第五章 大连市写字楼市场分析
5 大连市写字楼市场分析
·发展现状
大连市写字楼市场经过十多年的发展，目前共有经营性写字楼约 110 万平方
米。
大连市高品质写字楼市场发展起步较晚。然而随着大连市经济建设的快速发
展，作为口岸城市尤其是作为东北及内蒙古地区对外开放的窗口城市，大连市
已经成为东北地区最具活力的城市，良好的投资环境和发展前景吸引了一大批
国内外企业及金融机构进驻大连，巨大的需求刺激了大连市写字楼市场不断发
展，一些高品质写字楼也应运而生。
1996年随着宏誉大厦、珠江国际大厦、森茂大厦等几座现代化智能型甲级写
字楼相继建成并投入市场，高档写字楼在一定区域内开始形成集聚效应，逐渐
形成了人民路、新开路、青泥洼桥三大写字楼集中区域，大连市写字楼市场也
随之迅速发展起来。
随着更多的写字楼投入使用，写字楼市场的竞争越来越激烈，但是也促进了写
字楼品质的不断提高，使大连市写字楼的功能愈加完善，促进了写字楼市场的
快速发展。
根据写字楼所处的地理位置、环境、软硬件设备设施、配套设施、物业管理水
平以及客户层次等方面的不同，大连市写字楼主要可以分为甲级写字楼和乙级
写字楼两个层次。
目前大连市已推出市场的甲级写字楼共有 12 座，包括森茂大厦、珠江国际大
厦、宏誉大厦、平安大厦、人寿大厦、世贸大厦、中银大厦、虹源大厦、亚太
国际金融大厦、时代大厦、新世界北塔、天安国际大厦等。
乙级写字楼的软硬件设施及物业管理水平等均较甲级写字楼逊色，且个别写字
楼由于建成时间较长，各种设施已比较陈旧，写字楼环境等各方面均不尽人意。
大连市写字楼市场具有代表性的乙级写字楼主要有万达大厦、上鼎大厦、邮电
万科大厦、报业大厦、宏孚大厦、东亚银行大厦、成大大厦、金广大厦、外经
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
140
第五章 大连市写字楼市场分析
贸大厦、盛世大厦等。
写字楼市场中，除了一些纯甲级和乙级写字楼之外，还包括一些酒店及商住两
用公寓中的写字间。一些中档酒店将部分客房作为写字间对外出租，如位于人
民路的海桥大酒店和北方大酒店等。部分商住公寓主要作为写字间使用，如位
于新开路的越秀大厦、位于友好广场的友好大厦等，这类性质的商住公寓因大
部分购买者及租赁者作为办公使用，可以视为写字楼项目。
商住公寓项目的客户以本地中小型企业和新成立的公司为主，这些公司或者因
为付租能力较低，或者正处于创业阶段，为了压缩成本，有些是公司人员较少，
规模小，无需太大的办公空间，而商住公寓项目除了具有办公用途外，又具有
居住功能，且在配套设施方面比部分乙级写字楼还要先进，其售价和租金均低
于甲级写字楼，正好满足了他们的需求。
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141
第五章 大连市写字楼市场分析
写字楼现时各区总存量和分布位置
各区总存量
本行通过对大连市主要经营性写字楼进行调查，截止到 2004 年，大连市写字
楼总存量约为 110万平方米，主要集中在中山区和西岗区。
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
平
方
米
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
大连市写字楼总存量及历年供应量
存量
新增供应量
大连市写字楼各区总存量
单位：建筑面积，平方米
地区
中山区 西岗区 沙河口区 总计
2004年 839,333 188,132 30,000 1,057,465
占总计百分比 79% 18% 3% 100%
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142
第五章 大连市写字楼市场分析
2004年大连市写字楼各区总存量
中山区
79%
西岗区
18%
沙河口
3%
从上表可以看出，中山区集中了大连市绝大多数写字楼，且甲级写字楼 80%以
上集中在中山区，主要源于中山区属于传统的金融商务区，拥有优越的地理位
置和商务氛围。西岗区的写字楼则主要集中在新开路区域，新开路区域是近几
年崛起的新型商务办公区域，发展较快。
大连市已推出主要写字楼项目基本情况详见附件。
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143
第五章 大连市写字楼市场分析
写字楼分布位置图
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144
第五章 大连市写字楼市场分析
分布位置
大连市写字楼主要分布在三大区域：人民路区域、新开路区域和青泥洼桥区域，
其中人民路区域为写字楼分布最集中的区域。
·人民路区域
人民路区域位于大连市中山区，范围从中山广场沿人民路到港湾广场一带。中
山广场区域是大连市的金融中心，集中了大批的内外资银行、保险等金融机构。
而港湾广场毗邻大连市客运、货运码头、边检、动植物检疫及海关等机构，因
此汇集了大量的物流、贸易及货运公司。
除大量的金融、边检等机构外，这一区域还坐落了大连市三座五星级酒店——
香格里拉饭店、富丽华大酒店和希尔顿酒店，以及其他很多三星、四星级酒店，
为公司企业商务往来提供了便利，很多公司都选择在此区域办公。优越的位置
以及环境形成了人民路区域良好的商务氛围，目前已经成为了写字楼、酒店、
公寓（尤其是商务公寓）的聚集效应。
人民路区域经过多年发展，目前已形成了传统的商务区发展模式以及符合需求
的规划方案，从功能、布局、交通、环境绿化、通讯系统及公共开放空间的利
用等各个方面，为未来中央商务区的发展和开发商进行项目开发提供了良好的
保障。近几年，随着一大批金融机构的入住，进一步巩固了该区域作为大连市
金融、商务中心的地位。
人民路区域目前集中了大连市半数以上的写字楼，著名的世界贸易大厦、老牌
的甲级写字楼宏誉大厦、新型商务大厦中银大厦均坐落在这里，而且未来人民
路区域仍会有高档写字楼供应。目前该区域拥有 8座甲级写字楼。
由于人民路区域特殊的地理位置，使得该区域聚集了大量的银行、保险、贸易、
物流、货运公司，同时由于人民路区域交通便利，集中了大连市大部分甲级写
字楼，是大连市商务氛围最浓郁的地区，而一些国内外知名公司对写字楼要求
较高，因此，成为了很多外资企业以及国内知名企业的首选办公区域。
表：人民路区域的主要客户
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145
第五章 大连市写字楼市场分析
客户名称 入住的写字楼 楼层
招商银行 中银大厦 1-4
华夏银行 世贸大厦 41/45/46
东亚银行 东亚银行大厦 1-2
汇丰银行 宏誉大厦 1-2
南洋商业银行 丽苑大厦 1
太平保险 虹源大厦 18
平安保险 平安大厦 1-11
德国赫尔海默（大连）代表处 世贸大厦 45
依达国际货运代理 亚太国际金融大厦 10
上海贵弥公贸易有限公司大连办事处 宏誉大厦 16
日本邮船株式会社大连事务所 时代大厦 22
香港汉宏货运有限公司大连分公司 时代大厦 19
莱特贸易有限公司大连分公司 时代大厦 18
日本株式会社日立物流大连代表处 宏誉大厦 11
·新开路区域
新开路商务区位于西岗区，大连市中心地带，北起鞍山路，南至中山路，长约
1000米，西起同仁街，东至繁荣街，宽约 300米，总占地面积 30余万平方米，
距空港 13公里，海港 5公里，路港 3公里。
新开路商务区属于新近崛起的新型商务办公区域，由于毗邻市政府，因此聚集
了许多写字楼、酒店、银行、商业公寓等，如万达国际饭店、新鸿基国际饭店、
珠江国际大厦、外经贸大厦、金广大厦、越秀大厦等。由于新开路区域属于新
型商务区，故区域内的写字楼目前主要以乙级写字楼为主，另外还有部分商住
公寓项目作为写字楼使用，如越秀大厦。
根据商务区内银行、保险公司、商场、酒店等配套服务设施俱全的特点，结合
信息企业对占地面积、写字间布局、交通等方面的要求，日前西岗区政府已经
决定将新开路打造成为高新技术服务产业和商务行政服务区。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
146
第五章 大连市写字楼市场分析
高新技术产业区，包括科技中介机构、电子信息产业等；商务区功能，重点是
电子商务、科技商务、金融商务等高端产业的商务业务，以及与商务活动相配
套的餐饮、酒店、休闲、娱乐业等；行政服务功能，主要是行政机构对企业发
展提供政策和法律咨询、工商、税务以及行政管理相关的各项业务。根据此规
划，新开路区域的高新技术服务及商务功能将更加完善。
为此，西岗区政府推出了一系列扶持政策，以吸引更多的信息企业落户。目前
大连无线电管理中心、大连爱迪克信息技术开发有限公司、东芝电视有限公司
大连技术服务中心等信息产业企业已经入驻珠江国际大厦等写字楼。
根据该区域的发展特点，目前新开路区域的写字楼需求主要来自于电子信息、
科技、装饰装修、建筑工程、咨询服务等行业。由于新开路区域属于新兴商务
区，高档写字楼不多，因此写字楼内客户主要以国内及本地中小企业为主。
表：新开路区域的主要客户
客户名称 入住的写字楼 楼层
深圳康达信管理咨询有限公司 珠江国际大厦 7
成隆建筑工程有限公司 珠江国际大厦 11
