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大连万达集团
• 企业综述
– 大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限
公司，是东北首批股份制试点企业之一。
– 万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院
线、高级星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。
– 公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元。17 年
来，万达集团投入公益事业的资金累计超过8亿元。
– 2006年7月万达与麦格理联合发行亿美元CMBS(商
业房地产抵押贷款支持证券)，成为国内首例商业地产
抵押证券。
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上
海
宁
波
南
京
南
宁
昆
明
南
昌
长
沙
武
汉
成
都
西
安
济
南
青
岛
天
津
北
京 大
连
沈
阳
长
春
吉
林
哈尔滨
商业
住宅
只有商业
只有住宅
兼有商业和住宅南昌
万达商业和住宅城
市分布图
万达商业和住宅城市分布
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万达发展阶段
第三代
城市综合体
第二代
组合店
第一代
单店成功推出订单地产模
式
成功引入多家主力店，
客户群多样化
成功
引入多种物业提高投资
回报率，只租不售避免
了纠纷
万达发展阶段
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大连万达集团组织架构
万达集团
集团商业管理公司 集团审计部集团投资部 集团法律事务部集团商业规划研究院集团商务部 集团人力资源部集团办公室集团企业文化部集团信息工程部集团电影院线公司集团酒店公司集团百货公司 集团财务部集团成本控制部集团万千百货公司 集团项目管理中心
•负责集团商业规划设
计；
•负责集团商业的细分
产品品类研究；
•负责集团各万达广场
商业业态组合论证；
•负责万达商业广场主
力店客户的商务谈判
及招商工作
•督办并参与与主力客
户《租赁合同》的起
草、谈判和审核;
•负责集团酒店产品的
规划设计；
•负责集团酒店产品细
分产品品类的研究；
•负责对集团酒店经营
的整体经营管理；
•事业部, 各区域有具体
负责经营业务的管理
公司
事业部核心职责
( 如集团酒店公司)
集团商业规划研究院
核心职责
集团商务部
核心职责
•项目评估；
•项目并购谈判；
集团投资部
核心职责
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万达由于其每个地区同时开发的项目数量并不多，所以采取的是职能型项目管理模式。各个
专业职能分别由相应副总经理进行管理，项目整体计划通过项目所在公司总经理进行协调。集
团对各项目公司的管控，主要通过对其关键点进行把控和审批。
万达集团对于成本系统和财务系统，采取垂直管理的方式。
大连万达项目公司架构
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• 万达集团规划院主要负责概念规划设计管理、建筑方案及扩初设计管理，和一些重点专
项设计的全程管理，施工图设计管理和其他专项设计管理，一般根据项目公司成熟度，
尽量交由项目公司负责。设计变更管理由项目公司开发设计部负责。
• 随着项目公司成熟度的提升，万达将物业类型分为销售型物业和持有型物业，其中销售
型物业的设计管理，对项目公司赋予了更大的权限。
标杆做法
集团与项目公司设计管理职责划分
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集团与项目公司招标采购职责划分
1 管理公司集中采购
列入管理公司集中采购目录的招标采购工作
2 管理公司负责组织的招标工作(第一类招标)
• 材料设备采购，单项合同估算价在100万以上的（含100万）；
• 装饰工程、园林环境工程，单项合同估算价在100万以上的（含100万）；
• 其他工程类合同，单项施工合同估算价在500万以上的（含500万）。
• 项目规划方案。
以上工作由管理公司负责实施。
3 管理公司参与监督的招标工作(第二类招标)
材料设备采购招标
材料设备采购招标，单项合同估算价在50万元以上，100万以下的。
工程类招标
• 装饰工程、园林环境工程，单项合同估算价在50万以上，100万以下；
• 其他单项施工合同估算价在100万以上，500万以下。
• 单项合同估算价在20万元以上的勘察、设计（除项目规划方案）、监理合同。
服务类招标
单项合同估算价在20万元以上的物业中介、宣传推广、模型制作、造价咨询等服务类招标。
其他
标的额在10万元（含）以上的固定资产购建及车辆购置合同。
以上招标必须由管理公司派人参与监督，并批准定标结论。
4 项目所在公司的招标工作(第三类招标)
除管理公司集中采购、第一类、第二类招标外的所有招标工作
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万达项目公司采购职责界定
万达项目公司各类供方选定，分别由不同部门完成：
业务范围 经办部门 参与部门 定标人或签署人
第三类招标中工程
大型工程(主体工程、监理、勘察、
桩基工程及造价10万元以上工程) 工程（配套）部
成本控制部等 项目所在公司经营管理委员会
小型工程（其他造价不超过10万元的
工程） 成本控制部等 项目所在公司总经理
园建、绿化10万元以上
开发设计部
成本控制部、工程
（配套）部等
项目所在公司经营管
理委员会
园建、绿化造价不超过10万元 成本控制部、工程（配套）部 项目所在公司总经理
第三类招标中营销
策划
10万元以上
营销（策划）部 成本控制部、财务部等
项目所在公司经营管
理委员会
不超过10万元 项目所在公司总经理
第三类招标中设计
10万元以上
开发设计部
成本控制部 （规划设
计单位选择可不参与）
等
项目所在公司经营管
理委员会
不超过10万元 项目所在公司总经理
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万达项目公司采购职责界定
万达项目公司各类供方选定，分别由不同部门完成：
业务范围 经办部门 参与部门 定标人或签署人
第三类招标中按揭银行
10万元以上
财务部 成本控制部等
项目所在公司经营管理
委员会
不超过10万元 项目所在公司总经理
第三类招标中造价咨询
10万元以上
成本控制部 工程（配套）部等
项目所在公司经营管理
委员会
不超过10万元 项目所在公司总经理
第三类招标中材料设备
对外观有直接影响的材料设备、
或10万元以上的材料设备
工程（配套）
部
成本控制部 、
开 发 设 计 部
（对外观有影
响的材料设备）
等
项目所在公司经营管理
委员会
不超过10万元的材料设备 项目所在公司总经理
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定单地产的商业模式
• 招商在前，建设在后：降低投资风险。
• 共同设计，按需定制：避免盲目浪费。
• 强势战略伙伴，长期合作：增强商业号召力，与战略伙伴共同选地。
• 参与政府招商引资：首先与政府签定项目协议，然后挂牌出让。
• 概念规划与发展同步，以便确定挂牌条件，缩短开发周期。
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