151
x
x
x
x
x
C
0
3
地铁能给本项目商业带
来巨大人流；且有地铁
连接的地下商业相比没
有地铁连接的商业租金
也会高出许多。
傍世纪公园而立，依新塘
河而围，提供了一个完全
亲水的滨河休闲商业空
间，商务办公更显尊荣和
大气。
面向行政中心、完全开
阔的富春路主干道展示
面以及紧邻国际会议中
心，成为视觉的聚焦点
和人们的talking point(谈
论的焦点)。
超甲级标准物业品质给
商业带来充分发挥的空
间，吸引最优质的业态
和租户进驻，全面提升
整个物业的形象和地位。
便利的交通
网络
地铁商业
天然的滨
水资源和
绿色生态
新城
超高标准
的物业品
质
得天独厚的区
位优势
项目核心价值及亮点分析
152
x
x
x
x
x
C
0
3
产品定位: 中高档
主题概念: 商务、休闲、品味生活
表现方式：覆盖商务需求元素，倡导工作与生活的平衡，提供独特的消费感受。
业态范围：以商务设施和餐饮为主力业态，辅以特色零售和生活休闲服务。
项目整体商业定位
153
x
x
x
x
x
C
0
3
主
要
消
费
功
能
外
延
消
费
功
能
- SPA、美容美发美甲
- 个人护理
- 齿科
- 服装定制
- 生活服务
- 商务会所
- 银行
- 电信营业厅
- 图文处理中心
- 票务、快递
- 商务配套
- 商务正餐
- 咖啡、甜品
- 休闲餐饮、特色餐饮
- 简餐、快餐
- 餐饮
- 特色零售
- 国际品牌展示厅
- 酒窖、雪茄吧
- 眼镜、创意家居
- 礼品、钻饰
商务功能
生活休闲
项目整体功能定位详解
我们将会在接下来对地下商业进行进一步的阐述
154
x
x
x
x
x
C
0
3
地上商业
的影响
项目地下商业建议
作为地上商业的补充和地铁的延伸，地下商业只要能够善于整和资源，就能与地上商业融为一体，发挥巨大的作用。
本项目建议地下商业部分采用半露天的中庭，与地上商业形成良好的互动，同时又能把人流吸引到地上商业部分来。
建议地下商业部分采用以下三种业态：
主题超市
吸引地铁过往人流，积聚人气
满足地上办公人群的生活需求
丰富项目的业态组合
例如，屈臣氏、城市超市
特色零售
增加整个项目的租金收益
营造良好的商业氛围
与地上商业形成互动
例如，优之良品、lock & lock
零食售货亭
对地上商业功能进行补充
针对地铁过往人群
具有随意性和高频次的特点
例如，甜品站、果汁吧
155
x
x
x
x
x
C
0
3
业态组合建议
156
x
x
x
x
x
C
0
3
根据之前的零售主题定位，本行建议本项目的商业组成部分的业态分布如下：
业态组合整体构想
以商务设施和餐饮服务为主，辅以特色零售和生活休闲零售。
利用沿街良好的展示面，提供大型展示空间，如精品家具、名车等，与办公楼的档次相符。
为办公物业的商务需求提供商务设施，如金融、电信营业厅和图文处理中心等。
提供综合、全面的餐饮服务，如商务正餐、休闲餐饮、特色餐饮和西式简餐等。
为写字楼的白领群体提供丰富的生活休闲和特色零售，如工艺品、书店、屈臣氏等。
为高端商务人士和酒店客群提供个人护理服务，如SPA、美容美发、齿科、服装定制等。
157
x
x
x
x
x
C
0
3银行营业厅、主题超市、服装定制、齿科、书店、摄影、图文处理中心等服务
SPA、美容美发、美甲等休闲
商务正餐、休闲餐饮、特色餐饮、甜品、咖啡等餐饮
名品展示厅、酒行、雪茄、眼镜、创意家居、玩具、工艺品、钻饰等零售
商业形态分类
零售零售 餐饮餐饮 休闲休闲 服务服务
业态种类细分
158
x
x
x
x
x
C
0
3
3001250-350齿科
400250-350美发美甲
6001500-800创意家居
8001050-150名品配饰、书店零售
1,0001500-1500商务正餐
5001500精品展示厅
4003250咖啡、简餐、甜品
50125-75服装定制服务
3501350主题超市
100275-125图文处理、摄影
5001500银行营业厅
13006-小计
1,0004150-350休闲、特色餐饮
1,90012-小计
9003-小计
5001500美容美体SPA休闲
2,4008-小计
6,500总计
餐饮
