住宅”偷面积”招数.ppt

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Gemdale Corporation 科学筑家 Th e Sc ie nc e of L ivi ng Gemdale Corporation 科学筑家 Th e Sc ie nc e of L ivi ng 住宅”偷面积”招数 “方法论” Gemdale Corporation Text • 深圳人“敢为天下先”的精神，使得深 圳的地产人一直在产品方面孜孜不倦地 创新。住宅产品创新的一招是“偷面积 ”。 所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建 筑面积的套内平面面积，“送”给住宅 买家。 • 产品创新，一个实用的方式，就是“偷 面积”的创新 Gemdale Corporation Text • 近日在深圳的楼盘中，发现继“大露台 ”、“入户花园”、“送夹层”、“凸 窗”、“步入式凸窗”后，发展商和建 筑师们又有了“偷面积”的新招。 在这 将汇总在深圳地产市场中的“偷面积” 新招逐一列举，以便于大家偷师学艺  “武林秘籍” Gemdale Corporation Text • 万科“万科城”、“17英里”的半地下室 • 佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗 • 佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱 • 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁 • 京地“海世界”的过道花园和露台花园 • 中信华南“中信红树湾”的空中院馆 • 金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面 积 • 金众“香诗美林”的共享梯厅 • 百安隆“阳光新干线”的生活阳台 “万科城”的地下秘密 Gemdale Corporation Text 其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积 Gemdale Corporation Text • 万科城的TOWNHOUSE都有 半地下室可送 • 在TOWNHOUSE一层，有楼 梯可以直下半地下室 Gemdale Corporation Text 半地下室可以采光 半地下室层净高 约米，估计层 高在米 Gemdale Corporation Text 由于室外架空1米左右， 给采光窗创造了通风采 光的条件 室内采光还是很不错的 Gemdale Corporation Text 宽景HOUSE的一楼 单位从天井看，每 户就象是一楼的复 式房 宽景HOUSE的一 楼单位的半地下 室有两房一厅的 面积 Gemdale Corporation Text 宽景HOUSE的一楼单位半 地下室之一房 宽景HOUSE的一楼单位半 地下室之一厅 Gemdale Corporation Text 宽景HOUSE的一楼单 位半地下室之二房 宽景HOUSE的一楼单位 半地下室之二房 Gemdale Corporation Text 宽景HOUSE的二楼单位，居 然也有专用楼梯直下半地下 室（穿过一楼）！被送了半 地下室约 50多平方米 宽景HOUSE的二楼 单位通过直下两层 室内楼梯，到达被 送的半地下室 Gemdale Corporation Text 宽景HOUSE的二楼单位被送的半地下室 Gemdale Corporation Text 万科“17英里”的半地下室 万科实际上在东海岸的TOWNHOUSE户型中，已经出现过 大面积地赠送半地下室空间的案例。 在“17英里 ”TOWNHOUSE户型中，万科仍然乐此不疲，对 TOWNHOUSE户型大送特送半地下室 Gemdale Corporation Text 万科“17英里”的半地下室 万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的 层高，达到了米，已经和住宅的标准层 高相 同，在使用上将与标准住宅楼层一样 便利 Gemdale Corporation Text 万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在米以上， 其钻的空子不是“低于米的 空间不计建筑面积”条款， 而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车 场的 不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其 “半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推， 凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼 （甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点， 使消费者尝到实惠。 武功秘籍揭密！！ ！ “佳兆业 ”秘籍之一“百变凸窗” Gemdale Corporation Text 佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园” 都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸凸窗”是 将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。 既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一 般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸 窗有更高的空间高度。 Gemdale Corporation Text 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗 （在结构上是虚设的）。 业主在装修时，可 以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面） 验收和交楼的凸窗 打掉凸窗后的样板 ！ Gemdale Corporation Text 佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆 卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的— — 外墙与外窗齐平 Gemdale Corporation Text 该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好 使用，空间也没有压抑感 Gemdale Corporation Text “桂芳园”和“可园”的“可拆 卸凸窗”　　　　在拆卸凸窗后 的室内空间 “佳兆业 ”秘籍之二“隐藏式衣橱 ” Gemdale Corporation Text 　　　佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣 橱” “桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜 空间，由于其高度为米（钻了“低于 米层 高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面 积，也属“偷面积”的行为 Gemdale Corporation Text 卧室壁柜空间高度 为米，由于低于 米而不计入建筑 面积，被称为“隐 藏式衣橱”。 Gemdale Corporation Text “可拆卸凸窗” 和“隐藏式衣橱”是“桂芳园”、 “可园”在市场竞争中的秘密武器，难怪佳兆业地产 能够在布吉独霸一方！！！ 招商“城市主场”的无敌“步 入式凸窗梁 ” Gemdale Corporation Text 早就听说招商的“城市主场”在凸窗上大 偷面积。从“城市主场”样板房中取经收 获颇丰啊！嘿嘿 ～ Gemdale Corporation Text 在“城市主场”楼书的户型平面上， 在窗口位置后标注了进深有米的 虚线 Gemdale Corporation Text 在售楼处的户型模型上，这个进深米 步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字 样 Gemdale Corporation Text 这可能是深圳目前最大进深（米）的步入式凸窗了 Gemdale Corporation Text 步入式凸窗的进 深越大，所送面 积当然也越大。 