永禄合伙会计师事物所大连办事处 珠江国际大厦 13
大连市律师事务所 金广大厦 10
大连新茂林日科技发展有限公司 金广大厦 13
黎明电子商务有限公司 外经贸大厦 23
立信会计师事务所 外经贸大厦 19
大连鸿海建筑集团有限公司劳务分公
司 越秀大厦 11
辽宁金石律师事务所 越秀大厦 16
·青泥洼桥区域
青泥洼桥区域毗邻大连火车站，位于市政府与中山广场之间，与人民路区域相
连，为大连市商业中心，地理位置优越，交通便利。周边汇集了星级酒店、大
型购物中心和各种商业设施，是大连市最繁华的商圈之一。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
147
第五章 大连市写字楼市场分析
青泥洼桥区域与其他区域不同，各种配套设施齐全，商业商务氛围均比较浓郁，
因此，该区域除了较早推出的森茂大厦和停工项目希望大厦外，近几年又推出
了几座写字楼，如乙级写字楼宏孚国际大厦、商住两用公寓友好大厦以及甲级
写字楼天安国际大厦和新世界北塔。
青泥洼桥区域矗立着目前大连市最高档的写字楼——森茂大厦，森茂大厦无论
在知名度、品质、租售情况、入住客户层次方面，均为大连市甲级写字楼之首，
至今仍被视为大连市写字楼的典范。森茂大厦的客户主要以国内外知名公司为
主，并且有很大一部分为日资、韩资公司。
而天安国际大厦和新世界北塔为 2004年第三季度新推出的甲级写字楼。天安
国际大厦底层由大连市商业银行占用；新世界北塔的写字间为曼哈顿大厦北侧
塔楼的一部分。这两座写字楼刚推出市场不久，目前正处于招租阶段。
宏孚国际大厦和友好大厦均为近两年新推出的项目。宏孚国际大厦属于综合性
项目，该项目包括酒店、写字楼和商业部分，2004年初投入使用；友好大厦
属于商住两用公寓项目，但是其内部客户均属于办公性质。这两个项目内的客
户大多属于本地的企业和公司，其中友好大厦内聚集了许多美容及健身机构。
表：青泥洼桥区域的主要客户
客户名称 入住的写字楼 楼层
山阴合同银行大连代表处 森茂大厦 22
中国惠普大连办事处 森茂大厦 18
韩国株氏会社多梨大连代表处 森茂大厦 9
德琴华永会计师事务所 森茂大厦 15
都市丽人美容美体机构 友好大厦 10
大连伊人坊美容美体有限公司 友好大厦 13
大连宏程船务代理有限公司 友好大厦 18
大连鸿海建筑集团有限公司劳务分公
司 宏孚国际大厦 11
大连白云传媒有限公司 宏孚国际大厦 15
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148
第五章 大连市写字楼市场分析
未来各区供应量和分布位置及需求分析
未来各区供应量和分布位置
目前大连市在建的写字楼项目有 8座，主要分布在中山区的人民路区域，西岗
区的新开路区域，和沙河口区的西安路区域。
大连市在建写字楼明细表
编号 项目名称 地区 落成日期 办公楼总建筑面积
(平方米)
1 银洲国际大厦 中山区 同兴街 2005年底 38000
2 塞维利大厦 西岗区 长江路 2005年 29040
3 罗斯福天兴国际中心 沙河口区西安路 2005年 42000
4 宝嘉大厦 中山区 延安街 2005年 24320
5 安达商务大厦 中山区 五五路 2005年 5月 17317
6 五星国际 沙河口区五一路 2005年 5月 20000
7 名仕财富中心 中山区 港湾街 2006年 40000
8 福佳新天地广场 沙河口区西安路 2005年 27928
9 金融广场 沙河口区星海湾 2006年 12月 150,000*
10 期货广场 沙河口区星海湾 2007年 4月 250,000*
合计 638,605
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149
第五章 大连市写字楼市场分析
*金融广场和期货广场属于星海湾商务区规划项目，建成后将成为大连市的金
融和期货中心。由于星海湾商务区在定位方面以金融、期货类公司为主，其目
标客户与其他写字楼聚集区域的租户性质不同。
银洲国际大厦位于同兴街，毗邻世贸大厦，总建筑面积 38,000 平方米，目前
正在进行基础施工，预计于 2005年底投入使用，写字间面积在 50-160平方米
之间。
赛维利大厦位于长江路与黄河路交汇处，是以大型主题电子广场与公寓、写字
楼互动的综合性项目，该项目群楼部分为电子市场，共有东西两个塔楼，分别
作为写字楼和公寓，东侧塔楼 7-28层为写字楼部分，建筑面积近 30,000平方
米，户型为 30-200 平方米。由于该项目所处位置较偏，其目标客户应以电子
产品经销商和本地中小企业为主。
罗斯福天兴国际中心和福佳新天地广场均位于西安路区域，属于综合性项目，
包含购物、餐饮、娱乐、休闲、展演、公寓和写字楼等业态，预计这两个项目
将于 2005 年投入使用。目前西安路区域写字楼市场正处于起步阶段，该区域
内的写字楼客户应主要以中小型公司为主。
宝嘉大厦位于中山广场南侧，总建筑面积 24,320平方米，地上 19层，地下 2
层，写字间面积在 90-240平方米之间，预计将于 2005年投入使用。
名仕财富中心位于中山区港湾街，时代大厦对面，建筑面积约 40,000平方米，
共有两座塔楼，其中一栋为写字楼，地上 30层，地下 3层，预计将于 2006年
建成投入使用。
除上述在建项目外，目前大连市写字楼市场还有部分停工项目和已经规划的项
目。位于青泥洼桥区域的金座大厦、位于友好广场的远洋大厦、位于五惠路的
希望大厦、位于人民路的奔德大厦等目前都处于停工状态，停工均已超过三年
以上何时恢复建设及投入使用目前难以预料，但如果有新的资金注入，将很快
推向市场。但是，在项目具体建设过程中，是否会改变规划用途还是未知数，
对未来写字楼市场的供应会有所影响。
另外还有部分已经规划的项目，如位于人民路的世界金融中心、位于友好路的
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
150
第五章 大连市写字楼市场分析
国贸中心大厦和位于星海湾的星海金融大厦。国贸中心大厦位于友好广场西
侧，毗邻金座大厦。据了解，目前中国最高建筑是上海金茂大厦，高度为 425
米，国贸中心大厦建成后，将成为仅低于上海金茂大厦的第二高建筑，成为大
连市的一座全新的地标性建筑；世界金融中心位于人民路核心地带，与中国人
寿大厦相邻。这些项目在前期规划中均包含了写字楼项目，但是在具体建设中
是否会改变定位无法确定，对未来写字楼市场的供应会有所影响。
未来供应写字楼明细表
序号 项目 位置 写字楼建筑面积
(㎡)
1 希望大厦 中山区中山路 65,206
2 远洋大厦 中山区友好路 26,007
3 世界金融中心 中山区人民路 72,669
4 金座大厦 中山区中山路 29,600
5 国贸中心大厦 中山区友好路 290,000*
6 奔德大厦 中山区人民路 80,000
7 星海金融大厦 沙河口区星海湾 10,000
合计 572,755
*未定位
需求分析
a.现时需求
目前大连市写字楼市场的需求主要来自于银行、保险、贸易、货代、物流、咨
询、制造业、美容健身、建筑装饰、广告等行业客户，尤其是银行、保险、物
流等规模较大的公司，往往租用整层或几层的写字间用于办公。
另外，从写字楼客户的背景来看，由于大连市的特殊地理位置以及优良的经济
环境，外资企业及国内知名公司比较多，因此大连市的写字楼市场很大一部分
需求来自国内外的知名企业，尤其是高档写字楼。
甲级写字楼市场方面，自 2002年底，大连市的甲级写字楼租务市场交易活跃，
显示出较为旺盛的需求。尤其是一些需求面积较大的客户纷纷入驻各甲级写字
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
151
第五章 大连市写字楼市场分析
楼，使得甲级写字楼市场整体的入住率自 2003年初开始有较大的回升。
2002年甲级写字楼市场有近 10万平方米的新增供应量，通过 6个季度左右的
吸纳，整体的空置率由 2002年底的 45%左右，下降到 2004年第二季度末的 25%，
这说明写字楼市场近两年的吸纳能力之强，这也反映出大连市甲级写字楼市场
的吸纳能力开始提高。
表 大连市甲级写字楼各年需求情况
年份 新供应 总存量 空置率 空置 需求量 年新增 需求量
新增需求
增长量
1998年 30,983 181,516 % 85,694 95,822 36,136
1999年 33,690 215,206 % 100,846 114,360 18,538 (17598)
2000年 215,206 % 63,722 151,484 37,123 18585
2001年 64,497 279,703 % 107,462 172,241 20,758 (16365)
2002年 112,293 391,996 % 179,730 212,266 40,025 19267
2003年 391,996 % 121,793 270,203 57,937 17912
2004年 Q3 77,618 469,614 % 154,503 315,111 44,908 (13029)
大连市甲级写字楼需求
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
至2
00
4.