总面积（平方米）建议数量单店面积（平方米）类别业态
参照我们在中期报告中对各类业态零售商的访谈，现建议业态组合及相应需求面积如下表：
业态组合配比
*注：上述面积均以建筑面积测算
159
x
x
x
x
x
C
0
3
分楼层业态配比
*注：上述面积均以建筑面积测算
餐饮
商务配套
零售
辅助设施
生活休闲
本项目建议地上建筑面积6000平方米，地下500平方米，且地下一层与地下连通，通过把人流从地铁
通道引导到扶手电梯到达地上商业，可以让人流有效地经过地下商业每个店铺。
地上商业部分，1层以零售和商务配套为主，一方面可以提高租金收益，同时通过引进知名的国际品
牌进驻，以提升整个物业的形象和档次。2层以生活休闲服务为主，为目的性消费。3层和4层以餐饮
作为主力店，可以通过升降电梯直达。同时通过扶手电梯将就餐后的人群往同楼层和以下楼层引导购
物，使人流动线有效地组织起来。
此图仅作示意用途，并不依照面积比例，商品组合的布局需在下一阶段根据建筑师图则进行分配，以
建筑师最终设计及审批为准。
礼品/工艺品
停车场/机电
停车场/机电
零售店铺(优之良品)
玩具书店
连接地铁
通道
甜品店、水果吧扶手电梯
休闲餐饮
国际品牌展示厅(主沿街面)
主题超市(如屈臣氏、城市超市) 美甲
眼镜
咖啡厅
银行营业厅钻饰饰品 咖啡厅
服装
定制创意家居国际品牌展示厅 齿科 美容美发
B3
B2
B1
L1
L2
L3
L4 酒行雪茄吧商务正餐 SPA个人护理
特色餐饮
图文处理
中心
摄影
160
x
x
x
x
x
C
0
3
20%61,300服务
37%82,400餐饮
29
3
12
建议商家数量
100%6,500合计
14%900休闲
29%1,900零售
租赁面积比例建筑面积（平方米）类别
参考前述市场研究部分，并结合项目商业定位及其发展阶
段，我们建议本项目1层的沿街面应主要由展示型零售组
成，既利用了沿街良好的可视性和曝光度，又避免客群的
层次不一、过于嘈杂，从而保证整个物业的形象和档次；
设立一系列配套设施来支持办公楼的商务需求；同时这些
零售业态也是承付能力最高的，可创造收益最大化；
在顶楼4层引进商务正餐和SPA护理，既可满足高端客群的
私密性和排他性，又可以将整个零售定位保持在一个比较
高端的层次。
业态组合配比
业态组合面积配比
零售
29%
餐饮
37%
休闲
14%
商业配套
20%
161
x
x
x
x
x
C
0
3
零售目标消费群分析
零售定位及业态组合建议
零售规模测算
零售布局建议
租金建议
零售定位因素分析
162
x
x
x
x
x
C
0
3
240180-450600零售店铺
210135-300400美容美发、美甲
6060-90100图文处理、摄影
195150-180300齿科
6060-90200书店
零售
200150-240600创意家居
服务
休闲
加权平均租金
合计面积
174--
--6500
120120-150350主题超市
餐饮
零售商目前市场成交价（按业态）
20082008平均租金平均租金
（元（元 //平方米平方米 //月）月）
20082008租金范围租金范围
（元（元 //平方米平方米 //月）月）
建筑面积建筑面积
（平方米）（平方米）业种业种商业形态商业形态
150120-18050服装定制
-450500名品展示厅
300-600
135-235
90-120
90-120
45-75
450500银行营业厅
500
400
1000
1000
150SPA
105咖啡/简餐/甜品
105休闲餐饮/特色餐饮
60商务正餐
租金预测 方法1
*注：对所有平均
租金均按照非成
熟商圈进行了相
应的微幅下调
后，得到本项目
的预期租金为人
民币￥139/平方
米/月，平均日租
金报价为￥
方米/天。
163
x
x
x
x
x
C
0
3
方法1—
通过各业态可承
受租金预测
139元/平方米/月
配套零售
149元/平方米/月
方法2—
可比案例分布预测
159元/平方米/月
198
-
304
608
76
259
167
450
20082008平均租金平均租金
（元（元 //平方米平方米 //月）月）1F1F
7,546平均面积
