中国建筑地产顾问□深圳
1
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项目宏观环境分析
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项目区域价值分析
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项目机遇挖掘
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项目区位分析
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项目资源分析
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项目地块分析
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项目规划分析
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项目属性界定
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佛山房地产宏观市场分析
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佛山住宅市场分析
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佛山写字楼市场分析
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佛山公寓市场分析
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本项目开发定位方向研判
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华强模式解析
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华强北案例分析
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华强模式下的驱动力
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项目开发战略定位
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项目总体定位建议
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写字楼物业定位建议
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公寓物业定位建议
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住宅物业定位建议
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产品创新价值提炼
2
3
4
5
6
7
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开发成本估算
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开发时序建议
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销售策略建议
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销售渠道分析
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物业形态
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产品组合
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体量配备
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布局优化
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亮点挖掘
禅城区政府
本案
项目位于佛山的禅城区中心城区，是佛山中心区域电子商业聚集地
◆项目位于佛山市禅城区高基街与
汾
江中路交汇处原四中临时停车场
地
块；
◆项目距离祖庙2公里；
距离季华板块3公里；
◆禅城区域打造旅游文化，祖庙区
域具备丰富的人文景观资源，以祖
庙为主题的旅游开发使其来成的热
点。关键词1：
中心城区电子商业聚集地
祖庙商圈
1
公
里
项目紧邻城市主干道汾江中路，通达性良好，路网发达
◆10分钟内可步行至祖庙商业圈；
◆区域公交系统发达，项目不仅紧
邻佛山汽车站，108、207A、208等
众多公交车线路围绕项目，距离地
铁1、2、3号线只需5分钟车程；
◆片区位于城市主干道汾江中路与
亲仁路交界，区内路网系统较发达。
关键词2：
区域路网发达便捷
本案
地铁1号线
汾江中路
佛山汽车站
高基街公交站
片区商业氛围浓厚，教育、医疗等生活配套完善
高基街汾江
中
路
◆10分钟生活圈成熟完善;
◆区内生活配套完善，集中商业、
超市、大学、中小学校、饮食业发
达；
◆区域内医院不但等级高，而且模
均多，满足基础的医疗需求。
关键词3：
10分钟生活圈
北至高基街
天河电脑城、鸿运电脑城
南至亲仁路
佛山四中
西至汾江中路
北极熊电脑城 东至松风路
老住宅区
佛山汽车站
梁园
周边现状格局小，无规划，建筑形象陈旧
关键词4：
格局小，无规划
项目地块小、容积率高，内部存在拆迁问题
高基街
亲仁路
汾江中路 松风路
地块内部
1
地块内部
2
◆地块内部多为荒
地，拆迁问题较少
◆地势平坦，无明
显高差
占地面积 万㎡
容积率
覆盖率 %
绿化率 %
限高 ≤100m
规划用途 商业
使用年限 70年
车位 654
关键词5：
规划要点：高层建筑
位于片区的次核心地段，高基街临街面较窄
◆项目地块呈不规则形状
◆
沿街面比较窄
关键词6：
沿街面窄、昭示性差
城市中心区、电子类商业聚集地、高层建筑、复合功能的小型综合体
中心城区电子商业聚集地 电子商业集中，氛围浓厚，在中心城区影响力日益彰显
区域路网发达便捷 紧邻佛山汽车站、火车站，通达性良好，路网发达
10分钟生活圈 片区商业氛围浓厚，生活配套完善，紧邻祖庙商业圈
小格局，无规划，次核心区域 项目周边现状格局小，无规划，设施陈旧
高容积率 项目地块容积率达，内部存在拆迁问题
沿街面较窄 沿街面仅米，项目展示形象差
◆区域属性：
◆项目属性：
广佛同城，用更多空间发展高端产业和现代服务业。
佛山在制度竞争力和企业管理竞争力等相关指标上表现突出，
注重产权保护和个体经济决策的自由度，市场
经济与法制管理体系健全，
政府对企业的审批和行政管制较少，
为个体私营经济的发展创造了良好的制度环
境。
禅城区空间结构布局图
禅城区现代服务业功能区规划
文化坊城交通枢纽中心
中央公园 新闻中心
世纪莲体育馆
禅城老城区规划定位：“岭南福地”，重点保护文化区，未来珠三角乃至岭南地区的历史文化高地
佛山老城范围保护图
禅城区规划明确：优化城市空间结构，建立季华路总部时尚大道核心轴
◆珠三角经济区域化发展，促使佛山与广州等其他城市更加相融，佛山迎来黄金发
展期；广佛同城，用更多空间发展高端产业和现代服务业，必将为区域带来大量
人口就业，为项目的发展带来有力契机
◆禅城是大佛山唯一的市级中心，是佛山的强心强核，禅城承载着佛山升级的使命
◆经济发展，GDP飞速增长，城市化进程加速，城市产业与市政建设正面临全面升
级
◆禅城世界级资源配套：佛山中山公园、交通枢纽中心、文化坊城等市级配套建设
将极大提升禅城区域影响力
◆
写字楼市场分析
◆
公寓市场分析
◆
住宅市场分析
发展历程 时间 城市发展 写字楼品质 代表项目
起步阶段 90年代初-
2000年 发展缓慢
国企办公楼、
烂尾楼 邮政大厦（桂城）
发展阶段 2000-2006年 发展较快 商住楼和写字
楼混杂
百合广场、财汇大厦、南
海房地产发展大厦等
飞跃阶段 2006年至今 飞速发展 创新和高端 瀚天科技城、九鼎金融中
心
上世纪的90年代初，佛山写
字楼刚起步，主要以国有企业
的办公楼为主，早期曾因市场
的不成熟以及高估，导致过烂
尾楼。
进入21世纪，佛山城市发展
，商业氛围渐浓，写字楼需求
与日俱增，祖庙商圈和季华路
、南海大道沿线等路段的中高
端写字楼开始涌现。
2006年之后，佛山“三旧改
造”拉开，并且与产业转型、
城市转型、环境再造紧密结合
，广佛同城化进程不断加速，
创新型和高档次的写字楼项目
逐步占领市场。邮政大厦 百花广场 九鼎金融中心
2007-2008年，写字楼开始放量上涨；2008年
金融危机致使2009年写字楼供求萎缩；
2010年随着经济恢复与发展，高端写字楼如
卓远国际商务大厦等的出现，直接拉升了年供
需量，新增面积和成交面积大步跨越近20万㎡
。
近年来写字楼市场基本供需平衡，随着广佛
同城化、佛山城市及产业升级换代，2011年写
字楼市场供求双旺。
2007年-2010年禅城区商业写字楼成交情况
0
2
4
6
8
10
（万平方米）
8000
9000
10000
11000
12000
13000
（元/平方米）
新增面积
成交面积
成交均价 8884 8580 9074 11849
2007 2008 2009 2010
注：数据来自禅城区和南海区国土分局公布数据
年份 新增面积（万㎡） 成交面积（万㎡）
2007
2008
2009
2010
2011 47 26
合计
区域 级别 高度（m）
标准层面积
（㎡） 层高/净高 租金水平 代表项目
广州 超甲级 260-530 1800-2500 100-180 中信广场、西塔
深圳 超甲级 230-440 1900-2700 120-200 京基100、大中华
上海 超甲级 250-492 2200-2900 5/ 200-350 环球金融中心、金茂大厦
佛山 甲级 120-208 1600-2000 60-65 环球国际大厦、卓远国际
商务大厦
经过多年发展禅桂中心形成三大成熟板块
：祖庙-汾江路板块、季华路板块、南海大道板块。
从集中点来看，主要是以季华路一带为主。季华路禅城区的CBD，祖庙-汾江路板块比较分散，没有形成商务
办公氛围。
南海板块是游离于禅城板块之外的第三极。
本案
板块 区域位置 区域现况和特点 代表项目
祖庙-汾江路
季华路以北，亲仁路以
南，祖庙路周边，佛山大
道以东
传统老城区
百花广场、东建大厦、
环球国
际广场、ICC国际商业中心等
旧区商业中心、商场、酒店多
交通拥挤
出租物业为主，部分楼龄较新
生活配套齐全
季华路 季华五路沿线一带
城南新区
发展大厦、广发银行大厦、经华
大厦、金融广场、卓远国际商务
大厦、金海广场等
城市东西轴线
机构大企业自有物业或出租物业，部分楼龄新
周边住宅出租办公火爆
南海大道 南海大道一带
南海城区中心
财联大厦、财汇大厦、经委大厦
等
南海南北轴线、交通便利
银行及行政、事业机关多
少量出租写字楼物业，楼龄长
项目 等级 租金
（元/㎡） 管理费
（元/㎡） 租住率 主要客户 点评
百花广场 乙级 40 10 80% 地产、贸易、广告、咨询顾问等中小型企业 办公物业使用率低、车位不足、附近交通拥挤，与商
场混杂，商务形象无法彰显
东建大厦 乙级 25-35 10 95%以上 IT、贸易、拍卖行、陶瓷等中小企业、外地公
司驻佛山办事处
号称佛山最早的甲级纯写字楼，拥有东建品牌，出租
率高，但楼龄较长，内部装修破旧
创业大厦 乙级 40 7 90%
佛山市公安局、金地地产、凯德置业、教育培
训中心、化工、会计事务所、保险、律师事务
所、广告、贸易、拍卖行及部分实业公司
纯写字楼，由开发商另一家公司新创公司自用为主
