货币补偿
货币补偿是征地补偿最普遍和最直接的安置方式。过去常常采用一次给予被征地农民货币补偿的方
式，虽简化了过程，但这种方式没有考虑到不同年龄阶段失地农民的利益。比如年龄偏大的农民，土地对
于他们是长期的社会保障甚至是生活方式，而且这种补偿也没有考虑货币利率等未来的波动。2008年的雪
灾和2009年的春旱中，许多农村地区暴露出基础设施落后的问题，固然土地补偿款的村级留存问题是由村
民投票表决确定的，但是这种补偿款“分光用尽”的做法也引起了各方面的反思[22]。
(2）实物安置
实物安置可分为就地安置和异地安置，通过实物安置不仅保证失地农民的居住问题，还改善了农民的
居住环境。目前的各地方政府给失地农民的安置楼价格都采用政府指导价，农民只需投入少量资金，还可
以出租一部分获得长期收益。
（3）建立失地农民的保障体系
当土被征用后，农民便丧失了这个有形而长久的生活保障的承载体，导致当代也包括子孙后代的生活
风险系数极大地提高。为此，为失地农民建立安全有效的社会保障制度，是政府十分必要和紧迫的任务。
国内已经有不少地方做过一些积极的探索和尝试，大致有以下几种模式[23]：基本生活保障模式（南京市六
合区）；农村社会养老保险模式（东莞市）；城镇职工基本养老保险模式（大连）；独立的被征地农民养
老保险体系（成都）；二元制社会保险与生活保障相结合的混合保障模式（珠海）。
我国绝大多数农村经济发展水平还不高，还不具备把所有失地农民均纳入社会保障制度的条件。当下
理性的选择是切实解决失地农民的利益，让他们也能从土地的增值和城市的发展中获取群体性的利益。失
地农民的地位具有过渡性，是城乡二元结构、差别利益到最终实现城乡完全融合、平等对待的利益承载
体，根本上讲他们仍然代表农民的利益。因此，要实现公平的社会保障制度、体现城乡居民的平等权，就
必须首先为失地农民提供适当水平的社会保障，并与城市现有的社会保障制度保持兼容性，为最后的“接
轨”奠定基础。从另一方面讲，资金的筹集问题是推行养老、医疗保险等社会保障制度的最大难点，作为
经济欠发达地区，在对待制度的借鉴问题上，必须立足实际，因地制宜，实事求是，逐步稳妥地建立国
家、集体和个人共同投入，风险共担的保障机制[24]。
(4）留地安置
留地安置是指在征地时为了使失地农民的生产、生活有长远稳定的保障，在规划确定的建设用地范围
13
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不动产政策研究
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
Real Property Policy Interpretation
内，安排一定面积的建设用地，支持被征地的农村集体经济组织和村民从事生产经营的安置方式，是货币
安置的一种重要补充形式。留地安置制度是适应城市化加速进化的新形势，切实考虑集体土地作为农村生
产和生活保障的一种制度。通过留用地政策，集体经济组织可以在符合国家产业政策的前提下，利用留用
地发展“楼宇经济”、“产业经济”，村集体和失地农民因此长期获得稳定收益或者就业岗位回报，促进
农村稳定[25]。
留地安置有两种模式：一种模式是留用集体土地，在土地征收时划出一部分土地，只办理农地转用手
续，不办理土地征收手续，然后交与被征地单位和农民，作为集体建设用地由被征地单位和失地农民使
用。这种模式容易形成新的城中村，影响城市的发展建设。第二种模式是留用国有土地，即根据城市规划
的用途划出一部分土地，在办理农地转用和土地征收手续后，出让给被征地农村，由集体成立相应的实体
企业，对该土地进行开发经营和发展生产，失地农民通过实体企业经营后的分红而获益[26]。这种模式相对
而言产权比较明确，失地农民的收益具有长期性，同时还能够获得一些就业机会，普遍愿意接受。
但同时我们应该注意到，留地安置政策遵循的经济规律是土地客观上有更高的市场价值，可以取得更高
的市场租金。在供求形势并不严峻的一些地区，把土地留给集体和农民并不一定能获得理想的租金。折中的
方法有二：一是在某些土地价格较高的地区进行留地安置试点；二是积极探索集体建设用地入市政策[24]，如
集体土地以出租、转让、联营、入股和抵押等多种模式进入市场，参与利益分配。
(5）实施再就业工程
建立健全对失地农民的再就业培训机制，培养其自我生存、自我发展的能力。土地征用的越多，转移
劳动力的压力就越大，而且随着经济发展，劳动力市场逐步由单纯的体力型向专业型、技能型转变，针对
失地农民文化素质和劳动技能偏低，就业难的问题更加突出，因而必须建立和健全失地农民的再就业培训
机制和劳动技能培训机制，以提高被征地农民的就业竞争能力，使失地的部分农民转向二、三产业。同时
支持和引导被征地农民自主择业、自主创业等，使其获得长期、稳定的收益。在同等条件下，用地单位应
该优先吸收被征地的农民就业[7]。
综合上述几种补偿费用安排，在现实中可以看到，“货币安置”由于其“一脚踢”先天缺陷，越来越
不受被征地农民的欢迎。政府在失地农民的就业安置方面的任务很艰巨，很多地方政府面临着就业岗位有
限，没有足够的能力解决就业安置失地农民。对失地农民的劳动培训收获不大。养老保险安置也还存在收
益期“滞后”的不足。留用地安置结合村集体经济股份化改造，村民作为股民参与收益分红，获得长期、
稳定回报，越来越受到欢迎。留用地收益、农民公寓房租收入和被征地农民养老保险收益共同构成了农民
收益的“三保险”。
因此，以上征地补偿费用的安排各有利弊，但是作为政府或征地单位而言，应该遵循赋予失地农民一
个长期稳定、有法可依的收益权的原则，充分和失地农民及其所属集体进行协商，尊重他们的意见，采用
“长短期相结合”的方法确定补偿费用安排的方案，以促进整个社会的和谐。
4 征地补偿款的监管和农民维权
在城市边缘的被征地地区，巨额的征地补偿款如何分配已经成为影响当前基层干群关系和农村社会和
谐稳定的关键因素。据权威部门统计：目前全国1/3以上的群众上访可归因于土地问题，而其中60%左右
直接由征地引起[27]。补偿款集体内部分配不合理，使用不公开、帐务处理不规范甚至贪污、挪用、挥霍等
问题，严重损害了被征地农民和农村集体积极组织的利益。因此，一些省份（如河南和山西）详细规定了
征地补偿款的村级分配原则、比例和资金监管措施。这些制度的构建在增进效率的同时，却忽视了公平，
有时可能会侵犯被征地农民的合法权益。因此需要从多方面考虑，完善补偿款的监管制度。
首先要提高征地工作的透明度。在项目用地前期准备阶段，严格落实拟征地公告制度，包括拟征地土
地的范围、面积、征地时间、补偿标准等。这样既让被征地农民享有知情权、参与权，又通过拟征地公告
14不动产登记与估价
不动产政策研究
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Real Property Policy Interpretation
实施有限期的冻结，明确对“抢种、抢栽、抢建”现象不予补偿。在国土部门或征地机构对拟征土地的面
积、地类、权属调查和确认后，即与被征地集体组织和农民签订征地补偿协议，并将此作为征地报批必备
的条件。这样既充分尊重了被征地集体组织和农民的意志和财产权，又使征地批后的实施补偿有了依据，
消除了补偿纠纷的隐患，还为后期的审核奠定了基础[28]。
第二，明确农村土地经营职能。农村土地公有产权的主体是农民，不是国家，也不是农村集体经济组
织或者村委会。国家无权强制性地将农村土地委托给农村集体经济组织或者村委会经营。正是当前这样的
制度安排，导致政府将土地补偿费支付给集体，对农民个体土地权益造成可能的伤害。所以应明确收益主
体，可以尝试将补偿费落实到最小一级的村民小组，以便群众更好的监督土地补偿费的管理和使用。
第三，建立农民自己的维权组织。农民维权组织的缺乏，导致当农民土地权益受到伤害时，他们不仅
无法与政府进行有效的谈判，而且被排除在土地征用政策制定、执行过程之外。因此应该建立一个属于农
民自己的组织，将农民个体的排他性能力集中起来，有效的降低排他性的成本，实现与政府之间对等的谈
判，维护其土地权益[29]。
第四，建立土地补偿费专项审计制度。各级农村经营管理部门和农村审计机构要定期对农村集体经济
组织土地补偿费的拨付、管理和使用进行专项审计。监督审计结果要及时向群众公布，定期接受村民理财
小组和农民群众的民主监督和上级业务主管部门的审计监督。
第五，尝试制定《土地征收法》。将土地征收制度从土地管理法中独立出来，制定一个专门调整土地
征收关系的法律或行政法规，以严格的、公开的、
科学的程序来保证征地的合法和公平性。
5 结语
土地涉及的利益关系十分复杂和敏感，征地工
作涉及政治、社会、法律等各个领域，是一项政策
性、专业性、技术性很强的工作。本文通过对关于
我国征地补偿问题的各种研究进行总结和回顾，探
讨了现阶段我国城市化加速进程中的征地补偿措
施，即政府需转变执政理念，低标准起步，逐步实
行城乡一体化政策；同时国家应对一部分欠发达地
区征地补偿经费实施财政转移支付制度，缓解地方
政府的财力困难。伴随着各地城市化的加速，征地
补偿问题必然会出现许多新现象、新问题，本文中
对许多问题尚未涉及或深究，还有待进一步的探
讨。
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常立早，男，山东聊城人，管理学硕士。主要研究方向：土地
利用规划。
E-mail：changdachui@
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16 不动产登记与估价
GDALVA
估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
农村集体建设用地价格评估浅析
摘 要：十八届三中全会进一步为农村集体建设用地流转指明了方向，但由于国家目前尚未出台关于集体建设
用地流转价格评估的相应技术规程，市场又迫切需要我们做这方面的评估，因此研究其价格评估问题具有十分
重要的意义。本文分别对集体建设用地宗地评估方法、农民住房财产权评估方法、集体建设用地使用权基准地
价评估方法进行了分析，以期完善农村集体建设用地价格评估工作。
关键词：集体建设用地；农民住房财产权；基准地价；评估
卢俊松 蔡超
（广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司， 广州 510075）
Rural Collective Construction Land Price
Evaluation Analysis
LU Jun-song CAI Chao
（Guangdong Zhongdi Land Real Estate Evaluation and Design Co.,Ltd.,Guangzhou 510075,China）
Abstract: The third plenary session of the eighteenth further pointed out the direction for the rural collective
construction land circulation. On one hand ,the country has not yet romulgated appropriate technical regulations
on collective construction land price evaluation,on the other hand the market has an urgent need for us to do the
evaluation in this regard. In this case, the study of its price assessment is of great significance. In this paper, the
collective construction land evaluation method, the farmer housing property evaluation method, the Usufruct of
collective construction standard land price evaluation method are analyzed, in order to improve the rural collective
construction land price assessment.