银行、证券、房产、咖啡2,682黄龙嘉华国际商务中心
银行、餐饮、房产、健身中心、甜品站4,880黄龙黄龙世纪广场
银行、电信营业厅、房产、咖啡3,870黄龙黄龙恒励大厦
庆春东路
庆春东路
庆春东路
所属商圈所属商圈
现有配套零售项目平均成交价（按楼层）
加权平均租金
瑞丰国际商务中心
广利大厦
嘉德广场
项目项目
家电卖场、电信营业厅、银行、餐饮、娱乐20,000
-
恒生银行、中信银行、渣打银行3,000
银行、咖啡3,300
业态组合业态组合建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）
租金预测 方法2
由于现有办公配套零售项目多为1层结构，因此我们所获得
的数据基本为1楼的租金报价，目前月平均租金为人民币￥198/
平方米/月。
用前述非成熟商圈的比率进行微幅下调后，得到本项目预期
1楼租金为￥159/平方米/月，平均日租金报价为￥
164
x
x
x
x
x
C
0
3
租金预测分楼层分析
-
-
-
-
-
149
月租金/平米
平均租金=首层租金×71%
-
-
-
-
-
计算公式
106
75
82
89
134
149
租金
50%四层
55%三层
60%二层
71%B1-4层平均租金
90%负一层
100%一层
占首层租金系数楼层
经比较模型预测分析，可得出本项目的预测单位租金，平均租金为人民币￥106/平方米/月，折合成日租金为￥
平方米/月。
由于上述数据均由本行从杭州目前成熟的零售项目成交价格和可比项目报价推导得出，且目前杭州市场上的配套零
售项目多数为1-2层，2层以上和地下部分的数据均不可得，因此第二栏为空。
通过对业态组合的分析和本行的市场经验，推出本项目除1层之外的租金系数。
B1层拥有与地铁连通的优势，可吸引大量人流，因此租金系数高达90%；3层和4层的租金系数下调幅度比较小，原
因在于餐饮为目的性消费，可以将人流垂直引导上去。如能引进成熟、知名的餐饮品牌，高楼层的租金表现甚至可以
超越低楼层。
165
x
x
x
x
x
C
0
3
75%
出租率
6,500
总租赁面积
（平方米）
20,091,24026,788,320343106配套零售
租金总收益年租金收益(元)
开业时单位租金
(元/平方米/月)
现时单位租金
(元/平方米/月)零售类别
注：
1) 现时单位租金是根据上述列表中目前杭州市场的一般行情和部分零售商访谈的结果拟定，同时考虑到本项目入市
时，钱江新城区域的整体商业氛围仍然不够成熟，需一段时间的培育期，因此为吸引零售商入驻，建议项目开业
时的租金设置应相对保守；
2) 开业时单位租金是在现时单位租金的基础上按照一定年增长率计算得出，开业时间假设统一为2011年；依照市场
经验值，相对来说零售商家的租金年增长率较高；而餐饮和娱乐业态的租金增幅空间相对较受限制，综合考虑，
建议本项目商业部分的租金年增长率为8%：
租金增长说明
3) 出租率测算是根据市场经验值而定，该值通常为财务分析之理想水平；
4) 以下租金预测均按建筑面积计算，均不含物业管理费。
主力租户：主力租户，如商务正餐和银行，通常租赁年限较长（10年左右），其租金增长与租赁年限相关。
保守预测开业3年内没有增长或增长缓慢。
零售店铺：通常是租金收益主要构成，零售商的租金承受能力较高，保守预测其租金增长幅度在8%-12%。
餐饮、服务：其租金增长幅度将略低于零售店铺，保守预测其租金增长幅度在5-6%左右。
166
x
x
x
x
x
C
0
3
零售目标消费群分析
零售定位及业态组合建议
零售规模测算
零售布局建议
租金及售价建议
零售定位因素分析
167
x
x
x
x
x
C
0
3
物业示意性平面布置 地上商业部分
在主干道新业路及沿新塘河有良好的沿街面，与未
来的地铁出口相连，出行交通方便。建议在新业路
和新塘河转角处设置商业主入口，并将主力零售名
品展示厅放在该处，有利于塑造整个物业的高端形
象。
在新塘河设置临河户外休闲咖啡吧，营造有韵味、
休闲、品位生活的氛围。
将半开放中庭设在商业次入口处，这样既可以避免
地铁换乘人群与前庭名品展示厅发生人流交叉，又
可将人流导向二楼。