永丰大厦 乙级 35-40 6 90% 永城保险、太平洋保险、友邦保险等营业部、
贸易、通信、建材、万科地产
位于城区，周边成熟便利，但欠缺商务气氛，裙楼为
超市，影响整体商务形象
环球国际广场 甲级 60-70 22 90% 珠江物业、贸易、陶瓷等
目前佛山最高档写字楼之一，曾经烂尾，现在整栋大
厦融合了公寓、酒店和办公，影响了其写字楼纯粹性
及档次的进一步提升
ICC国际商业中心 甲级 70-75 20 65% 科技（大部分）、贸易、纺织、广告、房地产
咨询、文化传媒、戴德梁行
硬件设施均达到甲级标准，是佛山第一个带套间的写
字楼项目，但户型实用率低
项目 等级 租金
（元/
㎡）
管理费
（元/㎡） 租住率 主要客户 点评
发展大厦 乙级 20-30 5 90% 规模较小的智力密集型公司 140㎡以上有独立洗手间；最早小间隔写字楼
经华大厦 乙级 25-30 100% 保险、贸易等中大型企业、经贸局、物
价局政府机关等
停车位充足，保养良好、地段优越，大部分为政府单位
入驻
新都会御景豪庭 乙级 40 —— 50% 实力雄厚的中大企业 12层纯写字楼，07年7月入场装修，整层出租，700多㎡/
层，入驻门槛较高
金融广场 乙级 20-25 5 100% 中国移动、利泰集团、上海三菱电梯、
广告、贸易、律师行及部分中大企业
楼龄较长，内部公共装修较为破旧，项目形象不高；不
临路，昭示性较差
广发银行大厦 乙级 25-35 9 95% 广发银行、金信息科技等中型企业 管理完善、自用及出租，实用率低成为不足
鸿业豪庭 乙级 50-60 5 90%以上 招商银行、伊丽莎白等 季华路首个正对季华公园豪宅，裙楼（1-5层）是办公用
途，地段优越，集居住、办公、商铺一体
瑞山大厦 乙级 50 租金已含 95% 保险、金融等，如友邦保险 2006年，由瑞山集团购进一栋商业大厦，冠名为“瑞山
大厦”
京禅大厦 乙级 45 5 90% 招商银行、流利英语教育机构等 对面就是东建世纪广场，位于城市中央，繁华地段，季
华路沿线早期写字楼
财富大厦 甲级 66 6 80% 兴业银行、港贸房地产公司、集成证券、
中信银行、铁路投资公司、中国平安等
广佛地铁魁奇路上盖的物业，车位充足，最大整层面积
2000㎡，最小单位面积为260㎡，实用率高达八成多
金海广场 甲级 85 13 92% 华夏银行、湛江商业银行等 平均每层面积为1600㎡，大开间布局，并可以自己分
隔，实用率70%
九鼎国际 甲级 65 7 —— 申银万国证劵、广东宝裕集团、吉鸿房
地产、卓远地产等
临近地铁一号线朝安站和规划中的地铁三号线，季华路
上首个城市综合体，社区内部有完善商业配套
卓越国际商务大厦 甲级 75 10 95%
多为民营和私企业主，来自电子、金融、
贸易等行业，有中国移动、东莞银行等
进驻
地段较为优越，定位佛山首个超甲级纯写字楼，聘请世
邦魏理仕为物管顾问，米层高
项目 等级 租金
（元
/㎡）
管理费
（元/㎡） 租住率 主要客户 点评
财联大厦 乙级 45 租金已含 90% 南海发展股份、成威商贸、押运服务、凯利
莱宾馆，建设银行等 楼龄长，设施陈旧，管理一般
经委大厦 乙级 45 租金已含 100%
南海创鸿地产、华南中远国际货运、中石化
中海船舶燃料供应、新时代证券、珠江期货
等
楼龄长，设施陈旧
中银大厦 乙级 40 —— 70% 中国银行、河南省中原建设有限公司、东芝
电器销售有限公司等 楼龄长，设施、管理一般
财汇大厦 乙级 40-45 5 100%
北京中交建设工程招标、佛山水立方人工环
境、皇宇律师事务所、南湖国旅、佛山万创
贸易、佛山友谊人力资源等
位于南海广场旁，有多个公交可通达佛山及
广州各区域，该项目曾烂尾停工，07年售价
5000元/㎡
信联大厦 乙级 45-50 5 50% 南海农村信用联社、金融、贸易、保险等 集酒店、办公、回忆、商业、影视于一身的
综合办公大楼，建筑面积7万平方米
东骏大厦 乙级 35 5 95%
佛山亚龙养殖、亚泰工程管理咨询公司、华
康保险代理、广州南峰专利、民生银行信用
卡中心、一鼎地产等
南海大道旁，交通便利，配套完善
注：数据来自禅城区和南海区国土分局公布数据
价格攀升明显,
市场存在机会点
佛山高速发展的城市化进程及产业升级，催生大量商务需求，使得佛山写字楼市场刚处于飞跃发展阶段，供求
双旺
佛山高速发展的城市化进程及产业升级，催生大量商务需求，使得佛山写字楼市场刚处于飞跃发展阶段，供求
双旺
1
佛山写字楼市场的格局以季华板块和祖庙板块为主导，未来桂城板千灯湖板块和佛山新城东平板块将成为市场
的亮点；
佛山写字楼市场的格局以季华板块和祖庙板块为主导，未来桂城板千灯湖板块和佛山新城东平板块将成为市场
的亮点；
2
未来写字楼档次要求越来越高，政府力求打造高端商务中心，规划大规模的金融商贸中心与中央商务区；越来
越多甲级或超甲级写字楼的落成，佛山写字楼的品质将快速提升，高端写字楼迎来快速发展机遇；
未来写字楼档次要求越来越高，政府力求打造高端商务中心，规划大规模的金融商贸中心与中央商务区；越来
越多甲级或超甲级写字楼的落成，佛山写字楼的品质将快速提升，高端写字楼迎来快速发展机遇；
3
现有写字楼的售价及租金水平尚处洼地，随着市场对更多商务物业需求，未来写字楼市场有着更多机会点及上
升空间。
现有写字楼的售价及租金水平尚处洼地，随着市场对更多商务物业需求，未来写字楼市场有着更多机会点及上
升空间。
3
项目 建筑形态 建筑面积（㎡）
高度
（m）
标准层面积
（㎡）
面积分割
(㎡) 租金水平 级别 租户特性
九鼎金融中心 城市综合体 36万（写字楼
万） 约100 约1900 70~160
60~100/平米.
月 甲级
以提升自我形象的新型
行业、金融服务业为主
环球国际广场
集写字楼、商
业、酒店、公
寓于一体
9万；写字楼
（万） 208 约1800 85~431
65元/平米.
月 甲级
外贸、地产、投资及其
他行业，主要是分散性
租用；整层租赁的较少
ICC国际环球中心 写字楼、部分
商业
万（写字楼
万） 100 约1800 63~136
63~65元/平
米.月 甲级
以专业服务业、离岸贸
易为主
卓远国际商务大
厦
写字楼、部分
商业
万（写字楼
万） 118 约1300 70~247
65~90/平米.
月 甲级
以具备实力的外地企业
的分公司居多，行业形
象要求较高
金海广场 写字楼、部分
商业
万（写字楼
万） 108 约1600 88~260
65元/平米.
月 甲级
以金融、担保、咨询行
业为主
通过行业面积占比分析发现，租用写字楼面积最大的为金融保险业，其次为专业服务业和房地产/建筑业，而制造业、高科技/通信产业
和批发/零售/贸易行业也占有一定比例。
通过行业户数占比分析发现，金融保险业和专业服务业租用写字楼数量最多，需求相当旺盛，这与禅桂金融服务产业的定位有较大的关
联；而制造业、房地产/建筑业和批发/零售/贸易行业租用写字楼的企业数量基本相当，需求较为一般，这与这部分行业布局、产业链及
办公习惯有关。
客户分类 主要客户 属性界
定 购房驱动因素 关注点
核心客户 中小民营企业、金
融、贸易等企业
原住居
民、外
来创业
群体
自用、投资增值 地段优越、周边配
套
重要客户 本地高收入人群 原住居
民 注重投资
中心地段、生活配
套、楼盘品质
游离客户 佛山区域外投资客 外来投
资客 投资升值
成熟地段、城市中
心、周边生活配套
、交通便捷
55%
18%
12%
6% 4%
中小企业 金融、贸易
房地产、建筑 个体
高收入群体
企业发展的不同阶段，对写字楼的需求是不一
样的。从禅桂写字楼客户租赁需求可得，大中型
企业和成熟期的中小企业对地段要求相对较高，
以商业繁华地段为主，租金承受水平也相对较高
；需求业主也以金融保险、专业服务为主。佛山
南海金融高新区、佛山金融服务业、专业服务业
的提升都产生大量对写字楼产品需求的客户。
萌芽期和成长期的中小企业对地段要求相对较
弱，以近郊地区为主，租金承受水平也相对较弱
。这部分低端客户主要是以创意产业园区租用为
主。
租金接受度
企业类型 租金接受度（元/㎡）
大型企业 60-120
中小企业 35-45
项目 定位 配套 管理 标准层 面积段 热销面积 售价 停车位
数 客户群
百花广场 乙级 中央分体空
调 自身管理 1500 85-350 120-180 不详 700 中小企业
创业大夏 乙级 无 自身管理 1300 70-250 85-230 12000 400 中小企业
环球国际广场 甲级 中央分体空
调 第一太平 1800 85-550 100-250 13500 500 大中型企业
ICC国际商业中心 甲级 中央分体空
调 不详 1500 60-450 80-300 12000 600 大中型企业
卓越国际商务大厦 甲级 中央分体空
调 卓越物业 1300 120-350 120-200 14000 1000 民营企业
九鼎国际 甲级 中央分体空
调 不详 1500 80-450 80-230 17000 450 金融类企业
天安南海数码新城 无 中央分体空
调 天安物业 2200 150-320 230 8500 1200 成长型企业
慧丰科技大厦 无 中央分体空
调 不详 1300 90-350 90-200 9300 450 电子信息
甲级写字楼逐步成为主流，早期大部分写字楼配套较为简单。物业服务水平较低。标准层面积在1300-1500居多。热销面积在85-250为主，售
价在12000-15000为主导。中低端写字楼停车位不足。中小企业与大中型企业对档次需求不同，大企业倾向高端化，中小企业倾向中低端化。
中
高
端
主
流
价
格
产业型
标
准
层
主力
户型
主
力
客
户
群
住宅的调控给商业地产带来机会，资金出现转移迹象。目前投资者投资住宅市场的信心开始不足。相比之下投资商业属于长线投资，投资
商业不同于投资住宅市场，不会因房龄的增长而降低投资价值，也不太存在折旧的问题，地段、性价比、物业品质、管理和服务等因素更为
重要。
从禅桂写字楼投资客户购买需求可得，普通个人投资者和成熟的中小企业资金实力相对较弱，把性价比摆在购买要素的首位。
富裕个人投资者和成熟的中小企业资金实力相对较强，把地段摆在购买要素的首位，而大中型企业整体实力强，知名度高，更看重物业品
质。
从客户的需求面积来看，主要集中在85-200平方为主，250-350平方则为中坚力量。
42%
35%
10%7%
6%
地段 性价比 物业品质
管理水平 投资回报
客户购买关注度
20%
40%
30%
10%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
85-120 150-200 250-350 400-500
面积需求比
3、客户关注要素：地段、物业形象为主，其次为外立面、大堂、停车位、层高、平面布局、空调物业管理等。3、客户关注要素：地段、物业形象为主，其次为外立面、大堂、停车位、层高、平面布局、空调物业管理等。
1、主力需求面积：集中在200平米以下的中小单位。1、主力需求面积：集中在200平米以下的中小单位。
4、置业目的：佛山周边地区投资客清楚认识到写字楼价值，是写字楼置业的主力。4、置业目的：佛山周边地区投资客清楚认识到写字楼价值，是写字楼置业的主力。
2、佛山中高端写字楼置业者以第二产业和第三产业为主，现如今“租用”升级为“自用”成为一股置业热潮。2、佛山中高端写字楼置业者以第二产业和第三产业为主，现如今“租用”升级为“自用”成为一股置业热潮。
5、客户行业：以金融、银行等大客户为主力客户群，广告、设计、家装服务等为次力客户群5、客户行业：以金融、银行等大客户为主力客户群，广告、设计、家装服务等为次力客户群
3、针对服务、贸易型客户可采用更多智能化配套工程及节能型空调设计等提升项目的差异化优势。3、针对服务、贸易型客户可采用更多智能化配套工程及节能型空调设计等提升项目的差异化优势。
1、以第三产业为主的中小型企业成为
“自用型”置业客户的重点，对高端写字楼有刚性需求。1、以第三产业为主的中小型企业成为
“自用型”置业客户的重点，对高端写字楼有刚性需求。
4、投资型客户将成为写字楼项目的主要置业群体4、投资型客户将成为写字楼项目的主要置业群体
