卖方回报议价
一、为何要回报议价
回报议价是经纪人的责任和义务
让房东了解市场
协助房东卖掉房子，促成交易
二、回报议价过程中经纪人的心态
1、议价不是砍价
2、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格
3、为买卖双方取得最适合的平衡价格
4、议价的最大障碍其实是经纪人自己（敢于议价）
5、不可自我设限
6、要使用促销技巧，不能如实回报（小笑话）
7、三赢策略（角色互换）
回报心态要点：
1、回报是议价之母，议价是成交之本；
2、回报从接触开始，议价从回报获得；
3、登记房源（签订独家后）要表示感谢，并希望共同配合，达到销售的最终目的。
4、每周要报告推荐情况，附广告稿等，必要时登门拜访。
5、加上不定期通过电话、信函、邮件，随时保持与房主间的良好沟通。
6、初期经纪人一定报忧不报喜
7、一定要拟定目标价格，朝着目标勇敢向前，不间断的在短期内，转换成可售房源。
8、无论故事真假要发挥说故事的力量，生动逼真，取得信任；
9、市场成交行情和资料是影响和说服的最佳工具
10、百闻不如一见，拿着带看确认书、广告内容，亲自向房主诉苦，博得同情；
11、没有做不到只有要不要，只要要，就一定能做到（亮剑）
12、切勿有妇人之仁，只有成交才有利益
13、没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
14、察言观色、投其所好、大胆假设、步步为营
15、脸皮要厚、心要大、忠厚老实，才能降低房主的防备心理。
16、赤子之心、恻隐之情、朋友之意，让房主怜悯，也让房主让价；
17、房子卖久了卖不动，其实最大的问题是价格
18、一定要修正价格，死缠着不死心，有志者事竟成
19、房源录入系统后，回访一定要趁热打铁，积极经营房主，命运掌握在自己手里。
20、要利用买房的话为攻击点，站在房主的一方，趁其不备用力一击。
21、回报是能否成交的关键点，谁能掌握诀窍，谁能胜出。
22、当价格是市场最低，房主配合度最高时您就等待丰收把。
23、切记：只要功夫深，铁杵磨成针。
三、回报议价的前提
1、维持开发时的强势、专业形象，保持权威
2、开发时即先埋好伏笔（尽量高买，实在不行再调整），绝对不能房主觉得这个价格一定能卖掉。
3、了解售房动机（重）
4、议价时要建立好辛苦度。
四、回报议价的目的
1、建立感情，成为朋友
2、用客户的口吻反应和批评，打击房主售房价格信心。
3、让房东感受到你对房子的关注度，产生信任。
4、站在房东和客户的统一立场来思考和交流，进一步了解房东的真实心态和想法。
5、和同行的差异化服务特色。
回报议价方式
电话回访
电子邮件
面对面拜访
书信邮寄等
回报的内容：
（一）、交易细节：
1、价格
2、配套设施
3、附赠项目
4、租约情况
5、贷款情况
6、上手情况（买进时间及价格）
7、产权状况
8、土地性质
9、交房时间等
（二）、情感交流
（三）、工作回报
（四）、成交行情
（五）、最新政策及法规
七、回报议价的观念和原则
1、不定时、不定事、不定点
2、锁定主人
3、蜜月期（第一周）
4、挫折期（第二周）
5、打击期（3周后）
6、成交期
7、辛苦度（需要）
8、信任度（首要）
9、打击（必要）
10、故事性
11、连续性
12、合理性
八、卖方议价的办法
1、委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价格 没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。
2、自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因），最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。
3，市场行情分析法。
优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点,例格局,环境,房龄,屋况,装修等；