Key words: collective construction land; the farmer housing property right; standard price; evaluation
1 集体建设用地使用权价格评估方法探讨
集体建设用地使用权价格的评估方法目前还处于探索和研究阶段，国内尚未形成比较成熟和公认一致
的评估方法。但是作为土地市场中两种不同权利形态的主体——集体建设用地和国有建设用地，其作为建
设用地的本质是相同的，最大的区别在于产权的不同，若不考虑产权的差异，按照国有建设用地的评估思
路评估出集体建设用地的价格，然后扣除因产权差异等造成的价格差异部分或消除这种产权差异所需的成
本，就可以得到集体建设用地使用权的价格。
采用成本逼近法评估集体建设用地使用权价格
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
采用成本逼近法直接评估集体建设用地使用权价格的思路：假设有一宗耕地，村集体通过合法手续将
该农用地变为集体建设用地（乡镇企业用地），需要缴纳的费用包括：耕地开垦费、耕地占用税、农转用
过程中的各项规费和审批费用等由耕地转变为建设用地的费用，耕地转成建设用地后，需要进行土地开
发，如“五通一平”投资开发，期间会产生投资利息、投资利润、甚至土地增值收益；此后，国家拟对该
宗集体建设用地进行征收，那么国家需要支付给该村集体土地补偿费、安置补助费和地上地下附着物补偿
费等，还有新的用地单位或个人需要支付给国家征地管理费，当然这些费用最终都由新的申请用地单位或
个人支付。此时，原来集体所有的农用地就变为国有划拨建设用地，如果想将国有划拨建设用地变为国有
出让建设用地，还需要新的用地单位或个人缴纳相应的土地出让金。可用以下三个公式表述：
公式1：集体建设用地使用权价格=土地取得费（耕地开垦费+耕地占用税+农转用过程中的各项规费
和审批费用）+土地开发费（集体农用地开发为建设用地所需的开发费）+利息（集体用地开发为建设用
地投资产生的利息）+利润（集体农用地开发为建设用地投资产生的利润）+增值收益（集体农用地开发
为建设用地之后产生的增值）
公式2：国有划拨建设用地使用权价格=集体建设用地使用权价格+土地取得费（国家支付给集体的土
地补偿费、安置补助费和地上地下附着物补偿费等）+征地管理费
公式3：国有出让建设用地使用权价格=国有划拨建设用地使用权价格+土地出让金
综上所述，在采用成本逼近法评估集体建设用地使用权价格时，可以直接参照评估国有用地的方法套
用成本逼近法，但应明确：
(1)集体建设用地使用权价格不包含征地补偿费、安置补助费和征地管理费。
(2)集体建设用地使用权价格应考虑土地增值收益。土地增值收益的实质是土地性能的改变所带来的，
其中有“生地”中的增值地租，这种增值是由于农用地转变为建设用地，新用途土地的土地收益远高于原
用途土地；此外还有“熟地”中的增值地租，土地投资开发后成为建设用地，性能改变提高了土地价值。
这种土地增值从所有者角度考虑应为土地所有收益，对于集体所有的集体土地在依法征用中的土地所有增
值收益部分应归集体所有，即从农用变非农建设用地的增值地租，在评估时应适当考虑。
⑶运用成本逼近法计算出土地价格后，还需结合待估宗地的个别因素条件及当地市场资料进行比较修
正，最终确定集体建设用地使用权价格。
采用市场比较法评估集体建设用地使用权价格
对于集体建设用地流转比较活跃的地区，可以通过选取在较近时期内、同一区域或相邻区域内已经发
生与待估宗地流转方式相同或相近，土地用途或使用方式相同的可比实例，与待估宗地进行对比分析，对
所选实例的流转（交易）价格进行个别因素、区域因素及交易时点等影响土地使用权价格因素进行修正，
得出待估土地在评估时日的土地使用权价格。当估价对象的土地流转协议（合同）中的使用年限与所选可
比实例的使用年限不一致时，应作年限修正。
采用收益还原法评估集体建设用地使用权价格
(1)在用收益还原法评估集体建设用地使用权价格时，对于同一区域、地段的房屋租金一般不会因为土
地所有权的不同而使租金有较大的差异，这从侧面反映了集体建设用地获取的利润空间更大，但考虑到目
前集体建设用地流转的法律法规政策尚未健全，流转对象和流转用途等受到严格限制，这样会给土地使用
者带来较大的风险，因此在确定其土地还原利率时，应考虑投资集体土地风险比投资国有土地风险大这一
因素，其土地还原利率应高于同区域同用途的国有土地。
(2)当前很多农村集体在出让或出租集体建设用地后，并未对土地或房地产经营进行投入，如管理费、
维修费、保险费等，因此建议在运用收益还原法时，应根据实地的调查结果来确定是否需要扣除上述费
用。
18 不动产登记与估价
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
采用基准地价系数修正法
在制定了国有建设用地使用权基准地价的地区，可参考该区域同用途的基准地价采用基准地价系数修
正法进行评估，即先按宗地的区域因素、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的市场价格
后，根据国有用地与集体土地在权利完整性、政策支持度、市场接受度等因素的不同进行修正，最终得出
宗地作为集体建设用地的使用权价格。其中权利完整性、政策支持度、市场接受度等因素的修正幅度，可
由当地土地主管部门定期邀请有关专家，按城市不同区域，采用特尔菲专家打分的方式确定并公布。
对于部分已经制定了集体建设用地使用权基准地价的地区，则可直接参照当地同用途的集体建设用地
使用权基准地价，采用基准地价系数修正法评估其使用权价格。
2 农民住房财产权价值评估的探讨
明确农民住房财产权价值评估的对象
基于“房地合一”的原则，首先要明确农民住房财产权价值评估对象应包含宅基地使用权价值和农户
住房所有权价值。因此可以认为正常的宅基地房屋评估，是评估宅基地及其上盖建筑物的占有、使用、收
益权利，即评估缺失了部分处分权的宅基地土地使用权和地上建筑物所有权的价值。
应全面地考虑地上建筑物价值
在评估农民住房所有权价值的时候，应考虑房屋的效用、现时及未来的升值空间，以及房屋的实际造
价，即应同时考虑市场价格与重置成本。
选用合适的评估方法
农民住房财产权价值评估，考虑到目前宅基地流转有诸多限制，难以体现市场价值，因此在价值评估
时着重从成本构成分析。现对几种常用评估方法的适用性进行分析：
(1)可比案例少，很难适用市场比较法
由于宅基地房屋的同一供需圈被严格限制在村集体内部，而村集体范围较小，流转宅基地房屋的案例
较少，要想利用市场法选取一年内至少三宗可比案例来修正出估价对象的价格必将非常困难；同时由于同
村之间的交易很多是关联交易，也无法达到公开市场价值的要求。
此外，村民使用宅基地为无偿使用，如村民涉及分户，符合条件的一般可以向村集体申请新的宅基
地，常常是无偿划给宅基地，也就无从计算其价格，作为可比案例的价格难以确定。
(2)收益难以获取，土地还原利率不好把握
在广大农村地区，宅基地房屋的用途主要是自住（也有村民用来售卖小商品或作为制作手工产品的小
作坊等，但这不影响其主要用途），很少用来产生收益，因此大多数宅基地房屋的收益难以获取；此外符
合法规政策的宅基地买卖案例非常少，且真实的售价信息更难获取，采用租售比法确定其还原利率操作困
难，土地还原利率不好把握，因此采用收益还原法评估宅基地及其房屋价格时仍然存在诸多困难。
(3)成本逼近法相对适用，但仍欠缺条件
成本逼近法，其评估思路为假定用地为“生地”(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投
入，最终形成可利用地块所付出的成本，包括土地取得费、土地开发费、利息、利润和增值收益。难点在
于农村地区土地开发费用的取值、税费判断、增值收益的理解等。
(4)部分地区可采用剩余法
广东有些地方如佛山市南海区，政策较为灵活，集体土地改为国有土地的现象较为普遍，且有相关政
府文件明确集体土地改为国有土地应补交的税费标准，所以在宅基地房屋评估的实践操作上，评估机构会
将集体土地假设为国有土地，然后扣除应补缴的土地使用权出让金和流转税，得出宅基地土地价值。这种
思路有假设开发法的影子，但很多地方特别是经济落后地区的农村并不具备集体土地改为国有土地的政策
19
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
支持或必要性，所以采用假设为国有土地再扣除税费显得依据不足。
(5）采用基准地价系数修正法
在制定了国有建设用地使用权基准地价的地区，可参考该区域的住宅基准地价采用基准地价系数修正
法进行评估，即先按宗地的区域因素、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的市场价格后，
根据国有用地与集体土地在权利完整性、政策支持度、市场接受度等因素的不同进行修正，最终得出宗地
作为集体建设用地的使用权价格。其中权利完整性、政策支持度、市场接受度等因素的修正幅度，可由当
地土地主管部门定期邀请有关专家，按城市不同区域，采用特尔菲专家打分法的方式确定并公布。
对于已经制定了集体建设用地使用权基准地价（含集体住宅用地使用权基准地价）的地区，则可直接
参照当地的集体住宅用地使用权基准地价，采用基准地价系数修正法评估其使用权价格。
3 集体建设用地使用权基准地价评估的探讨
集体建设用地使用权基准地价是在正常市场条件下，适用于流转目的的，于特定基准日、产权明晰、
一定使用年期的，基于土地质量相近、条件相似的集体建设用地区域平均价格。
地价内涵界定
集体建设用地使用权基准地价评估应首先明确地价内涵，可以从用地类型、评估基准日、土地产权状
况、土地开发程度、容积率、土地使用年限、地价类型等方面进行界定。
(1)用地类型，可参照国有用地分为商业、住宅和工业三种，按有关规定，宅基地有非常严格的流转限
制，可根据地方实际情况确定是否评估集体住宅用地基准地价。
(2)评估基准日，可结合资料收集的时点，定于每个季度最后一天。
(3)土地产权状况，流转的集体建设用地权属必须是明确无争议的，因此可界定为在符合规划和用途管
制前提下，土地所有者和使用者分别取得合法集体土地所有权证和使用权证情况下的集体建设用地使用权
出让价格，在土地权利状况上无他项权利限制。
(4)土地开发程度，应以评估范围内同类集体建设用地的平均开发程度为依据确定。
(5)容积率，可以分用途界定容积率，一般可采用调查数据的众数或平均数，结合城乡规划等资料综合
确定。
(6)土地使用年限，可参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限设定。
(7)地价类型，可参考国有土地，商业、住宅用地为楼面地价，工业用地为地面地价。
技术思路和技术步骤
目前集体建设用地流转市场尚属起步阶段，流转尚未完全规范，流转案例较少，对于覆盖范围广的集
体建设用地使用权基准地价评估来说，更适宜在土地定级的基础上开展。
目前城镇国有建设用地定级估价方法主要有多因素综合评价法和以价定级法。从性质上看，多因素综
合评价法重视由因到果的推理，主要考虑土地条件的的优劣，其主要优点是分类考虑了影响土地的多种因
素，定级的结果能全面地反映不同用地类型土地的性状，按不同用地类型显示土地的质量，但难以考虑到
这些条件优劣被人们和市场接受的程度；以价定级的优点是能更好地反映土地的市场价值和差异，以价定
级法适用于市场发育较发达的区域，前提是定级区域的土地市场比较发达，市场地价交易资料丰富、规
范，市场交易管理比较完善。
就目前集体建设用地流转的现状来看，采用多因素综合评价法更容易实现集体建设用地的定级，主要
是集体建设用地土地质量差异的影响因素较容易确定，土地定级的影响因素体系可以构建；集体建设用地
定级因素因子体系所需资料能够收集、整理和分析；按照各因素的分布变化规律，因素因子分值及影响半
径易量化。
对于已完成了集体建设用地使用权基准地价评估且交易案例较为丰富的地区，在基准地价更新时候可
20不动产登记与估价
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Discussion on Appraisal Theory and Practice
以采用以价定级方法，重点反映市场的变化。
因此，集体建设用地使用权基准地价评估的总体技术路线为，采用多因素综合评价法确定土地级别或
均质区域，然后以市场资料为依据，参照收益资料测算级别或均质区域价格。主要技术步骤如下：
(1）确定评估范围；
(2）调查收集与整理资料；
(3）划定土地级别（或均质区域）；
(4）评估样点地价；
(5）测算级别或均质区域的基准地价；
(6）检验、调整并确定各级别或均质区域基准地价；
(7）编制基准地价修正体系；
(8）编制集体建设用地基准地价评估成果。
技术要点
(1)确定评估范围
以城市行政区域内现有及规划期内建设用地作为集体建设用地基准地价评估范围，若能区分国有与集
体建设用地，则以集体建设用地作为评估范围。
(2)资料调查收集
资料调查收集工作主要包括基础图件的收集、定级资料收集、市场交易案例资料收集等。其中基础图
件应为覆盖评估范围的电子矢量图，包括土地利用现状图、土地利用规划图、宗地图、遥感影像图等；定
级资料可参照《城镇土地分等定级规程》的有关规定，并结合评估范围内集体建设用地的特点进行收集；
市场交易案例资料主要包括评估范围内的各类集体建设用地或集体物业交易案例，当前部分地区已建立了
农村集体资产交易平台，因此，除国土部门的集体建设用地流转备案资料外，农村集体资产交易平台的交
易数据也是重要的市场交易资料来源。
(3)土地定级
土地定级采用多因素综合评价法，具体步骤及方法参照《城镇土地分等定级规程》的有关规定，但在
确定定级因素因子体系时，应充分考虑评估区域内对集体建设用地价值影响明显的因素。如佛山市南海区
专业市场众多、分布广泛、对周边集体土地价值影响很大，因此在集体商业用地定级时应作充分考虑；又
如南海区流动人口（外来人口）众多，主要集中分布于工业厂房密集的地区、工业区附近和城中村等地
区，带动了周边的商业和出租屋的发展，因此在人口密度因素中应充分考虑“流动人口”因素。
(4)划分均质区片
均质区域（区片）划分主要依据土地用途分布、土地利用条件、市场发育程度等因素综合确定，尽量
将用途相同、土地利用条件相似，市场发育程度一致的，属于同一区域的土地结合明确的道路、河流等现
状地物，划成一个均质区域，然后依据集体建设用地定级成果在同一级别内按土地质量差异由高到低划分
成若干均质区域，并对初划的均质区域进行实地勘察，根据勘察结果对均质区域进行调整。
(5)评估样点地价
在调查收集的市场交易案例基础上筛选出不同用途用地的样点，并根据样点交易类型分别进行评估。
对于出让、转让等方式成交的交易案例直接进行修正得到样点地价；对于出租、转租、抵押等方式成交的
交易案例则可以采用收益还原法、市场比较法、以及成本逼近法进行评估，具体参照《城镇土地估价规
程》及前文关于集体建设用地各种评估方法的注意事项，最后样点评估价格需修正到与基准地价设定内涵
一致。
(6)级别（或均质区域）基准地价的确定
级别（或均质区域）基准地价一般可根据所对应样点地价的均值确定。
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2014. 8 Real Property Registration and Valuation
当测算范围内各级别（或均质区域）样点充足，且分布较为均匀时，可根据样点地价的分布规律，选
用适当的地价均值模型，测算并确定级别（或均质区域）的基准地价。
当测算范围内，部分级别（或均质区域）样点不足时，可通过该级别（或均质区域）与相邻级别（或
均质区域）之间土地质量分值（定级分值）关系比例系数推算基准地价。公式如下：
P1=（F1/F2）×P2
其中，F1为无样点级别的土地质量分值
F2为有样点级别的土地质量分值
P1为待推算的基准地价
P2为已测得的有样点级别的基准地价
此外，基于“同地、同权、同价”的原则，在确定集体建设用地基准地价时，应考虑国有土地价格管
理政策，特别是工业用地出让最低价标准的影响，并保持与城镇基准地价、征地补偿标准等方面的衔接。
4 其他建议
应充分考虑用地政策及相关规划对集体建设用地市场和价格的影响
目前集体建设用地市场尚属于一种初级市场，政府制定的相关用地政策及规划对该市场的供需关系及
价格趋势均可能产生特殊的影响。因此，在实施土地定级和基准地价评估的过程中，应充分考虑评估范围
内的城乡规划、年度用地计划、“三旧”改造、产业发展规划等用地政策及相关规划对集体建设用地市场
和价格的影响，以更好地把握集体建设用地价格水平的分布趋势。
应充分考虑流转各方利益诉求，模拟市场均衡价格
由于集体建设用地评估技术尚处于探索阶段，各种配套政策尚不完善，相关评估参数也存在较大不确
定性，而且市场上绝大部分的土地流转案例均为土地（物业）出租，尚未形成真正意义的流转市场（土地
出让、集体物业买卖），在确定集体建设用地的土地价值时，通过收益法、成本法等评估方法推导出的价
格很难得到市场的认可。因此，根据集体建设用地的特点，可对评估成果进行多轮的、不同层次的意见征
询，包括村集体、土地使用者、政府管理者等，充分考虑流转各方利益诉求，力求得到一个市场认可的均
衡价格。
建设灵活的地价应用模式，以满足政府部门差异化管理的需要
受区域内经济发展水平等各种因素的影响，不同区域对土地价格的敏感度往往存在一定的差异。对价
格敏感度较低的区域采用价格相对粗放的级别价和区片价，保证成果的实用性，对于市场发育较好的区
域，则采用更为精细化的网格点地价，提高价格的准确性。建立灵活的价格应用模式，以满足政府部门差
异化管理的需要。
结合实际，创新成果表现形式
由于目前集体建设用地流转方式多以出租为主，民众对集体建设用地价格的概念相对较模糊，而对于
土地租金的高低有比较清楚的认识。因此，在基准地价等常规表达形式外，可以增加基准租金（某一均质
区域内同一用途集体建设用地设定内涵条件下的平均租金水平）的表现方式，制定不同用途集体建设用地
基准租金成果。
明确集体建设用地基准地价应用方向
集体建设用地基准地价的应用方向包括：
(1)在集体土地市场中作为集体建设用地流转的价格参考依据；
(2)用于政府有关政策的制定，如税费征收、土地增值收益分配等；
(3)保护村集体和农民利益，作为政府“征地”补偿标准的依据；
22不动产登记与估价
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(4)指导集体建设用地宗地价格评估；
(5)作为政府合理引导投资方向和土地利用方
式的参考。
综上所述，农村集体建设用地价格评估将是估
价行业的重点和难点，需要更多的重视和更为深入
的研究。
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版社,2002.