2、主力面积在55-200平米之间的组合式中小单位产品有着广泛的市场机遇。2、主力面积在55-200平米之间的组合式中小单位产品有着广泛的市场机遇。
经过多年发展目前形成三大成熟板块
：祖庙-汾江路板块、季华路板块、南海大道板块
本案
板块 区域位置 区域现况和特点 代表项目 竞争点 机会点
祖庙-汾江路板
块
季华路以北，
亲仁路以南，
祖庙路周边，
佛山大道以东
传统老城区，配套成
熟，交通及环境整顿区
域商贸旅游文化得到较
大提升
普君新城、岭南
新天地（未推）
品质、
客户
电子产
业集
聚，生
活配套
完善
季华路板块 季华五路沿线
一带
禅城CBD中心区，商务氛
围浓厚，大型商业配套
不断涌现
星星华园国际、
万科广场等
商务氛
围
生活配
套一般
南海大道板块 南海大道一带 桂城金融高新区，金融、
科技、数较为及集中 天安数码城
主打科
技概
念，价
格
生活配
套一般
间接竞争
间接竞争
从区域及发展特点来看祖庙-汾江路板块，与本案形成直接竞争；从氛围来看季华路板块与本项目客户形成直接竞争。
本案区域具备电子产业集聚的优势及完善生活配套。市场具备优势机会点。
华南国际金融中心
金安壹號
恒福国际商业中心
星星华园国际
金安壹號
岭南天地
雅庭国际广场
普君新城
镇安村季华七路北侧项目
新鸿基项目
永新南村项目
周记项目
本项目
山湖电器旧改项目
阳光国际广场
东平广场
保利东湾
慧港国际
华南国际金融中心
金安壹號
恒福国际商业中心
星星华园国际
金安壹號
岭南天地
雅庭国际广场
普君新城
镇安村季华七路北侧项目
新鸿基项目
永新南村项目
周记项目
本项目
山湖电器旧改项目
阳光国际广场
东平广场
保利东湾
慧港国际
项目名称 未来供应面积（㎡） 预计上市时间
新鸿基 50万（写字楼与商业） 2012-2020年
东平广场 8万（写字楼） 2015年
保利东湾 万（写字楼） 2013年
恒福国际商业中心项目 10万 2011-2012年
普君新城 20万（办公） 2011-2012年
星星华园国际二期 约15万 2011-2012年
瑞安岭南天地 30万 2012-2015年
阳光国际广场 27万 2011-2012年
……(还有众多项目与地块)
未来2-3年内，佛山商务性质项目供应量，禅城区将有
约300万㎡，桂城将有约400万㎡，合共约700万㎡
。未
来几年佛山写字楼供应量将达到历史新高潮，进入快速
发展期。
写字楼未来主要项目
注：数据来自禅城区和南海区国土分局公布数据
3、本项目所在区域内项目同质化竞争严重，项目间缺乏明显比较优势。3、本项目所在区域内项目同质化竞争严重，项目间缺乏明显比较优势。
1、本项目位于三大成熟商务版块边缘，未形成成熟商务氛围，与祖庙及季华路版块形成间接竞争关系。1、本项目位于三大成熟商务版块边缘，未形成成熟商务氛围，与祖庙及季华路版块形成间接竞争关系。
2、未来五年内佛山中高端写字楼供应量激增，高端产品间将存在激烈竞争态势。2、未来五年内佛山中高端写字楼供应量激增，高端产品间将存在激烈竞争态势。
4、客户行业：以金融、银行等大客户为主力客户群，广告、设计、家装服务等为次力客户群4、客户行业：以金融、银行等大客户为主力客户群，广告、设计、家装服务等为次力客户群
3、针对服务、贸易型客户可采用更多智能化配套工程及节能型空调设计等提升项目的差异化优势。3、针对服务、贸易型客户可采用更多智能化配套工程及节能型空调设计等提升项目的差异化优势。
1、以第三产业为主的中小型企业成为
“自用型”置业客户的重点，对高端写字楼有刚性需求。1、以第三产业为主的中小型企业成为
“自用型”置业客户的重点，对高端写字楼有刚性需求。
4、投资型客户将成为写字楼项目的主要置业群体4、投资型客户将成为写字楼项目的主要置业群体
2、主力面积在55-200平米之间的组合式中小单位产品有着广泛的市场机遇。2、主力面积在55-200平米之间的组合式中小单位产品有着广泛的市场机遇。
本项目机会分析
◆
写字楼市场分析
◆
公寓市场分析
◆
住宅市场分析
主要内容
CONTENT
1
2
4
3
佛山商圈——拥有最早、最成熟的祖庙路商
圈，有“新天河”之称的季华商圈，以及东方
广场、南海大道、桂城东等较为成熟。旧区改
造以及未来地铁开通，有望提升佛山几大商圈
影响力及生命力，发展前景巨大。
供需状况——商务公寓产品近年货量逐步增
加，市场需求仍然很大，产品有望向更高档次
进发，酒店式公寓市场有待激活。
价格稳升——部分公寓价格已经超过万元单
价，稳步上升将成趋势。
货紧提升——货量相对不足有助带旺公寓租赁
市场，公寓产品升值潜力巨大同事租金见涨将
成为趋势；整体租金回报水平较广州略低，维
持在%左右。
本项目位置
◆目前佛山公寓产品以投资性公寓为主
◆商务公寓多见于禅城、南海与顺德三个区金
融商贸发达区域，即有“新天河”之称的季
华商圈、南海中心辐射圈、东方广场附近以
及乐从钢铁交易中心一带
◆禅桂两地在建或在售的酒店式公寓大多处于
广佛轨道交通沿线一带或者禅城区中心地
带，如祖庙商圈的环球国际广场。
◆公寓依托着地区商圈而布点是其地段占优这
一最基本特点的体现。
商务公寓分布地区
酒店式公寓分布地区
现售公寓特点：
◆户型以酒店式商务公寓单间户型为主，购房者多数为投资用，自住客户占极少数
◆户型趋向多元化，有层高米的复式户型，N+1可灵活多变的户型
◆市场上在售公寓多数带装修出售，部分公寓带家私家电。
◆以三梯多户为主，基本平层达到15-20户，电梯配备普遍不足
◆禅城区公寓产品多位于地铁旁，营销概念以地铁上盖、双地铁物业为出发点。
祖
庙
板
块
季华路板块
东平板
块
城南板
块
南
庄
板
块
本案
从公寓主要楼盘供求情况来看，中心区域销售较好，如祖庙汾江路板块的普君新
城消化率83%，新区域成交量相对较少，如东平新城板块的东江国际消化率为%。
项目名称 板块 消化率（%) 性质 推出时间
普君新城 祖庙 % 商业
文华尚领 城东 % 商务
碧桂园城市花园 东平 % 酒店
港宏世家 南庄 % 住宅
东海国际 城北 % 住宅
天御盈品 城南 % 住宅
锦隆花园 东方广场 % 住宅
保利天玺 亚艺 % 办公
铂顿国际公寓 祖庙 % 住宅
东江国际 东平 % 办公
2010年公寓市场全年消化3000套公寓(约10万㎡)，成交均价10540元/㎡；2011年公
寓市场全年消化900套公寓（约5万㎡），成交均价13215元/㎡。受政策及价格拉升
影响，成交减少。
项目
成交均价（元/
平米） 总套数 剩余套数 装修标准
天御盈品 11500 609 109 3000
藦璒荟 12500 66 25 1800
九鼎国际城 12000 1641 122 1200
东建文化尚领 8800 288 40 1200
普君新城 14500 790 498 2500
东海国际 10000 195 0 1200
慧港国际 9400 400 0 1000
利豪名郡 8800 307 10毛坯
江南名居 8700 418 119 800
锦隆花园 9500 70 43毛坯
碧桂园城市花园 13000 253 44 2000
新中原国际商务
公寓 11800 519 339 3500
项目 成交均价（元/平米）成交套数 装修标准
碧桂园城市花园 12700 208 2000
九鼎国际城 15000 19 1200
东建文华尚领 10080 55 1200
普君新城 16600 328 2500
慧港国际 6685 19 1000
新中原国际商务公寓 11500 209 3500
项目名称 定位 层高 装修 产品特点 阳台数 不足 面积段 热销
面积 售价 销售率 客户群
新中源商务公
寓 商务型 3 1200标准
带装修可办
公可居住 无 地段偏远 45-65 45-50 9500 75% 中等收入人群
玫瑰铂金馆 普通公寓 3 无 满足居住 无
不带装
修，无赠
送面积
39 39 9800 82% 单身青年，部分
投资客
东江国际 LOFT 无 LOFT，部分
赠送 1 不带装修
35-60
（两层约
65-120）
37-60 8500
45%（推
货少，选
择性少）
中高收入人群，
投资客
碧桂园城市花
园 商务型 3 1500标准 商务办公型 1 朝向一般
57-900
（整层） 57-65 11000 85% 城市精英
九鼎国际 商务型LOFT 1800标准 LOFT，部分
赠送 1
后期推广
不足 27-45 27-45 17000 95%
高收入人群、投
资客
铂顿国际 商务型 3 6000标准 带豪装、靠
地铁站 1
价格接受
度不高 -57 35-57
21000-
22000
25%（新
推） 投资客
产品定位跨度大，有商务型有偏向住宅型，有LOFT，有普通平层。带阳台较受欢迎。热销面积在27-65平米
。售价在8500-21000元/平米不等，主流价格在15000元/平米（带装修）。客户群体以高收入人群和投资客
为主。商业用地性质公寓不限购作为投资型产品较受欢迎。
◆佛山公寓市场发展潜力大，具有良好市场契机
◆整体以投资型公寓为主，且需求旺盛
◆跟随各商圈成熟发展，地铁沿线物业升值价值受追捧
◆
2011年整体市场成交价格略高于写字楼市场，成交量相对回落，仅为写字楼的1/4
◆潜力巨大，价格上涨势头大
◆公寓分布泛化，非住概念发展，产品内涵丰富，档次有待提升
◆公寓市场的逐渐壮大，供应量越来越大，长效吸引片区的公寓投资客间接带往佛山公寓市场
九鼎国际开盘当天客户来源分析
碧桂园城市花园开盘当天成交客户来源分析
铂顿国际公寓开盘当天客户来源分析
分析可得，佛山公寓成交客户主要集中在禅城、
南海区域，占到成交客户的85%左右；
在广佛地铁线开通后开盘项目广州客户逐步增
多。广佛同城化，随着其地铁其他线路的开通
这一比例将会逐步增多。
79%
7%
4% 3% 2%
3% 2%
禅城区 南海区 顺德区
高明区 三水区 广州
佛山周边区域
66%
12%
9%
4% 2% 5% 2%
禅城区 南海区 顺德区
高明区 三水区 广州
佛山周边区域
73%
10%
4% 3%
2% 6% 2%
禅城区 南海区 顺德区
高明区 三水区 广州
佛山周边区域
九鼎国际园开盘当天客户年龄的分析
碧桂园城市花园开盘当天成交客户年龄分析
铂顿国际公寓开盘当天客户年龄的来源分析
从表可知目前公寓成交客户主要集中在25-45
岁之间；在这一年龄段客户理财投资欲望较强。
从楼盘档次及客户成交年龄段来看，高品质楼
盘相应年龄段更趋于老龄化。
32%
38%
17%
13%
25-30岁 30-40岁 40-45岁 45岁以上
33%
38%
16%
13%
25-30岁 30-40岁 40-45岁 45岁以上
29%
38%
18%
15%
25-30岁 30-40岁 40-45岁 45岁以上
九鼎国际园开盘当天客户置业目的分析
碧桂园城市花园开盘当天成交客户置业目的分析
铂顿国际公寓开盘当天客户置业目的来源分析
总体而言，目前禅城市场上，小户型公寓以
投资、自住、自住兼投资客户为主，大概占市
场的95%左右；
个别楼盘因地段和周边配套的强势支撑，而
投资客比例相对较大；如铂顿国际公寓，在广
佛地铁站的带动下投资客比例较高。
置业目的 年龄/地域 收入状况 典型特征 成交楼盘 关注点
自住/自住兼
投资
80后
中等收入人群 收入不高，首次置业，但追求
生活独立空间
九鼎国际公寓 区位、价格、配套
玫瑰铂金公馆 产品，价格
中高收入人群 收入较高，首次置业，买来先
自住再投资 碧桂园城市花园 价格、面积、区位
70末
中等收入人群 收入不高，首次置业，但需一
个独立空间用于过渡
东江国际 产品，价格
玫瑰铂金公馆 区位、配套、价格
中高收入人群 收入较高，首次置业，买来自
住过渡，注重户型舒适性 碧桂园城市花园 面积、价格、区位
投资
本地 家庭收入稳定，有一
定闲散资金 多次置业，投资经验丰富 铂顿国际公寓 区位、总价
异地 家庭收入富足 置业经验丰富，投资眼光锐
利，对市场充满信心 东江国际、铂顿国际公寓 区位、总价、周边配套
从客户群体来看，主要是以电子产业相关客户、公务员、个体、私企老板、白领及
投资客为主，购买因素主要是投资为主。重在关注区域成熟度，周边生活配套便利