机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打击房东。
威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁:可选择:A附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案；B同行,同业挂牌的同类型房源;C市场比较
未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤,市场变化等，
替代个案研讨分析:A再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;B空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新的投资机会。
感情的话:A长痛不如短痛;B过去是失效的支票,未来是未兑现的支票,现在是现金支票;C学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”D不会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不错了。
案例：案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一年的成本为多少?(利率%,管理费4元/平方) 计算式: 一年所交银行之利息=万 现在卖掉回笼资金为=200万 现金存银行一年利息为=31680元 一年应交管理费=13680元 一年的成至少=约146160元 现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。
4、空屋虚拟议价：
门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打击房东。比如房型不好了，治安不好啦，配套设施不完善啦，来达到议价的目的。或者买方看到这个价格，连看都不来看了，王先生，您说我们该怎么办？
5、交错议价法，以别家中介公司的名义打电话，来达到议价的目的。
6、大平米，小平米的议价法。当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较小的时候，我们可以议总价。
7，建议以租待售，告诉房东，可以将房子出租。房东会想：本来一个房源是卖的，但是经纪人却建议你出租，这是什么原因？一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。
8、客户参与法：（我把房源推给客户，让客户骂了，价格太高了，您看怎么办呀？把问题抛给对方，看他的反应）
9、自主房源，带看少---一听价格都不看了。
10、多带几组客户聚焦房屋挑毛病，制造心理压力。
11、同类物业对比，打击房东心理价位。
12、冷处理，无人问津
13、热处理，现场带上定金、提示意向金、现金诱惑。
14、强调客户是自住型客户
15、更换谈判人、更换谈判地点、与同事配合
16、价格一人一半，大家都公平。
17、代他做主！！
18、高明奉承、投其所好。
19、时机上打击
20、双方见面谈！
九、议价注意事项：
1，紧急议价不宜过多，以不超过两次为宜，多了会造成房东疲乏，主要是平时多做软性诉求与理性分析。
2，经纪人议价不成不可以折服务费来冲抵。容易形成习惯，为自己设定障疑点与谈判水平，影响个人与店面业绩。
3，议价中出价的客户要少，加价次数不能多。否则会造成房东以为房源热销或者价格还有很大余地的错觉。
4，假如房东对你说，这个价格不要谈时（比较接近），说明彼此信任感没建立好，你可建议他暂时别卖，以建立信任感，不要穷追猛打。
5，角色立场要鲜明。议价时买方立场硬，但是作为和房东之间的朋友立场软。在议价过程中始终使用”我们”称谓,使自己与业主同命运,让业主感觉这不是在和他议价,而是在替他着想,不战而屈人之兵。