[2]中华人民共和国.城镇土地估价规程[S].北京:中国标准出版
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方法探讨[J]. 资源与产业,2008,10(2),127—129.
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卢俊松，男，1981年出生，湖北襄阳人，中国地质大学土地资
源管理学士、土地估价师。主要研究方向为基准地价评估、城
市地价动态监测、地价评估软件开发等。
E-mail:ljs@
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2014. 8 Real Property Registration and Valuation
成本法在土地评估中的应用探讨
摘 要：本文通过对成本法评估土地使用权市场价值的估价过程分析，明确估价步骤中各参数的取值原理与依
据，发现作为联系成本与市场价值纽带的土地增值收益率的取值存在较大问题。目前土地估价中土地增值收益
率取值10%-30%明显不合理，未能反映土地使用权的市场价值。本文通过提出网格增值收益率的概念，探讨土
地增值收益率的确定方法。
关键词：成本法；纽带；网格增值收益率
潘光耀 李 珊
（佛山市康诚房地产土地估价有限公司，广东 顺德 528300）
Discussion on the Application of Cost Method in
land Appraisal
PAN Guang-yao LI shan
（Foshan Kangcheng Real Estate and Land Eevaluation Co.,Ltd., Guangdong Shunde 528300,China）
Abstract: In this paper, through the analysis of the cost method is used in the assessment of land use rights market
value assessment process, clear value principle and according to the parameter estimation procedure in the present,
confirmed as the link between the cost and market value of the land value-added income bond rate has bigger
problems. At present the land valuation land increment in the return value of 10%-30% is obviously unreasonable,
failed to reflect the market value of land use rights. This paper puts forward the concept of grid value-added rate of
return, discussion on the determination of the value-added rate of return.
Key words: cost method; link; grid value-added rate of return
1 成本法评估
基本原理
成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理。
生产费用价值论的前提是在资产上所花费的成本费用是一种社会成本，在这样的假设前提下，资产的
评估值等于或近似等于该资产所费成本之和。生产费用价值论的理论基础是市场上“经济人”的替代规
律。所谓经济人，是指以经济效益最优为唯一目标，掌握充分的市场信息，对市场、环境具有完全的洞察
力，能精确地计算各种因子将对自己实现目标过程所产生的影响的人。生产费用价值论，就是经济人在确
定购买已存在的一宗地产时，他所愿意支付的价格绝不会超过他自己购买一块土地，并对其进行开发所需
要的成本。也就是说，对于需求方而言，如果市场上的土地价格高于在当时市场条件下开发同类地产的成
本，那么他将放弃从市场上购买而自己开发;对于供给方而言，如果开发出来的地产商品销售收入不能回
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收其开发成本并使其获得正常利润，他也不会接受这一价格。即地产开发的社会成本是需求方愿意支付价
格的上限，开发成本是开发商愿意接受价格的下限。
等量资本应获取等量收益是经济学的一个基本投资原理.在一个充分的市场中，由于资本的流动性，
会形成一个社会平均利润率(至少是一个行业的平均利润率)，那么，在利润率一定的情况下，只有投资额
才能决定所获收益的多少。对于一个理性的投资者而言，他投入一定的资本，必然要求至少获得相应的回
报，而这个回报，必然在投资成本的基础上有一个相应的利润(平均利润)，否则，他无利可图甚至血本无
归，决不会进行投资。
成本逼近法以上述原理为依据，根据土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格。但是，现实生活中
土地的价格大部分取决于土地的效用，并非是土地的成本，所费成本多，并不见得土地价格就高，所费成
本很少，由于地理位置或规划等的影响，土地价格反而可能会很高。因此，成本逼近法在土地估价中还是
受到一定的限制.但是，在目前我国土地市场逐步发育并完善的阶段，成本逼近法还是具有自己独特的适
用范围，并在实践得到了比较普通的应用。
定义
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴
纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为
“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的
相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，
加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
计算公式
土地价格＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益) ×（1±区位修正系数）×
年期修正系数
估价步骤
首先要判断待估土地是否适用成本逼近法,如果适用,即可按以下步骤进行评估:
(1)确定土地取得费。土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而发生的各项客观费用。主要表现为
取得农村集体土地而发生的征地费用及为取得城镇国有土地而发生的拆迁安置费用。各项费用以当地正在
执行的征地标准和实际发生的客观费用来确定。
①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费
及安置补助费等。
关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：征用耕地的补偿费用包括土地
补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平
均产值的6－10倍；征用耕地的补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照
被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安
置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高
不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费
和安置补助费的标准规定。
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征用城市郊区的菜地，
用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、
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2014. 8 Real Property Registration and Valuation
自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地
被征用前3年平均年产值的30倍。
②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。
(2)确定土地开发费。土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包
括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费
用和小区开发费用;宗地红线内的土地开发费用主要指宗地内的设施配套费用和土地平整费用。
①“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通
讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。
②公共事业建设配套费用。
③小区开发配套费。
根据评估目的不同,宗地内的土地开发费用内容也不同,如土地出让价格评估,一般只考虑宗地内土地
平整费用,甚至土地平整费用也不计入;但在土地抵押评估中,一般可以将宗地内设施配套费用和土地平整
费用一并计入。
(3)确定各项税费、利息和利润。征地过程中发生的税费一般有:占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费;
占用菜地的新菜地开发建设基金;征地管理费;政府规定的教育基金及其他有关税费。
房屋拆迁过程中发生的税费一般有:房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;政府规定的其他有关税费。
利息是土地投资资金的时间价值,土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间
计算利息,利息率可根据同期银行不同年期贷款利息率来确定。
由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完
成销售后方能收回，计息应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若
土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
利润是对土地投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报
酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。
(4)确定土地成本价格。土地取得费、土地开发费、税费、利息及利润之和,就是土地的成本价格。
(5)确定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利
用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区,不同利用
方向的土地具有不同的土地增值收益率。
根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增
值收益率通常为10％－30％
(6)价格修正,确定价格。在运用成本逼近法公式初步评估出待估宗地价格后,由于所选用的成本均为
待估宗地所在区域的平均成本,因此,还应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正;同
时,还由于成本价格一般不考虑土地使用年期,它是对土地无限年使用进行的投资,因此,一般还应根据具体
情况进行使用年期修正,最后确定价格。
是否进行年期修正要具体分析:1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,
年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正；2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的
差额确定时,土地增值收益与成本价格一起进行年期修正；3)当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用年
期修正。
估价关健
应用成本逼近法评估地价，除了要把握好估价目的、产权界定、前提条件以及搜集好资料外，还应主
要说明各项成本费用的计取标准和确定依据。
26不动产登记与估价
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(1)成本费用估算。
在搜集的资料中，有实际费用，也有客观费用，有历史数据，也有重置成本，我们应正确地利用。根
据成本逼近法的原理，无论是土地取得费、开发费还是有关税费，我们都取其客观费用和重置成本.土地
的价值取决于土地的效用和未来收益，成本费用的多少并不表明土地的效用和价值高低。成本费用资料应
从待估宗地所在区域平均土地成本费用入手进行估算。
(2)利息及利润计算。
计算利息和利润时，有一点应特别注意，那就是其相关数据如利息率、计息期数、利润率的选取应有
依据。近年来，国家存货款利率变化较大，选取利率时一定要说明理由和依据。同样，利润率也是一个不
好确定的值，它会因土地所在城市的不同而不同，我们在估算时，无论如何选取，都一定要阐述其选取依
据。
(3)土地增值收益计算。
有关土地增值收益的问题，前文已作了许多论述，这里我们之所以再次提及，主要是为了强调在实际
估价时，对土地增值收益的确定应明确加以说明.譬如，要阐述土地增值收益率的取值原理、依据，如为
什么选择20%而不选25%;若直接以某值作为土地增值收益额，应阐明其取值来源及理由等。
(4)阐述使用成本逼近法的依据和限制。
成本逼近法是有其适用范围的，在应用时，要说明待估宗地的情况适合于采用该法，并明确指出该法
的限制，以其估价结果作为待估宗地的最低限价并与其他的估价方法相互映证。
适用范围
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利
用市场比较法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设
施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。
2 成本法的探讨
土地价格
土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。
我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济
上的实现形式。
(1)基本定义
一宗土地或成片土地在一定权利状态下某一时点的价格。权利和日期是构成地价的两大主要因素。地
价的本质是地租的资本化，是土地权利及其土地预期收益的购买价格。
(2)评估理论
土地的科学定价大致可以分为三类：边际农业价值定价法、实物期权定价法和时间空间模型定价法。
所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是
可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩
张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品
价格决定。
对城市里的商业地块，农业价值定价法就不灵了，这时可以采用实物期权定价法。所谓实物期权，是
指对持有的土地进行商业开发的权力。在考虑投入的建筑、运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的
项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行项目：停车场、电影院、百货商场。建筑、运营