Q3
需求量
年新增需求量
从上表可以看出，大连市甲级写字楼的需求量呈逐年上升趋势，并且年新增需
求量也有逐年增加的趋势，尤其是 2002 年以来，需求量有较大的提高，三年
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
152
第五章 大连市写字楼市场分析
内新增需求量近 15 万平方米，占甲级写字楼市场总需求的近 50%，表现出大
连市甲级写字楼的需求比较旺盛。同时从各年份甲级写字楼新增需求量增长情
况来看，大约以每年近 20,000平方米的速度增长，比较平稳。
从近两年甲级写字楼的需求情况看，外资企业及国内其他城市的企业在连分支
机构对大连市甲级写字楼的需求比较大，以金融、保险、物流、贸易、货运等
行业的客户为主，使得甲级写字楼的入住率攀升较快。主要原因是，中国加入
WTO后，各个行业开始逐渐对外资开放，加上大连市是东北地区的重要港口城
市，是对外贸易的窗口，吸引了大批的国内外企业尤其是贸易、货运、物流等
行业的公司进入大连寻求合作，形成了对写字楼市场的较大需求，并且这些公
司在原有写字间的基础上也在不断扩充，使得大连市甲级写字楼的需求量有较
大的提升。
b.未来需求
大连市是东北地区重要的港口、工业、商贸、旅游、金融、信息中心城市，是
中国东北地区经济的龙头和对外开放的窗口，吸引了大批的国内外知名企业来
连投资，成为大连市写字楼市场的有力支撑。
从近两年大连市甲级写字楼市场的需求量和增长情况看，均呈逐年递增的趋
势，随着大连市经济环境的越来越好，越来越多的国内外企业进入大连，形成
对写字楼尤其是高档写字楼的强大需求，加上现有写字楼用户对写字间容量的
需求扩大，大连市写字楼的需求量也将越来越大。
从客户对写字楼的需求面积来看，需求面积较大的客户越来越多，尤其是一些
大型国内外知名企业和金融、保险等需求面积较大的客户，如中银大厦内的国
家开发银行、中华联合会财产保险公司、进出口银行、招商银行，世贸大厦内
的华夏银行，宏誉大厦内的汇丰银行等都属于租用一层或多层。
从客户对写字楼的品质要求来看，高品质写字楼越来越受欢迎，以森茂大厦为
例，很多公司选择在其中办公，尤其是知名公司；也有些客户选择从比较陈旧
的甲级写字楼移到新推出、各方面配置更好的写字楼，如韩国泰明海运从宏誉
大厦迁往世贸大厦，日本伊铁国际货运从国运大厦迁往中银大厦等等。
·中国加入 WTO 后，相关领域陆续取消外资进入限制，相应外资企业将纷纷
抢占目标市场。
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153
第五章 大连市写字楼市场分析
根据 WTO的承诺，自加入之日起，将陆续开放相关行业：
2年内，允许经营广告服务、技术测试与分析服务、零售服务的外资拥有多数
股权，外资零售业在国内开店将不存在数量和地域限制；经营电信服务的外资
将取消地域限制；经营非寿险的外资允许设立外资独资子公司，取消企业形式
限制。这些行业的公司将纷纷进驻国内市场，开设公司或店面，并不断扩大规
模。
3年内，允许包装服务，维修服务，租赁服务，公路运输等外资设立外资独资
子公司，至此将有越来越多的外资公司在国内各个城市设立公司，提供相关服
务；寿险及保险经纪业务取消地域限制，外资企业可以在国内各个城市从事寿
险及保险经纪服务。
与工程有关的专业服务，即建筑设计服务、工程服务、集中工程服务和城市规
划服务（不包括城市总体规划服务），允许设立合资企业，允许外资控股。加
入后 5年内，允许设立外资独资企业。外国服务提供者必须是在其本国从事建
筑设计、工程。城市规划服务的注册建筑师、工程师或企业。
6年内，允许管理咨询机构，旅游公司，铁路运输企业设立外资独资子公司。
取消对外资旅行社/旅游经营者设立分支机构的限制，且对于外资旅行社/旅游
经营者的注册资本要求将与国内旅行社/旅游经营者的要求相同。
随着这些行业或领域逐步对外开放，相应外资公司将大举进军国内市场，届时
国内各中心城市写字楼的需求将逐年增加，大连市作为东北地区最具经济活力
的城市之一必将吸引越来越多的投资者涌入大连，对写字楼市场形成较大的需
求。
表：大连市利用外资情况（单位：万美元）
1998 1999 2000 2001 2002 2003
实际利用外
资额 140,750 131,661 133,144 145,000 160,300 211,000
增长率(%)
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154
第五章 大连市写字楼市场分析
通过上表可以看出，大连市实际利用外资额前几年增长缓慢，甚至出现倒退；
近两年受多种因素的影响，尤其是中国加入 WTO后，实际利用外资有大幅度的
提高，到 2003 年底实际利用外资额已达到 211,000 万美元，较 2002 年增长
%，增长速度维持在较高水平上。
据大连市统计局最新消息，今年前三个季度，全市新批外商投资企业 693项，
比去年同期增加 60项；实际利用外商直接投资 亿美元，同比增长 %。
超千万美元的大项目 99项，同比增加 31项，平均投资规模同比增加 万
美元，其中日本、香港、韩国、美国来连投资已超亿美元。可以看出，大连市
对外资企业的吸引力逐年增大，形势看好，对写字楼市场也是一大利好。
大连市拥有特殊的地理位置，在东北三省及内蒙古具有很大的辐射作用，很多
外资公司均将其分公司设在大连，如汇丰银行、东亚银行、南洋商业银行在大
连设立分公司，业务辐射整个东三省。同时由于大连市作为口岸城市的重要作
用，海运便利，是内陆省份重要的货运出海口，因此聚集了许多贸易、货运、
物流类企业，对写字楼市场形成了有利的支撑。
随着大连市的经济环境越来越好，必将吸引更多的中外企业纷纷进驻，写字楼
将成为其重要需求之一。目前外资企业在写字楼的需求中占有很大比重，如森
茂大厦中，客户主要以外资企业为主。
二零零四年第三季度大连市甲级写字楼新增外资企业
项目 企业名称
森茂大厦 日本软件协会
时代大厦 俄罗斯 ATM公司
世贸大厦 美国 3M公司
世贸大厦 韩国泰明海运
宏誉大厦 东亚海运株式会社驻大连办事处
珠江国际大厦 NT工程技术株式会社
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
155
第五章 大连市写字楼市场分析
·“振兴东北老工业基地”及“建设东北亚国际航运中心”，大连市充分利用
其在东北地区城市群中的窗口作用，必将吸引更多的跨国企业在连投资。
大连市拥有雄厚的工业基础，是辽宁乃至全国的重点工业城市，石油化工、电
子信息、装备制造三大产业，在全国占有重要地位，尤以船舶、机车、重型机
械、数控机床等装备制造工业的优势最为明显。国家振兴东北老工业基地政策
的出台为大连地区的经济发展提供了原动力，“振兴”将加快老工业基地的调
整和改造，大连将充分利用其东北地区现有港口的条件和优势，把大连市建成
东北亚重要的国际航运中心、石化生产基地、船舶生产基地、现代装备制造业
基地、电子信息及软件基地。
大连市作为港口城市的重要窗口，将成为各类跨国企业及国内其他城市的企业
抢占东北市场的首选之地，必将形成对写字楼的较大需求，市场前景看好。
在大连投资的主要跨国公司的企业名称及投资额：
序号 企业名称 投资额（万美元）
1 罗姆电子大连有限公司 12,060
2 万宝至马达大连有限公司 9,761
3 欧姆龙（大连）有限公司 8,639
4 大连松下通信工业有限公司 6,170
5 三菱电机大连机器有限公司 4,545
6 柯尼卡（大连）有限公司 4,068
7 TDK大连电子有限公司 3,388
8 三井住友海上火灾保险有限公司
9 丸红贸易(株式会社)大连事务所
10 三星集团大连事务所
11 韩国世界物产株式会社
·国内企业开始注重公司形象，到甲级写字楼办公成为其树立自身形象的方
式之一。
近年来，一些国内企业为了自身宣传及联系业务方便，纷纷将办公地点迁到办
公环境更好、配套设施更为齐全的甲级写字楼中，是甲级写字楼重要的潜在客
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
156
第五章 大连市写字楼市场分析
户。
大连市本地企业发展势头良好，面临较大发展机遇。而很多刚刚起步的小公司
仍然在单元式住宅或商住公寓内办公，这对公司的形象和信誉度都会有影响。
只要自身条件具备，这些企业终将对中高档写字楼形成需求。这一部分客户群
体也不在少数。
·第三产业发展迅速，将形成对写字楼的强劲需求。
根据最新统计资料，大连市 2003年第三产业占整个国民经济的比重为 %，
略低于第二产业，而国外中等发达国家第三产业占整个国民经济的比重均在
60%以上，目前北京为 %，说明大连市第三产业的发展尚有很大空间。
·本地中小企业对商住项目形成较大的需求
截至 2004年 10月，大连市注册的中小企业已达 81426户，占企业总数的 99%
以上。近年来，大连市中小企业保持健康快速的发展势头，已形成相对均衡的