6，多听房东说，然后抓住漏洞，抛问题给房东，看他如何反应。 7，避免经纪人先出价,让房东告之心理价格。和调价一样，谁先出价谁先死。屋主先动价格 我们才考虑动价格，每个人在出售房子的时候都会做大量的功课,“衡外情,量己力”,心里已经有了价格底线,而这个格格是不会轻易告之买方或经纪人,优秀的经纪人会通过与客户良好的互动,让客户放心的说出心理价格,而非随意估价或乱出价。
8，先确认交易条件再谈价格。在房屋买卖的过程中决定成交与否的关键,往往除了价格外还有很多需要确定的条件,例如:配套设施,付款方式,交房时间等,一般业主谈到价格会比较敏感,所以先谈条件再谈价钱的思路可以绕开敏感的话题,同样达到预期效果。
9、条件接近时就用1/2法则，取中间值
10、敢于去谈价
11、议价最大的武器来自经纪人的信心，事前做好准备
12、不要加入个人主观因素，记住，客户出价才是真正的行情价格。
13、取得信任后再打击
14、没有打击就出价，导致房东判断你的心理价位，经纪人就会陷入议价的被动局面。
15、议价不能临时报佛脚，不管有无客户，初期的回报要天天做，等有了真正客户后，议价就是水到渠成的事。
回报议价案例
房源：平方米，十四楼。框架式结构。二室两厅。装修程度中等。大理石地板。 优点：屋龄四年，较新，交通比较方便，临近学区。主卧客厅采光好。 缺点：西晒，户型不合理。卧室偏小。物业管理费较贵。无阳台。卫生间因为靠近另外一栋 大楼，比较暗，窗户小。 价格：房东报价103万，比市场行情多10万左右。 此房源是社区驻守而来，因为小区位置较好，可出售房源不多，当时房东急着要出去，所以登记了一下就上班去了，没有签署委托协议。回到门店后，经纪人输入电脑后开始准备针对该房东展开回报议价。
第二天： 在下午三点多的时候给房东打第一个电话。（因为房东是公务员，上午或者下午刚上班的时候比较忙碌，所以选择在下午三点多打这个电话，这个时候一般也没什么事情，只有当房东不忙时，房东才可能愿意接听你的电话时间稍长一点。否则接了电话马上挂掉，经纪人也无法达到目的。） 对话：“您好，李先生吗？我是XX房产经纪人小孙，孙悟空的孙。昨天帮您登记房源的那个，瘦高个那个就是我（加深房东印象），您想起来没有？” “哦。知道，什么事情？有房东要买了吗？”房东语气较冷淡。 “李先生真是个急性子，虽然我们房东很多，但是时间上也没有这么快，毕竟买房子也不是买白菜，我们想帮您做做广告（给房东以利益诱导，免费广告谁都想做。），公司规定做广告的房源要上门去实地看一下房子，不知道您什么时候有空？” “我最近比较忙，没什么时间。”依旧冷淡。
“知道您时间很宝贵，我们不需要多长时间，20分钟左右就可以了，登了广告后，房东肯定很多（给房东以希望）。后天是周末，或者大后天周日，您看您什么时候方便(给房东二选一，不是要不要鸡蛋，而是要一个鸡蛋还是两个鸡蛋)？”
“那后天下午吧” “后天下午几点？两点半可以吗？（时间要约准，不要大概区间，经纪人的时间也很宝贵）” “可以的” “那好，李先生，打搅了，我们后天下午两点半见。（再次加深房东时间印象），您先忙吧” 等房东挂掉电话经纪人再挂掉电话。
第三天 下午3点多再次拨通电话，实堪前再次和房东确认，以便经纪人安排自己的行程。 “您好，李先生，我是XX房产的小孙，昨天和您约过的，明天下午两点半去拜访您一下，顺便看看房子，您明天下午两点半在家嘛？因为广告星期一要出来了，我们这边比较急。（再次给房东以希望，但不要承诺广告方式，你承诺了报纸广告，万一没有登房东印象会很差）
“在的”
“如果有什么事情您可以提前告诉我一声，现在这个号码就是我的手机号，您可以储存一下，我的名片上也有我的手机号码，我们再约时间也可以，不能耽误您的事情。(以退为进 ）
“不用了，明天我不出去，整天都在家。”
“那好，我们明天下午两点半见，再见，李先生。”
第四天：
去之前再次和房东确认一下时间。这样，短短的三天，登记房源后已经联络三次了，想不记住你都难。
下午两点半，提前五分钟抵达房东家里。带上个人行销工具，必备的用品，委托协议（独家委托和一般委托各两份。）
敲门，套上鞋套。微笑，保持自信。“您好，李先生，不好意思，周末还让您没能好好休息，还来打搅，真是对不起。”
和房东家人礼貌的招呼。
家庭成员：四口人夫妻两个，带一个6岁的小孩，还有一位老人，房东的母亲。
“干嘛穿的这么正式啊，西装革履的，不热啊？”