成本和运营收入都依次升高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地
块的价值。
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对于没有商业产出的住宅地块，目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。
时间空间模型定价的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得
到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初用于房
产估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可得到隐含的土地价值。
几种主要评估方法对土地价值的体现
(1)市场法
利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行
比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估
对象价值。市场法利用的交易价格、交易时间、交易批量等均来源于交易市场，因此，评估结果很好地体
现了土地的市场价值。
(2)收益法
在估算地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象的未来收益还原为评估日
期收益的一种方法。收益法利用的预期收益、还原利率均来源于交易市场及金融市场，因此，评估结果很
好地体现了土地的市场价值。
(3)剩余法
采用倒算的方式，估算出未来房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑总费用、利息、利润之后所剩
的余额即为地产价格。剩余法利用的交易价格来源于交易市场，因此，评估结果很好地体现了土地的市场
价值。
(4)成本法
以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有
权收益来确定土地价格的估价方法。成本法的评估结果体现土地的市场价值的关键因素是土地所有权收
益。
对成本法的探讨
(1)原理缺陷
成本逼近法所应用的基本原理是生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理，以取得和开
发土地所耗费的各项费用之和为主要依据。其体现的是取得成本，而土地价格的高低不由生产成本决定，
主要由地产的有效需求决定。成本法以成本为基础再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权
收益来确定土地价格。成本法中能够体现土地市场价值的因素只有土地所有权收益，而土地所有权收益仍
然以成本为基础，因此，成本法评估土地价格存在重大的理论缺陷。
(2)土地所有权收益
土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增
加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。
虽然成本法评估土地价格存在重大的理论缺陷，但是如果能够合理确认土地所有权收益，那么成本法
不失为一种有效的方法。
土地所有权收益＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率（收益率一般在
10%-30%之间）。
其中：土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润可以根据市场实际计算。
问题的关键是增值收益率的确定，而收益率规定在10%-30%之间缺乏足够的的依据。众所周知，宗地
被规划为不同的用途，其价值差异不同，其差异可能相差几倍、几十倍甚至上万倍，其增值收益率不可能
只在10%-30%之间。
28不动产登记与估价
GDALVA
估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
(3)增值收益率的确定
①根据土地用途确定各种土地用途的增值收益率范围，然后根据各细分区域确定具体的增值收益率。
但是要得到准确的数据，必须要做到像基准网格地价的网格数据。如果是这样，其工作量巨大，而且这样
的话倒不如直接运用基准地价进行修正。
②根据同区域、相同土地用途的土地交易案例与土地成本的比率确定具体的增值收益率。但是这样的
话倒不如直接运用市场法进行修正。
从以上的分析知道，不同用途、区域的土地增值收益率相差悬殊，想要确定一个合理的数据必须要从
交易市场上获取数据。而其他评估方法利用这些从交易市场上获取的数据还更容易些，如：收益法利用租
金、市场法利用交易案例等。
(4)利用成本法的存在的问题
①成本法评估结果没有体现土地价值
同一区域内成本费用相同，据此计算的评估价值基本一致，因而很难表明这些评估结果的合理性，以
某镇某工业宗地为例:
A.土地取得费：
a 根据佛山某区相关征地文件资料确定各项土地补偿费及税费
序号 项目 文件取费标准 金额 单位 依据
1 土地取得费 （1）
土地补偿费 元/亩 区府发(2000)20号
青苗补偿费 元/亩 区府发(2000)20号
耕地开垦费用 28 元/㎡ 元/亩 省人民政府令66号
建设用地有偿使用费 56 元/㎡ 元/亩 财综(2006)48号
耕地占用税 50 元/㎡ 元/亩 粤财法(2009)38号
基本农田易地保护费 元/亩 区府发(2000)20号
征地公告费 元/亩 区府发(2000)20号
社会保障费用 76 元/㎡ 元/亩 区府发(2008)88号
小计 元/亩
b 征地管理费依据有关资料分析确定按以上费用合计金额%测算 元/亩
c取得土地的不可预见费经估价人员分析相关取费，确定以上费用合计金额10%测算元/亩
d依据相关资料确定土地取得费按以上a-c项费用合计元/亩
B.土地“五通一平”基础设施开发费：依据《市工程造价信息》公布相关材料价格，以及本区同类型
仓储用地已达到“五通一平”的开发费，同时结合评估对象的土地开发实际情况，开发费用确定为515元/m2，
经测算开发费总额为元/亩。
C.利息：按以上土地取得费、“五通一平”基础设施开发费为基础计算，比照银行三年期贷款利率
%,分析确定综合利率按%计，根据本区类似用地及土地基础开发周期，宗地开发周期按1年计，
费用开发费分期投入、土地取得费一次性投入，则：
资金利息＝×[（1+%）-1]+ ×[（1+%）-1]
＝（元／亩）
D.利润：按以上土地取得费、“五通一平”基础设施开发费为基础计算。考虑评估对象土地使用用
途，工业土地开发利润率取同行业利润率10%计算,则；
29
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
利润＝（++）×10%＝（元／亩）
E.土地增值收益
考虑到评估对象为仓储房地产，根据市场调查预测同类型土地拍卖行拍卖销售的平均销售费用以及土
地开发完成后销售税费及取得土地的税费等因素，土地增值收益率综合约为30%。
土地增值收益＝（++）×30%＝（元／亩）
综合上述因素，依据成本法公式测算：
土地价格V＝土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
V＝++++
＝（元／亩）
评估土地地面单价＝元÷㎡＝1268元／㎡
从以上的计算过程可以知道，用成本法计算的评估价值，由于A、B两项土地取得费及基础设施开发
费是一致的，那么利用成本法评估得出的某镇所有土地价值基本一致，这显然是不合理的。同时，增值收
益率规定在10%-30%之间，这表明无论是商业、住宅还是工业用地等不同用途的宗地价值相近。
②成本法评估结果含义模糊
对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目，一
般情况下采用成本法评估。我们知道，地价的本质是地租的资本化，是土地权利及其土地预期收益的购买
价格。而学校、公园等公共建筑、公益设施等都不会直接产生经济效益，因此，任何一个“经济人”都不
会去投资这么一个项目（除非是做公益项目），也就是这些宗地根本不存经济价值，用成本法评估得出的
价值那就显得牵强附会了。
(5)关于成本法的发展方向
①土地增值收益率是联系成本与市场价值的纽带，因此
研究土地增值收益率是关键。土地增值的多少实际掌握在
政府手中，不同规划、用途的宗地价值天差地别。我们可
以建立像网格地价一样的网格增值收益率。
②在土地增值收益率没有得到合理的确认之前，我们认
为在评估过程中应当尽量少运用成本法。
(6)网格增值收益率的建立
①明确增值收益率的内涵：分为商业用地、住宅用地、
工业用地
②确定各用途级别网格增值收益率
③建立网格增值收益率区片图
④建立网格增值收益率修正体系
⑤建立网格增值收益率成果应用指南
通过对建立网格增值收益率区片图的建立与完善，我们
可以通过查找相对应的增值收益率，将重置成本调整为相
应的市场价值，从而达到对成本法的合理利用。
参考文献（References）
[1]胡存智,《土地估价理论与方法》 北京:地质出版社.
[2]刘书楷,曲福田,《土地经济学》 北京:中国农业出版社 .
[3]美国估价学会,《房地产估价》(第11版) 北京:地质出版社 2001(国土资源部土地利用司、中国房地产估价师学会和北京天平行房地产评
估有限公司共同组织翻译.
潘光耀，男，佛山市康诚房地产土地估价有限公司
副经理，注册房地产估价师、注册资产评估师，多
次主持大型土地、房地产项目的评估及整体资产评
估，对土地评估有丰富的经验及深入的研究探索。
E-mail :1090804321@
30不动产登记与估价
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
几种常用地价分摊方法的应用体会
摘 要：随着社会的发展，人们对空间需求的多样化，导致土地利用也越来越多样化。我们在日常土地估价
中，经常会遇到在一个开发项目中，地块被划分、规划为各种不同功能小地块，并开发为不同用途、档次、规
模的房地产，那么各地块的土地价值在整体土地项目中的价值如何划分？结合房地产估价相关理论及我们以往
工作经验，对比几种常用的地价分摊方法，浅谈对其应用的心得。
关键字：地价分摊 ；土地；估价；土地权益价值；土地拆分
袁飞 高洁
（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，广东 佛山 528000）
Application of Regular Land Premium Allocations
Abstract: In the ever developing society, the diversified demands for space lead to the diversified use of land. According to land
valuation practice, we frequently are confronted how to judge the value of certain parts of land among the whole developing land
project which has been divided into pieces of land which will be developed into various-sized buildings with different function.
A few ways of land premium allocation are herein compared for sharing basing on the concerned theory and our working
experiences.
Key words: land premium apportionment; land valuation; value of land interests; separation of the land
1 常用地价分摊方法介绍及应用
我们先看一个案例，通过案例来介绍及解析各种地价分摊的方法。
案例：位于佛山市某幢六层的商业、办公综合楼，各层建筑面积均相同，其中1-3层为商场，权属人
为甲，4-6层为办公，权属人为乙；甲、乙两权属人权属范围内的建筑面积相同,该综合楼的土地价值为
3,500万元，房地产总价值为5,000万元，其中商业部分房地产价值3,000万元，办公部分房地产价值为
2,000万元，甲、乙两人各自分摊的土地价值分别是多少？
房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》里面介绍了几种高层建筑地价分摊的方法：
按建筑物面积分摊
(1)分摊思路
按建筑面积分摊是指将“高层建筑”中某权益人所拥有的建筑面积占该建筑物总面积的比例，作为该
权益人所拥有的土地价值量，或土地份额；即用标的部分的建筑面积占整幢建筑物总建筑面积的比例确定
YUAN Fei GAO Jie
（Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd., Foshan 528000,China）
31
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
其占有土地的份额，每一楼层应分摊的地价都遵循上述思路。
(2)分摊公式
某部分占有的土地份额＝该部分的建筑面积/建筑物总面积
分摊的地价数额＝土地总价值×该部分应分摊的地价占总地价的比例
＝土地总价值×该部分的建筑物面积/建筑物总面积
由公式可以看出，在这种分摊方法下，无论产权人拥有的房地产处于任何一楼层或者楼层中任何一个
单元，无论拥有的房地产是何种用途，只要建筑面积一样，其分摊到的地价份额均一样。
然而实际的情况是，不同的楼层、尤其是不同的用途，在市场上价格是有差异的，甚至差异会较大，
这种差异，显然不是由建筑物引起的，因为同一栋楼建筑造价是相同的。这种差异是由土地产生的，即相
同建筑面积不同楼层的土地收益能力是不同的，导致产生的收益及其价格是不同的。因此这种土地价值的
分摊方式与其土地权益是不相符的。
以上述案例为例，按照建筑面积分摊的方式，甲、乙两人权属范围内的建筑面积相同，则他们分摊到
的土地价值也相同，即商业部分和办公部分的土地价值相同，这显然与其实际土地权益状况不相符。
按房地产总价分摊
(1)分摊思路
为了克服单纯按建筑面积来分摊地价的缺陷，人们又引入了房地产价值分摊方法。这种分摊方法是根
据建筑物各部分的房地产价值占房地产总价值的比例来求取其占有的土地份额，进而计算该部分的土地价
值的。对于不同楼层，也按其不同楼层的房地产价值来分摊。
(2)分摊公式
某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值/房地总价值
分摊的地价数额＝土地总价值×该部分应分摊的地价占总地价的比例
＝土地总价值×占有部分的房地价值/房地总价值
按照房地产价值来分摊的方法反应了由于各楼层的楼价不同，其分摊的地价也不同，这是符合土地权
益原则的。但是我们进一步分析，可以发现这种方法存在一个很难解释的问题，上述案例根据此种分摊方
法，测算地价分摊价值：
甲分摊的地价：
3,500×3,000÷5,000=2,100（万元）
乙分摊的地价为：
3,500-2,100=1,400（万元）
根据“房地产价值＝土地价值+建筑物价值”的思路，扣除土地价值后，测算各幢建筑物价值：
甲拥有的建筑物价值：
3,000-2,100=900（万元）
乙拥有的建筑物价值：
2,000-1,400=600（万元）
计算得出同一幢建筑物内相同面积的两部分建筑物价值不同，这在理论上很难解释。由此可见这种分
摊方法亦有一定局限性。
按照土地价值进行分摊
(1)分摊思路
根据各部分的土地价值进行分摊，具体来说，是根据建筑物各部分的土地价值占土地总价值的比例，
来推断其占有的土地份额。这是一种与土地估价的假设开发法原理类似的分摊方法，运用剩余法的原理
32不动产登记与估价
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
（即地价等于楼价减开发成本、投资利息、利润等），所分摊的地价比例等于占有部分的房地产价格减建
筑物价格与房地产总价值减建筑物总价值之比。
(2)分摊公式
某部分占有的土地份额＝（该部分的房地价值－该部分建筑物价值）/
（房地总价值－建筑物总价值）