产业布局和合理的行业结构，成为推动大连市经济发展、安置就业和稳定社会
的主要力量。大连市中小企业的快速发展，也形成了对写字楼及商住两用项目
的强劲需求，推动了其快速发展。
部分本地的中小企业因为付租能力不高或公司规模较小，多选择在商住项目内
办公，既具有办公用途，又具有居住用途，变通性较灵活，租金和售价均较低，
同时又比部分乙级写字楼的功能和配套设施好，土地使用年期又长，故目前商
住项目的需求较大，促使商住项目发展较快。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
157
第五章 大连市写字楼市场分析
售价和租金水平及空置情况
售价和租金水平
大连市已投入使用的甲级写字楼大多只租不售，新推出的几个甲级写字楼采用
出租及出售并举的方式，如中银大厦、虹源大厦、亚太国际大厦、新世界北塔、
天安国际大厦、银洲国际大厦等，但是购买者寥寥无几，因此，目前大连市甲
级写字楼仍以出租为主。乙级写字楼大多采用销售的方式，部分投资性购买者
购买后进行出租或者转让。
·售价方面
在具体的售价水平方面，大连市甲级写字楼因具体写字楼的品质、地理位置、
自身软硬件条件、客户层次、物业管理等各方面的差异，在价格方面存在较大
差异。大连市甲级写字楼具体售价见下表：
表：大连市甲级写字楼销售价格
项目 地址
售价（叫价）
（元/平方米）
森茂大厦 西岗区中山路 只租不售
珠江国际大厦 西岗区新开路 4,500
宏誉大厦 中山区人民路 只租不售
中国人寿大厦 中山区人民路 只租不售
时代大厦 中山区港湾街 只租不售
平安大厦 中山区人民路 只租不售
世贸大厦 中山区同兴街 13,000（以租为主）
中银大厦 中山区人民路 12,600-14,700
亚太国际金融大厦 中山区人民路 12,000
虹源大厦 中山区人民路 9,500-13,000
天安国际大厦 中山区中山路 11,000-14,000
新世界北塔 中山区友好路 8,000-9,000
乙级写字楼的售价一般在 4,000-7,000 元/平方米，其中人民路区域内的乙级
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
158
第五章 大连市写字楼市场分析
写字楼由于地理位置的优越，售价较其他区域的写字楼略高。然而，目前大连
市的乙级写字楼由于售价及物业管理费等原因，而土地使用年期较商住公寓
短，优势不明显，故销售状况不理想。
表：部分乙级写字楼项目的销售价格
项目名称 地区 售价（叫价） （元/平方米）
银洲国际大厦 中山区同兴街 6,600-7,260
万达大厦 中山区解放街 4,980
上鼎大厦 中山区上海路 5,500-6,400
邮电万科大厦 中山区上海路 4,700-5,200
报业大厦 中山区上海路 7,500-8,200
宏孚大厦 中山区上海路 5,900
东亚银行大厦 中山区人民路 9,200起
金广大厦 西岗区新开路 4,360-4,500
外经贸大厦 西岗区黄河路 5,670-6,000
友好大厦 中山区友好路 8,500
越秀大厦 西岗区新开路 4,500-5,500
丽苑大厦 中山区人民路 4,600
表：周边物业的售价水平
项目名称 售价（叫价） （元/平方米）
名仕财富中心 6,000-8,000（暂定）
安达商务大厦 6,880-10,000
盛世大厦 5,300-7,800
天通金融大厦 7,230-8,030
宏孚旺苑 5,400-7,300
·租金方面
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
159
第五章 大连市写字楼市场分析
目前大连市甲级写字楼的租金一直保持比较平稳的水平，除个别写字楼外，租
金叫价一般为 元/天/平方米（含物业管理费）。
目前大连市写字楼租金水平最高的是森茂大厦，租金叫价为 美元/天/
平方米（以使用面积计算，含物业管理费），森茂大厦无论在写字楼环境、设
备设施配置、物业管理水平、客户层次等方面，在大连市写字楼市场内均处于
最高水平，内部的客户大部分是外资企业及国内知名企业，因此租金一直保持
着较高的水平。
珠江国际大厦、时代大厦、中国人寿大厦等写字楼属于推出时间较早的甲级写
字楼，由于年代比较久远，各种配套设施、环境质量等方面有所下降，因此这
些写字楼的租金水平较其他甲级写字楼相对比较低。
近两年推出市场的甲级写字楼如世贸大厦、中银大厦、虹源大厦、亚太国际金
融大厦等，在软硬件设施、物业管理等方面较其他写字楼有所提高，并且所引
进的客户很多为大型国内外知名企业、保险、金融机构，提升了自身的形象，
出租率不断提高，因此租金水平也略高于上述各个甲级写字楼。
大连市甲级写字楼的平均租金水平见下表。
表：大连市甲级写字楼平均租金
项目
租金（叫价）
（元/天/平方米）
物业管理费
(元/平方米/月)
森茂大厦 **/* 50**
珠江国际大厦 20
宏誉大厦 20
中国人寿大厦 18
时代大厦 18
平安大厦 20
世贸大厦 24
中银大厦 18
亚太国际金融大厦 25
虹源大厦 18
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
160
第五章 大连市写字楼市场分析
天安国际大厦 * 25
新世界北塔
**按使用面积计算
*不含物业管理费
乙级写字楼无论在写字楼的软硬件设施、办公环境、物业管理以及客户的培养、
层次方面均逊于甲级写字楼，因此租金水平也比较低，一般都在 元/天/
平方米（包含物业管理费）以下。
表：部分乙级写字楼项目的租金水平
项目名称 地区
租金（叫价）
(元/天/平方米)
(含物业管理费)
物业管理费
（元/月/平方米）
万达大厦 中山区解放街 18
上鼎大厦 中山区上海路 16
邮电万科大厦 中山区上海路 15
报业大厦 中山区上海路 15
宏孚大厦 中山区上海路 18
东亚银行大厦 中山区人民路 18
成大大厦 中山区人民路 15
金广大厦 西岗区新开路 18
外经贸大厦 西岗区新开路 20
长江写字楼 中山区长江路 21
丽苑大厦 中山区人民路 15
盛世大厦 中山区鲁迅路
友好大厦 中山区友好路 5
越秀大厦 西岗区新开路 3
位于港湾广场附近的大连市航运交易市场，刚刚建成投入使用，地上五层，地
下二层。地上一至四层为政府部门；五层 2,200 平方米，32 个房间，目前已
出租 3间；地下一层和二层分别为餐厅和停车场。项目内将进驻海关、检验检
疫局、海事局、边检、银行、保险、船代、货代、报关行等机构和公司。该项
目户型面积从 平方米不等，目前租金为 元/平方米/天（含
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
161
第五章 大连市写字楼市场分析
物业管理费）。
空置情况
根据本行对大连市经营性写字楼进行调查，大连市写字楼市场目前平均入住率
水平在 67%左右。目前大连市有 70%以上的写字楼入住率在 60%以上，但由于
个别写字楼或由于刚推出不久，或由于地理位置不好、软硬件设施配备不高，
入住率较低，导致整体写字楼市场的入住率较低。
表：大连市甲级写字楼市场 1998-2004年空置率变化
0
10
20
30
40
50
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
.Q
1
20
04
.Q
2
20
04
.Q
3
空置率
近两年，大连市甲级写字楼市场交易活跃，表现出较为旺盛的需求。2002 年
底，中银大厦、虹源大厦、亚太国际金融大厦三座甲级写字楼的相继推出，由
于新增供应突然增加，甲级写字楼的空置率一段时期内上升到比较高的水平。
2003 年以来，一些新进入大连市场而且需求面积较大的客户纷纷入驻各甲级
写字楼，使得甲级写字楼市场整体的入住率水平在年初的基础上有一定的回
升。加之上述三座甲级写字楼由于在硬件设施等方面都优于旧有的甲级写字
楼，项目招租比较顺利，尤其是中银大厦入住率攀升很快，目前入住率已达到
80%以上。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
162
第五章 大连市写字楼市场分析
2002年底大连市写字楼市场近 10万平方米的新增供应量，在经过 6个季度左
右的吸纳后，目前甲级写字楼市场的整体空置率由 2002 年底的 45%左右下降
到 2004 年第二季度的 25%，这说明甲级写字楼市场近两年的吸纳能力之强，
也反映出大连市甲级写字楼市场的吸纳能力开始提高。
进入 2004年第三季度，位于青泥洼区域的天安国际大厦、友好路的新世界北
塔项目投放市场，由于刚刚推出，正处于招租阶段，入住率也保持了较低的水
平，使得现时大连市甲级写字楼平均空置水平出现较大幅度提高，目前已经上
升到近 33%。
表 大连市甲级写字楼现时空置率
项目 地址 落成日期 空置率
森茂大厦 西岗区中山路 1996年 10月 10%
珠江国际大厦 西岗区新开路 1996年 3月 32%