写字楼入口则设置在图中虚线部分，既可保证办公
人群与消费人群有效分离，又不影响商业的可视性。
地下商业部分
建议将甜品店、饰品店沿中庭归边布置，主题超市
放置在名品展示厅正下方，地下人流动线如图所示，
沿人流动线沿线将零售店铺归边布置，这样可以使人
流最大限度地经停店铺。
新塘河
轨道交通线
新业路
城市主干道
香樟街
城市支路
四季路
城市支路
规划有地下商业空间
临河休闲商业
名品展示厅
半开放
中庭
扶手电梯通地下商业商业主入口
商业次入口
主题超市
写字楼入口
x
x
x
x
x
C
0
3
六. 楼宇LED大屏幕研究
169
x
x
x
x
x
C
0
3
上海楼宇使用LED概况
震旦广场、花旗银行大厦、徐家汇东方商厦、兰生大
厦、梅隆镇广场、亚龙国际广场、龙之梦广场等都设
置了室外大屏幕。
花旗银行大厦采用的是全彩LED显示屏，只能在夜间使
用，并且不能显示图像，只能进行简单几何图形和文
字以及公司LOGO的显示。
震旦广场采用的是高清晰的全彩LED显示屏，可在白天
使用，也可进行精细的视频广告及电视节目的播放。
徐家汇东方商厦LED。可视角度为150度，最远处的视
觉距离2公里。显示面积350平方米，加上采用的LED像
素较高，即便在阳光下图像也非常清晰明亮。
其余大厦都采取了可以在白天播放清晰视频广告及电
视节目的LED屏幕。
170
x
x
x
x
x
C
0
3
杭州楼宇使用LED概况
对比上海而言，杭州的LED户外媒体市场还处在发展起
步的阶段。目前设立的LED屏幕并不是很多，主要集中
在传统的武林商圈。
银泰百货LED.银泰百货LED由国内著名户外媒体运营商
郁金香传媒设立，采用的是高清晰的全彩LED显示屏，
可在白天使用，也可进行精细的视频广告及电视节目
的播放。屏幕显示面积为100平米。不能进行音频的播
放。
杭州百货大楼LED。杭州百货大楼LED屏幕由国内著名
户外媒体运营商香榭丽传媒设立，显示面积较小，为50
平米，分辨率为512×384。也可在白天进行视频广告的
播放。不能进行音频的播放。
171
x
x
x
x
x
C
0
3
LED室外大屏幕特性
对整体上看，不同类型大屏幕优点能在户外创造出视
觉及动感上效果，色彩丰富鲜明多姿多彩。
由于LED灯质量参差，价格上有很大的出入，技术指标
不均；以及外墙结构硬件等都会影响播放效果。而楼
宇总体设计方面也是非常关键的因素。
较低清晰度的LED屏幕建设与运营成本都较低，但是不
能进行视频及音响（TVC）的放映。
目前清晰度最高可白天播放的LED材料平均价格为300-
400万人民币/100平方米。
绝大多数户外全彩大屏幕（高清LED）的播放时间在早
晨8-10点至晚间10点。取决于地段人流车流汇聚的时间。
172
x
x
x
x
x
C
0
3
LED大屏幕运营研究
目前室外大屏幕在运营方面主要采取两种形式。一种为开发商自建屏幕；还有一种为媒体方（专业的室外媒体公司）投
资建设屏幕。
在第一种形式中，开发商如果需要自主运营大屏幕的业务，必须成立专门的广告公司，因为在大屏幕播放广告必须由广
告公司实体申请批文。另外，开发商也可在屏幕建成的基础上委托媒体公司代理运营。
在第二种形式中，媒体公司可出资建设大屏幕同时负责经营，并且向场地方交纳场租费，一般租赁期为一年。上海市场
的平均费用为１５０万人民币／１００平方米屏幕／年，价格取决于以下等因素：
¾ 屏幕的地段、周边建筑群规模和性质（民居居多，或者商场，写字楼居多）、人流大小、车流大小、屏幕可视距离、
人群职业、消费能力。
目前上海市场运营比较成功的大屏幕，可以为开发商带来5-15%/年增长的场租费收益。
杭州市场的情况有所不同。由于市场还处在初步发展阶段，市场尚需要培育，因此目前场租费非常之低。
LED屏幕的管理较为方便，日常运营操作都通过已设计好电脑程式显示。运营费用包括定期维护及能耗。电费平均为５万
／月／２００平方米屏幕。大屏幕的设置必须通过工商，市容（有声或无声的屏幕会对民居产生影响）等政府部门的审
批通过。
173
x
x
x
x
x
C
0
3
LED大屏幕对项目的作用和影响
LED大屏幕对于提升楼宇形象具有一定的正面影响。大屏幕的主要受益人不是租户，而是发展商。