分摊的地价数额＝土地总价值×（占有部分的楼价－占有部分的建筑物价）/
（总楼价－总建筑物）
这种分摊方法从理论上来说更为合理，用该方法时应知道总楼价、总建筑物价、占有部分楼价、占有
部分建筑物价，或已知总楼价、总地价、总建筑面积、占有部分楼价、占有部分建筑面积等，一般情况下
这些条件都是可以满足的，依此进行分摊计算可行。
2 三种地价分摊方法的分析与小结
通过上述地价分摊方法，我们可以看出，按建筑面积和房地产价值的分摊方法是比较早期、在估价理
论尚不成熟的时候采取的方法，他们在操作上简单，但是理论基础不太合理，因此会出现分摊结果与实际
值有较大的差别，因此在我们实际的地价分摊中，该方法的应用有着非常严格的限制。
按建筑面积分摊地价主要适用于用途单一且价格差异不大的建筑物，如单一用途的住宅楼、办公楼
等，按房地产价值分摊地价主要适用于各部分的房地价值有差异但是差异不很大的建筑物。
第三种方法，按土地价值分摊地价，是基于假设开发法的思路，运用了剩余法的原理，即地价等于楼
价减建筑费、利息、利润等，所分摊的地价比例等于占有部分的房地产价格减建筑物价格与房地产总价值
减建筑物总价值之比。此方法克服了前两种方法的缺陷，在理论上来说更具有合理性，其分摊结果也和实
际情况较为接近。
该方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，而且适用于同一层或单层建筑的不同部位分别为不
同人所有、房地价值不相等时的地价分摊，以及同一个土地开发项目中不同规划条件的地块价值的分摊。
3 地价分摊衍生案例探讨
相邻宗地的拆分估价，如：一个开发项目分成两个或者更多地块出土地证，但悉合并后整体规划，且
各证载地块规划建设的地上建筑物功能、规模、甚至容积率均不同，若需对拆分后各地块进行独立估价，
如何处理相关开发指标分摊问题？
※实例一：位于佛山市南海区联诚投资发展有限公司取得位于广东省佛山市南海区大沥镇盐步横江村
委会富华村地段两宗商服地，按照出让合同以及规划条件：
地块一为商服用地，土地面积为6,平方米，容积率为，则计容建筑面积为36,平方米，
其中规划办公、酒店部分建筑面积为10,000平方米（占计容总建筑面积的％），商业部分建筑面积为
26,平方米（占计容总建筑面积的％）。
地块二为批发零售兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，土地面积为11,537平方米，容积率为
，则计容建筑面积为63,平方米，其中规划办公建筑面积为15,000平方米（占计容总建筑面积
的％）、酒店部分建筑面积为25,000平方米（占计容总建筑面积的％），商业部分建筑面积为
23,平方米（占计容总建筑面积的％）。
(注：本项目另涉回购及拆迁等条款，因不在本文讨论范围内，不作赘述。)
(1)分析
两个地块均为商服用地，同属一个项目，但各自规划的商业、办公、酒店所占比重不同。基于此，我
们尝试用“地价分摊”的思路来测算两个地块的价值。
(2)解决思路
33
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
由于两个地块各自规划的商业、办公、酒店所占比例不同，他们建成后产生的收益势必不同，从而导
致土地权益不同，具体估价思路为：
①将两个地块看作一个项目整体，采用市场比较法和剩余法测算，综合得出项目整体的土地价值；
②按开发后的“剩余价值”来分摊地价。
(3)地价分摊测算过程简介
选用市场比较法和剩余法测算出两地块总价值为36,020万元，项目平均地面单价为19,855元/平方
米，平均楼面单价为3,610元/平方米（计算过程略）。
土地价值分摊公式为：
地块一占有的土地份额＝（该部分的房地价值－该部分建筑物价值）/
（房地总价值－建筑物总价值）
地块一分摊的地价数额＝土地总价值×地块一占有的土地份额
在之前的剩余法计算过程中，已通过市场比较法得出整体项目建成后商业物业均价为14,400元/平方
米，办公物业均价为8,600元/平方米，酒店物业均价为9,500元/平方米。整个项目建成后的房地价值合
计为77,万元，建筑物开发成本合计为30,万元。
地块一上物业建成后的房地价值合计为28,万元，建筑物开发成本合计为11,万元。
则地块一占有的土地份额＝（28,-11,）/（77,-30,）＝%
地块一分摊的地价数额＝土地总价值×%
＝36,020×%
＝12,（万元）
地块一平均地面单价＝12,
平均楼面单价＝20,276/＝3,690(元/平方米，取整至十位)
同理可以算出：
地块二分摊的地价数额为23,万元
地面单价为19,966元/平方米
楼面单价为3,630元/平方米
(4)小结
类似这种项目，很多估价师采取的方法是：
①将两个地块看作单独的项目各自测算；
②将两个地块看作一个项目整体测算，得出平均单价后乘以各自的土地面积得到各自的土地价值。
仔细分析一下，其实这两种处理方式均存在一定程度的缺陷。将两个地块看作单独的项目各自测算，
从理论上来讲不符合实际。尤其是采用现金流折现法来测算时，配套建设项目如何在两个地块上分配，整
体开发与各自开发的开发建设期、计息周期、计息期、销售期或者运营期，这些影响现金流折现法结果的
重要因素取值都不同，势必会使计算结果与实际产生偏差。
将两个地块看作一个项目整体测算出平均单价的做法，仅仅适用于两个地块各自的规划条件（包括容
积率、规划用途、各功能建筑规模）相差不大，例如上述案例。如果同一个项目中，两个地块容积率相差
迥异、规划功能不同，这种方法测算会引起比较难解释的现象（下面的案例中我们会详细解说）。
因此，采用按照土地价值的地价分摊法，可以有效的解决上面两个问题，让评估结论更科学、合理。
※实例二：佛山市某开发商以出让方式取得一块面积为64,平方米的住宅用地，按照规划条件，
规划用途为城镇住宅用地，平均容积率为。整个项目用地分为两个土地使用权证，证载土地面积分别
为19,平方米和45,平方米。容积率可以在两个地块上自由分配，保证总体容积率符合规划即
可。
34不动产登记与估价
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估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
开发商进行了如下规划并取得了《建设工程规划许可证》：
地块一（19,平方米）为一期建设项目，规划建设若干栋42－45层的高密度洋房，计容建筑面积
135,平方米，即地块一容积率为；
地块二（45,平方米）为二期建设项目，规划建设若干栋3层高的联排别墅，计容建筑面积为
25,平方米，即地块二容积率为。
现需分别对该两块地的抵押价值进行评估。
(1)分析
如果将这两地块看做一个项目整体来测算，即按照规划条件中整个项目的平均容积率测算，最后得出
的项目平均楼面单价，然后乘以各自的容积率，得到两个地块的地面单价，进而求得两地块的价值。那么
问题就出现了，假设计算得出楼面地价为5,000元/平方米，则地块一地面单价为5,000×=35,050元
/平方米，地块二地面单价为5,000×=2,850元/平方米。地面单价相差这么大，很难解释得通。
(2)解决思路
由于两个地块各自规划的产品及建筑规模不同，他们建成后产生的收益势必不同，从而导致土地权益
不同。
①将两个地块看作一个项目整体，采用市场比较法和剩余法测算，综合得出项目整体的土地价值；
②按开发后的“剩余价值”来分摊地价。
(3)地价分摊测算过程简介
市场比较法和剩余法测算出地块总价值为127,万元，项目平均地面单价为19,785元/平方米，
平均楼面单价为7,914元/平方米（计算过程略）。
土地价值分摊公式为：
地块一占有的土地份额＝（该部分的房地价值－该部分建筑物价值）/
（房地总价值－建筑物总价值）
地块一分摊的地价数额＝土地总价值×地块一占有的土地份额
在剩余法计算过程中，已通过市场比较法得出整体项目建成后洋房均价为14,500元/平方米，联排别
墅售价均价为30,000元/平方米。整个项目建成后的房地价值合计为273,万元，建筑物开发成本合
计为73,万元。
地块一上高层洋房建成后的房地价值合计为196,万元，建筑物开发成本合计为65,万元
（具体计算过程此处恕不赘述）。
则地块一占有的土地份额＝（196,-65,）/（273,-73,）＝%
地块一分摊的地价数额＝土地总价值×%
＝127,×%
＝83,万
地块一平均地面单价＝83,
平均楼面单价＝43,205/＝6,160元/平方米(取整至十位)
同理可以算出：
地块二分摊的地价数额为43,万元
地面单价：17,194元/平方米
楼面单价：9,750元/平方米
相较而言，笔者认为这样的分摊测算更科学，且更有说服力。
4 结语
日常的估价工作中我们时常碰到各种涉及地块价值在整体项目中如何分摊的问题，在学习、借鉴国
35
GDALVA
估价理论与实务研究
Discussion on Appraisal Theory and Practice
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
内外先进估价理论并结合具体项目操作经验的基础
上，参考高层建筑物中地价分摊的思路，我们提出
按照开发后的“剩余权益价值”来分摊地价的方
法，这种方法主要适用于多宗地块合并规划、开发
时，其中部分地块的“独立”市场价值评估；也可
应用于土地的分割转让价值评估或涉土地分期开发
时的融资方案设计、咨询等。
当然，这种方法的应用也具有特别严格的“时
点性”要求，不同的价值时点，开发完成后的房地
产价格、建筑物价格都不同，且视开发房地产的用
途种类多少，价值时点至开发完成期间各类房地产
价格的波动幅度预测对市场数据的要求也较高，这
也是实际运用时需要解决的难点之一。
袁飞，男，湖北人，中国注册土地估价师，中国注册房地产估
价师，主要研究方向：房地产抵押估价与金融风险管理。
E-mail：@
36 不动产登记与估价
GDALVA
不动产登记技术研究
Discussion on Real Property Registration Technology
浅析构建不动产登记信息管理基础平台
摘 要：随着现代测绘技术发展，运用以“3S”为代表的现代测绘技术进行信息采集、定位、和数据分析技
术，改变了传统的信息采集、存储、更新和管理模式，为不动产登记信息管理基础平台建设奠定了技术基础。
不动产登记信息管理基础平台总体框架可以由不动产数据库、地理信息系统平台和不动产应用系统组成，从而
实现不动产信息审批、交易、查询，数据共享等功能。
关键词：不动产登记；信息管理；数据库
王懿男
（辽宁省土地权属登记事务中心 辽宁 沈阳 110002）
A Brief Analysis on Construction of a Fundamental
Platform for Registration Information Management
of Real Property
WANG Yi-nan
（Liaoning Provincial Center for registration of land ownership, Shenyang 110002 ,China）
Abstract: With the development of modern surveying and mapping technology, the modern surveying and mapping
technology represented with “3S” is employed for information collection, positioning and data analysis, which has
changed the traditional mode of information collection, storage, renewal and management and laid down the technical
foundation for the construction of a fundamental platform for registration information management of real property.
The overall framework of the said platform can be composed of the real property database, geographic information
system platform and real property application system, thereby realizing the functions such as review and approval,
trade, inquiry and data sharing for real property.
Key words: real property registration ; information management ; database
不动产统一登记是指由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登
记职责，要基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。建立全国统一的不动产登记
信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，是不动产统一登
记工作的重中之重。随着现代测绘技术发展，运用以“3S”为代表的现代测绘技术进行信息采集、定位、
和数据分析技术，改变了传统的信息采集、存储、更新和管理模式，为不动产登记信息管理基础平台建设
奠定了技术基础。
372014. 8
不动产登记技术研究
GDALVA
Real Property Registration and Valuation
Discussion on Real Property Registration Technology
1 不动产登记信息管理基础平台建设
不动产登记信息管理基础平台总体框架可以由不动产数据库、地理信息系统平台和不动产应用系统组
成。在设计开发方面，应遵循设计与应用相结合，数据共享度高且冗余度低，接口方便，系统安全和可修
改可扩充的原则。在数据方面，不动产数据库可以通过空间数据引擎和地理信息系统平台连接，实现对空
间数据的存储和管理，而地理信息系统平台通过计算机应用系统来实现不动产信息审批、交易、查询，数
据共享等功能。
建立不动产登记信息管理基础平台数据库的工作流程应包括资料整理、扫描图、镶嵌配准、投影转
化、数据矢量化、矢量化检查、录入处理、图块编辑、属性连接、图形拼接、数据检查、建立数据索引、
数据入库、数据分析和预处理、整理文档、输出成果和验收等工作。前期工作主要是整合土地、房屋、草
原、林地、海域等部门的不动产数据，将各部门的不动产数据转化成统一格式的图形空间数据和属性数
据。不动产数据按属性信息分类应包括基础地理信息数据、土地利用数据、房屋信息数据、草原信息数
据、林地信息数据、海域信息数据、不动产权属数据、栅格及元数据、表格、文本等其他数据，具体内容
为：
(1)基础地理信息数据：包括测量控制点、行政区、行政区界限、等高线、高程注记点、坡度图等；
(2)土地利用数据：包括地类图斑、线状地物、零星地物、地类界线等；
(3)房屋信息数据：包括房屋坐落、面积、用途、权利状况等；
(4)草原信息数据：包括草原位置、四至界限、面积、种类、等级、权利状况等；
(5)林地信息数据：包括林地位置、四至界限、面积、种类、株数等、权利状况等；
(6)海域信息数据：包括海域位置、用途、面积、使用期限、权利状况等；
(7)不动产权属数据：包括各类不动产的界址、权属状况等；
(8)栅格及元数据：包括DOM、DEM、DRG和其他栅格数据，矢量数据元数据、DOM元数据、DEM
元数据等。
数据整合入库的主要工作是将图形空间数据和属性数据要转化成统一格式，然后根据数据库内容，按
照空间位置关系和统一标准，以土地信息数据为基础，以宗地统一代码为索引，扩展各类不动产数据，并
对有冲突的数据进行复核调查，如林地、草地等部门的数据信息与土地部门调查的林地、草地的面积、四
至等有偏差的，需要复核调查，最后将调查后的数据录入数据库，确保数据库各类信息的准确性。
2 不动产登记信息管理基础平台主要功能
(1)数据管理功能。应具有对不动产数据库各种数据的管理与维护功能及历史数据的储存管理功能，主
要包括各类空间图形数据、属性数据、各类图层、数据结构、数据字典、元数据等的管理、维护、备份、