性，交通便捷，注重投资升值。
30%
17%15%
9%
8%
12%
9%
电子产业客户 高收入群体
公务员 个体
白领 私企老板
投资客
客户分类 主要客户 属性界定 购房驱动因
素 关注点
核心客户
从事电子相关产
业客户、禅城区
高收入人群、公
务员、个体、私
企老板、白领
（以中心区域、
石啃、澜石、祖
庙居多）
原住居民 投资增值、
自用
地段优越、
周边配套
重要客户 南海区、顺德区
高收入人群
区域外群
体 自用兼投资
中心地段、
生活配套、
楼盘品质
游离客户 佛山区域外投资
客
置业置业
投资客
注重投资，
购买用于升
值
成熟地段、
城市中心、
周边生活配
套、交通便
捷
项目 户型面积（㎡）
单间
30-40
一房
30-70
二房
60-97
三房
85-100 总套数 主力户型
交楼标
准
销售
情况
蓝钻星城（二
期）
套数 118 — —
440 40～60㎡的一
房（单间） 带装修 售完套数
比例 27% — —
盈彩美居
套数 242 76 152 —
470 30～85㎡的单
间、两房 毛坯 售完套数
比例 54% 17% 34% —
博星辰
套数 336 — 116 58
510
38～40㎡（层
高米）小复
式
毛坯 售完套数
比例 66% — 23% 11%
万科金色家园
（一期）
套数 210 150 216
576 36～67㎡的一
房 毛坯 售完套数
比例 36% 26% 38%
客户需求以投资理财为主，同时兼顾自住。
客户年龄段居于25-45岁之间；
客户关注度主要在区域和总价；
客户需求面积以30-60平米居多；
客户需求倾向于带精装修；
从区域发展及项目特点来看本案所处的祖庙-汾江路板块及城西板块将与本案形成直接竞争和间接竞争。主要表现为客
户竞争和价格竞争。在客户竞争中，本区域供应较少，需求相对较旺，竞争激烈度不强。而在间接竞争方面表现为价格
，本项目具有优势地段和配套，本项目客户倾向于中高端，在地段与价格上倾向于地段价值，特别是投资型客户更为明
显。
板块 区域位置 区域现况和特点 代表项目 竞争点 机会点
祖庙-汾江路板块
季华路以北，亲仁
路以南，祖庙路周
边，佛山大道以东
传统老城区，配套成熟，交通
及环境整顿区域商贸旅游文化
得到较大提升
铂金国际公寓、普君新城、岭
南新天地（未推） 品质、客户
供应量
较少，
配套充
足
季华路板块 季华五路沿线一带 禅城CBD中心区，商务氛围浓
厚，大型商业配套不断涌现 星星华园国际、万科广场等 商务氛围
生活配
套一般
城西板块 张槎路、轻工路一
带
旧工业区域，配套不足，形象
较低 保利香槟花园等 价格竞争
生活配
套一般
东平新城 东平河两岸 新区域，政府主导建设，配套
有待提升 碧桂园城市花园、东江国际 价格、前景
生活配
套一般
项目/地块 公寓面积（万㎡） 位置 项目现状 性质 推出时间
岭南新天地 11 祖庙 尚未推出市场 未知
星之海 6 亚艺 尚未推出市场 未知
恒福国际 9 亚艺 尚未推出市场 未知
星星华园国际 4 城南 尚未推出市场 未知
凯德城脉 3 城南 尚未推出市场 未知
保利东湾 10 东平 尚未推出市场 未知
东平广场 5 东平 尚未推出市场 未知
保利香槟 5 城西 尚未推出市场 未知
阳光星城 3 城西 尚未推出市场 未知
阳光广场 3 千灯湖 尚未推出市场 未知
合计 59
从未来推出量来看，规模较大，但存在推出时间错位，主要供应量集中在2014-2015年期间。本项目采取快速开发，
预计在2013年下半年推出，到2014年基本消化完毕。
◆
写字楼市场分析
◆
公寓市场分析
◆
住宅市场分析
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
0
5
10
15
20
25
30
M ar-11 A pr-11 M ay-11 Jun-11 Jul-11 A ug-11 Sep-11 O tc-11 N ov-11 D ec-11 Jan-12 Feb-12 M ar-12
2 0 11年3月-2012年3月禅城区一手住宅供销走势
新增供应(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价（元/㎡)
数据来源：禅城区房产监测网
备注：禅桂属于佛山中心区域中心组团，样板采取禅桂分析更符合本
案的战略需要
3月份各产品线批出和成交主要以刚需中小户型
为主，70-130 产品共有832套单位量批出，共成
交976套单位量，成交环比有11%的增幅。而本月
的70 以下的公寓产品成交尤为突出，共成交305
套，天御盈品及普君新城成交较为突出，本月均
有70套的成交，也是拉动价格上升的重要因素。
而价格方面，禅城区价格较上月有一成的增幅，
均价为8947元/ 。而桂城价格则在金域蓝湾及怡
翠世嘉等低价单位成交较多的带动下，桂城价格
有所下降，环比下跌7%左右，均价为10301元/
。
0
500
1000
1500
2000
70以下 70-90 90-110 110-130 130-150 150-180 180-200 200-250 250以上
禅城成交套数 桂城成交套数 禅城可售套数 桂城可售套数
禅城区住宅市场户型需求分布禅城区住宅市场户型需求分布3
从成交户型面积段来看，以70-130平米刚需为主，限购大势之下，刚需成为主力军，刚
需的释放导致3月份成交出现小阳春。
禅城区月度供求走势分析
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
0
5
10
15
20
25
30
M ar-11 A pr-11 M ay-11 Jun-11 Jul-11 A ug-11 Sep-11 O tc-11 N ov-11 D ec-11 Jan-12 Feb-12 M ar-12
2 0 11年3月-2012年3月禅城区一手住宅供销走势
新增供应(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价（元/㎡)
数据来源：禅城区房产监测网
备注：禅桂属于佛山中心区域中心组团，样板采取禅桂分析更符合本
案的战略需要
0
500
1000
1500
2000
70以下 70-90 90-110 110-130 130-150 150-180 180-200 200-250 250以上
禅城成交套数 桂城成交套数 禅城可售套数 桂城可售套数
在政策调控周期内，未来成交量处于低位运行状态。在政策调控周期内，未来成交量处于低位运行状态。1
在限购下，市场以刚性需求为主，投资性购房较少。在限购下，市场以刚性需求为主，投资性购房较少。2
中小面积住宅走货较快以70-120平方以下面积段较为紧俏。目前大部分楼盘库存产品基本在120-180平方
为主。
中小面积住宅走货较快以70-120平方以下面积段较为紧俏。目前大部分楼盘库存产品基本在120-180平方
为主。
3
目前禅城市场住宅项目价格差距较大，低端板块以价格制胜。目前禅城市场住宅项目价格差距较大，低端板块以价格制胜。4
目前房管网统计数据表明整体市场均价在8800元/平米左右；而实际市场中质素较高地段较好的项目均价
超过12000元/平米
目前房管网统计数据表明整体市场均价在8800元/平米左右；而实际市场中质素较高地段较好的项目均价
超过12000元/平米
5
从客户群体来看，主要是以电子产业相关客户、公务员、个体、私企老板、白领及
投资客为主，购买因素主要是投资为主。重在关注区域成熟度，周边生活配套便利
性，交通便捷，注重投资升值。
28%
23%14%
14%
13%
8%
电子产业客户 高收入群体
公务员 个体
白领 投资客
客户分类 主要客户 属性界定 购房驱动因素 关注点
核心客户
从事电子相关
产业客户、禅
城区高收入人
群、公务员、
个体（以中心
区域、石啃、
澜石、祖庙居
多）
原住居民，首
次置业为主 自用
地段优越、周
边配套
重要客户 南海区、顺德
区高收入人群
区域外群体，
二次置业 自用
中心地段、生
活配套、楼盘
品质
次要客户 投资客、白领 置业置业投资
客
注重投资，购
买用于升值
成熟地段、城
市中心、周边
生活配套、交
通便捷
临近佛山目前最为繁华的祖庙中心片区，区位价值优越，由于回迁户数较大，整体档次一般
根据项目客户购买分析图可得，该项目
的主力购买客户是：拆迁户、公务员、
中大型企业主、本地高收入人群、广州
投资客，面积占比分别为35%、30%、
20%、10%和5%。拆迁户及公务员、企业
主是主力购买群体。
根据项目购买客户年龄段分析图可得，该项
目的主力购买客户主力年龄段是：40-50岁
之间，或作为企业主，或为高级公务员，或
区域高收入群体或拆迁户，事业正处于稳定
时期。对住房的需求更倾向于居住品质，能
够充分突显身份和象征。随着近几年佛山经
历的快速发展，高收入群体的高速膨胀，这
类人群正在逐步扩大，是未来住宅消费需求
的主力军。
根据项目购买客户分析，主要以首次置业及二、三次改善型置业为主，而首次置业客户大部分为拆迁户为子女首次
置业为主，实质属于拆迁户置业范围。
从客户购买目的来看，以自住为主，占78%，其次为投资型客户，占13%左右，大部分为广州投资客，除了禅城价格
的洼地外，这部分投资客户主要是看好旧城区改造后环境及价值的升值前景。而其他如养老等也占9%。
根据项目购买客户分析，
主要以关注地段、配套为
主，性价比、品牌、管理
及规划等占据一定比例。
从客户关注度来看，重点
在地段和配套，因而老城
区板块依然是客户关注的
核心点。
据统计购买客户区域来源，主要以禅城本地客户为主，占到62%，南海客户占约为12%，广州跟顺德客户所占约8%
。从客户区域来源来看，禅城客户是主力军，周边客户消费因地缘相近则以南海为主。
从统计数据来看，佛山本地区域除南海因地缘相近客户占相当比例外，顺德、三水、高明等则占据小部分，主要
是大佛山范围客户具有就近置业，更多认同本区域为主，而且各自区域可选择性也较多。另外据了解广州客户则
较过去有所增加，主要得益于广佛同城化的利好及价格洼地的效应。
城市精英及本地中等
收入人群
主力客
户：本
地中高
收入群
体
次主力客户：本地拆
迁户
分析结论：本案目标客户
2011年禅城各区域新增供应比例
从新增供应量比例来看，竞争区域主要是来
自城南、新城、城西板块。
在竞争上新城具备较好的规划发展前景，亚
艺板块则具备豪宅的概念支持，城南则介于
新城与亚艺板块之间。该三大板块主打景观
及品牌战。
城西、城北、南庄则属于环境相对较差，主
打价格战。
祖庙板块则属于成熟地段，以地段制胜。
住宅市场各区域竞争分析：
板块众多，缺乏引领总体市场的板块，竞争区域主要是外围竞争为主，中心板块竞争较弱。
• 城区中心板块：价格相对稳定，13000-15000不等，高收入客户是主力群体，主要面积在90-150平方为
主。区域中心供应量相对较少，未来竞争性不大。
• 城西板块：价格相对低廉，主要是大部分楼盘处于首期入市状态，采取低开高走，价格在6500-8500不
等。外来务工及投资客是主力群体。旧城改造，未来供应较大。
• 季华路板块：佛山CBD，定位较高，主要价格在13000-15000为主，客户群主要是以中高端商务人士及本
区域高收入人群为主。可开发土地较少，未来供应有限。
• 亚艺湖板块：佛山较早起步的豪宅区，价格在12000-13000不等。以高收入群体为主。可开发土地基本
出让完毕，目前大部分楼盘进入尾期开发。
• 城南板块：板块中端定位，开发时间较早，早期楼盘居多，目前价格在8500-12000不等。主要是中等收
入人群为主。
• 东平新城板块：定位为佛山公共文化综合服务区，但依靠江景资源，适合开发高端产品。目前处于开发
前期，后续楼盘较多。目前楼盘主要集中在河北，价格在10000-11000不等，河南楼盘处于刚刚开发阶
段，目前价格在13000左右，未来供应量较大，是跨区域竞争主体。
• 南庄板块：区域中端定位，由于是早期以发展陶瓷产业为主，现时陶瓷厂房，环境有所改善。目前价格
主要在6300-6800不等。区域偏远，未来不是主要竞争.