楼宇本身不会因为有了大屏幕而特别受到租户的欢迎，但可以通过LED屏幕提升大楼的形象。形象的提升取决于屏幕的面积
大小，屏幕中所播放广告中的产品品牌等。高端的产品或者奢侈品广告肯定会在一定程度上提升楼宇的形象。这也是目前杭
州市场LED屏幕场租费较低的原因，楼宇方将通过LED屏幕提升大楼的形象作为首要考虑。
LED大屏幕对于楼宇形象的影响取决于屏幕运营的时间与效果。举例来说，上海亚龙国际广场于2007年7月设置了高清晰LED
大屏幕，经过广告的播放以及媒体公司组织的与东方电视台互动的歌迷，影迷见面会等活动（通过大屏幕播放），在07年底
已经为楼中的餐饮及其他经营型租户吸引了大量的人气，很受这类租户的欢迎。
另外必须指出的是，部分有声屏幕会对楼中的租户造成声音上的影响。同时，假如楼宇离民居较近，屏幕的光影也会对居民
造成影响。（夜间亮度很高）
在目前的市场环境中，LED大屏幕并不能作为一个硬性的因素与租金挂钩。室外大屏幕首先作为楼宇产生额外利润的一个渠
道，其次也同时为楼宇形象的提升提供帮助。在大屏幕运营半年至一年之后，结合其对人流，车流，楼宇形象的影响，再考
虑租金提高的空间，是较为稳妥地考虑。
x
x
x
x
x
C
0
3
七. 财务分析
175
x
x
x
x
x
C
0
3
可行性指标
采用净现值（NPV）和内部收益率（IRR）以衡量项目的财务可行性
∑
= +=
n
i
i
i
)r(
CFNPV
0 1
评判标准
单一项目，NPV>0，则项目可行
多个项目，则取NPV之最大值
评判标准
单一项目，IRR>要求之报酬率则项目可行
多个项目，则取IRR之最大值
内部收益率计算公式：
∑
= ++==
n
i
i
iCFNPV
1 )IRR1(
0 初始投资
式中：CFi — 第i期净现金流
IRR — 内部收益率
净现值计算公式：
式中：CFi — 第i期净现金流
r —贴现率
176
x
x
x
x
x
C
0
3
分期假设
根据目前的进展，本项目预计可以于2009年
初动工建设；
由于零售部分为办公楼配套零售，其主要功
能是为本项目的办公楼用户服务，因此，我
们建议该部分零售面积和办公楼同时完工，
预计可于2012年完成。
办公楼为一栋建筑，不宜分期建设，预计于
2009年1月开工后，2012年1月可全部完工。
施工周期均为36个月时间。
物业
组合
零售
201120102009
办公
2012
177
x
x
x
x
x
C
0
3
36个月2012年1月2009年1月甲级310 046,507 46,507办公
36个月2012年1月2009年1月配套零售48 500 6,0006,500零售
施工
周期
结束
时间
开始
时间级别
车位
（个）
地下建筑面积
（平方米）
地上建筑面积
（平方米）
总建筑面积
（平方米）
物业
品种
项目组合假设
178
x
x
x
x
x
C
0
3
土地成本假设
契税 3% 之土地成本 根据客户确认，本项目的地价为RMB 5,200元/平方米楼面
考虑到本项目地上建筑面积为52,507平方米，本项目的总土地价格（含3%契税）
约总计为281,227,492元人民币
项目税费项目成本
建筑成本假设
根据仲量联行长期的研究经验以及对杭州本地市场的了解，我们对本项目各种物业产品的建筑成本、地下建筑成本
单价、基础设施及绿化成本作出如下合理的估算。
需要说明的是，为了方便计算，我们将地下建筑成本，基础建设及绿化成本分摊至地面以上的建筑面积中去。（下
文将对每项成本的具体计算进行详细的说明。）
9,0165350 1,6627,000 甲级办公
5,86652001,6624,000 配套零售零售
建筑成本合计（元
/平方米）绿化成本基础设施
地下建筑
成本单价
建筑成本
（元/平方米）级别物业品种
179
x
x
x
x
x
C
0
3
建筑成本假设
地下建筑成本
9由于本项目可能将开发三层地下面积，预计地下面积为可开发土地面积的80%，按本项目8,平方米的可开发土
地面积进行计算得到的地下建筑面积为19,平方米；在此基础上，以地下建筑成本为4,500元/平方米进行计算得
到总计87,242,400元人民币的建筑总成本。将此地下建筑总成本分摊到本项目地面以上52,507平方米的建筑面积，便得