恢复、出错处理和不动产数据的空间图形与属性历史信息的保存等；
(2)查询检索功能。应提供多种查询检索功能，包括各类图斑查询、图形查属性、属性查图形、不动产
登记信息查询、历史回溯查询等功能；
(3)统计分析功能。应具备不动产统一登记管理需要的报表统计分析功能，主要包括不动产分类面积统
计表、房屋信息统计表等统计汇总，对一定区域内按不动产属性分类统计各种不动产的权属、面积等的统
计，并能生成统计图表等；
(4)图件输出功能。应具有不同专题图的制作输出功能，主要包括土地、房屋、林地、草地等地类图，
宗地图、利用现状图等各种专题图的制作输出；
(5)不动产变更功能。应及时准确的对变更的不动产空间数据和属性数据进行更新，并记录详细的变更
历史关系，包括不动产权利状况及各类属性信息变更等功能；
(6)分级管理及共享功能。应对国家、省、市、县（区）四级相关部门按职能等级，设置不同的数据管
38 不动产登记与估价
GDALVA
不动产登记技术研究
Discussion on Real Property Registration Technology
理和共享权限，主要包括各级部门对数据的管理、检查、应用、共享以及数据端口的开放等级权限等。
3 不动产登记信息管理基础平台建设存在的难点
由于土地、房屋、林业、草原、海域等部门的数据标准不统一，采集数据的方式不同，形成的数据精
度差别较大，同时由于各部门调查侧重点不同，使得描述数据采集对象的差别也较大，在不动产登记信息
管理基础平台统一管理的模式下，要保持各部门数据的协调统一，分置于不同的图层中，同时又要保持各
自数据的相对独立性是解决不动产数据协调统一的重要技术问题。在土地、房屋、林业、草原、海域等部
门的数据信息中，土地和房屋部门的数据相对健
全，即便如此，土地部门的数据信息更新则是以
年度土地变更调查进行变更汇总，而全国房屋数
据信息则是各地分别有自己的房屋登记系统，全
国房屋信息联网工作已经开展至今已经4年多时间
依然是迟迟没有突破性的进展。这些问题都是不
动产登记信息管理基础平台建设中的难点。
4 总结展望
目前，对于不动产登记信息管理基础平台构
建而言，我们只是在理论上提出的一点思路和想
法。相信随着《不动产统一登记条例》的及相关
规范标准的出台以及科学技术的发展，不动产登
记信息管理基础平台的建设也会有长足发展，真
正实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门
间依法依规互通共享的目标。
王懿男，男，黑龙江人，工程师、土地登记代理人、测绘师，
主要研究方向：不动产登记。
E-mail :53002117@
39
GDALVA
用地供应
Land supply
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
新增建设用地指标市场化配置探讨
摘 要：推进现行建设用地指标使用制度改革，是完善土地规划与计划实施机制的根本要求。本文对新增建设
用地指标市场化配置进行了探讨，认为市场化流转是我国建设用地指标使用制度改革的基本方向，同时提出了
相关的规范建议。
关键词：建设用地指标，配额管理，市场
李清杰
（山东卓越全程土地房地产评估有限公司，山东潍坊 261108）
The Discussion of Market Allocation of New
Construction Land Indicators
LI Qing-jie
Abstract: To promote reform of the system of indicators of the use of the existing construction land is the
fundamental requirements of to improve land use planning and program implementation this paper, the
writer discusses the market allocation of new indicators of construction land. The writer thinks that the basic direction
of the reform of the use system of construction land index is Market turnover Recommendations related specifications
are also made
Key words: construction land index; quota; market
1 导言
新增建设用地指令性配额管理的背景
由于土地公有制的独特性，加之我国目前正处在快速工业化和城市化的转型阶段，中央政府主要是通
过新增建设用地控制指标这一行政许可工具对县（市）政府的土地开发活动实施控制和管理。其政策要点
是：（1）全国中长期的新增建设用地总量控制指标，由中央政府在编制全国土地利用总体规划时一次性
确定，各地区的中长期新增建设用地控制指标，由中央到地方层层分解分配，直至下达到乡镇。（2）全
国的年度新增建设用地总量控制指标由国土资源部会同有关部门确定，各地区的年度新增设用地控制指标
实行“统一分配、层层分解、指令性管理”。
由以上政策要点可以看出，当前中国农地非农化开发管理实行的是指令性配额体制，地方政府取得的
新增建设用地指标是从上级政府分配获得的，各地新增建设用地配额的生成和运行实行指令性管理。
新增建设用地指标市场化流转的动因
农用地或未利用地转为新增建设用地，意味着土地价值的激增。只有持有新增建设用地指标，才有资
格将农用地或未利用地转为建设用地。由于新增建设用地总量指标由国家指令性计划控制，各地得到的新
增建设用地配额就成为一种稀缺资源，具有经济价值[1]。新增建设用地配额作为国家通过土地规划干预和
（Shandong Excellence Quancheng Real Estate Appraisal Co.,Ltd., Weifang 261108,China）
40不动产登记与估价
GDALVA
用地供应
Land supply
限制集体土地物权（或国有农地使用权）而产生的一种特殊形态的土地权益，不是纯粹公法领域的行政权
力，而是公私法交界领域的一种权利形态，兼具规划权和物权的特征，是一种复合性的地权衍生品。
由于信息不对称和决策者的有限理性，土地利用总体规划很难对未来15、20年的经济社会发展做出准
确预测[2]，各类总量控制指标的层层分解也因此缺乏依据，指标分配与现实需求的冲突不可避免。这样一
来，经济发达地区，由于土地非农化利用效益和利用程度均较高，土地复垦与整理的潜力较小，大量的建
设用地需求使得建设用地计划指标往往难以满足经济发展的需要，并形成较大的建设用地缺口，甚至可能
使这些地区由此错失经济快速发展的大好机遇；在经济欠发达地区，由于建设用地扩张速度较慢，土地后
备资源相对较为丰富，建设用地指标比较宽松，在满足当地经济建设需要的基础上，还会产生结余。同时
土地利用总体规划的实施缺乏弹性和动态性，土地计划配置方式难以适应各产业、各区域发展对土地需求
不断变化而出现的新情况、新问题，常常表现为计划机制失灵，并导致土地供求矛盾。因此，借助市场机
制调剂各区域建设用地指标余缺，提高土地资源利用效率，也就有其必要性。
在土地市场化改革进程中，如果地方政府比中央政府更容易获取制度需求信息，前者就能更迅速地捕
捉到制度创新的盈利机会，因而也就更可能成为制度创新的先导者（制度创新的初级行动集团）和主导
者。当地方政府能更准确、及时地把握土地制度改革动向时，地方政府主导的制度创新往往比中央政府自
上而下式的制度创新更富有效率，更能增进地方经济效率。地方政府的盈利冲动，在客观上也使建设用地
标市场化配置成为可能。
2 建设用地指标市场化配置的地方实践
20世纪90年代末，经济的快速发展使许多地区开始面临着建设用地指标紧张问题。浙江、江苏、山东
等地对于通过建设用地指标置换和农地整理新增耕地指标折抵的建设用地指标（简称指标折抵）途径取得
的新增建设用地指标配额进行了市场化流转的初步探索与尝试。
浙江省1998年率先实行折抵指标可在全省范围内有偿调剂使用的政策，规定折抵指标可在本行政区域
范围内有偿调剂使用，相互间的调剂费用由调剂双方自行协商确定。自折抵指标有偿调剂政策实施以来，
调剂规模逐年迅速增大。据统计，2001年浙江省折抵指标跨县调剂面积，调剂金额亿元，
涉及调出县市区29个，调入县市区30个[3]。2002年土地整理折抵指标占当前新增建设用地指标的比例已经
达到60%以上。2003年以来，这一比例还在不断攀升。
2005年，江苏无锡市建立了土地整理折抵指标市级交易平台。折抵指标在满足市（县）、区自用的基
础上仍有剩余，在自愿的情况下，可以跨市（县）、区易地有偿调剂使用。折抵指标交易须由市国土资源
局核准，交易价格也由市国土资源局统一规定。当年，宜兴市按15万元/hm2的价格调剂折抵.安徽省也规
定折抵指标可以有偿调剂使用。折抵指标有偿调出时，其用作耕地占补平衡的补充耕地指标同时调出。有
偿调剂遵循依法自愿、公平、公开、市场运作的原则，折抵指标有偿调剂费用，由双方自行协商确定。
纵观全国各地建设用地指标市场化流转的探索和实践，可以看到，市场在土地资源配置的指令性管理
体制下成长着、发展着。事实上市场机制在新增建设用地指标分配中已经和正在发挥着重要的调节作用。
3 建设用地指标市场化配置的利与弊
有利方面
有利于实现区域建设用地优化配置
建设用地作为一种资源,在配置中应当遵循经济学的规律,即效率和公平。经济学中,常用帕累托最优
来评价资源配置的效率,当资源配置符合帕累托最优状态时,认为社会福利达到最大化。建设用地配置应该
充分发挥区域的比较优势,尽可能地满足经济发达地区的建设用地需求,而经济落后地区尽可能保护农用
地,通过集约利用土地和建立建设用地指标区域间可转让机制,最终实现区域内建设用地配置的优化。
促进土地的集约利用，缓解耕地保护压力
由于缺乏促使地方进行集约节约用地的激励机制,单纯采用指令性指标, 要求地方通过集约用地以达
到控制建设用地、保护农用地的目的,往往难以奏效。如果在建设用地配置上充分考虑建设用地占用农用
41
GDALVA
用地供应
Land supply
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
地带来的负外部性,引入市场机制,建立区域间建设用地指标可转让机制,实现区域间建设用地指标的相互
转让。这样无论是经济发达地区还是经济欠发达地区,都有了集约节约用地的动力。经济发达地区会尽量
集约利用土地,减少购买指标,而经济欠发达地区也会采取土地集约利用措施,腾出部分建设用地指标出让
给经济发达地区,增加经济收入。
促进区域内经济的发展。
通过土地资源由落后地区向发达地区的市场化流动，同时带动了资金由发达地区向落后地区流动，经
济发达的县市通过取得建设用地保持了经济快速发展的势头，经济欠发达县市可以借此筹措更多的发展资
金，推动当地经济社会发展。通过生产要素的市场化调剂，促
进了区域间优势互补、分工协作、互利互惠、共同发展良好格局的形成。
不利因素
首先，由于建设用地供求的巨大缺口使得调剂使用费不断上涨，进一步刺激了经济欠发达地区的“借
地生财”欲望。对于某些县市，土地整理的真正意义已经不在于耕地保护，而在于增加建设用地指
标，借机获取更多的经济收益。为谋取经济利益，有些地方甚至开始搞指标储备，待价而沽。
其次，将进一步拉大区域内各地之间经济发展差距。经济欠发达县市通过承担基本农田代保任务，将
发展二三产业的机会转让给发达县市，丧失了本地非农产业投资机会，这在一定程度上影响了自身的发
展。而且，随着建设用地使用成本的不断提高，也提高了自身长远发展的机会成本，因而更拉大了与经济
发达县市的差距。
此外，由于建设用地指标的市场化流转探索刚刚起步，尚缺乏信息完备、管理规范的交易平台，因而
也不可避免地存在着折抵指标调剂难、调剂成本高、无序流转等问题。
4 规范建设用地指标市场化配置的建议
建立和规范交易平台。
以国土资源部门为媒介，建立折抵指标省级统筹制度，为折抵指标的
流转搭建良好的交易平台，实现交易信息的集散，降低指标调剂成本。指
标交易要遵循自愿、公平原则，保障折抵指标调入、调出方自由协商、公
平谈判，真正形成由供求决定价格，价格引导供求的市场机制，提高土地
资源的配置效率。省级国土资源部门会同国土资源部负责实施交易审批、
监管与备案等工作，防止指标储备，促进其规范化运行。
探索建设用地指标的交易市场方式
建设用地指标的交易方式可以采取招标、拍卖、挂牌、协议等多种
交易方式。探索合理的定价机制、交易制定相关的政策法律法规。
建立中央和省两级新增建设用地配额储备库
探索中央和省两级储备库调控新增建设用地指标市场的机制和管理
工具体系。包括：中央和省两级储备库的职能及衔接方式；中央和省级
政府可划拨一定额度的新增建设用地指标进入本级储备库；中央和省两
级储备库可通过买卖新增建设用地控制指标，实现对全国或本省范围内
农地非农化开发活动的市场化调节。[4]
参考文献（References）：
[1] 史京文,褚玉,江黄鹏.农地转用如何走市场化之路[J].国土资源,2005,(12):25-26.
[2]吴次芳,邵霞珍.土地利用规划的非理性、不确定性和弹性理论研究[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2005,(4):98-105.
[3] 谭峻,戴银萍,等.浙江省基本农田易地有偿代保制度个案分析[J].管理世界,2004,(3):105-111.
[4] 靳相木 新增建设用地指令性配额管理的市场取向改进中国土地科学,2009,(3):19-23.
[5] 贺瑜等, 建设用地区域配置的帕累托改进国土资源科技管理 2008,(5):109-112.
[6] 王成艳,靳相木 建设用地指标通过市场流转的探讨 国土资源科技管理 2008,(3):17-20.
李清杰（1986—），男，山东高密
人，硕士研究生，主要研究方向为土
地资源管理。
E-mail:gmlqingj@
42 不动产登记与估价
GDALVA
用地供应
Land supply
摘 要:国有建设用地供应计划是政府利用土地政策调控宏观经济的一项手段，具有重要意义。本文拟以惠州市
惠城区国有建设用地供应计划的编制为切入点，从计划编制的意义、技术路线、技术方法进行分析。为完善供
应计划编制，保证计划实施，提出了转变土地供应模式、确定合理供应规模、细化供应计划等建议。
关键词：国有建设用地供应计划；供应量预测；建议
罗子文 张建文 王伟平 黄丽红
（惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司，广东 惠州 516001）
Analysis and Suggestion on the Compilation of the
Supply Plan of State-owned Construction Land:A Case
of Huicheng District, Huizhou City
LUO Zi-wen ZHANG Jian-wen WANG Wei-ping HUANG Li-hong
（Huizhou Huizheng Assets & Real Estate Appraisal Co., Ltd., Huizhou 516001,China）
Abstract: The plan for the supply of state-owned construction land was a means of government's macro-economic
control through land policy, which was of great importance. By taking the case of Huicheng District, Huizhou City,
this paper analyzes the significance of planning, technology roadmap, and techniques. To perfect the supply plan and
ensure the seriousness of it, the authors give some suggestions on transformation of land supply mode, determining
reasonable supply scale, refinement of supply planning.
