——工业地产开发模式探秘
地产开发新奶酪
■编辑 王志真
我国加入世贸组织后，近几年掀起工业地产开发
热潮，各式各样的工业开发区不断涌现。最近又掀
起一种工业房地产开发新模式，这种开发模式既
顺应了目前中国工业发展的需要，又开启了新的
地产开发领域。目前格力电器、美的集团、海尔集
团等国内家电巨子也不约而同的打着产业“扩军”
的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。工业地产
开发成为了香馍馍。
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前瞻战略研究模块
自从中国加入WTO以来，在国际产业转移加快的形式下，各类工业开发区已成为区域经济的
重要增长点，成为我国承接世界先进制造业转移、吸引国际资本流动、创造更多就业机会、带动经
济社会协调发展和走新型工业化道路的主要载体。在国际上以制造业为主体的各类工业开发区这种
工业房地产开发已成为房地产业的一个重要组成部分。
一、工业地产开发源动力
1、大背景下造就工业地产发展
中国与世界的贸易进一步加强。从而带
动中国经济发展。同时随着国际经济复苏，给
制造业带来了很大的商机，由此产生工业用
地需求。近两年，正是中国与世界贸易最强的
时期，许多外商纷纷地进入中国，这些企业的
进入需要建设许多厂房，另外，由于中国目前
是世界最大的制造国之一，许多民间企业崛
起，陈旧的厂房需要升级，同样需要大量的厂
房。由于不少投资商希望投资地有标准厂房
出租，以减少固定资产的投入，降低投资风险，同时将更多的流动资金用于加快企业生产发展上，
达到挖潜增效的目的。因此“工业房地产”这一新兴经营模式应运而生。
2、市场环境的使然
由于近两年住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调
控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。由于工业地产通过工业的名义拿地容易而且面积大，
地价低并有优惠政策，因此工业地产开发成为了香馍馍。
由于地产公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中
国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为480
元每平方米，约为32万元每亩。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，
量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。由
于工业用地投资建设后，升值潜力大，工业划拨用地与商业出让用地的土地价格相差悬殊，通过工
业用地立项取得的土地，几乎可以称之为低成本高收益的典范，从市场需求的强度来看，出租没有
压力，投资回报率约在8%左右，可以说目前工业园区的投资回报率最高。正是这种投资环境下，许
多开发商先前投资住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，带动了工业地产的发展。
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“工业地产”新模式探析 决策思维情报
相 关 链 接
项目名称 地址 占地 园区性质及概况
上海青浦工业园区 上海青浦区内市级工业开发区 平方公里
本园区为科技工业园区。
开发模式为对值开发，园区的经营策略
体现在为企业提供完善高效的配套服务。
北海市工业园区 广西北海市工业园区
已完成中心土地的"九通一平" 建设及主干
道路的绿化。
苏州工业园区 苏州城东金鸡湖畔
是全国现代物流试点地区、首家电子报关
试点关区。进驻的企业有德国西门子集团、
韩国三星电子、日本富士通等等。
288平方公里
西安蓝田工业园区 西安市蓝田县城北部
是以发展生物制药、新型建材、机械加
工为主的综合性工业园。
10平方公里
二、工业地产开发模式
在国内以开发区为主导的工业房地产，经过近二十年的发展正方兴未艾，并积累了丰富的经
验，形成了区域特色和产业特色，日益成为我国经济发展和走新型工业化道路的主要依托。工业地
产开发模式也在不断发展着，目前工业地产开发模式可以分为两种：
模式一：代租收购
代租收购是指收购一些带有租约的工业物业产品。由于一些旧厂房本身有租约，但厂房本身
国内部分在建工业地产项目概况
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跟不上产业的发展，需要更新换代。而企业不想投资太多或无力开发，开发商通过收购这类厂房进
行开发，再反租给原来的租客，这样开发商开发出来的厂房不怕找不着商家来租赁，在后期招商方
面更加有保障，而商家也省去另找厂房的麻烦，形成双赢的局面。但这种开发模式一般较为少用，
在本专题不作详谈。
模式二：对值开发
对值开发，是指根据客户需求制造厂房标准，反租给客户。
以往投资一个工业项目，都是企业自己找地皮建厂房，然后开工生产产品。从办批文要地皮
到建厂房，一般需要花一两年时间。这样在企业未生产前，就投入了大量资金，而且还牵扯了大量