到地下建筑成本单价为1,元/平方米。
基础设施成本
9根据我们的研究经验，包括红线内管线、道路、配套设施在内的基础设施成本占某一物业建筑成本的比例约为5%。
按此比例，我们可以计算出不同类型物业的基础设施成本。
绿化成本
9与地下建筑成本单价的计算类似。我们首先按照8,平方米的可开发土地面积，15%绿化率及200元/平方米单位绿
化成本计算得出242,340元的绿化总成本。将此数值分摊到本项目地面以上52,507平方米的建筑面积，便得到绿化成本
单价为元/平方米。
180
x
x
x
x
x
C
0
3
其他成本假设
我们预计在项目的开发过程中还将发生如下费用:
之开发管理费用、前期工程费用、
建筑成本5%不可预见费
之建筑成本6%前期工程费用
之建筑成本3%工程管理费
描述占比类别
土地开发中的其他相关成本
此外，我们预计在项目的经营过程中将发生如下费用:
之总收入5%零售
之总收入2%办公
描述占比类别
项目经营中的其他相关成本
181
x
x
x
x
x
C
0
3
其他假设
房产税：所有租金收入的
12%
营业税：所有销售收入和
租金收入的 %
税费
折现率：10% （经验数值）
资本化率： 7%
自有资金：参照相关政府要求，假设客户拥有所有
投资的35%的自有资金
财务分析为20年现金流分析
其他假设
182
x
x
x
x
x
C
0
3
出租出售假设
办公楼：46,507平方米，其中：
¾ 均为甲级办公楼
¾ 整栋为出租
零售：所有建筑面积全部出租，其中：
¾ 6,000平方米地上建筑面积
¾ 500平方米地下建筑面积
7,200 （2008年租金）车位车位/个
2,000 （2008年租金）甲级办公
1,278 （2008年租金）配套零售零售
租金
（人民币/平方米/年）级别物业品种
租金售价假设
入住率假设
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
物 品业 种
零售
1期 出租 75% 80% 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100%
公办
1期 出租 50% 80% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
183
x
x
x
x
x
C
0
3
收入假设
%%%%%%与2008相比的增长率
%%%%%0%成本增长率
%%%%%%与2008相比的增长率
%%%%%%出租
车位
%%%%%%与2008相比的增长率
%%%%%%出租
办公
%%%%%%与2008相比的增长率
%%%%%%出租
零售
物业品种
201320122011201020092008
184
x
x
x
x
x
C
0
3
财务分析结果---全投资情境
因此，本项目在全投资的情况下，未来将具有较好的财务回报。
约12年静态投资回收期
376,086,568净现值
%内部收益率
指标
28,058,042不可预见费
0 销售营销费用
30,889,588前期工程费用
15,444,794开发管理费
514,826,466建筑成本
281,227,492土地成本
847,784,117总投资
金流现
-500,000,000
0
500,000,000
1,000,000,000
1,500,000,000
2,000,000,000
2,500,000,000
3,000,000,000
3,500,000,000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
RMB
金流入现 金流出现
185
x
x
x
x
x
C
0
3
敏感性分析（建筑成本及收入）
收入(租金/售价)较建筑成本敏感
应在适当控制建筑成本的基础上，提高产品质素，提高项目售价和租金，从而获得最大回报
量变 化幅度净现值变
-10% -5% 0% 5% 10% 收入(售价 /租金) 85%
-10% 310,355,162 366,644,840 422,934,519 479,224,198 535,513,877 建筑成本 -22%