项目 用地性质 占地（万㎡
）
建面
（万㎡） 业态规划 预计入市时间
新鸿基澜石旧改 商住用地 约75 278 商业：51万㎡住宅：约220万㎡ 2012年
石头村旧改 商住用地 约20 约78 集中商业：4万；
写字楼：8万；
公寓：万；住宅：万 2013年
星星登州 商住用地 约64 160 住宅、集中商业、酒店 2012年
坊城 商住与公建 约30 68
公建部分：万㎡
博物馆、图书馆、科技馆、青少年宫、档案馆、房产档案
馆、城建档案馆、文化中心、艺术中心、艺术村
商业部分：万㎡
书城、写字楼、美食商城、酒店
2012年
商乐智城 商业金融业用地 145 —— ——
原商乐智城地块 商业金融业用地、公共绿地 —— ——
共计 约260 约760
未来主要是以旧改项目入市为主，分阶段入市，存在一定的时间滞后性，区域内供应竞争不大。
• 区域住宅市场空缺性明显：目前处于本项目区域的楼盘供应未有明显增量，主要是普君新城、瑞安岭南
新天地，未来供应多为旧改项目，目前拆迁进度待定；
• 瑞安岭南新天地的打造会增加区域的吸引力，普君新城热点炒作，增加了本板块的知名度为本项目带来
更多利好，并且目前岭南新天地洋房一期销售完毕，该项目的热销对本项目也带来一定的效应。因而同
区域性竞争不大。
• 与周边板块竞争性分析：目前限购下，中心地段处于保值增长的状态，需求增加；
• 城西、南庄板块目前高端人群不认可。亚艺板块属于豪宅概念、东平板块属于江景概念，与中心区域有
5公里的距离，配套目前不足。
• 城南板块与东平新城板块将近，相对定位中档为主，不存在地段性对比。季华路板块主要定位为CBD，
概念不一样，无法与中心城区相比。城西板块以中低端为主的定位，目前高端人群不认可。
• 针对同区域一级对抗项目：打造区隔性竞争力
对策——结合华强在电子科技的影响力，在项目自身配套和入住业主及家人感受“科技改变生活”的区隔性竞争
力来抗衡。强调“入住华强广场，让您与众不同”。
• 针对外区域二级对抗项目：
对策——位于佛山祖庙商圈一级辐射圈的区域价值、交通优势等核心竞争力来抗衡。
• 针对所有泛对抗项目：
对策——
以教育配套+交通优势（地铁等）+周边良好的人文旅游景观资源+位于佛山祖庙商圈一级辐射圈，并结合
区隔性竞争力拉开距离
• 在政策调控周期内，未来成交量处于低位运行状态。
• 在限购下，市场以刚性需求为主，投资性购房较少。
• 中小面积住宅走货较快以70-120平方以下面积段较为紧俏。目前大部分楼盘库存产品基本在120-180平
方为主。
• 目前禅城市场住宅项目价格差距较大，低端板块以价格制胜。
• 目前房管网统计数据表明整体市场均价在8800元/平米左右；而实际市场中质素较高地段较好的项目均
价超过12000元/平米
1、本项目面临佛山产业升级，第三产业中的服务业、商贸业、文化产业等对写字楼的需求；
2、本项目所在区域中以电子产业聚集的企业商务办公需求强烈；
3、本区域中高端办公物业相对缺乏，存在市场机遇点；
4、佛山限购后的商业地产倍受关注，投资收益相对较高，存在大量潜在投资意向；
5、55-200平方的写字楼物业受到市场追捧，投资自用接受程度较高。
本项目开发产品类别初步研判
产品类别 写字楼 公寓 住宅
机会 宏观市场 需求层面 宏观市场 需求层面 宏观市场 需求层面
产业升级支撑写字
楼飞跃发展
政府规划要求打造
更多高品质写字楼
现有写字楼的售价
及租金水平尚处洼
地，有更多上升空
间
目前写字楼产品能
够实现较高溢价
置业者以第二产业和第三产业为
主，有
“租用”升级为“自用”
的趋势
客户行业：以金融、银行等大客
户为主力客户群
第三产业为主的中小型企业成为
“自用型”置业客户的重点，对
高端写字楼有刚性需求
主力面积在55-200平米之间的组
合式中小单位产品有着广泛的市
场机遇
投资型客户将成为写字楼项目的
主要置业群体
目前公寓市场需求
旺盛，价格稳升，
市场发展潜力大
佛山公寓市场以投
资性公寓为主
户型以酒店式商务
公寓小面积户型为
主，户型趋向多元
化
公寓市场价格稳
健，对于项目实现
价值基本保障
客户群体以高
收入人群和投
资客为主
宏观环境影响
催生公寓的需
求高涨，投资
客户近年有需
求增长趋势
广佛同城化的
带动下促使广
州投资客对公
寓需求见涨
在政策调控周期
内，未来成交量
处于低位运行状
态
在限购下，市场
以刚性需求为
主，投资性购房
较少
从成交户型面积
段来看，以70-
130平米刚需为
主，限购大势之
下，刚需成为主
力军
中小面积住宅走
货较快以70-120
平方以下面积段
较为紧俏。目前
大部分楼盘库存
产品基本在120-
180平方为主
威胁 供应总量 核心竞争 供应总量 核心竞争 供应总量 核心竞争
未来2-3年，将有
300万平米供应量产
生，其中包括待规
划约有100万平米。
供应总量巨大。
本项目与祖庙及季华路版块写字
楼形成间接竞争关系
未来5年供应量激增，竞争激烈
本项目所在区域内项目同质化竞
争严重，项目间缺乏明显比较优
势
公寓未来3年内供应
总量约50-60万平
米，总体供应量相
对写字楼较小
本项目所在片
区在未来3年
内公寓产品入
市较少，竞争
层面具有一定
的市场空间
2012全年的新增
供应大约在700
万～750万㎡，每
个季度的平均供
应量约在180万
㎡，剩余存量大
约有300万㎡，供
应总量大
禅城区未来主要
是以旧改项目入
市为主，分阶段
入市，存在一定
的时间滞后性，
区域内供应竞争
不大
研判结论
写字楼市场飞跃发展，市场需求旺盛，同时也面临激烈竞争挑
战，写字楼产品部分作为本项目明星产品，基于市场需求层面和
项目发展模式的优势，建议开发写字楼产品部分
公寓市场未来供应总量相对不大，市场竞争
激烈程度压力相对较小，且价格稳健，抗风
险能力强，对于本项目未来公寓入市有明显
利好空间。公寓在本项目作为现金流产品，
建议开发公寓产品
分析表明，佛山未来几年内供应量稳步上
升，在宏观背景之下，项目实现平稳去化即
是实现项目价值最大化的体现，建议开发住
宅产品
产品性质 明星产品 现金牛 现金牛
目前，华强集团在全国的商业地产开发，主要分为两种模式：
深圳华强广场是典型的此种模式。以电子信息产业为发起点和核心的新型产业综合体。有别于普通
城市综合体，由于电子专业卖场的促动，电子信息产业综合体的公寓、写字楼投资价值相对更高，
深圳华强电子世界其配套公寓、写字楼销售、租赁价格均比相近区域同类物业高出20-30%左右，却
仍是供不应求，电子信息产业发展对配套物业价值的拉动力量具有非常重要作用
华强集团新型文化旅游地产模式融合了文化科技、休闲娱乐、主题商业、高档住宅等多种元素，并逐步形
成了华强城市广场
、“华强旅游城”两大知名旅游地产品牌。其中，“华强城市广场”以芜湖华强城市广
场和青岛华强城市广场为代表，是集旅游、餐饮、娱乐、休闲、购物于一的区域综合体“华强旅游城”则
以高科技主题公园为依托，通过自主创意和自主研发的动漫文化旅游项目，整体规划、设计、建设、运
营，并将综合休闲型旅游及新城市概念相结合，塑造高科技、现代化、园林化、生态型的新兴旅游区，芜
湖方特欢乐世界便是“华强旅游城”的典型案例。
华南区域：华强北电子市场+宝安沙井电子制造业生产服务基地+广东
汕头+深圳梅林
+深圳坂田+东莞+广西+ 珠海+湖南株洲+厦门
华东区域：苏州华强电子市场+安徽芜湖方特欢乐世界
华北区域：沈阳华强电子市场+河南郑州
环渤海区域：天津华强电子市场+济南华强电子市场+石家庄华强广场
+山东青岛+北京+大连+山东泰安
西南区域：重庆华强电子市场+重庆方特科幻公园
华强集团以两种不同开发模式在全国各大区域的中心城市布局设点、协同发展、打造全国性品牌。
目前，华强集团已经在全国开发了以深圳华强广场、石家庄华强广场
、济南华强广场
、芜湖华强城市广
场
、沈阳华强电子市场
等为代表性的十多个以华强电子商业主导的城市综合体项目
华强北商业街集中了包括华强电子世界在内的十几家专业市场，由多个电子元器件市场、数码产品市场、手机批发市场共同组成的综合性电
子专业市场。其中，包括华强电子世界、华强广场等6家市场构筑了亚洲最大的电子元器件交易市场，活跃其间的商户有2万多家，这些商户
凭借寸土寸金的柜台，开创了中国元器件分销的新模式。深圳华强北元器件年销售额超过300亿元人民币，形成了强大的物流和资金流，影响
这华南乃至全中国电子产业的发展，深圳华强北在中国电子元器件市场具有举足轻重的地位。
现状：华强北商圈是深圳的实际综合性商业街区、全国电子第一街
因华强电子世界与华强广场的结合形成电子产业标杆进而形成引领效应带动深圳、华南区域的核心电子产业
凝聚区域的高速发展，利用此电子专业市场聚集大量人流，完整的电子产业链在此区域办公、生活，产生对
写字楼、商务公寓的强烈需求。
1.