Key words: supply plan of state-owned construction land; supply forecasting; suggestion on
国有建设用地供应计划编制的分析与建议
——以惠州市惠城区为例
自2004年以来，土地调控政策已成为与财政政策和货币政策并行的宏观调控手段。在土地调控政策工
具中，最直接最有效的是土地供应。为了从源头上防止经济过热、抑制房价过快上涨，国家通过土地供
应这一途径对城市建设用地增量进行严格控制。当前，土地供应计划的职能也已从单一服务于土地资源管
理，逐步转向管理与宏观调控并重。因此编制科学合理的国有建设用地供应计划对于各地实现控制土地供
应总量、防止经济过热有着重要的意义，是解决当前面临的经济问题的重要手段。故此，国土资源部研究
制订了《国有建设用地供应计划编制规范》（试行），自2010年9月1日起实施，并要求全国各地从2011年
起按《规范》要求编制国有建设用地供应计划。本文拟以惠州市惠城区国有建设用地供应计划的编制为切
入点，从计划编制的意义、技术路线、技术方法进行分析，并提出建议。
43
GDALVA
用地供应
Land supply
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
1 国有建设用地供应计划编制的意义
有利于增强政府的宏观调控能力
编制国有建设用地供应计划，对落实一个地区的国民经济和社会发展计划、土地利用年度计划以及城
市的功能分区与布局有直接影响。国有建设用地供应计划管理在宏观调控中的地位十分重要，尤其是在当
前房地产市场的调控中。编制国有建设用地供应计划，一方面可以实现土地供应总量的控制，有利于实施
以供给决定需求的土地供应政策，增强政府运用土地政策调控经济运行的主动性，优化土地利用结构，促
进土地集约利用；另一方面，使投资者可以通过国有建设用地供应计划信息对市场前景进行正确的分析，
形成正确的心理预期，从而达到调控自身投资行为的目的，保证土地市场和房地产市场公开、安全、平稳
运行 。
有利于更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划
国有建设用地供应计划的编制与土地利用总体规划、城市总体规划紧密相关。首先，中期和年度国有
建设用地供应计划中出让土地的用地性质是依据土地利用总体规划、城市总体规划确定的。由于它是土地
供应的执行计划，可操作性较强，它的实施直接保证了土地利用总体规划和城市规划的落实；其次，通过
国有建设用地供应计划的政策导向作用可以保证重点发展区域的开发，政府也可通过国有建设用地供应计
划来合理分配资金投向，并按照规划的要求组织土地出让，从而确保重点发展区域的基础设施适度超前建
设，以此来引导城市开发和建设。
2 国有建设用地供应计划编制的技术路线(以惠州市惠城区为例)
通过调查分析惠城区国有建设用地供应潜力，确定****年度可实施供应的国有建设用地规模；开展对
惠城区经济社会发展状况和走势、土地利用和地产市场状况的调查分析，运用科学的方法预测惠城区国有
建设用地需求量，综合平衡分析后确定惠城区****年度国有建设用地需求量；根据供地规模和用地需求量
统筹确定惠城区****年度国有建设用地供应计划指标并进行分解；编制惠城区****年度国有建设用地供应
计划。具体技术流程见下图：
调查分析惠城区国有建设用
地供应潜力
分解惠城区****年度国有建设用地
供应计划指标
编制惠城区****年度国有建设用地
供应计划
确定惠城区****年度国有建设用地
需求量
对惠城区相关部门申报的国有建
设用地需求进行审核，确定通过
审核的国有建设用地需求量
公布实施
确定惠城区****年度可实施
供应的国有建设用地规模
运用科学的方法预测惠城区
国有建设用地需求量
开展对惠城区经济社会发展
状况和走势、土地利用和地
产市场状况的调查分析
征求意见和报批
统筹确定惠城区****年度国有建设
用地供应计划指标
惠城区****年度国有建设用地供应
计划编制技术流程图
44不动产登记与估价
GDALVA
用地供应
Land supply
表1 2008年-2011年惠城区商住用地供应量情况表
3 国有建设用地供应计划编制的技术方法
国有建设用地需求预测是供应计划编制的依据，是在对当地经济社会发展情况、土地利用、地产市场
状况等调查分析的基础上，根据不同的土地类别，选择相应的预测方法，科学预测国有建设用地需求总量
和结构。需求预测时，需要对总量和结构进行分别预测。预测方法主要包括趋势预测法、线性回归法、指
数平滑法、用地定额指标法、灰色模型法五种方法。在惠州市惠城区国有建设用地供应计划编制中，商住
用地、工业用地及供地总量均采用趋势预测法和线性回归法进行预测，公共管理与公共服务用地、交通运
输用地则采用用地定额指标法进行预测。本文以商住用地为例介绍需求预测的技术过程：
趋势预测法
2008年-2011年惠城区的商住用地供应量情况为：
年份 商住用地供应量(公顷)
2008
2009
2010
2011
根据对惠城区土地市场、房地产市场的分析，预测2012年对商住用地的需求量将较2011年有较大幅
度的上升。以2008年、2009年、2010年、2011年、2012年为第1年、第2年、第3年、第4年和第5年，根据
2008年-2011年商住用地的供应量建立散点图，并结合2012年需求趋势拟合趋势曲线，预测2012年的商住
用地需求量：
y = - + -
+
R
2 =
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
01 234 56 年
公顷
商住用地供应量
商住用地需求量
曲线
图1 商住用地需求量趋势曲线图
从上图可知，商住用地需求量趋势曲线的模型为Y= X3+-
+，相关系数R2=，说明模型拟合效果非常好。把自变量5(即2012年)代入模型中，就
可计算出2012年惠城区商住用地的需求量为公顷。
线性回归法
商住用地的需求量受到经济、人口、社会等多种因素综合作用，这些因素共同作用，形成了商住用地
需求的驱动力，推进了商住用地需求规模的不断扩张，但具体而言，各因素对商住用地需求的作用大小和
程度又不尽相同，我们将通过建立回归模型来分析商住用地与其驱动因素之间的相关关系。
综合分析后，发现商住用地需求量与国内生产总值、人口总量、固定资产投资总量等因素有着很大的
45
GDALVA
用地供应
Land supply
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
相关性。在假定国家对惠城区的土地政策保持不变、土地市场状况稳定的情况下，根据历年商住用地供应
量(Yi)、国内生产总值(X1i)、 人口总量(x2i)、固定资产投资总量(X3i)的实际数，建立多元回归方程:
Y=b0+b1X1+b2X2+b3X3
其中：Y为惠城区商住用地需求量；
X为影响商住用地需求量的主导因子；
b0为常数项；
b1，b2，b3为Y对应于X1，X2，X3的偏回归系数。
把X1i，x2i，X3i的预测值代入上述方程即得到商住用地需求量(Yi)的预测值。
应用DPS分析主导影响因子国内生产总值、人口总量和固定资产投资总量与商住用地需求量的关系，
可以得到模型Y=++
根据惠城区2012年经济社会发展预期目标可知：国内生产总值较2011年增长%，固定资产投资总
量较2011年增长14%，即：
惠城区2012年国内生产总值=405×=(亿元)(保留两位小数)
惠城区2012年固定资产投资总量=×=(亿元)
再根据2006年-2011年的人口总量变化情况预测2012年的人口总量，具体计算过程如下：
年份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
户籍总人口
（万人）
从表中可知，2007年、2008年、2009年、2010年和2011年的人口同比增长率分别为%、%、
%、%、%，年均增长率为%，故以此设定2012年惠城区人口增长率为%，即可预测
出2012年的人口总量=×=(万人)(保留两位小数)。
将2012年的国内生产总值、人口总量和固定资产投资总量预测值代入上述方程即得到2012年商住用地
需求量的预测值为:
Y=×+×+×
=(公顷) (保留两位小数)
确定商住用地需求量预测值
经过上述的计算，趋势预测法的预测值为公顷，线性回归法的预测值为公顷，两种方法
的预测值相近，通过对惠城区土地市场的了解和对商住用地需求量的综合分析，选取两种方法的预测值平
均数为商住用地最终需求量预测值:
2012年商住用地需求量预测值＝(+)÷2=(公顷)，取整为170公顷。
4 国有建设用地供应计划编制的改进需要
转变土地供应模式
新中国成立以来，全国各地的国有建设用地供应模式主要经历了从“政府主导型”向“项目主导型”
和“规划主导型”的转变 。当前土地市场上主要是存在着“项目主导型”和“规划主导型”两种供地模
式 。“项目主导型”是一种“以需定供”的供应模式，最大特点是土地需求方是主动方，需求量及位置
结构决定土地的供应数量和位置结构。而“规划主导型”是一种“以供定需”的供应模式，是供地方即政
府根据土地市场的情况做出供地计划，确定土地的供应数量和位置结构 。从当前土地市场及土地政策的
发展来看，国有建设用地供应模式正由“项目主导型”向“规划主导型”转变。面对房价居高不下、土地
46不动产登记与估价
GDALVA
用地供应
Land supply
利用粗放、经济过热等社会经济问题，掌握对国有建设用地供应的主动权，坚持以规划为主导，合理科学
的供应土地才是解决当前问题的重要手段。
确定合理供应规模
一个城市计划期内的供应总量以及各类用途的供应量的确定是非常严肃的，供应规模一旦确定，就代
表着计划期内工作的任务。确定供应规模决不能靠想象，不能拍脑袋做决定，要根据供应能力、用地需求
并参考相关部门的意见进行确定。科学合理的供应规模，应具有前瞻性，又具有可操作性，还有适当的弹
性。
细化供应计划
许多已公布的国有建设用地供应计划仅公布土
地的供应总量，而用地结构以及空间布局信息较为
粗略，更缺乏具体地块的条件、主要规划指标以及
上市时间等关键信息。这使得国有建设用地供应计
划对开发商、消费者所应起到的指导作用大打折
扣。
5 总述
国有建设用地供应计划的产生和发展都基于土
地市场的需要，也是政府利用土地政策参与宏观调
控，解决当前经济问题的需要。国有建设用地供应
计划仍处在不断的探索和发展中，不少的问题尚待
解决。而国有建设用地供应计划又是一项复杂的系
统工作，计划的编制、发布、实施、调整、评价以
及供应模式、总量、结构、发布时间与其他规划的
衔接等各个方面都十分重要，只有不断加深研究，
充实和完善供应计划，才能做到科学、合理、实
用。
参考文献（References）：
[1]惠正评估数据平台.
[2] 中华人民共和国国土资源部.《关于印发〈国有建设用地供应计划编制规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号).
[3] 杨铄.基于Excel分析技术的国有建设用地供应计划编制——以福建省福清市为例. 山东国土资源.2012年2月. 第28卷第2期:41-44.
罗子文，男，广东惠州人，中国注册土地估价师。主要从事城
镇土地定级与基准地价评估、房地产土地估价等工作。
E-mail:LZW19801201@
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土地市场研究
Land Market Analysis
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
摘 要：东莞临深片区由于地理位置毗邻深圳，土地市场受深圳影响较大，一直以来就是开发的热点区域。本
文通过对东莞临深片区土地市场进行系统分析，从而发现该片区土地市场发展存在的问题，并提出解决方案，
为东莞临深片区及其他临近中心城市的片区未来土地市场的发展提供参考。
关键词: 东莞临深片区；土地市场；分析
李中原 胡汉雄
（东莞市正中联行土地房地产评估有限公司 广东 东莞 523000）
Analysis of Land Market in Dongguan near the
Shenzhen Area
Abstract: The area near the Shenzhen in Dongguan, because of proximity to Shenzhen, the land market by the
Shenzhen influence, has always been the development focus. In this article, through the analysis of land market
in Dongguan near the Shenzhen area,found this area of land market development issues, and proposed solutions,
to provide reference for the area near the Shenzhen in Dongguan and other near the center city area of the future
development of the land market.