“热，怎么不热，虽然我有点黑，但是祖籍不是非洲的，还是怕热。（小幽默，拉近距离，房东放松戒备。）但是公司规定要穿制服，不穿要罚款五十，来拜访您这种身份的人也要正式一点啊是不是？否则别人以为我是来抄电费的（适当恭维一下对方）。”
“呵呵，也是，你们也不容易啊。”
“当然，不是说我们房产经纪人起的起的比鸡早，干的比驴多；下班比小姐还晚吗？”
“哈哈。坐吧，喝点水吧。”
“谢谢不用了，周六还耽误你们时间，真是不好意思，这个房子布置的不错啊.，很有品味。”
从赞扬开始。拿起数码相机来拍照。客厅，卧室，厨房，卫生间。 “卫生间有点小，不过房子整体还不错，我有信心，这块区域我这几个月卖了三四套了（开发装老，销售装小，给房东有信心，缺点稍微点一下，为议价埋下伏笔。）！”
“您这个房子准备卖什么价格？”详细调查产权，男主人为产权所有人。
“103万啊，不是上次说过吗？”
“您是到手价吗，不包税吗？”
“是的。“
房东妻子插话：“你真的要把这个房子卖掉啊？” 房东不耐烦的挥挥手，然后继续和我对话。
（基本可以确定，男主人是KEYMAN，做主的那个，是经纪人主攻的方向。）
“按照市场行情，103万不包税纯到手价估计有点高。” （边说边拿出独家委托书，同时打击一下房东的信心，看看房东的反应。）
“独家委托，我不能签，不能在一棵树上吊死。”
（运用独家委托销售话术，没有达到目标，放弃。拿出一般委托协议。）
“这个价格一点没有商量的余地？谁买房子不还价啊？这附近我卖了好几套房子了，说实话，这个价格有点高，打了广告估计人家看价格也不会来看房，一看价格就。。。。。。。” （再次打击，试探房东的反应。）
“如果诚心买的话，可以降一点，不能太多。”（有议价空间，乘胜追击。）
“李先生，这样，我们做广告的价格不能太高，我们委托价格填99万，估计很多人会有兴趣，你看可不可以？99万和103万虽然相差不多，但是一个三位数，一个两位数，客户心理感受就完全不一样了。”
拿笔欲填委托价格。边看着房东，房东犹豫不决。
“真的，李先生，我做这行好几年了，你相信我一次，价格低一点，看的人多，我们的选择余地就大了，你说是不是？”（请注意是我们，拉近距离。）
“我也想卖高啊，卖高我佣金也高，谁不想卖高？这个小区我们也有两套差不多的房源，但是在我们门店挂牌的基本都是100万以下，挂高了，没有客户，也耽误您的时间是不是？就算您挂103万，反正人家也要还价，您说呢？”
最后同意，以99万价格签下委托，
（第一次议价成功，第一次议价不要幅度太大，免得房东从开始就对你有反感。）
签完委托，完成产权调查表。
“我现在就回店里，看让店长推荐一下，能不能上星期一的报纸广告?回去之后我就打印给您挂上橱窗，估计这样的房子不少人感兴趣。”给房东以希望。
“房子没什么问题，主要就是价格，哎，现在的买方太精了，老是还价。顺便问您一下，如果帮您卖的合理，中介服务费是不是您这边承担一半。”
房东不置可否。
“一提钱就伤感情了，呵呵，我们广告，水电，房租，每月都要支出一大笔啊。老板头发都白了。”（玩笑打破僵局）
“看情况吧。”
（提出中介服务费，再次打击一下。见好就收。）
“您就等好消息吧，你这个房子我有信心。”
（给房东以希望，礼貌和家庭成员告别。）
第五天：（开始回报，两个电话。） “李先生，小孙啊，我帮你房源登到我们公司网站了，我们公司的浏览量很大的。” “DM单也可以印了，我也向店长和其他的同事推荐了，他们都很有兴趣。等等我再给我以前的那些老客户打电话，您把房子委托给我，我一定会尽心尽力的。” “您在家等我的好消息。” （初期回报只要是维护和房东之间的联系，和房东之间建立信任感。）
第六天：（恶劣天气，辛苦度）回报。 早上：“李先生，XX房产的小孙啊，我刚过来的时候，您家门口高架堵得一塌糊涂，您开车注意点。” 晚上9点30分：“李先生，你们家小区后面的门晚上几点关？” “十点半，怎么了？” “我现在在小区后门这里。” “啊？” “不是，我原来有个老客户，在徐家汇上班，想买一套房子，主要是要交通方便，所以我来看看，你们小区后门走到地铁口大概多长时间，到时候和他推荐一下。” “哦”（表示我们做的很辛苦，确实为了他的房子尽心尽力。）