商业面积占比31%，公寓面积占比29%，办公占比18%，酒店占比15% ；
2.
两者的产品组合层面上，具有华强地产以“电子信息+地产”开发模式的典型性；
3.
华强电子世界与华强广场作为首先带动华强北电子市场发展的鼻祖级商业综合体，其形态组合包括高端
商务公寓、写字楼与华强北电子产业的匹配已经形成非常优越的正相关效应；
华强电子世界商业经营总面积12万
㎡
华强广场
华强广场的商业面积53000
㎡，公寓面积48500㎡，办公
面积30000㎡，酒店面积26000
㎡。
华强广场的商业面积万㎡
华强电子世界，主要为电子
商业。
经营业态：
电子元器件、专业存储类IC
电脑及配件
电子元器件
专业二手笔记本及配件
液晶平板及配件
市场配套仓储
华强广场业态：
集超甲级写字楼、五星级酒
店、商业、商务公寓、大型
地下停车场于一体
1.
写字楼需求：面积小、实用率高、管理费适中的写字楼比较紧俏。
2.
区域性强：对华强北电子交易市场的依赖非常强，近4成从事电子通讯产品贸易的公司采购地点及销售地点均依托该市场进行，接近5
成的公司是外围企业在华强北设立的办事处，选择办公物业以周边500米范围物业选择。
3.
租赁活跃：八成公司租赁写字楼办公，吸引了大量的投资人群。
4.
市场空白：目前片区缺乏专门为高端客户量身打造的高档写字楼物业
其他物流类、商业、咨询类补充自用客户，
占1-2成
区域内商务公寓特征——多为小型电子企业客户和私营业主、电子创业者、福田和罗湖中心区工作的白领
华强研究——华强电子世界与华强广场总体客户构成
结论：客户中与电子产业相关联的客户占60%以上，包括电子中高端企业，区外在深办事处，以及电子商户
等。
功能组合 模式 成功要素 案例
Complex
=hotel
+office
+shopping
+apartment
+……
均衡发展 CBD/城市中心；
主干道沿线/地铁口；
建筑面积20万㎡以上；
开发商强劲的实力和丰富的经验
专业的物业管理/经营管理
香港太古广场
北京华贸中心
写字楼为核心 客户（产业）支撑，产业簇群
未来商务核心区
写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次
商场、公寓等配套完善
广州中信广场
深圳信兴广场
酒店为核心 不远离城市核心区
交通可达性好，沿主干道沿线
商务客户支持
开发商有足够的经济实力
顶级商场配套设施
上海商城（波特曼酒店）
商业为核心 城市核心区
交通可达性地铁口/主干道沿线
区域功能的缺乏，需求旺盛
人流及商业气氛
一流的合作团队规划设计/经营管理
深圳华润中心
日本福冈博多运河城
• 城市核心区域
• 交通可达性极强
• 商圈氛围浓厚
• 以主题商业为主导的综合业态布局
• 成功开发模式下的资源复制
项目定位推导逻辑线
项目属性界定
宏观机遇
供应与竞争
需求分析
成功模式下的驱动力
项目总体定位
项目总体开发战略目标
以商业为核心，借助商业成熟的运营模式，从形象、产品、客户等方面打造成功的华强模式下的标杆项目
商业发展战略
产品发展战略
品牌发展战略
成熟的电子专业商业模式下的复制
电子行业专业市场的标杆形象
以商业为驱动力的整体发展战略
科技品牌形象下的建筑综合体
产品间的衔接效应及良好互动
差异化的产品定位
四大价值体系下的竞争优势
华强品牌战略下的佛山目标
商业与地产联袂的多元品牌形象
打造华强驱动力下的科技地产引领者形象
产品竞争力 低建筑密度、人性化设计
高舒适度品质住宅
智能化科技社区
由华强模式驱动下的本案价值
华强集团，多元化品牌辐射力
区域竞争力
佛山城市核心
资源竞争力 交通便利、可达性强；
高端教育资源
周边景观资源丰富，宜居宜游
电子IT类商贸集散区
复合型功能、宜商宜住、利于投资
周边景观资源丰富，宜居宜游
电子产业关联度
高
低
商业
写字楼
住宅
公寓
目标客群定位
使用者 购买者
住
宅
本项目及周边区域电子行业经营者，对居住品质有较高要求；
本区域上班工作的公务员及白领，相对较年轻；
本区域内刚需客户，占比60%；
本地投资客，占比30%；
异地投资客，占比10%
公
寓
•本项目电子商城商户
•周边项目电子类企业驻佛山经营机构的客户
•本项目写字楼内私营业主
•选择宜商宜住的电子行业创业者，SOHO一族
•禅城区工作的白领
本地投资客，占比50%；
异地（深圳为主）投资客，占比40%；
自用，占比10%
写
字
楼
最高端：IT数码等国内外品牌展示中心/代理机构
次高端：一般IT企业佛山分公司/办事处
中端：IT业大、中分销商
低端：分散商户
其他：物流类、商业、咨询类行业配套型客户
本地投资客，占比40%；
异地（深圳为主）投资客，占比50%；
自用，占比10%
> 参照深圳华强北案例分析中的
产品配比及需求面积段为本案
提供体量建议参考。
> 调查禅城区域各产品供应量的
分布情况。
> 对主要竞争区域的项目体量进
行分析，找出可比的案例。
> 综合可比案例，提供本项目中
三大产品的体量配比建议
> 根据本项目自身占地面积、容
积率、限高等技术指标得出限
制性条件范围。
> 参考本项目内各物业品种所能
吸纳的市场需求量，并得出各
个物业品种的最大开发体量。
> 结合本项目酒店式公寓的定位
和市场供需求情况，推出适合
的商务公寓开发体量。
> 根据禅城区各产品平均月度去化
套数与平均销售期，估算出市场
对单
一产品的潜在吸纳量
> 观察周边销售较佳的可比项目，
结合此类项目的月度平均去化套
数与平均销售期，可估算出在较
优情况下市场对此产品的吸纳量。
> 综合二者可测算出本项目各产品
体量的合理区间。
市场吸纳量法 案例比较法 自身指标法
本项目各物业分项体量
市场吸纳法：市场对写字楼项目单体量的吸纳量为24000㎡和23400
㎡
，可取平均约为23700 ㎡作为本项目单体建面的参考值。
项目 达50%销售所
需时间
达90%销售所
需时间
单个项目月平均
销售套数
一般情况 12 25 6
较优情况 9 20 9
> 从保守的角度估计，假设本项目写字楼去化速度等同于禅
城区的平均水准。即月去化量平均为6套，而每项目平均
需12个月达到50%的销售，每25个月可达到90%的销售。以
积极的角度估计，假设本项目的月平均销售速度可达表现
较佳的项目，每月平均销售9套。
> 市场对此项目的潜在吸纳量=项目的月平均销售套数*项目的平均单元面积*预估销售的时间> 市场对此项目的潜在吸纳量=项目的月平均销售套数*项目的平均单元面积*预估销售的时间
单个项目月平均销
售套数
一般 6
较优 9
平均销售
周期
25个月
20个月
平均单元面
积
160平方米
130平方米
市场对单一项目的
吸纳量
24000平方米
23400平方米× × =
> 从先前的市场调查中我们得知佛山市写字楼的分布主要以85-250平方米为主，目前佛山
市写字楼的套均面积为
160平方米，而较优的项目平均单元面积则为130平方米。
案例比较法：通过此方法计算出本项目写字楼单体建筑面积参考值
为25155平方米。
> 选取了目前佛山与本项目有可比性的主要楼盘，通过加权比较后得计算得出目前佛山写字楼单体建筑面积平均值
约为25155平方米，此数值可作为本项目写字楼单体建筑面积的参考值。
项目名称 权重系数建筑面积
（万㎡） 栋数
单体建筑
面积（万
㎡）
本项目单
体建筑面
积
普君新城 10% 5
卓远国际商务大
厦 30% 1
九鼎国际 20% 1
金海广场 30% 1
东江国际 10% 1
平均值 100%
自身指标法
根据前期定位建议报告，本项目写字楼部分体量可规划约为万方
市场吸纳法：
23700
案例比较法：
25155
结合实际本项目应以市场吸纳法为主导
本项目写字楼体量约为万平米
市场吸纳法：市场对公寓项目单体量的吸纳量为29232㎡和19800
㎡
，可取平均约为24516 ㎡作为本项目单体建面的参考值。
项目 达50%销售所
需时间
达90%销售所
需时间
单个项目月平均
销售套数
一般情况 8 18 28
较优情况 5 11 40
> 从保守的角度估计，假设本项目公寓去化速度等同于禅城
区的平均水准。即月去化量平均为28套，而每项目平均需
8个月达到50%的销售，每18个月可达到90%的销售。以积
极的角度估计，假设本项目的月平均销售速度可达表现较
佳的项目，每月平均销售40套。
> 市场对此项目的潜在吸纳量=项目的月平均销售套数*项目的平均单元面积*预估销售的时间> 市场对此项目的潜在吸纳量=项目的月平均销售套数*项目的平均单元面积*预估销售的时间
单个项目月平均销
售套数
一般 28
较优 40
平均销售
周期
18个月
11个月
平均单元面
积
58平方米
45平方米
市场对单一项目的
吸纳量
29232平方米
19800平方米× × =
> 从先前的市场调查中我们得知佛山市公寓的分布主要以30-60平方米为主，目前佛山
市公寓的套均面积为58平方
米，而较优的项目平均单元面积则为45平方米。
案例比较法：通过此方法计算出本项目公寓单体建筑面积参考值为
34480平方米。
> 选取了目前佛山与本项目有可比性的主要楼盘，通过加权比较后得计算得出目前佛山公寓单体建筑面积平均值约
为万平方米，此数值可作为本项目公寓单体建筑面积的参考值。
项目名称 权重系数 建筑面积（万
㎡） 栋数
单体建筑面积
（万㎡）
本项目单体建
筑面积
铂顿国际公寓 10% 2
东江国际 30% 1
九鼎国际 20% 1
玫瑰铂金公馆 30% 1
碧桂园城市花
园公寓 10% 1
平均值 100%
自身指标法
根据前期定位建议报告，本项目公寓部分体量可规划约为万方
市场吸纳法：
24516
案例比较法：
结合市场吸纳和案例比较，综合考虑项目预计一
年后推出，公寓体量约为 万平米
市场吸纳法：市场对住宅项目单体量的吸纳量为29925㎡和20400
㎡
，可取平均约为25163 ㎡作为本项目单体建面的参考值。
项目 达50%销售所
需时间
达90%销售所
需时间
单个项目月平均
销售套数
一般情况 5 8 45
较优情况 2 5 60
> 从保守的角度估计，假设本项目公寓去化速度等同于禅城
区的平均水准。即月去化量平均为50套，而每项目平均需
5个月达到50%的销售，每8个月可达到90%的销售。以积极
的角度估计，假设本项目的月平均销售速度可达表现较佳
的项目，每月平均销售60套。
> 市场对此项目的潜在吸纳量=项目的月平均销售套数*项目的平均单元面积*预估销售的时间> 市场对此项目的潜在吸纳量=项目的月平均销售套数*项目的平均单元面积*预估销售的时间
单个项目月平均销
售套数
一般 45
较优 60
平均销售
周期
7个月
4个月
平均单元面
积
95平方米
85平方米
市场对单一项目的
吸纳量
29925平方米
20400平方米× × =
> 从先前的市场调查中我们得知佛山市住宅的分布主要以70-120平方米为主，目前佛山
市住宅的套均面积为95平方
米，而较优的项目平均单元面积则为85平方米。
案例比较法：通过此方法计算出本项目住宅单体建筑面积参考
值为27802平方米。
> 选取了目前佛山与本项目有可比性的主要楼盘，通过加权比较后得计算得出目前佛山住宅单体建筑面积平均值约
为万平方米，此数值可作为本项目住宅单体建筑面积的参考值。
项目名称 权重系数 建筑面积
（万㎡） 栋数
单体建筑面
积（万㎡）
本项目单体建筑面
积
东江国际 15% 2
盛南新都 28% 4
碧桂园城市
花园 20% 5
罗马新都
一期 27% 4
天御尚城 10% 2
平均值 100%
自身指标法
根据前期定位建议报告，本项目住宅部分体量可规划约为万方
市场吸纳法：