世贸大厦 中山区同兴街 2001年 5月 28%
中国人寿大厦 中山区人民路 1997年 5月 12%
中国平安大厦 中山区人民路 1999年 10月 12%
宏誉大厦 中山区人民路 1996年 11月 10%
时代大厦 中山区港湾街 1998年 11月 10%
中银大厦 中山区人民路 2002年 10月 23%
虹源大厦 中山区人民路 2002年 9月 52%
亚太国际金融大厦 中山区人民路 2002年 8月 52%
森茂大厦由于各方面条件均居大连市写字楼之首，开发商背景为日资企业，因
此吸引了很多国内外知名企业，尤其是日资客户比较多，空置率一直保持着较
低的水平。
珠江国际大厦位于新开路，地理位置较其他甲级写字楼稍差，且推出时间较长，
各方面配备与其他甲级写字楼相比均不具优势，因此空置率一直保持在较高的
水平。
世贸大厦位于中山区同兴街，毗邻中山广场，是目前大连市最高楼，是大连市
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
163
第五章 大连市写字楼市场分析
的地标性建筑。该写字楼无论在地理位置、设备设施、环境方面均处于大连市
写字楼的前列，但是由于体量较大，因此空置率比较高。
中国人寿大厦、宏誉大厦、时代大厦推出市场时间较长，软硬件设施已不尽人
意，比较陈旧，但是由于所处地理位置比较优越，处于人民路中央商务区，人
寿大厦、平安大厦紧邻中山广场金融商务区，宏誉大厦、时代大厦靠近客运及
货运码头，货运、物流、贸易客户较多，因此这几栋写字楼的空置率比较低。
中银大厦、虹源大厦、亚太国际金融中心大厦等是大连市新兴甲级写字楼的典
范，不但所处区域商务氛围浓郁，且自身软硬件条件均达到甲级写字楼标准，
很多知名的大企业、金融、保险机构进入，形成了相当的品牌影响，对部分希
望借写字楼名气来提升自身形象的中小企业和新企业也极具吸引力，虽然为新
兴甲级写字楼，但目前入住率已经达到了较高的水平。如中银大厦，目前已经
有招商银行大连分行、国家开发银行大连分行、中国进出口银行、中华联合会
财产保险公司等多家大型金融、保险机构入住，在短短不到两年的时间内入住
率已攀升到近 80%。而虹源大厦和亚太国际金融中心大厦由于裙楼部分尚未有
客户入住，导致空置率较高。尤其是亚太国际金融中心大厦，由于其建设期过
长，达七年左右，影响了写字楼形象，而且其后期售价水平定位太高，也影响
了招租成绩。
天安国际大厦、新世界北塔两座新投入市场的甲级写字楼，目前还处于客户的
积累阶段，入驻客户较少，尤其是天安国际大厦由于租金和售价一直居高不下，
而品质、设施配备方面也逊色于世贸大厦、中银大厦等甲级写字楼，不具备性
价比优势，而且其建设周期也比较长，影响了公司形象及招租进度。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
164
第五章 大连市写字楼市场分析
写字楼客户分析
大连市是辽东半岛经济区对外开放的龙头和窗口，以东北三省和内蒙古为腹
地，与日韩隔海相望，是环渤海经济圈的重要城市，作为东北地区的最具经济
活力的城市之一，其优越的地理位置和广阔的发展前景，加上东北老工业基地
振兴、东北亚航运中心的强烈吸引，使一大批有实力的国内外企业纷纷登陆。
从客户的背景来看，大连市甲级写字楼的客户除了本地的一些有实力的公司企
业外，大部分是国际知名公司及国内大中企业在大连设立的的办事处和分支机
构，外资企业占有相当的比例。
从客户分布的行业角度看，大连市写字楼的客户主要集中在金融保险行业、贸
易货运物流行业、咨询服务业、制造业、建筑装饰行业和 IT及高科技行业。
·金融保险行业
大连市是东北地区开放度最高、开放性经济最集中的城市，国家级开放先导区
类型齐全，是我国外商投资企业、境外公司和金融机构设立常驻机构集中的 5
个城市之一，已经成为东北地区对外开放的窗口和龙头。
目前大连市写字楼客户中金融保险公司占了很大比例，尤其是甲级写字楼。由
于大连市优越的地理位置，因此在大连市被国家批准为首批金融开放城市之
前，就已经有十余家外资银行进入大连，如日本东京银行、三井住友银行、香
港汇丰银行、东亚银行、瑞穗实业银行、韩国外换银行、南洋商业银行等，当
时是东北三省唯一进入外资银行的城市。在大连市被批准成为首批金融开发城
市之后，又有几家实力强大的国内外金融保险公司进驻大连，其中有日本财产
保险、泰康保险、首创安泰、新华人寿、华西证券等。到 2002-2003年，这些
金融保险公司在确定驻连总部之后又开始扩张其分支机构，需求面积较大。目
前已有近 10个国家和地区的 20多家银行与保险公司在大连设立分支机构。
随着大连市经济环境的不断改善，越来越多的金融保险企业进入大连，以抢得
大连市场先机，进而辐射整个东北市场。这些企业往往是整层租赁写字楼，如
国家开发银行大连分行租下中银大厦 25-27三层作为办公区，中国进出口银行
大连分行租下中银大厦 19-20 层两层办公，首创安泰人寿在世贸大厦租赁两
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
165
第五章 大连市写字楼市场分析
层，太平保险在虹源大厦租下写字间，日资银行多将办公地点选择在森茂大厦。
表：部分金融保险机构在大连市写字楼的占用情况
客户名称 入住的写字楼 地区 楼层
国家开发银行大连分行 中银大厦 中山区 25-27
进出口银行大连分行 中银大厦 中山区 19-20
太平人寿 虹源大厦 中山区 18
首创安泰 世贸大厦 中山区 37、42
山口银行大连办事处 森茂大厦 西岗区 14
·贸易、货运、物流行业
大连市地处东北亚经济区的中心，是中国东北地区连接亚、欧重要的对外贸易
港口城市，作为中国东北地区对外开放的窗口，在东北和环渤海经济区中起着
重要的作用。大连位于东北经济区和环渤海经济区的交汇处。得天独厚的区位
优势，使得大连成为我国北方重要的水运交通枢纽之一，承担着东北地区 70%
以上的海运和 90%以上的集装箱运输任务，是东北地区最大的外贸口岸和物流
平台。
随着中国加入世界贸易组织，中国与世界各国之间的经济贸易往来日趋活跃，
从事贸易、货运、物流的外资代理公司大量涌入中国，大连作为东北地区重要
的港口城市，是各个货代企业进入东北市场的首选之地，对写字楼产生了较大
的需求。同时，本地及国内其他城市的贸易公司对写字楼的需求也比较大。
在中央提出的振兴东北老工业基地的大背景下，结合大连市港口城市的地理优
势，大连市已被定位为东北亚航运中心、物流中心，将吸引更多的国内外货运、
贸易、物流企业进驻大连，对写字楼将产生较大的需求。
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第五章 大连市写字楼市场分析
表：部分贸易、货运、物流公司在大连市写字楼的占用情况
客户名称 入住的写字楼 地区 楼层
香港马士基中国航运有
限公司大连办事处 宏誉大厦 中山区 26
联合物流大连办事处 亚太国际金融大厦 中山区 12
美国 国际贸易公
司大连办事处 平安大厦 中山区 15
信联物流有限公司 世贸大厦 中山区 48
上海千趣会贸易有限公
司大连办事处 森茂大厦 西岗区 12
·IT及高科技行业
大连市目前已经成为了面向亚太地区的信息服务业和软件开发基地，高新园区
汇集了大量的高新技术企业，新开路区域目前也被定位为高新技术产业区，随
着 IT技术及高新科技行业的迅速发展，这些企业对写字楼也产生了较大的需
求，如珠江国际大厦就进驻了大批的高科技企业。
表：部分 IT和高科技企业在大连市写字楼的占用情况
客户名称 入住的写字楼 地区 楼层
布莱思软件(大连)有限
公司 珠江国际大厦 西岗区 20
沈阳东软软件股份有限
公司大连办事处 珠江国际大厦 西岗区 20
罗克韦尔软件有限公司 森茂大厦 西岗区 23
中国惠普大连办事处 森茂大厦 西岗区 18
爱立信科技服务（中国）
有限公司 森茂大厦 西岗区 17
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第五章 大连市写字楼市场分析
·制造业企业
随着振兴东北老工业基地计划的提出，大连市作为老工业基地，工业门类齐全，
基础雄厚，资源丰富，综合配套能力较强，已提出要建设成为现代装备制造业
基地，加之大连市优良的地理位置和经济前景，吸引了众多国内外的制造企业
及投资者来大连寻求合作和发展。
表：部分制造业企业在大连市写字楼的占用情况
客户名称 入住的写字楼 地区 楼层
通用（中国）股份有限公
司大连办事处 森茂大厦 西岗区 16
德国 MOBA自动控制有限
公司大连办事处 平安大厦 中山区 21
金红叶纸业(苏州工业园
区)有限公司大连代表处 珠江国际大厦 西岗区 19
兼松设备株式会社大连
代表处
亚太国际金融
大厦 中山区 12
施耐德电气公司大连办
事处 宏誉大厦 中山区 22
·咨询服务行业
大连市甲级写字楼的目标租户还包括一些咨询服务机构如律师事务所、会计师