人物、物力。而现在这些由投资商根据企业的要求进行订单式的开发。即由投资商在工业园区内成
片建设标准化的工业厂房，出租或出售给符合园区发展规划的工业企业用于生产，并集中为企业提
供物业管理、物流配送等服务。这种工业发展和商业房地产相结合的经营模式让厂房投资商、企业、
政府实现多方受益。这种开发模式现已成为工业地产开发的常用模式。
工业房地产借鉴了商业房地产的理念，通过建设商投资建设标准厂房，出租或出售给投资商
用于工业生产，用来开发、管理工业园区。商业房地产住进去的是一个个家庭，而工业房地产“住
进去”的是一个个企业，这些企业或租或购，不仅享有标准厂房的使用权，还可享受绿化、保安等
方面的服务。还使企业节省了大量时间，减少一半投资，降低了风险。
三、工业地产开发“津通模式”
1、津通模式核心战略
“津通模式”是江苏省常州武进高新区的津通国际工业园的开发模式，这个津通项目，是一个
几乎称得上完美的招商模式。该模式的核心是，筑国际水准之“巢”，引现代企业之“凤”，通过政
新型工业地产开发模式
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府和工业房地产开发商的联合，以外商为主攻目标承接国际资本转移，从而以集约高效的特色园区，
带动地方产业提升。相较于现有招商模式，在许多地方都有创新和提高。
2、开发策略
（1）瞄准意欲转移产业的欧美中小型制造企业
津通瞄准的是意欲转移产业的欧美中小
型制造企业。由于这一类年销售不超过10亿
美远的中小企业是欧美发达国家事实上的经
济主体，不仅数量多，而且生命力强，以美
国而言，经济贡献占到80%以上，而且近几
年来，受国际各种因素的影响，这些企业转
移资本和产业的愿望十分强烈，长三角地区
成为转移重点。
这类企业转移有一个鲜明的特征，往往
是整条产业链各个企业的整体转移，一个客
户就会招徕一串。而且，欧美中小企业在投资时，为使投资更有效率，往往不愿意在固定投资上牵
扯过多，急需迁入地区提供立体式综合化服务。
这正是因专业化驱使规模化，现代工业正呈现扁平化趋势，企业在发展中，更多地依赖与产
业相关的现代服务业，如劳力派遣公司、财务外包公司、设计外包公司等，建设津通不仅是标准厂
房，关键是完善服务功能，降低外商的投资成本，更缩短产品进入市场的周期。津通上千亩的园区
建设包括了国际新技术的研发孵化中心、信息网络中心、仓储物流中心、商业服务中心及生活便利
中心等，不仅集约利用了土地，而且可以满足外商投资的多种需要，使这些外资企业提着皮包就能
在这里办企业。
（2）采用标准化建设，提高土地利用率
津通园区是土地节约利用的典范，一般来说，国内一个中等规模企业至少用地100亩，而津
通将这一标准降低了10倍，以建成的一期工程为例，近500亩土地，26万平方米标准厂房至少可
进驻50家制造企业，平均10亩地就有1家制造企业。
秘诀何在？一方面是招商主体所决定，工业园有明确的产业定位，主体客户分布于电子、机
电、通讯产品和精密机械等行业，都有“螺蛳壳里做道场”的本领；另一方面是全部采用国际化标
准厂房，每个厂房均可拆分成几个独立的单元进行分租，提高土地的利用率，同时强化组合性、功
能性，减少了进驻企业的重复投资，无形中扩大了企业的公共空间。
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（3）精细分类招商带动整体效应
津通将主攻方向定位于国外中小
企业，占领了战略高地。一方面，武
进具有性价比明显的交通、人才、产
业基础，身处上海和长三角腹地的战
略节点，承接上海等发达地区的产业
转移优势明显；另一方面，随着各地
开发区政策呈现水平化趋势，以往的
粗放型招商模式受到挑战，构建现代
生产型服务业新高地，能在第三轮招
商引资潮中找到突破口。从目前的成果来看，这一招商策略无疑很成功。台湾茵派尔、德国威能等
知名企业之所以落户，就是看中津通的工业设计、质量标准认证等平台。
对地区产业的整体拉动效应，更使人对津通抱有希望。首先是产业链效应，入驻外企基本为
高精端产业企业，一个产品能够带动一群配套企业。如固特异的空气弹簧项目，就需要金属元件制
造、表面处理等多项配套，1个岗位可以创造8、9个创业机会；其次是外企扎堆，对本土企业无
论是管理理念，还是技术创新，都有极大促进。可以说，津通起到了以点带面、小马拉大车的作用。
3、津通模式的不足之处
津通也并非没有短板，如项目的投资回收期较长，在前期找到营运平衡点并非易事。如果不
能在短期内尽快建成一定的规模并交进驻企业运作，取得开发短期效益，资金链就会断裂，津通的
滚动开发将难以为继。
尽管如此，津通为招商引资和园区开发依然具有相当启示。一个工业园区清晰的产业定位，是
一种不可取代的招商优势。津通正是坚持定向招商策略，提供特色服务，招商的成功率才很高。目
前武进高新区有26家镇级工业集中区，由于定位不明，服务雷同，造成了兄弟“打架”的局面，“十
一五”期间，武进高新区计划通过产业招商和强化特色服务，改变这一局面。
结束语
“津通模式”告诉我们，实力雄厚的外商最关注的是软、硬环境。惟有完善立
体式服务、全程服务的意识，外商才会近悦远来。工业房地产产品的带动作用很强，
能带动其它产品的发展。例如，万达集团根据沃尔玛选址，为沃尔玛建设经营用房，
从而使产品开发出来就不会空置，并傍上了“大腕”。