25163
案例比较法：
27802
结合市场吸纳和案例比较，综合考虑项目预计一
年后推出，住宅体量约为 万平米
户型推导三元法
区域市场产品结构发展推导
意向基本面积
区间和户型比例
参考基本面积
区间和户型比例
最终建议户型比例及面积控制
自身特点对户型面积的修正
区域产品供应结构参考
畅销户型面积参考
未来电子商业中心
华强模式下商业带动的需求推导 业内人士访谈实录
周边客户访谈实录
意向基本面积
区间和户型比例
户型配比及面积控制——推导逻辑框架与方法：
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
市场主要成交户型面
积在85-280㎡之间。
公寓打造建议 住宅打造建议写字楼打造建议
户型推导二元法：
区域市场产品结构
自身特点对户型修正
各大板块：主力户型为面积主力在95~350平米，热销面积主力在
95~250平米，250平米以上产品是辅助性畅销产品之一。
户型推导二元法：
主力供应和畅销产品
为面积主力在95~250
平米
区域市场产品结构
自身特点对户型修正
公寓打造建议 住宅打造建议写字楼打造建议
项目 面积段 总套数户型配比在售套数已售套数剩余套数 销售比例
95㎡-180㎡ % 78 42 36 %
180㎡-250㎡ % 210 105 105 %
250㎡-350㎡ % 120 50 70 %
85㎡-150㎡ % 130 60 70 %
150㎡-250㎡ % 75 68 7 %
90㎡-150㎡ % 120 72 48 %
180㎡-360㎡ % 127 57 70 %
110㎡-150㎡ % 175 78 97 %
180㎡-250㎡ % 240 95 145 %
主要楼盘概况
普君新城 973
碧桂园城市花园 357
卓远国际商务大厦 342
东江国际 256
市场趋势
客户需求
项目属性定位
传统制造业为主，第三产业
上升阶段，成交面积以85-
250 为主，住宅限购下，
小面积写字楼成为投资增
强；
本地中小企业、区域内电子产业链相
关客户主导，辅以部分投资客，户型
以65-250 为主导；
周边商务氛围不浓，电子产业集中
区域之一；项目昭示性不足，但作
为新建高层筑，在区域内具备地标
效应；
结论：以中小企业及电子产业为主导，面积以90-250
㎡为主，配以65-85 ㎡产品
。
公寓打造建议写字楼打造建议 住宅打造建议
市场趋势
客户需求
项目属性定位
传统制造业为主，第三产业
上升阶段，成交面积以85-
250 为主，住宅限购下，
小面积写字楼成为投资增
强；
本地中小企业、区域内电子产业链相
关客户主导，辅以部分投资客，户型
以65-250 为主导；
周边商务氛围不浓，电子产业集中
区域之一；项目昭示性不足，但作
为新建高层筑，在区域内具备地标
效应；
结论：以中小企业及电子产业为主导，面积以90-250
㎡为主，配以65-85 ㎡产品
。
公寓打造建议写字楼打造建议 住宅打造建议
市场各板块：主力户型为单房、一房一厅、两房，面积主力在25~40
平米，一房一厅面积主力在45~65平米。此外65-75平米两房也是重要
的组合产品。
户型推导二元法：
主力供应和畅销产品
为单房面积主力在
25~40平米，一房一
厅面积主力在45~ 55
二房65-75平米为主。
区域市场产品结构
自身特点对户型修正
写字楼打造建议 住宅打造建议公寓打造建议
项目 房屋户型 面积段 总套数 户数 户型配比 在售套数 已售套数 剩余套数 销售比例
单间 15㎡-45㎡ 230 % 230 210 20 %
二室一厅 50㎡-70㎡ 123 % 123 115 8 %
单间 34㎡以下 135 % 78 21 57 %
单间 42㎡-53㎡ 128 % 56 17 39 %
两房一厅 79㎡ 165 % 78 15 63 %
玫瑰铂金公馆 单间 39㎡ 138 138 % 78 35 43 %
单间 ㎡㎡ 213 % 135 74 61 %
两房一厅 65㎡-73㎡ 135 39% 78 41 37 %
单间 ㎡㎡ 154 % 102 62 40 %
一室一厅 51㎡㎡ 132 % 132 95 37 %
两室两厅 ㎡ 187 % 142 102 40 %
单间 ㎡㎡ 98 % 45 23 22 %
一室一厅 ㎡㎡ 65 % 32 12 20 %
两室一厅 ㎡㎡ 32 % 32 8 24 %
473
195
寓数据汇总
九鼎国际
铂金国际公寓
普君新城
东江国际
保利天玺
353
428
348
市场趋势
客户需求
项目属性定位
价格洼地效应，城市环境提
升，投资、自用兼顾投资成为
一种趋势；部分商户企业办公
兼顾居住。
投资客为主导，辅以白领、公务员、
个体，户型以25-60 为主；
佛山未来的RBD区域，本项目以电
子商贸兼顾商务居住，属于商贸型
产业综合体
结论：以投资及自用兼顾投资为主导，面积以25-45
㎡为主，配以55-65 ㎡的N+1创新户型
。
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
小两房 中两房 小三房 大三房中三房 四房
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
户型推导二元法：
市场主要畅销户型面
积在75-120㎡之间。
区域市场产品结构
自身特点对户型修正
各大板块：主力户型为二房三房，二房面积主力在70~90平米，三房
面积主力在90~120平米，也是重要的畅销产品。
户型推导二元法：
主力供应和畅销产品
为二房面积主力在
70~90平米，三房面
积主力在90~105的
小三房和105-120平
米的中三房。
区域市场产品结构
自身特点对户型修正
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
项目 房屋户型 面积段 总套数 户型配比在售套数已售套数剩余套数销售比例
二室两厅 70㎡-85㎡ % 565 320 245 %
95㎡-110㎡ % 756 450 306 %
120㎡-135㎡ % 470 150 320 %
四室两厅 145㎡-170㎡ % 720 230 490 %
两室两厅 75㎡-83㎡ % 354 125 229 %
三室两厅 90㎡-106㎡ % 675 320 355 %
㎡ % 248 216 32 %
㎡ % 248 242 6 %
84㎡-86㎡ % 54 43 11 %
两室两厅 ㎡㎡ % 175 171 4 %
三室两厅 ㎡ % 49 45 4 %
两室两厅 84㎡ 65% 420 0 420 %
三室两厅 92㎡ 35% 224 0 224 %
两室一厅 ㎡㎡ % 183 145 38 %
两室两厅 ㎡ % 98 55 43 %
三室两厅 ㎡-129. % 149 125 24 %
四室两厅 ㎡ % 34 21 13 %
两室两厅 74㎡㎡ % 156 135 21 %
三室两厅 ㎡㎡ % 156 122 34 %
㎡㎡ % 266 256 10 %
87㎡㎡ % 329 278 51 %
三室两厅 ㎡㎡ % 203 153 50 %
四室两厅 ㎡ % 21 10 11 %
两室一厅 ㎡ % 120 80 30 %
三室两厅 87㎡-123㎡ % 512 299 213 %
644
464
盛南新都
天御盈品
312
锦隆花园二期
碧桂园城市花园
819
两室两厅
592
两室两厅卓远景峰 550
东海国际 245
东江国际
罗马新都 1029
主要楼盘概况
普君新城 2511三室两厅
市场趋势
客户需求
项目属性定位
限购下，刚性需求为主，
成交面积以70-120 为主
高端客户置向往环境较好的城南、亚
艺板块及东平新城板块，本案以刚性
需求、首次置业群体为主导，户型以
75-120 为主导
地块小，容积率高，周边形象差，
舒适度不高——不具备打造中大面
积的舒适型户型。
结论：项目住宅以中端定位为主导，满足刚性需求为
主，户型面积可控制为70-120 区间。
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
写字楼的市场容纳空间 华强模式下的客户需求
类甲级服务型写字楼
佛山大企业办公对区域选择
较高，本区域内高端商务写字
楼的规划较少。
祖庙辐射板块以中小企业为
主力客群，打造专业类行业集
群式写字楼的需求更高。
“华强模式”的进一步研究表
明：电子产业中对高端写字楼
物业的需求仅占行业客户的
10%，更多以贸易为主的中小
型企业需要经济实用、服务导
向型的中端写字楼产品。
更多需求
为相对实
用的类甲
级写字楼
不支持做
高端超甲
级写字楼
将传统的写字楼概念延伸到一个集产品展示、销售、信息交流、综合服务、商务办公等功能为
一体的现代化全新商贸办公环境
旨在给华强电子商城项目周边商圈的电子产业及相关联行业的贸易型客户提供一个最对其“口
味”的商务平台。且以独特的优势引领入市，面向自用及投资客户；以独特的主张，直接与目
标消费群进行有效沟通
间隔灵活，面积从最小的43平方米至全层的1426平方米，因此无论是实力雄厚的品牌商家或者
是专业市场的经营者，都可以在华强SOTO找到专属于自己的商务空间。
“展贸式写字楼”
——Showing Office Trading Office(简称SoTo)
案名：华强SOTO
• 科技成分的引入
引入宽带网络入户，低成本投入（费用相当于每平方不足50元）带来智能办公的
直接形象提升。
• 配套空间共享：楼内配备会议室、接待室、演示室、茶水间（升级至中庭式咖啡
厅）等商务配套空间作为公共资源共享，进一步提升物业品质，也可为物业管理
增加相关收益。
• 更多公共SHOW场：传统写字楼的企业展示功能相对较弱，本项目中合理利用更多
公共空间为企业带来形象及产品展示的新型广告效应。贸易行业间同行的关注，
多以踩盘的形式，制造更多企业信息发布渠道对销售型企业有较高吸引力。
• 商务资源（人力、物力）共享互补：创造更多沟通氛围使楼宇内相关企业建立长
期稳定的业务合作关系。
• 将每层过道墙面的展示权分配给各单位业主；电
梯厅部分可由物业公司统一管理、出租。
• 传统写字楼的企业展示功能相对较弱，本项目中
合理利用更多公共空间为企业带来形象及产品展
示的新型广告效应。（如大堂水牌除展示公司名
称外还可加入经营范围；标准层公共走道可用灯
箱广告形式作为墙体装饰）
生态、节能、环保
智能化基本配置
自动换气、双层幕墙
挑高入户大堂
空中艺术会所
景观艺术餐厅
灰空间 城市客厅
立体交通
创意空间 个性工作室
多功能共享大厅
共享空间与生态空间的打造
科技、创意公司写意舒适的写字间
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
实现高溢价
精装方式来
实现溢价成
为趋势
公寓的商务
投资客比重
逐步提高
打造宜商宜住型精装公寓
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
本案公寓精装建议：
选装
整体上以精装形象出
现，对商务客可考虑
毛坯方式出售。
精装操作方式
精装标准建议
精装打造，争取溢价 商务客户不需要精装
避免客户流失？
以选装方式争取客户
市场案例
参照
如八十
步海寓、
等
装修标准（元/㎡） 装修说明
简装 500-600 地板砖、刷墙、门、卫生间
平装 700-800 地板砖、刷墙、门、卫生间、
厨房用具
实用型舒适装修 1000-1200 高于平装标准带简单家电
酒店式公寓装修 1500-1800 全屋精装修，家私家电全齐