事务所，其他咨询机构等。随着经济的发展，各类咨询公司的业务量也在大幅
度增加，如会计师事务所、审计师事务所、资产评估机构、律师事务所等，这
些咨询公司业务量大幅度增加，付租能力也越来越强，对写字楼项目无论在面
积、档次方面需求都越来越高。
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第五章 大连市写字楼市场分析
表：部分咨询服务公司在大连市写字楼的占用情况
客户名称 入住的写字楼 地区 楼层
实侯企业顾问（大连）有
限公司
亚太国际金融
大厦 中山区 11
普华永道 森茂大厦 西岗区 8
德勤华永会计师事务所 森茂大厦 西岗区 15
辽宁黄海律师事物所 世贸大厦 中山区 15
·建筑装修行业
大连市的建筑装修公司比较多，这些公司多选择在乙级写字楼中办公，甲级写
字楼中也有部分建筑装修企业入驻，如珠江国际大厦。
表：部分建筑装修企业在大连市甲级写字楼的占用情况
客户名称 入住的写字楼 地区 楼层
百事装饰装修有限公司 珠江国际大厦 西岗区 7
北京业之峰装饰有限公
司 珠江国际大厦 西岗区 26
除此之外，部分美容、健身机构及广告行业的客户，大部分的本地中小企业及
新成立的公司，多选择在乙级写字楼以及商住公寓内办公，需求量较大。
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第五章 大连市写字楼市场分析
未来客户需求预测分析
·区域选择更加明确
写字楼项目的地理位置、商务氛围以及与客户交通的便利程度是客户选择办公
地址比较看重的一个因素。快捷的交通条件可以使客户在办理相关业务时节约
时间成本，提高工作效率。如人民路东侧港湾广场附近，毗邻客运码头、货运
码头、海关、边检及动植检疫等，是贸易公司、货运物流公司的首选办公地点。
·高品质写字楼
知名公司尤其是一些外国公司，对写字楼的要求极高，一座高品质的写字楼不
但办公环境舒适、软硬件设施配备齐全、物业管理优秀，同时也是一个公司实
力的最好体现。为了提升公司自身的形象，促进业务发展，一些中小企业也逐
渐将目光从乙级办公楼转向甲级写字楼。
a) 优良的硬件设施
一个高档的写字楼项目需要拥有先进的软硬件设备设施，各种先进的设施配备
能够满足客户在使用过程中舒适、方便、快捷的需求，如写字间宽敞明亮、电
梯的等候时间尽可能短、新风系统优良、停车位的数量满足客户停车需求等等。
以前发展商开发写字楼大多只注重写字楼的硬件配置标准，如符合大连城市规
划要求而又具备现代风格的外立面，高档实用的电梯、空调、消防设施等。然
而未来写字楼还要求具备信息化配置和智能化配置，从而真正实现办公信息
化，具体包括楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统
(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)等。
b) 更加关注写字楼的细节
客户对办公环境的细节关注度越来越高，写字楼客户的眼光已经变得敏锐而挑
剔，更加注重方方面面的细节。客户选择写字楼的标准已不仅仅关注外观和硬
件，对大厦的形象和企业的文化理念和价值观是否一致也尤为重视。
另外，从外资公司在大连对写字间的标准要求来看，高档写字间从长远看有很
大优势。如果按照严格的标准来讲，很少有几家写字间真正够得上甲级标准，
能够符合外资企业对写字间要求的更是少之又少，写字楼的环保就是一方面。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
170
第五章 大连市写字楼市场分析
SARS 之后，环保成为写字楼用户的关注点，有无四管式空调，以及新风量等
衡量楼宇内空气质量的硬指标成为许多租户决策的主要因素。因此开发商开始
关注写字楼楼宇的通风因素，如改造窗户以便灵活开启，增加进出风口，增设
排烟管，加大空调的新风量等。
c) 物业管理服务是否完善
一个高档写字楼的价值体现除了要有良好的硬件设施，还要有高质量的物业管
理服务，一个优秀的物业管理队伍是写字楼高品质的一个重要保证，也是一个
写字楼能够历久弥新、保值增值的关键环节。
优秀的物业管理队伍，除了定期对写字楼硬件设施进行维护，保护好其原有外
观，不断的更新程序、功能、配套设施的实用性、美观性，同时还要提高对客
户的服务水平。
经验丰富的国际专业物业管理公司备受青睐，遵循国际惯例、充分照顾内、外
资企业的运作规程以及境内外人士的工作习惯，提供人性化与个性化服务，将
会使写字楼的综合素质得到全面提升。
d) 配套设施
一些高档写字楼项目在配套设施方面除了必备的员工餐厅外，还配有如康体娱
乐设施、会议室、酒吧、茶室等等，体现人性化的服务。
·需求面积更大
从客户对写字间的需求情况看，面积越来越大，有些客户因公司规模扩大不得
不增加租用面积，而一些国内外知名企业及规模较大的公司，则直接租赁大面
积写字间以备未来发展需要。由于外资企业（包含港、澳、台地区）进入国内
市场的步伐在加快，对写字间的大宗需求也将更多。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告
171
第五章 大连市写字楼市场分析
写字楼案例分析
通过分析一些本项目周边已推出和竣工的写字楼，从中汲取经验，了解市场上
的实质需求，这样有助于建议本项目的发展策略。尤其是本项目的竞争对手，
更是需要研究的对象，因此本节先选取四个写字楼项目做简要案例分析。
分析案例包括：
1、 名仕国际大厦
2、 友好大厦
3、 盛世大厦
4、良运紫阁
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 172
第五章 大连市写字楼市场分析
写字楼案例位置图
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 173
第五章 大连市写字楼市场分析
名仕国际大厦
(1)项目地点
中山区五五路 22号
(2) 项目类别及规模
名仕国际大厦是一幢 30层高之酒店式公寓，总建筑面积 36,536平方米，
地上 30层，地下 2层，共 528套公寓。拥有 100个停车位，地上 50个免
费，地下立体停车位 50个。
(3)户型类别
此项目设有多种不同户型，主要为小户型，单位面积从 平方米至
平方米。详细分布如下表所列
户型种类 建筑面积
(平方米)
单位套数
一室无厅 336
一室一厅 184
一室无厅 8
(4)室内装修标准
内门 实木门配 PU漆饰面
地面 地毯、复合地板或装饰地转
墙面 乳胶漆
天棚 轻钢龙骨石膏板吊顶
灯具 日光灯及射灯
外窗 彩铝中空玻璃
空调 分体空调
卧室
开关 高级面板
特点 隐藏式开放厨房 厨房
内门 裂纹或磨砂玻璃推拉门
卫生间 地面 防滑地转
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 174
第五章 大连市写字楼市场分析
墙面 磨砂玻璃
天棚 天花铝板吊顶
洁具 钢化玻璃台面，全钢制水龙头与毛巾架
(5)项目入住时间
该项目于 2003年 4月 28日开盘，2004年 4月 30日竣工入住。
(6)配套设施
大厦一层设有中国建设银行，29层设有桑拿、美容美发，30层设有台球室、
乒乓球室等作为配套设施。
(7)售价及租金
项目销售阶段，销售价格为 6,400-8,400 元/平方米，均价为 7,300 元/平
方米，北向一般比南向高 40元/平方米，可以看到海，楼层差价约 50-100
平方米。现时二手房市场售价约为 6,950-8,200元/平方米。
现时租金约为 元/天/平方米（含物业管理费）。
地上停车位免费，地下停车位 15万元/个。
(8)招租反应
该项目于 2003年 4月 28日开盘，截止到 2004年 12月，销售仅剩一套公
寓。
(9)物业管理
物业管理由大连名流物业管理有限公司负责管理，管理费为每月每平方米
元。
(10)附近地区环境
此项目位于中山区五五路，靠近人民路商务区及码头，毗邻新建项目安达
商务大厦和良运大酒店，与三八广场近在咫尺，周边餐饮、娱乐、酒店、
写字楼、银行、医院等设施较为齐全。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 175
第五章 大连市写字楼市场分析
(11)推广手法
前期以报纸广告为主，配以电视、房展会等推广方式。目前主要以客户拜
访为主要方式。
(12)主要客户分析
由于名仕国际大厦距离毗邻客运、货运码头、海关、边检等，因此其内部
很多公司为贸易、货运公司。
(13)评语
·地理位置好，交通便利，配套设施齐全
该项目毗邻三八广场，与人民路商务区较近，与客货码头较近，周边写
字楼、公寓、酒店等项目众多，银行、医院、餐饮、娱乐、休闲等配套
设施齐全。项目周边有 203路、710路、7路、27路、11路、534路、
706路等公交线路，交通便利。
·周边商务氛围浓郁
该项目周边目前已有甲级写字楼时代大厦、乙级写字楼光大大厦、盛世