-5% 286,931,186 343,220,865 399,510,543 455,800,222 512,089,901
0% 263,507,210 319,796,889 376,086,568 432,376,246 488,665,925 结论:
5% 240,083,234 296,372,913 352,662,592 408,952,270 465,241,949 收入(售价 /租金)比 敏感较
10% 216,659,258 272,948,937 329,238,616 385,528,295 441,817,973
量变 内部收益率 化幅度变
-10% -5% 0% 5% 10% 收入(售价 /租金) 15%
-10% % % % % % 建筑成本 -8%
-5% % % % % %
0% % % % % % 结论:
5% % % % % % 收入(售价 /租金)比 敏感较
10% % % % % %
内部收益率 收入
(售价 /租金)
建筑
成本
净现值 收入
(售价 /租金)
建筑
成本
x
x
x
x
x
C
0
3
八. 终期研究总结
187
x
x
x
x
x
C
0
3
协同效应
被支持的物业品种
提供支持的物业品种
支持较大/间接
酒店的客人对中高档购物餐饮
娱乐设施和高档零售专卖店和
高档餐饮都有较大的需求，业
态丰富的零售将提高酒店的吸
引力
支持大/直接
办公楼用户中的商务人群倾向
于就近居住，由此为酒店提供
稳定的客源
酒店
支持较大/直接
购物餐饮娱乐设施将获得来自酒店及
公寓的直接客源，其中旅游、会议类
客户对中高档购物餐饮娱乐设施影响
最大，高端商务客户则一般光顾高档
零售专卖店和高档餐饮
支持大/间接
五星级酒店（酒店式公寓）将极大
地提升本区域的整体形象，由此增
强办公楼对于高端客户（尤其是跨
国公司）的吸引力，提高办公楼的
租金
酒
店
公
寓
支持大/直接
办公楼内的工作人员位于本零售项目
的第一商圈，将为本项目零售提供强
大的潜在消费者
办
公
楼
支持较大/间接
充分的零售设施将为附近的办公人
群提供便利的日常消费场所（如就
餐），由此成为办公楼的卖点，并
提高办公的租金水平
零售
餐饮
娱乐
零售/餐饮/娱乐办公楼
鉴于地缘特征，本项目可以将紧邻的迪凯高端酒店（酒店式公寓）和来福士广场视为项目的一部分，以借助其资源来完
善本项目的综合功能，起到最大的协同效应。
188
x
x
x
x
x
C
0
3
项目整体由两栋建筑相
连而成，其中
零售专用楼地上4层，占
据新业路和富春路黄金
路口，主入口在新业路
一侧，直接面对市民中
心，以增加零售项目的
曝光面积；
办公楼为超高层建筑，
将与迪凯酒店相对而
望，即可保证高端项目
的私密性和档次，又可
以与高端酒店和酒店式
公寓形成协同性效应。
新塘河
香樟
街
新业
路 四季路
华峰中心
迪凯酒店嗠公寓
零售
零售主入口
办公主入口
项目示意性平面布置
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x
x
x
x
C
0
3
物业开发组合
在不能调整项目容积率的情况下，本项目的总建筑面积为52507平方米，其中零售部分6000
平方米，办公部分46507平方米。
另外，建议建设3层地下空间，除与地铁相连部分的500平方米作为零售外，其他部分作为停
车库和设备用房。
地面建筑面积 (sqm.) 地下建筑面积 (sqm.)
办公 46,507 0
零售 6,000 500
总计 52,507 500
2012
190
x
x
x
x
x
C
0
3
财务分析总结
财务分析显示，在全投资的情境下，整体上具有良好的财务回报：以20年现金流周期计
算，可实现净现值 376,086,568 元人民币，内部收益率为%。
财务分析显示，本项目在全投资情境下，总投资为847,784,117元，包含土地成本、建筑
成本、开发管理费、前期工程费用、销售营销费用和不可预见费等。
因此，综合市场可行性分析和财务分析，本项目因其独特的地理位置、周密的整体定
位、超前的设计与建筑和完善的后期管理，将具有良好的经济效益和社会效益。