小户型装修因为面积小，根据装修造价构成中30%的非材料款固定支出，该部分支出单位面
积平摊金额更高，所以市场上小户型装修的单元面积成本往往高于中等户型30%左右，销售
价格也往往高于同等类型产品15%左右。
内部空间布局的建议
产品硬件配套的建议
>> 产品提升
提升产品户型的舒适度
提升产品核心竞争力
目标
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
尽量以承力柱形式，取代剪力墙；
拉大柱网宽度，注重可打通性和可组合性
电梯配置需略高于普通公寓，大堂挑高
1
2
针对同区域一级对抗项目：高回报率打造区隔性竞争力
对策——强调华强模式带来的强大驱动力，导入
“公寓商铺化”概念，深度挖掘和宣
导本项目独有的商务功能和增益价值。重点强调项目公寓“高回报率的资产、投资理财
产品、金融产品”属性，属于公寓中的极品！
针对外区域二级对抗项目：
对策——导入本案的特色，项目公寓主要服务客户群为华强电子市场和相关联产业的庞
大、稳定的客户群，与其它项目不同更具有稳健、安全、长期的投资回报。重点强调“
安全、稳定、有保障＂
针对所有泛对抗项目：
对策—— 以交通优势（地铁等）+周边良好的人文资源+位于佛山祖庙商圈一级辐射圈
，并结合区隔性竞争力拉开距离，重点强调项目特有的商贸旅游、交通优势。
酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
以差异化表达项目独特价值
博取项目溢价
领导
者
跟随
者
补缺者
挑战者住宅体量较小，不能在
住宅市场形成引领地位。
不足以凸显项目的质素
特色，并达成溢价能力。
住宅体量小，无法与领
导者相抗衡，引领新的
方向。
较契合项目。一方面可
通过差异化形成溢价能
力，另一方面可通过差
异化凸显独特项目质素。
酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
以差异化表达项目独特价值
博取项目溢价
核心原则
户型配比
面积控制
附加价值
发力点
区域市场
客户需求
项目背景
参考因素
写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
低台凸窗示例 空中庭院示例
一增一减，扩大套内面积。注重飘窗、空中庭院、阳台在户型中的运用，提高
赠送；适度减少电梯间、大堂、过道、垃圾道面积，降低分摊。
设立通风天井，二梯四户，打造南北通透式板式塔楼户型。
如右图：黄色代表通风天
井，蓝色代表通风对流方向；
通风天井的设立，使二梯四
户的点式建筑变得南北通透，
达到了板式的效果。
酒店打造建议 写字楼打造建议 公寓打造建议 住宅打造建议
方案一（方案一（AA））
方案一（方案一（BB））
方案二方案二
项目名称 地段 开发商
品牌 交通
商务
氛围
物业
形象
物业
档次 配套
物业
管理
平面
布局
自身
硬件
停车
位 总分
参考权
重
均价（元/
㎡）
百花国际 4 4 4 4 4 4 4 46 15% 15000
卓远国际 5 5 4 50 15% 13500
雅庭国际 4 4 4 4 4 4 4 4 10% 13000
金海广场 4 4 4 4 4 47 15% 15000
恒安国际 4 4 4 48 10% 18000
天安数码新城 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 10% 8500
九鼎国际 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 15% 17000
东江国际 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 43 10% 9500
本案 4 4 4 4 4 4 ˉ
项目名称 地段 交通 景观 配套 规划前景 商务氛
围 档次 形象
产权年
限 户型 总分
参考权
重
当前均
价（元/
㎡）
普君新城 4 4 4 4 43 15% 16000
铂顿国际
公寓 5 5 5 4 46 15% 21000
碧桂园城
市花园 4 4 4 4 4 4 4 4 4 15% 8700
东江国际 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 40 25% 9000
九鼎国际 4 4 4 4 4 4 4 4 41 15% 17000
玫瑰铂金
公馆 4 4 4 4 4 4 4 4 39 15% 11000
本案 4 4 4 4 4 4 42 ˉ
市场静态比准价格 13500元/㎡
溢价因素 理想溢价 最低溢价空间
政策调控溢价 -5% -10%
市场自然溢价 8% 5%
营销策划溢价 5% 3%
开发周期溢价 8% 5%
溢价合计 16% 3%
本项目可实现动态价格 15600元/㎡ 13900元/㎡
项目名称 区位 开发商品
牌 档次 环境
资源 社区规
模
产品户
型
配套服
务 升值前景 总分
参考权
重
当前均价（元/
㎡）
普君新城 5 4 5 4 4 20% 14000
瑞安东华轩嘉苑 5 5 5 5 38 15% 16000
罗马新都 4 4 4 4 3 4 30 15% 8700
东江国际 4 4 4 3 4 20% 9000
九鼎国际 4 4 4 4 4 20% 12000
星星华园国际 4 4 4 4 34 10% 13000
本案 4 4 35 ˉ
市场静态比准价格 12600元/㎡
溢价因素 理想溢价 最低溢价空间
政策调控溢价 -5% -10%
市场自然溢价 8% 5%
营销策划溢价 5% 3%
开发周期溢价 8% 5%
溢价合计 16% 3%
本项目可实现动态
价格 14600元/㎡ 13000元/㎡
差异化路线诉求永远比普通住宅
具备更清晰的
“符号”特征
正如一位希腊哲人所说的那样，决定一切的只是姿态。
坚持不懈地将城市K立方“科技综合体”的“符号”
形象塑造到底
制造事件焦点
吸引广泛关注
聚焦潜在目标
硬广出击
软炒配合
全城推荐
强势集客
现场体验
一期认筹
强势集客
4月
工程
节点
营销
节奏
销售
目标
认筹，
发行VIP卡
销售中心
开放
大客户拓展活动
事件营销引
爆，三位一体
全面推广，树
楼盘形象
大客户拓展
全面树立楼盘形象，维护新老客户；集中资源，三位一体
全面推广，树立楼盘形象，快速增加上门客户。
开盘前执行方
案拟写与确定
主流：报广、软文、户外、短信等、车体
辅助：电台、网络
出街
活动
营销
7月 9月 11月 2月 3月
样板房展示区到位
确定渠道及推广
方案，为项目入
市做好准备
海报、折页、
户型单张设计、
模型、售楼处
包装
楼书、3D片、沙
盘模型、售楼中
心包装、形象墙、
地盘包装
销售中心
开放活动
市场导入，
树立项目形
象，开始全
面蓄客；
主流：户外大牌、车体、站牌
辅助：报纸、电台、网络、短信
渠道确定落实
产品推介会
样板房开放
认筹活动
活动场地包装、
售楼处节日包装
开盘选房活动
签约活动
开盘
集中签约
样板房开
放
达到预
售条件
认筹进场
产品说明会
开盘5月
推广
策略
推广
计划
物料
包装
项目工作筹备
正式接待客户
项目工地围挡制作到位
VIP
卡
、
认筹物料
开盘活动及
物料筹备
开盘前
继续认筹
招商签约
2012年 2013年
用地规划指标
序号 项 目 总用地规划指标 指标
1 用地面积(㎡) 20, 20,
2 容积率
3 总建筑面积 151, 151,
4 其中：计容积率面积(㎡) 122,
电子市场面积 39,
电影院面积 4,
1#办公 29,
2#公寓 25,
3、4#住宅 24,
5 地下室 28,
序号 项目名称 计算程式 商业单价(元/㎡) 金额（万元）
一 土地成本
土地总费用 1, 20,
二 前期工程费
勘察测量费
规划设计费等
临时水电、设施等
工程监理、监督等
前期工程小计 ~
三 建筑安装工程费
商业 2, 11,
写字楼 2, 7,
公寓 2, 5,
住宅 2, 5,
地下室 3, 9,
园林景观配套 3,
合计 ~ 43,
四 管理费用 前三项5% 3,
五 不可预见费 （二+三）×3% 1,
六 合计(不含地价) (二)~(五) 44,
七 总开发成本 (一)+(六) 69,
序号 物业类型 可售（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售总金额（元）
1 1#办公 29, 15000
2 2#公寓 25, 13500
3 3、4#住宅 24, 12000
4 销售总金额 1078912500
5 销售费用 32367400
注：考虑到商业部分将作为持久的物业出租，本项目实际销售的部分只有办公、
公寓、住宅三部分，因此销售费用方面，按照这三类物业的销售总金额的3%计
算，即为32367400元。
项目总投资估算表
序号 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 占总投资比例
1 土地成本 20, 1, %
2 前期工程费 %
3 建安工程 43, 3, %
4 管理费 3, %
5 不可预见费 1, %
6 销售费用 3, %
合 计
72, 5, %
序号 项 目 计算公式 金额（万元）
(1) 项目销售收入 107,
(2) 开发成本 72,
(3) 项目销售费用 3,
(4) 住宅销售税金及附加 6,
(5) 预征土地增值税 2,
(6) 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)-(5) 24,
(7) 所得税 (6)×25% 6,
(8) 净利润 (8)-(7) 18,
(9) 投资利润率 利润/总投资 %
(10) 投资净利润率 净利润/总投资 %
注：（项目去化率达到7成，即可收回投资成本，且获得价值六亿的自持商业物业，若市场计算商业物业价值，项
目投资回报率将达到100%一上）
与华强集团共享更多领域的展业华
彩！
We expect success.
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禅城老城区规划定位：“岭南福地”，重点保护文化区，未来珠三角乃至岭南地区的历史文化高地
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住宅市场各区域竞争分析： �板块众多，缺乏引领总体市场的板块，竞争区域主要是外围竞争为主，中心板块竞争较弱。
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幻灯片编号 103
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幻灯片编号 105
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户型配比及面积控制——推导逻辑框架与方法：�
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多功能共享大厅
共享空间与生态空间的打造
科技、创意公司写意舒适的写字间
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设立通风天井，二梯四户，打造南北通透式板式塔楼户型。
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