大厦、良运紫阁，还有在建的商住两用项目宏孚旺苑、天通金融大厦，
同时住宅项目良运花园内也有很大部分业户为办公性质，商务氛围极为
浓郁。
·毗邻码头，办公客户以贸易、货运公司居多
名仕国际大厦毗邻客运、货运码头、海关、边检、动植物检疫等，因此
客户中有很大一部分为贸易、船运、货代公司，为其办公提高了效率。
·酒店式公寓
该项目是大连市第一个提出酒店式公寓概念的项目，酒店式服务管理，
包括清洁、缴费、订送餐、叫醒等服务。
·户型面积小
该项目户型主要以小户型为主，单位面积为 平方米，仅有
少部分户型面积稍大，在 平方米之间，由于户型小，总价低，
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 176
第五章 大连市写字楼市场分析
酒店式管理方式，深受购买者喜爱，作为办公或居住使用。一些中小型
成长型公司，刚刚起步，付租能力较低，故选择此项目作为办公地点，
可办公可居住，变通性灵活。
不足之处
·停车位较少
该项目共有 528套公寓，但地上地下仅有 100个停车位，停车较为困难。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 177
第五章 大连市写字楼市场分析
友好大厦
(1)项目地点
中山区友好广场
(2) 项目类别及规模
友好大厦是一幢 30 层高之商住两用写字楼，占地面积 3,577 平方米，总
建筑面积 46,553平方米，每层面积约 1,485平方米，地上 30层，地下 2
层，共 280套写字间。拥有 77个停车位，地上 25个免费，地下立体停车
位 52个。
(3) 楼宇设备
空调系统 日本大金 VRV变频空调 通讯系统 内部网络平台带宽为千兆
天线 有线电视系统 供水系统 城市自来水到户
供电 10KV电源供电，24小时
供应
保安系统 24 小时保安及全自动监控
系统
消防 英国科艺消防设备 电梯 6部日本三菱电梯
(4) 装修标准
外墙 干挂花岗岩
门窗 平开内倒式复合铝中空玻璃窗、理石窗台板，进户
门为盼盼防盗门、内门为细木工板外樱桃木门
单位内 天花 矿棉吸音板
内墙 大白外乳胶漆
地面 水泥砂浆找平
厨房 水泥毛面
卫生间 TOTO洁具、防滑地砖、铝方板吊顶、亚光釉面砖
(5)户型类别
此项目设有多种不同户型，单位面积从 平方米至 平方米。详
细分布如下图。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 178
第五章 大连市写字楼市场分析
(6)项目入住时间
该项目于 2002年 5月竣工入住。
(7)配套设施
大厦一层设有深圳发展银行、洗浴中心（包含桑拿、美容、理疗、健身等）、
滕金芳美容中心、商务中心等作为配套设施，除此之外，大厦中还有很多
美容、健身瘦身机构。
(8)售价及租金
销售前期 40 套清水房销售价格为 5,600 元/平方米起，公开发售时销售价
格为 6,500 元/平方米起，每层加 200 元/平方米，精装修。现时二手房市
场售价约为 8,000-8,500元/平方米。
现时租金约为 元/天/平方米（含物业管理费）。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 179
第五章 大连市写字楼市场分析
地上停车位免费，地下立体停车位租金为 3元/小时。
(9)招租反应
该项目于 2001年推出，截止到 2004年 12月，仅有 8套大户型及 2-4层公
建尚未销售。
(10)物业管理
物业管理由大连名流物业管理有限公司负责管理，管理费为每月每平方米
5元。
(11)附近地区环境
此项目位于中山区友好广场，与中粮大厦、国信大酒店、雅苑大酒店、友
好电影院、进步电影院相邻，人民路商务区与青泥洼桥商圈的交汇处，同
时毗邻天津街商圈，商务商业氛围比较浓郁，餐饮、娱乐、酒店、写字楼、
银行、医院、影院等设施较为齐全。
(12)主要客户分析
友好大厦内的客户主要是本地中小企业及公司，其中有很多美容美体、健
身机构，这是与其他写字楼不同的地方。
客户名称 楼层
美姿舍专业护肤美体中心 8
都市丽人美容美体机构 10
完美瑜伽速瘦美容馆 25
大连市建筑装饰设计研究院 29
辽宁君广泽律师事务所 25
奥巴斯中国有限公司大连办事处 22
大连华软新元信息技术有限公司 16
(13)推广手法
前期以报纸广告为主，配以电视、房展会等推广方式。目前主要以客户拜
访为主要方式。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 180
第五章 大连市写字楼市场分析
(14)评语
·地理位置好，交通便利
该项目位于友好广场，人民路商务区与青泥洼桥商圈交汇处，并毗邻天
津街商圈，商业商务氛围浓郁，地理位置优越。项目周边有 710路、524
路、712路、703路、23路、16路、801路、409路、901路、405路等
多条公交线路，可通往市内各个区域，距离火车站仅 5分钟路程，交通
极为便利。
·周边商务商业氛围浓郁
该项目周边目前有甲级写字楼天安国际大厦、新世界北塔、乙级写字楼
中粮大厦，公寓项目曼哈顿大厦等，并毗邻人民路商务区，商务氛围极
为浓郁。同时友好大厦距离天津街商圈、青泥洼桥商圈较进，商业气氛
也比较浓厚。
·周边配套设施齐全
项目周边有大连市商业银行、深圳发展银行，国信大酒店、雅苑大酒店
等近在咫尺，餐饮、洗浴、美容美发、便利店等一应俱全，并毗邻青泥
洼桥商圈和天津街商圈两大市级商业中心，配套设施非常齐全。
·租金较低
该项目目前市场租金约为 元/平方米/天（含物业管理费），不
是很高，对中小型业主具有较大的吸引力。
·目前客户主要以本地的中小企业为主，旅游、广告、美容美体机构较
多，外资客户较少。
·该项目为商住两用项目，内部设有卫生间和厨房，但是目前内部全部
为办公形式，不含有居住性质的客户，转变为写字楼项目。
不足之处
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 181
第五章 大连市写字楼市场分析
·停车位较少，交通组织较差
该项目由于业户较多，而仅有 77个停车位，停车位明显不足，很多业
户将车辆停靠在道路两侧，令本身就比较狭窄的道路显得更为拥挤，交
通组织较差。
·该项目内很多业户为美容美体、健身机构，出入客户较杂，显得大厦
整体客户层次不高。
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 182
第五章 大连市写字楼市场分析
盛世大厦
(1)项目地点
中山区三八广场
(2) 项目类别及规模
盛世大厦是一幢 25层高之写字楼，总建筑面积 46,000平方米，每层面积
约 1,000平方米，地上 25层，地下 2层。拥有 40个地下停车位。
(3) 楼宇设备
空调系统 美国全智能双制热式中
央空调
通讯系统 直线 IDD电话接口入户
天线 有线电视入户 供水系统 24小时热水供应
综合布线 各户室提供综合布线系
统
保安系统 24 小时保安及中央监控系
统
消防 火灾自动报警系统 电梯 5部三菱电梯
(4) 装修标准
外墙 干挂理石
门窗 安全门，铝合金窗
天花 环保涂料
内墙 环保涂料
公共通道
地面 防滑通体砖
天花 环保涂料配艺术图案
内墙 天然石材配专用腰线
大堂
地面 大理石地面
天花 清水墙
内墙 清水墙
地面 水泥砂浆抹面
单位内
卫生间 清水墙，水泥砂浆抹面
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 183
第五章 大连市写字楼市场分析
(5)户型类别
此项目设有多种不同户型，单位面积从 平方米至 平方米不
等。
(6)项目入住时间
该项目于 2002年竣工入住。
(7)配套设施
大厦设有美容院、药房等作为配套设施。
(8)售价及租金
该项目销售阶段销售价格为 5,300-7,800 元/平方米，均价为 6,000 元/平
方米。现时二手房市场售价约为 5,100-5,900元/平方米。
现时租金约为 元/天/平方米（含物业管理费）。
(9)招租反应
该项目于 2001年推出，目前已全部销售完毕。目前大厦的入住水平在 70%
左右。
(10)物业管理
物业管理由盛世苑物业管理有限公司负责管理，管理费为每月每平方米
元。
(11)附近地区环境
该项目位于中山区三八广场鲁迅路上，周边有北良大厦、友谊医院、嘉和
花样年华、嘉和园、家乐福连锁超市等项目，商务商业氛围比较浓郁，餐
饮、娱乐、银行、医院等设施较为齐全。
(12)主要客户分析
盛世大厦由于售价及租金比较便宜，故满足了付租能力不强的客户的需求，
客户主要以本地中小企业及公司为主，另外，由于三八广场距离客运、货
运码头、海关、边检、动植物检疫等比较近，便于贸易、货运、物流等公
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 184
第五章 大连市写字楼市场分析