Key words: the area near the Shenzhen in Dongguan; land market; analysis
1 选题依据及研究范围界定
选题依据
近年来，随着经济的不断发展，一些中心城市迅速扩张，形成了类似“珠三角”、“长三角”、“环
渤海”以及“长株潭城市圈”、“武汉城市圈”等大型的城市群，这种扩张很大程度上加快了中心城市周
边地区的房地产市场和土地市场的发展，尤其是与这些中心城市相接壤的边缘地带，它们受到中心城市的
辐射和影响要远远超过所在的管辖城市。
东莞的“临深片区”就是一个典型的代表：受制于深圳有限的土地供给和高昂的房价，越来越多的
“深圳客”选择在临近深圳的东莞镇区置业，从而推动了该地区房地产市场和土地市场的快速发展。
东莞临深片区土地市场分析
LI Zhong-yuan HU Han-xiong
（Dongguan AUPA Real Estate Appraisal Co.,Ltd.,Dongguan 523000,China）
48不动产登记与估价
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土地市场研究
Land Market Analysis
目前，大多数的学者对房地产市场或土地市场的研究主要是聚焦在重点城市或热点地区，而对临近中
心城市的边缘片区这一比较特殊领域的土地市场研究还比较少。那么，这些临近中心城市片区的土地市场
发展得如何，其迅速发展的背后是否存在问题，这些区域的土地市场未来如何才能健康、持续发展……本
文就是通过对东莞临深片区这一典型代表进行系统分析，从而发现该片区土地市场发展存在的问题，并提
出解决方案，为东莞临深片区及其他临近中心城市的片区未来土地市场的发展提供参考。
研究范围界定
本次研究的范围为东莞临深片区，指的是东莞市的清溪、凤岗、塘厦、樟木头、黄江、大朗、大岭
山、长安等这些地域空间或地理位置与深圳相接壤或临近的镇区。由于这些镇区独特的地理位置，加上
“莞深同城”的概念，区域的发展逐步突破行政区划的束缚，深圳人前来该区域置业的比例不断攀升，业
界称之为“深圳客”。
2 东莞临深片区土地市场研究
东莞临深片区土地市场现状分析
2013年，东莞市新建住宅销售面积为万平方米，同比增长26%，销售均价为8771元/平方米，
同比增长6%；其中东莞临深片区销售面积为万平方米，同比增长60%，销售均价为8462元/平方
米，同比增长12%；而毗邻东莞的深圳市，2013年全市新建住宅销售面积为万平方米，同比下降了
10%，销售均价为22173元/平方米，同比增长17%。
2013年，东莞市共成交58宗商住用地，成交面积为282万平方米，成交的楼面地价均价为2680元/平
方米；其中东莞临深片区共成交17宗商住用地，出让面积万平方米，平均楼面地价为3107元/平方
米；同年，深圳市全年仅仅出让3宗住宅用地，土地面积合计为9万平方米，成交的楼面地价均价为10649
元/平方米。
随着房地产和土地市场的变化，近年来，东莞市、深圳市及东莞临深片区的房地产市场和土地市场也
在不断改变着。笔者收集了2010-2013年东莞、深圳及东莞临深片区新建住宅及土地市场相关数据，利用
excel软件做出了三者新建住宅销售面积与销售均价分布图及住宅出让土地面积与成交的平均楼面地价走
势图如下：
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土地市场研究
Land Market Analysis
2014. 8 Real Property Registration and Valuation
从以上两个图可以看出：一方面，深圳每年可供出让的土地很少，而且还有逐年减少的趋势，这就造
成了每年深圳房地产市场新增的可供居住面积十分有限，土地价格的大幅上涨，促使房价不断走高，其住
宅销售均价远远超过东莞及东莞临深片区的销售价格；另一方面，东莞可供出让土地较多，可销售房屋面
积也逐年增长，房价和土地价格虽然有也所上涨，但跟深圳相比，上涨幅度较小，仍是价格洼地。因此，
两地的房地产和土地市场相比，无论是土地供给量，还是商品房的销售价格和土地出让价格，东莞都有绝
对的优势。因此，随着深圳刚需人群的不断增加，凭借优越的地理优势和价格优势，选择在东莞临深片区
置业的深圳客将会越来越多。
东莞临深片区土地市场特点分析
临深片区有较强的地域优势，土地性价比高，有较大的升值潜力
临深片区拥有毗邻深圳特区这一独特的地理优势，受深圳的区域辐射很大，其基础设施、产业政策等
相关领域都会受到特区的影响；同时，临深片区的土地价格与相邻的深圳相比，相差很大，拿地成本低
廉，性价比高，随着轨道交通的完善以及莞深同城的建设，临深片区的土地还有很大的升值潜力。
从土地供给来看，临深片区土地供给较为充足，且占全市出让比例较高
50不动产登记与估价
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土地市场研究
Land Market Analysis
2010-2013东莞全市及临深片区商住用地成交概况表
年 份 2010 2011 2012 2013
东莞全市商住用地成交面积（万平方米） 282
临深片区商住用地成交面积（万平方米）
临深片区所占比例 34% 40% 28% 24%
临深片区自2010年以来就是土地市场开发热点，前期主要是出于投资的需求，后期则是刚需的释放。
地方政府也正是意识到市场的旺盛需求，大量推地，临深片区商住用地供给高峰的2011年，占到了全市的
40%，以后逐年回落，下降到2013年的24%。所占比例的减少也说明了地方政府开始意识到土地资源的有
限性，以及保持土地可持续开发的重要性。
从土地需求来看，开发商在临深片区的拿地热情高涨，土地溢价幅度提高
临深片区推出的商住用地，无论是东莞本土开发商还是外地地产大鳄，都表现出了相当大的兴趣，东
莞本地的三正、世博新天地、东魅地产等，外来的万科、碧桂园、保利等，对优质地块，轮番报价，使得
该区域商住用地流拍率大幅下降的同时，也导致商住用地溢价幅度不断攀升，2013年，临深片区供给推出
17宗地，全部成交，无一流拍，最高溢价率达到99%，17宗地平均溢价率达到20%。开发商高涨的拿地热
情和商住用地溢价的不断攀升也表明了开发企业对临深片区未来市场的乐观预计。
目前，临深片区土地开发较为集中，主要是塘厦、凤岗、长安等经济比较发达区域
由于长安、塘厦、凤岗等镇区的经济发达水平较高，且在地理位置上，与深圳的接壤面更广，道路、
通信的对接程度更高，是临深片区开发最早、最集中的区域。而清溪、黄江、樟木头等镇区则由于地理位
置或经济发展等条件稍微欠缺，其土地市场的开发尚未全面启动，但是随着塘厦、凤岗、长安等镇区房地
产价格和土地成本的不断上涨，这些区域必将是下个开发热点。
临深片区土地市场逐步规范，开发企业拿地后快速开发，闲置、囤地等现象减少
万科2010年3月在长安拿地，2011年10月万科广场就开始销售；碧桂园2011年4月塘厦拿地，2012年初
塘厦碧桂园就开盘入市……开发企业之所要快速开发，迅速入市，一方面与近年来国土部门加强了对出让
土地的监管力度，对空置土地从严、从重处罚，对囤地、倒卖土地等行为进行曝光、追责等措施的执行有
关，另一方面，临深片区的开发企业也是抓住了目前深圳客存在大量的刚性购房需求，把握时机，迅速开
发，迅速销售，既使得资金快速回笼，同时也减少了市场风险。
影响临深片区土地市场发展的因素
区位因素的影响
土地市场的发展与所在片区的地理位置、人口数量、经济发展状况等区位因素的影响有很大关系。临
深片区的凤岗、塘厦等镇，因其经济发展水平较高，离深圳龙岗中心城的距离也较近，受其辐射影响最
大，是临深片区最先受益的区域。尤其是凤岗镇，从地理位置上看，凤岗的版图犹如一个楔子，直插深
圳龙岗中心片区，受2011年龙岗举办大运会及深圳地铁3号线开通等利好，2010年以来，大量的深圳客涌
入凤岗，撑起了凤岗房地产市场的半边天，当年，仅大运城邦一个项目，深圳客置业比例就达到了90%以
上。
房地产调控政策的影响
临深片区房地产市场受房地产调控政策的影响很大。深圳严厉执行的“限购”、“限贷”政策与东莞
相对宽松、稳定的房地产调控政策的差别，也是促使深圳客来临深片区置业的一个重要原因。但是如果东
莞的房地产调控政策加码，或者房产税落地，或者实行“限外”政策等等，那么，临深片区房地产市场就
会失去政策优势，进而影响土地市场。
51
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2014. 8 Real Property Registration and Valuation
基础设施建设等因素的影响
临深片区的基础设施建设与毗邻的深圳相比，还有相当大的差距：两市交界处，东莞行政范围内还有
很多断头路没有与深圳连通；临深片区的公共交通系统还不够完善，覆盖面比较有限；一些地方的水、
电、气、通讯等基础设施也没有与深圳对接好；另外，临深片区的行政办事效率也与深圳差距较大，这些
因素都会对临深片区的土地市场发展产生不利影响。
优化分析
临深片区土地市场存在的问题
一是东莞临深片区大部分楼盘都是由深圳客支撑，部分楼盘的业主中深圳客的比例甚至超过90%，这
种过分依赖深圳客的土地开发行为，一旦遇到政策调整，房地产市场和土地市场都将遭到重创。
二是大量的投资性购房，会加大住房空置率。最近，惠州的临深片区——大亚湾石化片区出现了“空
城”现象：某个新建的小区将近3000户，全部销售完毕，但是到了晚上只有两、三户亮灯。大量的投资购
房，导致空置率高居不下，造成资源浪费。
三是深圳客的不断涌入，对本土购房者造成了冲击。随着大量深圳客到临深片区购房、置业，临深片
区的的房地产、土地市场平衡格局被打破：需求的增加，势必导致价格的上涨，而对于临深片区本地购房
者来说，在收入没有增加的情况下，房价的上涨对他们会形成较大的置业压力。
对策研究
一是开发企业拿地时需引起足够的重视：在关注房地产调控政策的同时，还应对开发的产品进行准确
的定位，不能将宝全部压在深圳客上，针对不同置业人群，开发不同的产品来分散风险，并做好相关的风
险防范措施。
二是惠州临深片区的“空城现象”应该引起我们的警觉，地方政府应该控制好地块的出让节奏，对片
区房地产市场和土地市场有个长期的规划，做到持续开发，避免“空城”的出现，造成资源浪费。
三是地方政府要多关注本地购房群体，采取多种优惠政策与措施，鼓励本土购买群体在临深片区购
房，同时，也要加大保障性住房用地的供应比例，确保临深片区中低收入人群的居住面积达标。
3 对东莞临深片区土地市场未来的展望
临深片区将仍是东莞土地市场的热点和焦点
深圳十分有限的土地供给和居高不下的房价，将继续促使更多的深圳客转向临深片区进行置业，因
此，临深片区的房地产市场短期内仍然会受大量的深圳客热捧，土地市场的需求会保持旺盛。同时，纵观
目前东莞全市土地市场，城区房地产开发已趋饱和，传统经济强镇虎门、厚街等市场竞争白热化，全市的
开发热点也将逐步转向水乡片区和临深片区。
临深片区的土地供给量将保持稳定，土地价格将不断走高
持续旺盛的市场需求，会促使地方政府不断将新的地块推出，但土地资源是十分有限的，并且为了保
证土地市场能够持续、健康发展，地方政府也会放慢推地节奏，在保证市场有足够土地的同时，会储备相
当的后续用地。规划部门也可能在土地的利用强度上进行限制，目前，、的容积率已经很常见了，
但与深圳的平均容积率相比，还有很大的空间。有限的供给量和用地强度的增加都会导致土地价格不断走
高。
梅观高速的免费通行，将进一步助推凤岗、塘厦等镇土地市场的发展
2014年4月1日起，梅观高速将结束收费历史，成为城市快速路。梅观高速的免费，不仅加快了深圳北
拓的步伐，也方便了莞深两地人们的出行，对莞深两地的深入结合有很好的推动作用。塘厦、凤岗作为邻
近该条高速公路的两个镇，必然最先受益：出行成本的减少、莞深同城认同感的增强等都将会吸引更多的
52 不动产登记与估价
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土地市场研究
Land Market Analysis
深圳客落户于此。
东莞轨道交通R1线的建设将给黄江土地市场带来新的契机
2013年10月中旬，东莞R1线21个站点已经对外公布。该线路在黄江设了3站，经过黄江北站、黄牛埔
站后终于黄江中心站，并在黄江中心站接驳深圳地铁6号线。R1线的建设，将会进一步拉近临深片区与深
圳中心区的距离，届时，从黄江到深圳的市民中心将不到一个小时，真正实现“莞深同城”。R1线的规
划落实必将为黄江土地市场带来新的契机。
环境优美的清溪、大岭山等镇区会是下一个开发热土
目前，清溪、大岭山等临深镇区的房地产市场发展不温不火，一方面由于这些镇区的经济状况相对落
后，另一方面则是相关的配套设施有待完善。但是随着临深片区凤岗、塘厦等热门镇区的房地产市场的迅
速发展，这些镇区的拿地成本将越来越高，市场竞争将愈加剧烈，而清溪、大岭山等镇土地成本较低，竞
争楼盘也少，再加上这些镇区优美宜人的居住环境，将是临深片区下一个开发热点。
商业地块前景看好
目前，临深片区大型的商业综合体还比较欠缺，距离深圳和东莞的商业中心也较远，临深片区商业地
产的需求持续增长，同时，住宅市场的调控一直是房地产行业关注的焦点，市场受政策波动性影响较大，
整个行业已逐渐趋于成熟理性，投机性需求已逐步被挤出住宅市场，不少投资客开始转向商业地产投资，
从而引发商业地产持续升温。所以，未来临深片区商业地产的市场前景也很看好。
4研究建议
对于开发商：拿地更需要关注环境、基础设施建设等因素，同时要对市场进行细分，有针对性的
进行土地开发
现在的置业人群越来越关注居住环境、生活便捷度，项目开发的成败有很大程度上取决上述两个因
素。开发商在拿地的时候，就要提前做足准备，对地块的现状条件和未来规划了解透彻，避免再建“空城”。
为了更好的吸引深圳客前来临深片区置业，开发商还应该根据其需求进行市场细分，如针对深圳客改
善性购房的，则要开发建设面积较大的产品，对于首次购房或投资性购房的人群，则可建设面积较小的户
型，另外也可为深圳客量身定做别墅产品，以更加细分的市场吸引购房者。
对于地方政府：应主动与深圳对接，创造更好的条件留住“深圳客”
临深片区的地方政府更应该主动与深圳对接：
从城市规划到配套设施建设，从行政办事效率到教
育、医疗等福利待遇，从产业升级转型到创新型城
市建设等等，都应该向深圳看齐。
过去以及现在，临深片区是在依靠“临深”这
个得天独厚的地理条件，但是未来如果仍然仅仅还
是依靠这个优势，当临深片区的房地产价格上涨到
一定的高度，丧失“低价”优势的时候，也是被深
圳客抛弃的时候了。所以，临深片区还是得加强自
身建设，形成自己的优势，用靓丽的居住环境、成
熟的配套设施、优厚的福利待遇、浓郁的创业、就
业氛围来吸引并留住来临深片区投资、居住的深圳
客，不要让临深片区仅仅只是个居住地，要让“深
圳客”成为“新莞人”，这才是临深片区的长久发
展之计，才能真正意义上实现“莞深同城”。
李中原，男，湖北松滋人，土地估价师，房地产估价师，
主 要 研 究 方 向 ： 土 地 评 估 、 房 地 产 评 估 、 市 场 分 析 。
Email:119076193@
《不动产登记与估价》
《不动产登记与估价》征稿启事
顺应我国建立不动产统一登记制度的新形势，原《土地估价与登记代理》更名为《不动产登记与估
价》。《不动产登记与估价》致力于推进不动产登记与估价理论研究和技术创新，研究不动产登记与估价
最新政策变化和房地产市场走向，广泛交流不动产登记与估价业务风险管理经验，支持国土资源管理工
作。刊物设有政策研究、估价理论与技术研究、不动产登记管理理论研究、不动产登记代理技术探讨、不
动产登记与估价风险管理研究、市场分析等栏目。
一、征稿对象
1.相关学科的专家、研究人员、院校师生;
2.从事不动产估价或不动产登记相关工作的政府管理人员;
3.估价、登记代理工作者及爱好者。
二、鼓励投稿的措施
凡在本刊刊登的文章，其第一作者可享受以下权利：
1.在协会评选行业“十佳”或推荐资深会员时，享有排名优先权；
2.在协会选聘专家时，享有排名优先权；
3.第一作者所在机构获资信评级加分或优先推荐权；
4.投稿人及其所在机构获协会年终发文表彰；
5.按质量和篇幅获得相应稿酬；
6.根据需要折算土地估价师或者土地登记代理人的继续教育学时；
7.其他奖励。
协会每年将对本年度四期杂志刊登的文章进行评奖，获奖的作者将获得荣誉证书及相应奖金；协会每
年还将设立若干特别贡献奖，以鼓励专家投稿。
三、投稿方式与要求
1.投稿方式
来稿请发送至电子邮箱：gdtdgjs@。
联系人及联系电话：郭志花 020-22263293。
2.投稿要求
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（2）作者投稿时请附上第一作者的生活照，留下详细准确的邮寄地址、联系电话。
投稿详细要求及稿件样式请上协会官方网站（
《不动产登记与估价》编辑部
二○一四年八月十八日
Real Property Registration and Valuation
2014年 8月
登记
证号
：粤
内登
字○
第1
008
5号
[季
刊]
201
4年
第三
期（
总第
40期
）
广东省不动产登记与估价专业人员协会
广东省不动产登记与估价专业人员协会