步入式凸窗在今 年深圳的小户型 住宅中大行其道， 是其直接增加了 小户型的室内面 积（又由于其低 于米层高，可 以不计入建筑面 积）。 Gemdale Corporation Text “城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗 的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉， 直接成为有效的室内空间 Gemdale Corporation Text 在样板房中展示了可打掉部分 的上梁（顶柜） 在米的步入式凸窗中，可以 打掉米，其米是真实的 步入式凸窗的上梁结构 Gemdale Corporation Text Gemdale Corporation Text 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳 园”、 “可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于 米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都 实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建 筑面积 “海世界”的过道花园和露台花 园 Gemdale Corporation Text 在施工现场可以看到一些两层高的预留洞口，有的处于内走 廊一侧的入户门边（过道花园），有的处于阳台一侧（露台 花园），显然，这些地方是不计入建筑面积的。这些不计入 建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内 使用面积。 委实被“海世界”这种大胆的“偷面积”手法 吓了一跳，也算开了一回眼。 处于内走廊一侧的入户门边（过道花园） Gemdale Corporation Text 处于阳台一侧（露台花园） Gemdale Corporation Text 这些不计入建筑面积 的地方，在入伙后可 以加板封闭，成为单 层的室内使用面积 Gemdale Corporation Text 委实让“海世界”的这种“偷面积”手法开了一回眼 “中信红树湾”－“香蜜山”童 子功 Gemdale Corporation Text “中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点 Gemdale Corporation Text “中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该 是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同工 两者的区别： “金地.香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不 计入建筑面积， “中信.红树湾”的空中院馆是一层高的，需要 计一半建筑面积； Gemdale Corporation Text “中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷 ”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热 点 Gemdale Corporation Text 我认为，“偷”一半面积的“偷面积”方法，比如“中 信红树湾”的“空中院馆”，比如 “香蜜山”的“入 户花园”，最好在大户型中采用 对于小户型，应该多采用“全部偷面积”的方法，而不 宜采用“偷一半面积”的“空中院馆”和“入户花园” ；对于中等户型，也应该慎重选用 金光华“新天地”的6米神功 Gemdale Corporation Text 罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销，除了其8500 带装修的深南大道楼之外，与其大量的“偷面积”给消 费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要， 它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面 积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“ 偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗（落 地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高 入户花园”和“客厅偷面积”。 Gemdale Corporation Text “新天地”的“6米高入户花园”采用 左右错层设计，将入户花园设计成两层 高度，可以 100%的“偷面积”。 左右错层的入户花园（两层高度） Gemdale Corporation Text 近20平方米的入户花园， 使得客户感觉得到了实惠 “6米高入户花园”由于上层 被封闭，在使用中甚至可以 再作一层阁楼 Gemdale Corporation Text 一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米 的入户花园，真不亚于近100平方米的户型 Gemdale Corporation Text 在了解“新天 地”时，听说 了一种新鲜的 “偷面积”方 法——“客厅 偷面积” ,在 楼书上被称为 “可延展客厅 ”。 “客厅偷面积”指的 是将原设计的两户之 间的管道井面积，两 家各分一半（据说每 家有9平方米）。 Gemdale Corporation Text 在竣工验收时该红 白墙面交界处有砖 墙分隔。待验收后， 发展商会组织重 新隔墙，按照样板 房样式向业主交楼。 在样板房中明显地 将“偷的面积”用 红色墙面表示。 Gemdale Corporation Text 如此一来，这套原 本建筑面积紧54平 方米的二房单位， 加上“可延展客厅 ”和“落地凸窗” 所“偷”的面积， 使用面积将大大超 过其建筑面积 金众“香诗美林”的轻功---共享梯 厅 Gemdale Corporation Text 香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电 梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层 业主共同使用梯厅花园 Gemdale Corporation Text “香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积” 之举。 由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑 面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可 以不计 入容积率，也属于“偷面积”部分。这 部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给 业主带来了额外的实惠。 Gemdale Corporation Text “香诗美林”所“偷的面积 ”，是下层的共享梯厅花园 “香诗美林”的共享梯 厅花园也算“偷面积” 之举 百安隆“阳光新干线”的必杀绝学 ---生活阳台 Gemdale Corporation Text 2005年元旦，罗湖 “阳光新干线”解 筹。客户在参观其 样板房时都被告知， “阳光新干线”的 生活阳台也算是“ 偷面积”的招数。 “阳光新干线”现 有的生活阳台在施 工图上是空调室外 机位，验收后将被 改造为生活阳台。 绝杀 ! Gemdale Corporation Text 由于空调室外机位不计 入建筑面积，改为生活 阳台后，可以作为使用 面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半 建筑面积）。 这种“偷 ”法，使得每户“偷” 了约一个多平方米。虽 然所“偷”面积不多， 但对于小户型住宅，所 “偷”面积是多多益善 的 Gemdale Corporation Text “阳光新干线”生活阳台的 “偷面积”做法，以前尚未 见过 “阳光新干线”每户“偷 ”都了一个约一个多平方 米的生活阳台 后续 Gemdale Corporation Text 多多看盘，细心解盘，就能多多发现深圳各个 楼盘各显神通的“偷面积”新招 其实万变不离其宗,仔细体会面积规范,寻找适 合项目的应变方法,无非如此. Gemdale Corporation Text 感谢在资料整理工作中:独孤剑朱能为\蒙面剑 李江龙的大力支持! 谢谢大家 Thank you 金地（集团）股份有限公司