第七天：发广告稿当天。 早上：“李先生，今天DM单都印出来了，马上我们有11个经纪人去发。橱窗广告也做好了。” “李先生，我们把您的房源放在公司网站上了，点击了117次呢，证明还是有不少人感兴趣，一有消息我通知您，您这几天都不出差吧？我怕有人看房。”(了解屋主行踪)。 晚上：开始又一轮议价： “李先生，打电话咨询的不少，一听价格不能降的话，都不来看了，怎么办？” “李先生，今天电话反映问的人很多，但是都说太贵了！甚至有人骂我们是不是吃差价，那么高。然后就把电话挂了！我们都不知道说什么好。哎。”
第八天：派报之后电话回报： “李先生，今天我有一位老客户，我介绍这房子给他，他竟然问我说：你做这么久了，这种房子竟然敢介绍给我？害我一时都不知道怎么回答是好？” “今天有人到店里来看，但没有人出价，有一个买方说你们对面的都市华庭小区才卖10500元/平米，怎么你们这个小区卖这么贵？！” （试探房东的反应。切记不可回报太多组出价客户，否则业主会认为很多人喜欢，不能乱回报，以免把业主的期望着拉高）。
第九天：带看（一组真客户，一组假客户。）
第十一天：继续回报： 白天带看（真客户） 客户开始挑房子的毛病，大理石地板不好，换成木地板还要一笔费用，卧室太小。 晚上和房东议价： “李先生，这个客户很有诚意的，但还是价格还是有点高！” “还高啊，那没有办法了。不能再降了。” “那我再和客户商量一下。你等我消息” 晚上电话：“李先生，我现在在客户陈先生家里，他们正在商量。我在门口给你打电话。” (故意低声，制造现场效果) “李先生，假如明天下订的话，最快多长时间能过户？” “李先生，付款方式还是按照合同上说的，没有什么变化吧。” “李先生，价格一分不能降了吗？客户倒是觉得可以接受，但是他老婆还是嫌弃价格有点贵？”
“李先生，主卧面积是多少平米？” “哎，还是价格问题，我说92万最低了，可是他们不同意。”（其实买方客户差不多已经同意94万包税了。） 房东：“我是94万卖，不是92万卖。” “我知道，92万他们还不同意呢，看来我只有再找新的买方了，哎，真是不好意思，李先生，这个房子拖了这么长时间都没卖出去，我真的有点对不起您。好不容易有这个诚意客户了，价格却谈不下来。” “要不我把电话直接给他，您和他说说？” （两种准备，如果房东真要通电话，那么告诉买方客户，按90万左右出价。如果不接，就说我再来问问吧。） “李先生，太晚了，人家也要休息了，我明天再看看吧，他们还是对价格不满意。最多也就出到92万。”
“你叫他们再加点，92万肯定不行。” （价格有松动，接近成交价格。） “好的，我已经出来了，他们估计也睡了，我明天一早就过来。” 再次电话回报： “李先生，我已经到家了，不好意思，这么晚还打搅你，您能不能给我一个最低价，到了这个价格我就收定金，免得到时候他们反悔。” “93万吧，不能再少了，再少我就不卖了。”
提出佣金问题：“好的，我尽量谈吧。李先生，按照规定，中介费能不能您这边承担一点。” “我说好的是净收的。这个我不能承担。”
“李先生，你看买方本来就觉得价格有点高，承担所有中介费用估计很困难，估计他也不会同意，您看我们做了很多广告和传单，这几天您也看见了，为了您这个房子我都被店长骂了好几次了。说我委托回来的价格就很高，不应该作为主推房源，要是别的房子，这么长时间早卖出去了。您看您能不能。。。。。。？”（经过说服，房东最终同意支付1%的中介佣金。）
第十二天：成交
早上7点钟先去房东家里更改委托价格后回到店里。
和客户协商调价，最终以万成交，房东因为比预想的多收了4千元，对于中介费用也很乐意的支付。很配合。同时了解房东近期也有换房的打算，所以作为a类客户重点维护。
买方原来打算94万买的，后来降了6000元，以万成交，也很高兴。三方共赢局面，从这个案例我们可以看出，一般来说，房东的价格是有空间的，特别是现在的市场环境下，买方市场，议价可以有更大的空间，一个房子卖不卖得掉，主要是看经纪人用不用心，议价幅度是否够，回报是否连贯秘籍，是否掌握好技巧和买卖双方的心理。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
谢谢！！