司进行业务往来，故这类公司也不在少数。
客户名称 楼层
大连世源贸易有限公司 9
上海高等物流大连分公司 9
大连营达利国际货运有限公司 12
中轻大连进出口公司 17
大连盛龙船舶管理公司 18
大连唐辉国际旅行社 19
大连盛世苑房地产开发有限公司 22
(13)推广手法
前期以报纸广告以及大型户外广告为主。目前主要以小业主出租为主要方
式。
(14)评语
·地理位置好，交通便利
该项目位于三八广场鲁迅路，商业商务氛围浓郁，地理位置优越。项目
周边有 710路、524路、706路、203路、703路、7路、15路、412路、
等多条公交线路，可通往市内各个区域，交通极为便利。
·周边商务商业氛围浓郁
该项目位于有港湾广场、三八广场与二七广场围合的东部商圈内，与家
乐福超市相邻，商业氛围浓郁。同时由于距离人民路商务区，区域内又
很多写字楼及商住两用项目，故商务氛围也比较浓郁。
·配套设施齐全
项目周边有友谊医院、招商银行、工商银行、家乐福超市等设施，餐饮、
洗浴、美容美发、便利店、通讯店等一应俱全，配套设施非常齐全。
·租金较低
大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 185
第五章 大连市写字楼市场分析
该项目目前市场租金约为 元/平方米/天（含物业管理费），对
中小型业主具有较大的吸引力。
·目前客户主要以本地的中小企业或公司为主，外资及外地客户较少。
由于距离客运、货运码头、海关、边检等比较近，故贸易、货运、物流
公司占有一定比例。
·该项目前期推出主要以商住两用性质推出，70 年产权，后期由于购买
者及使用者以办公为主，已转变成纯写字楼项目。
不足之处
·停车位较少，交通组织较差
该项目由于业户较多，而停车位较少，停车位明显不足，很多业户将车
辆停靠在道路两侧，使该项目周边道路显得极为拥挤，交通组织较差。
·鲁迅路狭窄
项目所邻鲁迅路为双向四车道，较为狭窄，加之鲁迅路交通比较繁忙，
旁边家乐福超市有很多车辆进出，经常出现交通阻塞的现象。
·租户层次不高
该写字间租户以国内尤其是本地企业为主，租户实力及知名度方面都
不高，还有部分培训机构、美容院等，进出人员较杂，显得客户层次不
高，难以吸引大客户入住。
·电梯数量较少。
该项目只有四部客用电梯，入住率较高时将不能满足租户高效办公的要
求。
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第五章 大连市写字楼市场分析
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第五章 大连市写字楼市场分析
良运紫阁
(1)项目地点
中山区丹东街 53号
(2) 项目类别及规模
良运紫阁是一幢 18层高之写字楼项目，总建筑面积 21,000平方米。拥有
63个室外停车位。
(3)户型类别
此项目每层四个写字间，仅有四种不同户型，为大户型，单位面积从 160
平方米至 240平方米。
(4)室内装修标准
该项目以清水房交屋，由购买者自行装修。
(5)项目入住时间
该项目于 1998年竣工入住。
(6)配套设施
该项目与良运大酒店相连，该项目的住户可利用良运大酒店的大堂酒吧、
商场、商务中心、西餐厅、夜总会、KTV包间、保龄球厅、酒吧、棋牌室、
台球室、乒乓球室等。
(7)售价及租金
项目销售阶段，销售均价为 7,000元/平方米。
现时租金约为 元/天/平方米（含物业管理费）。
(8)招租反应
该项目目前已全部销售完毕，入住率为 77%.
(9)物业管理
物业管理由良运大酒店负责物业管理，管理费为每月每平方米 5元。
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第五章 大连市写字楼市场分析
(10)附近地区环境
此项目位于中山区丹东街，靠近人民路商务区及码头，与三八广场近在咫
尺，周边餐饮、娱乐、酒店、写字楼、银行、医院等设施较为齐全。
(11)推广手法
目前主要以客户拜访、小业主出租为主要方式。
(12)主要客户分析
由于该项目距离毗邻客运、货运码头、海关、边检等，并且其开发商良运
集团背景便是粮食物流集团，因此其内部大部分公司为贸易、货运、物流
公司，占到 90%以上。
客户名称 楼层
台湾德翔货运代理有限公司 7
山东永盛世邦货运代理有限公司 7
大连嘉联国际物流有限公司 9
大连万顺达国际物流有限公司 12
辽宁悦星对外贸易有限公司 10
大连北方粮食交易市场易丰粮油有限公司 14
大连利丰船务有限公司 15
(13)评语
·地理位置好，交通便利
该项目毗邻三八广场，与人民路商务区较近，与客货码头较近，周边写
字楼、公寓、酒店、银行等项目众多，餐饮、娱乐、休闲等配套设施齐
全。项目周边有 203路、710路、7路、27路、11路、534路、706路
等公交线路，交通便利。
·周边商务氛围浓郁
该项目周边目前已有甲级写字楼时代大厦、乙级写字楼光大大厦、盛世
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第五章 大连市写字楼市场分析
大厦，酒店式公寓名仕国际大厦，还有在建的商住两用项目宏孚旺苑、
天通金融大厦，同时住宅项目良运花园内也有很大部分业户为办公性
质，商务氛围极为浓郁。
·配套设施齐全
该项目依附于良运大酒店，酒店内各种设施共享，同时周边餐饮、洗
浴、美容美发、便利店、银行、医院、超市等一应俱全，配套设施非
常齐全。
·毗邻码头
良运紫阁毗邻客运、货运码头、海关、边检、动植物检疫等，因此客户
中有很大一部分为贸易、船运、货代公司，占到了 90%以上。
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第五章 大连市写字楼市场分析
附件：大连市主要写字楼项目基本情况
编号 项目名称 地区 落成日期 办公楼总建筑面积
(平方米) 级数
1 纺织大厦 中山 15,000 乙
2 恒通大厦 中山 1993年 1月 9,000 乙
3 丽苑大厦 中山 1995年 8月 23,503 乙
4 万达大厦 中山 1995年 8月 30,000 乙
5 珠江国际大厦 西岗 1996年 3月 36,000 甲
6 森茂大厦 西岗 1996年 10月 46,401 甲
7 中粮大厦 中山 1996年 15,000 乙
8 光大大厦 中山 1996年 12,000 乙
9 海港大厦 中山 1996年 7月 13,300 乙
10 深业大厦 中山 1996年 8月 23,806 乙
11 邮电万科大厦 中山 1996年 11月 16,000 乙
12 宏誉大厦 中山 1996年 11月 34,000 甲
13 成大大厦 中山 1997年 3月 31,000 乙
14 中国人寿大厦 中山 1997年 5月 34,132 甲
15 上鼎大厦 中山 1997年 6月 21,400 乙
16 远大大厦 中山 1997年 10月 16,329 乙
17 锦联大厦 中山 1998年 3月 14,790 乙
18 时代大厦 中山 1998年 11月 30,983 甲
19 天地广场 西岗 1998年 7月 5,900 乙
20 外经贸大厦 西岗 1999年 5月 33,100 乙
21 东亚银行大厦 中山 1999年 4月 22,860 乙
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第五章 大连市写字楼市场分析
编号 项目名称 地区 落成日期 办公楼总建筑面积
(平方米) 级数
22 国运大厦 中山 1999年 4月 22,473 乙
23 宏孚大厦 中山 1999年 10月 27,604 乙
24 平安大厦 中山 1999年 12月 33,690 甲
25 金广大厦 西岗 2000年 2月 27,300 乙
26 长江写字楼 中山 2000年 4月 23,890 甲
27 富源大厦 中山 2001年 14,000 乙
28 世界贸易大厦 中山 2001年 5月 64,497 甲
29 报业大厦 中山 2001年 20,643 乙
30 盛世大厦 中山 2002年 25,000 乙
31 越秀大厦 西岗 2002年 1月 26,831 乙
32 中银大厦 中山 2002年 10 51,266 甲
33 友好大厦 中山 2002年 4月 36,722 乙
34
亚太国际金融
中心 中山 2002年 8月 16,174 甲
35 虹源大厦 中山 2002年 10月 44,853 甲
36 行政大厦 沙河口 2002年 30,000 乙
37 天安国际大厦 中山 2004年 62,400 甲
38 新世界北塔 中山 2004年 15,218 甲
39 宏孚国际大厦 中山 2004年 3月 17,800 乙
40 嘉汇大厦 西岗 2004年 12,600 乙
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项目
项目
